Quatrième Chambre

ARRÊT N°

R.G : 06/05079

FL

XXX

C/

XXX

XXX

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 13 MARS 2008

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Jean THIERRY, Président,

Madame Brigitte VANNIER, Conseiller,

Madame Françoise LE BRUN, Conseiller,

GREFFIER :

Madame B C, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Janvier 2008

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par Monsieur Jean THIERRY, Président, à l’audience publique du 13 Mars 2008, date indiquée à l’issue des débats.

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APPELANTE :

XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP BAZILLE J.J. & GENICON S., avoués

assistée de M^e Lionel HEBERT, avocat

INTIMÉES :

XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT & LE COULS-BOUVET, avoués

assistée de M^e GARNIER, avocat

XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT & LE COULS-BOUVET, avoués

assistée de M^e GARNIER, avocat

I Exposé du litige :

Les 13 et 29 janvier 1993, les S.C.I. Cleunay 92 et Buffon 92 et la S.C.I. Avenir ont acquis de la ville de Rennes, des parcelles contiguës situées dans la ZAC de XXX à Rennes. Elles y ont fait édifier trois immeubles à usage d’ateliers/bureaux. Dans chacun des actes il était précisé que le terrain était inclus dans la Zone d’Aménagement Concerté de Cleunay, avec un cahier des charges annexé au plan d’aménagement de la zone, imposant notamment aux constructeurs des règles d’urbanisme et des servitudes d’intérêt général.

Le 13/09/1993, un règlement d’utilisation des terrains a été dressé entre ces trois propriétaires, au rapport de Maître X, notaire. Ce règlement institue d’une part des obligations communes en matière d’enseigne, d’éclairage des extérieurs ou d’entretien des espaces verts pour assurer une harmonie des trois bâtiments. Il prévoit d’autre part une servitude de passage grevant le fonds des S.C.I. Buffon 92 et Cleunay 92 au profit de la S.C.I. Avenir. Ce règlement reprend en son titre III le cahier des charges de la zone d’aménagement concerté, définissant lui-même les règles et servitudes d’intérêt général, et notamment son article 20 qui stipule 'Il ne pourra être établi sur les façades des bâtiments ni sur les terrains rien qui ne puisse nuire à la propreté, au bon aspect, à la tranquillité et à la sécurité des habitants. Il ne pourra notamment être exécuté aucun travail sur les bâtiments ou sur les terrains qui en modifierait l’aspect ou la fonction, tels qu’ils ont été prévus dans la déclaration préalable ou le permis de construire.' Une autre disposition a prévu l’obtention de la majorité des deux-tiers pour pouvoir implanter notamment des panneaux publicitaires.

Courant 2004, la S.C.I. Avenir a entrepris des travaux de réaménagement à l’intérieur des locaux, en opérant à l’étage et au rez-de-chaussée une nouvelle division de la surface pour un usage de bureaux. Ces travaux ont nécessité l’ouverture d’une entrée indépendante en façade Nord et le percement de quatre ouvertures en façade Sud. Ils ont été déclarés à la Direction de L’aménagement et de l’Urbanisme de la Ville de Rennes, par lettres du 19 octobre 2004 et du 20 mai 2005. Ils ont été déclarés conformes aux dispositions d’urbanisme sur le territoire de Rennes, le 7 juin 2005.

Dans une lettre adressée au gérant de la S.C.I. Cleunay 92, l’architecte du bâtiment initial de la S.C.I.. Avenir a indiqué que ces nouveaux percements, réalisés sur un mode aléatoire, ne reprenaient pas les règles de composition posées dans la construction d’origine. Par lettre en recommandé avec accusé de réception du 12/05/2005, le gérant de la S.C.I. Cleunay 92, au visa des articles 20 et 4 du règlement susvisé, a demandé à la S.C.I. Avenir de revenir à la situation initiale dans le délai de 1 mois.

Par acte du 9/02/2005, les S.C.I. Cleunay 92 et Buffon 92 ont assigné la S.C.I. Avenir, au visa des articles 1134, 1142 et 1143 du code civil, afin de la voir condamner à remettre les lieux dans leurs aspect et fonction d’origine et à leur payer la somme de 5.000 € en réparation du trouble de jouissance et du préjudice d’agrément, outre 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 4 juillet 2006, le tribunal de grande instance de Rennes a :

— Condamné la S.C.I. Avenir à remettre son bâtiment dans son aspect antérieur (suppression des quatre ouvertures en façade Sud et de la porte en façade Nord) ;

— Condamné la S.C.I. Avenir à payer aux S.C.I. Cleunay 92 et Buffon 92 la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts ;

— Condamné la S.C.I. Avenir à payer aux S.C.I. demanderesses la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles ;

— Condamné la S.C.I. Avenir aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code civil.

