ARRET N°

du 23 février 2021

R.G : N° RG 17/01441 – N° Portalis DBVQ-V-B7B-EIP2

S.C.I. VOLTAIRE

c/

S.A. SSD

Formule exécutoire le :

à

 :

la SCP DUPUIS LACOURT MIGNE ESTIEUX

M^e Marie-claire DELVAL

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 23 FEVRIER 2021

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 16 mai 2017 par le Tribunal de Grande Instance de CHARLEVILLE-MEZIERES

S.C.I. VOLTAIRE

[…]

[…]

Représentée par M^e Emeric LACOURT de la SCP DUPUIS LACOURT MIGNE ESTIEUXet ayant pour avocat plaidant M^e Vanessa ESTIEUX au barreau des ARDENNES

INTIMEE :

S.A. SSD

[…]

[…]

Représentée par M^e Marie-claire DELVAL, avocat au barreau d’ARDENNES avocat au barreau des ARDENNES et ayant pour avocat plaidant M^e Christine CARPENTIER au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, président de chambre, rédacteur

Monsieur Cédric LECLER, conseiller

Nadine DEL PIN, vice-présidente placée

GREFFIER :

Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 19 janvier 2021 où l’affaire a été mise en délibéré au 23 février 2021

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 23 février 2021 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, président de chambre, et Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

FAITS PROCÉDURE PRÉTENTIONS

Par acte authentique en date du 25 mars 1998, la SCI VOLTAIRE a donné à bail commercial à la SA SEDAN DISTRIBUTION, aux droits de laquelle vient désormais la SAS SSD et qui exploite un complexe commercial à l’enseigne LECLERC à SEDAN (Ardennes) à proximité du centre ville, des parcelles affectées à l’usage de parking situées […] et cadastrées section , […], 240, 250, 254, 257 et 258 pour une contenance de 35 a 75 ca.

Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans à compter du 1^er janvier 1998 jusqu’au 31 décembre 2006, moyennant un loyer annuel de 22.867,35 euros HT et hors charges.

Suivant avenant du 22 mai 2001 a été mise à la charge du locataire la taxe foncière.

Par avenant reçu par acte authentique du 4 février 2005, la surface des biens loués a été réduite sans modification des autres clauses et conditions du bail ni du montant du loyer de sorte que le bail commercial porte depuis lors sur les terrains […], 254, 257, 258 et 342 pour une contenance de 19 a 73 ca.

Par acte d’huissier du 4 janvier 2010, la SCI VOLTAIRE représentée par son gérant monsieur L DE D, a donné congé à la SAS SSD pour le 30 septembre 2010 et lui a présenté une offre de renouvellement du bail à compter du 1^er octobre 2010, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 122.326 euros HT.

Lors du renouvellement du bail le 1^er octobre 2010 par l’effet de l’indexation le montant du dernier loyer annuel s’élevait à la somme de 32 316,31 euros HT.

La SAS SSD a accepté le principe du renouvellement mais a contesté le montant du loyer.

En l’absence d’accord des parties sur le montant du loyer renouvelé, la SAS SSD a notifié à la SCI VOLTAIRE le 13 juillet 2010, un mémoire, préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux compétent pour trancher la contestation des parties sur le montant du loyer en application des dispositions de l’article R 145-23 du code de commerce, dans lequel, sur la base d’un rapport établi à sa demande par Messieurs X expert agrée auprès de la cour de cassation et F G expert associé du cabinet Z INTERNATIONAL, elle a proposé un loyer de 12 824,50 euros HT. Les experts ont précisé

que faute de transactions locatives dans le périmètre concerné, il convenait de se référer à la valeur vénale des terrains litigieux qu’ils ont estimé à la valeur maximale de 20€ le m2.

En l’absence de réponse à sa proposition la SAS SSD a saisi le juge des loyers commerciaux par exploit du 14 octobre 2010 afin de voir fixer le montant du loyer renouvelé à compter du 1^er octobre 2010.

P a r u n e d é c i s i o n r e n d u e l e 1 3 d é c e m b r e 2 0 1 1 , l e j u g e d e s l o y e r s c o m m e r c i a u x d e CHARLEVILLE-MEZIERES, a ordonné une mesure d’expertise judiciaire confiée à Monsieur H Y et a fixé le loyer provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, soit 32.316,31 euros HT.

