ARRET N°603

N° RG 19/04134 – N° Portalis DBV5-V-B7D-F5OS

Y

G

Z

C/

A

Société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANG UEDOC

S.A.R.L. MGA FINANCE

Société BANQUE CIC EST

Association ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE DE L’IMMEUBLE […]

S.C.P. H A ET AA U-B

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 14 DECEMBRE 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/04134 – N° Portalis DBV5-V-B7D-F5OS

Décision déférée à la Cour : jugement du 04 novembre 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance de NIORT.

APPELANTS :

Monsieur C T Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur F G

né le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur C M Z

né le […] à […]

[…]

[…]

ayant tous les trois pour avocat postulant M^e Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Virginie LARCHERON, avocat au barreau de PARIS

INTIMES :

Monsieur H A

Notaire associé […]

[…]

S.C.P. H A ET AA U-B devenue la SCP AA U-B & O A

[…]

[…]

a y a n t t o u s l e s d e u x p o u r a v o c a t M e F r é d é r i c M A D Y d e l a S E L A R L MADY-V-W-PETILLION, avocat au barreau de POITIERS substitué par M^e W, avocat au barreau de POITIERS

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC

[…]

[…]

ayant pour avocat M^e Gaëtan FORT de la SCP FORT-BLOUIN-BOSSANT, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

S.A.R.L. MGA FINANCE

[…]

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Charlotte MARCOU LECLAINCHE, avocat au barreau de DEUX-SEVRES et pour avocat plaidant M^e Manel MALKI BREGANI, avocat au barreau de

PARIS

Société BANQUE CIC EST

31 rue C Wenger-Valentin

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Paul BARROUX de la SCP DROUINEAU-BACLE-VEYRIER LE LAIN-BARROUX-VERGER, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Simont LAMBERT, avocat au barreau de DIJON

[…]

[…]

[…]

défaillante

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 04 Octobre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

M. R MONGE, Président de Chambre

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. R MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur K MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me I J,

ARRÊT :

—  rendu par défaut

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. R MONGE, Président de Chambre, et par M^me I J,
Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ :

Selon actes dressé le 17 décembre 2009 par H A, notaire à la résidence de Niort, la société IPF a vendu dans un immeuble en copropriété correspondant à l’ancien 'hôtel de Londres’ dont elle était propriétaire sis […] et […] :

— à C-T Y : les lots n°2,18,24 et 26 pour un prix de 157.080 euros financé par un crédit consenti par la banque CIC Est

— à F X : le lot n°21 pour un prix de 58.800 euros financé par un crédit consenti par la caisse régionale de crédit agricole mutuel (CRCAM) du Languedoc

— à C-M Z : le lot […] au prix de 27.720 euros, réglé sans recours au crédit.

Exposant qu’ils étaient tous trois des sportifs de haut niveau disposant d’importants revenus ; qu’ils avaient été démarchés par un conseil en gestion de patrimoine, MGA Finance, qui leur avait proposé d’investir dans l’achat de ces lots pour bénéficier du régime fiscal des monuments historiques dit 'loi Malraux’ en leur remettant une étude fiscale séduisante démontrant qu’ils pourraient défiscaliser une part de leurs revenus et rembourser l’emprunt avec les loyers encaissés des futurs locataires ; qu’ils avaient ainsi chacun signé un contrat sous-seing-privé de réservation, le 15 septembre 2009 pour MM X et Y, et le 2 novembre 2009 pour M. Z ; qu’ils avaient ensuite donné procuration à l’étude de M^e A pour signer les actes de vente et que ce même notaire s’était aussi chargé de leur procurer le prêt bancaire destiné à financer leur achat et/ou les travaux ; qu’ils n’avaient reçu de lui aucun conseil ; qu’ils ne s’étaient pas avisés que leur acquisition les obligeait à reprendre à leur compte des travaux de rénovation qui avaient été déjà engagés sur un permis de construire déposé par la société IPF, membre du groupe N, au vu d’un projet établi par le cabinet N Architecture membre du même groupe, et réalisés par l’entreprise TPF, également membre de ce groupe, via une association foncière urbaine libre (AFUL) de l’immeuble du […] dépourvue de toute autonomie par rapport à la venderesse IPF laquelle y était majoritaire et y avait placé comme directeur technique un homme de confiance ; et faisant valoir que le chantier de rénovation s’était arrêté après des années en leur laissant la propriété d’un bien hors d’état d’être loué, MM Y, X et Z ont fait assigner par actes du 16 décembre 2014 H A et la SCP de notaires associés H A & AA U-B devant le tribunal de grande instance de Niort afin d’entendre requalifier le contrat de vente conclu par chacun avec IPF en un contrat de vente à rénover soumis aux dispositions d’ordre public des articles L.262-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation ; de voir juger que le notaire avait commis des fautes engageant sa responsabilité ; et d’entendre condamner solidairement M^e A et la SCP H A & AA U-B à réparer leur préjudice respectif, en les indemnisant des sommes versées en pure perte au titre des travaux, et de la perte locative subie, pour un montant à parfaire.

M^e A et la SCP H A & AA U-B ont fait assigner en intervention forcée et en garantie la SCP MGA Finance et la CRCAM du Languedoc par acte du 30 mars 2016 ; le CIC Est par acte du 1er juillet 2016 ; puis par actes des 22 septembre, 3 et 12 octobre 2017 l’association foncière urbaine libre de l’immeuble du […] (l’AFUL), la SARL N Architecture représentée par son liquidateur judiciaire M^e K L et la Mutuelle des architectes français (la MAF).

La MAF a fait assigner en garantie par actes des 7 août et 25 octobre 2018 la société MMA IARD et la société Alpha Insurance, société de droit danois représentée par son liquidateur judiciaire M^e Boris FREDERIKSEN.

Toutes ces instances ont été jointes.

Dans le dernier état de leurs prétentions, MM Y, X et Z demandaient au tribunal de dire que M^e A et la SCP H A & AA U-B avaient commis des fautes dans l’exécution de leur fonction notariale, notamment pour n’avoir pas donné bonne et valable forme aux actes de vente au regard des dispositions des articles L.262-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et de les condamner solidairement à payer

— à C-T Y :

.au titre des sommes versées pour les travaux non exécutés : 575.120 euros

.au titre de la perte locative : 198.325,23euros arrêtée au 30.06.2019, à parfaire

.au titre des intérêts différentiels du prêt : 164.445,82 euros

.à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral : 10.000 euros

— à F X :

.au titre des sommes versées pour les travaux non exécutés : 215.284 euros

.au titre de la perte locative: 74.681,34 euros arrêtée au 30.06.2019, à parfaire

.au titre des intérêts différentiels du prêt : 88.830,66 euros

.à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral : 10.000 euros

— à C-M Z :

.au titre des sommes versées pour les travaux non exécutés : 101.492 euros

.au titre de la perte locative : 34.738,03euros arrêtée au 30.06.2019, à parfaire

.au titre des intérêts différentiels des prêts : 56.535 euros

.à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral : 10.000 euros

outre 7.000 euros d’indemnité de procédure à chacun, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils relataient que l’AFUL, qui avait fini par changer de président, avait notifié au printemps 2015 à TPF et à N Architecture la résiliation de leur marché en raison de leurs manquements ; que l’une et l’autre, puis IPF également, avaient été placées en liquidation judiciaire en 2015 ; que l’immeuble menaçait désormais ruine.

Les notaires concluaient à titre principal à l’irrecevabilité des prétentions indemnitaires dirigées à leur encontre pour cause de prescription, et subsidiairement à leur rejet, en réclamant une indemnité de procédure, en sollicitant plus subsidiairement la garantie du conseil en gestion du patrimoine, des prêteurs de deniers, de l’AFUL, de l’architecte et de leurs assureurs, en soutenant que chacun d’eux avait manqué à son devoir de conseil.

L’AFUL et le liquidateur judiciaire de la compagnie Alpha Insurance n’ont pas comparu.

Les autres appelés en garantie sollicitaient l’irrecevabilité et/ou le rejet des demandes formées à leur encontre.

Par jugement du 4 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Niort a débouté les demandeurs de tous leurs chefs de prétentions et les a condamnés aux dépens ainsi qu’à payer ensemble une indemnité de procédure de 8.000 euros aux notaires, qu’il a eux-mêmes condamnés à en verser une de 1.500 euros à la MAF, à MGA, au CIC Est et à la CRCAM du Languedoc.