La S.C.I. Avenir a régulièrement interjeté appel de ce jugement le 18 juillet 2006.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées :

— le 4 janvier 2008, pour la S.C.I. Avenir ;

— le 11 janvier 2008, pour les S.C.I. Cleunay 92 et Buffon 92.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 janvier 2008.

***

II Motifs :

La S.C.I. Avenir fait valoir l’autorisation administrative obtenue pour les travaux litigieux et non contestée en temps utile, ce qui rendrait l’action irrecevable. Elle argue de cette autorisation comme assurant la conformité des travaux aux règles d’urbanisme de la ZAC et au cahier des charges annexé au plan de la parcelle acquise en 1992, dont elle réfute le caractère contractuel, en observant que l’aspect et la fonction ont été de ce fait retenus conformes.

La S.C.I. Avenir soutient que les travaux n’ont pas modifié la fonction du bâtiment qui reste destiné à l’usage de bureaux et d’atelier. Elle conteste avoir modifié l’aspect du bâtiment, en assurant au contraire l’alignement des ouvertures de fenêtres de l’étage avec celles du rez-de-chaussée et celles du bâtiment voisin, tout en veillant au choix des menuiseries en aluminium pour assurer l’harmonie des trois bâtiments. Elle prétend avoir réalisé des travaux d’aménagement dans le strict respect de la ligne architecturale des bâtiments voisins. Elle argue d’un faux procès en réalité motivé par la crainte d’un bouleversement de l’usage des parties communes et notamment des emplacements de stationnement dont dispose chacune des S.C.I., ce qui ne serait pas démontré.

La S.C.I. Avenir admet qu’un panneau a été apposé par l’agent immobilier pour la recherche de locataires, mais sans qu’il s’agisse d’un panneau publicitaire, en tout état de cause retiré depuis le mois de juin 2005. Elle réclame 15.000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Les S.C.I. Cleunay 92 et Buffon 92 font valoir que les prescriptions du cahier des charges de la ZAC qui ont été reprises dans le règlement d’utilisation des terrains, ont acquis valeur contractuelle et force obligatoire entre les parties, fixant ainsi le litige sur l’application des dispositions de l’acte authentique du 17 septembre 1993 et rendant recevable leur action.

Les S.C.I. Cleunay 92 et Buffon 92 arguent de la modification de la structure et de l’aspect des façades par les ouvertures qui y ont été pratiquées, sur décision unilatérale de la S.C.I. Avenir, sans prendre en compte la ligne architecturale qui avait prévalu lors de la construction de l’ensemble immobilier, sous la maîtrise d’oeuvre de l’architecte, Monsieur Y, propriétaire intellectuel des plans du bâtiment et qui atteste d’une réalisation selon un mode aléatoire, ne reprenant pas les règles de composition posées dans la construction d’origine. Les S.C.I. Cleunay 92 et Buffon 92 font valoir la transformation de la zone réservée initialement au stockage en une zone affectée à l’usage de bureaux, modifiant dès lors la fonction de cette partie du bâtiment, en contravention avec les prescriptions du règlement d’utilisation des terrains. Elles observent que cette modification entraîne un bouleversement de l’usage des parties communes et notamment des emplacements de stationnement dont l’attribution a été effectuée selon un coefficient appliqué à la superficie des bureaux, ce qui entraîne un sous dimensionnement des 21 places dont dispose la S.C.I. Avenir alors que les 240 M² supplémentaires auraient nécessité 9 places de stationnement supplémentaires, leur manque entraînant des difficultés quotidiennes pour les autres sociétés, outre des difficultés de livraison et une dégradation accélérée du parking.

Les S.C.I. Cleunay 92 et Buffon 92 font valoir par ailleurs l’irrespect de l’article 4 relatif aux enseignes et matériels publicitaires, en ce que la S.C.I. Avenir a laissé implanter en mai 2005, sur la bande d’espace vert de plantation, un panneau pour la promotion des locaux à louer, qui n’a été enlevé qu’au mois de juin 2005.

Sur la modification de la fonction ou l’aspect du bâtiment litigieux :

L’entreprise MPR Z a obtenu le 20 novembre 1992 un permis de construire délivré par la ville de Rennes pour un immeuble à destination de bureaux-atelier. Cet immeuble a été construit sur la parcelle acquise par la S.C.I. Avenir dont Monsieur Z est le gérant. Ce dernier est aussi dirigeant de l’entreprise Z qui a occupé l’immeuble dont seulement le rez-de-chaussée a été aménagé lors de la construction d’origine. En 2004, la S.C.I. Avenir a décidé d’aménager le premier étage, en y créant des surfaces de bureaux nécessitant l’ouverture de quatre fenêtres en façade Sud. Une porte d’accès a par ailleurs été créée en façade Nord, au rez-de-chaussée de l’immeuble. Ces travaux ont été déclarés au service du droit des sols qui a apposé son visa le 26 octobre 2004 puis le 24 mai 2005, une modification étant intervenue pour la création d’une fenêtre se heurtant à des difficultés techniques. Par lettres du 17 novembre 2004 et du 7 juin 2005, le service du droit des sols a informé Monsieur Z de la conformité des travaux envisagés avec les dispositions d’urbanisme applicables sur le territoire de Rennes, en lui signifiant l’autorisation d’y procéder passé le délai de 1 mois après notification de cette décision, tout en rappelant l’obligation d’affichage de la déclaration de travaux et du délai de recours des tiers.

