ARRÊT N° 140

N° RG 22/02814

N° Portalis DBV5-V-B7G-GVNW

S.C.I. GB IMMOBILIER

S.A.R.L. KAF2V

C/

SDC BX ONE [Localité 8]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 28 MARS 2023

Décision déférée à la Cour: Ordonnance de référé du 28 octobre 2022 rendue par le Tribunal Judiciaire des SABLES D’OLONNE

APPELANTES :

S.C.I. GB IMMOBILIER

[Adresse 2] – [Localité 7]

S.A.R.L. KAF2V

Bât. X one n° 14

[Adresse 6] – [Localité 8]

ayant toutes deux pour avocat postulant M^e Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON – YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e David DUBRULLE, avocat au barreau de VALENCE

INTIMÉ :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES BX ONE [Localité 8]

agissant par son syndic la SARL KALEA SYNDIC

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 8]

ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Antoine IFFENECKER, avocat au barreau des sables d’Olonne

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 13 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La société Duot Promotion a fait édifier à [Localité 8] (Vendée) un ensemble immobilier en copropriété dénommé 'Bx one [Localité 8]', situé au [Adresse 3] sur des parcelles cadastrées section CM numéros [Cadastre 4] et [Cadastre 5]. Il est constitué de deux bâtiments. Le permis de construire est du 20 mars 2018.

L’état descriptif de division et le règlement de copropriété ont été établis par acte du 25 juin 2019 reçu par Maître [J] [F], notaire à [Localité 8]. Le règlement de copropriété stipule notamment en son article 4.1 – destination de l’immeuble que : 'L’immeuble est à usage principal de locaux professionnels et bureaux. Les activités de restaurants, bar et discothèque sont interdites'.

L’assemblée générale des copropriétaires a rejeté le 22 juin 2021 la demande de modification du règlement de copropriété sollicitée par la société Duot promotion envisageant de vendre le lot n° 14 à la société Gb immobilier afin que soit autorisé l’exercice d’une activité de 'type salon de thé, coffee shop, restauration rapide'. Cette décision n’a fait l’objet d’aucun recours.

Par acte du 21 octobre 2021, la société Duot promotion a vendu à la société Gb immobilier le lot n° 14 précité. Le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 juin 2021 a été annexé à l’acte.

Il a été rappelé lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 mai 2022 à [G] [P], détentrice de parts de la société Gb immobilier, que l’activité de 'coffee shop’ envisagée n’était pas autorisée au sein de la copropriété.

La société Kaf2V a été constituée le 2 avril 2022 entre [A] et [M] [P]. Elle a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 3 juin suivant. L’extrait Kbis de ce registre mentionne qu’elle a pour objet : 'la vente et la dégustation sur place, au comptoir ou à emporter de cafés, thés et boissons à base de café et de thé, ainsi que d’autres types de boissons chaudes ou froides non alcoolisées. Présentés dans des conditionnements jetables ou non jetables'.

La société Gb Immobilier a mis à disposition de la société Kaf2V le lot n° 14 .

La société Kaf2V a déposé le 11 janvier 2022 une demande permis de construire. Cette demande a été complétée le 6 mai suivant. Les travaux envisagés tendaient à la transformation du lot n° 14 en des locaux de restauration rapide. Le permis de construire a été délivré le 8 septembre 2022 à la société Kaf2V. Les travaux ont été entrepris. Le constat en a été dressé par procès-verbal du 14 octobre 2022.

Soutenant que le projet de la société Kaf2V et les travaux entrepris étaient contraires à la destination de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires Bx one [Localité 8], autorisé par ordonnance sur requête du 17 octobre 2022, a fait assigner en référé d’heure à heure les sociétés Bg immobilier et Kaf2V devant le juge des référés du tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne. Il a titre principal demandé d’ordonner sous astreinte de cesser immédiatement les travaux et de remettre le lot n° 14 en l’état de bureaux qui était antérieurement le sien.

Les défenderesses ont conclu à l’incompétence du juge des référés à interpréter la clause du règlement de copropriété relative à la destination de l’immeuble. Elles ont soutenu que l’activité envisagée n’était pas contraire au règlement de copropriété.