Pour statuer ainsi, il a dit que les demandeurs n’établissaient pas un engagement, même indirect, de réaliser les travaux pris par le vendeur, retenant, en substance, que ce qu’ils décrivaient était une opération économique dans laquelle la venderesse leur avait transmis, outre l’immeuble, un projet immobilier qu’ils s’étaient appropriés, et dont rien ne démontrait qu’elle l’avait elle-même mis en oeuvre, même indirectement ; qu’IPF n’avait pas exécuté la moindre prestation ; qu’elle n’avait pas prévu de date d’achèvement des travaux, ni de délai pour les réaliser ; que l’acte de vente ne détaillait pas les travaux à faire ; qu’il distinguait bien entre le prix du foncier, devant lui revenir, et le prix des travaux à faire par les différents copropriétaires, collectivement au travers de l’AFUL ; qu’ils ne produisaient aucune pièce à l’appui de leur affirmation selon laquelle le groupe N n’aurait constitué qu’une seule entité, fictivement scindée entre IPF, N Architecture et TPF, l’identité de leurs dirigeants respectifs ne suffisant pas à démontrer cette fictivité ; qu’il n’était justifié d’aucune fraude de la part d’IPF; que c’était les acquéreurs qui avaient pris l’engagement de faire les travaux, la loi Malraux dans le cadre de laquelle ils inscrivaient cette opération de défiscalisation postulant précisément de leur part un tel engagement ; que selon la doctrine fiscale en vigueur à l’époque des ventes considérées, ce régime fiscal applicable jusqu’au 31 décembre 2017, aujourd’hui qualifié d''ancien Malraux', était légalement incompatible avec une acquisition faite dans le cadre du régime de la vente à rénover ; que les demandeurs ne pouvaient reprocher au notaire de n’avoir pas anticipé en 2010/2011 une jurisprudence administrative de 2017 venue selon eux contredire cette doctrine fiscale, s’agissant au surplus d’une décision de cour administrative d’appel et non du Conseil d’État, et non publiée au Recueil Lebon ; que le régime fiscal particulier aux ventes d’immeubles à rénover, créé par la loi de finances pour 2009 du 27 décembre 2008 n’aurait vraisemblablement pas pu s’appliquer à cette opération ; et qu’il n’appartenait de toute façon pas à M^e A de dispenser aux acquéreurs un conseil sur l’existence d’autres régimes fiscaux possibles qui les aurait fait renoncer à l’achat envisagé, l’opération à laquelle il prêtait son concours étant conforme à la doctrine fiscale et aux intérêts des acheteurs, qu’il avait correctement appréciés.

C-T Y, F X et C-M Z ont relevé appel le 20 décembre 2019 en intimant H A et la SCP H A et AA U-B.

Les notaires intimés ont formé appels provoqués contre l’AFUL, la société MGA Finance, le CIC Est et la CRCAM du Languedoc, selon assignations délivrées les 15 et 16 juin 2020.

En cours d’instance, la SCP H A & AA U-B est devenue la SCP AA U-B & O A.

Les dernières écritures prises en compte par la cour au titre de l’article 954 du code de procédure civile ont été transmises par la voie électronique :

* le 1er septembre 2021 par MM Y, X et Z

* le 2 septembre 2021 par H A et la SCP U-B-A

* le 14 octobre 2020 par la SARL MGA Finance

* le 3 septembre 2021 par le CIC Est

* le 11 septembre 2020 par la CRCAM du Languedoc.

MM Y, X et Z demandent à la cour de les dire recevables et bien fondés en leur appel et d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions.

En liminaire, ils invoquent l’irrecevabilité de la sommation itérative de communiquer des pièces que formulent les notaires, parce qu’elle relevait d’un incident devant le conseiller de la mise en état ;

parce qu’elle n’est pas articulée dans les motifs des conclusions : et parce qu’elle est sans objet, les intimés détenant et même produisant les pièces qu’ils leur réclament.

Ils récusent les fins de non-recevoir qui leur sont opposées, en y répondant

*que le moyen tiré de la méconnaissance de règles d’ordre public peut être invoqué en tout état de la procédure et donc pour la première fois en appel, et qu’aucune prescription ne peut faire échec à une nullité absolue qui implique que le contrat de réservation est réputé non écrit et dépourvu d’existence juridique

* s’agissant de la partie de leurs demandes indemnitaires qui est arguée de prescription, que l’assignation délivrée aux notaires le 16 décembre 2014 soit moins de cinq années avant le délai prévu pour la livraison jamais intervenue, a interrompu tous les délais de prescription

* que l’interruption de la prescription s’étend aux actions liées entre elles

* s’agissant des postes complémentaires de demande, que modifier ou corriger le quantum d’une demande est toujours possible en cause d’appel.

Soutenant que la lettre qu’IPF a envoyée à chacun d’eux pour leur ouvrir la faculté légale de rétractation ne portait pas sur les lots qu’ils ont acquis aux termes des trois actes litigieux, de sorte que leur faculté de rétractation n’a pas été purgée, en contravention à l’article L.271-1 du code du construction et de l’habitation, ils demandent à la cour en application de ce texte légal d’ordre public, d’enjoindre aux notaires de leur notifier dans le mois de l’arrêt à intervenir, et sous astreinte passé ce délai, la faculté de rétractation portant pour M. Y sur les lots n°18, 24 et 26, pour M. X sur le lot n°21 et pour M. Z sur le lot […].

Sur le fond, les appelants insistent sur le caractère absolu du devoir de conseil dont le notaire est tenu, en rappelant qu’il contient une obligation générale de mise en garde juridique, et qu’il suppose de les éclairer sur la nature et la portée, y compris fiscale, de leurs engagements. Ils décrivent le régime juridique de la vente d’immeuble à rénover, et font valoir qu’en visant son engagement direct ou 'indirect', le législateur a prévu le cas où le vendeur de l’immeuble passerait par les services d’une entreprise amie pour faire réaliser les travaux dans l’immeuble. Ils soutiennent que telle est la situation en l’espèce, où les conditions posées par l’article L.262-1 du code de la construction et de l’habitation pour appliquer le régime protecteur de la vente d’immeuble à rénover (VIR) étaient, selon eux, réunies, dans la mesure où

* il s’agissait bien de travaux de rénovation portant sur un immeuble bâti, puisque chaque bien vendu correspondait selon les mentions même de l’acte à un local à aménager en habitation, ce qui suppose la réalisation de travaux ; que seule une surface était mentionnée, ce qui montre que l’immeuble n’était qu’un plateau ; que les certificats de mesurage 'loi Carez’ ne furent réalisés qu’en fonction de l’existant et sous la réserve que le lot était vendu 'en l’état, à rénover'; que le lot acquis par chaque acheteur n’était pas assurable faute d’être délimité ; que nombre de clauses inhabituelles dans l’acte témoignent que l’immeuble était à rénover, comme celle dispensant de la visite des lieux, de la remise des clés ou d’un diagnostic de performance énergétique; que chaque acquéreur s’engageait dans l’acte dans l’acte de réservation à aménager son lot selon les règles et conditions décidées au préalable par l’AFUL, où IPF était majoritaire et qui avait signé un contrat de prestation de service avec TBF, autre filiale du groupe N

* le vendeur avait bien pris l’engagement indirect de réaliser les travaux,

.car IPF, N Architecture et TPF étaient toutes membres du même groupe N et animées par les mêmes personnes, la holding étant même l’associée unique d’IPF et de TPF ; et qu’il faut prendre en considération toutes les opérations réalisées par chacune pour vérifier la qualité du vendeur et son

engagement

.car le vendeur avait unilatéralement choisi avant les ventes l’entreprise générale de travaux, TPF, et que les indications précises et formulées au futur de l’indicatif dans le programme de rénovation dans la plaquette de présentation établie par le groupe N et remise avant la signature du contrat de réservation démontrent que c’est lui qui se chargerait des travaux

.car le fait que le marché de travaux fût passé et signé par l’AFUL ne démontre nullement que c’étaient les copropriétaires qui décidaient des travaux, alors qu’à l’époque où ce marché fut signé avec TPF, le 12 décembre 2008, l’AFUL ne comptait qu’un unique copropriétaire, qu’IPF y possédait 21 des 22 parts, et qu’aucune assemblée générale ne se tint d’ailleurs

