ARRET N°349

R.G : 14/03577

XXX

A

C/

A

SCI A DU BOIS JOLY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2^e Chambre Civile

ARRÊT DU 06 SEPTEMBRE 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/03577

Décision déférée à la Cour : Jugement au fond du 14 août 2014 rendu par le Tribunal de Grande Instance des SABLES D’OLONNE.

APPELANT :

Monsieur Z A

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS, avocat au barreau de POITIERS.

Ayant pour avocat plaidant M^e Philippe CHALOPIN de la SELARL ATLANTIC JURIS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON,

INTIMES :

Monsieur X A

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Ayant pour avocat plaidant M^e Xavier BOREL, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON.

SCI A DU BOIS JOLY

XXX

XXX

Ayant pour avocat plaidant M^e Xavier BOREL, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 01 Juin 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Béatrice SALLABERRY, Présidente de chambre

Madame Isabelle FACHAUX, Conseiller

Madame Martine ANDRIEUX, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Béatrice SALLABERRY, Présidente de chambre et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

OBJET DU LITIGE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 28 mars 1994 et avenant du 8 septembre1994, la SCI A DU BOIS JOLI a donné à bail commercial à la société VOP MEDICAL devenue EQUIP B A un immeuble de 396 m2 situé à à XXX, à effet du 1^er juillet1994, pour une durée de 9 années expirant le 30 juin 2003, moyennant un loyer annuel hors taxes de 192.000'Frcs, payable mensuellement, indexé chaque année sur la variation de l’indice national du coût de la construction.

Ce contrat de bail s’est tacitement prolongé à compter du 1^er juillet 2003.

X A, associé à 50'% de la SCI, a, en qualité de co-gérant, signé le 16 mars 2010 avec la société locataire EQUIP’SANTE A représentée par son épouse Madame A, en sa qualité de directeur général délégué, une convention sous seing privé de renouvellement du bail commercial prévoyant :

— une durée d’application de neuf années à compter du 1^er avril 2010 jusqu’au 31 mars 2019,

— un loyer annuel de 43.876 € HT payable mensuellement pour la période du 1^er juin 2009 au 31 mai 2010,

— une indexation annuelle, de la même manière et aux mêmes époques que précédemment.

Z A, également associé à 50'% de la SCI, a, également en qualité de cogérant, fait délivrer le 19 mai 2010 un congé pour le 31 décembre 2010 à la société EQUIP’ SANTE A avec offre de renouvellement du bail commercial aux conditions suivantes':

— durée du nouveau bail : 9 ans à compter du 31 décembre 2010,

— nouveau loyer annuel : 90.000'€ hors taxes et hors charges, ce nouveau loyer étant notamment justifié par la durée du bail précédent qui a excédé 12 ans et par l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité de la ville de Nantes et du quartier dans lequel se situe l’immeuble loué.

Par lettre recommandée du 27 mai 2010, la société EQUIP’B A, représentée par X A, a fait savoir à la SCI que le congé avec offre de renouvellement délivré le 19 mai 2010 était sans objet, compte tenu du renouvellement antérieurement conclu le 16 mars 2010 aux mêmes conditions que le bail précédent, avec prise d’effet au 1^er avril 2010.

Z A, en qualité d’associé et de cogérant de la SCI, a, par actes d’huissier des 30 juin et 1^er juillet 2011 assigné X A devant le Tribunal de grande instance des Sables d’Olonne pour obtenir réparation du préjudice subi par la SCI du fait du renouvellement du bail commercial conclu le 16 mars 2010, moyennant un loyer anormalement bas, par X A en sa qualité de co-gérant de la SCI, le preneur étant la société EQUIP B A dont il était le représentant légal.