Par ordonnance du 28 octobre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne a statué en ces termes :

'Vu les procès verbaux des assemblées générales en date des 22 juin 2021 et 12 mai 2022,

Vu le règlement de copropriété,

Vu les articles 835 et 837 du Code de procédure civile,

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, en son article 8,

Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 en son article 55,

Disons y avoir lieu à référé ;

Déclarons le syndicat des copropriétaires BX ONE [Localité 8] recevable en son action ;

Constatons l’existence de travaux affectant le lot n°14 de la copropriété « BX ONE [Localité 8] sise à [Localité 8] [Adresse 3], contraires à la destination de la copropriété définie par le règlement de copropriété en date du 25 juin 2019 ;

Disons que lesdits travaux entrepris par les sociétés GB IMMOBILIER ET KAF2V dans les locaux n°14 constituent un trouble manifestement illicite en dépit du permis de construire accordé ;

Condamnons solidairement la SCI GB IMMOBILIER en sa qualité de propriétaire du lot n°14, et la SARL KAF2V commanditaire des travaux à :

— cesser immédiatement lesdits travaux ,

— remettre sans délai le lot 14 à l’état de local de bureaux qui était le sien avant le début des travaux,

— justifier de cette remise en état au syndic de la copropriété dès celle-ci achevée, soit par constat d’huissier, soit par état des lieux contradictoire avec le syndic représentant la copropriété,

Sous astreinte provisoire de 5 000 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance et ce, pendant une durée de deux mois, délai à l’expiration duquel il sera, en tant que de besoin, fait à nouveau fait droit ;

Faisons, en tant que de besoin, interdiction à la SARL KAF2V de toute exploitation non conforme à la destination du règlement de copropriété dans le lot n°14 mis à sa disposition par la SCI GB IMMOBILIER, ce sous astreinte de 5 000 € par jour de manquement constaté ;

Sous astreinte provisoire de 1 000 € par jour de manquement constaté à compter d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance et ce, pendant une durée de deux mois, délai à l’expiration duquel il sera, le cas échéant, fait à nouveau fait droit,

Disons que la liquidation des astreintes sera soumise au Juge de l’exécution de ce tribunal ;

Condamnons la KAF2V à payer au syndicat des copropriétaires BX ONE [Localité 8] la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons solidairement la SCI GB IMMOBILIER et la SARL KAF2V aux dépens de l’instance comprenant les frais du procès-verbal de constat établi par Maître [H], commissaire de Justice ;

Rappelons que l’ordonnance est exécutoire de plein droit par provision'.

Il a considéré que :

— les stipulations du règlement de copropriété étaient claires et n’avaient pas à être interprétées ;

— l’interdiction énoncée avait été comprise du vendeur qui avait sollicité de l’assemblée générale des copropriétaires qu’elle modifie ce règlement ;

— les travaux entrepris en vue d’exercer une activité prohibée contrevenaient au règlement de copropriété.

Par déclaration reçue au greffe le 10 novembre 2022, les sociétés Gbi immobilier et Kaf2v ont interjeté appel de cette ordonnance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2022, elles ont demandé de :

'Vu les articles 699, 700 et 835 du Code de Procédure Civile,

Vu l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le règlement de copropriété du 25 juin 2019,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces produites au débat,

[…]

Juger recevable et bien fondé l’appel interjeté par les sociétés GB IMMOBILIER et KAF2V,

Y faisant droit, réformer et statuer à nouveau,

RECEVOIR les sociétés GB IMMOBILIER et KAF2V en toutes leurs demandes, fins et conclusions.

LES DECLARER bien fondées et y faisant droit :

A titre principal :

' JUGER que la clause de destination de l’immeuble, permet l’activité sous l’enseigne COLOMBUS CAFE portée par les sociétés GB IMMOBILIER et KAF2V,

' JUGER qu’il n’existe aucun trouble manifestement illicite ou dommage imminent,

' JUGER qu’il n’y a pas lieu à référé,

' DEBOUTER en conséquence le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES BX ONE [Localité 8] de toutes ses demandes,

' DECHARGER les sociétés GB IMMOBILIER et KAF2V de toutes condamnations,

A titre subsidiaire :

' REFORMER l’ordonnance rendue le 28 octobre 2022 par le juge des référés du Tribunal Judiciaire des Sables d’Olonne en ce qu’elle emporte des conséquences manifestement excessives.

