RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00862 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GFDX

Minute n° 25/00330

[N]

C/

Société SOCIETE ANONYME A CONSEIL D’ADMINISTRATION [Localité 9]

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de [Localité 8], décision attaquée en date du 29 Février 2024, enregistrée sous le n° 23/00519

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2025

APPELANT :

Monsieur [O] [N]

[Adresse 5]

Représenté par M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004538 du 10/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIMÉE :

SOCIETE ANONYME A CONSEIL D’ADMINISTRATION [Localité 9]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Christine SALANAVE, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me MARTIN, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par assignation du 14 septembre 2023, la SAS [Localité 9] Groupe CDC Habitat (ci-après la SAS Sainte Barbe) a fait citer M. [O] [N] devant le tribunal de proximité de Saint-Avold. Au dernier état de la procédure, elle a demandé au tribunal de prononcer la résiliation aux torts de M. [X] du bail portant sur l’appartement situé [Adresse 2] à Behren-Les-Forbach, ordonner son expulsion sous astreinte et le condamner à lui payer la somme de 3.116,40 euros pour l’arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2023 outre les mensualités postérieures jusqu’au jugement, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail augmentée d’une provision sur les charges locatives, des dommages et intérêts et une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement réputé contradictoire du 29 février 2024, le tribunal a :

— prononcé aux torts de M. [N] la résiliation du bail liant ce dernier la SAS [Localité 9] concernant le logement situé [Adresse 3]

— ordonné à M. [N] de libérer les lieux susvisés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef et dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte

— ordonné à défaut de libération volontaire l’expulsion de M. [N] ainsi que de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 4] au besoin avec l’assistance de la force publique, et après l’expiration du délai de deux mois fixé par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution

— condamné M. [N] à payer à la SAS Sainte Barbe la somme de 3.048,54 euros correspondant à l’arriéré locatif échu au 31 décembre 2023, majorée des intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2023 sur la somme de 2.036,04 euros et du jugement pour le surplus

— condamné M. [N] à payer à la SAS Sainte Barbe l’échéance locative mensuelle d’un montant de 485,85 euros non révisable à compter du mois de janvier 2024 jusqu’au prononcé du jugement, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision

— condamné M. [N] à payer à la SAS Sainte Barbe à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 485,85 euros non révisable

— débouté la SAS Sainte Barbe de sa demande de dommages et intérêts

— condamné M. [N] aux dépens et à payer à la SAS Sainte Barbe la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration déposée au greffe de la cour le 16 mai 2024, M. [N] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe le 16 avril 2025, il demande à la cour d’infirmer le jugement et de :

— débouter la SAS Sainte Barbe de sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

— juger que les charges de chauffage et autres charges ne sont pas dues faute pour lui d’avoir bénéficié des prestations correspondantes

— condamner la SAS Sainte Barbe à lui payer une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi

— subsidiairement lui accorder des délais de paiement sur trois ans pour s’acquitter de sa dette locative avec suspension de la résiliation du bail et dire qu’à l’expiration des délais, si la dette est soldée, la résiliation du bail sera non avenue

— lui accorder des délais de paiement jusqu’au jugement de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire

— débouter la SAS Sainte Barbe de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu’à hauteur de cour, et la condamner aux dépens d’appel et de première instance.