L’expert Y a déposé son rapport le 19 juillet 2013 en concluant à une valeur locative annuelle de 29.600 euros soit 15 euros du m2.

Par une décision rendue le 14 octobre 2014, le juge des loyers commerciaux de CHARLEVILLE-MEZIERES a ordonné le retrait du rôle de la procédure à la demande des parties.

Par un mémoire en date du 20 octobre 2015, la SAS SSD a sollicité le rétablissement de la procédure.

Par jugement en date du 16 mai 2017, le juge des loyers commerciaux de CHARLEVILLE-MEZIERES a':

— fixé le loyer annuel des terrains […], 240, 254, 257 et 258 à la somme de 29.600 euros HT,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— condamné la SCI VOLTAIRE à payer à la SAS SSD la somme de 1.500 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Il a notamment développé que si le rapport d’expertise comporte des données possiblement erronées, notamment des valeurs locatives reprises à la page 22 force est de constater que la SCI VOLTAIRE n’a pas sollicité une contre-expertise en arguant que les éléments retenus par l’expert seraient erronés et qu’elle s’est contentée de consulter un spécialiste du droit des baux commerciaux, consultation non contradictoire ne revêtant pas une force probante plus importante que le rapport d’expertise rendu par l’expert judiciaire.

Le 7 juin 2017, la SCI VOLTAIRE a interjeté appel de ce jugement.

Par une ordonnance rendue le 9 janvier 2018, le conseiller de la mise en état a débouté la SCI VOLTAIRE de sa demande d’expertise

Aux termes de ses écritures notifiées par la voie électronique le 25 mai 2018, la SCI VOLTAIRE a conclu à l’infirmation de la décision entreprise et a demandé à la cour de':

— prononcer la nullité des opérations d’expertise réalisées par monsieur Y,

— ordonner une nouvelle mesure d’expertise afin de déterminer le montant du loyer annuel des terrains dont il s’agit à compter du 1^er octobre 2010,

— fixer le montant du bail renouvelé à la somme de 88.785 euros HT l’an à compter du 1^er octobre 2010 avec paiement des intérêts en vertu de l’article 1155 du code civil,

— condamner la SAS SSD à lui payer la somme de 5.000 euros à titre d’indemnité pour frais irrépétibles.

Elle a exposé que l’expert judiciaire FERRANTI a violé le principe du contradictoire dans la mesure où il s’est basé sur les références fournies par le rapport amiable réalisé par le cabinet Z INTERNATIONAL

établi à la demande de la SAS SSD, sans procéder lui-même aux vérifications au motif qu’elles émanaient d’un expert agréé par la cour de cassation alors que la valeur vénale retenue par l’expert judiciaire est contestable.

Elle a précisé que compte tenu des erreurs et approximations contenues dans le rapport de l’expert judiciaire, elle a sollicité l’avis de Maître C, avocat spécialiste des baux commerciaux, qui a rendu une consultation le 24 février 2014 aux termes de laquelle il a conclu à une valeur locative de 45 euros du m², sur la base de la méthode d’estimation de la valeur locative ce que confirme le prix de location retenu lors de la conclusion de trois autres baux conclus autour de l’hypermarché.

Elle a insisté enfin sur le fait que l’expert judiciaire a omis d’actualiser les valeurs locatives retenues et a fixé la différence en résultant à 10 euros par m².

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 30 mai 2018, la SAS SSD a conclu à la confirmation du jugement déféré.

Elle a exposé que la SCI VOLTAIRE a soulevé pour la première fois à hauteur de cour la nullité de l’expertise judiciaire, qu’une nouvelle mesure d’expertise ne se justifiait pas dans la mesure où la juridiction appelée à statuer disposait d’éléments techniques suffisants pour statuer avec 5 avis produits aux débats et actualisés.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 juin 2018.

