ARRET N°353

N° RG 19/02243 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FZCR

S.C.I. LES TILLEULS

C/

S.C.I. F.T.I

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 08 JUIN 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/02243 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FZCR

Décision déférée à la Cour : jugement du 14 mai 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE.

APPELANTE :

SCI LES TILLEULS

[…]

17740 SAINTE L DE RE

ayant pour avocat M^e Frédéric MADY de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS

INTIMEE :

SCI F.T.I

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Henri-noël GALLET de la SCP GALLET-ALLERIT-WAGNER, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Nicolai LE CAM, avocat au barreau de La Rochelle-Rochefort

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 01 Avril 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Chamsane ASSANI,

ARRÊT :

—  Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par M^me Y Z,
Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La Sci Les Tilleuls est propriétaire d’un ensemble immobilier situé rue de la Boulangère et place des Tilleuls à Sainte-L-de-Ré (Charente-Maritime), […], […]. Cet ensemble immobilier est constitué de 4 lots. Les lots n° 1 et […], situés en rez-de-chaussée, sont donnés à bail commercial à la sarl FGI exploitant une activité d’agence immobilière sous l’enseigne Orpi. Les lots n° 3 et n° 4 sont un appartement et un studio.

Par acte sous seing privé daté du 9 décembre 2015 (en réalité du 9 octobre), la sci Les Tilleuls et la sarl FGI ont convenu de la vente des lots 1 et 2, au prix de 250.000 €. La réitération de la vente par acte authentique devait intervenir avant le 30 décembre 2015. Ce compromis a été consenti sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt par l’acquéreur, ce dernier s’obligeant à déposer ses demandes de prêt au plus tard dans le délai de quinze jours de la signature du compromis. La réalisation de la condition suspensive devait être justifiée au plus tard le 11 décembre 2015.

La sci FTI a postérieurement été substituée à la sarl FGI.

La vente n’a pas pu être réitérée par acte authentique avant le 30 décembre 2015, à défaut de financement bancaire à cette date.

Par courrier recommandé en date du 15 avril 2016, la gérante de la sci Les Tilleuls a notifié à la société FGI renoncer à poursuivre la vente, le délai de réitération de l’acte ayant été largement dépassé et l’obtention d’un financement n’ayant pas été justifiée.

Par acte du 13 mai 2016, la sci FTI a fait sommation à la venderesse d’avoir à comparaître le 25 mai suivant en l’étude de Maître K-L M, notaire à Ars-en-Ré, aux fins de signature de l’acte réitératif de vente. Un procès-verbal de carence a été dressé par ce notaire le 25 mai 2016, en l’absence de la sci Les Tilleuls.

La sci FTI a fait délivrer le 7 novembre 2016 une sommation interpellative au notaire de la venderesse, aux fins de communication des dates de modification du règlement de copropriété et de son justificatif, d’obtention de l’attestation de non contestation de conformité des travaux, de l’attestation d’assurance décennale de l’entreprise Douglas et du certificat de conformité au réseau de

raccordement public d’assainissement. Le notaire a opposé le secret professionnel pour ne pas répondre à cette sommation.

Par acte du 14 juin 2017, la sci FTI a fait assigner la sci Les Tilleuls devant le tribunal de grande instance de La Rochelle aux fins de réitération de la vente par acte authentique de vente et paiement à titre subsidiaire de la somme de 25.000 € à titre de clause pénale. Elle a soutenu à l’appui de ses demandes que le compromis de vente était demeuré valable au 14 avril 2016, date d’obtention du financement bancaire sollicité, que les conditions suspensives n’avaient pas été réalisées faute pour la venderesse d’avoir produit divers documents, que les effets du compromis avaient été prorogés par les échanges entre les notaires des parties, que le refus de vente avait été postérieur à l’information communiquée d’obtention d’un prêt. Subsidiairement, elle s’est prévalue de la clause pénale stipulée au compromis à raison de la défaillance de la venderesse.

La sci Les Tilleuls a conclu au rejet de ces demandes, la demanderesse n’ayant pas justifié au 11 décembre 2015 d’une demande de financement bancaire et les conditions de prorogation des effets du compromis n’ayant pas été réunies.

