Quatrième Chambre

ARRÊT N° 106

107

R.G : 06/08405

08/7520

Syndicat copropriété XXX

C/

M. AJ-AK X

M^me R G épouse X

XXX

S.A.S. ATELIERS AD D

M. T Y

M^me U H épouse Y XXX

Société I2C

S.A. Q FRANCE Z

S.A. DOS SANTOS

S.A. AGF IART

S.A. MMA Z

Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 19 MARS 2009

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur AJ THIERRY, Président,

Madame Françoise LE BRUN, Conseiller,

Monsieur Fabrice ADAM, Conseiller,

GREFFIER :

Madame W AA, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 30 Octobre 2008

devant Madame Françoise LE BRUN, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Réputé contradictoire, prononcé par l’un des magistrats ayant participé au délibéré, à l’audience du 19 Mars 2009, après prorogation de la date indiquée à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Syndicat de copropriété de l’immeuble DOMAINE DU ROER A CARNAC agissant poursuites et diligences de son syndic, la société LAMY, venant aux droits de la société Cabinet BELIARD et SCHAEFFER

XXX

XXX

représentée par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT & LE COULS-BOUVET, avoués

assistée de M^e Jacques GARNIER, avocat

INTIMÉS :

Monsieur AJ-AK X

XXX

XXX

représenté par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT & LE COULS-BOUVET, avoués

assisté de M^e Jacques GARNIER, avocat

— II -

Madame R G épouse X

XXX

XXX

représentée par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT & LE COULS-BOUVET, avoués

assistée de M^e Jacques GARNIER, avocat

XXX

XXX

XXX

représentée par la SCP GUILLOU & RENAUDIN, avoués

assistée de M^e BRAU VANOT, avocat

S.A.S. ATELIERS AD D

XXX

XXX

représentée par la SCP GAUVAIN & DEMIDOFF, avoués

assistée de M^e Evelyne NABA, avocat

Monsieur T Y

XXX

XXX

représenté par la SCP CASTRES, COLLEU, PEROT & LE COULS-BOUVET, avoués

assisté de M^e Jacques GARNIER, avocat

Madame U H épouse Y XXX

XXX

XXX

Société I2C

XXX

XXX

représentée par la SCP GAUTIER-LHERMITTE, avoués

assistée de la SCP WANSCHOOR – PIPET – LANNUZEL, avocats

S.A. Q FRANCE Z

XXX

XXX

représentée par la SCP GAUTIER-LHERMITTE, avoués

assistée de la SCP WANSCHOOR – PIPET – LANNUZEL, avocats

— III -

S.A. DOS SANTOS

XXX

XXX

représentée par la SCP BAZILLE AJ-Jacques, avoués

assistée de M^e Hervé GRUNBERG, avocat

S.A. AGF IART es qualité d’assureur de M. AB AC

XXX

XXX

représentée par la SCP AJ LOUP BOURGES & AK BOURGES, avoués

assistée de M^e Eric BALEY, avocat

MMA Z, assureur de la SA DOS SANTOS

XXX

XXX

XXX

I – Exposé du litige :

La SCCV Domaine du Roër a fait construire en tant que promoteur vendeur un ensemble immobilier situé XXX à Carnac, composé de deux maisons individuelles désignées 2C et 4C et de 5 bâtiments collectifs, implantés dans un espace paysager. Les bâtiments I et II sont composés de 'maisons en duplex', tandis que les bâtiments III à V sont composés d’un rez-de-chaussée, d’un étage et d’un étage sous comble, divisés en appartements. La construction est réalisée en maçonnerie traditionnelle, les façades étant revêtues par un enduit teinté et par des pierres de granit.

La maîtrise d’oeuvre de cette opération a été confiée au groupement constitué à cette fin entre l’E.U.R.L. Atelier AD D et la société I2C (Ingenierie et Coordination de la Construction), cette dernière étant assurée auprès de la compagnie Q. Un marché d’études a été signé le 5 juillet 1995, définissant une mission de base et un forfait provisoire de rémunération fixé à 10,35 % d’un montant conventionnel de travaux fixé à 12.600.000 Francs, soit un forfait de base de 1.304.000 Francs HT. Une convention de co-traitance a été signée le 3 février 1998, entre les maîtres d’oeuvre, cette convention répartissant les taches et les honoraires entre ces deux intervenants qui dans le litige dissocient leurs interventions et responsabilités entre la conception et l’exécution.

L’assurance dommages-ouvrage a été souscrite auprès de la S.M. A.B.T.P. La garantie financière de l’opération a été souscrite auprès du CIO.

Selon marché du 27 avril 1998, d’un montant de 5.223.000 Francs HT, le lot gros-oeuvre a été attribué à la société Dos Santos qui aurait sous-traité la pose des pierres de parement extérieur à Monsieur AC AE, assuré auprès de la compagnie AGF, la société Dos Santos assurant la fourniture des pierres ainsi que de la chaux et du ciment pour le jointoiement.

Un premier permis de construire a été obtenu le 27 septembre 1996, sur la base d’un programme de 24 logements, auquel il a été apporté de nombreuses modifications se traduisant dans permis de construire modificatif obtenu le 18 novembre 1997, pour 23 logements.

La déclaration réglementaire d’ouverture de chantier est de mai 1998. Le chantier s’est développé par tranche, du bâtiment 5 vers le bâtiment 1. Le premier lot a été livré en juin 1999, pour une date prévisionnelle du 31 décembre 1998. Les parties communes ont été achevées, par le goudronnage de la voirie à la fin du mois de juillet 2000.

Par acte authentique du 22 août 1998, Monsieur et Madame Y ont acquis une maison n° 4C, d’une superficie de 114 m², avec un jardin privatif de 195 m², au prix de 1.500.000 Francs. La livraison était prévue pour le dernier trimestre 1998. Ils ont signé le 30 juin 1999, un procès-verbal de constatation d’achèvement portant quelques réserves. Une facture de travaux supplémentaires a été établie le même jour par la SCCV Domaine du Roër, pour un montant de 73.941,23 Francs HT soit 89.173,12 Francs TTC, fondant une assignation en référé le 3 septembre 2002, pour réclamer paiement de la somme de 13.594,35 €. Les époux Y ont contesté certains postes de réclamations et opposé une demande reconventionnelle en pénalités de retard. Par ordonnance du 3 septembre 2002, ils ont été condamnés à payer la somme provisionnelle de 6.000 €.

Les époux X ont acquis le 29 janvier 1999, par acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement, au prix de 960.000 Francs (146.351,05 €), un appartement en comble du bâtiment 4 désigné n° 4 E (lot n° 36) et un parking n° P 19 (lot n° 77). La livraison était prévue pour le premier trimestre 1999. Ils en ont pris possession au mois de juillet 1999, en consignant la somme de 48.000 Francs chez le notaire dans l’attente de la levée des réserves jointes au procès-verbal de réception et de l’établissement du bilan des plus-values et moins-values.

Un document intitulé 'fiche de réception’a été établi le 27 août 1999, s’agissant en réalité d’un procès-verbal de livraison, listant des travaux à reprendre. Il a été signé par Monsieur C (SCCV) et par Monsieur X, le 7 septembre 1999.

La première assemblée générale de la copropriété de la Résidence 'Domaine du Roër’ s’est tenue le 27 mai 2000, au cours de laquelle ont été évoquées les non conformités et malfaçons affectant les parties communes et notamment 'les coulures du mortier à la chaux sur les façades en pierre'.

Par lettre du 10 juillet 2000, adressée à la société I2C, la société Dos Santos a indiqué qu’elle ne poursuivait pas l’exécution des murs du chantier, compte tenu d’un impayé de 440.842,26 Francs correspondant à des factures d’octobre 1999 à 2000.

Des 'procès-verbaux de réception’ de ses travaux ont été établis, le 11 juillet 2000, pour les bâtiments 5, 4, 4C et 3, puis le 5 décembre 2000, pour les maisons 2A-2B et 2C et 1A- 1B- 1C, ainsi que le sous-sol bâtiment 1- rampe d’accès au sous-sol, avec des réserves portant notamment sur des coulures blanches affectant les murs de pierre, avec localement des conséquences dommageables sur les ardoises de toiture et les bavettes en aluminium des baies vitrées. Ces procès-verbaux de réception n’ont été signés que du maître de l’ouvrage, hors la présence de la société I2C, maître d’oeuvre chargé de l’assistance à le réception des travaux. La société Dos Santos a refusé de les signer.

Des documents à l’intitulé 'procès-verbal de réception – attestation de levée de réserves’ ont été établis le 28 septembre 2001, par la société I2C, pour les différents lots de la construction, pour les parties communes et privatives et les extérieurs, dont certains sont signés du maître de l’ouvrage, de l’entreprise et du maître d’oeuvre, d’autres n’étant signés que du maître d’oeuvre, notamment pour les travaux de la société Dos Santos. Ces documents font référence à d’autres procès-verbaux de réception qui ne sont pas produits au dossier à l’exception de ceux du 11 juillet et du 5 décembre 2000, concernant la société Dos Santos.

En décembre 2001, la SCCV Domaine du Roër a demandé à Monsieur D l’établissement d’un dossier de permis de construire modificatif concernant les accès et la voirie, l’aspect extérieur (clôtures, façades, toitures, matériaux) ainsi que les plantations et aires de jeux. Monsieur D a établi une notice explicative des modifications demandées, présentées comme des ajustements suivant les demandes des acquéreurs et de l’aménageur et correspondant à des exigences techniques. La SCCV Domaine du Roër a demandé la suppression de certaines mentions rectificatives de la notice descriptive et du plan de masse associé et notamment les mentions de : privatisation d’une partie paysagère du bâtiment 1, suppression des pergolas des bâtiments 2- 3 et 4, changement de hauteur des murs de voirie, parement pierres d’escalier privé bâtiment 4 passé en agglos enduits, murs double face pierre passés en une face pierre, l’autre enduite. Un nouveau permis de construire modificatif a été accepté par l’administration en 2002, mais sans être déposé chez le notaire, sans avoir obtenu l’accord des acquéreurs déjà réalisés et sans être intégrées dans les pièces écrites rédigées par la société I2C.

Sur assignation du 13 juillet 2000, par ordonnance de référé du 19 octobre 2000, rectifiée le 9 novembre 2000, puis complétée le 27 décembre 2001 pour d’autres désordres, Monsieur E a été désigné comme expert judiciaire à la requête des époux X, au contradictoire de la SCCV Domaine du Roër et de la SA Dos Santos. Par ordonnance de référé du 15 mai 2003, ses opérations ont été étendues au contradictoire de la SA Est Ferrand et de la société AGF, assureur de Monsieur AB AG. Monsieur E a établi un rapport le 12 décembre 2003, sur les désordres allégués par les époux X à l’encontre de la SCCV Domaine du Roër.

La société Dos Santos a assigné la SCCV Domaine du Roër en paiement le 5 mars 2001. Dans cette affaire, par ordonnance du 16 octobre 2001, le juge de la mise en état a désigné Monsieur E comme expert. Le même a été désigné par ordonnance de référé du 13 février 2003, à la requête de la SCCV Domaine du Roër, dirigée contre l’E.U.R.L. Atelier AD D et la société I2C. Monsieur E a établi un deuxième rapport le 7 février 2005, mentionnant deux autres ordonnances de référé des 7 et 15 mai 2003, à la requête de la S.A. Dos Santos contre la société AGF et la SA Est Ferrand.

Sur assignation du 13 septembre 2002, à l’encontre de la SCCV Domaine du Roër, par ordonnance de référé du 8 octobre 2002, Monsieur F a été désigné comme expert, à la demande du syndicat de copropriété et des époux Y. Après extensions de ses opérations aux divers intervenants, par ordonnances du 11 mars 2003 et du 1^er juillet 2003, il a déposé son rapport définitif le 25 mars 2005.

