ARRET N°146

N° RG 24/01998 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HDNU

S.C.I. COUBERT

C/

S.C.I. HERNANDEZ – LECOLLINET

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

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Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 24 MARS 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/01998 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HDNU

Décision déférée à la Cour : jugement du 31 mai 2024 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LA ROCHE SUR YON.

APPELANTE :

S.C.I. COUBERT

,

[Adresse 1]

,

[Localité 1]

ayant pour avocat M^e Mehdi ABDALLAH de la SELAS TRAINEAU ABDALLAH EBONGUE, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

INTIMEE :

S.C.I. HERNANDEZ – LECOLLINET

,

[Adresse 2]

,

[Localité 1]

ayant pour avocat M^e François-Hugues CIRIER de la SELARL CIRIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 26 Janvier 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Angélique MARQUES-DIAS,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Président et par M^me Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon acte authentique en date du 19 avril 2016, la S.C.I. HERNANDEZ-LECOLLINET a acquis les parcelles cadastrées section, [Cadastre 1] et, [Cadastre 2] sises respectivement, [Adresse 2] et, [Adresse 3] à, [Localité 2].

L’acte authentique mentionne en page 3 que la parcelle cadastrée section, [Cadastre 2] figure au cadastre rénové de la commune de, [Localité 2] comme étant un bien non délimité pour une surface totale de 36 centiares, la contenance de 18 centiares étant détenue par la S.C.I. HERNANDEZ-LECOLLINET.

Les 18 autres centiares de la parcelle cadastrée section, [Cadastre 2] sont détenus par la S.C.I. COUBERT.

Selon attestation notariale en date du 3 avril 2017, la S.C.I. HERNANDEZ-LECOLLINET a acquis la parcelle cadastrée section, [Cadastre 3] située, [Adresse 3] à, [Localité 2].

Se plaignant de troubles anormaux du voisinage du fait de l’édification de plusieurs constructions par la S.C.I. COUBERT sur la parcelle cadastrée section, [Cadastre 2], la S.C.I. HERNANDEZ-LECOLLINET a fait dresser un procès-verbal de constat d’huissier en date du 23 septembre 2019.

Selon acte de commissaire de justice délivré en date du 3 août 2022, la S.C.I. HERNANDEZ-LECOLLINET a fait citer à comparaître la S.C.I. COUBERT devant le tribunal judiciaire de LA ROCHE SUR YON aux fins de voir ordonner la démolition des constructions litigieuses et la remise à l’état d’origine de la parcelle cadastrée section, [Cadastre 2], outre l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 20 000 euros.

Selon ses dernières conclusions, la S.C.I. HERNANDEZ-LECOLLINET demandait au tribunal de :

— la juger recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et prétentions,

— débouter la S.C.I. COUBERT de l’ensemble de ses conclusions, fins et prétentions contraires au présent dispositif comme étant irrecevables et mal fondées,

— juger que la S.C.I. COUBERT a porté atteinte à son droit de propriété en s’appropriant, de manière abusive une partie de la parcelle cadastrée section, [Cadastre 2], par l’édification d’un muret séparatif constaté par procès-verbal d’huissier en date du 23 septembre 2019,

— juger que l’appropriation de la parcelle cadastrée section, [Cadastre 2] par la S.C.I. COUBERT, constitue purement et simplement un trouble de voisinage anormal et continu, vis-à-vis d’elle, se trouvant dans l’impossibilité totale d’accéder à son garage voisin afin d’y stationner ses véhicules,

En conséquence,

— ordonner la démolition du muret séparatif et du portillon édifiés par la S.C.I. COUBERT, et la remise à l’état d’origine de la parcelle cadastrée section, [Cadastre 2], libre de toute appropriation individuelle,

— condamner la S.C.I. COUBERT à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis, notamment de jouissance et de voisinage, ledit muret empêchant l’accès au garage de la requérante sis parcelle, [Cadastre 3],

