4^e Chambre

ARRÊT N° 341

R.G : 12/03255

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2015

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Gilles ELLEOUET, Président,

Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Conseiller,

Madame Christine GROS, Conseiller,

GREFFIER :

Madame B C, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Mai 2015

devant Madame Christine GROS, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 17 Septembre 2015 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l’issue des débats : 10 septembre 2015 prorogée au 17 septembre 2015

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APPELANTE :

XXX

XXX

XXX

Représentée par la SCP BREBION CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Michel PEIGNARD, Plaidant, avocat au barreau de VANNES

INTIMÉE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA VILLA DES LYS Agissant poursuites et diligences de son syndic, la SARL AGENCE QUIBERONNAISE, ayant son siège 8, place de la Duchesse Y, XXX, en la personne de sa gérante Madame Z A, domiciliée en cette qualité audit siège

XXX

XXX

XXX

Représentée par la SCP COLLEU/LE COULS-BOUVET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par la SCP KALIFA – LOMBARD – LECARPENTIER, Plaidant, avocat au barreau de X

La SCI OCEANIS a pédé à la construction et la vente d’un ensemble immobilier divisé en 38 lots privatifs dénommé LA VILLA DES LYS à QUIBERON.

Les lots ont été vendus par contrats de vente en l’état futur d’achèvement et un syndicat des copropriétaires a été constitués.

La réception des parties communes et privatives était effectuée le 16 juin 2006, et la livraison des parties communes était effectuée le 13 octobre 2006, en présence de représentants du conseil syndical, du syndic de copropriété, et du gérant de la SCI OCEANIS .

Le procès verbal de livraison,(intitulé réception de chantier des parties communes) comporte des réserves à l’égard de certains constructeurs et des propositions du promoteurs à plusieurs constructeurs pour différentes finitions des parties communes. Il précise aussi que des modifications mineures ont été apportées par rapport au permis de construire initial et que les membres du conseil syndical les acceptent et autorisent le promoteur à faire une demande de permis de construire modificative.

Le 24 novembre 2008, le syndicat des copropriétaires a allégué que des désordres et malfaçons subsistaient et saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 26 décembre 2008 a désigné Monsieur D E en qualité d’expert.

Après dépôt du rapport d’expertise, le syndicat des copropriétaires, par acte du 4 novembre 2010, a saisi le tribunal de grande instance de X et a demandé la condamnation de la SCI OCEANIS sur le fondement des articles 1147 et 1792 du Code civil.

Par jugement du 7 mars 2012, assorti de l’exécution provisoire le tribunal a :

— condamné la SCI OCEANIS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA VILLA DES LYS, la somme de 16 228,01 € TTC au titre des travaux réalisés par le syndicat ;

— condamné la SCI OCEANIS à faire exécuter dans le délai de trois mois à compter de la notification du jugement, et passé ce délai sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant deux mois, délai à l’issue duquel il sera de nouveau statué, les travaux suivants dans l’immeuble « LA VILLA DES LYS » :

*remédier aux malfaçons à l’origine des auréoles d’humidité apparues sur le mur à l’entrée du parking (infiltrations provoquées par un défaut dans une descente EP et de l’étanchéité) ;

*procéder au remplacement des joints isophoniques des portes palières des appartements et en cas d’insuffisance remplacer l’ensemble des portes ;

*rechercher la cause du défaut d’évacuation de la colonne des eaux usées et y remédier ;

— condamné la SCI OCEANIS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LA VILLA DES LYS une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts et une indemnité de 3 500 € au titre de ses frais d’instance ;

— rejeté les autres demandes ;

— condamné la SCI OCEANIS aux dépens dont les frais de l’expertise judiciaire.

La SCI OCEANIS a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 10 mai 2012.