Des assignations ont été lancées devant les tribunaux de grande instance de Vannes et de Lorient, en septembre 2001, par les époux X d’une part, puis en septembre 2003, par le syndicat de copropriété de l’immeuble Domaine du Roer et les époux Y d’autre part, pour obtenir la réparation de désordres affectant l’immeuble. Les affaires ont été jointes et la société Dos Santos a assigné en intervention forcée la société AGF assureur de Monsieur AG AB.

Par jugement du 21 novembre 2006, le Tribunal de Grande instance de Vannes a :

— Prononcé la mise hors de cause de l’E.U.R.L. D et de la société Assurances Générales de France Z ;

— Condamné la SCCV Domaine du Roer à payer au syndicat de la copropriété Domaine du Roër la somme de 295.880,99 €, au titre des défauts de conformité ;

— Condamné la SCCV Domaine du Roër à payer au syndicat de la copropriété Domaine Du Roër la somme de 137.051,26 €, au titre des moins values ;

— Condamné la SCCV Domaine du Roër à payer au syndicat de la copropriété Domaine du Roër la somme de 304.345,89 € au titre des coulures ;

— Condamné in solidum, la société I2C, son assureur la compagnie Q – dans la limite de sa garantie – et la société Dos Santos à garantir la SCCV Domaine du Roër de cette condamnation de 304.345,89 € au titre des coulures ;

— Condamné la société I2C et son assureur Q- dans la limite de sa garantie- à garantir la société Dos Santos à hauteur de 85 % de ce chef de condamnation au titre des coulures ;

— Condamné la SCCV Domaine du Roër à payer au syndicat de copropriété Domaine du Roër la somme de 67.682,97 €, au titre des désordres ;

— Condamné la société I2C et son assureur Q- dans la limite de sa garantie – in solidum avec la SCCV Domaine du Roër vis à vis du syndicat des copropriétaires du Domaine du Roër à hauteur de 41.724,38 € au titre des désordres ;

— Condamné la société Dos Santos in solidum avec la SCCV Domaine du Roër vis à vis du syndicat des copropriétaires du Domaine du Roër, dans la limite de 8.801,22 € au titre des désordres ;

— Condamné la société I2C à garantir la SCCV Domaine du Roër de cette condamnation à hauteur de 67.682,97 €, au titre des désordres ;

— Condamné la société Dos Santos à garantir la SCCV Domaine du Roër à hauteur de 8.801,22 €, au titre des désordres ;

— Condamné la société I2C et son assureur Q – dans la limite de sa garantie- à garantir la société Dos Santos à hauteur de 4.400,61 €, au titre des désordres ;

— Condamné la SCCV Domaine du Roër à payer au syndicat de copropriété Domaine du Roër la somme de 99.190,97 € au titre des frais annexes ;

— Condamné la société I2C et son assureur la compagnie Q – dans la limite de sa garantie- à garantir la SCCV Domaine du Roër de cette condamnation au titre des frais annexes à hauteur de 5 % ;

— Condamné la société Dos Santos à garantir la SCCV Domaine du Roër de cette condamnation au titre des frais annexes à hauteur de 1 % ;

— Condamné la SCCV Domaine du Roër à payer à Monsieur T Y la somme de 12.898,32 € ;

— Condamné la société I2C et son assureur la compagnie Q – dans la limite de sa garantie- à garantir la SCCV Domaine du Roër de cette condamnation au profit de Monsieur Y, dans la limite de 6.898,32 €;

— Dit que les époux AJ-AK X n’ont qualité et ne sont recevables que pour les seuls désordres affectant leurs parties privatives ;

— Condamné la SCCV Domaine du Roër à payer aux époux AJ-AK X la somme de 4.459,20 € au titre des désordres ;

— Dit que la société I2C et son assureur la compagnie Q – dans la limite de sa garantie – seront tenus in solidum avec la SCCV Domaine du Roër au paiement de cette somme de 4.459,20 € ;

— Dit que la société Dos Santos sera tenue in solidum pour cette condamnation avec la SCCV Domaine du Roër à hauteur de 2.920,78 €;

— Condamné la société I2C et son assureur la compagnie Q – dans la limite de sa garantie- à garantir la SCCV Domaine du Roër de cette condamnation au paiement de la somme de 4.459,20 € ;

— Condamné la société Dos Santos à garantir la SCCV Domaine du Roër de cette condamnation à hauteur de 2.920,78 € ;

— Condamné la société I2C et son assureur la compagnie Q – dans la limite de sa garantie – à garantir la société Dos Santos de cette condamnation à hauteur de 1.460,39 € ;

— Condamné la SCCV Domaine du Roër à payer aux époux AJ-AK X la somme de 712,46 €, au titre des moins values ;

— Condamné la société I2C et son assureur la compagnie Q – dans la limite de sa garantie- à garantir la SCCV Domaine du Roër de cette condamnation au titre des moins values ;

— Condamné la SCCV Domaine du Roër à payer à la société I2C la somme de 35.463,50 €, majorée des intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2006 ;

— Dit que les créances respectives de la SCCV Domaine du Roër et de la société I2C se compenseront entre elles ;

— Condamné la SCCV Domaine du Roër à payer la somme de 79.145,65€ à la société Dos Santos, au titre du solde du marché ;

— Condamné la SCCV Domaine du Roër à payer à la société Dos Santos la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts ;

— Dit que les créances respectives de la SCCV Domaine du Roër et de la société Dos Santos se compenseront entre elles ;

— Condamné la SCCV Domaine du Roër en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer :

— au syndicat de la copropriété Domaine du Roër la somme de 20.000 €

— à Monsieur T Y la somme de 3.000 €

— aux époux AJ-AK X la somme de 2.500 €

— à l’E.U.R.L. D la somme de 2.500 € ;

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— Condamné in solidum la SCCV Domaine du Roër, la société I2C, la compagnie d’assurances Q et la société Dos Santos aux dépens, y compris ceux exposés en référé et expertise, qui pourront être recouvrés dans les conditions des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et dit que dans leurs rapports entre eux, la SCCV en conservera la charge définitive à hauteur de 50 %, la société I2C et la compagnie Q à hauteur de 35 % et la société Dos Santos à hauteur de 15 % ;

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision, à l’exception de ses chefs relatifs aux dépens et aux frais irrépétibles.

Le syndicat de copropriété de l’immeuble Domaine du Roër a régulièrement interjeté appel de ce jugement le 22 décembre 2006, à l’encontre de la SCCV Domaine du Roër, de la société Atelier AD D, de la société I2C, de la société Q France Z et de la société Dos Santos.

La société I2C et la société Q France Z ont régulièrement interjeté appel de ce jugement le 26 décembre 2006, à l’encontre du syndicat de copropriété de l’immeuble Domaine du Roër, de la SCCV Domaine du Roër et de la société Dos Santos.

La société Dos Santos a régulièrement interjeté appel de ce jugement le 4 janvier 2007, à l’encontre de Monsieur AJ-AK X, Madame AH X née G, Monsieur T Y, Madame U Y née H, le syndicat de copropriété de l’immeuble Domaine du Roër, la société AGF IART, la SCCV Domaine du Roër, l’E.U.R.L. Atelier AD D, la société I2C et la Société Q France Z. Elle s’est désistée de son appel contre Madame Y par conclusions du 18 mars 2008.

Monsieur AJ-AK X et Madame AH G épouse X ont régulièrement interjeté appel de ce jugement le 26 janvier 2007, à l’encontre de la SCCV Domaine du Roër, la société Atelier AD D, la société I2C, la société Q France Z et la société Dos Santos.

Par acte du 1^er octobre 2008, la Société I2C et la société Q France Z ont assigné la SA M. M.A. Z (Mutuelles du Mans Assurances) en intervention forcée, en sa qualité d’assureur responsabilité décennale de la société Dos Santos, en lui signifiant ses conclusions du 30 septembre 2008 et demandant sa condamnation in solidum avec son assuré. Cette dernière n’a pas constitué avoué et n’a pas conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 décembre 2008 et pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la Cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée et aux dernières conclusions déposées :

— le 6 mai 2008, pour la SA Assurances Générales de France, en qualité d’assureur de Monsieur AC AB,

— le 30 septembre 2008, pour la SAS Atelier AD D,

— le 30 septembre 2008, pour la société I2C et la société Q France Z,

— le 6 octobre 2008, pour la SCCV Domaine du Roër,

— le 20 octobre 2008, pour le syndicat de copropriété de l’immeuble Domaine du Roër, Monsieur T Y, Monsieur AJ-AK X et Madame AH G épouse X,

— le 24 octobre 2008, pour la société Dos Santos.

***

II – Motifs :

Le syndicat des copropriétaires précise qu’il n’a obtenu aucun règlement de la SCCV Domaine du Roër, en exécution du jugement déféré dont il demande la réformation par une condamnation à paiement in solidum, de la SCCV Domaine du Roër, avec les sociétés I2C et Q Assurances ainsi que la société Dos Santos, au titre des coulures, outre l’E.U.R.L. D au titre des autres désordres, cette dernière avec la société I2C et la société Q Assurances au titre des non conformités, tous étant condamnés in solidum au paiement des frais irrépétibles.

Monsieur Y demande la confirmation du jugement déféré.

Les époux X revendiquent à l’encontre de la SCCV Domaine du Roër, la livraison d’un bien conforme aux prescriptions des documents de vente et exempt de vice de construction. Ils formulent leurs demandes sur la base du rapport déposé par Monsieur E, le 12 décembre 2003. Ils demandent l’indemnisation de toutes les non conformités et de tous les désordres réservés à la livraison et/ou avérés et chiffrés par Monsieur E, pour un total de 13.174,56 €, avec une condamnation in solidum des sociétés I2C et Q Assurances, au titre des garanties légales et de la responsabilité contractuelle, outre la condamnation in solidum de l’E.U.R.L. D et la société Dos Santos.

Les sociétés I2C et Q Assurances précisent avoir réglé la somme de 200.000 € en exécution du jugement déféré. Elles revendiquent une responsabilité fondée sur les articles 1792 et 2270 du code civil, pour les désordres concernant les coulures de calcite, consistant en des désordres esthétiques graves entraînant une impropriété à destination, dont elles contestent le montant des réparations admis pour 167.886,60 €, à partager in solidum avec la société Dos Santos et son assureur la société AGF, dont elles demandent également la garantie à hauteur de 75 %. Les sociétés I2C et Q Assurances demandent leur mise hors de cause pour certains désordres affectant les murs de soutènement, la couverture, la serrurerie, les revêtements de sols, dont la SCCV Domaine du Roër serait seule responsable

La société Dos Santos demande sa mise hors de cause pour ce qui concerne les coulures de calcite et à titre subsidiaire la réduction du montant des travaux réparatoires à 167.886,60 €, avec la garantie de la société I2C et son assureur Q Assurances ainsi que les Ateliers D et AGF en cas d’application de l’article 1792 du code civil. Elle conteste sa condamnation, in solidum avec la SCCV Domaine du Roër, et n’envisage qu’une condamnation en garantie au titre des travaux ayant fait l’objet de réserves, pour un montant dont elle revendique la réduction et la fixation HT. Elle s’oppose dans les mêmes conditions à l’indemnisation de Monsieur Y, en demandant la minoration de l’indemnité accordée aux époux X. Elle demande en tout état de cause sa garantie par les autres intervenants.

La société AGF IART fait valoir d’abord qu’elle n’a jamais été l’assureur de responsabilité décennale de la société Dos Santos, mais de Monsieur I. Elle conteste par ailleurs la mise en oeuvre de la garantie décennale pour des désordres apparents et réservés à la réception, et au surplus purement esthétiques, s’agissant des coulures blanches de calcite.

La SAS Atelier AD D conclut à la confirmation du jugement déféré qui l’a mise hors de cause pour la réparation des désordres considérés, résultant d’une part, de modifications ou d’oublis imputables à la SCCV Domaine de Roër et résultant d’autre part, de fautes imputables à la société I2C, dans le suivi des marchés et le contrôle de l’exécution des travaux, outre la responsabilité de la société Dos Santos dans le choix des matériaux ayant généré des coulures de calcite. Elle demande à titre subsidiaire la garantie des autres intervenants.