' DEBOUTER en conséquence le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES BX ONE [Localité 8] de toutes ses demandes,

' DECHARGER les sociétés GB IMMOBILIER et KAF2V de toutes condamnations,

En tout état de cause :

' CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES BX ONE [Localité 8] à payer à la société GB IMMOBILIER la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’au règlement des entiers dépens, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

— CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES BX ONE [Localité 8] à payer à la société KAF2V la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’au règlement des entiers dépens, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

— CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES BX ONE [Localité 8] aux entiers dépens'.

Elles ont soutenu l’absence tant de dommage imminent fondant la compétence du juge des référés que de trouble manifestement illicite, l’activité envisagée étant pas interdite par le règlement de copropriété.

Elles ont fait observer que l’immeuble était à usage principal et non exclusif de bureaux et de locaux professionnels et que les activités prohibées étaient limitativement énumérées. Elles ont ajouté que l’activité envisagée, l’exploitation d’un commerce à l’enseigne 'Colombus Café', un 'coffee shop', n’était pas une activité de restauration en l’absence de repas préparés ou cuisinés servis sur place et la plus grande partie de l’activité se situant l’après-midi. Elles ont précisé avoir fait mention dans la demande de permis de construire d’une activité de restauration rapide à défaut d’autre nomenclature.

Selon elles, le règlement de copropriété n’interdisait pas de réaliser, dans leur lot privatif, des travaux d’aménagement, au surplus l’activité envisagée n’ayant encore reçu les autorisations administratives nécessaires.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 20 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires Bx one [Localité 8] représenté par son syndic a demandé de :

'Vu les articles 834 et 835 et 837 du Code de procédure civile,

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 notamment son article 55

Vu les pièces produites, notamment le règlement de copropriété et les procès-verbaux d’assemblée générales des 22 juin 2021 et 12 mai 2022

Vu les moyens de fait et de droit exposés,

Déclarer la SCI GB IMMOBILIER et la SARL KAF2V mal fondées en leur appel ; les en débouter,

Débouter les SCI GB IMMOBILIER et SARL KAF2V de toutes leurs demandes, fins et conclusions

Confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions

Y ajoutant

Condamner in solidum la KAF2V à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES BX ONE [Localité 8] la somme de 10 000€ sur le fondement de l’article 700 CPC au titre des frais irrépétibles d’appel'.

Il a soutenu l’existence :

— d’un dommage imminent, les travaux pouvant menacer la sécurité de l’immeuble et la souscription d’assurances des travaux garantissant l’immeuble n’ayant pas été justifiée ;

— d’un trouble manifestement illicite, les travaux ayant pour finalité l’exploitation d’une activité prohibée par le règlement de copropriété, qualifiée de restauration rapide à la demande de permis de construire.

Il a exposé que les locaux de l’ensemble immobilier étaient, aux termes du règlement de copropriété, destinés exclusivement à un usage principal de locaux professionnels et bureaux dont ne relevait pas le commerce envisagé et que l’interdiction expresse de certaines activités n’avait pas pour conséquence d’autoriser celles non exclues. Il a rappelé que le règlement de copropriété avait été annexé à l’acte de vente.

Il a ajouté que la délibération de l’assemblée générale des copropriétaires ayant refusé la modification du règlement de copropriété sollicitée par le constructeur, auteur des appelantes, annexée à l’acte de vente, était opposable à ces dernières.

L’ordonnance de clôture est du 16 janvier 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR UN TROUBLE MANIFESTEMENT ILLICITE

L’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.

L’article 8 I de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

'I. – Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation'.

L’article 9 I alinéa 1er de cette loi rappelle que : 'Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble'.

Le règlement de copropriété stipule :

— à l’article '1.1 désignation générale’ que : 'Il s’agit d’un ensemble immobilier à usage principal de locaux professionnels et bureaux’ ;

— en page 10, au paragraphe 'Sécurité des installations intérieures d’électricité’ que : 'L’IMMEUBLE, qui sera composé de locaux destinés exclusivement à un usage principal de locaux professionnels et bureaux, n’entre pas dans le champ d’application de l’article L 134-7 du Code de la construction et de l’habitation’ ;

— à l’article '4.1 destination générale de l’immeuble’ que :

'L’immeuble est à usage principal de locaux professionnels et bureaux. Les activités de restaurants, bar et discothèque sont interdites.