Vu les conclusions du 9 novembre 2012 de la SCI OCEANIS qui demande à la cour de :

— lui donner acte de ce qu’elle accepte le jugement en ce qui concerne les solutions préconisées pour les désordres n° 2,10, 13 et 14 ainsi que pour ce qui concerne le problème de la gouttière sur le toit du garage ;

— constater que le délai pour mettre en avant une quelconque non-conformité par rapport aux plans initiaux et désormais passé,toute action, tant du syndicat que des copropriétaires étant prescrite ;

— réformer le jugement en ce qui concerne les solutions préconisées pour les désordres n° 1, 4,12 et 6,8 et 9.

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de remboursement des désordres 1,4 et 12 et de l’escalier ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes relatives au désordres n°6 ;

— dire que le syndicat des copropriétaires ne peut intervenir aux lieux et places des copropriétaires concernant les portes palières des appartements privatifs ;

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il l’a condamnée à effectuer des travaux sous astreinte alors que le syndicat a interdit à la société CMBS d’effectuer ces travaux ;

— en tant que de besoin, condamner le syndicat sous astreinte de 200 € par jour de retard passé trois mois après le prononcé de l’arrêt et ce pendant deux mois, à donner son autorisation pour faire effectuer lesdits travaux ;

— débouter le syndicat de ses demandes concernant le désordre n°9 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui restituer l’ensemble des sommes qu’elle sera amenée à versée dans le cadre de l’exécution provisoire, tant au titre des paiement qu’au titre des travaux qu’elle devra réaliser ;

— débouter le syndicat des copropriétaires tant de sa demande de liquidation de l’astreinte que de sa demande d’établissement d’une nouvelle astreinte faute de condamnation qui en serait le support ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui régler la somme de 10 000 € de dommages et intérêts et 5 000 € au titre des frais irrépétibles ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel, de procédure de référé et d’expertise judiciaire avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

La société SCI OCEANIS soutient que :

*elle n’a commis aucune faute de conception à l’origine des désordres n° 1,4 et 12 ;

*elle a remis aux copropriétaires les travaux contractuellement prévus ;

*elle n’a commis aucune faute de conception en prévoyant un escalier, dont l’utilisation n’est que secondaire, ouvert à l’air extérieur ;

*le remboursement des travaux de l’escalier réalisés par le syndicat constitueraient un enrichissement sans cause ;

*le désordre n° 6, est un désordre purement esthétique qui ne relève pas de la garantie décennale et pour laquelle aucune réparation ne peut être accordée ;

*elle a toujours été d’accord pour effectuer les travaux des portes palières des appartements ;

*le désordre n° 9, n’est pas un désordre relevant la garantie de parfait achèvement mais un problème d’entretien de l’immeuble ;

*le tribunal a renversé la charge de la preuve en faisant en sorte que ce soit la SCI OCEANIS qui ait à rechercher l’origine des dommages dont se prévaut le syndicat des copropriétaires ;

*la cour d’appel n’est pas compétente pour liquider l’astreinte ordonnée par le tribunal ;

Vu les conclusions du 14 septembre 2012 du syndicat des copropriétaires qui demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

— liquider l’astreinte provisoire prononcée par le tribunal au paiement d’une somme de 6 000 € (100 x 60 ), sauf à voir réduire au prorata cette somme si les travaux devaient être exécutés avant la fin du mois de septembre 2012, ainsi qu’il pourra en être justifié ;

— à défaut d’exécution, fixer une nouvelle astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir, et ce, pendant deux mois, délai à l’issue duquel il sera de nouveau statué ;

— condamner la SCI OCEANIS au paiement d’une indemnité de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI OCEANIS aux dépens de première instance et d’appel dont ceux de la procédure de référé et les frais d’expertise avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat de copropriétaires soutient que :

*les travaux sur la cage d’escalier ne sont qu’une mise en conformité de l’immeuble avec le projet initial , le permis modificatif accordé le 6 octobre 2006, après livraison des appartements n’a fait que régulariser une construction non conforme ;

*pour les désordres n° 1, 4 et 12, l’expert a relevé des non-conformités qui entraînent des infiltrations de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination.