En tout état de cause,

— condamner la S.C.I. COUBERT à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la S.C.I. COUBERT aux entiers dépens, avec distraction au profit de la S.C.P. CIRIER ET ASSOCIES en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile, en ce compris le procès-verbal de constat établi par Maître, [C] le 23 septembre 2019,

— juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Selon ses dernières conclusions, la S.C.I. COUBERT sollicitait du tribunal de:

dire et juger que dans le cadre de la présente affaire, la S.C.I. HERNANDEZ-LECOLLINET ne justifie d’aucun intérêt à agir en l’absence d’éléments démontrant qu’il aurait été porté atteinte à ses droits,

En conséquence,

déclarer l’action de la S.C.I. HERNANDEZ-LECOLLINET irrecevable,

Subsidiairement,

débouter la S.C.I. HERNANDEZ-LECOLLINET de toutes ses demandes, fins et conclusions,

En toute hypothèse,

— condamner la S.C.I. HERNANDEZ-LECOLLINET à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, puisqu’il s’agit de la somme réclamée de ce chef par la partie adverse,

— faire succomber la S.C.I. HERNANDEZ-LECOLLINET en tous les frais et dépens de l’instance.

Par jugement contradictoire en date du 31 mai 2024, le tribunal judiciaire de LA ROCHE SUR YON a statué comme suit :

'DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir soulevée par la S.C.I. HERNANDEZ-COLLINET,

ORDONNE à la S.C.I. COUBERT de procéder à la démolition et à l’enlèvement du muret et du portillon édifiés sur la parcelle cadastrée section, [Cadastre 2] sise, [Adresse 3] sur la commune de, [Localité 2],

DÉBOUTE la S.C.I. HERNANDEZ-LECOLLINET de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE la S.C.I. COUBERT aux dépens de la présente instance, en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, avec distraction au profit de la S.C.P. CIRIER ET ASSOCIES en application de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.C.I. COUBERT à payer à la S.C.I. HERNANDEZ-LECOLLINET la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la S.C.I. COUBERT de sa demande au titre des frais irrépétibles,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile',

Le premier juge a notamment retenu que :

— la S.C.I. COUBERT soulève une fin de non-recevoir à l’encontre de l’action de la S.C.I. HERNANDEZ-LECOLLINET tendant à voir reconnaitre l’atteinte à son droit de propriété et un trouble anormal du voisinage en découlant, au moyen tiré du défaut d’intérêt pour agir à cette fin.

Or, la S.C.I. COUBERT n’en a pas saisi le juge de la mise en état, par voie de conclusions d’incident distinctes conformément aux dispositions de l’article 791 du code de procédure civile, avant son dessaisissement le 25 janvier 2024, alors pourtant que les demandes formées par la S.C.I. HERNANDEZ-LECOLLINET ont été présentées antérieurement, par assignation du 3 août 2022

Il convient de déclarer irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la défenderesse en application de l’article 789 du code de procédure civile.

— sur le trouble anormal du voisinage, il résulte du titre de propriété de la S.C.I. HERNANDEZ-LECOLLINET que la parcelle cadastrée section, [Cadastre 2] est un bien non délimité.

— les parties s’opposent sur la qualification de la parcelle cadastrée section, [Cadastre 2] qualifiée par la S.C.I. HERNANDEZ-LECOLLINET de bien indivis et par la S.C.I. COUBERT de bien non délimité.

— Si le titre de propriété de la. S.C.I. COUBERT n’est pas versé aux débats, l’acte authentique en date du 19 avril 2016 décrit un bien non délimité.

— un bien non délimité est un ensemble de propriétés juridiquement indépendantes que les différents propriétaires n’ont pu délimiter, de sorte qu’aucune limite ne peut être portée sur le plan cadastral. Autrement dit, les parties à la présente instance ont acquis la propriété privative du bien mais n’en ont pas fixé les limites.

— cette notion ne s’identifie pas à une indivision, qui correspond à une propriété commune d’un bien, chaque propriétaire indivis ne détenant qu’une quote-part de l’ensemble.