Par jugement du 14 août 2014, le Tribunal de grande instance des Sables d’Olonne a':

— rejeté les demandes présentées par Z A tant au titre de l’action sociale que de l’action individuelle,

— condamné Z A à verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une indemnité globale de 2.500'€ à X A et à la SCI,

— condamné Z A aux dépens de l’instance,

Selon déclaration du 3 octobre 2014 Z A a interjeté appel de cette décision et conclusions du 16 avril 2015, il a demandé à la Cour de':

— Infirmer le jugement rendu le 14 août 2014 par le tribunal de grande instance des Sables d’Olonne

— Débouter X A et de la SCI du BOIS JOLI de l’ensemble de leurs demandes et moyens

— Constater que X A, cogérant de la SCI, a commis une faute en concluant au nom et pour le compte de cette dernière, un bail commercial renouvelé moyennant un loyer anormalement bas,

— Constater que le bail renouvelé à l’initiative de X A n’a pas été approuvé au titre des conventions réglementées soumises à l’assemblée générale ordinaire annuelle de la SCI du 23 mars 2011,

— Constater que la SCI subit un préjudice du fait de ce renouvellement, correspondant au manque-à-gagner des loyers sur la période du bail renouvelé,

— Dire et juger en conséquence que X A engage sa responsabilité de gérant envers la SCI,

En conséquence,

A titre principal,

— Condamner le Cogérant Monsieur X A à payer à la SCI A DU BOIS JOLI des dommages et intérêts d’un montant de 380.519 € en réparation du préjudice subi, correspondant à la différence entre le loyer prévu dans le congé et le loyer inclus dans le bail renouvelé par acte du 16 mars 2010,

A titre subsidiaire,

— Condamner le Cogérant Monsieur X A à payer à la SCI A DU BOIS JOLI des dommages et intérêts d’un montant de 245.011,41 € en réparation du préjudice subi, correspondant à la différence entre l’évaluation de l’agence immobilière d’Entreprise remise au demandeur et le loyer inclus dans le bail renouvelé par acte du 16 mars 2010,

De manière plus subsidiaire,

— Condamner le Cogérant Monsieur X A à payer à la SCI A DU BOIS JOLI des dommages et intérêts d’un montant de 146.206,35 € en réparation du préjudice subi, correspondant à la différence entre la moyenne des évaluations des agences immobilières versées aux débats et le loyer inclus dans le bail renouvelé par acte du 16 mars 2010,

A titre infiniment subsidiaire,

— Condamner le Cogérant Monsieur X A à payer à la SCI A DU BOIS JOLI des dommages et intérêts d’un montant de 59 116,41 € en réparation du préjudice subi, correspondant à la différence entre l’estimation minimale de la valeur locative réalisée par l’agence Y G au soutien des intérêts des défendeurs et le loyer inclus dans le bail renouvelé par acte du 16 mars 2010.

En tout état de cause,

— Débouter Monsieur X A et la SCI A DU BOIS JOLI de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— Constater qu’il a subi un préjudice du fait des man’uvres de Monsieur X A,

— Condamner en conséquence Monsieur X A à lui une somme de 5.000 € en réparation du préjudice subi,

— Dire que les condamnations porteront intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation,

— Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts à compter de la date de l’assignation, conformément à l’article 1154 du Code Civil,

— Condamner Monsieur X A à lui régler une indemnité de 7.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamner Monsieur X A aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction pour ceux la concernant au profit de la SELARL LEXAVOUE POITIERS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— Dire que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier en application du décret du 10 mai 2007 n°2007-774 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n° 96/1080 (tarif des huissiers) devront être supportés par le débiteur en sus de

l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Selon conclusions du 17 février 2015, X A et la SCI A DU BOIS JOLI ont demandé à la Cour de':

— sur l’action sociale exercée 'ut singuli'':

> dire et juger que Z A ne rapporte pas la preuve d’un comportement fautif, voire frauduleux, de son frère, associé et co-gérant de la SCI, à l’occasion du renouvellement conventionnel du bail consenti à la société EQUIP SANTE A le 16 mars 2010,

> dire et juger que Z A ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d’une fixation du prix du bail renouvelé à un niveau portant atteinte à l’intérêt social,

> en conséquence confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté l’action sociale de Z A et ses demandes présentées à ce titre,

> dire et juger que Z A ne rapporte pas la preuve lui incombant du caractère dommageable de la convention du 16 mars 2010,

> confirmer en conséquence le jugement en ce qu’il a également rejeté les demandes d’indemnisation présentées par Z A à ce titre,

— sur l’action individuelle de Z A':

> infirmer le jugement en ce qu’il a retenu que l’action en responsabilité exercée par un associé contre le gérant était de nature délictuelle et donc soumise à l’article 1382 du code civil,