.car il ne peut être considéré que les acheteurs auraient décidé des travaux alors que ceux-ci l’étaient déjà avant qu’ils n’achètent, puisque leur montant était déjà connu dès avant la signature de l’acte de vente, chacun ayant donné procuration à M^e A de lui trouver un crédit déterminé pour les financer

.car l’engagement de chaque acquéreur, pris à l’époque de la réservation sur un formulaire présenté sans explication par le conseiller en gestion de patrimoine, de faire les travaux ainsi décidés, est un faux intellectuel monté de toute pièce par le vendeur afin de se décharger de toute responsabilité, les acheteurs n’ayant aucune conscience de la nature et de la portée de cet écrit

.car l’obligation pour chaque acquéreur d’adhérer à l’AFUL devra être annulée comme contraire à la liberté d’adhérer ou de ne pas adhérer à une association proclamée par la Constitution et la convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales

.car l’absence d’indication d’un délai de réalisation des travaux était un choix d’IPF, imposé aux acquéreurs, afin de se prémunir, et ne suffit pas à écarter le régime juridique de la VIR, dans la mesure où il s’agissait d’une faute du notaire.

Les appelants en déduisent que le vendeur s’était ainsi assuré de conserver la maîtrise de l’ouvrage de l’immeuble, en faisant réaliser les travaux de manière indirecte, par une des filiales du groupe, sous la maîtrise d’oeuvre d’une autre filiale. Ils observent que lorsque le chantier a commencé à connaître de gros retards, c’est à l’en-tête du 'Groupe N’ que chaque copropriétaire reçut en juin 2012 une lettre évoquant expressément la responsabilité du groupe, dont IPF était membre.

* le vendeur avait bien perçu des fonds de l’acquéreur avant la livraison des travaux,

.puisque ceux-ci n’ayant jamais été achevés, et donc livrés, toutes les sommes qu’IPF a indirectement perçues des vendeurs au travers du Groupe N doivent être regardées comme lui ayant été remises avant toute livraison et lui ayant donc profité

.et parce que les sociétés du groupe N, et donc IPF, ont perçu des acquéreurs les fonds appelés par l’AFUL, qu’ils contrôlaient et qui n’avait aucune autonomie ni même existence réelle au point que les courriers qui lui étaient adressés revenaient non distribués parce qu’inconnue à l’adresse indiquée, en l’occurrence dans l’Hérault, à des centaines de kilomètres de l’immeuble, mais là où les sociétés du Groupe N avaient leur siège. .

Ils affirment que M^e A était parfaitement informé du montage de l’opération, puisqu’il avait instrumenté l’acte d’achat de l’hôtel par IPF, dont il était le notaire habituel, et qui l’imposait à tous les acquéreurs ; qu’il connaissait les travaux, pour s’être fait décerner par les acquéreurs un pouvoir d’emprunter en leur nom une somme correspondant au prix des travaux, puis pour avoir inscrit à hauteur de ce montant un privilège de prêteur de deniers au profit des établissements de crédit qu’il avait convaincus de prêter les fonds, peut-être parce qu’il inspirait davantage confiance qu’une

société fragile, alors sous le coup d’une administration judiciaire ; pour avoir même, s’agissant de M. Z, obtenu procuration de donner à la Banque Populaire d’Alsace, à laquelle il empruntait 101.492 euros pour financer les travaux, les ordres de virement des appels de fonds des travaux émis par l’AFUL. Ils considèrent que le notaire a opéré une scission juridique artificielle entre le prix du foncier et le prix des travaux dans les actes, alors qu’il s’agissait d’une opération unique d’achat avec charges.

Ils reprochent au notaire de ne pas les avoir alertés sur la fragilité d’IPF alors qu’au jour de la vente, celle-ci était sous administration judiciaire.

Ils soutiennent que M^e A a manqué à son devoir de conseil en ne leur proposant pas d’acheter sous le régime de la vente d’immeuble à rénover ou à défaut de renoncer à l’achat. Ils considèrent que l’objection des notaires tirée de leur prétendue volonté de bénéficier du régime dit 'loi Malraux’ afin de réaliser une opération de défiscalisation est hors des débats et inopérante, dès lors que les dispositions d’ordre public s’imposent à tous ; que la cause subjective n’est pas un motif suffisant pour renoncer au bénéfice d’un régime protecteur ; que foot-balleurs aux quatre coins du monde, ils ont acheté un appartement destiné à la location et non un produit de défiscalisation; qu’il est sans incidence sur les obligations et la responsabilité du notaire qu’ils aient été conseillés par des conseils en gestion de patrimoine.

Ils réfutent l’affirmation selon laquelle le régime de la vente d’immeuble à rénover aurait été inapplicable, en faisant valoir

.que la doctrine fiscale en ce sens s’est trouvée contredite par la jurisprudence, comme en atteste l’arrêt rendu le 29 juin 2017 par la cour administrative d’appel de Nantes, et qu’en tout cas, l’existence d’une incertitude juridique, puisque le Conseil d’État n’avait pas tranché, ne dispensait pas le notaire de son devoir de conseil

.que le vendeur avait conservé la qualité de maître d’ouvrage, via ses sociétés soeurs

.que la présence de l’AFUL ne créait pas d’obstacle à la passation de VIR dès lors qu’IPF détenait 99% des parts de cette AFUL et y avait mis son homme de paille pour la diriger

.que leur propre objectif n’était pas exclusivement fiscal, l’avis donné en ce sens par un avocat fiscaliste ne dispensant de toute façon pas le notaire de son devoir, et le fait qu’eux-mêmes aient pu déduire de leurs revenus tout ou partie des dépenses de travaux, comme tous les produits de défiscalisation le proposent, ne justifiant pas que le notaire se dispense de les alerter sur les risques juridiques et financiers auxquels ils s’exposaient en concluant un tel acte

.qu’une VIR leur eût également procuré un avantage fiscal, son régime étant identique à celui de la loi Malraux, comme il ressort de l’article 199 tervicies du code général des impôts.

Détaillant les préjudices dont ils sollicitent réparation, et rappelant que la responsabilité des professionnels du droit ne présente pas de caractère subsidiaire, C-T Y, F X et C-M Z indiquent devoir être indemnisés par le notaire du préjudice qu’ils subissent

* au titre des travaux, qui se sont interrompus en laissant un immeuble brut, inachevé, soumis aux intempéries, et désormais menacé d’un arrêté de péril, les sommes qu’ils ont versées sur les appels de fonds de l’AFUL ayant été détournées par M. D, le dirigeant du groupe N, dont la banque était la même que celle de l’AFUL

* au titre de la perte de chance de percevoir des loyers, qu’ils chiffrent à 75% du montant de ces loyers

* au titre de la perte de valeur du foncier, qu’ils chiffrent à 75% de la valeur du prix d’achat de leurs lots respectifs, qui ne valent plus rien aujourd’hui, où l’immeuble est dangereux, en état de ruine à l’intérieur, n’est plus vendable au regard du prix exorbitant que coûterait sa rénovation, et dont la valeur peut être évaluée à l’euro symbolique

* au titre des intérêts des emprunts qu’ils doivent supporter sans la contrepartie attendue

* au titre de leur préjudice moral, sur la base de 1.500 euros par année, lié au stress subi et à l’attitude de M^e A, qui s’est fait complice de l’opération, ne les a jamais reçus et a fait preuve d’une grande mauvaise foi dans le procès.

En réponse à l’objection adverse qu’il y aurait lieu de déduire de toute indemnisation l’avantage fiscal dont ils auraient bénéficié, les appelants soutiennent que cette demande reconventionnelle, nouvelle, est irrecevable, et subsidiairement qu’elle est injustifiée car elle revient à considérer qu’ils auraient tiré profit de leur propre préjudice.

S’agissant du lien de causalité, les appelants indiquent que la faute du notaire les a privés d’un statut protecteur leur permettant de faire appeler un garant en cas de défaillance du vendeur et du maître d’oeuvre, de sorte que les préjudices liés à la perte des fonds versés, à l’impossibilité de pouvoir louer leur bien, à la dégradation progressive de l’ensemble immobilier causant la perte de valeur des biens vendus, en sont la conséquence directe et immédiate.