La SCCV Domaine du Roër prétend au rejet des demandes du syndicat des copropriétaires relatives aux désordres et défauts de conformité non dénoncés dans l’année de la prise de possession, ainsi que le rejet des demandes relatives à des défauts de conformité par rapport au document publicitaire. Elle conclut en outre au rejet des demandes formées à titre individuel par les époux X, dont elle réclame la production de justificatifs d’une police d’assurance habitation et des sommes perçues au titre du dégât des eaux déclaré en sinistre d’assurance et contre lesquels elle revendique le paiement du solde du prix d’acquisition pour 7.071,68 €. La SCCV Domaine du Roër s’oppose à toute indemnisation de Monsieur Y et lui réclame paiement de travaux supplémentaires pour 19.028,24 €. Elle demande en tout état de cause la garantie in solidum des sociétés I2C et Q Assurances ainsi que de la SAS Atelier AD D, au titre des fautes de la maîtrise d’oeuvre d’exécution et de conception, outre la garantie in solidum de la société Dos Santos, pour les condamnations qui pourraient être prononcées contre elle et en conséquence la condamnation de la société I2C à lui payer la somme de 576.219,51 €.

Sur les livraisons et réceptions :

Faisant suite à un contrat de réservation du 28 octobre 1997, pour une livraison prévue au troisième trimestre 1998, les époux Y ont signé le 22 août 1998 l’acte authentique de vente, spécifiant les obligations du vendeur ainsi que les conditions de constatation par procès-verbal, de l’achèvement des travaux et de la prise de possession de l’immeuble, prévue pour le quatrième trimestre 1998, sous peine d’une indemnité journalière de retard de 250 Francs, avec remise des clés valant livraison et paiement du solde du prix.

L’acte de vente précise les pièces qui on été déposées au rang des minutes de la société civile notariale, par acte du 22 août 1998, s’agissant notamment des permis de construire et de l’ensemble des pièces déposées pour parvenir à leur délivrance. L’acte spécifie la désignation de l’immeuble, sa consistance et ses caractéristiques techniques, exprimées en particulier dans un devis descriptif et une notice établie par le vendeur, tous documents annexés à l’acte de vente et visés par les parties.

Les époux Y ont signé le 30 juin 1999, un 'procès-verbal de constatation d’achèvement et de réception des locaux privatifs', mentionnant une liste de réserves que le vendeur a acceptées, en s’obligeant à faire effectuer les réparations nécessaires.

Les époux X ont acquis un appartement et un emplacement de parking, aux termes d’un acte authentique établi le 29 janvier 1999, spécifiant le dépôt des pièces relatives à l’édification de l’ensemble immobilier, et en particulier les permis de construire et l’ensemble des pièces ayant abouti à leur délivrance, outre la description de la consistance et des caractéristiques techniques du bien vendu résultant des plans, coupes et élévations des cotes utiles annexés à l’état descriptif de division, ainsi qu’un devis descriptif et une notice établis par le vendeur, annexés à l’acte de vente. La livraison était prévue pour le premier trimestre 1999. Les conditions de constatation de l’achèvement ont été spécifiées, pour valoir livraison et prise de possession, nécessitant l’établissement d’un procès-verbal, le cas échéant assorti de réserves sur des malfaçons ou défauts de conformité, pouvant être acceptées ou contredites par le vendeur, la remise des clés s’accompagnant du versement du solde du prix.

Les époux X ont pris possession de leur appartement le 1^er juillet 1999 et ils ont consigné le même jour, chez le notaire, une somme de 48.000 Francs, 'dans l’attente de la levée des réserves jointes au procès-verbal de réception et de l’établissement du bilan des plus-values et moins-values'.

Un contentieux s’est développé entre les parties sur l’occupation des lieux. Un document intitulé 'fiche de réception’a été établi le 27 août 1999, s’agissant en réalité d’un procès-verbal de livraison. Cette fiche est assortie de réserves acceptées par le vendeur qui s’est engagé à faire effectuer les réparations nécessaires. Cette fiche mentionne la remise des clés mais elle n’a été paraphée par l’acquéreur que le 7 septembre 1999.

Il n’a pas été établi de procès-verbal constatant l’achèvement des travaux relatifs aux parties communes. Une réunion s’est tenue le 10 juillet 2001 mais qui n’a pas abouti à la livraison, à défaut d’accord sur les 31 pages de réserves qui ont été notifiées par le syndic de la copropriété à la SCCV Domaine du Roër. Par lettre du 31 juillet 2001, cette dernière a adressé en retour les réponses du cabinet I2C aux réserves précédemment transmises. La rédaction du procès-verbal de livraison était proposée par la SCCV Domaine du Roër, pour le 11 ou le 18 septembre 2001. Elle n’a pas eu lieu. Sur avis favorable de l’assemblée générale du 29 juillet 2002, le syndic a engagé une action en référé à l’encontre de la SCCV Domaine de Roër par acte du 13 septembre 2002.

Le 28 septembre 2001, la société I2C a établi et signé pour chacun des lots de la construction un documents intitulé 'procès-verbal de réception – attestation de levées de réserves', portant en note : 'compte tenu des réceptions partielles ce procès-verbal tient lieu de document définitif point de départ des dates de garantie'. Sept de ces documents sont signés par le maître de l’ouvrage et les entreprises concernées, pour les lots SOL, FER, CLD, J, K, L et M, s’agissant pour les trois premiers des parties communes et extérieurs ainsi que des parties privatives de tous les bâtiments, les deux suivants concernant les parties communes et extérieurs et les deux derniers les travaux extérieurs.

A la date du 28 septembre 2001, le maître de l’ouvrage a manifesté sa volonté non équivoque de recevoir l’ensemble des travaux de la résidence, en ses parties privatives et communes, mis à part les travaux de la SA Dos Santos analysés ci-après.

Un de ces documents, signé seulement du maître d’oeuvre, concerne le lot GRO-RAV – Entreprise Dos Santos, pour les parties communes et extérieurs. Ce procès-verbal se réfère aux P V de réception du 17/07/2000 et du 5/12/2000, en constatant qu’aucune réserve n’est levée pour certains bâtiments dont le N°4 et la maison 4C, tandis que pour d’autres bâtiments il est indiqué 'aucune réserve levée sauf pour certains travaux qui ont été réalisés par une autre entreprise à la demande du maître de l’ouvrage compte tenu de l’urgence et de la nécessité', à savoir : dans le bâtiment 5 : complément de flocage en sous-face parking ; dans le bâtiment 1 : complément de flocage en sous-face parking, pose de la grille A F, calfeutrement portes et ragréage escalier, pose siphon en pied d’escalier, nettoyage réseaux enterrés ; dans la maison 2C : reprise tête de mur pierre sur garde-corps terrasse et escalier, reprise étanchéité au droit du joint de dilatation, enduit sur mur parpaing sous escalier.

En effet, un procès-verbal de réception a été établi le 11 juillet 2000, pour le corps d’état Gros-oeuvre et Ravalement- Entreprise Santos, concernant les bâtiments 3, 4, 5 et 4C, et mentionnant divers travaux à effectuer. Un autre procès-verbal de réception a été établi le 5 décembre 2000, pour le même corps d’état, mentionnant également diverses réserves, concernant les maisons 1A, 1B, 1C, 2A, 2B, 2C, ainsi que le sous-sol du bâtiment 1 et la rampe d’accès au sous-sol du bâtiment 1. Ces procès-verbaux ne sont signés que du maître de l’ouvrage, non assisté du maître d’oeuvre, la société I2C. Cependant, au cours de la procédure, la société Dos Santos a reconnu avoir été convoquée, pour le 11 juillet 2000, mais avoir refusé de signer car elle n’était pas payée de ses travaux. Une convocation pour la réception du mois de décembre 2000 a été produite devant l’expert, Monsieur E. Les réserves portent sur diverses prestations et mentionnent notamment de nombreuses coulures blanches affectant les murs de pierre, avec localement des conséquences dommageables sur les ardoises de toiture et les bavettes en aluminium des baies vitrées.

Les procès-verbaux de réception qui ont été établis le 11 juillet 2000 et le 5 décembre 2000, sont opposables à la société Dos Santos qui a cessé ses interventions au début du mois de juillet 2000, qui admet au fil de ses conclusions avoir été convoquée pour ces opérations et qui a écrit s’en remettre aux conclusions de l’expert pour une réception de ses travaux fixée au 5 décembre 2000. Monsieur E a préconisé en fait de retenir les dates deux procès-verbaux établis pour des bâtiments différents, avec une liste de réserves qu’il a examinées dans son rapport du 7 février 2005.

Il y a lieu de retenir une réception tacite des travaux de la SA Dos Santos au 11 juillet 2000 et au 5 décembre 2000, dans les rapports entre la SA Dos Santos et la SCCV Domaine du Roër, en sa qualité de maître d’ouvrage.

La réception des travaux constitue le point de départ des garanties dues au titre des articles 1792 et suivants, notamment par les constructeurs à la SCCV Domaine de Roër puis aux acquéreurs, auxquels cette dernière doit elle-même la garantie des vices de construction en tant que vendeur-constructeur, au fur et à mesure de la cession et de la livraison des biens privatifs et des parties communes.

Ces dates ont vocation, alternativement avec la prise de possession des acquéreurs, à constituer le point de départ pour l’action en garantie des vices apparents lors de la vente, dans le délai de 1 an prévu par l’article 1648 du code civil. Elles ne sont cependant opposables par la SCCV Domaine du Roër aux acquéreurs et au syndicat de copropriété qu’à compter de leur notification qui n’est intervenue qu’en cours de procédure, notamment après les assignations délivrées par les parties intéressées, à savoir les époux N et le syndicat de copropriété. Il est observé d’ailleurs, à ce titre, que dans l’acte de vente des époux N, en page 30, au titre de cette garantie, 'Il est convenu entre les parties que le vendeur notifie à l’acquéreur, dans les meilleurs délais, la date de réception des travaux, telle que définie dans l’article 1792-6 alinéa, ci-dessus relaté. Dans le cas où l’acquéreur ne ferait pas connaître au vendeur l’existence de vices apparents dans un délai de 1 mois à compter de la date de réception des travaux, sous forme de lettre en recommandé avec accusé de réception, ce dernier sera déchargé de la garantie des vices apparents, de façon définitive et sans aucune formalité'.

Sur les demandes du syndicat de copropriété :

Le syndicat de copropriété prétend à l’indemnisation de travaux de reprise concernant des non conformités affectant les murs et murets de la copropriété dans leur hauteur et leur parement, ainsi qu’un escalier extérieur dont le revêtement de carrelage n’a pas été réalisé, outre la suppression de pergolas. Il revendique l’indemnisation des travaux de reprise d’une liste de réserves concernant les parties communes spéciales des différents bâtiments, outre les voiries. Certaines réserves concernent le lot de la SA Dos Santos, et en particulier les coulures blanches qui étaient notées mais de manière minime, alors que leur ampleur et leurs conséquences se sont aggravées jusqu’à enlaidir la plus grande partie des parements en pierre de granit des immeubles.

A titre préliminaire, il convient de souligner qu’aucune règle fiscale n’est alléguée par la société Dos Santos qui permettrait au syndicat de copropriété de l’immeuble Domaine Du Roër de s’exonérer du paiement de la TVA pour effectuer les travaux de reprise de son dommage. La TVA sera donc incluse dans les condamnations à paiement pour la réparation intégrale des préjudices correspondant à l’exécution des travaux de reprise.