*pour l’escalier, le revêtement aurait dû être antidérapant ;

*il s’en rapporte à justice sur le désordre n°2 et maintient qu’il subsiste un dysfonctionnement de la cellule de la porte du garage ;

*pour le désordre n° 6, le défaut d’étanchéité résulte du non-respect des règles du DTU ;

*pour le désordre n° 8, les portes sont affectées de déformations, et il ne peut se contenter du remplacement des joints des portes palières ;

*pour le désordre n° 9, il s’agit d’un désordre qui engage la responsabilité du promoteur puisque l’ouvrage n’est pas conforme à sa destination ;

*pour le désordres n°10, les fissures du parement en moellons engagent la responsabilité du vendeur sur le fondement de l’article 1147 du code civil ;

*pour les désordres n°13 et 14, le tassement du remblai contre le mur provient d’une malfaçon dans la mise en 'uvre et engage la responsabilité du promoteur vendeur sur le fondement de l’article 1792 du code civil, et subsidiairement sur le fondement de l’article 1147 de ce code ;

*il s’en rapporte à justice sur l’absence de descente d’eaux pluviales ;

*la responsabilité du promoteur vendeur est engagée pour la non-conformité avec le règlement de sécurité incendie de la porte de communication entre le palier du 1^er étage et la cage d’escalier à l’air libre.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la Cour se réfère expressément à la décision critiquée et aux dernières écritures des parties.

L’ordonnance de clôture était rendue le 5 mai 2015.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 1646-1 du code civil : « Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux mêmes tenus en application des article 1792,1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble (…) »

Sur les désordres n° 1, 4 et 12, présence d’eau récurrente dans la cabine d’ascenseur et ruissellements dans la cage d’escalier à l’air libre :

L’expert a constaté que l’immeuble comporte un escalier à l’air libre qui ne communique pas avec le sous-sol et qui dessert l’ensemble des appartements des premier, deuxième et troisième étages, à partir du hall d’entrée, situé en façade Nord. Par vent de Nord-Ouest, l’eau pénètre dans la cage d’escalier et s’écoule jusqu’au seuil de la porte d’ascenseur du hall d’entrée puis ensuite dans la gaine de l’ascenseur. Les revêtements des marches et des paliers ne sont pas antidérapants.

Monsieur D E a relevé d’autres infiltrations au droit de la traversée du mur de la canalisation EP en plafond du palier de l’ascenseur au niveau -1 et au plafond du sas entre l’ascenseur et le parking au niveau -1.

Ces désordres n’étaient pas apparents lors du procès verbal de réception du 16 juin 2006 et n’ont pas été signalés lors de la livraison du 13 octobre 2006.

L’absence de prévention de risque de glissade rend l’ouvrage impropre à sa destination, en raison du risque élevé de chutes de personnes.

L’expert a analysé que la réalisation de la cage d’escalier située à l’air libre résulte d’un choix architectural et technique mais que les matériaux de revêtement auraient dû être choisis pour limiter le risque de glissade et que ce désordre résulte d’un défaut de prescription et de conception ; qu’il en est de même pour le défaut d’ouvrage de récupération des eaux de ruissellement.

Le syndicat de copropriétaires, lors de l’assemblée générale des copropriétaires, a décidé de ne pas suivre les conclusions de l’expert judiciaire qui préconisait le remplacement des revêtements de sol et a fait réaliser des travaux de fermeture de la cage d’escalier pour un montant de 16 228 € TTC.

Il soutient en premier lieu, que le promoteur a engagé sa responsabilité du fait de la non conformité de l’escalier au permis existant lors de la vente des lots.