Par jugement du 14 mai 2019, le tribunal de grande instance de La Rochelle a statué en ces termes :

'CONSTATE la validité du compromis de vente daté du 9 décembre 2015 à la date de la levée de la condition suspensive d’obtention du prêt par la SCI FTI le 14 avril 2016;

ORDONNE la vente telle que prévue par le compromis signé le 9 octobre 2015 entre la SCI LES TILLEULS et la société FGI concernant un ensemble immobilier, situé à SAINTE L DE RE([…], […], consistant en des locaux commerciaux, numéros 1 et 2 des lots de copropriété, moyennant le prix principal de 250 000 euros;

ENJOINT à la SCI LES TILLEULS de signer l’acte authentique de vente dans un délai de 3 mois à compter du prononcé du jugement, la convocation pour signature adressée par le notaire devant intervenir dans ce délai et passé ce délai , sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant trois mois , à l’issue duquel il pourra être à nouveau fait droit.

DEBOUTE la SCI LES TILLEULS de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages – intérêts à l’encontre de la SCI FTI;

CONDAMNE la SCI LES TILLEULS aux entiers dépens de l’instance et à payer à la sci FTI la somme de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement'.

Il a considéré que :

— l’acquéreur avait communiqué dans le délai imparti le justificatif de sa demande de financement bancaire ;

— les échanges entre les notaires des parties avaient prorogé les effets du compromis de vente ;

— le prêt sollicité avait été consenti le 14 avril 2016, antérieurement au courrier de la sci Les Tilleuls ayant renoncé à la vente.

Il a rejeté la demande indemnitaire de la sci Les Tilleuls n’ayant justifié d’aucun préjudice, les lots objet du compromis étant loués.

Par déclaration reçue au greffe le 28 juin 2019, la sci Les Tilleuls a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 juillet 2020, elle a demandé de :

'Vu le bordereau de pièces fondant les prétentions de la SCI LES TILLEULS annexé aux présentes conclusions conformément aux dispositions de l’article 954 du Code Civil,

Vu les dispositions de l’article 122 du Code de procédure civile,

Déclarer irrecevable SCI FTI en son action, faute pour elle d’avoir respecté le délai de forclusion prévu au compromis de vente régularisé le 9 octobre 2015, ouvrant un délai de 1 mois à compter de la constatation du refus par la SCI LES TILLEULS de signer l’acte authentique, pour saisir le Tribunal compétent pour faire consacrer judiciairement la vente.

Subsidiairement,

Vu les dispositions de l’article 1134 du Code Civil,

Dire et juger que le compromis de vente, régularisé par les parties le 9 octobre 2015, s’est trouvé annulé, de plein droit, à compter du 11 décembre 2015, faute pour la SCI FTI de justifier avoir déposé ses demandes de crédit immobilier auprès des établissements bancaires, autres que le CREDIT AGRICOLE, dans les 15 jours de sa régularisation, et d’en avoir justifié auprès de la SCI LES TILLEULS, avant le 11 décembre 2015.

Plus subsidiairement,

Dire et juger que la SCI LES TILLEULS a légitimement renoncé à poursuivre l’exécution de la vente à raison du défaut de réitération à la date prévue venant de la défaillance de la SCI FTI, par sa lettre recommandée avec accusé de réception du 15 avril 2016.

Infirmer en conséquence le jugement du Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE du 14 mai 2019 en ce qu’il a :

- constaté la validité du compromis de vente daté du 9 décembre 2015 à la date de la levée de la condition suspensive d’obtention du prêt par la SCI FTI le 14 avril 2016,

- ordonné la vente telle que prévue par le compromis signé le 9 octobre 2015 entre la SCI LES TILLEULS et la société FGI, concernant un ensemble immobilier situé à SAINTE-L-DE-RE ([…], […], consistant en des locaux commerciaux, n° 1 et 2 des lots de copropriété, moyennant le prix principal de 250 000 €,

- enjoint à la SCI LES TILLEULS de signer l’acte authentique de vente dans un délai de 3 mois à compter du prononcé du jugement, la convocation pour signature adressée par le notaire devant intervenir dans ce délai et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 500 € par jour de retard pendant 3 mois, à l’issue duquel il pourra être à nouveau fait droit,

- débouté la SCI LES TILLEULS de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts à l’encontre de la SCI FTI,

- condamné la SCI LES TILLEULS aux entiers dépens de l’instance et à payer à la SCI FTI la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Et statuant à nouveau,

Débouter la SCI FTI de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SCI LES TILLEULS.

Condamner la SCI FTI à payer à la SCI LES TILLEULS la somme de 50 000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de ses manquements et de son attitude aussi désinvolte que dilatoire.