— une indivision forcée et perpétuelle peut être reconnue lorsque le bien est indispensable à l’usage commun de plusieurs fonds appartenant à des propriétaires différents et si la division est impossible sans nuire à cet usage.

Les conditions d’une indivision forcée n’apparaissent pas réunies dans le cas d’espèce, la disposition des lieux, telle qu’elle ressort du procès-verbal de constat d’huissier versé aux débats, n’empêchant pas une division de la parcelle sans nuire à l’usage des deux propriétaires.

— chacune des parties étant actuellement propriétaire d’une part non définie de la parcelle cadastrée, [Cadastre 2], la S.C.I. COUBERT ne pouvait édifier une construction pérenne et non amovible dès lors que les limites de sa propriété privative n’ont pas été fixées.

— ont été édifiés :

* un muret en maçonnerie construit dans l’axe médian de la parcelle, [Cadastre 2] sur toute la profondeur de celle-ci, depuis l’impasse jusqu’au mur de façade 189,

* un muret depuis l’angle de la façade 190 jusqu’au mur de division de la cour 360, avec un portillon d’accès,

* quatres lisses PVC installées sur les deux murets pour masquer la vue.

L’ensemble forme ainsi une cour privative, empêchant par ailleurs l’accès à une petite ouverture appartenant à la parcelle voisine cadastrée section, [Cadastre 1], propriété de la S.C.I. HERNANDEZ-LECOLLINET.

— cette construction porte atteinte au droit de propriété de la S.C.I HERNANDEZ-LECOLLINET, laquelle se trouve de manière définitive privée d’accès à une part du bien non délimité dont elle est pour partie propriétaire.

En conséquence, il sera ordonné à la S.C.I. COUBERT de procéder à la démolition du muret séparatif et du portillon.

— sur la demande de dommages et intérêts, la S.C.I. HERNANDEZ-LECOLLINET soutient subir un trouble anormal du voisinage du fait des constructions édifiées, faisant valoir qu’elle ne peut plus accéder à son garage voisin.

— il résulte du procès-verbal de constat d’huissier de justice du 23 septembre 2019 que, du fait de l’étroitesse de l’impasse, la présence du muret et du portillon empêche de manoeuvrer un véhicule pour entrer dans le garage situé juste en face, la cour cadastrée, [Cadastre 2] offrant auparavant une aire de braquage indispensable.

— toutefois, le préjudice dont se prévaut la S.C.I. HERNANDEZ-LECOLLINET consiste en la privation d’un droit dont elle ne justifie pas le bien fondé. En effet, elle se prétend lésée de ne plus pouvoir user de la parcelle, [Cadastre 2] au profit de sa parcelle cadastrée, [Cadastre 3] à usage de garage. Or, aucune pièce ne permet d’établir un quelconque droit de passage pour un véhicule sur la parcelle litigieuse au profit du fonds, [Cadastre 3], ni aucun accord entre les propriétaires en ce sens.

— aucun trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage n’est caractérisé, et en conséquence, la S.C.I. HERNANDEZ-LECOLLINET sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

LA COUR

Vu l’appel en date du 13 août 2024 interjeté par la société SCI COUBERT

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 18/10/2024, la société SCI COUBERT a présenté les demandes suivantes:

'Vu l’article 544 du code civil

Vu l’article 700 du code de procédure civile

Vu la jurisprudence

Vu les pièces versées aux débats

Vu la définition d’un bien non délimité

Vu le jugement du tribunal judiciaire de LA ROCHE SUR YON le 31 mai 2024

REFORMER PARTIELLEMENT le jugement rendu par le tribunal judiciaire de LA ROCHE SUR YON en date du 31 mai 2024 en ce qu’il a :

ORDONNE à la SCI COUBERT de procéder à la démolition et à l’enlèvement du muret et du portillon édifiés sur la parcelle cadastrée section, [Cadastre 2] sis, [Adresse 3] sur la commune de, [Localité 2]

CONDAMNE la SCI COUBERT aux dépens de la présente instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, avec distraction au profit de la SCP CIRIER ET ASSOCIES en application de l’article 699 du code de procédure civile

CONDAMNE la SCI COUBERT à payer à la SCI HERNANDEZ LECOLLINET la somme de 1.500 EUR en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

DÉBOUTE la SCI COUBERT de sa demande au titre des frais irrépétibles.