Ils demandent ainsi à la cour de condamner solidairement H A et la SCP U-B & A à payer :

— à C-T Y :

.au titre des sommes versées en pure perte pour les travaux : 575.120 euros

.au titre de la perte de valeur des lots : 117.810 euros

.au titre de la perte de chance de percevoir des loyers : 157.493,25 euros

.au titre des intérêts différentiels du prêt : 165.814,67 euros

.à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral : 13.500 euros

— à F X :

.au titre des sommes versées en pure perte pour les travaux : 215.284 euros

.au titre de la perte de valeur du bien : 44.100 euros

.au titre de la perte de chance de percevoir des loyers : 59.306,25 euros

.au titre des intérêts différentiels du prêt : 101.725,74 euros

.à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral : 13.500 euros

— à C-M Z :

.au titre des sommes versées en pure perte pour les travaux : 101.492 euros

.au titre de la perte de valeur du bien : 20.790 euros

.au titre de la perte de chance de percevoir des loyers : 27.602,25 euros

.au titre des intérêts différentiels des prêts : 33.602,70 euros

.à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral : 13.500 euros

avec intérêts à compter de l’arrêt à intervenir s’agissant du préjudice moral, du 1er janvier 2011 s’agissant de l’indemnisation de la perte de chance d’avoir perçu des loyers, et du 23 décembre 2014 pour le surplus, et avec capitalisation des intérêts selon l’article 1343-2 du code civil.

Ils sollicitent chacun 15.000 euros d’indemnité de procédure.

H A et la SCP AA U-B-O A demandent à la cour d’ordonner la jonction entre l’instance principale et leurs appels en garantie, et de confirmer le jugement sauf en ce qu’il les a condamnés à verser une indemnité de procédure.

Ils invoquent l’irrecevabilité de la demande tendant à leur voir enjoindre de notifier la faculté de rétractation de l’articleL.271-1du code de la construction et de l’habitation en objectant :

— qu’elle contrevient à la prohibition des demandes nouvelles en cause d’appel

— qu’elle est prescrite à défaut d’avoir été engagée dans les cinq ans des procurations de décembre 2010 signées par les vendeurs en vue de la vente, où figurent les lots qu’ils ont ensuite acquis, de sorte qu’ils pouvaient constater à cette date le défaut de concordance invoqué

— qu’une telle action doit s’exercer contre IPF, vendeur des lots.

Ils arguent de prescription les demandes d’indemnisation présentées au titre :

.des sommes versées à TPF via l’AFUL en décembre 2009

.du préjudice moral dû à l’inachèvement des travaux au dernier trimestre 2010.

Ils arguent d’irrecevabilité pour cause de nouveauté en cause d’appel et de prescription les demandes présentées au titre de la perte de valeur des biens; pour cause de nouveauté les demandes d’indemnisation présentées pour la première fois en cause d’appel au titre des intérêts d’emprunts ; et d’irrecevabilité pour cause de prescription la part de ces demandes qui porte sur des intérêts versés avant le 7 septembre 2015 soit plus de cinq ans avant la transmission des conclusions d’appel du 7 septembre 2020 les ayant formulées pour la première fois.

Sur le fond, ils sollicitent le rejet des demandes dirigées à leur encontre en soutenant que les demandeurs ne justifient pas de la réunion des trois conditions de la responsabilité tenant à la faute, à un préjudice indemnisable et au lien de causalité entre les deux, et ils sollicitent 10.000 euros d’indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font ainsi valoir :

* qu’il n’est pas démontré que le vendeur, IPF, aurait perçu des fonds correspondant aux travaux avant la livraison comme requis par l’article L.262-1 du code de la construction, faisant valoir, en substance, qu’aucun marché de travaux ne figure dans les actes de vente ; que les appelants n’établissent pas que les sommes qu’ils ont versées correspondraient au coût du marché de travaux ; qu’ils ne produisent aucune pièce relativement à ces travaux ; que le marché qu’ils communiquent ne porte pas sur l’immeuble dans lequel ils ont acquis les lots litigieux, et que son montant est sans rapport avec celui visé dans la plaquette qu’ils produisent relative à l’ancien hôtel de Londres ; que

MM. Y, X et Z prouvent certes avoir versé des fonds mais à l’AFUL, dont les productions démontrent qu’elle les a ensuite versés à l’entrepreneur, TPF, et non pas au vendeur, IPF

* que le prétendu engagement de la venderesse de réaliser les travaux n’est pas établi, faisant valoir à cet égard qu’IPF n’avait pris aucun engagement à ce titre ; qu’elle n’avait pas non plus pris d’engagement de livraison comme les appelants le prétendent au vu d’une pièce qui ne dit aucunement cela, et qui est d’ailleurs postérieure à la vente ; que les acquéreurs s’étaient à l’inverse expressément engagés à les réaliser via l’AFUL, à laquelle ils déclaraient dans l’acte accepter d’adhérer, ce qui est classique ; qu’ils ont précisément contracté chacun un emprunt concomitamment à l’acquisition de leur lot pour le rénover;

* que l’argument consistant à assimiler pour les besoins de la démonstration la société IPF à l’AFUL et/ou à la société TPF n’est pas étayé, l’AFUL ayant compté bien plus de membres que ce que les appelants prétendent en tronquant en cause d’appel la pièce qui le démontre ; l’AFUL ayant déposé elle-même le permis de construire, et ayant confié les travaux à un professionnel de la construction, les appelants ajoutant que l’appartenance d’IPF et de TPF au même groupe n’en fait pas une même entité, et observant qu’elles ont fait l’objet de procédures collectives distinctes, à des dates différentes, et sans extension aucune de l’une à l’autre, ce qui n’aurait pas manqué s’il avait existé une confusion entre elles.

Les notaires soutiennent que le mobile fiscal poursuivi par MM. Y, X et Z, attesté par l’étude de l’avocat fiscaliste produite aux débats et clairement établi, supposait qu’ils supportassent eux-mêmes les travaux pour pouvoir les déduire, alors que la doctrine fiscale en vigueur à l’époque des ventes excluait toute possibilité pour les acquéreurs d’un bien dans le régime de la vente à rénover de déduire de leurs revenus les dépenses de travaux réalisées, qui étaient analysées comme une dépense en capital. Ils ajoutent que cette doctrine fiscale a été maintenue nonobstant un arrêt isolé de cour administrative d’appel rendu en 2017 qui ne fait pas jurisprudence. Ils exposent que les trois appelants percevaient à l’époque des ventes litigieuses de très importants revenus les exposant à un taux marginal d’imposition de 40%, qu’ils étaient rompus à la défiscalisation comme le montrent les sommes qu’ils déduisaient chacun annuellement au titre de déficits fonciers, que l’opération soumise au régime de la loi Malraux qu’ils ont chacun conclue était la plus adaptée à leur objectif, une VIR ne leur ayant procuré aucune défiscalisation et le régime 'Nouveau Malraux', au demeurant non applicable en la cause, n’en ayant procuré que moitié moins. Ils en déduisent que les ventes pouvaient et devaient être conclues en la forme ordinaire qui est celle des actes querellés.

Les notaires intimés récusent le grief de n’avoir pas alerté les appelants sur la fragilité d’IPF,indiquant qu’il n’est pas justifié d’une procédure collective avant le redressement judiciaire ouvert le 6 septembre 2013 des années après les ventes, et que la question de la solvabilité d’IPF ne se posait pas, seule la solvabilité de l’acheteur important puisque c’est lui qui doit payer.

H A et la SCP U-B – A discutent subsidiairement le préjudice invoqué, en faisant valoir

.s’agissant des sommes qui auraient été versées en pure perte à l’AFUL, qu’il n’est produit ni appel de fonds par l’AFUL, ni preuve de virements ou paiements des appelants, ni justificatifs sur les travaux qui auraient été réglés

.s’agissant de la perte de chance de percevoir des loyers, qu’une perte de chance ne peut être indemnisée à 100% comme demandé ; qu’aucun élément n’est produit à l’appui des calculs fondant le chiffrage ; que la garantie d’achèvement dont les appelants disent avoir été privés n’aurait pas pris en charge un tel poste ; qu’il n’y a pas de lien de causalité entre la faute reprochée au notaire et ce poste

.s’agissant de la perte de valeur du foncier, que les appelants avaient acheté le local en l’état, et ne sauraient prétendre cumuler la conservation de leur bien, une indemnité de dépréciation et des dommages et intérêts du montant des travaux pour le rénover

.s’agissant des intérêts d’emprunts, qu’il ne s’agit pas d’un préjudice mais de la contrepartie de la mise à disposition de fonds que les appelants ont effectivement reçus, et que les notaires ne sont pas responsables si les fonds ont été versés par les emprunteurs ou leur banquier sans vérification de l’état réel d’avancement des travaux

.s’agissant du préjudice moral, que c’est à l’AFUL qu’il faut éventuellement adresser des reproches, et que les appelants gardent le silence sur l’avantage qu’ils ont retiré des déductions fiscales enregistrées depuis des années.