Condamner la SCI FTI à payer à la SCI LES TILLEULS une somme de 6 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner enfin la SCI FTI aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel, dont distraction, pour ces derniers, au profit de la SELARL MADY-GILLET-BRIAND, Avocats, qui sera autorisée à les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile'.

Elle a soutenu que la sci FTI était forclose en ses demandes, le compromis ayant stipulé un délai d’un mois pour agir en réitération forcée de la vente en cas de refus du vendeur, soit au plus tard le 25 juin 2016.

Subsidiairement, elle s’est prévalue de la nullité du compromis de vente, l’acquéreur n’ayant pas justifié de sa demande de prêt dans les délais et formes prévus, l’attestation délivrée par la banque n’ayant pas décrit le bien objet du compromis, le délai de réitération de la vente par acte authentique stipulé n’ayant pas été respecté et la défaillance de l’acquéreur l’autorisant à ne pas poursuivre la vente. Elle a soutenu que les effets du compromis avaient été prorogés au plus jusqu’au 22 mars 2016, date à laquelle elle avait proposé à la sci FTI de reformuler une offre d’achat.

Elle a sollicité l’indemnisation de son préjudice, les atermoiements de la sci FTI ayant fait obstacle à la vente des lots n° 3 et 4 qui n’ont pu être reloués que tardivement. Elle a demandé paiement de la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts, en ce inclus le montant de la clause pénale stipulée au compromis.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 novembre 2020, la sci FTI a demandé que :

'La Cour,

DEBOUTERA la SCI LES TILLEULS en tous ses motifs d’appel

A titre principal :

CONFIRMERA la décision de première instance en toutes ses dispositions y compris sur les frais de la procédure, y compris le point de départ de l’astreinte.

Y RAJOUTANT :

A B à la SCI LES TILLEULS de réaliser toutes les modifications au règlement de copropriété prévues au compromis sous le délai d’astreinte de trois mois à compter de la décision à intervenir et sous la même pénalité que celle retenue par la décision de première

instance : 500 euros par mois de retard.

A titre subsidiaire :

CONSTATERA que la SCI LES TILLEULS a eu un comportement fautif en ne respectant pas ses obligations et en particulier la CONDITION PARTICULIERE prévue au compromis.

CONDAMNERA la SCI LES TILLEULS à verser à la SCI F.T.I. la somme de 25.000,00 € à titre de clause pénale,

En tout état de cause

CONDAMNERA la SCI LES TILLEULS à verser à la SCI F.T.I. la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles pour l’instance d’appel, ainsi qu’aux dépens de cette instance'.

Elle a soutenu qu’à défaut de précision, le délai d’un mois stipulé au compromis pour agir en réitération de la vente était un délai de prescription, que celui-ci ne pouvait pas être conventionnellement aménagé pour une durée inférieure à une année, que le point de départ du délai n’était pas précisé, que ce délai n’avait pas commencé à courir en l’absence de production par la venderesse de divers documents visés au compromis.

Elle a contesté la nullité du compromis, ayant justifié dans les délais d’une demande de prêt, le compromis n’imposant pas de justifier de l’ensemble des demandes déposées, et ayant obtenu un financement bancaire antérieurement au refus de vente opposé par l’appelante. Elle a exposé que l’attestation produite se rapportait sans contestation possible au bien litigieux, peu important une description imprécise du bien, et que leur acceptation du justificatif par les notaires avait couvert l’éventuelle irrégularité de l’attestation.

Elle a maintenu qu’en tout état de cause, les effets du compromis avaient été prorogés par les notaires, mandataires des parties au compromis, lequel n’avait pas assorti de la caducité de l’acte le défaut de signature de l’acte authentique au terme fixé.

Elle a pour ces motifs soutenu la vente parfaite et demandé que sa réitération par acte authentique soit ordonnée.

Subsidiairement, elle a sollicité paiement de la clause pénale stipulée à raison de la défaillance de la venderesse.

L’ordonnance de clôture est du 4 mars 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

[…]

L’article 1134 ancien (1103, 1104 et 1193 nouveaux) du code civil dispose que 'les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites', qu’elles 'ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise' et qu’elles 'doivent être exécutées de bonne foi'.

Il a été stipulé en page 5 du compromis de vente que :

'Le présent compromis est également consenti sous la condition suspensive de l’obtention par l’ACQUEREUR d’un ou de plusieurs prêts aux conditions suivantes :

-Montant : DEUX CENT CINQUANTE MILLE EUROS (250 000 EU),

- Durée : 20 ans,

- Taux d’intérêts hors assurance : 2,08% l’an hors assurance

I – Obligations de l’ACQUEREUR vis à vis du crédit sollicité

L’ACQUEREUR s’oblige à déposer ses demandes de prêts au plus tard dans le délai de quinze (15) jours du présent compromis et justifier au VENDEUR de ce dépôt par tous moyens utiles : lettre ou attestation.