La S.C.I. Avenir a loué une surface de bureaux de 425 M² à la société Bat’immobilier, outre 10 places de stationnement, à compter du 15 février 2006. Celle-ci en a reloué une partie de ces locaux à la société ITGA, à compter du 1^er avril 2006.

Dès les mois d’avril et mai 2005, la S.C.I. Cleunay a fait connaître à la S.C.I. Avenir son opposition aux travaux menés de manière unilatérale, en se fondant sur les articles 4 et 20 du 'règlement de la copropriété', empêchant d’une part d’exécuter aucun travail sur les bâtiments ou sur les terrains qui en modifierait l’aspect ou la fonction tels qu’ils ont été prévus dans la déclaration préalable ou le permis de construire, et interdisant d’autre part toute modification d’enseigne, d’affiche, de panneaux et plus généralement de tous matériels publicitaires sans l’autorisation d’une majorité des deux tiers.

La S.C.I. Avenir a fait valoir que l’article 20 fait partie du cahier des charges de la ZAC de Cleunay et que les travaux litigieux ont été déclarés conforme aux règles d’urbanisme par l’autorité administrative, ce qui empêcherait de les remettre en cause, étant observé que les travaux ne modifieraient nullement l’aspect et la fonction du bâtiment.

Il est constant que l’acquisition des parcelles de la ZAC de Cleunay implique l’adhésion au règlement de la ZAC et notamment son titre III intitulé 'règles et servitudes d’intérêt général', dont les dispositions sont prévues pour 'fixer les règles et servitudes de droit privé imposées aux cessionnaires ou locataires, à leurs héritiers ou ayants cause à quelque titre que ce soit, ainsi qu’aux propriétaires antérieurs qui auraient déclaré adhérer au présent cahier des charges’ ainsi que pour 'déterminer notamment les conditions de la gestion des biens communs et ouvrages collectifs'. Il est précisé que le titre III s’impose à tous les propriétaires anciens ou nouveaux, et plus généralement tous les utilisateurs de terrains ou constructions et que 'chacun des assujettis aura le droit de se prévaloir des dispositions de ce titre III à l’encontre des assujettis'. Il est encore stipulé que les prescriptions de ce cahier des charges seront insérées intégralement par les soins du notaire ou de la partie la plus diligente dans tout acte translatif de propriété ou locatif des terrains ou des constructions. Et l’article 22 rappelle que les dispositions contenues dans le titre III du présent cahier des charges de cessions de terrains feront loi, tant entre la ville de Rennes et les constructeurs, qu’entre les différents constructeurs, étant précisé que le terme 'constructeur’ désigne 'tous les assujettis au présent cahier des charges de cession de terrains, qu’il soit propriétaire, cessionnaire, locataire, acquéreur, ….'.

L’article 20 du titre III prévoit en particulier : 'Il ne pourra être établi, sur les façades des bâtiments, ni sur les terrains, rien qui puisse nuire à la propreté, au bon aspect, à la tranquillité et à la sécurité des habitants. Il ne pourra, notamment être exécuté aucun travail sur les bâtiments ou sur les terrains qui en modifierait l’aspect ou la fonction, tels qu’ils ont été prévus dans la déclaration préalable ou le permis de construire'.

Ces dispositions s’imposent à la S.C.I. Avenir, dans ses rapports contractuels avec les S.C.I. Cleunay 92 et Buffon 92, étant observé qu’elle sont été rappelées au titre II du règlement d’utilisation des trois terrains de ces sociétés, référencés au cadastre sous les numéros D V 147, 220, 221, 222, 223, 224. Ce titre rappelle les règles d’urbanisme particulières et servitudes applicables aux terrains, notamment du fait de leur appartenance à la ZAC et soumis aux articles 18 et 20 du cahier des charges, outre des servitudes de passage entre les terrains et le passage des canalisations et réseaux publics. Un règlement d’utilisation et servitudes d’intérêt général applicables aux terrains a été défini entre les parties, dans les limites fixées par le cahier des charges de la ZAC et par les documents d’urbanisme, en définissant plus précisément les servitudes de passage, l’entretien des espaces verts ainsi que l’implantation des enseignes et autres matériels publicitaires (article 4), les clôtures ainsi que l’éclairage des extérieurs et d’un bâtiment appartenant à la S.C.I. Avenir.