Par arrêt du 18 septembre 2018 la cour de céans a:

— ordonné une mesure d’expertise et nommé pour y procéder monsieur M-N B avec mission d’entendre les parties en leurs explications, visiter les lieux (terrains […], 254, 257, 258 et 342 pour une contenance de 19 a 73 ca), se faire remettre tous documents, entendre tous sachants, donner son avis sur les motifs de déplafonnement du loyer et le montant de la valeur locative et, plus généralement, effectuer toutes investigations utiles pour fournir à la cour tous éléments lui permettant de fixer en connaissance de cause le montant du loyer de renouvellement correspondant aux locaux en cause, à la date du 1^er octobre 2010,

— dit que pendant toute la procédure en fixation du montant du loyer, celui-ci restait provisoirement fixé selon les termes du bail actuel,

— réservé les dépens ainsi que les demandes en paiements des parties fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

La cour a retenu à titre liminaire, qu’il y avait lieu de constater que le jugement critiqué était affecté d’une erreur matérielle en ce qu’il avait fixé le loyer annuel des terrains […], 240, 254, 257 et 258 à la somme de 29.600 euros HT, alors que les terrains concernés sont cadastrés section AV n° 240, 254, 257, 258 et 342 pour une contenance de 19 a 73 ca ; dès lors, qu’il convenait de procéder à la rectification de cette erreur conformément aux dispositions de l’article 462 du code de procédure civile.

Elle a observé par ailleurs que l’expertise judiciaire réalisée par monsieur Y, expert agréé par la cour de cassation reposait en effet essentiellement sur des références citées par monsieur X du cabinet Z, expert également agréé par la cour de cassation à qui la SAS SSD avait confié une expertise amiable et dont les conclusions quant à la valeur retenue par ce dernier à savoir une valeur locative de 15 euros du m² avaient été contestées par la SCI VOLTAIRE au moyen de consultations qu’elle produisait et qui aboutissait à des valeurs sans commune mesure avec celles proposées par l’expert au regard de l’amélioration de la commercialité et de l’attractivité de la zone où se trouvaient les terrains dont s’agit, de l’augmentation des valeurs locatives des terrains à proximité et de l’évaluation sur la base des seules valeurs locatives des parcelles situées dans le même périmètre tels que développés d’une part, par M. I J, expert agréé par la cour de cassation, et d’autre part, par Maître C, docteur en droit spécialisé en baux

commerciaux, à qui la SCI VOLTAIRE avait donné mission d’évaluer la valeur locative des terrains.

L’expert judiciaire nommé par la cour monsieur A a déposé son rapport le 10 avril 2020.

Il a retenu deux éléments survenus au cours du bail constituant des modifications notables susceptibles d’impacter favorablement l’activité de la SAS SSD à savoir la création de la zone TAGAR située à 450 m des parcelles litigieuses et de la zone GODART et a acté le principe du déplafonnement du loyer.

Il a calculé la valeur locative sur la base d’une valeur vénale des terrains de 342 315,50 euros appréciés sur la base de la vente de 4 terrains avenue de la Marne, et retenant un taux de rentabilité de 10%, il a fixé la valeur locative à la somme arrondie de 34'000 € par an.

Par conclusions déposées le 22 décembre 2020, la SCI Voltaire demande à la cour d’infirmer le jugement rendu le 16 mai 2017 par le juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance de Charleville Mézières,

— d’écarter des débats les références de valeurs vénales de terrains fournies par l’expert X et reprises par l’expert Y alors même que les actes de vente invoqués n’ont pas été communiqués aux parties,

— dire et juger n’y avoir lieu à l’homologation des rapports établis par MM. Y et B,

— de fixer le montant du bail renouvelé à la somme de 88.785 euros HT l’an à compter du 1^er octobre 2010, avec paiement des intérêts dus en vertu de l’article 1155 du code civil, l’exécution provisoire de la décision à intervenir et la condamnation de la SAS SSD en tous les dépens,

— de débouter la SAS SSD de l’intégralité de ses prétentions,

— de condamner la SAS SSD à verser à la SCI Voltaire la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la SAS SSD aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais d’expertise de MM. Y et B.

A l’appui de son appel, la SCI Voltaire persiste à contester le rapport d’expertise judiciaire de M. Y qui a évalué les valeurs vénales des terrains en se basant sur les informations et les références contenues dans le rapport de M. X.