Monsieur F a procédé à l’examen de l’ensemble des désordres et des non conformités allégués par le syndicat de copropriété, dans son assignation du 13 septembre 2002, visant d’abord les parties communes à toute la copropriété et à ce titre les murs et murets, critiqués dans leur hauteur et leur parement non conformes, au regard du plan de masse et des permis de construire, outre le dépliant publicitaire, en notant également un désordre relatif à des coulures blanches très nettes provenant du mortier des joints des pierres. D’autres réserves ont été ensuite détaillées pour les parties communes spéciales aux différents bâtiments et selon les différents lots concernés.

Monsieur F a examiné plus précisément, les non conformités affectant les différents murs et murets de l’ensemble de la copropriété et concernant :

— les murs séparant la voirie des venelles longeant les bâtiments

— les murets de clôture des jardins privatifs

— le mur de clôture de la propriété

— le mur courbe de l’escalier qui ceinture le deuxième bâtiment 5

— les murs constituant la cage de l’escalier N.E du bâtiment 3

Il a examiné les coulures blanches affectant les murs des habitations réalisés par l’entreprise Dos Santos, et beaucoup plus faiblement les murets extérieurs réalisés par l’entreprise Dos Santos et AI postérieurement à la défection de l’entreprise Dos Santos. Il a considéré que ces coulures, en provenance du mortier des joints des pierres, constituent un 'problème esthétique grave', affectant les pierres de parement mais également des ouvrages de menuiserie ou de couverture d’ardoise. Mais il a renvoyé pour la recherche des causes, aux expertises menées par Monsieur E, ayant fait procéder à des analyses en laboratoire.

Sur les défauts de conformité :

Les acquéreurs des biens immobiliers se sont déterminés en premier lieu, sur la base du document publicitaire qui leur a été remis par la SCCV Domaine du Roër, avant la signature des compromis de vente. Ce document présentait notamment des venelles ombragées avec pergola, constituant des passages entre les bâtiments 2, 3 et 4 et les murs limitant la voirie coté Ouest, outre des murets limitant des jardins privatifs réalisés en 'mur simple double face pierre’et des escaliers extérieurs en pierre.

La plaquette publicitaire vantait la mise en oeuvre 'des matériaux les plus nobles', mêlés 'aux parements les plus élégants'. Ces prestations n’ont pas été réalisées ou réalisées à l’économie en remplaçant notamment la pierre par de la maçonnerie enduite, et dans certains cas par du grillage.

En outre, au titre des pièces du dossier de construction, déposé au rang des minutes du notaire ayant établi les actes de vente, figuraient les plans de façades et d’élévations, coupes, élévations et niveaux des différents bâtiments. Ainsi les demandeurs, suivis par l’expert, font valoir à juste titre que les plans de masse du permis de construire sont des documents contractuels, de même que le CCAP, le CCTP et les détails quantitatifs issus de la mission de l’architecte et de la société I2C, tous ces documents faisant apparaître les non façons et les non conformités ci-après développées selon l’examen de l’expert.

Monsieur F a examiné les plans de masse associés au permis de construire qui a été délivré le 27 septembre 1996, puis modifié le 18 novembre 1997. Il a relevé d’abord que le plan de masse de la copropriété était remis aux acquéreurs lors de la signature des contrats préliminaires. Ce plan de masse faisait notamment apparaître les murets de clôture des jardins privatifs dont il a constaté que certains n’étaient pas réalisés dans les bâtiments 5 et 2, tandis que pour d’autres la réalisation était non conforme, pour les bâtiments 4, 3 et 2. Il a également constaté la réalisation non conforme du mur de clôture de la propriété coté avenue du Roër et du mur séparant la voirie des venelles longeant les bâtiments 4, 3 et 2.

L’expert a relevé que ces murs ne faisaient pas partie du marché de base mais du lot aménagement extérieur. La fabrication a cependant été lancée par la société I2C en définissant la hauteur des murs, leur géométrie et leur mode de fabrication (deux faces pierre ou une face pierre et une face enduite) dont il est constaté qu’ils diffèrent sensiblement des divers plans de masse remis aux acquéreurs. Ces documents présentaient des tonnelles ou des pergolas reliant les murs aux trois bâtiments, mais qui n’ont pas été réalisées par la société I2C car non réclamés par le maître de l’ouvrage, étant observé que la diminution de la hauteur des murs réalisés aurait créé difficulté et nécessité des aménagements de conception des tonnelles.

Dans le bâtiment 3, l’escalier d’accès à l’appartement 3D a été réalisé en maçonnerie enduite alors que le plan de la façade Nord du permis de construire mentionne bien un mur qui aurait dû être réalisé en pierre sur ses deux faces selon les vérifications de l’expert retenant une non conformité claire et nette.

Le mur courbe ceinturant l’escalier en pignon Est du bâtiment 5, pour accéder aux appartements 5D, 5C, 5E et 5F, a été réalisé en une seule face pierre (extérieure) et une autre en maçonnerie enduite (intérieure), alors qu’il était prévu deux faces en pierre selon les plans du bâtiment examinés par l’expert estimant qu’il s’agit d’une non conformité justement revendiquée par le syndicat des copropriété.

Des non conformités ont été pointées concernant les murs séparant la voirie des 'venelles’ longeant les bâtiments 2, 3 et 4, devant être en double parement pierre et d’une hauteur qui n’ont pas été respectés, outre l’absence de tonnelles.

De même les murets clôturant les jardins privatifs 2A, 3A et 4A côté Ouest, ont été réalisés en une seule face pierre côté Ouest et en maçonnerie enduite côté Est, alors que sur le plan de masse rien ne les distingue des autres murs et murets devant être réalisés en double face pierres, à l’instar également du document publicitaire. Ces non conformités ont été retenues par l’expert.

Un muret de clôture en double face pierres est revendiqué par la copropriété comme prévu au plan de masse et sur le document publicitaire pour les jardins privatifs 2A et 2B. Il a été remplacé par du grillage et l’expert a retenu cette non conformité, en écartant une possible interprétation d’une ligne du plan comme prévoyant un grillage doublé d’une haie.

Le muret de clôture du jardin privatif du rez-de-chaussée du 1^er bâtiment 5 prévu en double face pierres a été remplacé par un grillage.

Le muret côté Nord du bâtiment 1 a été réalisé en maçonnerie enduite alors qu’il était prévu en double face pierres. Tandis que le mur de clôture de la copropriété côté avenue du Roër a été réalisé avec une face intérieure en maçonnerie alors qu’il devait être réalisé en double face pierres, cette non conformité étant aggravée par une hauteur considérablement réduite.

Toutes ces non conformités ont été retenues à juste titre comme relevant de la responsabilité contractuelle de la SCCV Domaine du Roër, laquelle s’est engagée dans les actes de vente à fournir des prestations dont elle doit garantir la livraison conforme, sans considération pour leur caractère apparent lors de la réception intervenue entre le maître de l’ouvrage et les constructeurs. La modification du permis de construire qui a été obtenue de manière unilatérale par la SCCV Domaine du Roër, en 2002, n’est pas opposable aux contractants déjà livrés dont elle n’a pas recueilli l’accord.

Ces non conformités résultent des choix de la SCCV Domaine du Roër qui a modifié la consistance et la nature des ouvrages au cours de la construction, en lien avec la maîtrise d’oeuvre appréciant d’une part les contraintes du terrain et traduisant d’autre part ces choix dans un dossier de permis de construire modificatif, intégrant la suppression des pergolas, le passage d’un parement de pierres à des agglos enduits pour l’escalier, le passage d’une double face pierres à une seule face pour certains murs, la hauteur étant changée pour les murs de voirie

Certaines de ces modifications ont été nécessaires pour s’adapter au terrain selon le maître de l’ouvrage qui n’a pas cependant respecté ses obligations de les notifier aux acquéreurs déjà en place et de déposer les documents rectificatifs chez le notaire. Les indications techniques données par la maîtrise d’oeuvre et la réalisation des choix du maître de l’ouvrage ne sont pas de nature à mettre en cause la société I2C et de l’E.U.R.L. Atelier D.

Pour ces motifs et ceux on contraires du jugement déféré, il sera confirmé en ce qu’il a retenu ces non conformités comme imputables à la SCCV Domaine du Roër.

Du chiffrage détaillé de l’expert, pages 95 et 96 de son rapport, il ressort un montant de reprises des non conformités de 232.423,94 € pour les murs et murets (y compris le mur de soutènement), 11.395 € pour les pergolas, 11.863,51 € pour l’escalier extérieur, outre 785,76 € pour un bloc porte métal et un rejet d’eau portes CTBX, soit un total de 257.492,27 € HT, à valeur du 25 mars 2005, devant être actualisé par indexation sur l’indice BT01 à compter de cette date jusqu’au jour du présent arrêt, en y appliquant ensuite le taux de TVA actuellement de 19,6 %, non discuté.

La moins value générée par un placage pierre au lieu d’un parement double face et par la moindre hauteur des murs de voirie a été chiffrée à 114.591,36 € HT soit 137.051,26 € TTC. Ces dispositions non discutées seront confirmées.

Sur les coulures de calcite :

Les murs des différents bâtiments, de même que certains murets sont composites. Leur structure est constituée de béton mais le parement extérieur est réalisé en pierres de granit hourdies au mortier. Il s’est avéré que l’eau de pluie pénètre entre la partie béton et les maçonneries de pierre pour ressurgir ensuite par les joints de mortier, comportant de la calcite et provoquant des coulures blanches dont la localisation s’est étendue et la consistance s’est épaissie dans le temps.

Monsieur E a analysé plus particulièrement le phénomène comme suit : 'Les coulures blanches sont en réalité une résurgence de la calcite provenant du mortier hourdant les pierres, c’est à dire un carbonate naturel de calcium cristallisé. Elles sont activées par la percolation de l’eau pluviale frappant les façades, à travers la pierre et le mortier de joint et de hourdage. Ensuite l’écoulement vertical s’effectue par le drainage mis en oeuvre entre la paroi de béton étanchée et la maçonnerie de pierres, et atteint la base du mur où sont prévus des exutoires à cet effet. Ponctuellement, lors du montage, le mortier de hourdage déborde contre la paroi PVC constituant et assurant le drainage vertical. Ainsi ce mortier débordant fait obstacle à l’écoulement vertical, l’invitant à être horizontal, première cause des coulures en parties courantes. La deuxième cause est une production de calcite située du côté extérieur de la maçonnerie, avec évacuation horizontale'. 'Un autre site d’entrées d’eau se situe par le dessus des chevronnières (massives) réalisées en maçonnerie de pierres, de même par les souches de cheminée, alimentant par cette partie supérieure le drainage vertical côté pierres'.

Monsieur E estime que les coulures persisteront longtemps, le processus ne pouvant être annihilé à coup sûr, en raison notamment de la porosité de la pierre.

Ayant fait procéder à des analyses en laboratoire, Monsieur E a noté que 'le mortier de hourdage est dosé à 250 kg de ciment comme demandé au CCTP avec le liant de type CPA ; celui des joints est dosé à 175 kg de chaux hydraulique et 275 kg de CPJ comme demandé par le CCTP. La porosité est plus importante pour le mortier de hourdage que celle du mortier de joint, correspondant à une pâte de ciment de compacité d’ensemble plus faible que le mortier de hourdage'.

Il indique plus loin, que la société Dos Santos a réalisé ce qui était prévu, conçu et décrit par la maîtrise d’oeuvre. Il précise qu’elle a utilisé 'des mortiers prêt à l’emploi et prévu adapté en ce qui concerne ceux remplissant les joints, tandis qu’elle a utilisé un mortier de hourdage conçu par elle-même à partir de sable provenant d’une carrière et de ciment acquis chez son fournisseur'. En réponse à un dire, il précise encore que la société I2C a omis de définir les mortiers concernant le hourdage et le jointoiement des parements en pierres , le dosage défini à l’article 3.04 du CCTP n’intéressant que les matériaux de parpaing, les mortiers de joints et les adjuvants.

Selon Monsieur E, le siège du désordre est le mortier de hourdage. Il est constitué par la résurgence de calcite visible sur la surface extérieure des murs pignons. Il est consécutif aux entrées d’eau par le sommet du mur et par la porosité naturelle des pierres.