ET STATUANT À NOUVEAU,

DÉBOUTER la SCI HERNANDEZ LECOLLINET de toutes ses demandes, fins et conclusions,

EN TOUTE HYPOTHÈSE,

CONDAMNER la SCI HERNANDEZ LECOLLINET à verser à la SCI COUBERT une somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE en première instance

CONDAMNER la SCI HERNANDEZ LECOLLINET à verser à la SCI COUBERT une somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE en cause d’appel

FAIRE SUCCOMBER la SCI HERNANDEZ LECOLLINET en tous les frais et dépens de l’instance'.

A l’appui de ses prétentions, la société SCI COUBERT soutient notamment que :

— c’est à raison que le tribunal judiciaire de LA ROCHE SUR YON le 31 mai 2024 a qualifié la parcelle litigieuse de bien non délimité.

— toutefois, le tribunal conclura à tort à la démolition du muret et du portillon appartenant à la SCI COUBERT.

— le présent procès ne repose sur rien d’autre que sur la volonté de la part de la SCI HERNANDEZ-LECOLLINET d’obtenir de l’argent par tous les moyens et de nuire à la SCI COUBERT.

— la SCI intimée, qui prétend avoir consulté notaires, avocats et huissiers n’est même pas informée de la teneur exacte des droits qu’elle détient sur la parcelle cadastrée, [Cadastre 2] qu’elle présente comme étant « en totale indivision ».

— la parcelle en question constitue en réalité un bien non délimité sur laquelle chacune des deux SCI dispose de droits à hauteur de 18 centiares.

— la SCI HERNANDEZ n’indique pas à quel titre elle disposerait sur ladite parcelle d’un droit de passage ou d’usage en vue d’accéder à un garage situé de l’autre côté de la rue dans lequel personne ne l’a jamais vu garer un quelconque véhicule, étant précisé que la rue litigieuse est affublée par ses deux entrées d’un sens interdit, ne permettant donc pas la circulation d’un véhicule automobile.

— le panneau de sens interdit ne comporte pas la mention « Sauf riverain » de sorte qu’absolument aucune personne ne peut s’engager dans cette rue avec un véhicule.

— la SCI HERNANDEZ a elle-même édifié sur la parcelle en question sans autorisation une murette et un portillon, murette sur laquelle elle a fait poser une boîte aux lettres, et cela avant même que la SCI COUBERT ne réalise des travaux.

— la société HERNANDEZ ne peut se plaindre d’un trouble de jouissance concernant le garage d’une voiture puisque la rue est totalement impraticable et qu’aucun véhicule n’a jamais stationné dans le garage litigieux.

— ce n’est que postérieurement à ces travaux que la SCI COUBERT a fait réaliser des travaux sur la parcelle litigieuse tout en informant immédiatement la SCI HERNANDEZ LECOLLINET.

— après avoir privatisé la moitié de la cour alors qu’il s’agit d’un bien non délimité, la SCI HERNANDEZ viendrait à se plaindre que la SCI COUBERT ait pu faire des travaux de l’autre côté de ce qui restait de la cour.

— dans la mesure où la SCI HERNANDEZ n’a pas respecté ses droits, elle ne saurait le reprocher à la SCI COUBERT qui pourrait également solliciter la démolition de l’ouvrage réalisé par la SCI intimée.

— si dans un premier temps, la SCI HERNANDEZ proposait à la SCI COUBERT de « racheter » sa parcelle, il n’en demeure pas moins que dans un deuxième temps, la SCI HERNANDEZ va solliciter la démolition et des dommages et intérêts.

Par la suite, la SCI HERNANDEZ va affirmer que le bien est en indivision pour reconnaître finalement que c’est un bien non délimité.