Concernant le rapport de M. B elle estime qu’en dépit de la reconnaissance de la création de la zone Godard générant un accroissement potentiel de la clientèle de la SAS SSD, celui-ci n’a modifié en rien l’évaluation de la valeur locative des locaux expertisés, exposant ainsi l’évaluation de la valeur locative proposée à la critique.

Sur les valeurs retenues elle lui reproche des approximations et inexactitudes tenant au fait qu’il s’est contenté de retenir quatre valeurs correspondant à des cessions intervenues exclusivement avenue de la Marne alors que le centre Leclerc, exploité par la SAS SSD borde […] ainsi que l’avenue de la Marne et que de plus, trois des quatre valeurs retenues correspondent à des cessions intervenues bien postérieurement au renouvellement du bail.

Elle soutient que le montant du loyer qu’elle revendique correspond aux prix de location pratiqué pour des terrains similaires dont celui du bien loué par la SCI De la Place à la SAS Sedan Distribution suivant acte authentique passé en date du 3 mai 2002, lequel loyer est actuellement de 62,48 euros par m2 et que au vu des références locatives étudiées, M^e C a estimé que le prix de location du m2 de terrain au 1^er octobre 2010 ressortait à 45 euros, soit pour un terrain de 1 973 m2, un loyer de 88.785 euros; que celui-ci faute de données suffisantes, a également confirmé l’impossibilité d’utiliser la méthode par la rentabilité retenue

pourtant appliquée par l’expert sur la base de ventes contestables

Par conclusions déposées le 28 décembre 2020, la SAS SSD demande à la cour de :

— recevoir la SAS SSD en ses écritures.

— la déclarer fondée.

— dire et juger la SCI Voltaire mal fondée en son appel et la débouter de l’intégralité de ses demandes, et notamment de sa demande tendant à voir fixer le loyer renouvelé au 1^er octobre 2010 à 88.785 euros HT,

— confirmer en conséquence le jugement du 16 mai 2017 en ce qu’il a débouté la SCI

Voltaire de ses demandes et l’a condamné au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 outre les dépens incluant les frais d’expertise,

Statuant à nouveau,

Vu les conclusions de M. M-N B désigné avant dire droit selon l’arrêt du 18 septembre 2018,

— fixer le loyer du bail renouvelé au 1^er octobre 2010 des biens […], soit un ensemble de terrains cadastrés section AV n° 240, 254, 257, 258 et 342, à la somme annuelle de 34.000 euros,

— condamner la SCI Voltaire au paiement de la somme complémentaire de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens incluant les frais de la seconde expertise.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 janvier 2021 et l’affaire appelée à l’audience du 19 janvier 2021

MOTIFS DE LA DÉCISION

La SCI VOLTAIRE a donné à bail commercial à la société Sedan distribution aux droits de laquelle vient la SA SSD, des terrains […], 254, 257, 258 et 342 pour une contenance réduite en dernier lieu à 19 a 73 ca et un loyer fixé en dernier lieu avant renouvellement du bail de 32'316,39€

Un congé avec offre de renouvellement moyennant le paiement d’un loyer annuel de 122'326 € hors taxes à compter du 1^er octobre 2010 a été délivré au locataire qui a accepté le renouvellement mais contesté le nouveau loyer proposé.

À la différence du loyer initial que les parties sont libres de fixer comme elles l’entendent, la fixation du montant du loyer lors du renouvellement du bail est strictement réglementée par les dispositions du code de commerce articles L 145'8 et suivants.

Ainsi l’article L145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur locative est déterminée d’après des éléments à prendre en considération tenant :

1°- aux caractéristiques du local considéré,

2°- à la destination des lieux,

3°- aux obligations respectives des parties,

4°- aux facteurs locaux de commercialité,

5°- aux prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Sur ces points l’expert judiciaire nommé par la cour d’appel, monsieur B a retenu des éléments qui ne font pas débat et dont il ressort':

'qu’il s’agit d’un ensemble de terrains non bâtis situé à […], d’une contenance de 19 ares 73 centiares au total, situé autour de l’hypermarché Leclerc de Sedan, servant de voies de man’uvre et de circulation pour accéder à la station service de l’hypermarché Leclerc et à l’aire de lavage automobile pour les parcelles AV numéro 257,258, et pour les autres, enclavées et ne disposant pas d’un accès direct sur l’avenue de la Marne, servant d’aires de stationnement et de voies de circulation permettant d’accéder aux locaux commerciaux Leclerc auto (commerce d’accessoires automobiles) et «auto sécurité» (centre de contrôle technique automobile),