Cette nature de désordre n’est qu’esthétique et ne compromet pas la tenue de l’habillage en pierres revêtant la façade des bâtiments. Elle est constatée depuis environ deux décennies sur des bâtiments de même conception. Le mortier d’argile utilisé autrefois s’opposait à la progression de l’eau, tandis que la conception nouvelle du mortier de ciment ne peut s’y opposer.

Monsieur E estime donc qu’avec la technique actuelle les coulures de calcite ne peuvent être écartées, apparaissant ici et là, de manière aléatoire, quelle que soit l’exposition aux intempéries.

Il préconise en reprise, le décapage de la calcite, suivi d’un nettoyage des parties horizontales et inclinées (souches de cheminées et chevronnières) afin d’établir un support étanche protégé par une couvertine an aluminium laqué, ce qui génère la modification de l’aspect des bâtiments et nécessite une démarche d’autorisation administrative. Pour les habillages en pierres, les joints d’aspect doivent être déposés et remplacés par un mortier spécifique d’étanchéité, en associant un traitement d’aspect. La porosité des pierres est à traiter par un hydrofuge bénéficiant d’une garantie d’hydrofugation par l’applicateur.

Monsieur E a chiffré les travaux de reprise à 182.400 € HT, soit 218.150,40 € TTC.

Monsieur F a relevé aussi des coulures blanches très nettes en provenance du mortier de joint des pierres, affectant particulièrement les murs des habitations réalisés par l’entreprise Dos Santos et beaucoup plus faiblement les murets extérieurs réalisés par l’entreprise Dos Santos puis Monsieur AI ayant pris sa suite. Il a estimé qu’il s’agit 'd’un problème esthétique grave puisque les coulures ne se bornent pas à affecter les pierres de parement, des stalactites se formant sur des ouvrages de menuiserie (capotage des appuis de baie) ou de couverture ardoise …'.

Ce problème majeur est, selon cet expert, 'fort connu pour affecter les murs composites de ce type, pourvus d’une étanchéité intermédiaire'. Les calcaires, présents dans les mortiers de hourdage et les mortiers de joint, insuffisamment stabilisés sont délavés par les eaux d’infiltration circulant dans le parement de pierre, ces eaux étant rejetées à l’extérieur à chaque fissure du jointoiement et/ou à chaque rencontre d’anomalies de structure telles les linteaux ou poutres de façade. La solidité du gros-oeuvre n’est pas atteinte mais l’esthétique recherchée … n’est pas respectée. De plus les coulures issues du montage des pierres de parement et/ou de leur jointoiement, atteignent des ouvrages tiers, menuiseries aluminium et couverture ardoise'.

Monsieur F a précisé que tout maître d’oeuvre, de même que tout maçon, ne peut ignorer les problèmes inhérents à ce type d’ouvrage. Des précautions sont à prendre pour ne pas autoriser l’eau à pénétrer le coeur du mur, en protégeant par exemple les têtes de mur, de même qu’en utilisant des joints et des mortiers particuliers ainsi qu’en traitant les pierres. Il a encore indiqué que

les joints qui ne 'coulent’ pas sont issus de préconisations spécifiques induisant l’emploi de certains matériaux et interdisant l’emploi d’autres matériaux.

Il a chiffré les travaux de reprise à 239.581,74 € HT soit 286.539,76 € TTC.

Le premier juge doit être confirmé dans son analyse considérant que le désordre est avéré et sa cause est identifiée comme provenant d’une mauvaise conception de la composition du mortier de hourdage, associée à une mauvaise conception architecturale, consistant en l’absence de protection des têtes de murs.

Ce désordre consiste en un vice de construction qui ne compromet pas la solidité de l’ouvrage mais qui affecte l’ensemble des immeubles et dont l’aggravation est certaine selon les experts.

S’agissant d’un désordre esthétique majeur affectant une résidence de standing, le syndicat de copropriété prétend à une impropriété de l’ouvrage à sa destination, caractérisant un désordre à caractère décennal, également réclamé par la société I2C et son assureur Q Assurances.

Des coulures ont été repérées à l’occasion des livraisons et lors de la réception des travaux de gros-oeuvre, mais elles se manifestaient en nombre limité et sans que soit connue leur cause, déterminante de leur ampleur et leur gravité qui s’est avérée en cours de procédure.

La généralisation de ce désordre déprécie l’esthétique de la résidence au point de constituer pour les acquéreurs un vice de la construction qui ne la rend pas impropre à sa destination d’habitation mais dont l’ampleur nuit au 'standing’ de la résidence sur lequel la SCCV Domaine du Roër s’est engagée, en vendant 'une résidence de standing agrémentée de matériaux nobles et élégants'.

La responsabilité contractuelle de la SCCV Domaine du Roër se trouve engagée, par application de l’article 1147 du code civil, pour n’avoir pas livré un immeuble exempt de vice. Le jugement déféré sera sur ce point confirmé.

La SCCV Domaine du Roër a confié la maîtrise d’oeuvre de conception et d’exécution à un architecte et un bureau d’études chargés de construire notamment des murs avec parement de pierres en granit, dont la réalisation a été confiée à la société Dos Santos. Ces professionnels n’ont émis aucune réserve et les travaux ont été exécutés selon des spécifications techniques que les experts critiquent comme inévitablement génératrices de coulures. Leur responsabilité se trouve engagée et la SCCV Domaine du Roër revendique à juste titre leur garantie pour manquements à leurs obligations contractuelles.

La responsabilité de ces professionnels se trouve également engagée, in solidum, envers les copropriétaires détenant les droits et actions attachés à l’immeuble qui appartenait à la SCCV Domaine du Roër et qui disposent en particulier de son action contractuelle.

Monsieur F a estimé que le maçon doit répondre de son ouvrage sauf s’il est démontré que les prescriptions du CCTP ont été effectivement suivies et qu’elles doivent être incriminées dans les causes du phénomène, d’autant plus que la façon chevronnière des pignons laisse pénétrer l’eau faute de protection.

Dans le cas d’espèce, la mauvaise conception des protections des têtes de murs est directement imputable à la SA Atelier D, tandis qu’aucune précaution n’a été prise par la société I2C qui était chargée des études techniques et économiques de l’opération de construction et du suivi des travaux, en lien avec les entreprises et notamment la société Dos Santos. En réponse à un dire, en référence à l’article 3.4 du CCTP1, Monsieur E a précisé que l’entreprise I2C a oublié de définir les mortiers de hourdage et de jointoiement des parements de pierre.

Les prescriptions de la maîtrise d’oeuvre s’avèrent insuffisantes, compte tenu des particularités de la construction avec parement de pierre, chacune des entreprises y contribuant à la mesure de sa participation aux différents stades d’avancement du projet, telle que fixée dans le contrat de co-traitance, de manière inégale mais sans s’anéantir.

Face aux insuffisances de prescriptions, la SA Dos Santos a pris l’initiative de réaliser son propre mortier de hourdage, selon une composition qui est discutée devant la cour et qui a montré en tout état de cause son inadéquation. En tant que professionnel avisé, la SA Dos Santos ne peut prétendre ignorer les risques de coulures sur lesquels elle n’a donné aucun avertissement, ni fourni aucune préconisation et non plus émis aucune réserve quant aux prescriptions du CCTP. Sa responsabilité a été justement retenue dans le jugement déféré.

Dans leurs rapports entre eux, la cour retient une responsabilité à part égale de ces professionnels, ayant contribué à la survenance du dommage, chacun à importance égale. La partie actionnée pourra exercer ses recours contre ses coobligés dans les limites de ce partage.

Sur le montant des travaux de réparation, la cour rejoint l’analyse du jugement déféré qui a suivi à juste titre les préconisations de Monsieur F quant à une reprise de l’ensemble des ouvrages atteints et quant à l’appréciation des travaux à mettre en oeuvre dont il s’est expliqué en réponse aux dires des parties. L’imperméabilisation des façades qui est critiquée devant la cour permet de compléter l’action au niveau des joints, en prévenant l’entrée d’eau 'par la percolation de l’eau pluviale, frappant les façades, à travers la pierre', signalée par Monsieur E.

Les parties seront condamnées à régler au syndicat de copropriété la somme de 239.581,74 € HT, au titre des coulures, à valeur du 25 mars 2005, devant être actualisée par indexation sur l’indice BT01 à compter de cette date jusqu’au jour du présent arrêt, en y appliquant ensuite le taux de TVA actuellement de 19,6 %, non discuté.

Sur les autres désordres :

Monsieur F a été désigné dans le contentieux opposant initialement le syndicat de copropriété et Monsieur Y à la SCCV Domaine du Roër, puis étendu aux autres intervenants.

Il a examiné les désordres qui ont été dénoncés lors de livraison non formalisée par un procès-verbal le 11 juillet 2001, et repris par assignation dans le délai de 1 an suivant les documents établis par la société I2C, le 28 septembre 2001, avec l’aval partiel du maître de l’ouvrage, portant intitulé de 'procès-verbal de réception – attestation de levées de réserves’ et portant en note : 'compte tenu des réceptions partielles ce procès-verbal tient lieu de document définitif point de départ des dates de garantie'.

Les désordres avérés selon les constations de l’expert et les travaux préconisés pour y mettre fin sont imputables à la SCCV Domaine du Roër dans ses relations avec le syndicat de copropriété, tenant ses droits des acquéreurs, revendiquant la levée des réserves dénoncées au moment de la livraison ou dans le délai de 1 an après la réception de l’immeuble.

De même le syndicat de copropriété revendique à juste titre la condamnation des constructeurs au titre de ces travaux de reprise, par application de l’article 1147 du code civil, en vertu du principe général de transmission de cette action à l’acquéreur qui jouit de tous les droits et actions attachés à la chose qui appartenaient au vendeur, et qui dispose en particulier contre les locateurs d’ouvrage d’une action contractuelle fondée sur un manquement à leurs obligations, dans la limite de ces obligations.

L’expert s’est rendu sur site le 30 septembre 2003, en compagnie des sociétés CMBS, menuisier et O, en tant que sapiteur. La société CMBS a chiffré son devis d’intervention le 9 avril 2004. Monsieur F a fait intervenir 'son métreur estimateur’ pour remplacer l’entreprise O ne pouvant intervenir avant la mi-septembre 2004. Le chiffrage a été déposé le 27 juillet 2004. Il est discuté par les parties mais l’expert a répondu aux dires en justifiant son chiffrage au regard de ses préconisations pour l’ensemble des bâtiments et des prix habituels du marché. Ce chiffrage a été justement retenu dans le jugement déféré.

En dehors de non conformités et des reprises de coulures précédemment prises en compte, l’expert a chiffré la reprise des désordres pour les lots gros-oeuvre, couverture, serrurerie-menuiserie, peinture, électricité, plomberie à respectivement 11.407,75 €, 6.042,38 €, 6.478,91 €, 1.290 €, 236,30 € et 800 €, soit au total 26.155,38 € HT.

Il a proposé une imputation des différents postes de désordres en fonction des fautes qu’il a retenues à l’encontre des constructeurs. Ces appréciations ne lient pas la juridiction comme l’a souligné le premier juge et elles sont contestées.

La société I2C discute devant la cour la prise en compte de certains désordres qui constitueraient pour certains des absences d’ouvrage et pour d’autres seraient couverts par une réception sans réserves. Les contestations portent sur des non conformités qui ont été prises en compte par la cour au titre précédent, s’agissant du mur de soutènement, des pergolas et escaliers extérieurs, outre un bloc porte et les rejets d’eau, représentant un montant respectif de travaux de 2.466,63 € HT, 11.935 € et 785,76 €. Le lot revêtement de sol correspond à l’escalier extérieur pris en compte également au titre des non conformités examinées par l’expert, pour un montant de 11.863,51 €

Les désordres retenus par la cour mettent en cause les constructeurs s’ils résultent d’un manquement aux obligations du maçon pour l’exécution du lot gros-oeuvre et de la maîtrise d’oeuvre, pour la conception ou le suivi des travaux des entrepreneurs, en veillant notamment à leur réalisation dans les règles de l’art.