Les intimés ajoutent, en assurant n’être nullement prescrits à le prétendre s’agissant d’un moyen et non d’une demande, que l’examen du préjudice ne peut se faire sans prendre en compte l’avantage fiscal que chacun des trois appelants a nécessairement retiré de l’opération litigieuse, soutenant au vu de leur taux marginal d’imposition et de leurs revenus déclarés que celui de C-T Y a excédé 230.000 euros, celui de F X 86.000 euros et celui de C-M Z 118.000 euros.

Subsidiairement, dans l’hypothèse où une condamnation serait prononcée à leur encontre, ils demandent à la cour de juger alors que l’AFUL, la société MGA Finance, le CIC Est et la CRCAM du Languedoc ont manqué à leurs obligations, et de les condamner solidairement à les garantir et relever indemnes de toutes condamnations et de leur verser 10.000 euros d’indemnité de procédure. À cet égard, ils soutiennent :

.que l’AFUL est, par ses manquements, à l’origine des préjudices allégués, puisqu’elle devait passer les marchés, vérifier la souscription des assurances obligatoires par les cocontractants, suivre l’avancement des travaux, verser les fonds au fur et à mesure de leur avancement, après l’avoir constaté

.que MGA,contre qui ils sont recevables à exercer un recours en garantie pour être relevés de toute éventuelle condamnation, et à l’encontre de qui ils ne pouvaient agir avant d’avoir été eux-mêmes assignés en responsabilité de sorte que leur action n’est nullement prescrite, est un conseil en gestion de patrimoine tenu d’un devoir de conseil et d’information à l’égard de l’investisseur, et ayant en l’espèce joué un rôle très actif dans l’opération, allant jusqu’à écrire au prêteur de M. Z qu’il pouvait débloquer les appels de fonds pour les travaux

.que les banques, contre lesquelles ils peuvent agir en garantie en leur reprochant le préjudice que leur aurait causé leur manquement envers leur cocontractant emprunteur, et envers lesquelles leur action n’est pas prescrite puisqu’elle ne pouvait être engagée avant d’être assignés en responsabilité, peuvent se voir reprocher d’avoir manqué à leurs obligations de mise en garde et d’information tant au moment de l’octroi des prêts, en ne les ayant pas alertés sur le fait que leur capacité de remboursement était conditionnée au succès du projet immobilier, que lors du déblocage des fonds, contractuellement conditionné à un état d’avancement des travaux dont elles devaient exiger la preuve préalable.

La SARL MGA Finance demande à titre principal à la cour de dire l’appel en garantie dirigé à son encontre irrecevable et de confirmer en conséquence le jugement qui a dit n’y avoir lieu à se prononcer sur cet appel en garantie, en ce que l’article 331 du code de procédure civile dispose qu’un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal, ce qui n’est pas le cas des notaires, auxquels il est reproché de n’avoir pas prévu une garantie d’achèvement des travaux dans le cadre de la rédaction de leur acte, obligation tenant à la seule qualité d’officier public de M^e A et sans rapport avec le financement de l’opération.

À titre subsidiaire, MGA Finance invoque la prescription de l’action formée contre elle par les notaires, en faisant valoir qu’étant fondée sur un prétendu manquement à l’obligation d’information et de mise en garde, elle repose sur l’imputation de manquements pré-contractuels, et suppose un préjudice ayant la nature d’une perte de chance, celle de n’avoir pas contracté, chance nécessairement perdue à la date de conclusion des contrats de vente, de sorte qu’en application de l’article L.110-4 du code de commerce, le délai de la prescription quinquennale était expiré depuis le 17 décembre 2014 lorsque l’appel en garantie a été formé, le 30 mars 2016.

En tout état de cause, elle soutient que le droit d’agir en justice des notaires a dégénéré en abus avec cet appel provoqué, et elle demande à la cour de les condamner à lui verser 10.000 euros de dommages et intérêts.

En toute hypothèse, elle leur réclame 5.000 euros d’indemnité de procédure.

Le CIC Est demande à la cour de dire et juger doublement irrecevables les demandes dirigées à son encontre,

— par application de l’article 331 du code de procédure civile, en ce que l’action en garantie n’existe que si le demandeur en garantie est fondé à agir contre d’autres à titre principal, ce qui n’est pas le cas des notaires, l’action en responsabilité contre l’établissement prêteur n’appartenant qu’aux emprunteurs, qui ne l’exercent pas

— en ce qu’en vertu de l’article L.110-4 du code de commerce, l’action en responsabilité contre le banquier doit être engagée dans les cinq années de la date de conclusion du contrat de prêt, de sorte que le délai de la prescription était expiré depuis le 9 décembre 2014 lorsque l’appel en garantie a été formé, le 1er avril 2016.

Subsidiairement, le CIC Est demande à la cour de rejeter comme mal fondé l’appel en garantie à son encontre, en faisant valoir qu’il n’a commis aucune faute ; que son prêt était adapté aux importantes capacités de M. Y lequel n’avait nul besoin des loyers pour le rembourser, l’honore, et ne lui reproche rien ; qu’il n’était pas tenu de contrôler l’avancement des travaux, et a libéré les fonds au reçu des appels de fonds de l’AFUL.

Formant appel incident, il maintient que sa mise en cause par les notaires est abusive, et demande à la cour par réformation sur ce point du jugement de les condamner à lui verser 5.000 euros de dommages et intérêts.

En toute hypothèse, il leur réclame 3.000 euros d’indemnité de procédure.

La CRCAM du Languedoc demande à la cour de dire et juger doublement irrecevables les demandes dirigées à son encontre,

— en ce que l’article 331 du code de procédure civile dispose qu’un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal, ce qui n’est pas le cas des notaires, auxquels il est reproché de n’avoir pas respecté les dispositions d’ordre public relatives à la garantie d’achèvement des travaux dans le cadre de la rédaction de leur acte, ce qui n’a aucun rapport avec le financement de l’opération, pour lequel les acheteurs ne se sont jamais prévalus du droit, qui leur est strictement personnel et que les notaires ne peuvent s’approprier, d’invoquer un défaut de conseil à leur égard

— en ce que l’action contre le banquier pour manquement à son devoir de mise en garde court à compter de la date de conclusion du contrat de prêt, de sorte que le délai de la prescription quinquennale était expiré depuis le 17 décembre 2014 lorsque l’appel en garantie a été formé, le 30 mars 2016.

Subsidiairement, la CRCAM du Languedoc demande à la cour de rejeter comme mal fondé l’appel en garantie à son encontre , en faisant valoir qu’elle n’était pas chargée, a fortiori expressément, de l’opération de défiscalisation ; que c’est du seul notaire que relevait l’appréciation de la régularité du régime juridique de l’achat immobilier ; que le prêteur de deniers doit seulement exercer son devoir d’information, de conseil et de mise en garde sur les capacités de remboursement du candidat à l’emprunt, et qu’à cet égard, M. X avait cette capacité, et rembourse de fait ponctuellement son crédit.

Formant appel incident, elle maintient que sa mise en cause par les notaires est abusive, et demande à la cour par réformation sur ce point du jugement, de les condamner à lui verser 5.000 euros de dommages et intérêts.

En toute hypothèse, elle leur réclame 3.000 euros d’indemnité de procédure.

L’AFUL de l’immeuble du […], assignée par acte du 16 juin 2020 signifié par voie de procès-verbal de recherches infructueuses, ne comparaît pas.