> statuant à nouveau sur ce point, dire et juger que cette action en responsabilité est de nature contractuelle et donc soumise aux dispositions des articles 1134, 1135 et 1147 du code civil,

> dire et juger, de ce fait, Z A irrecevable au titre de l’action conduite à titre personnel contre lui selon les principes de la responsabilité délictuelle et ce, pour défaut de droit d’agir,

> subsidiairement et en tout état de cause, confirmer le jugement en ce qu’il a, faute de preuve par Z A d’un préjudice individuel distinct de celui invoqué pour la société, rejeté la demande d’indemnisation à ce titre,

— confirmer le jugement dans ses autres dispositions,

— condamner Z A au paiement d’une indemnité de 7.500'€ par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile';

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 mai 2015, l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 1^er juin 2015.

Sur suggestion de la cour les parties ont accepté par lettres de leurs avocats respectifs en date du 12 juin 2015 que soit ordonnée une mesure de médiation susceptible de leur permettre de trouver une solution au litige qui les oppose.

Par arrêt en date du 11 août 2015, la présente cour a :

— ordonné une mesure de médiation et désigné pour y procéder Monsieur L-M N du PONT selon les modalités prescrites par les articles 131-7 à 131-11 du code de procédure civile.

— Ordonné la consignation au greffe de la présente Cour d’Appel une provision de 3.000 € par soit 1.500 € à la charge de Z A et 1.500 € à la charge de X A :

— Dit qu’à défaut de consignation de ces provisions dans le délai imparti, la désignation du Médiateur sera caduque, et l’instance se poursuivra.

— Fixé à TROIS MOIS la durée initiale de la médiation, courant à compter de l’expiration du délai de consignation des provisions.

— Renvoyé l’affaire à l’audience du 6 janvier 2016.

Les parties ont fait connaître à la cour par lettres des 29 décembre 2015 et 4 janvier 2016 que la médiation était toujours en cours et ont demandé un report de l’audience.

Le 6 janvier 2016,conformément à la demande conjointe des parties, l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 1^er juin 2016.

Par lettre du 24 mars 2016 , le médiateur Monsieur L-M N du PONT a fait savoir à la cour qu’après 5 réunions de médiation , celle-ci était achevée sans que les parties n’aient pu parvenir à conclure un accord.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 29 avril 2016 , Monsieur Z A reprend intégralement les termes des conclusions notifiées le 16 avril 2015 dont le dispositif est reproduit supra.

Z A fait valoir les moyens suivants au soutien de son appel :

1)'Sur la valeur locative de l’immeuble donné bail':

— que, le bail initial ayant duré plus de 12 ans, le loyer devrait être fixé à la valeur locative, en application de l’article L.145-34 dernier alinéa du code de commerce,

— que le congé avec offre de renouvellement qu’a fait délivrer Z A le 19 mai 2010 au nom de la SCI avec demande de fixation du loyer annuel à 90.000'€ HT équivaut à une valeur locative unitaire de 227'€ HT au m2 par an,

— que l’appelant produit 4 références faisant apparaître, dans l’agglomération nantaise, des valeurs locatives comprises entre 206'€ HT au m2 / an et 339'€ HT au m2 / an,

— que le maintien du loyer antérieur, tel que convenu dans la convention de renouvellement (contestée) conclue le 16 mars 2010 par X A ès-qualités, équivaut à une valeur locative unitaire, sensiblement inférieure, de 111 € au m2 / an,

— que les références et estimations invoquées en défense par X A ne seraient pas pertinentes'; que, toutefois, il produirait une estimation Y G d’une valeur locative annuelle de 50.445'€ supérieure au loyer stipulé dans la convention du 16 mars 2010,

— que X A invoque, pour l’immeuble à usage commercial litigieux, un taux de rendement locatif de 10'%'; que, lors de l’assemblée générale des associés de la SCI du 26 novembre 2014, il aurait été invoqué une valeur vénale de l’immeuble de 540.000'€'; que l’immeuble se serait déprécié depuis 2010'; et que, sur la base ces éléments invoqués par l’intimé lui-même, la valeur locative serait de 54.000'€ par an, et serait donc sensiblement supérieure au loyer annuel de 43.876'€ stipulée dans la convention contestée du 16 mars 2010,