— la solution à envisager serait d’entamer une procédure de division du bien non délimité afin que chacune des SCI puisse posséder sa propre parcelle de terrain et ce bornage pourrait se réaliser sur les ouvrages existants pour éviter toute démolition.

— si la Cour de cassation a pu reconnaître que la protection du droit de propriété était exclusive de tout contrôle de proportionnalité, il n’en demeure pas moins que cette jurisprudence ne saurait s’appliquer au cas d’espèce avec ce contexte particulier de bien non délimité.

— la SCI HERNANDEZ et la SCI COUBERT sont tous les deux propriétaires de la même parcelle à hauteur de 18 centiares chacun, mais personne ne peut affirmer où sont situés ces 18 centiares car aucune délimitation n’a été réalisée.

— en faisant construire la première un ouvrage pérenne et non amovible sur un bien non délimité, la SCI HERNANDEZ a reconnu que cette partie lui appartenait et que, par voie de conséquence, l’autre partie appartiendrait à la SCI COUBERT.

La SCI HERNANDEZ ne peut se prévaloir de son propre comportement fautif pour solliciter la démolition d’un ouvrage appartenant à la SCI COUBERT.

— il est important pour les parties de trouver une solution dans la mesure où aucune des deux SCI ne pourra construire quoi que ce soit sur le bien car l’acquisition d’une telle parcelle n’a pas d’objet certain.

— la médiation proposée par le conseiller de la mise en état a malheurement été refusée par la SCI HERNANDEZ.

— La cour ne pourra donc que constater que la SCI HERNANDEZ s’est appropriée le BND, en a retranché une partie pour y faire construire son ouvrage et se plaint désormais de la gêne occasionnée par l’ouvrage construit postérieurement par la SCI COUBERT sur la partie de parcelle qu’a bien voulu lui laisser la SCI HERNANDEZ.

— la cour devra donc opérer un contrôle de proportionnalité et elle déboutera la SCI HERNANDEZ de sa demande de démolition.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 16/01/2025, la société SCI HERNANDEZ – LECOLLINET a présenté les demandes suivantes :

'VU les articles 544 et 1240 du code civil,

VU les articles 2 et 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789,

VU les articles 9, 548, 550, 909 et 1353 du code de procédure civile,

VU les jurisprudences citées, notamment le principe selon lequel « nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage »,

VU les pièces justificatives,

Il est demandé à la cour d’appel DE POITIERS de :

JUGER la SCI HERNANDEZ-LECOLLINET recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et prétentions.

DÉBOUTER la SCI COUBERT de l’ensemble de ses conclusions, fins et prétentions contraires au présent dispositif comme étant irrecevables et mal fondées.

En conséquence,

CONFIRMER PARTIELLEMENT, d’une part, le jugement du tribunal judiciaire de LA ROCHE-SUR-YON daté du 31 mai 2024 en ce qu’il a :

— « ORDONNE à la SCI COUBERT de procéder à la démolition et à l’enlèvement du muret et du portillon édifiés sur la parcelle cadastrée section, [Cadastre 2] sise, [Adresse 3] sur la commune de, [Localité 2] » ;

— « CONDAMNE la SCI COUBERT aux dépens de la présente instance, en application des dispositions de l’article 696 du code de Procédure civile, avec distraction au profit de la SCP CIRIER ET ASSOCIES en application de l’article 699 du code de procédure civile » ;

— «CONDAMNE la SCI COUBERT à payer à la SCI HERNANDEZ-LECOLLINET la somme de 1.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile » ;

— « DÉBOUTE la SCI COUBERT de sa demande au titre des frais irrépétibles»

INFIRMER, d’autre part, le jugement du Tribunal judiciaire de LA ROCHE-SUR-YON daté du 31 mai 2024 en ce qu’il a « DÉBOUTE la SCI HERNANDEZ-LECOLLINET de sa demande de dommages et intérêts ».

Statuant à nouveau, de manière incidente, sur ce chef d’infirmation,

CONDAMNER la SCI COUBERT à payer à la SCI HERNANDEZ-LECOLLINET la somme de 20.000,00 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices subis, notamment de jouissance et trouble anormal de voisinage, ledit muret empêchant aussi l’accès au garage de l’intimée sis parcelle, [Cadastre 3].

En tout état de cause,

CONDAMNER la SCI COUBERT à payer à la SCI HERNANDEZ-LECOLLINET la somme de 10.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER la SCI COUBERT aux entiers dépens, avec distraction au profit de la SELARL CIRIER AVOCATS ASSOCIÉS, société d’avocats inter-barreaux postulant par l’un de ses associés, pour ceux dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision, en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, la société SCI HERNANDEZ – LECOLLINET soutient notamment que :

— il s’avère en réalité que la parcelle cadastrée section, [Cadastre 2] serait un bien non délimité pour une contenance totale de 36 ca, sur laquelle la SCI HERNANDEZ-LECOLLINET et la SCI COUBERT détiendraient chacun des droits à hauteur de 18 ca.

— M., [N], [Q], l’un des dirigeants de la SCI COUBERT et propriétaire de l’immeuble voisin, parcelle cadastrée section, [Cadastre 4], a réalisé d’autorité sur la parcelle, [Cadastre 2] des travaux destinés à mettre en valeur la pièce d’habitation aménagée dans le garage de son immeuble.

— il a installé une terrasse sur ladite parcelle, sur l’auvent de la SCI HERNANDEZ-LECOLLINET, sans l’accord préalable de ce dernier. Il en va de même pour la mise en place d’une gouttière par la SCI COUBERT.

— la construction de la terrasse empêche l’accès au garage de la SCI HERNANDEZ-LECOLLINET pour y garer ses voitures (parcelles numéros, [Cadastre 5] et, [Cadastre 3]). En outre, une fois les véhicules reculés dans la ruelle (parcelle numéro, [Cadastre 6]), les clients ne peuvent y descendre que très difficilement. La gouttière génère une descente d’eau donnant directement dans la cour de la SCI HERNANDEZ-LECOLLINET, qui inonde la cour de cette dernière, notamment en cas de pluie.

— conformément à la jurisprudence, un propriétaire d’une cour commune ne peut édifier aucune construction restreignant, d’une manière ou d’une autre, les droits des autres propriétaires desservis par cette cour, à peine de destruction de l’ouvrage litigieux.

— aux termes de l’article 2 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789, il sera rappelé que les droits naturels et imprescriptibles de l’Homme sont 'la liberté, la propriété, la sûreté, et la résistance à l’oppression'.

L’édification des ouvrages litigieux par la SCI COUBERT porte atteinte à une liberté fondamentale de la requérante : son droit de propriété.

— il ressort de la lecture du permis de construire délivré par la mairie de, [Localité 2] à la SCI COUBERT, qu’il était expressément indiqué : « superficie de la parcelle cadastrale (en m) : 133 m2 + 18 m2 de cour en indivision, [Cadastre 2] ».

— qu’il s’agisse d’un bien indivis ou non délimité, la SCI COUBERT n’a pas la qualité d’unique propriétaire et se devait de recueillir l’accord de la SCI HERNANDEZ-LECOLLINET avant de supprimer, du fait des travaux entrepris, l’aire de braquage permettant à l’intimée de se garer à l’intérieur de son garage.

— ces travaux entravent la jouissance des biens dont est propriétaire la SCI HERNANDEZ-LECOLLINET.

Cette cour privatisée (terrasse) empêche l’accès à la petite ouverture existant au rez-de-chaussée sur 360 de façade Ouest de 189, tel que le démontre le constat de commissaire de justice produit aux débats : 'Compte tenu de l’étroitesse de l’impasse, il est matériellement impossible pour un véhicule d’entrer dans ce garage (appartenant à la SCI HERNANDEZ-LECOLLINET), en dépit de la largeur utile significative du portail (3,25 m)'.

— sur l’existence de sens interdits, ce n’est que depuis les travaux initiés par la SCI COUBERT que la rue n’est plus praticable.