L’ordonnance de clôture est en date du 6 septembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

* sur la demande de jonction

Il est de bonne administration de la justice d’ordonner la jonction entre d’une part, l’instance principale opposant sur leur appel MM. Y, X et Z à H A et la SCP U-B – A, et d’autre part celles créées par les appels provoqués des notaires contre l’AFUL, MGA Finance, le CIC Est et la CRCAM du Languedoc.

* sur les moyens de prescription invoqués par les notaires

Même si la prescription est une fin de non-recevoir, l’examen de ce moyen opposé par les notaires aux demandeurs se fera, s’il y a lieu, après celui du bien fondé de la demande, dès lors qu’il s’agit d’une prescription seulement partielle des demandes, fondée sur la date à laquelle certains postes de préjudice ont été invoqués, mais pas d’un moyen d’irrecevabilité de l’action en responsabilité elle-même, et que la question sera sans objet si cette action est déclarée mal fondée en son principe même, comme retenu par le premier juge et demandé par les intimés.

* sur l’irrecevabilité invoquée par les appelants quant à leurs déductions fiscales

L’objection consistant, pour les notaires, à faire valoir que l’appréciation du préjudice dont arguent les appelants ne saurait se faire sans prendre en compte les sommes déduites de leur imposition au titre du bien acheté et des fonds versés pour les travaux, constitue non une demande -qui eût été de toute façon recevable en cause d’appel par application de l’article 567 du code de procédure civile en tant qu’émanant des défendeurs à l’action, voire de l’article 564 comme formulée pour faire écarter les prétentions adverses- mais un moyen opposé aux prétentions adverses et qui, comme tel, peut l’être à tout moment.

* sur la sommation de produire des pièces requise par les notaires contre les appelants

Le conseiller de la mise en état n’a pas l’exclusivité du pouvoir d’enjoindre à une partie de produire des pièces et la cour, qui le peut également, est valablement saisie de cette demande.

Celle-ci est sans objet, H A et la SCP U-B – A disposant à l’évidence des pièces fiscales qu’ils réclament puisqu’ils les produisent.

* sur la prétention des appelants à voir enjoindre aux notaires de leur notifier la faculté de rétractation portant pour M. Y sur les lots n°18, 24 et 26, pour M. X sur le lot n°21 et pour M. Z sur le lot […]

L’action introduite et poursuivie par les demandeurs en première instance visait à voir reconnaître la responsabilité du notaire et à obtenir sa condamnation à les indemniser du préjudice qu’ils estiment subir consécutivement à ses fautes.

Leur prétention, formulée pour la première fois en cause d’appel, à se voir notifier le contrat préliminaire de réservation des lots correspondant à ceux qu’ils ont achetés, afin de disposer du délai de rétractation dont ils estiment n’avoir point bénéficié pour ces lots, ne tend pas du tout aux mêmes fins que celles soumises au premier juge au sens requis par l’article 565 du code de procédure civile, d’autant qu’elle est l’instrument de l’anéantissement du contrat.

Il est, en effet, de jurisprudence assurée que l’exercice par l’acquéreur du droit de rétractation prévu à l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation entraîne l’anéantissement du contrat (cf Cass. Civ. 3° 04.12.2013 P n° 12-27293

) et de même, la sanction de l’irrégularité de la notification de la

faculté de rétractation est l’annulation du contrat (cf Cass Civ. 3°21.03.2019 P n°18-10772 ou 10/03/2012 P n°15-12735

).

Cette demande n’est pas davantage l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire aux prétentions soumises au premier juge, au sens de l’article 566 du code de procédure civile.

La circonstance que l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation est un texte d’ordre public n’est pas de nature à faire échec aux règles édictées par les articles 564 et suivants du code de procédure civile sur la recevabilité en appel des demandes nouvelles.

Cette demande est ainsi irrecevable, comme l’objectent les notaires.

C’est donc à titre superfétatoire qu’il sera ajouté qu’à supposer que C-T Y, F X et C-M Z aient été habiles à se prévaloir de l’irrégularité de la notification du droit de rétractation prévu à l’article L.271-1 du code de procédure civile alors qu’ils sont tous trois propriétaires des biens pour lesquels ils invoquent la méconnaissance de ce texte (cf Cass. Civ. 3° 07.04.2016 P n°15-13064

), leur demande de nouvelle notification aurait requis la présence à

l’instance du vendeur, en l’occurrence la société IPF, représentée par son liquidateur judiciaire, non partie au procès, puisque l’exercice de la faculté que leur ouvrirait une notification du droit de rétractation aboutirait à voir les biens réintégrer le patrimoine de leur venderesse, et à la restitution de sommes versées.

* sur la prétention de MM. Y, X et Z à voir annuler leur adhésion à l’AFUL

La prétention articulée dans les motifs de leurs écritures par les appelants de voir annuler leur adhésion à l’AFUL n’est pas formulée sous forme de demande dans le dispositif de leurs conclusions, sur lesquelles la cour doit, seules, statuer, conformément à ce que prévoit l’article 954, alinéa 3, du code de procédure civile.

* sur la responsabilité des notaires

MM. Y, X et Z soutiennent que M^e A aurait dû dresser un acte de vente d’immeuble à rénover pour constater l’achat de leur bien respectif, ou du moins les informer que l’opération relevait de ce régime, et plus généralement qu’il aurait manqué à son devoir de conseil à leur préjudice.

Pas plus qu’en première instance, ils n’établissent toutefois que l’opération relevait de ce régime de la vente d’immeuble à rénover, ni que la situation dommageable dont ils sollicitent réparation aurait été créée par le notaire, ou seulement même qu’elle entretiendrait un lien de causalité avec une faute qu’il aurait commise.

La vente d’immeuble à rénover est, en effet, définie à l’article L.262-1 du code de la construction et de l’habitation, qui impose d’y recourir à toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti, à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ou destiné après travaux à l’un de ces usages, qui s’engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d’immeuble et qui perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux.

Les appelants ont, certes, chacun acquis de la société IPF une partie d’immeuble bâti destiné à être donné en location après travaux.

Le projet d’exécuter des travaux dans chaque lot, et aussi dans les parties communes de l’immeuble, ancien hôtel désaffecté dont les espaces devaient être totalement remodelés en appartements, ne fait pas de doute ; il est attesté par la plaquette commerciale diffusée par le vendeur et par les documents d’urbanisme ; il s’est matérialisé par le permis de construire déposé et obtenu pour transformer l’ancien hôtel en appartements ; il est, dans son principel, mentionné à plusieurs reprises dans les actes de vente litigieux, lesquels désignent tous le bien objet de la vente comme un 'lot à aménager' en indiquant, outre son niveau dans le bâtiment, le local auquel il correspondait dans l’ancien hôtel
-chambre avec indication de son numéro, cuisine, salle de bain, dégagement- et stipulent qu’aucun diagnostic de performance énergétique n’est fourni 'compte-tenu de la rénovation totale envisagée’ ; il explique que l’achat des lots se soit accompagné, pour chacun des appelants, de la souscription d’un emprunt immobilier expressément destiné à financer les travaux ; et il fonde les clauses, stipulées dans chacun de ces actes, en vertu desquelles les acheteurs ont accepté de devenir chacun de plein droit membre de l’association foncière urbaine libre de l’immeuble […] à Vichy et se sont engagés à exécuter les charges et conditions des statuts de cette AFUL en tant qu’elles s’appliquaient au bien acheté, ainsi qu’à supporter le coût des travaux décidés, 'exécutés ou non ou en cours d’exécution'.

Et étaient certes antérieurs à l’achat de chacun des lots litigieux le projet de transformation de l’immeuble en appartements, sa diffusion commerciale, le dépôt du permis de construire, le document de division de l’immeuble, l’établissement du règlement de copropriété, la constitution de l’AFUL et la signature, par celle-ci, du marché de maîtrise d’oeuvre avec N Architecture et du marché de travaux avec TPF.

Il n’en reste pas moins que la société IPF, venderesse, ne s’est pas engagée à faire tout ou partie des travaux.

Elle ne s’y est pas engagée 'directement’ au sens de l’article L.262-1 susdit, n’ayant souscrit aucune obligation en ce sens, ce qui n’est pas soutenu au demeurant.

Elle ne s’y est pas non plus engagée 'indirectement', comme les appelants le prétendent au vu de l’appartenance d’IPF au même groupe que le maître d’oeuvre et l’entreprise chargée des travaux, et de son poids dans l’AFUL qui a passé ces deux marchés.

Les liens, capitalistiques, opérationnels, humains, entre les sociétés IPF, N Architecture et TPF sont certains, mais ne retirent rien au constat qu’il s’agissait de trois personnes juridiques différentes soit un marchand de biens, un architecte et un entrepreneur du bâtiment, dont rien ne démontre, fût-ce par voie d’indice, que la distinction aurait été fictive ou seulement même qu’elles ne seraient pas chacune restée dans son rôle,aucune confusion n’étant démontrée avoir jamais été constatée et/ou prononcée entre elles, comme en aurait pourtant été l’occasion leur placement respectif en

redressement, puis liquidation, judiciaire, qui s’est fait à des époques différentes, et dans le cadre de procédures autonomes, demeurées sans extension.

En ce qui concerne IPF, les premiers juges ont pertinemment dit qu’elle a vendu aux acquéreurs un bien à aménager selon un projet qu’ils se sont appropriés et qu’ils ont repris à leur compte, via l’AFUL, dont ils étaient membres de droit, et aucun élément, voire indice, n’est produit pour démontrer qu’une fois conclue la vente, IPF aurait participé aux travaux.

Les appelants voient une preuve de l’implication d’IPF dans les travaux dans le fait que le marché de maîtrise d’oeuvre et le marché de travaux furent passés par l’AFUL dans laquelle elle aurait eu un poids et un rôle prépondérants, mais nonobstant les énonciations du jugement à cet égard, et les contestations maintenues des notaires, ils ne produisent pas davantage en cause d’appel qu’en première instance d’élément probant sur l’AFUL, dont il est classique, inévitable, et non suspect, qu’elle ait été constituée au départ par le promoteur encore titulaire de nombreux lots à vendre et le ou les acquéreurs des premiers lots de copropriété à être commercialisés, ce qui fut le cas en l’espèce, où l’AFUL de l’immeuble […] à Vichy fut constituée selon décision du 28 décembre 2 0 0 7 , d é c l a r é e e n p r é f e c t u r e l e 2 8 f é v r i e r 2 0 0 8 , e n t r e u n c o u p l e , l e s é p o u x CIARAMELLA/COLOZZO, et la SARL IPF, qualifiés l’un et l’autre de 'propriétaires de lots’ dans l’immeuble.

À cette époque, l’immeuble avait été acquis depuis peu par IPF, le 19 février 2008.

Le procès-verbal d’assemblée générale produit et présenté par les appelants comme contenant l’aveu par M. D, dirigeant d’IPF, que le directeur de l’AFUL était un homme de paille, concerne une association syndicale libre ASL de l’hôtel de Luynes à Paris et se rapporte à un monsieur E (cf pièce n°10), ce qui n’a rien à voir avec l’AFUL du […] à Vichy dont le directeur était un sieur P Q (cf pièce n°4, page 9).

Le président de l’AFUL qui signe en son nom le marché de travaux le 12 décembre 2008 (cf pièce n°12 des appelants

) est un sieur R S, qui n’est pas l’un des créateurs de l’association et que rien

dans les productions ne rattache au Groupe N.

Quant au nombre de membres que comptait l’AFUL à l’époque de ces actes, soit un an après sa création, les appelants procèdent par pure affirmation en avançant qu’IPF y aurait encore détenu '99%' des voix, ou '21 sur 22', et s’abstiennent de verser la moindre pièce renseignant sur ce poids, alors qu’ils sont membres de l’AFUL et en situation d’obtenir d’elle des éléments d’information, comme l’atteste en tant que de besoin leur production de pièces émanant d’elle.

Aucune conclusion sur le rôle prêté par les appelants à IPF dans les travaux ne peut être tirée de la teneur des décisions prises le 5 décembre 2008 en assemblée générale par la société Groupe N d’autoriser IPF, dont elle était associée majoritaire, à vendre l’ensemble des lots dans la copropriété créée dans l’immeuble et par la société IPF de mandater son dirigeant pour conclure ces ventes, l’indication, dans le procès-verbal de chacune de ces deux assemblées générales (cf pièces […] et 14 des appelants

) qu’il existait une AFUL, que chaque acquéreur de lots en deviendrait membre et

supporterait le coût des travaux décidés par l’AFUL n’impliquant pas qu’IPF ferait ces travaux indirectement mais seulement que les associés s’assuraient du rôle, dans les charges et les travaux, de l’AFUL, dont IPF était membre de droit.

Quant au courrier adressé en date du 19 juin 2012 aux propriétaires de lots par M. D énonçant que le chantier 'aurait dû être livré le 19 juin 2012', que les travaux se poursuivraient, qu’une société de gestion reprenait désormais la mission du directeur d’AFUL et qu’elle engageait 'la responsabilité du Groupe N et de ses filiales', il est à l’en-tête du Groupe N et signé de son dirigeant, or la société Groupe N, si elle était certes la société mère d’IPF, était aussi celle des sociétés N Architecture et TPF respectivement titulaires des marchés de maîtrise d’oeuvre et de

travaux passés avec l’AFUL, de sorte que si la portée de ce courrier concerne assurément ces sociétés présentées par leur associée majoritaire comme en train de reprendre les travaux, rien ne démontre qu’elle concernerait ou impliquerait aussi IPF.

Les autres pièces des appelants n’établissent pas davantage un engagement indirect d’IPF dans les travaux décidés, engagés et financés par les copropriétaires, via l’AFUL.

Ce sont les acheteurs de lots qui ont souscrit cet engagement, explicitement et directement, dans le formulaire de réservation, annexé à l’acte authentique

Les appelants n’établissent pas davantage qu’IPF aurait perçu d’eux des fonds avant la livraison au sens de l’article L.262-1 du code de la construction et de l’habitation, aucune pièce ne démontrant l’encaissement par la société IPF de la moindre somme en dehors du prix des lots vendus ; les fonds versés par les appelants, ou pour eux par leur banquier en exécution de leur emprunt, l’ayant été sur appel de fonds de l’AFUL, et au profit de l’AFUL, qui ne s’identifie pas à IPF, d’autant qu’ainsi qu’il a été dit, les demandeurs ne produisent aucune pièce permettant de déterminer quels étaient les membres de l’association à l’époque des versements considérés.

Ainsi, MM. Y, X et Z ne démontrent pas que l’achat de leurs lots aurait dû être passé sous le régime de la vente d’immeuble à rénover.

Quant au grief qu’ils font aux notaires de n’avoir pas instrumenté ou recommandé un acte qui leur aurait procuré la sécurité d’une garantie financière de bonne fin des travaux, il suppose qu’ils aient été en situation de bénéficier d’une telle garantie, or elle n’existe que dans un régime de vente qui ne correspondait pas à leur objectif, de sorte qu’ils ne l’auraient pas souscrit.

En effet, MM. Y, X, Z poursuivaient assurément un objectif fiscal en procédant à l’acquisition de lots à aménager en appartements dans un ancien hôtel.

Cet objectif est établi par la nature même de l’opération ; par leur niveau de revenus les exposant tous trois massivement à la tranche maximale d’imposition marginale ainsi qu’il ressort des documents fiscaux produits ; par les conditions dans lesquelles ils ont souscrit cet achat, au vu d’une plaquette commerciale vantant les avantages fiscaux de l’opération assortie d’une étude d’avocats fiscalistes, en donnant procuration à un clerc de l’étude pour signer en leur nom tous les actes requis, rapprochée de leurs explications sur leur situation de sportifs professionnels de haut niveau n’ayant jamais pris le temps ou trouvé intérêt de seulement même visiter le site.

Les appelants ne discutent d’ailleurs pas véritablement la réalité de cet objectif fiscal, qui est manifeste, objectant, ce qui est autre chose, et inopérant au vu de ce qui vient d’être dit du régime adapté des actes passés, qu’un objectif fiscal ne saurait justifier de dresser des actes contraires à une loi d’ordre public.

De fait, le régime des ventes que tous trois ont souscrites, de lots à aménager dans un immeuble avec recours à un emprunt finançant des travaux de rénovation à l’issue desquels le bien serait donné à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, leur procurait, dans le cadre de la loi dite 'Malraux', l’avantage de pouvoir déduire de leurs revenus une partie substantielle des dépenses finançant cette opération.