Il est prévu aux contrats de vente des lots que la prise de possession est matérialisée par le procès verbal de livraison et que toute contestation relative à la conformité des lots vendus avec les engagements pris par le vendeur devra être notifiée à ce dernier dans un délai d’un mois à compter de la prise de possession ; toute action judiciaire relative au même objet devra être introduite dans le délai d’un an.

Le procès verbal de livraison du 13 octobre 2006, ne fait pas état d’une non conformité de l’escalier, le syndicat ne justifie pas d’avoir présenté au promoteur vendeur une contestation dans le délai d’un mois à compter de cette date, et l’assignation en référé du 24 novembre 2008 est postérieure au délai d’une année à compter de la prise de possession.

Il s’ensuit que le syndicat est forclos à se prévaloir du manquement à l’obligation de délivrance conforme.

Le syndicat invoque également la responsabilité du promoteur sur le fondement de l’article 1792 du code civil et soutient que la fermeture de l’escalier était la seule solution pour remédier aux désordres.

Le préjudice du syndicat n’est pas que l’escalier soit exposé aux pluies par vent de Nord Ouest, mais tient aux risques de chutes et aux ruissellements à l’intérieur de l’immeuble.

L’expert a préconisé le remplacement des revêtements de sol et la réalisation d’un caniveau au rez de chaussée.

Le syndicat affirme sans le démontrer que l’escalier ouvert est un défaut de conception qui a pour conséquence que les travaux préconisés par l’expert, seraient insuffisants pour remédier aux désordres et que l’humidité ambiante continuerait d’affecter le fonctionnement de l’ascenseur.

A défaut pour le syndicat de démontrer que la fermeture de l’escalier est la seule solution de réparation, le jugement sera réformé en ce qu’il a alloué une indemnité égale au montant des travaux nécessaires pour isoler la cage d’escalier.

L’indemnisation du désordre sera allouée conformément aux préconisations de l’expert et aux devis produits au débats.

— réalisation d’un caniveau : devis SAR 1 488,61 € TTC

— réfection des sols: Les devis produits par la sociétés OCEANIS, pour un montant total de 3 238,85 € ne correspondent pas à la qualité des reprises que les copropriétaires peuvent attendre compte tenu du standing de leur immeuble. Il convient en conséquence de retenir le devis MTS produit par le syndicat pour un montant de 13 241,46 € TTC

Le jugement sera infirmé sur le montant des dommages et intérêts et la société OCEANIS sera condamnée à verser une indemnité de 14 730,07 € TTC.

Sur les désordre n°2, 10, 13 et 14, et l’absence de descente des eaux pluviales :

Le premier juge à rejeté ces chefs de demandes.

Le syndicat demande dans le dispositif de ses conclusions que le jugement soit confirmé en toutes ses dispositions. Dès lors, la cour, qui ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, ne peut que confirmer le jugement sur ces points, quels que soient les développements que fait le syndicat dans le corps de ses conclusions.

Sur le désordre n° 6, infiltration d’eau à l’entrée des garages en sous sol :

Monsieur D E a constaté des infiltrations au droit du murs d’échiffre délimitant le parvis constitué d’une toiture terrasse avec protection dure en béton désactivé, et la rampe constituée par un remblai compacté revêtu par un enrobé.

L’expert a attribué ce dommage à la pente relativement importante de la dalle du parvis, à une descente EP qui n’a pas été raccordée sur le collecteur EP, à l’absence de relevés d’étanchéité et de fractionnement de la protection dure au droit des relevés arasés au niveau du sol fini.

L’expert a analysé que ces infiltrations dans les parking n’affectaient ni la solidité de l’ouvrage, ni sa destination ; que le désordre résulte du non respect des règles DTU 43.1 et pouvait être imputé à une malfaçon dans la mise en 'uvre par défaut de conception adaptation pour l’exécution.

Les explications de la société OCEANIS ne démontrent pas que l’expert ait commis une erreur dans son analyse. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a, sur le fondement du désordre intermédiaire, condamné la société OCEANIS a remédier sous astreinte au désordre.