Cette condition suspensive devra être réalisée au plus tard le 11 décembre 2015

A défaut d’avoir apporté la justification dans ce délai imparti les présentes seront nulles de plein droit.

II – Réalisation de la condition suspensive

La réalisation de cette condition suspensive résultera de la production d’une lettre d’accord du ou des établissements bancaires sollicités'.

Le vendeur s’était au paragraphe précédent 'CONDITIONS PARTICULIERES' engagé à modifier le règlement de copropriété préalablement à la réitération de la vente par acte authentique. L’emploi du terme 'également’ à la clause relative à la condition suspensive d’obtention d’un prêt établit que la modification du règlement de copropriété constituait une autre condition suspensive.

En page 6 du compromis de vente, il a été stipulé au paragraphe 'CONDITIONS SUSPENSIVES ET RESERVES' que :

'Les présentes sont soumises à des conditions suspensives et réserves stipulées, pour certaines dans l’intérêt des deux parties, et pour d’autres dans l’intérêt de l’ACQUEREUR seul.

En conséquence la non-réalisation d’une seule de ces conditions ou réserves entraînera la caducité des présentes sauf si l’ACQUEREUR renonçait à se prévaloir de celles stipulées dans son seul intérêt.

Cette renonciation devra intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au notaire dans le délai prévu pour la réalisation de la condition dont il s’agit, ou postérieurement à la défaillance de la condition s’il s’agit d’une condition d’obtention d’un prêt.

L’ACQUEREUR déclare avoir connaissance des dispositions de l’article 1178 du Code civil aux termes desquelles: « La condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui on a empêché l’accomplissement.'

En pages 19 et 20 de l’acte, au paragraphe 'REITERATION AUTHENTIQUE', il a été stipulé que :

'En cas de réalisation des conditions suspensives stipulées au compromis, la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 30 Décembre 2016 par le ministère de Maître DAOULAS notaire à LA ROCHELLE, avec la participation de Maître M, notaire à ARS EN RE…

[…]

Il est précisé que les conditions suspensives devront être levées dans le délai de réalisation des présentes sauf à tenir compte de délais et procédures spécifiques convenus entre les parties.

Ce délai sera automatiquement prorogé jusqu’à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l’acte authentique, et sans que la liste qui suit soit limitative : renonciation expresse ou tacite à un droit de préemption, notes d’urbanisme, certificats d’urbanisme, arrêtés d’alignement, état hypothécaire en cous de validité, cadastre modèle « 1 », répertoire civil.

La date d’expiration de ce délai, ou de sa prorogation n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à laquelle l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter.

En conséquence, si l’une des parties vient à refuser de signer l’acte authentique de vente, l’autre pourra saisir le Tribunal compétent dans le délai d’un mois de la constatation du refus (mise en demeure non suivie d’effet, procès-verbal de non-comparution…) afin de faire constater la vente par décision de Justice, la partie défaillante supportant les frais de justice, nonobstant la mise en oeuvre de la clause pénale stipulée aux présentes'.

La sarl FGI a produit une attestation en date du 28 octobre 2015 de dépôt d’une demande de prêt d’un montant de 250.000 € auprès de la caisse régionale de crédit agricole mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres. Cette attestation a été transmise par courriel en date du 27 octobre 2015 par le notaire d e l ' a c q u é r e u r ( b o d i n . b a t i g n y @ n o t a i r e s . f r ) à c e l u i d e l a v e n d e r e s s e (G.H.17002@notaires.fr).

L’offre de prêt de la caisse régionale de crédit agricole mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres à la sci FTI substituée à la sarl FGI est en date du 1^er avril 2016. Par courriel en date du 14 avril 2016, le notaire de l’acquéreur (M.batigny@notaires.fr) a informé celui de la venderesse (office.ldl@notaires.fr) 'de l’édition des offres de prêt de ma cliente'.

Par courriel en date du 22 mars 2016, Chystelle J, gérante de la sci Les Tilleuls avait indiqué à C D (p.D@saintyvesorpi.com) représentant l’acquéreur que :

'Effectivement n’ayant pas de nouvelle , j’avais consulté mes conseillers, qui m’avaient confirmé que le contrat est caduque depuis le 11 décembre 2015(page5).