L’appelant expose que l’arriéré locatif n’est pas dû, que les charges ne sont pas ventilées ni régularisées annuellement, que le logement n’est plus chauffé depuis 2023 et ne dispose plus d’eau chaude, que l’agence de la bailleresse ne l’a pas avisé des dates d’intervention de maintenance à son domicile, que le décompte doit être expurgé des charges dont il n’est pas justifié, des frais de chauffage et des frais de contentieux qui ne sont pas justifiés. Il sollicite des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi, aux motifs que la propriétaire est tenue de lui assurer la jouissance paisible et un logement décent avec un système de chauffage en état de fonctionnement. A titre subsidiaire, il sollicite des délais de paiement avec suspension de la résiliation du bail, précisant que par décision du 27 mars 2025 sa demande de traitement de sa situation de surendettement a été déclarée recevable et son dossier orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de sorte qu’en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il doit bénéficier de délais de paiement jusqu’au jugement prononçant son rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Aux termes de ses dernières conclusions du 26 juin 2025, la SAS [Localité 9] demande à la cour de déclarer irrecevable la demande reconventionnelle de M. [N], confirmer le jugement en toutes ses dispositions, constater que la mesure d’expulsion n’a plus d’objet, débouter M. [N] de toutes ses demandes et le condamner aux dépens et à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que l’appelant ne règle plus aucune somme depuis mars 2023, qu’il a été expulsé le 24 avril 2025 et qu’il convient en conséquence de dire que l’expulsion n’a plus d’objet et confirmer le jugement sur la résiliation du bail et le paiement des arriérés locatifs et d’une indemnité d’occupation. Elle soutient que la demande reconventionnelle de l’appelant est irrecevable comme étant nouvelle et mal fondée, qu’il occupe le logement depuis 1994, qu’un décompte de régularisation des charges lui a été adressé annuellement par voie postale avec le détail des provisions et de sa quote-part réelle, que le logement est chauffé de manière collective, qu’il ne justifie pas de la défectuosité de son appareil de chauffage ni de démarche à son égard, qu’il bénéficie d’un contrat d’entretien inclus dans ses charges lui permettant de solliciter directement l’entreprise concernée, que celle-ci s’est présentée en vain à plusieurs reprises pour l’entretien du chauffe-eau et qu’elle lui a adressé deux courriers recommandés l’invitant à contacter ce prestataire, de sorte qu’il ne peut lui être reproché aucune faute. Enfin elle s’oppose à la demande de délais de paiement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2025.

Par note du 13 octobre 2025, l’avocat de la SAS [Localité 9] groupe CDC Habitat a indiqué que la société avait changé de dénomination sociale pour devenir la SA Sainte Barbe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1741 du code civil le contrat de louage se résout notamment par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements et il résulte des dispositions de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’ancien article 1315 du code civil (devenu article 1353) applicable au litige dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les parties s’accordent sur l’existence d’un bail consenti à l’appelant sur un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 6] mais s’opposent sur l’existence d’un arriéré locatif, l’appelant contestant les charges portées en compte, notamment en ce qu’elles comprennent des dépenses de chauffage. Toutefois, l’imputabilité à l’intimée des dysfonctionnements des appareils de chauffage, allégués par l’appelant au soutien de cette contestation, n’est pas démontrée, les deux témoignages produitsétant insuffisamment probants. Ainsi, M. [C] [L] atteste qu’il fait froid dans « les appartements » parce que « les chauffages » ne sont pas purgés, sans préciser si le logement de l’appelant est concerné par cette affirmation et en tout état de cause, il est rappelé qu’en application de l’annexe (paragraphe IV) du décret n°87-712 du 26 août 1987, le rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries est une réparation locative incombant au locataire. Si M. [F] [G] déclare que l’appelant « n’a pas d’eau chaude depuis quelques mois » son témoignage peu circonstancié est taisant sur les raisons de cette anomalie alors qu’il résulte des pièces que l’appelant bénéficiait d’un contrat d’entretien, que cet entretien n’a pu avoir lieu depuis 2021 en raison de l’absence répétée du locataire, la société chargée d’y procéder s’étant présentée en vain au moins deux fois par an à son domicile et que l’intimée a dû l’inviter à deux reprises par lettre recommandée à prendre contact avec cette société. La contestation tirée de l’absence de régularisation et de justificatifs des charges est également infondée, la SA Sainte Barbe démontrant avoir adressé au locataire chaque année un décompte annuel de régularisation conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et il n’est ni justifié, ni allégué que dans le délai de 6 mois ayant suivi cet envoi l’appelant a demandé à accéder aux pièces justificatives comme le prévoit ce texte. Il s’en déduit qu’il ne justifie d’aucun fait de nature à l’exonérer du paiement des charges locatives.