2 ) Sur la responsabilité de X A':

— sur le fondement de l’action sociale (article 1843-5 du Code Civil)':

> que X A aurait agi fautivement en ayant conclu, le 16 mars 2010, un renouvellement du bail moyennant un loyer inférieur à la valeur locative qui aurait été applicable au bail dont la durée excédait 12 ans, et que cette convention de renouvellement aurait induit un manque-à-gagner important pour la SCI,

> qu’au demeurant il pourrait être soupçonné que cette convention de renouvellement aurait été antidatée, dès lors qu’elle n’a pas été enregistrée,

> qu’il se serait agi d’une convention réglementée, puisque conclue entre « associés interposés » qui aurait dû est inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale des associés de la SCI réunie le 16 juin 2010,

> qu’ainsi que l’a retenu le Tribunal, X A soutiendrait vainement que Z A invoquerait une faute non « séparable » de la fonction de gérant de la SCI et ne pouvant engager la responsabilité de ce dernier, alors que le critère de la faute « séparable » ne serait applicable qu’à l’action en responsabilité du gérant engagée par les tiers, et non par un associé,

— sur le fondement de l’article L.612-5 du code de commerce':

> que la convention de renouvellement du bail conclue le 16 mars 2010 par X A en qualité de gérant de la SCI, constituerait une convention passée indirectement entre la SCI et son gérant X A par l’interposition de la société locataire, au sens du texte précité,

> que lors de l’assemblée générale des associés de la SCI réunie le 23 mars 2011, l’approbation de cette convention a été rejetée par l’associé Z A, l’associé intéressé X A n’ayant légalement pas pris part au vote,

> qu’en vertu du texte précité, les conséquences préjudiciables à la SCI de la convention non approuvée peuvent être mises à la charge du mandataire social qui l’a conclue, soit X A en l’occurrence,

3) Sur le préjudice subi par la SCI':

— qu’il serait égal à la différence entre le montant du loyer demandé par Z A ès-qualités dans le congé avec offre de renouvellement du 19 mai 2010 (90.000' € HT / an) et le montant du loyer convenu dans la convention de renouvellement conclue par X A ès-qualités le 16 mars 2010 (43.876 € HT / an), et ce pour une durée de 8,25 années, soit une somme totale de 380.519'€

— que, subsidiairement, le montant du préjudice serait moindre, sur la base d’une valeur locative inférieure à 90.000'€ / an,

4) Sur le préjudice personnel de Z A':

— qu’en droit, il n’existerait aucune relation contractuelle entre les associés de la SCI et son gérant, de sorte la responsabilité du second envers les premiers serait de nature délictuelle,

— que Z A aurait subi, du fait des fautes commises par X A, un préjudice personnel, direct et distinct de celui de la SCI,

— qu’il aurait subi un préjudice moral du fait du comportement dolosif de son frère X qui aurait fait primer ses intérêts personnels sur ceux de la SCI, et qui ne l’aurait pas tenu informé de sa démarche de renouvellement du bail commercial, conclu avec sa propre épouse ès-qualités de représentante de la société locataire,

— qu’il aurait subi en outre un préjudice financier du fait de l’absence de valorisation des parts de la SCI qu’aurait induite une augmentation du loyer commercial.

Monsieur X A et la SCI DU BOIS JOLI n’ont pas pris de nouvelles conclusions, ils s’en remettent donc aux conclusions notifiées le 17 février 2015 dont le dispositif est reproduit supra.