Si les lots 1 ou/et 2 t’intéressent toujours, merci de me contacter en avril. J’étudierai pour voir si ton offre est toujours dans l’intérêt de cette sci, détenue par mon fils et moi même'.

La sci Les Tilleuls a postérieurement adressé à C D précité et à la société FGI un courrier recommandé en date du 15 avril 2016. Ce courrier, dont la date de distribution n’a pas été précisée mais que l’intimée ne conteste pas avoir pris connaissance, est rédigé en ces termes (sous réserve d’une mauvaise impression) :

'Le délai pour la réitération de la vente par acte authentique est aujourd’hui largement dépassé.

Or, … ce jour, contrairement aux clauses du compromis (régularisé) entre nos deux sociétés, vous n’avez pas (illisible) (justifié) de l’obtention de votre financement.

Dans ces conditions, et ne pouvant demeurer plus longtemps dans l’expectative, nous vous informe par la présente, renonce… poursuivre l'(exécution) de la vente, la SCI LES TILLEULS entendant se (prévaloir) de la nullité de plein droit du compromis telle que prévue… sans renoncer pour autant… la possibilité de mettre en jeu votre (responsabilité) compte tenu de vos manquements et nous prévaloir de la mise en (oeuvre) de la clause pénale' .

Ce courrier est nécessairement postérieur au courriel en date du 14 avril 2016. Il a ainsi été adressé après l’obtention par l’acquéreur du prêt bancaire sollicité et l’information de la venderesse.

Entre le 11 décembre 2015, date à laquelle la condition suspensive d’obtention d’un prêt devait être réalisée, et le 15 avril 2016, les notaires des parties au compromis ont échangé notamment par courriels en date des 29 mars 2016 de E F (scp M-Batigny) adressé à G H (étude […] de La Rochelle), 1^er avril entre E F et G H précitées. Par courriel en date du 12 avril 2016, Flora Girard de l’étude […] de La Rochelle a indiqué à I J que 'le notaire de votre acquéreur serait en attente de réception des offres de prêts' et que 'je ne manquerai pas de revenir vers vous dès confirmation de sa part'.

Il en résulte que les notaires des parties au compromis vente qui en étaient les mandataires afin de recueillir les documents nécessaires à la réitération de la vente par acte authentique n’ont dans leurs échanges fait mention ni de la nullité, ni de la caducité du compromis.

C D avait par ailleurs par courriers électroniques en date du 15 décembre 2015 (p.D@saintyvesorpi.com) informé I J (clongeville19@gmail.com) du retard dans l’obtention du prêt sollicité. Celle-ci ne s’était antérieurement au courriel du 22 mars 20156 pas opposée à la réitération de la vente par acte authentique.

Il s’ensuit que le délai de réalisation de la condition suspensive tenant à l’obtention d’un financement bancaire avait été tacitement repoussé. Au 14 avril 2016, date de l’information donnée de l’émission d’une offre de prêt, ce compromis continuait à produire ses effets. En raison de la prorogation conventionnelle du délai précité et de la réalisation de la condition suspensive, la sci Les Tilleuls n’était plus fondée à se prévaloir de la nullité ou de la caducité du compromis de vente.

SUR UNE FORCLUSION

L’article 2254 alinéa 1^er du code civil dispose notamment que 'la durée de la prescription peut être abrégée ou allongée par accord des parties' mais 'ne peut toutefois être réduite à moins d’un an ni étendue à plus de dix ans'.

Ces dispositions n’interdisent pas aux parties à un compromis de vente de fixer un délai de rigueur pour engager une procédure en constatation judiciaire d’une vente immobilière, le délai de forclusion ainsi stipulé ne relevant pas des dispositions de l’article 2254 précité.

Il a été précédemment rappelé que le compromis de vente stipulait en page 2 que 'si l’une des parties vient à refuser de signer l’acte authentique de vente, l’autre pourra saisir le Tribunal compétent dans le délai d’un mois de la constatation du refus (mise en demeure non suivie d’effet, procès-verbal de non-comparution…) afin de faire constater la vente par décision de Justice'. Le délai ainsi stipulé est un délai de forclusion. A expiration, les parties ne sont plus recevables à agir afin de faire constater en justice la vente.