Aucune modification ne pouvant porter atteinte à cette destination ne pourra être faite sans le consentement de l’unanimité des propriétaires.

L’exercice des activités professionnelles libérales susvisées est autorisé sous réserve de l’obtention des autorisations administratives nécessaires et dans la mesure où il n’en résulte aucun trouble excessif notamment liés au bruit et aux odeurs pour l’exercice des droits des autres copropriétaires'.

Il résulte clairement de ces stipulations qui ne donnent pas lieu à interprétation que les locaux dépendant de la copropriété sont à usage principal de locaux professionnels, non d’habitation et de bureaux.

Les appelantes envisagent l’exploitation d’un café ('coffee shop'), activité qui n’est pas une activité de bureau. Elle est prohibée par le règlement de copropriété.

La question n° 7 suivante avait été soumise le 12 juin 2021 à l’assemblée générale des copropriétaires à l’initiative de la société Duot Promotion, constructeur vendeur. Le procès verbal de cette assemblée générale est en page 3 rédigé en ces termes :

'Vote de principe sur le changement de destination de l’immeuble

Conditions de majorité de l’Article unanimité.

07-1 Information

Selon le règlement de copropriété de l’ensemble BX ONE [Localité 8], les locaux sont définis avec un usage principal professionnels et bureaux. Les activités de restaurants, bar discothèques sont interdites.

Le futur acquéreur de la cellule 1b-001 (lot 14) souhaite y excercer une activité de type salon de thé, coffee shop, restauration rapide.

07-2 Décision

Pour cela, l’assemblée générale décide de modifier la destination des lots de l’immeuble en autorisant un usage mixte professionnels, bureaux, et salon de thé, coffee shop, restauration rapide (autorisé seulement au rez-de-chaussée du bâtiment B) sous réserve de l’obtention des autorisations administratives nécessaires (les activités de bar et discothèque sont interdites).

Le projet d’acte modificatif devra être transmis au syndic et conseil syndical pour relecture et validation avant publication.

L’Assemblée Générale donne pouvoir au syndic pour procéder aux formalités nécessalres qui en seraient la suite ou la conséquence.

La modification du règlement de copropriété ainsi que la publication de ce dernier sont à la charge de SARL DUOT PROMOTION.

Pour plus d’information sur le projet en cours, vous pouvez contacter Mr [K] [Z] (responsable activité immobilier d’entreprise Duret) [Courriel 9] [XXXXXXXX01]

Vote(nt) POUR : 3 copropriétaire(s) totalisant 1465/ 10000 tantièmes. Ont voté pour: ABRIS G Repr..par M [U] [I] (470), GPI Représentée par Mr [T] (471), TIXAR Représen..Mr [Y] [X] (524),

Vote(nt) CONTRE 2 copropriétaires(s) totalisant 1910 / 10000 tantièmes.

Résolution rejetée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Cette délibération n’a pas été contestée. Elle a été annexée à l’acte de vente du lot n° 14 au profit de la société Gb immobilier.

Les termes en ont été rappelés à [G] [P] lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 mai 2022. Il y est indiqué en page 7, à la question 17 'point d’information : vie de l’immeuble’ que : 'Madame [P] informe de son projet de Coffee Shop. L’assemblée générale et le syndic font par(t) de l’impossibilité d’exercer cette activité dans la copropriété'.

Cette délibération, à laquelle s’était soumise la société Duot Promotion, auteur de la société Gb immobilier, non contraire au règlement de copropriété et annexée à l’acte de vente, s’impose à l’acquéreur et à la société Kaf2V.

Le projet de cette dernière société a été décrit comme suit en page 4 de la demande de permis de construire :

'Changement de destination d’un local de Bureaux en local de Restauration de type rapide.

Modification de menuiseries extérieurs.

Aménagement intérieur.

Installation d’enseignes'.

En page 3 du 'dossier spécifique permettant de vérifier la conformité des établissements recevant du public aux règles d’accessibilité et de sécurité contre l’incendie et la panique', il a été précisé que seraient exploités au rez-de-chaussée un 'espace de restauration (de type rapide)' et au premier étage un 'espace de restauration (de type rapide) / détente'.