Le permis de construire qui a été délivré le 20 novembre 1992 porte sur la construction d’un immeuble à usage de bureaux/atelier, sans mention spécifique quant à l’agencement intérieur de l’immeuble. Les modifications de cet agencement, avec les modifications de façades associées, ont été soumises à la ville de Rennes qui n’a relevé aucune contradiction avec les règles d’urbanisme définies notamment dans le cahier des charges de la ZAC.

Les S.C.I. Cleunay 92 et Buffon 92 contestent au contraire toute possibilité de modification de l’aspect et de la fonction du bâtiment de la S.C.I. Avenir, qui serait en infraction avec l’article 20 du cahier des charges de la ZAC.

L’article 20 du cahier des charges ne peut se lire qu’en référence avec les prescriptions du permis de construire, définissant les contraintes impératives et intangibles de la construction, cadrant les possibilités d’évolution des terrains et bâtiments sans les empêcher totalement.

Il est constant que la fonction de bureaux/atelier du bâtiment n’a pas été modifiée, par le nouvel aménagement d’une zone de stockage en bureaux. Cet aménagement ne contrevient pas aux dispositions du permis de construire et les conséquences sur l’utilisation des parties communes relèvent d’autres prescriptions.

L’aspect de la façade a été modifié par l’ouverture de quatre fenêtres en façade Sud et d’une porte en façade Nord. Il s’agit d’une modification qui s’est effectuée dans la continuité de la ligne architecturale des autres bâtiments, par la hauteur des fenêtres et le choix des matériaux, sauf à adapter la largeur d’une des fenêtres pour tenir compte des impératifs de solidité de la construction. Monsieur Y et Madame A prétendent à une désorganisation de l’ensemble du bâtiment et de la trame de la façade en particulier, nuisant à l’unité architecturale qui avait prévalu lors de la construction. Il n’est pas fourni d’indications précises sur le projet d’ensemble des trois sociétés et la rupture architecturale n’est pas établie, sans élévation ni extension de bâtiment, tandis qu’il n’est fourni aucun justificatif sur l’attribution et l’usage des emplacements de stationnement dont le nombre aurait été déterminé par un coefficient appliqué à la superficie des bureaux construits par les S.C.I., empêchant de ce fait leur extension.

Il n’est pas justifié de dispositions particulières prises par les S.C.I., notamment pour l’occupation des terrains, empêchant le réaménagement des locaux selon des critères autres que les règles d’urbanisme d’ordre général définies pour la ZAC et validées par le service d’urbanisme de la mairie de Rennes. Il y a lieu de débouter les S.C.I. Cleunay 92 et Buffon 92 de leur demande tendant à la remise en état antérieur des locaux de la S.C.I. Avenir et de réformer en ce sens le jugement déféré.

Sur le panneau publicitaire :

La S.C.I. Avenir ne conteste pas avoir laissé installer un panneau sur les espaces communs, pour la promotion de la location de ses nouveaux bureaux, sans avoir obtenu l’autorisation des autres utilisateurs des propriétaires des terrains concernés.

Il s’agit à l’évidence d’un panneau publicitaire qui a été implanté en violation de l’article 4 du règlement d’utilisation des terrains. Ce panneau a été enlevé et le préjudice résultant de cette irrégularité est justement indemnisé par la somme de 1.000 € fixée dans le jugement déféré qui sera confirmé sur ce point.

Sur les dommages-intérêts :

Il n’est pas établi d’abus imputable aux S.C.I. Cleunay 92 et Buffon 92 dans l’exercice de leurs droits reconnus en première instance mais diversement appréciés devant la cour.

Il convient de débouter par la S.C.I. Avenir de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur les frais et dépens :

Il convient de faire masse des dépens de première instance et d’appel dont la charge sera partagée à raison de 25 % pour la S.C.I. Avenir et 75 % pour les S.C.I. Cleunay et Buffon 92, ces dernières étant condamnées à payer à la S.C.I. Avenir la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Par ces motifs :

LA COUR :

Réformant pour partie le jugement déféré ;

Déboute les S.C.I. Cleunay 92 et Buffon 92 de leur demande au titre des travaux réalisés sur le bâtiment de la S.C.I. Avenir ;

Confirme pour le surplus les dispositions du jugement déféré ;

y ajoutant

Condamne les S.C.I. Cleunay 92 et Buffon 92 à payer à la S.C.I. Avenir la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Fait masse des dépens de première instance et d’appel dont la charge sera répartie à concurrence de 75 % pour les S.C.I. Cleunay 92 et Buffon 92 et 25 % pour la S.C.I. Avenir, dépens recouvrés en appel au bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile par les avoués qui en ont fait la demande.

Le Greffier, Le Président,