Par acte du 13 mai 2016, la sci FTI a fait délivrer à la sci Les Tilleuls sommation d’avoir à comparaître le mercredi 25 mai 2016 en l’office notarial d’Ars-en-Ré aux fins de signature de l’acte authentique de vente. Par acte du 25 mai 2016, Maître K-L M, notaire associé à Ars-en-Ré a dressé procès-verbal de non-comparution, la sci Les Tilleuls ne s’étant pas présentée. Le délai de forclusion précité a commencé à courir à compter de la date de ce procès-vebal. L’acte introductif d’instance, du 14 juin 2017, a été délivré postérieurement à l’expiration du délai d’un mois. La sci FTI est dès lors forclose en son action tendant à voir constater en justice la vente.

Le jugement sera pour ces motifs infirmé en ce qu’il a fait droit à cette demande.

[…]

Une clause pénale a été stipulée en ces termes en page 7 du compromis de vente :

'Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique de vente et ne satisferait ainsi pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de VlNGT-CINQ MILLE EUROS (25 000,00 EUR) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1162 et 1226 du Code Civil, indépendamment de tous dommages-intérêts.

Il est ici précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l’une des parties dans la mesure où il n’a pas permis de remplir toutes les conditions d’exécution de la vente.

La présente clause pénale ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente'.

Au procès-verbal de non comparution, il a été indiqué en page 2 que 'toutes les conditions suspensives stipulées dans l’avant contrat se sont depuis réalisées, notamment celle liée à l’obtention du financement sollicité par l’acquéreur'.

La sci FTI qui a sollicité la réitération de la vente par acte authentique ne se prévaut plus d’un éventuel défaut de modification du règlement de copropriété. Le refus de vente de la sci Les Tilleuls est postérieur à l’obtention par la sci FTI d’un financement bancaire et à l’information donnée au notaire. La sci Les Tilleuls ne justifie d’aucun motif pertinent de refus de réitération de la vente. Elle a notifié par courrier recommandé en date du 15 avril 2015 aux consorts X ne pouvoir poursuivre la vente du lot n° 3 'soumise à la vente des lots de copropriété n° 1 et 2 situés dans l’immeuble'.

Le refus de vente des lots 1 et 2 juin étant imputable la seule sci Les Tilleuls, celle-ci est tenue au paiement de la clause pénale stipulée au compromis de vente. Il n’est justifié d’aucun motif de réduction de son montant. Il sera fait droit à la demande de la sci FTI en paiement la somme de 25.000 €.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS DE LA SCI LES TILLEULS

Il résulte des développements précédents que la sci Les Tilleuls n’est pas fondée en sa demande indemnitaire formée à l’encontre la sci FTI.

SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Les circonstances de l’espèce ne justifient pas de faire droit aux demandes présentées sur ce fondement. Le jugement sera pour ces motifs infirmé en ce qu’il a condamné de ce chef la sci Les Tilleuls. Les demandes présentées en cause d’appel seront pour les mêmes motifs rejetées.

SUR LES DEPENS

La charge des dépens d’appel incombe à l’appelante.

PAR CES MOTIFS

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement du 14 mai 2019 du tribunal de grande instance de La Rochelle sauf en ce qu’il :

'ORDONNE la vente telle que prévue par le compromis signé le 9 octobre 2015 entre la SCI LES TILLEULS et la société FGI concernant un ensemble immobilier, situé à SAINTE L DE RE([…], […], consistant en des locaux commerciaux, numéros 1 et 2 des lots de copropriété, moyennant le prix principal de 250 000 euros;

ENJOINT à la SCI LES TILLEULS de signer l’acte authentique de vente dans un délai de 3 mois à compter du prononcé du jugement, la convocation pour signature adressée par le notaire devant intervenir dans ce délai et passé ce délai , sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant trois mois , à l’issue duquel il pourra être à nouveau fait droit.

CONDAMNE la SCI LES TILLEULS… à payer à la sci FTI la somme de 2500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile' ;

et statuant à nouveau de ces chefs d’infirmation,

DECLARE la sci FTI forclose en son action dirigée à l’encontre de la sci Les Tilleuls en constat judiciaire de la vente des lots n° 1 et 2 d’un ensemble immobilier situé rue de la Boulangère et place des Tilleuls à Sainte-L-de-Ré (Charente-Maritime), […], […], objet du compromis de vente en date du 9 octobre 2015 (daté par erreur du 9 décembre 2015) ;

CONDAMNE la sci Les Tilleuls à payer à titre de clause pénale à la sci FTI la somme de 25.000 €, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la date du présent arrêt ;

REJETTE les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la sci Les Tilleuls aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,