— que personne n’a été en mesure d’identifier la parcelle cadastrée AV 342, de très petite taille qui ne figure pas sur les plans et retenue comme si elle consistait comme les autres parcelles en un terrain non bâti à usage commercial,

'que l’avenue de la Marne qui relie la ville de Sedan à la route nationale N43 et l’autoroute A34 est la principale pénétrante ouest de la ville et offre un axe automobile de premier plan pour desservir les terrains étudiés et que par ailleurs les parcelles étudiées sont aisément desservies en mode ferroviaire par la gare SNCF située à 600 m de l’hypermarché,

'que l’environnement immédiat des terrains litigieux est composé d’immeubles d’habitation et de locaux commerciaux et industriels essentiellement situés sur l’avenue de la Marne et […],

— sur les facteurs locaux de commercialité :

*que dans le quartier des terrains étudiés se trouvent des immeubles résidentiels mais également des locaux commerciaux qui nourrissent l’activité de ce quartier périphérique au centre-ville historique de l’agglomération de Sedan sous-préfecture des Ardennes comptant 19'000 habitants et située au milieu de grands axes routiers,

*que l’avenue de la Marne a bénéficié de travaux de réaménagement de voirie au cours des baux mais qui sont sans effet sur une modification favorable de l’environnement des terrains étudiés tels que pourraient constituer des élargissements de trottoir ou des créations de bandes cyclables,

*que l’environnement immédiat de l’hypermarché Leclerc est occupé par des commerces connexes habituels à l’activité dite «de grande distribution» soit un fast-food restaurant McDonald sur le parking client de l’hypermarché et un ensemble de locaux commerciaux dépendant de l’hypermarché: une galerie commerciale d’une dizaine de petites cellules face aux lignes de caisse de l’hypermarché, et en extérieur, une station essence, station de lavage, et un centre de contrôle technique automobile,

*qu’à moins de 500 mètre se trouve un ensemble commercial dénommé «'Tagar'» accueillant un supermarché discounter LIDL et […], […] édifiée en 2005 ainsi qu’une zone Godard issue de la transformation débutée en 2009 de la jardinerie du même nom faisant historiquement face à l’hypermarché Leclerc, qui est désormais constituée d’une petite zone commerciale indépendante développée sur 6000 m² de surface de vente autour d’un parking aérien de 250 places contenant 11 locaux (Feu vert’Intersport’la halle aux chaussures, la Halle, Orchestra, Bonobo’Cache-cache’maxi Toy’s'Pro et ci-un opticien’une pharmacie),marquée par des locaux vacants et des changements d’enseignes réguliers dès ses premières années.

Pour fixer la valeur locative l’expert a précisé :

'que les immeubles en litige étaient des terrains nus donnés à bail à des fins commerciales notamment par l’édification sur lesdits terrains de constructions à usage commercial alors même que ces constructions n’appartiennent pas au bailleur, situation locative commerciale très rare à Sedan privant l’expert de références de comparaison de prix de location de terrains à proximité des lieux en litige,

— qu’il a dès lors écarté la méthode par comparaison et analyse des valeurs locatives sur le marché de biens similaires ou approchants, si nécessaire aux moyens de pondération par imputation des facteurs majorant ou minorant du bien objet de la mission,

'qu’il a retenu une méthode par capitalisation consistant à déterminer la valeur du bien pour déterminer la valeur locative de celui-ci par application d’un taux de capitalisation acceptable sur le marché pour le revenu annuel du bien,

— que pour apprécier la valeur vénale des parcelles louées, il a écarté des références de comparaison présentées par les parties portant sur des biens cédés dont la surface n’était pas comparable (dans rapport expert cabinet Z Internationel vente des terrains pour zone Godard de 18 000 m2- cession par monsieur D sur la zone de 20 636 m2) qu’il a retenu l’une des références et en a produit 3 autres par une enquête locale,