A la 'notice descriptive de sécurité’ renseignée par la société Kaf2V, le 'descriptif synthétique du projet ou des travaux’ a été le suivant :

'La cellule est actuellement brute (non occupée depuis la construction)

Aménagement d’un restaurant de type restauration rapide comprenant :

Modification des entrées principales pour l’accès au public (menuiseries extérieures aluminium)

Création d’un escalier dans une trémie existante.

Création et cloisonnements intérieurs (cuisine, sanitaires, vestiaires, bureau, stockage)

Travaux intérieurs (isolation, plomberie, électricité , doublages, cloisons, carrelage, peinture, agencement, décoration,

etc.)' .

Ces travaux qui emportent notamment modification de l’aspect extérieur de l’immeuble n’ont pas été soumis à l’approbation de la copropriété.

Dès lors, les travaux entrepris en vue de l’exploitation d’un commerce à l’enseigne 'Colombus Café’ prohibée par le règlement de copropriété, au surplus sans avoir recueilli l’accord de la copropriété dès lors qu’ils affectaient notamment l’aspect extérieur des bâtiments, constituent au sens de l’article 835 précité un trouble manifestement illicite fondant la compétence du juge des référés.

L’ordonnance sera confirmée de ce chef.

SUR LA CESSATION DU TROUBLE

L’arrêt des travaux entrepris s’impose pour faire cesser le trouble manifestement illicite précédemment caractérisé.

L’ordonnance sera confirmée de ce chef.

Le lot n° 14 a été décrit à l’acte de vente comme étant : 'Un local brut livré hors d’eau – hors d’air, portant le n° architecte : Cellule 1b -001, d’une surface prévisionnelle, savoir :

. de 136,03 mètres carrés au rez-de-chaussée ;

. et de 128,32 mètres carrés au niveau R+1".

L’article '4.3 – usage des parties privatives’ du règlement de copropriété stipule en pages 29 à 31 que :

'Chacun des copropriétaires aura le droit de jouir et d’user en bon père de famille des parties de l’immeuble dont il aura l’usage exclusif, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires, le tout conformément à la destination de l’immeuble, telle qu’elle est déterminée par le présent règlement.

De façon générale, il ne devra rien être fait qui puisse porter atteinte à la destination, compromettre l’harmonie et la solidité de l’immeuble, nuire à la sécurité ou à la tranquillité des occupants.

[…]

III. Tranquillité de l’immeuble

D’une manière générale, les occupants devront veiller à ne jamais troubler la tranquillité de l’immeuble par eux-mêmes, leur famille, leurs invités ou les personnes à leur service.

[…]

Le revêtement des sols ne pourra être modifié qu’après autorisation du syndic ayant pris l’avis de l’architecte de la copropriété, et sous la condition expresse que le procédé utilisé et les nouveaux matériaux employés présentent des caractéristiques d’isolation phonique au moins égales à celles des procédés et des matériaux d’origine .

[…]

V. [W] de l’immeuble

Les fenêtres volets et fermetures extérieures, bien que constituant des parties privatives, ne pourront, même en ce qui concerne leur peinture et leurs matériaux, être modifiés tant dans la couleur de la peinture que dans la nature des matériaux, si ce n’est avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires

Les portes d’entrée des locaux ne pourront, même en ce qui concerne leur peinture être modifiées extérieurement individuellement.

[…]

VI. Travaux et modifications

Chaque copropriétaire pourra modifier, comme bon lui semblera et à ses frais la disposition intérieure de son local, sous réserve des prescriptions du présent paragraphe, des stipulations du présent règlement relatives notamment à l’harmonie, l’aspect, la sécurité et la tranquillité et, sil y a lieu, de l’obtention des autorisations nécessaires.

Il devra, le cas échéant, faire exécuter ces travaux sous la surveillance et le contrôle de l’architecte de la copropriété dont les honoraires seront à sa charge. Il devra prendre toutes les mesures nécessaires pour ne pas nuire à la sécurité du bâtiment'.

Le syndicat des copropriétaires a fait dresser le 14 octobre 2022 le constat des travaux entrepris par la société Kaf2V. Il résulte du procès-verbal dressé par Maître [O] [H], huissier de justice associé à [Localité 10], que seuls des travaux d’aménagement intérieurs ont été entrepris. Aucune modification de l’aspect extérieur des bâtiments n’a été constatée.