Monsieur X A et la SCI DU BOIS JOLI , font valoir les moyens en défense suivants :

1) Sur l’action en responsabilité fondée sur l’article 1843-5 alinéa 1^er du Code Civil :

— que la faculté de déplafonnement prévue par l’article L.145-34 du code de commerce, attachée à une durée du bail initial supérieure à douze années, ne suffirait pas à établir que le prix du bail renouvelé aurait dû être d’un niveau supérieur à celui existant dans le dernier état de la situation, la révision pouvant intervenir aussi bien à la hausse qu’à la baisse,

— que, pendant environ 7 ans, depuis l’expiration du bail initial le 30 juin 2003, Z A s’est abstenu de délivrer congé à la société locataire avec offre de renouvellement et demande d’augmentation du loyer, ce qui démontrerait qu’il ne considérait pas le loyer comme insuffisant,

— que Z A n’aurait manifesté aucune opposition à la correspondance que lui a adressée son frère X le 10 février 2010 dans les termes suivants': « vu le temps qui passe, je souhaite rapidement reconduire le bail sur les bases de celui en cours. Merci de m’informer de ta position »,

— que les références et estimations produites par X A démontreraient que le loyer stipulé dans la convention de renouvellement du 16 mars 2010 est conforme à la valeur locative de l’immeuble donné à bail,

— que les références invoquées par Z A ne sont pas pertinentes,

— que la valeur vénale de l’immeuble évoquée par Z A à hauteur 540.000'€ lors de l’assemblée générale des associés de la SCI en date du 16 novembre 2014 ne constitue pas une référence pertinente puisque X A n’a pas reconnu cette valeur,

— que l’augmentation de loyer revendiquée par Z A induirait le risque de provoquer le départ de la société locataire qui honore ponctuellement ses obligations, et de ne pas retrouver un autre locataire, ces conséquences étant contraires à l’intérêt de la SCI,

2) Sur l’action fondée sur l’article L.612-5 du Code de Commerce':

— il n’est pas contesté par X A que la convention de renouvellement du bail du 16 mars 2010 relève du régime de ce texte, et qu’un rapport visant cette convention a été présenté à l’assemblée générale des associés de la SCI réunie le 23 mars 2011,

— que l’absence d’approbation de cette convention ne caractériserait pas, par elle-même, l’existence d’une faute du co-gérant qui l’a signée,

— que ce dernier n’aurait à assumer la charge de cette convention que si elle produit un effet préjudiciable à la société, preuve qui incombe en l’occurrence à Z A qui ne la rapporte pas,

3) Sur l’action personnelle de Z A’en qualité d’associé':

— que Z A agit à tort sur le fondement de la responsabilité délictuelle, alors que la responsabilité du gérant envers les associés est de nature contractuelle puisque le gérant est le mandataire des associés dans le cadre du contrat de société,

— qu’en tout état de cause, X A n’a commis aucune faute dans l’exercice de ses fonctions de gérant de la SCI.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1) Sur l’action sociale fondée l’article 1843-5 alinéa 1^er du code civil:

Selon l’article 1843-5 alinéa 1^er du code civil : ' Outre l’action en réparation du préjudice subi personnellement, un ou plusieurs associés peuvent intenter l’action sociale en responsabilité contre les gérants. Les demandeurs sont habilités à poursuivre la réparation du préjudice subi par la société ; en cas de condamnation les dommages et intérêts sont alloués à la société .

Est réputée non écrite toute clause des statuts ayant pour effet de subordonner l’exercice de l’action sociale à l’avis préalable ou à l’autorisation de l’assemblée générale ou qui comporterait par avance une renonciation à l’exercice de cette action.

Aucune décision de l’assemblée générale ne peut avoir pour effet d’éteindre une action en responsabilité contre les gérants pour la faute commise dans l’exercice de leur mandat.'

Se fondant sur ces dispositions Monsieur Z A fait valoir que Monsieur X A a commis une faute de gestion préjudiciable aux intérêts de la SCI A du BOIS JOLI en renouvelant par un acte sous seing privé sans date certaine le bail moyennant un loyer anormalement bas, alors que la SCI pouvait prétendre à un déplafonnement du loyer, la durée du bail ayant dépassé 12 ans, et que le montant du nouveau loyer pouvait être fixé à 90 000 € HT, eu égard à l’évolution notable desfacteurs de commercialité de la ville de Nantes et du quartier dans lequel se situe l’immeuble loué.

L’article 1850 alinéa 1^er du code civil stipule : ' Chaque gérant est responsable individuellement envers la société et envers les tiers , soit des infractions aux lois et règlements soit de la violation des statuts soit des fautes commises dans l’exercice de sa gestion. '

Le renouvellement du bail litigieux s’inscrit dans l’objet social de la SCI A DU BOIS JOLI, l’article 15 des statuts de la SCI précise que dans ses rapports avec les tiers le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social. En cas de pluralité de gérants, ceux-ci détiennent séparément les pouvoirs ainsi définis. Dans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes entrant dans l’objet social et conformes à l’intérêt social.