— qu’il a appliqué une variation indiciaire pour actualiser les prix de vente en retenant que si les valeurs vénales des immeubles bâtis évoluent en permanence en fonction de nombreux facteurs du marché tel que le contexte économique d’un moment, l’équilibre ou le déséquilibre entre offre et demande, en revanche il n’en va pas de même pour les immeubles non bâtis qui sont à l’abri des aléas des modes immobilières, de la vétusté de la pierre de l’inflation du coût d’entretien du bâti et présentent une valorisation plus linéaire,

— que ces calculs permettent de retenir un prix moyen au m2 de (107+173+211+203):4 à rapporter au 1973 m2 objet du bail renouvelé soit une valeur vénale des terrains de 339 356 euros, il faudra tenir compte d’une erreur de calcul de l’expert dans la mesure où celui effectué sur les bases précitées aboutit à 342 315,50 euros

— qu’il a retenu un taux de rentabilité de 10% acceptable pour un investisseur de commerce locatif en Ardennes à Sedan, avec la particularité de porter sur des terrains nus offert à bail commercial et de petite taille.

— qu’il aboutit une valeur locative au regard des éléments étudiés arrêtée à la somme arrondie de 34'000 € HT par an.

La SAS SSD demande à la cour de suivre les conclusions de l’expert judiciaire B et rappelle que le dernier loyer contractuel était de 32.316,31 euros HT, que le juge des loyers commerciaux l’avait fixé à 29 600 euros HT précision faite que la surface des terrains avait été réduite de près de la moitié en 2005 sans réduction de loyer.

Elle estime que l’expert répond à toutes les objections du bailleur et notamment développe les motifs pour lesquelles il écarte la méthode par comparaison tenant à l’absence de références probantes en ce que les seules références de locations produites par la SCI Voltaire sont toutes relatives à des baux consentis dans des conditions pour le moins particulières, et non représentatives de la commercialité du secteur.

La SCI VOLTAIRE conteste les conclusions de l’expert et réclame la fixation de la valeur locative à la somme de 88.785 euros HT pour un bail renouvelé au 1^er octobre 2010.

Elle développe en premier lieu que M. B en dépit de la reconnaissance de la création de la zone Godard générant un accroissement potentiel de la clientèle de la SAS SSD, n’a modifié en rien l’évaluation de la valeur locative des locaux expertisés.

Mais il a été vu ci dessus que l’expert a retenu que l’emplacement des terrains étudiés présentait un attrait

particulier pour le locataire par leur proximité immédiate de l’hypermarché Leclerc et en ce qu’ils servaient de voies d’accès au parking, d’aires de man’uvre et d’accès ou d’accueil des propres installations accessoires de l’hypermarché Leclerc, qu’ils ont subi des modifications notables susceptibles d’impacter favorablement l’activité du preneur et tenant à la création de la zone commerciale TAGAR et la création de l’espace commercial GODARD et que l’ensemble des éléments visés à l’article L145-33 du code de commerce ont été appréciés.

Aussi la SCI VOLTAIRE est mal fondée à soutenir que M. B n’a pas apprécié l’ensemble des critères sus visées pour fixer la valeur locative notamment en supprimant tout plafond au regard de l’évolution des facteurs de commercialité.

Et il faut rappeler que par l’effet de la suppression de près de la moitié de la surface des parcelles en 2005 le loyer a été pratiquement doublé d’un commun accord entre les parties.

La SAS SSD persiste ensuite à réclamer l’application de la méthode d’évaluation de la valeur locative par comparaison, avec au soutien une consultation de l’expert amiable qu’elle s’est adjoint, Maître C, avocat spécialiste des baux commerciaux, qui a conclu à une valeur locative de 45 euros du m², sur la base de la méthode d’estimation de la valeur locative en retenant les valeurs incluses dans trois baux conclus par son locataire autour de l’hypermarché soit :

— un bail consenti par la SCI PLACE DE LA GARE à la SAS SSD portant sur un terrain situé à Sedan, avenue Pasteur d’une contenance de 13a 98 pour un montant de 62,48 euros du m² ce jour,

— un deuxième bail consenti par la SCI PLACE DE LA GARE à la SAS SSD portant sur un terrain situé à Sedan, avenue Pasteur d’une contenance de 23a 97 pour un montant de 23,32 euros du m² ce jour,

— un troisième bail consenti par la SCI PLACE DE LA GARE à la SAS SSD portant sur un terrain situé à Sedan, avenue Pasteur d’une contenance de 7a 69 pour un montant de 51,95 euros du m² ce jour,

Mais aux conclusions de Maître C appelé par le bailleur, peuvent être opposées celles contraires d’autres experts près la cour de cassation appelés par le locataire et que la nomination de monsieur B par arrêt de la cour d’appel à la demande de la SCI VOLTAIRE visait à trancher entre ces différentes positions en mettant à sa disposition l’ensemble des éléments et des références locatives dont se prévalait la SCI VOLTAIRE depuis des années.