— au regard de la gravité de l’édification d’ouvrages sur une parcelle dont l’intimée est propriétaire pour partie, la démolition ne présente aucunement un caractère disproportionné, puisqu’il s’agit de la seule possibilité pour que la SCI HERNANDEZ-LECOLLINET puisse à nouveau jouir de son garage.

— il en résulte automatiquement un préjudice économique pour la SCI HERNANDEZ-LECOLLINET, compte tenu de la dépréciation de la valeur de son garage en cas de vente.

— la SCI HERNANDEZ-LECOLLINET se trouve de manière définitive privée d’accès à une part du bien non délimité dont elle est pour partie propriétaire et il sera ordonné à la SCI COUBERT de procéder à la démolition du muret séparatif et du portillon, par confirmation du jugement.

— sur l’appel incident sur la demande de dommages et intérêts, nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

— il suffit de démontrer que le trouble subi excède les inconvénients normaux de voisinage, lui crée un préjudice et qu’il existe un lien de causalité entre le trouble et le préjudice.

— le préjudice dont se prévaut la SCI HERNANDEZ-LECOLLINET découle uniquement et directement de la construction des murets de clôture par la SCI COUBERT.

Ce n’est pas la privation d’un droit de passage, au sens général, qui est soulevée par l’intimée mais l’impossibilité, depuis les travaux entrepris illicitement par la SCI COUBERT, de continuer à bénéficier de l’aire de braquage qu’offrait la cour n°360, dont elle est propriétaire pour partie, ce qui constitue un trouble anormal du voisinage et de jouissance qu’il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 20 000 €.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Par ordonnance du 8 avril 2025, le conseiller de la mise en état a rejeté l’incident à fin de radiation de l’appel dont l’intimée l’avait saisi pour défaut d’exécution du jugement déféré.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 23/10/2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le trouble anormal du voisinage :

L’article 544 du code civil dispose que 'la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements'.

L’article 651 du même code précise que ' la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre, indépendamment de toute convention'.

Comme justement rappelé par le tribunal, ce droit trouve sa limite dans le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage, sauf à en devoir réparation.

En l’espèce, selon acte authentique en date du 19 avril 2016, la S.C.I. HERNANDEZ-LECOLLINET a acquis les parcelles cadastrées section, [Cadastre 1] et, [Cadastre 2] situées respectivement, [Adresse 2] et, [Adresse 3] à, [Localité 2].

L’acte authentique mentionne en page 3 que la parcelle cadastrée section, [Cadastre 2] figure au cadastre rénové de la commune de, [Localité 2] comme étant un bien non délimité pour une surface totale de 36 centiares, la contenance de 18 centiares étant détenue par la S.C.I. HERNANDEZ-LECOLLINET.

Les 18 autres centiares de la parcelle cadastrée section, [Cadastre 2] sont détenus par la S.C.I. COUBERT.

Il en résulte que la parcelle cadastrée section, [Cadastre 2] est un bien non délimité pour une contenance totale de 36 ca, sur laquelle la SCI HERNANDEZ-LECOLLINET et la SCI COUBERT détiendraient chacun des droits équivalents et concurrents à hauteur de 18 ca.

Or, un propriétaire d’une cour commune ne peut édifier aucune construction restreignant, d’une manière ou d’une autre, les droits des autres propriétaires desservis par cette cour, à peine de destruction de l’ouvrage litigieux.

Cette situation particulière, par laquelle les parties ont acquis la propriété privative du bien sans en fixer les limites, connue et nécessairement acceptée par les parties, les contraint à ne rien entreprendre sans l’accord préalable de l’autre afin de garantir l’usage commun, sauf pour les parties à envisager un bornage et une partition de la parcelle.