Les désordres retenus par la cour sont imputés par l’expert aux sociétés I2C et Atelier D pour 'jardinières préfas’ (739,98 €) dans le lot gros-oeuvre, à la société I2C pour 'muret moellon coffre ed et couvre joint dilatation’ (911,28 €) dans le lot gros-oeuvre, l’ensemble du lot 'couverture’ (6.042,38 €) et 'plaque de propreté’ (480,21 €) dans le lot 'serrurerie-menuiserie'.

La société I2C critique la solution préconisée de remplacement de la couverture ardoise mais pas sa responsabilité, qu’elle revendique avec la SA Dos Santos et la SNC Atelier D, avec le même partage que pour les coulures dont elle est la conséquence.

Les sociétés I2C et SAS Atelier D ayant agi en co-traitance pour la conception et l’exécution des ouvrages considérés, leur responsabilité se trouve engagée in solidum, pour un montant de 8.173,85 € HT, à charge de distinction de leur participation selon leur contrat dont elles n’explicitent pas le détail. Leur participation égalitaire sera retenue à l’instar de celle des coulures dont découle le principal des condamnations pour la reprise de la couverture.

Les désordres mettant en cause la SA Dos Santos sont repérés par l’expert dans le lot gros-oeuvre, s’agissant des 'seuils de baies’ pour 2.512,82 € HT, 'forme de pente, reprise contre pente balcon, muret moellon coffre ed et couvre joint dilatation', pour un total de 3.935,31 € HT, soit en tout 6.448,13 €. S’agissant de défauts d’exécution de ses travaux et de l’absence de reprises faisant suite à son abandon du chantier, ils lui sont directement imputables. S’y ajoutent les travaux de réfection d’une partie de la couverture qui sont la conséquence des coulures de calcite où la responsabilité de la SA Dos Santos est engagée, pour un montant de 6.042,38 €, portant à 12.490,05 € HT le montant des travaux dont elle doit globalement réparation, sa responsabilité étant partagée avec les sociétés de maîtrise d’oeuvre pour les travaux de couverture, à raison de 1/3 pour chacun des professionnels.

Le syndicat des copropriétaires demande la confirmation des dispositions sur les frais annexes qui ne sont pas discutées par les parties et seront confirmées quant au quantum des garanties de la SCCV Domaine de Roër, sauf à condamner l’E.U.R.L. Atelier AD D in solidum avec les sociétés I2C et Q Assurances à garantir cette condamnation pour la part retenue dans le jugement déféré.

Sur les demandes de Monsieur et Madame X et la SCCV Domaine du Roër :

Les époux X ont acquis le 29 janvier 1999, au prix de 980.000 Francs soit 149.400 €, un appartement et une place de parking, dans le bâtiment 4 de la résidence. Ils ont pris possession de cet appartement le 1^er juillet 1999 mais la fiche de livraison n’a été établie que le 27 août 1999 et paraphée par Monsieur X le 7 septembre 1999 (la date alléguée du 7 octobre 1999 n’est assortie d’aucun justificatif). Une liste de réserves était annexée à cette fiche de livraison mentionnant l’acceptation du maître d’oeuvre et son engagement à faire effectuer les réparations.

En application de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire est tenu de la garantie des vices de construction apparents, quelle que soit leur importance, jusqu’à la réception des travaux, ou jusqu’à l’expiration d’un délai de 1 mois après la prise de possession de l’acquéreur. Le vendeur d’un immeuble à construire conserve en effet les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception, point de départ de la garantie prévue par les articles 1792 et suivants du code civil.

En application de l’article 1648 alinéa 2 du code civil, l’action résultant des vices de construction doit être introduite à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents, c’est à dire à compter de la date de réception des travaux ou de la prise de possession des ouvrages, cette action pouvant concerner des vices même dénoncés postérieurement à l’écoulement du délai de 1 mois après la prise de possession. Le vendeur n’est pas fondé à invoquer la forclusion annale prévue dans cet article, dès lors que les désordres ont fait l’objet de réserves dans le procès-verbal de livraison et que dans le même acte, il s’est engagé à les réparer.

Les époux X ont assigné la SCCV Domaine du Roër en référé le 13 juillet 2000, et non le 13 juillet 2001 comme le soutient la SCCV Domaine du Roër au paragraphe 2 de la page 19 de ses conclusions, étant observé que la date du13 juillet 2000 est bien mentionnée au paragraphe 7 de ces mêmes conclusions et la première ordonnance désignant Monsieur E date du 19 octobre 2000.

Monsieur E a de fait examiné les désordres allégués par les époux X comme affectant leurs parties privatives ou la jouissance de leurs parties privatives, sur la base des deux ordonnances, en dates du 19 octobre 2000 et du 27 décembre 2001.

La première ordonnance concerne les désordres portés en observations dans la 'fiche de réception’ et les fiches annexées, datées et signées du 7 septembre 1999. Il s’agit d’un mauvais fonctionnement du volet roulant du séjour et d’une différence de couleur d’enduit sur le linteau de la baie, ainsi qu’une bavette en aluminium laqué à changer sur la fenêtre pignon Ouest, outre des fissures qui sont repérées, sur l’enduit extérieur dans l’angle sud-ouest du balcon, à l’extérieur de la cage d’escalier ainsi que sur l’allège d’une fenêtre au rez-de-chaussée du pignon Est, cette dernière fissure affectant une partie commune. Il est également repéré une absence de mise en oeuvre du revêtement céramique sur les marches, paliers et contremarches, y compris les plinthes de l’escalier extérieur, ainsi que des réserves sur des taches affectant le balcon en pignon Ouest. La SCCV Domaine du Roër s’est engagée à les réparer. Elle ne peut désormais les contester.

La seconde ordonnance se rapporte à des infiltrations d’eau en divers endroits de l’appartement, et notamment entre dormant et ouvrant de la porte d’entrée par ailleurs affectée d’un écaillement de la peinture et d’une malfaçon dans le montage de la serrure trois points, une absence de porte au local commun sous escalier, des bloc-portes intérieurs non conformes au CCTP, des fissures horizontales de l’enduit sur le dessus du muret constituant le garde-corps, des ardoises mal posées en arêtier, des descentes d’E.P. non conformes au CCTP, une absence d’habillage de pierre en pied de façade Ouest. Ces désordres sont apparus et ont été signalés par courriers adressés à la SCCV Domaine du Roër au cours du premier semestre 2001, affectant les travaux de divers lots de la construction dont la réception est intervenue fin septembre 2001, date la plus tardive faisant courir le délai prévu par l’article 1642-1 du code civil et non expiré au jour de l’assignation qui a été délivrée le 23 novembre 2001 pour l’extension des opérations d’expertise de Monsieur E.

Pour ces motifs et ceux non contraires du jugement déféré il sera confirmé en ce qu’il a déclaré Monsieur et Madame X recevables en leur action relative aux désordres dénoncés à l’occasion des procédures ayant valu désignation de Monsieur E, dans le litige les opposant à titre personnel à la SCCV Domaine du Roër.

Les époux X revendiquent la réparation des désordres affectant leurs parties privatives mais également les parties communes en ce que ces derniers leur occasionneraient un préjudice personnel.

La réparation des désordres affectant les parties communes relève effectivement de l’action du syndicat de la copropriété, tandis que les époux X ne sont recevables qu’à invoquer un préjudice personnel distinct, résultant de ces désordres, dans leur retentissement sur leurs parties privatives ou sur la jouissance de leur parties privatives.

L’analyse du jugement déféré est confirmée sur ce point par la cour de même que l’appréciation des différents désordres allégués, au vu des constatations et indications techniques de l’expert, ainsi que l’évaluation des travaux réparatoires.

Ont été ainsi écartées à juste titre les réclamations d’indemnisation des travaux de réparation des fissures affectant les murs et enduits extérieurs, l’escalier extérieur, les ardoises, la descente d’eaux pluviales et le parement de pierre, pour retenir un montant de réparations de 3.922 € s’agissant des réparations du linteau dans le séjour, de la bavette de seuil de la fenêtre pignon ouest, du garde-corps pignon ouest, de la porte d’entrée, des reprises de joint et d’étanchéité dans la cuisine et la salle d’eau, des fissures de l’enduit sur le dessus du muret et du garde-corps. La SCCV Domaine du Roër évoque un sinistre de dégâts des eaux qui aurait permis l’indemnisation des désordres d’infiltrations dans la cuisine et la salle d’eau. Mais elle ne fournit aucun élément corroborant ses allégations pour échapper au paiement de ces réparations justement retenues à son encontre et s’élevant 4.459,2 € après indexation sur l’indice BT01.

Il a été relevé à bon droit une défaillance dans la surveillance des travaux, imputable à la société I2C et son assureur qui ne contestent pas de ce chef leur condamnation in solidum avec la SCCV Domaine du Roër.

La société Dos Santos conclut à la confirmation sur le montant global du préjudice et sur la part de 2.920,70 € qui lui est imputable à raison des fautes d’exécution. Elle admet sa garantie due à la SCCV Domaine du Roër mais conteste sa condamnation in solidum avec cette société.

Les époux X revendiquent à juste titre la condamnation in solidum, avec la SCCV Domaine du Roër, de la société Dos Santos et des sociétés I2C et Q Assurances qui ont contribué aux désordres et à leur préjudice, par leurs fautes dans l’exécution des contrats qui les lient à la SCCV Domaine du Roër. Cette dernière demande aussi à juste titre la garantie in solidum de ces constructeurs, qui a été justement limitée à 65,5 % pour la société Dos Santos, à proportion des travaux litigieux qui lui sont imputables. La demande en garantie de cette dernière a été justement accueillie à raison de 50 % à charge de la société I2C, sur la base d’une contribution égale entre ces constructeurs dans la survenance des dommages et la société Q garantissant son assuré, ces intimés demandant la confirmation du jugement déféré sur le partage des responsabilités et les recours entre co-obligés

La responsabilité de l’E.U.R.L. Ateliers AD D n’est pas établie dans la survenance de ces désordres relevant de la maîtrise d’oeuvre d’exécution.

Le jugement doit être finalement confirmé en ses dispositions concernant les réparations des désordres affectant les parties privatives des époux X.

La SCCV Domaine du Roër réclame aux époux X le paiement d’un solde du prix de la construction pour 7.317,07 €, dont à déduire un solde négatif de 1.334,46 Frs HT ou 1.609,36 Frs TTC soit 245,32 € TTC, au titre d’une facture de travaux supplémentaires, en date du 30 juin 1999, laissant à devoir la somme de 7.071,68 €.

Cette facture fait apparaître une plus value de 2.540,67 Frs HT pour travaux d’électricité et de menuiserie, dont à déduire une moins value de 3.875,13 Frs HT pour des travaux de plomberie, de revêtement mural, de menuiserie et d’électricité. Il n’est fourni aucun justificatif des travaux modificatifs demandés par les époux X conformément aux stipulations du contrat, de même qu’il n’est pas justifié des facturations de ces travaux. L’expert a déterminé les moins values correspondant à des travaux facturés mais non livrés, relatifs à la plomberie, au revêtement mural, à la menuiserie et à l’électricité, pour un montant de 712,46 €. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné la SCCV Domaine du Roër à payer cette somme aux époux N, avec la garantie des sociétés I2C et Q Assurances pour n’avoir pas rempli la mission de vérification de la réalisation des travaux facturés.

Les travaux de la société Dos Santos ne sont pas concernés par ce chef de demande. Il n’est pas justifié du montant réclamé de 7.317,07 € pour le solde des travaux. Et la cour ne dispose d’aucun élément accréditant les allégations de la SCCV Domaine du Roër quant à la déclaration d’un sinistre dégâts des eaux dont devraient rendre compte les époux X. Il ne sera pas donné suite à ces chefs de demande.