Or il a conclu que faute de transactions locatives portant sur des biens similaires dans le périmètre considéré il convenait de se référer à la valeur vénale des terrains litigieux.

De fait la SCI VOLTAIRE prétend à tort que les références locatives qu’elle produit sont pertinentes parce que les baux de 2002 à 2005, n’ont pas été conclus entre des personnes en communauté d’intérêts.

En effet elle développe dans ses conclusions qu’à cette époque la SAS SSD et la SCI Place de la gare étaient gérées par monsieur DE D lequel était PDG de l’une et gérant de l’autre (ou son épouse), développe encore qu’avant 2005 la SAS SSD étant confrontée à des difficultés financières liées à redressement fiscal consécutif à des détournements de fonds opérés par un comptable la SCI lui a alors dans un premier temps laissé la jouissance gratuite de ces terrains, puis en 2014, lui a concédé un bail avec un loyer anormalement bas dans l’attente du redressement des comptes de celle-ci.

Dans ces conditions il n’est pas sérieux de soutenir que dans la mesure où monsieur DE D avait cédé ses parts de la Sa SSD lors de la conclusion du dernier bail du 4 février 2005, le montant du loyer du bail conclu avec la SCI s’est fixé en toute liberté et est représentatif du marché locatif.

Aussi la décision de l’expert d’exclure ces références concernant les baux conclus entre la SCI de la gare et la Sa SSD est justifiée, ainsi que, à défaut de trouver d’autres références locatives, son choix de procéder selon la

méthode de rentabilité de la valeur vénale des terrains.

S’agissant de l’appréciation de la valeur vénale des terrains la SCI VOLTAIRE estime que l’expert a retenu 4 références non pertinentes relatives à des cessions intervenues exclusivement avenue de la Marne et pour 3 d’entre elles bien postérieurement (2014, 2015 et 2017) alors que le bailleur n’a eu de cesse de lui rappeler que d’autres cessions étaient intervenues au sein du même secteur géographique et qu’il n’a pas examinées.

Mais au contraire l’expert les a examinées pour les écarter et la cour constate qu’il a agi à bon escient puisque soit elles concernent des promesses de vente non concrétisées soumises à de multiples conditions suspensives, soit portent sur des surfaces, sans comparaison de taille (190 ares- moins de 1 are) ou de destination (terrains construits- inclusion dans un vaste projet).

Et l’expert a analysé de même la pertinence des références proposées par le cabinet Z pour les écarter car portant sur des surfaces trop importantes (18 000m2 pour l’espace GODART/1973m2 en l’espèce).

Enfin les objections de la SCI VOLAIRE quant à l’absence de pertinence des références trouvées par l’expert à l’issue de son enquête locale ne dépassent pas ses allégations.

En conséquence les éléments développés par l’expert et vérifiés par la cour permettent sur la base des conclusions de son rapport d’expertise charpenté et complet, de retenir une valeur locative annuelle de 34 000 euros HT à compter du 1^er octobre 2010.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement du 16 mai 2017 du juge des loyers commerciaux de CHARLEVILLE-MEZIERES

Statuant à nouveau et ajoutant,

Fixe le loyer du bail renouvelé au 1^er octobre 2010 des biens […], soit un ensemble de terrains cadastrés section AV n° 240, 254, 257, 258 et 342 pour une contenance de 19 a 73 ca à la somme de 34 000 euros à compter du 1^er octobre 2010

Condamne la SCI VOLTAIRE au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour l’ensemble de la procédure,

Condamne la SCI VOLTAIRE aux entiers dépens incluant les frais des expertises judiciaires.

Le greffier La présidente