Il résulte du procès-verbal de constat de Maître, [C], commissaire de justice, en date du 23 septembre 2019 qu’ont été édifiés :

— un muret en maçonnerie construit dans l’axe médian de la parcelle, [Cadastre 2] sur toute la profondeur de celle-ci, depuis l’impasse jusqu’au mur de façade 189,

— un muret depuis l’angle de la façade 190 jusqu’au mur de division de la cour 360, avec un portillon d’accès,

— quatres lisses PVC installées sur les deux murets pour masquer la vue.

Il en résulte qu’a ainsi été créée une cour privatisée, et le commissaire de justice constate justement que 'ainsi refermée, cette cour privatisée (terrasse) empêche l’accès à la petite ouverture existant au RDC sur 360 de façade Ouest de 189.

Compte tenu de l’étroitesse de l’impasse, il est matériellement impossible pour un véhicule d’entrer dans ce garage (appartenant à la SCI HERNANDEZ-LECOLLINET), en dépit de la largeur utile significative du portail (3,25 m).

Sur la simulation ci-dessous, il reste à peine 30 cm de part et d’autre du véhicule.

La construction des murets de clôture a supprimé l’aire de braquage qu’offrait la cour 360 face à laquelle se trouve opportunément implantée l’entrée de garage'.

Ce constat, circonstancié, n’est pas contredit ni réfuté.

Il est ainsi établi que l’édification du muret et du portillon, sans que l’autorisation de la SCI HERNANDEZ-LECOLLINET ait été préalablement sollicitée et obtenue, génère pour celle-ci un trouble de jouissance et de voisinage excédant les inconvénients normaux du voisinage, dès lors qu’elle est privée de l’accès normal par véhicule à son garage privatif, cela sans qu’il y ait lieu de considérer la difficulté d’accès liée à l’actuelle réglementation locale de circulation, qui pourrait avoir déjà été et/ou être modifiée.

La SCI COUBERT ne pouvait ignorer les circonstances particulières liées à la situation de la parcelle dès lors que dans la demande de permis de construire déposé à la mairie de, [Localité 2] par la SCI COUBERT le 16 mai 2017, il était expressément indiqué : « superficie de la parcelle cadastrale (en m2) : 133 m2 + 18 m2 de cour en indivision, [Cadastre 2] ».

Aucune disposition ne résulte de la mesure sollicitée pour faire cesser l’atteinte portée au droit de la SCI et il convient en conséquence de faire cesser le trouble constaté, le jugement devant être confirmé en ce qu’il a ordonné à la S.C.I. COUBERT de procéder à la démolition et à l’enlèvement du muret et du portillon édifiés sur la parcelle cadastrée section, [Cadastre 2] sise, [Adresse 3] sur la commune de, [Localité 2].

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1240 du code civil dans sa version applicable dispose que 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

L’existence d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage peut justifier l’allocation de dommages et intérêts dès lors qu’il en résulte un préjudice en lien de causalité avec ce trouble.

En l’espèce, il est établi que les constructions de la S.C.I. COUBERT ont généré pour la SCI HERNANDEZ-LECOLLINET un trouble de jouissance de sa propriété, son préjudice devant être réparé par le versement d’une somme de 1000 €, par infirmation sur ce point du jugement entrepris.

Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Les chefs de décision du jugement afférents aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile sont pertinents et adaptés, et seront confirmés.

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge de la S.C.I. COUBERT.

Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL CIRIER AVOCATS ASSOCIÉS, société d’avocats inter-barreaux.

Il est équitable de condamner la S.C.I. COUBERT à payer à la SCI HERNANDEZ-LECOLLINET la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, le surplus des demandes étant écarté.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

— débouté la S.C.I. HERNANDEZ-LECOLLINET de sa demande de dommages et intérêts.

Statuant à nouveau de ces chefs,

CONDAMNE la S.C.I. COUBERT à payer à la SCI HERNANDEZ-LECOLLINET la somme de 1000 € au titre de l’indemnisation de son préjudice, avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent arrêt.

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE la S.C.I. COUBERT à payer à la SCI HERNANDEZ-LECOLLINET la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE la S.C.I. COUBERT aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL CIRIER AVOCATS ASSOCIÉS, société d’avocats inter-barreaux.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,