Il ressort du décompte qu’hormis le versement de l’allocation logement par la CAF, il n’y a eu aucun règlement du loyer et des provisions sur charges entre le 9 mars 2023 et le 31 janvier 2025, l’appelant justifiant uniquement avoir réglé la somme de 346 euros en mars 2025. La gravité et la répétition des manquements du locataire à l’une de ses obligations essentielles justifie la résiliation du contrat de bail qui a été prononcée à bon droit par le premier juge.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail et ordonné l’expulsion de l’appelant, étant observé qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande visant à faire constater que cette mesure n’a plus d’objet dès lors qu’elle ne tend pas à la reconnaissance d’un droit et ne constitue pas une prétention au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile.

Sur les loyers et charges

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le premier juge a exactement estimé le loyer contractuellement dû par l’appelant à la somme de 485,85 euros correspondant au montant du dernier règlement effectué avant la résiliation du bail. L’arriéré tel qu’il ressort du décompte après rectification s’élève à 3.048,54 euros au 31 janvier 2023, date à laquelle la SA Sainte Barbe a arrêté sa demande. Il n’est justifié d’aucun règlement de l’appelant à déduire de cette somme laquelle ne comprend aucun frais de contentieux, alors que la charge de cette preuve lui incombe en application de l’article 1353 du code civil. S’il soutient bénéficier d’une mesure de rétablissement personnel, il produit seulement la décision de la commission de surendettement ayant déclaré sa demande recevable et décidé d’orienter le dossier vers un rétablissement personnel et ne justifie pas d’une décision de la commission ayant imposé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Il est par ailleurs constant que ni la demande tendant à bénéficier des mesures de traitement du surendettement, ni la décision déclarant recevable une telle demande, n’empêchent le créancier d’agir en justice pour voir reconnaître son droit de créance contre le débiteur.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné M. [N] à payer à l’intimée la somme de 3.048,54 euros au titre de l’arriéré locatif échu au 31 décembre 2023 et une échéance locative mensuelle de 485,85 euros non révisable à compter du mois de janvier 2024 jusqu’au 29 février 2024, date du jugement, outre les intérêts au taux légal.

Sur l’indemnité d’occupation

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en condamnant l’appelant à verser à la SA Sainte Barbe une indemnité mensuelle d’occupation de 485,85 euros non révisable, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. En conséquence le jugement est confirmé.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. En application des articles 70 et 567 du même code, les demandes reconventionnelles sont recevables en appel à la condition de se rattacher aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, la demande reconventionnelle tendant à l’allocation de dommages et intérêts, présentée pour la première fois en appel, est recevable dès lors qu’elle est destinée à opposer compensation entre des créances réciproques.

Selon l’ancien article 1147 du code civil (devenu article 1231-1) applicable au litige, le débiteur est condamné, s’il y lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputé, encore qu’il n’y ait pas de mauvaise foi de sa part.

Il résulte de ce qui précède que l’appelant ne rapporte pas la preuve que l’intimée a failli à ses obligations légales alors que le dysfonctionnement des appareils de chauffage qu’il dénonce procèdent de ses propres manquements. En conséquence, il est débouté de sa demande de dommages et intérêt.

Sur la demande de délais

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge, peut même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le paragraphe VII du même article précise que lorsqu’une procédure de traitement du surendettement est ouverte au bénéfice du locataire, que la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location, accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

C’est en vain que l’appelant invoque ces dernières dispositions qui ne s’appliquent qu’en cas d’acquisition d’une clause résolutoire de plein droit et non de résiliation judiciaire du contrat de bail et supposent la reprise du paiement du loyer et charges au jour de l’audience, ce qui n’est pas le cas. En outre il ne prouve pas être en situation de régler sa dette locative. En conséquence, il est débouté de sa demande de délais de paiement et de suspension de la résiliation du contrat de location.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais irrépétibles sont confirmées.

L’appelant, partie perdante, est condamné aux dépens d’appel et à verser à l’intimée une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

DEBOUTE la SA Sainte Barbe de sa demande d’irrecevabilité de la demande reconventionnelle de M. [O] [N] ;

DEBOUTE M. [O] [N] de sa demande de dommages et intérêts, de délais de paiement et de suspension de la résiliation du contrat de bail ;

CONDAMNE M. [O] [N] aux dépens d’appel ;

CONDAMNE M. [O] [N] à payer à la SA Sainte Barbe la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT