Cour d'appel de Poitiers, 2ème chambre, 1er juin 2021, n° 19/00333

TGI Poitiers 27 novembre 2018

CA Poitiers
Confirmation 1 juin 2021

Arguments

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Accepté
Non-respect des obligations de délivrance et d'entretien
La cour a constaté que les infiltrations étaient dues à des dégradations dont la bailleresse était responsable, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Frais irrépétibles engagés par la locataire
La cour a jugé que la locataire avait droit à une indemnisation pour ses frais de justice, en raison de la décision favorable rendue en sa faveur.
Accepté
Responsabilité de la bailleresse pour les dépens
La cour a confirmé que la bailleresse devait supporter les dépens en raison de la décision rendue contre elle.

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Sur la décision

Référence :	CA Poitiers, 2e ch., 1er juin 2021, n° 19/00333
Juridiction :	Cour d'appel de Poitiers
Numéro(s) :	19/00333
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Poitiers, 27 novembre 2018
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Jean-Pierre FRANCO, président
Avocat(s) :	Marion LE LAINGérald FROIDEFOND
Cabinet(s) :	SCP DELHUMEAUSCP DROUINEAU 1927B2FAVOCATS
Parties :	S.C.I. CLERC-SALLE c/ S.A.R.L. LE CHAT SUR LE TOIT

Texte intégral

ARRET N°264

SB/KP

N° RG 19/00333 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FU2U

S.C.I. CLERC-SALLE

S.A.R.L. LE CHAT SUR LE TOIT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2^e Chambre Civile

ARRÊT DU 01JUIN 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/00333 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FU2U

Décision déférée à la Cour : jugement du 27 novembre 2018 rendu(e) par le Tribunal de Grande Instance de POITIERS.

APPELANTE :

SCI CLERC-SALLE, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[…]

Ayant pour avocat plaidant M^e Marion LE LAIN de la SCP DROUINEAU – BACLE- VEYRIER – LE LAIN – BARROUX – VERGER, avocat au barreau de POITIERS.

INTIMEE :

S.A.R.L. LE CHAT SUR LE TOIT, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[…]

Ayant pour avocat plaidant M^e Gérald FROIDEFOND de la SCP B2FAVOCATS, avocat au barreau de POITIERS.

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 04 Janvier 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président

Madame Sophie BRIEU, Conseiller

Monsieur Emmanuel CHIRON, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

Par acte reçu le 11 janvier 2008 par Maître B, notaire à […], la société civile immobilière Clerc Salle a donné à bail à la société à responsabilité limitée La Grange des Dames un local commercial situé […], Angles sur l’Anglin (Vienne), ce au prix annuel de 14.400 euros hors taxes.

La société La Grange des Dames a cédé le fonds de commerce de restauration exploité dans les lieux par acte notarié en date du 7 mars 2011 à Monsieur C A, lequel l’a vendu, en vertu d’un acte reçu le 27 mars 2013 par Maître Chauveau, notaire à Soyaux, à la société à responsabilité limitée Le Chat sur le Toit.

Un différend est apparu en juillet 2013 entre la locataire et la bailleresse relativement à des infiltrations affectant les sanitaires et une salle du restaurant exploité par la société Le Chat sur le Toit. Les travaux diligentés par la société Clerc Salle n’ont pas été efficaces, de sorte que la locataire a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Poitiers aux fins d’expertise.

Monsieur X, expert désigné par ordonnance en date du 20 mai 2015, a déposé son rapport le 17 novembre 2016.

La société Le Chat sur le Toit a, par acte délivré le 27 juin 2017, fait assigner la société Clerc Salle devant le tribunal de grande instance de Poitiers aux fins de résiliation du bail aux torts de la bailleresse et en paiement de diverses sommes.

Par jugement prononcé le 27 novembre 2018, le tribunal de grande instance a ainsi statué :

— prononce la résiliation du bail commercial conclu le 11 janvier 2008 portant sur le local situé commune d’Angles sur l’Anglin, […], aux torts de la société Clerc Salle ;

— condamne la société Clerc Salle aux dépens exposés jusqu’au présent jugement comprenant les frais d’expertise judiciaire et le coût des constats d’huissier en date du 14 février 2014, 31 mai 2016, 3 avril 2017 et 6 février 2018 ;

— condamne la société Clerc Salle à payer à la société Le Chat sur le Toit une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Avant dire droit, sur le préjudice subi par la société Le Chat sur le Toit du fait de l’existence des désordres et de la résiliation prononcée,

— ordonne une expertise confiée à Monsieur Y, avec pour mission, après avoir convoqué les parties par lettre recommandée et leurs conseils par lettre simple de :

— entendre les parties ainsi que toute personne susceptible de lui apporter des éléments nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— se faire communiquer tous les documents qu’il jugera utiles détenus par les parties ou des tiers,

— donner son avis sur la valeur du fonds de commerce de restauration appartenant à la société Le Chat sur le Toit à la date de la cessation d’activité,

— donner son avis sur le préjudice financier subi par la société Le Chat sur le Toit, du fait de sa cessation d’activité survenue en février 2018,

— donner son avis sur le préjudice financier subi par la société Le Chat sur le Toit du fait des diligences rendues nécessaires du fait de l’existence des infiltrations et inondations survenues,

— plus généralement répondre à tout dire des parties entrant dans le cadre de sa mission ;

— dit que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise et commencer ses opérations dès sa saisine ;

— dit qu’en cas de refus de l’expert désigné ci-dessus il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

— dit que l’expert devra accomplir sa mission conformément aux dispositions de l’article 232 et suivant du code civil, notamment en regard du caractère contradictoire des opérations ;

— dit que l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, dans une autre spécialité que la sienne, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise ;

— dit qu’avant tout dépôt de son rapport définitif, l’expert devra adresser ses premières conclusions aux parties en leur laissant un délai minimum de trois semaines pour faire valoir leur dires ou observations ;

— dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal dans les trois mois de sa saisine ;

— dit que la société Le Chat sur le Toit devra consigner au greffe du tribunal une provision de 1.000 euros à valoir sur les honoraires de l’expert, avant le 27 décembre 2018 ;

— renvoie l’affaire à la mise en état du 21 mars 2019 ;

— invite la société Le Chat sur le Toit à présenter ses observations sur la demande reconventionnelle formulée par la société Clerc Salle, selon les termes de laquelle elle sollicite sa condamnation à restituer le local en bon état d’entretien et à réaliser les travaux de remise en état préconisés par l’expert judiciaire ;

— rejette les autres demandes ;

— ordonne l’exécution provisoire.

*****

La société civile immobilière Clerc Salle a relevé un appel limité de cette décision par déclaration au greffe du 18 janvier 2019 effectuée dans les termes suivants :

« Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués :

— prononcé la résiliation du bail commercial conclu le 11 janvier 2008 portant sur le local situé commune d’Angles sur l’Anglin, […], aux torts de la société Clerc Salle ;

— condamné Condamne la société Clerc Salle aux dépens exposés jusqu’au présent jugement comprenant les frais d’expertise judiciaire et le coût des constats d’huissier en date du 14 février 2014, 31 mai 2016, 3 avril 2017 et 6 février 2018 ;

— condamne la société Clerc Salle à payer à la société Le Chat sur le Toit une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.»

*****

Par ordonnance prononcée le 25 mai 2020, le conseiller de la mise en état a ainsi statué :

— reçoit la société Le Chat sur le Toit en son incident ;

— déclare recevable l’appel limité formé par la société Clerc Salle à l’encontre du jugement rendu le 27 novembre 2018 par le tribunal de grande instance de Poitiers ;

— déclare irrecevable la demande formée par la société Clerc Salle dans ses conclusions notifiées le 17 avril 2019 tendant à 'condamner la SARL Le Chat sur le Toit à faire réaliser les travaux de remise en état du local commercial préconisés par Monsieur l’expert judiciaire X' ;

— réserve les demandes relatives à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’incident.