Cet objectif était déterminant de leur consentement, compte-tenu de la forte pression fiscale à laquelle les productions établissent qu’ils étaient chacun soumis, et il est gratuit, pour eux, de soutenir aujourd’hui pour les besoins de la recherche de la responsabilité du notaire, qu’ils auraient été animés par un souci de sécurité les ayant conduits à rechercher un régime juridique leur procurant le bénéfice d’une garantie financière ou d’une garantie d’achèvement des travaux qui n’existent que dans d’autres formes de ventes immobilières, pas ou peu assorties d’une déduction sur l’imposition

des revenus telle qu’ils la recherchaient à l’évidence.

Cet objectif a d’ailleurs été atteint, puisqu’ils ont effectivement déduit les sommes qu’ils ont déboursées à ce titre, quand bien même les travaux ne sont certes pas allés à leur terme.

Il ne pouvait pas l’être dans le cadre juridique qu’ils reprochent au notaire de ne pas leur avoir signalé, voire recommandé, d’une vente d’immeuble à rénover, les productions démontrant clairement que la doctrine fiscale en vigueur à l’époque de souscription des réservations puis des ventes, où il convient de se placer, excluait de la déductibilité des revenus fonciers imposables à l’impôt sur le revenu les travaux de rénovation réalisés dans le cadre du contrat de vente d’immeuble à rénover prévu à l’article L.261-1 du code de la construction et de l’habitation.

Les appelants ne sont pas fondés à prétendre qu’une incertitude aurait à tout le moins existé à l’époque de leur achat, créant l’obligation pour le notaire d’attirer par précaution leur attention sur l’incidence du régime de la vente au vu de leur objectif et de l’efficacité de l’acte, alors qu’ils n’établissent aucunement cette incertitude, invoquée au vu d’une décision de justice isolée rendue en 2017 soit plus de six années après l’opération, par une cour administrative d’appel et non par le Conseil d’État, et alors que les intimés justifient au contraire quant à eux qu’en 2015 et encore en 2019, l’administration fiscale appliquait la même position de non éligibilité à la déduction de l’imposition sur les revenus des travaux de rénovation réalisés dans le cadre d’une VIR (cf pièces n°9, 10 et 11 des intimés

).

Quant au régime dit 'nouveau Malraux', les appelants ne démontrent pas, en réponse aux contestations des intimés, qu’il pouvait leur être proposé à l’époque où ils ont contracté, ni qu’ils auraient été en quelque façon que ce soit disposés à différer leur achat pour en bénéficier éventuellement par la suite, alors qu’il procure un moindre avantage fiscal sans plus de garantie.

Au titre du manquement au devoir de conseil et de mise en garde qu’ils imputent à M^e A, MM. Y, X et Z lui reprochent aussi de ne pas les avoir alertés sur la fragilité de leur venderesse, au motif que celle-ci se serait trouvée sous la protection d’un administrateur judiciaire provisoire, désigné par jugement du tribunal de commerce de Montpellier du 3 juillet 2007 et qu’il le savait, mais aucun justificatif de cette affirmation, contestée par les notaires, n’est produit par les appelants ; l’indication, dans chacun des actes de vente, que le vendeur déclare n’être pas en état de cessation de paiement, de redressement ou liquidation judiciaire ou sous procédure de sauvegarde des entreprises, n’est pas démentie par les productions, qui ne révèlent de procédure collective ouverte contre la venderesse IPF que presque quatre années plus tard, avec le jugement d’ouverture d’un redressement judiciaire le 6 septembre 2013 (cf pièce n°7 des intimés).

Une éventuelle fragilité d’IPF, à la tenir même avérée pour les besoins du raisonnement, ne nécessitait de la part du notaire, à supposer que celui-ci la connût, aucune alerte particulière, puisqu’elle n’était que la venderesse, et qu’à ce titre, elle ne souscrivait pas envers les appelants d’engagements autres que celui de tout vendeur de délivrer la chose vendue, ce qu’elle a fait, les appelants n’indiquant et ne démontrant pas la réalité du risque contre lequel ils auraient dû être mis en garde, alors que l’inexécution des travaux n’est pas imputable à IPF mais n’est susceptible de l’être
-ce dont cette cour n’est pas juge- qu’à TPF -aux torts de laquelle le marché de travaux a été résilié selon arrêt du 28 février 2020 de la cour d’appel de Paris sur demande de l’AFUL- voire N Architecture, et qu’il n’y a pas eu en l’affaire de mise en jeu d’une garantie pour vice caché contre le vendeur, dont la déconfiture, survenue six ans plus tard, est restée sans incidence avérée sur les préjudices invoqués, y compris le préjudice moral.

Ainsi, les actes de vente ordinaire d’un lot à aménager qu’a dressés M^e A étaient licites ; ils étaient exempts de fraude ; ils étaient conformes à l’objectif poursuivi.

Les appelants ne démontrent pas, dans ces conditions, qu’ils auraient renoncé à l’acquisition si le

notaire leur avait prodigué le conseil qu’ils lui reprochent de ne pas leur avoir dispensé.

Ils n’établissent pas avoir subi un préjudice en relation de causalité avec le manquement invoqué, n’ayant perdu aucune chance de faire un autre choix ou de renoncer à l’achat, et ayant obtenu l’efficacité recherchée tant juridique qu’économique, puisque les actes ont permis un transfert effectif de la propriété du bien et procuré à chaque acquéreur une déduction effective d’imposition, les déconvenues subies du fait du retard, puis de l’inachèvement, des travaux, n’entretenant aucun lien avéré de causalité avec le manquement imputé à M^e A.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a débouté les demandeurs de tous leurs chefs de prétentions.

Ce rejet rend sans objet l’examen de l’appel subsidiaire en garantie formé par les notaires.

* sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive

Les sociétés MGA Finance, CIC Est et CRCAM du Languedoc réclament chacune des dommages et intérêts aux notaires qui les ont attraites devant la cour par voie d’appels provoqués en soutenant que cette mise en cause revêt un caractère abusif.

Il n’est cependant pas démontré que les notaires aient commis une faute en cela, alors qu’il n’était pas téméraire, de leur part, de former un appel en garantie contre des parties impliquées à un titre ou à un autre -conseil, prêteur de deniers- dans l’opération immobilière à laquelle eux-mêmes se voient reprocher d’avoir prêté leur concours, ni d’agir sur un fondement délictuel en réparation du préjudice que leur aurait causé le manquement d’une partie aux obligations nées d’un contrat.

* sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les chefs de décision du jugement relatifs aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile sont pertinents, et adaptés, les demandeurs succombant en toutes leurs prétentions et devant donc supporter les dépens et verser une indemnité de procédure aux notaires défendeurs, eux-mêmes tenus d’en verser une aux parties comparantes qu’ils avaient appelées subsidiairement en garantie.

Devant la cour, MM. Y, X et Z succombent en leur recours et supporteront les dépens d’appel, l’équité justifiant de n’allouer aucune indemnité de procédure.

PAR CES MOTIFS

la cour, statuant publiquement et par défaut :

CONSTATE que la SCP H A et AA U-B est devenue en cours d’instance la SCP AA U-B & O A

ORDONNE la jonction entre d’une part, l’instance principale opposant sur leur appel C-T Y, F X et C-M Z à H A et la SCP U-B – A, et d’autre part celles créées par les appels provoqués desdits notaires contre l’AFUL, la société MGA Finance, le CIC Est et la CRCAM du Languedoc

REJETTE la demande de sommation aux appelants de produire des pièces fiscales

DÉCLARE irrecevable la prétention des appelants à voir enjoindre aux notaires de leur notifier la faculté de rétractation portant pour M. Y sur les lots n°18, 24 et 26, pour M. X sur le lot n°21 et pour M. Z sur le lot […] de la copropriété de l’immeuble […]

du […] et […]

CONFIRME le jugement entrepris

ajoutant :

DÉBOUTE la société MGA Finance, le CIC Est et la CRCAM du Languedoc de leur demande respective de dommages et intérêts pour procédure abusive

DÉBOUTE les parties de leurs demandes autres ou contraires

CONDAMNE in solidum C-T Y, F X et C-M Z aux dépens d’appel

DIT n’y avoir lieu à indemnité de procédure

ACCORDE à la Selarl MADY-V-W, avocat, le bénéfice de la faculté de l’article 696 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,