Sur les demandes de Monsieur Y et la SCCV Domaine du Roër :

Monsieur Y a acquis de la SCCV Domaine du Roër dans le bâtiment 4, une maison d’habitation, désignée 4C, lot n° 37 et le droit de jouissance exclusive du jardin attenant, désigné P, lot n° 38, au prix principal de 1.500.000 Francs soit 228.858,53 €.

Il revendique le paiement des pénalités de retard stipulées dans l’acte de vente signé le 22 août 1998, prévoyant une livraison pour le quatrième trimestre 1998, soit au plus tard le 31 décembre 1998. La livraison étant établie au 30 juin 1999, le retard de 181 jours a été justement retenu dans la décision déférée, en appliquant l’indemnité conventionnelle fixée à 38,11 € par jour. Le montant recalculé des pénalités s’élève à 6.897,91 €.

La SCCV évoque un redressement judiciaire d’entreprise et un abandon de chantier, outre la durée des travaux supplémentaires, pour s’opposer à cette demande. Mais elle ne fournit aucun justificatif de ces allégations ni d’une autre cause légitime de suspension du délai de livraison prévue au contrat, et encore moins du délai qu’il conviendrait de prendre en compte.

La SCCV Domaine du Roër prétend par ailleurs au paiement de plus values et moins values dont elle a établi une facture datée du jour de la livraison, concernant des travaux de gros-oeuvre, menuiserie, plomberie-sanitaire, chauffage-électricité et revêtement de sol, pour un total 11.594,21 € HT, dont à déduire 321,93 € HT de moins values, soit un solde de 13.594,36 € TTC. Monsieur Y conteste avoir reçu cette facture, qui n’est assortie d’aucun justificatif quant à la demande de travaux supplémentaires qui aurait été faite par l’acquéreur et quant à l’avenant qui aurait été passé conformément aux termes du contrat (page 21), en précisant notamment la nature et le montant de ces travaux dont la réalité est contestée pour certains, tandis que d’autres faisaient nécessairement partie du contrat comme l’a souligné l’expert et le justifie Monsieur Y. La lettre qu’il a adressée le 18 janvier 1998 et présentée comme déterminante par de la SCCV Domaine du Roër, ne fait nullement référence aux travaux supplémentaires dont elle réclame le paiement, s’agissant uniquement de considérations d’ordre général sur l’aménagement de la cuisine.

La SCCV Domaine du Roër a obtenu par ordonnance de référé du 3 septembre 2002, la condamnation de Monsieur Y à lui payer la somme provisionnelle de 6.000 € à valoir sur le paiement des travaux supplémentaires allégués. Elle indique en avoir poursuivi le recouvrement et elle évoque à cette occasion la restitution du dépôt de garantie de 11.433,68 € qu’elle rajoute à sa demande au titre des travaux supplémentaires pour un montant global de 19.028,24 €, en page 16 de ses conclusions, tout en formulant page 17 une demande de dommages-intérêts s’élevant à 10 % du montant des sommes restant dues soit une somme de1.902 € qui n’est pas reprise au dispositif en page 47.

A l’instar de la première instance, ces dernières demandes ne sont assorties d’aucune preuve. Cependant Monsieur Y admet la restitution du dépôt de garantie au mois de juin 2008, faisant partie du prix de vente qu’il doit à la SCCV Domaine du Roër, pour un montant de 11.433,68 €.

Pour ces motifs et ceux non contraires du jugement déféré, il sera confirmé en ce qu’il a retenu qu’aucune somme supplémentaire n’est due par Monsieur Y au titre de travaux supplémentaires, celui-ci réclamant à juste titre le remboursement de la somme de 6.000 € indûment perçue en exécution de l’ordonnance susmentionnée et cette somme portant intérêts à compter de la signification du présent arrêt. Le jugement déféré sera rectifié sur le montant recalculé des pénalités soit 6.897,91 €, cette somme portant intérêts à compter du jugement déféré à titre de dommages-intérêts complémentaires.

Les sociétés I2C et Q Assurances ne remettent pas en cause ce chef du jugement les ayant condamnées à garantir la SCCV Domaine du Roër, pour manquement à l’obligation de surveillance et de direction du chantier.

Il sera ajouté la condamnation des époux Y à payer la somme de 11.433,68 € à la SCCV pour solde des comptes entre les parties, cette somme portant intérêts à compter du présent arrêt.

Sur les demandes de la SCCV Domaine du Roër et la société Dos Santos :

Monsieur E a été désigné pour vérifier la qualité des travaux réalisés par l’entreprise Dos Santos dans le cadre du contentieux de paiement concernant le lot gros-oeuvre-maçonnerie dont la SCCV Domaine du Roër a excipé de malfaçons et d’absence d’ouvrage, tandis que l’entrepreneur revendique des travaux supplémentaires.

Monsieur E a noté que l’entreprise Dos Santos a réalisé les fondations, les soubassements, les dallages sur terre plein, les canalisations sous l’emprise des bâtiments, les réservations pour les pénétrations diverses avec pose de fourreaux, les planchers, les élévations en béton armé, les escaliers collectifs, les ouvrages dits de maçonnerie, l’étanchéité sur l’extérieur des parois enterrées, les grilles de ventilation, les chapes hydrofugées, l’isolation thermique extérieure en sous-face des plafonds des volumes chauffés, l’habillage des façades en maçonnerie de pierres et les travaux de ravalement. Il a examiné les désordres allégués par la SCCV Domaine du Roër sur la base des procès-verbaux établis par le maître de l’ouvrage, le 11 juillet 2000 et le 5 décembre 2000. Il a décrit les malfaçons et les réparations nécessaires, en estimant qu’à ces dates la réception des travaux de la société Dos Santos pouvait être prononcée, celle-ci ayant été convoquée mais ne s’étant pas présentée et n’ayant de ce fait pas eu connaissance des réserves listées de manière quasi identique par le maître de l’ouvrage et le maître d’oeuvre, étant observé que ce dernier lui a cependant adressé les procès-verbaux aux fins de régularisation.

Monsieur E a proposé un apurement des comptes entre les parties, sur la base d’un marché global sur devis de 5.223.000 Francs HT, outre des travaux supplémentaires réclamés pour 992.065,10 Francs HT, soit un montant de travaux réclamés de 6.215.065,10 Francs HT, dont à déduire des règlements admis pour 5.574.261,79 Francs, soit un solde dû de 640.803,31 Francs ou 97.689,83 € HT. En chiffrant à 305.508,50 Francs HT le montant des travaux non visés par le maître d’oeuvre, mais prenant en compte le local poubelles terminé, Monsieur E aboutit à un solde restant dû de 349.139,91 Francs soit 53.226,04 € HT.

Monsieur F a pris en compte un récapitulatif daté du 10 juillet 2000, partant d’un marché de base de 5.223.000 Francs HT, passant à 5.924.476,59 Francs HT avec les travaux supplémentaires, pour un total TTC de 7.144.041,68 Francs, dont sont déduits des règlements de 6.666.817,10 Francs, soit un solde dû de 440.842,26 Francs ou 67.205,97 €, tenant compte d’une somme de 36.382,32 Francs restant à facturer. Après une analyse des certificats de paiement présentés par I2C au maître de l’ouvrage, Monsieur F a récapitulé un montant TTC facturé de 1.080.182,87 €, accepté par I2C pour 1.076.312,76 € et réglé pour 1.016.349,71 €, soit un solde dû de 63.832,16 € ou 59.963,05 €.

La SCCV Domaine de Roër prétend s’en tenir aux règlements effectués à la SA Dos Santos, d’un montant non précisé, en référence à un montant total de facturation de 5.989.556 Francs HT visé favorablement par le maître d’oeuvre et en l’absence de contestation par la société Dos Santos de ses situations de travaux vérifiées par le maître d’oeuvre, préférant quitter le chantier en l’état de ses travaux affectés de malfaçons.

La société I2C ne fournit aucune indication venant clarifier la situation des travaux et des comptes de la société Dos Santos dont il convient de considérer que la SCCV Domaine du Roër prend pour référence une base de facturation supérieure à celle retenue par Monsieur F pour aboutir à un solde de 63.832,16 € restant dû à la société Dos Santos, alors que cette dernière réclame un montant moindre de 63.658,30 €, auquel le jugement déféré a fait droit à juste titre, en observant que la SCCV Domaine du Roër ne prouve pas s’en être acquitté. S’agissant d’une dette en paiement de travaux exécutés par la société Dos Santos en 1998, il n’y a pas lieu d’en indexer le montant sur l’indice BT01 mais d’assortir cette condamnation des intérêts au taux légal à compter de sa réclamation par assignation du 5 mars 2001.

Ces décomptes confortent la position de la SA Dos Santos qui déclare avoir cessé ses travaux et quitté le chantier parce qu’elle n’était pas réglée de ses prestations. Cet abandon n’est de ce fait pas fautif, mais en se dégageant de ses obligations la société Dos Santos s’est rendue disponible pour d’autres chantiers. Elle n’établit ni l’absence d’activité consécutive au chantier litigieux, ni la moindre rentabilité de chantiers de substitution. A défaut d’élément venant caractériser et permettant de quantifier le préjudice, sa demande de dommages-intérêts complémentaire est rejetée par la cour, réformant sur ce point le jugement déféré.

Sur les rapports entre la SCCV Domaine du Roër et la société I2C :

Un marché d’études a été passé le 5 juillet 1995, entre le maître de l’ouvrage, la SCCV Domaine du Roër et un groupement de maîtrise d’oeuvre composé par l’E.U.R.L. Atelier AD D et la société I2C.

Ce marché stipule un forfaitaire provisoire de rémunération de la maîtrise d’oeuvre pour 1.304.100 Francs HT (198.808,76 €), en appliquant un taux de 10,35 % sur la base d’un montant conventionnel de travaux fixé à 12.600.000 Francs HT (1.920.857,60 €), 'compte tenu de l’imprécision du programme à la date d’établissement du présent contrat'. Ce document précise la répartition de cette rémunération selon les différents éléments de la mission, en précisant que le forfait définitif de la rémunération sera calculé sur la base des dispositions de l’article 5.2 du CCAP et fera l’objet d’un avenant au présent contrat.

Une convention de co-traitance a été signée le 3 février 1998, entre l’E.U.R.L. Atelier AD D et la SA I2C, répartissant le montant inchangé des honoraires entre les différents éléments de missions et fixant les parts respectives de rémunération des deux sociétés de maîtrise d’oeuvre dans chacun des éléments de missions, en détaillant également leurs participations respectives aux différentes tâches où elles s’attribuent désormais une intervention au titre de la conception d’une part et de l’exécution d’autre part.

La société I2C a réclamé le paiement du solde de ses honoraires pour un montant de 35.463,50 € qui lui a été accordé et que conteste la SCCV Domaine du Roër, en réclamant paiement d’une somme de 576.219,51 € au titre d’un dépassement de budget.

Les postes principaux d’intervention de la société I2C ont été détaillés et analysés par le premier juge. Et la cour ne peut que constater, comme lui, l’absence de preuve quant à la réalité du dépassement de budget, entre une somme finale alléguée de 16.000.000 Francs contre les 12.000.000 Francs initialement prévus, sans pouvoir non plus en vérifier l’imputabilité à la société I2C.

Cependant, cette absence de preuve provient de l’absence des documents réclamés par l’expert à la société I2C, chargée plus particulièrement du suivi de l’exécution des travaux au plan de leur avancement et des états mensuels de décompte, devant nécessairement donner lieu à des récapitulatifs et un décompte général en fin de chantier.

Les manquements à la direction du chantier ne sont pas formellement établis, ni les circonstances de son absence pour la rédaction des procès-verbal de réception signés uniquement du maître de l’ouvrage, dont la société I2C a cependant assuré la diffusion ultérieure.