***

Par dernières conclusions communiquées le 3 décembre 2020 par voie électronique, la société civile immobilière Clerc Salle demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles 1719 et suivants du code civil,

— réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Poitiers en ce qu’il :

— prononce la résiliation du bail commercial conclu le 11 janvier 2008 aux torts de la société Clerc Salle,

— condamne la société Clerc Salle aux dépens exposés comprenant les frais d’expertise judiciaire et le coût des constats d’huissier en date du 14 février 2014, 31 mai 2016, 3 avril 2017 et 6 février 2018,

— condamne la société Clerc Salle à payer à la société Le Chat sur le Toit une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant de nouveau,

— prononcer la résiliation du contrat de bail signé le 11 janvier 2008 aux torts de la société Le Chat sur le Toit ;

— condamner la société Le Chat sur le Toit à verser à la société Clerc Salle la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Le Chat sur le Toit aux entiers dépens de première instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et d’appel.

*****

Par dernières écritures communiquées le 5 décembre 2020 par voie électronique, la société à responsabilité limitée Le Chat sur le Toit demande à la cour de :

— débouter la société Clerc Salle de l’ensemble des conclusions, fins et prétentions comme non fondées et en tous cas injustifiées ;

— confirmer purement et simplement ledit jugement en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation du bail commercial conclu le 11 janvier 2008 portant local situé commune d’Angles sur l’Anglin, […], aux torts de la société Clerc Salle,

— condamné la société Clerc Salle aux dépens exposés jusqu’au jugement de première instance comprenant les frais d’expertise judiciaire et le coût des constats d’huissier en date du 14 février 2014, 31 mai 2016, 3 avril 2017 et 6 février 2018,

— condamné la société Clerc Salle à payer à la société Le Chat sur le Toit une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et,

— condamner la société Clerc Salle à payer à la société Le Chat sur le Toit la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais de représentation en appel, outre les entiers dépens d’appel.

*****

Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 1719 du code civil dispose :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.»

L’article 1720 du même code énonce :

« Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.»

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Au visa de ces textes, la société Clerc Salle fait grief au jugement déféré d’avoir retenu qu’elle n’avait pas honoré son obligation de délivrance et d’en avoir tiré la conséquence de la résiliation du bail à ses torts.

L’appelante soutient que la résiliation du bail litigieux doit être prononcée aux torts de la société Le Chat sur Le Toit et fait valoir tout d’abord que c’est à la date de la conclusion du bail que l’obligation de délivrance doit être appréciée, ensuite que, par le biais de la cession du droit au bail, l’ancien preneur transmet de plein droit l’ensemble de ses droits et obligations à l’égard du bailleur

au nouveau locataire, lequel devient débiteur des dégradations causées par ses prédécesseurs.

La société Clerc Salle explique que les infiltrations que déplore la société Le Chat sur Le Toit sont le fruit de la démolition, par les auteurs de la locataire, d’un mur qui avait pourtant été érigé par la bailleresse pour protéger le local des ruissellements de la roche à laquelle est adossé l’immeuble ; elle ajoute que cette destruction génère des désordres dont doit répondre l’intimée en sa qualité de preneur venant aux droits du locataire précédent.

La cour observe toutefois qu’il est constant en droit que, en l’absence de clause expresse, la vente d’un fonds de commerce n’emporte pas de plein droit la cession, à la charge de l’acquéreur, du passif des obligations dont le vendeur pouvait être tenu ; dès lors que les dégradations des locaux loués ne peuvent être imputées au cessionnaire du bail comme ayant été constatées avant son entrée dans les lieux, il ne peut lui être reproché à faute par le bailleur, pour obtenir la résiliation du bail, les manquements des précédents preneurs ; il est ainsi également constant en droit que la faute commise par le cédant est exonératoire de la responsabilité du cessionnaire poursuivi en résiliation du bail par le bailleur au titre des conséquences de ces manquements.

Or, en l’espèce, il est admis par la société Clerc Salle que le mur de protection installé au cours du premier trimestre de l’année 2007 (ce qui est établi par les mentions de la facture numéro 24 en date du 16 avril 2007 émise par l’entreprise de Monsieur D Z ainsi que par les termes de l’attestation de Monsieur Z en date du 12 août 2019) a été démoli par l’un des prédécesseurs dans les lieux de la société Le Chat sur Le Toit.

Par ailleurs, l’acte de cession du fonds de commerce reçu le 27 mars 2013 par Maître Chauveau, notaire à Soyaux, qui réglemente pages onze et suivantes les charges réciproques de la société Le Chat sur Le Toit et de Monsieur et Madame A, cédants, ne stipule pas de clause expresse relative à la reprise par la société cessionnaire du passif des obligations dont les cédants pourraient

être tenus.