L’ordonnance du 28 octobre 2022 a été signifiée le même jour à la société Gb immobilier. L’intimé a indiqué dans ses écritures que : 'Les SCI GB IMMOBILIER et SARL KAF2V … n’ont exécuté cette décision qu’a minima:

— Elles ont payé les frais irrépétibles alloués mais, malgré plusieurs relances n’ont pas payé les dépens,

— Elles ont, a priori, cessé les travaux mais n’ont aucunement justifié d’une remise des lieux dans leur (état) d’avant travaux. Elles n’ont produit aucun constat d’huissier, et n’ont pas convié le syndic à un état des lieux contradictoire alors qu’elle en avaient obligation, sous astreinte judiciaire'.

Le devis de travaux en date du 7 juin 2022 de la société Menuet (n° 12004707) fait mention de l’installation en toiture de deux unités extérieures de chauffage/rafraîchissement. La facture en date du 27 octobre 2022 (n° 15010985) de cette société a notamment pour objet l’installation en toiture de ces deux unités extérieures.

Le devis en date du 7 juin 2022 de la société Carr’lex (n° D202200065) a pour objet, outre la pose de carrelage, la 'réalisation d’un pas de porte Colombus'. L’acte d’engagement est en date du 21 juillet suivant.

La société Burgaud a établi un devis en date du 2 mai 2022 n° 3697 de :

'Création d’un réseau d’E.U. à partir de l’attente existante compris sciage, burinage, réseau et rebouchage des tranchées

Fourniture et mise en place d’un regard avec T de visite

(couvercle à la charge du lot carrelage'.

L’acte d’engagement est en date du 21 juillet 2022.

A la 'notice descriptive de sécurité', la société Kaf2V avait indiqué qu’était envisagée la 'Modification des entrées principales pour l’accès au public (menuiseries extérieures aluminium)'. Un devis en date du 8 juin 2022 n° GL220606946" de la société Serrurerie Challandaise a été établi en ce sens. Il n’a toutefois pas été accepté.

Il en résulte qu’ont été exécutés ou devraient l’être des travaux affectant les parties communes.

Les appelantes n’ont produit aux débats, hormis la facture de la société Menuet, aucun document, photographie ou procès-verbal de constat de l’avancement des travaux entrepris.

Dès lors, les appelantes ayant fait exécuter des travaux contrevenant au règlement de copropriété en vue d’exercer dans le lot n° 14 une activité prohibée par celui-ci, c’est exactement que le premier juge a ordonné la remise du lot n° 14 en l’état qui était le sien avant le début des travaux.

Cette mesure ne peut être regardée comme emportant des conséquences excessives pour l’appelante, alors qu’elle a pour seul objet et effet de faire cesser un trouble manifestement illicite, causé par un comportement délibéré qui ne peut créer de droits à son auteur.

L’ordonnance sera confirmée de ce chef.

SUR L’ASTREINTE

L’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que : 'Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision'.

La société Gb immobilier a été informée lors de l’acquisition du lot, puis lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 mai 2022 que l’activité envisagée était contraire au règlement de copropriété. Les travaux, nécessairement avec son accord puisqu’elle soutient la même argumentation que la société Kaf2V, ont été entrepris par cette dernière.

Cette volonté de s’affranchir du règlement de copropriété justifie que le premier juge ait assorti sa décision d’astreintes dont les montants ont été exactement appréciés.

L’ordonnance sera pour ces motifs confirmée sauf en ce que, s’agissant de la justification de la remise en état du lot, l’astreinte courra à l’expiration d’un délai de deux mois faisant suite à la signification du présent arrêt.

SUR LES DEMANDES PRÉSENTEES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le premier juge a équitablement apprécié l’indemnité due sur ce fondement par les appelantes.

Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l’intimé de laisser à sa charge les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens d’appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.

SUR LES DÉPENS

La charge des dépens d’appel incombe aux appelantes.

PAR CES MOTIFS,

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME l’ordonnance du 28 octobre 2022 du juge des référés du tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne sauf en ce que, s’agissant de la justification de la remise en état du lot °14, l’astreinte courra à l’expiration d’un délai de deux mois faisant suite à la signification du présent arrêt ;

CONDAMNE in solidum la société Gb immobilier et la société Kaf2V à payer en cause d’appel au syndicat des copropriétaires Bx one [Localité 8] représenté par son syndic la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la société Gb immobilier et la société Kaf2V aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,