Il ressort de différents courriers échangés entre les deux frères à compter de juillet 2009 qu’ils ont envisagé une cession des parts de Z au profit de X, des discussions ayant eu lieu sur le prix et la valeur de l’immeuble et qu’en février 2010 lors de ces échanges X A a annoncé à son frère son intention de demander le renouvellement du bail parvenu à échéance aux mêmes conditions que précédemment et lui a demandé sa position sur ce point, sans que Z A n’ai fait connaître son avis sur ce point.

Le renouvellement du bail a été fait par X A, Z A soulignant n’en avoir été informé que le 27 mai 2010 par courrier recommandé en réponse au congé avec offre de renouvellement du 19 mai 2010, ce qui est contraire à ce qui vient d’être exposé supra concernant les échanges bien antérieurs entre les deux frères.

X A en sa qualité de gérant a qualité pour renouveler le bail au nom et pour le compte de la SCI A DU BOIS JOLI.

Monsieur Z A fait valoir que le bail du 16 mars 2010 n’a pas date certaine, qu’il est antidaté , cependant le bail commercial n’est pas soumis aux exigences de l’article 1328 du code civil ce texte ne vaut que pour l’opposabilité aux tiers.

Les mentions du bail, qui prévoient une durée de neuf ans à compter du 1^er avril 2010 jusqu’au 31 mars 2019, un loyer annuel de 43.876,51 € HT payable mensuellement pour la période du 1^er juin 2009 au 31 mai 2010, une indexation annuelle du prix du bail , de la même manière et aux mêmes époques que précédemment, au mois de juin, en fonction des variations de l’indice national du coût de la construction du 4^e trimestre de l’année précédente et pour la première fois, le 1^er juin 2010, ne sont pas de nature à justifier du caractère indéterminé de la date de signature du nouveau bail, bien au contraire elles corroborent par la concordance des dates sus-mentionnées, la date du 16 mars 2010.

Sur le fondement de la responsabilité recherchée à l’encontre de X A, il sera relevé le dirigeant social qui n’est pas le mandataire de la société ni des associés, exerce une fonction qui en fait un organe de celle-ci, de sorte que la responsabilité du dirigeant envers la société et les associés est de nature délictuelle, sa responsabilité peut donc être recherchée sur le fondement de l’article 1382 du code civil. La question de la faute détachable ne se pose pas l’action n’étant pas engagée par un tiers, en effet lorsque l’associé agit pour le compte de la société, son action obéit aux conditions de la responsabilité à l’égard de la société ainsi toute faute du dirigeant est alors susceptible d’engager sa responsabilité.

Le bail ayant couru depuis le 1^er juillet 1994 et s’étant poursuivi par tacite reconduction à compter du 1^er juillet 2003, entre dans les prévisions de l’article L.145-34 du code de commerce autorisant le déplafonnement, reste à déterminer la valeur locative.

Il importe de vérifier si le loyer renouvelé est conforme au prix du marché et dès lors, conforme à l’intérêt social. A cet égard, il appartient à Monsieur Z A de démontrer que Monsieur X A a renouvelé le bail dans des conditions préjudiciables à la société.

Aux termes de l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à leur valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré,

2° la destination des lieux,

3° les obligations respectives des parties,

4° les facteurs locaux de commercialité,

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage,

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.

Concernant l’évaluation de la valeur locative de l’immeuble, le jugement déféré a procédé à une analyse précise de tous les éléments qui lui étaient soumis, la cour se réfère expressément à ces motifs qu’elle adopte.

Au surplus, il ressort des pièces n° 30 et 31 produites par l’appelant que l’immeuble appartenant à la SCI a été vendu pour le prix de 500.000 € , cette transaction ayant été approuvée à l’unanimité par l’Assemblée Générale des associés en date du 9 octobre 2015.