Au-delà des étonnements et des mises en cause respectives des parties, il reste que le manque de fiabilité des décomptes alimente les contentieux de paiement auxquels la société I2C a contribué par un manque de rigueur dans le suivi financier des travaux, sur lequel aucune mise en garde n’a été adressée au maître de l’ouvrage dont les initiatives sont désormais contestées mais ont été avalisées par des régularisations inconditionnelles de la société I2C.

Le mission de gestion financière est prévue au poste G3 du contrat de co-traitance de maîtrise d’oeuvre, à la charge de la société I2C et représentant 27 % du poste G – Direction de l’exécution (DET), lui-même représentant 27 % du contrat global de maîtrise d’oeuvre. Cette mission comprend l’établissement des états mensuels de décompte, la vérification du projet de décompte final, l’établissement du décompte général, la préparation et mise au point des avenants, l’examen des mémoires en réclamation et assistance au maître de l’ouvrage dans le règlement des litiges éventuels.

Sans justifier une réduction des honoraires, les défaillances de la société I2C dans l’exercice de cette mission ont porté préjudice à la SCCV Domaine du Roër dans la gestion de l’enveloppe financière du projet et dans l’exercice de ses droits. La société I2C sera condamnée à lui payer la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts.

Sur les dommages-intérêts :

La SCCV Domaine du Roër formule en dernière page de ses conclusions une demande de dommages-intérêts à l’encontre des sociétés Atelier AD D, I2C, Dos Santos et Q Assurances, pour un montant de 5.000 €.

Cette demande n’est explicitée ni dans son fondement, ni dans son montant. Elle sera rejetée.

Sur la garantie des sociétés AGF IART et Mutuelles du Mans Assurances :

La société AGF IART a été assignée en qualité d’assureur décennal du sous-traitant de la SA Dos Santos qui ne fournit aucun élément sur ce contrat et sur les tâches effectivement imparties à Monsieur AB AG sur le chantier litigieux. Le caractère décennal du désordre n’étant pas retenu, sa mise hors de cause est confirmée.

La société I2C forme une demande à son encontre dans le dispositif de ses conclusions, en tant qu’assureur décennal de la société Dos Santos. Cette demande ne peut qu’être rejetée.

Les société I2C et Q Assurances ont assigné la société M M A, pour la voir condamner in solidum avec la SA Dos Santos, assuré au titre de sa responsabilité décennale. Le caractère décennal du désordre n’étant pas retenu, cette demande ne peut prospérer.

Sur les frais et dépens :

Les sociétés qui succombent seront condamnées aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais de référé et d’expertise, ainsi qu’à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— la somme de 10.000 € au syndicat de copropriété de l’immeuble Domaine du Roër,

— la somme de 3.000 € à Monsieur Y, ainsi qu’aux époux X.

Dans leurs rapports, elles supporteront la charge définitive de ces condamnations à raison de 50 % pour la SCCV Domaine du Roër, 20 % pour chacune des sociétés de maîtrise d’oeuvre et 10 % pour la Société Dos Santos.

***

Par ces motifs :

LA COUR :

Prononce la jonction des procédures enrôlées sous les N° RG 08/7520 et N° RG 06/7520 ;

Réforme et ajoute au jugement déféré en ses dispositions soumises à la cour, sur les responsabilités et les réparations des divers désordres et non conformités, sur les demandes en paiement concernant Monsieur Y et la société Dos Santos et sur les dommages-intérêts ;

Et reprenant l’ensemble du dispositif pour plus de clarté

— Condamne la SCCV Domaine du Roër à payer au syndicat de la copropriété de l’immeuble Domaine du Roër la somme de 257.492,27 € HT, au titre des non conformités, à valeur du 25 mars 2005, devant être actualisée par indexation sur l’indice BT01 à compter de cette date jusqu’au jour du présent arrêt, et augmentée du taux de TVA applicable ;

— Condamne la SCCV Domaine du Roër à payer au syndicat de la copropriété de l’immeuble Domaine Du Roër la somme de 137.051,26 €, au titre des moins values ;

— Condamne la SCCV Domaine du Roër, in solidum avec la SAS Atelier AD D, la société Dos Santos, la société I2C et son assureur la compagnie Q – dans la limite de sa garantie, à payer au syndicat de la copropriété de l’immeuble Domaine du Roër la somme de 239.581,76 € au titre des coulures, à valeur du 25 mars 2005, devant être actualisée par indexation sur l’indice BT01 à compter de cette date jusqu’au jour du présent arrêt, et augmentée du taux de TVA applicable ;

— Condamne in solidum, la SAS Atelier AD D, la société Dos Santos, la société I2C et son assureur la compagnie Q – dans la limite de sa garantie, à garantir la SCCV Domaine du Roër de cette condamnation au titre des coulures ;

— Dit que dans leurs rapports ces entreprises supportent une part égale de responsabilité à hauteur de 1/3 ;

— Accorde recours et garantie au solvens contre ses coobligés dans les limites de ce partage ;

— Condamne la SCCV Domaine du Roër à payer au syndicat de copropriété de l’immeuble Domaine du Roër la somme de 26.155,38 € € HT, au titre des désordres à valeur du 25 mars 2005, devant être actualisée par indexation sur l’indice BT01 à compter de cette date jusqu’au jour du présent arrêt, et augmentée du taux de TVA applicable ;

— Condamne la SAS Atelier AD D, la société I2C et son assureur Q- dans la limite de sa garantie – in solidum avec la SCCV Domaine du Roër vis à vis du syndicat de copropriété de l’immeuble Domaine du Roër à hauteur de 8.173,85 € HT au titre des désordres, à valeur du 25 mars 2005, devant être actualisée par indexation sur l’indice BT01 à compter de cette date jusqu’au jour du présent arrêt, et augmentée du taux de TVA applicable ;

— Condamne la société Dos Santos in solidum avec la SCCV Domaine du Roër vis à vis du syndicat de copropriété de l’immeuble Domaine du Roër, dans la limite de 12.490,05 € HT, au titre des désordres, à valeur du 25 mars 2005, devant être actualisée par indexation sur l’indice BT01 à compter de cette date jusqu’au jour du présent arrêt, et augmentée du taux de TVA applicable ;

— Condamne la SAS Atelier AD D et la société I2C à garantir la SCCV Domaine du Roër de cette condamnation à hauteur de 8.173,85 € HT au titre des désordres, à valeur du 25 mars 2005, devant être actualisée par indexation sur l’indice BT01 à compter de cette date jusqu’au jour du présent arrêt, et augmentée du taux de TVA applicable;

— Condamne la société Dos Santos à garantir la SCCV Domaine du Roër à hauteur de 12.490,05 € HT, à valeur du 25 mars 2005, devant être actualisée par indexation sur l’indice BT01 à compter de cette date jusqu’au jour du présent arrêt, et augmentée du taux de TVA applicable, au titre des désordres ;

— Dit que dans leurs rapports, la SAS Atelier AD D et la société I2C, avec son assureur Q – dans la limite de sa garantie, supportent pour moitié la responsabilité de ces désordres ;

— Dit que dans leurs rapports, la SAS Atelier AD D, la société I2C et son assureur Q – dans la limite de sa garantie, ainsi que la société Dos Santos, supportent pour 1/3 la responsabilité des désordres de couverture, à hauteur de 6.042,38 €, à valeur du 25 mars 2005, actualisée par indexation et augmentée de la TVA applicable;

— Accorde recours et garantie au solvens contre ses obligés dans les limites de ce partage des responsabilités ;

— Condamne la SCCV Domaine du Roër à payer au syndicat de copropriété Domaine du Roër la somme de 99.190,97 € au titre des frais annexes ;

— Condamne in solidum la SAS Atelier AD D, avec la société I2C et son assureur la compagnie Q – dans la limite de sa garantie- à garantir la SCCV Domaine du Roër de la condamnation au titre des frais annexes à hauteur de 5 % ;

— Condamne la société Dos Santos à garantir la SCCV Domaine du Roër de cette condamnation au titre des frais annexes à hauteur de 1 % ;

— Condamne la SCCV Domaine du Roër à payer à Monsieur T Y la somme de 6.897,91 €, avec intérêts au taux légal à compter du jugement déféré ;

— Condamne la société I2C et son assureur la compagnie Q – dans la limite de sa garantie- à garantir la SCCV Domaine du Roër de cette condamnation au profit de Monsieur Y ;

— Condamne la SCCV Domaine du Roër à payer à Monsieur T Y la somme de 6.000 €, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt ;

— Condamne Monsieur T Y à payer à la SCCV Domaine du Roër la somme de 11.433,68 €, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

— Dit que les époux AJ-AK X n’ont qualité et ne sont recevables que pour les seuls désordres affectant leurs parties privatives ;

— Condamne la SCCV Domaine du Roër à payer aux époux AJ-AK X la somme de 4.459,20 € au titre des désordres ;

— Dit que la société I2C et son assureur la compagnie Q – dans la limite de sa garantie – seront tenus in solidum avec la SCCV Domaine du Roër au paiement de cette somme de 4.459,20 € ;

— Dit que la société Dos Santos sera tenue in solidum pour cette condamnation avec la SCCV Domaine du Roër à hauteur de 2.920,78 €;

— Condamne la société I2C et son assureur la compagnie Q – dans la limite de sa garantie- à garantir la SCCV Domaine du Roër de cette condamnation au paiement de la somme de 4.459,20 € ;

— Condamne la société Dos Santos à garantir la SCCV Domaine du Roër de cette condamnation à hauteur de 2.920,78 € ;

— Condamne la société I2C et son assureur la compagnie Q – dans la limite de sa garantie – à garantir la société Dos Santos de cette condamnation à hauteur de 1.460,39 € ;

— Condamne la SCCV Domaine du Roër à payer aux époux AJ-AK X la somme de 712,46 €, au titre des moins values ;

— Condamne la société I2C et son assureur la compagnie Q – dans la limite de sa garantie- à garantir la SCCV Domaine du Roër de cette condamnation au titre des moins values ;

— Déboute la SCCV Domaine du Roër de ses demandes à l’encontre des époux X ;

— Condamne la SCCV Domaine du Roër à payer à la société Dos Santos, la somme de 63.658,30 €, au titre du solde du marché, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2001 ;

— Déboute la société Dos Santos de sa demande de dommages-intérêts complémentaire ;

— Dit que les créances respectives de la SCCV Domaine du Roër et de la société Dos Santos se compenseront entre elles ;

— Condamne la SCCV Domaine du Roër à payer à la société I2C la somme de 35.463,50 €, majorée des intérêts au taux légal à compter du 6 avril 2006 ;

— Condamne la société I2C et son assureur la cie Q – dans la limite de sa garantie – à payer à la SCCV Domaine du Roër la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts ;

— Dit que les créances respectives de la SCCV Domaine du Roër et de la société I2C se compenseront entre elles ;

— Rejette les demandes formées à l’encontre de la société Assurances Générales de France et la SA M. M.A. Z (Mutuelles du Mans Assurances) ;

— Condamne la SCCV Domaine du Roër en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer :

— au syndicat de la copropriété de l’immeuble Domaine du Roër la somme de 10.000 €

— à Monsieur T Y la somme de 3.000 €

— aux époux AJ-AK X la somme de 2.500 €

— Condamne in solidum la SCCV Domaine du Roër, la SAS Atelier AD D, la société I2C, la compagnie d’assurances Q – dans la limite de sa garantie et la société Dos Santos aux dépens, y compris ceux exposés en référé et expertise, qui pourront être recouvrés dans les conditions des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit dans leurs rapports entre elles, la charge définitive des condamnations aux dépens et au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera conservée par la SCCV Domaine du Roër à hauteur de 50 %, la SAS Atelier AD D et la société I2C avec la société Q Assurances – dans la limite de sa garantie, chacune à hauteur de 20 % et la société Dos Santos à hauteur de 10 %.

Le Greffier, P/Le Président empêché,

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