La cour relève ensuite que la difficulté liée aux infiltrations dans le local existe depuis le début des relations contractuelles entre la société Clerc Salle et ses locataires successifs. En effet, le bail reçu le 11 janvier 2008 par Maître B mentionne, à l’article 6 : « (…) Etant précisé que les lieux loués ont été entièrement rénovés et sont en parfait état ainsi que le reconnaît le preneur à l’exception d’une infiltration d’eau existant dans la petite pièce.»

Il apparaît ainsi que le mur édifié quelques mois n’était pas suffisant à remédier aux infiltrations ou qu’elles pouvaient être résulter d’une autre cause.

A cet égard, le rapport déposé le 17 novembre 2016 par Monsieur X, expert désigné par ordonnance de référé du 20 mai 2015, conclut à deux causes essentielles à l’origine des désordres qui endommagent le local donné à bail : « Le réseau d’évacuation des eaux pluviales est UNE des raisons des désordres constatés, la deuxième cause des désordres pouvant être le phénomène naturel et incontrôlable du ruissellement de l’eau à travers les rochers.»

L’expert a relevé que l’évacuation des eaux pluviales transitait notamment par la terrasse du restaurant 'Le Grillon', qui surplombe le local litigieux et qui est également la propriété de la société Clerc Salle ; la terrasse de 'Le Grillon’ a fait l’objet de travaux en octobre 2014 ; toutefois, Monsieur X a demandé à la société Vitale Assistance de procéder à une recherche portant sur l’état de la canalisation d’évacuation des eaux pluviales qui, à partir d’un regard situé sur la terrasse de 'Le Grillon', longe le restaurant exploité par Le Chat sur Le Toit pour déboucher au pied du mur des toilettes du local litigieux et cette recherche a mis en évidence deux cassures affectant cette canalisation ainsi que son défaut de raccordement au réseau communal, les eaux se jetant dans un puisard qui n’est pas étanche puisqu’un essai de mise en charge a engendré des infiltrations trois à quatre heures plus tard dans les toilettes.

Monsieur X précise, dans le corps de son rapport : « Le réseau d’évacuation des eaux pluviales est LA ou UNE des raisons des désordres constatés.»

Le local au sein duquel est exploité le restaurant 'Le Grillon’ (aujourd’hui 'Le Goût des Mets') ainsi que la terrasse attenante sont la propriété de la société Clerc Salle, qui doit en conséquence répondre des ruissellements qui endommagent le local loué à l’intimée ; or, si les écoulements provenant de ce local en surplomb ne sont pas la cause exclusive, ils sont en lien direct avec les dommages qui emportent l’impossibilité d’user de la chose donnée à bail ; en effet, le constat établi le 14 février 2014 par Maître Langlo, huissier de justice, ainsi que les observations réalisées le 28 février 2014 par deux cabinets d’expertise dans le cadre d’une expertise amiable contradictoire, mettent en évidence le fait que la terrasse du local donné à bail est inexploitable, que les toilettes sont gâtées par l’humidité, notamment le sol ce qui est source de danger, que les embellissements du petit salon sont endommagés et que le mur du fond de la pièce principale est humide ; ainsi, aucun élément, intérieur ou extérieur, des surfaces données à bail et qui accueillent du public, ne peut être sérieusement proposé à la clientèle d’un restaurant.

La société le Chat sur le Toit est donc fondée à réclamer la résiliation du bail du 11 janvier 2008 aux torts de la société Clerc Salle.

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef, ainsi qu’en ce qu’il a condamné la bailleresse à payer à sa locataire une somme de 3.000 euros en indemnisation des frais irrépétibles de celle-ci et à payer les dépens du procès exposés jusqu’au prononcé du jugement entrepris.

Y ajoutant, la cour condamnera l’appelante à verser à l’intimée une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement prononcé le 27 novembre 2018 par le tribunal de grande instance de Poitiers.

Y ajoutant,

Condamne la société Clerc Salle à payer à la société Le Chat sur Le Toit la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société Clerc Salle à payer les dépens de l’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,