Monsieur Z A a estimé lui même la rentabilité du loyer à 10% de la valeur de l’immeuble, ainsi le prix du loyer renouvelé indexé fixé à 49.000 € au jour de la vente est dans cette fourchette de rentabilité, ce qui confirme que le prix du loyer renouvelé par l’acte contesté par l’appelant était en réalité conforme au prix du marché.

Il s’ensuit que c’est justement que le tribunal a indiqué qu’aucune faute ne pouvait être retenue à l’encontre de X A au titre de l’action sociale.

2) Sur l’action fondée sur l’article L.612-5 du Code de Commerce':

L’article L.612-5 du Code de Commerce’dispose :

'Le représentant légal ou, s’il en existe un, le commissaire aux comptes d’une personne morale de droit privé non commerçante ayant une activité économique ou d’une association visée à l’article L. 612-4 présente à l’organe délibérant ou, en l’absence d’organe délibérant, joint aux documents communiqués aux adhérents un rapport sur les conventions passées directement ou par personne interposée entre la personne morale et l’un de ses administrateurs ou l’une des personnes assurant un rôle de mandataire social.

Il est de même des conventions passées entre cette personne morale et une autre personne morale dont un associé indéfiniment responsable, un gérant, un administrateur, le directeur général, un directeur général délégué, un membre du directoire ou du conseil de surveillance, un actionnaire disposant d’une fraction des droits de vote supérieure à 10 % est simultanément administrateur ou assure un rôle de mandataire social de ladite personne morale.L’organe délibérant statue sur ce rapport.Un décret en Conseil d’Etat précise les conditions dans lesquelles le rapport est établi.

Une convention non approuvée produit néanmoins ses effets. Les conséquences préjudiciables à la personne morale résultant d’une telle convention peuvent être mises à la charge, individuellement ou solidairement selon le cas, de l’administrateur ou de la personne assurant le rôle de mandataire social.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux conventions courantes conclues à des conditions normales qui, en raison de leur objet ou de leurs implications financières ne sont significatives pour aucune des parties.'

Z A fait valoir que lors de l’assemblée générale des associés de la SCI réunie le 23 mars 2011, il n’a pas approuvé la convention du 16 mars 2010 portant sur le renouvellement du bail, l’associé intéressé X A n’ayant légalement pas pris part au vote, et qu’en vertu du texte précité, les conséquences préjudiciables à la SCI de la convention non approuvée peuvent être mises à la charge de l’associé qui l’a conclue, soit X A.

Cependant X A soutient à juste titre que l’absence d’approbation de cette convention ne caractérise pas, en elle-même, l’existence d’une faute du co-gérant qui l’a signée, qu’il n’aurait à assumer la charge de cette convention que si elle était de nature à porter préjudice à la société, preuve qui incombe à Z A qui ne la rapporte pas et ce en se référant aux motifs qui précèdent sur l’adéquation entre le loyer et la valeur locative démontrant une conformité du loyer renouvelé aux intérêts de la SCI.

La cour retient donc qu’au 27 mai 2010, Monsieur Z A avait connaissance de l’existence d’un bail renouvelé et que l’absence de mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale de ce renouvellement visé par l’article L.612-5 du code de commerce, est sans incidence sur les effets de cette convention non approuvée puisqu’il n’est pas établi qu’elle soit contraire à l’intérêt social

3) Sur l’action individuelle de Monsieur Z A

Monsieur Z A pour maintenir sa demande de dommages et intérêts , développe sur ce point la même argumentation que celle présentée au premier juge qui y a répondu par des motifs pertinents en droit et exacts en fait, auxquelles la cour se réfère en les adoptant.

Au surplus les conditions de vente de l’immeuble en octobre 2015 viennent encore confirmer l’absence totale de préjudice indemnisable et distinct pour l’associé, Monsieur Z A, de celui de la SCI .

Le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

Monsieur Z A sera débouté de l’intégralité de ses demandes, succombant il devra supporter les dépens d’appel et sera condamné en outre à payer à Monsieur X A la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance des Sables d’Olonne le 14 août 2014 dans toutes ses dispositions

Y ajoutant

— Déboute Monsieur Z A de l’intégralité de ses demandes en appel

— Condamne Monsieur Z A à payer à Monsieur X A et la SCI du BOIS JOLI , pris comme une seule et même partie la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamne Monsieur Z A à supporter les dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,