Sur le désordre n° 8, portes palières des appartements :

L’expert a constaté que les portes étaient voilées et que l’entreprise CMB qui avait fourni et posé ces portes était disposée à les remplacer. Il a précisé que les déformations sur les portes palières étaient susceptibles, sous réserve de mesure acoustiques, de modifier leurs performances.

Il a précisé que les travaux consistaient à remplacer les joints, et dans l’hypothèse où cette réparation n’était pas suffisante, à remplacer les portes.

La société OCEANIS, qui se dit prête à réaliser les travaux de reprise, a accepté sa responsabilité sur ce point, la responsabilité décennale invoquée par le syndicat.

Il ressort de l’état descriptif de division que ces portes sont des parties privatives. Toutefois, le syndicat à la qualité pour agir en justice en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, ce qui rend recevable en son action en responsabilité décennale contre le promoteur vendeur pour obtenir la réparation des malfaçons .

Dès lors que le jugement revêtu de l’exécution provisoire a été signifié, il n’est pas utile que le syndicat communique un accord pour son exécution.

En conséquence, le jugement critiqué sera confirmé en ce qu’il a condamné la société OCEANIS, sous astreinte, à faire réaliser ces travaux.

Sur le désordre n° 9, défaut d’évacuation de la colonne d’eaux usées :

Les copropriétaires du 3^e étage se plaignent d’un défaut de pression ou de débit des chasse d’eau de leur WC et d’un problème d’évacuation. L’expert a précisé en p.26 de son rapport, qu’il s’agit de défaut de fonctionnement qui n’affectent pas la destination de l’immeuble.

Dès lors, le syndicat qui ne rapporte pas la preuve de l’impropriété à destination ne peut qu’être débouté de sa demande fondée sur la responsabilité décennale.

Le jugement dont appel sera réformé sur ce point.

Sur la porte de communication entre le palier du 1^er étage et la cage d’escalier à l’air libre

L’expert a noté que la classification de l’immeuble relative à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation impose que les portes aménagées dans la paroi de l’escalier situé en façade doivent s’ouvrir dans le sens de la sortie en venant des logements et que la porte du 1^er étage s’ouvre en sens inverse.

Le premier juge n’avait pas statué sur ce désordre. Le syndicat développe que la responsabilité du promoteur vendeur est engagée sur le fondement de la responsabilité contractuelle, mais ne forme pas de demande de ce chef dans le dispositif de ses conclusions.

Il en résulte que la cour n’est pas saisie d’une demande.

La société OCEANIS demande que soit ordonnée la restitution des sommes qu’elle a versées en vertu du jugement assorti de l’exécution provisoire ; cependant, le présent arrêt, constitue le titre ouvrant droit à la restitution des sommes versées en exécution du jugement, sur les points qui ont été infirmés; il s’ensuit qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de la SCI OCEANIS.

Sur l’astreinte :

Il résulte des dispositions de l’article 35 de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991 que l’astreinte est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

Par voie de conséquence, le syndicat ne peut présenter cette demande devant la cour, il convient de se déclarer incompétente et de renvoyer cette question devant le juge de l’exécution du Tribunal de Grande Instance de X.

En revanche, il convient d’assortir les condamnations à l’exécution des travaux, d’une nouvelle astreinte de 100 € par jour de retard, à compter de la signification du présent arrêt.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat de copropriétaires :

Par des motifs pertinents que la cour approuve, le premier juge à alloué au syndicat de copropriétaires une indemnité de 5 000 € au titre de son préjudice de jouissance. Le jugement dont appel sera confirmé sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle de la société OCEANIS :

Il résulte de ce qui précède que les demandes du syndicat de copropriétaires ne présentent pas de caractère abusif.

Le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a débouté la société OCEANIS de sa demande de dommages et intérêts.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il apparaît équitable de condamner la SCI OCEANIS à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 € au titre de ses frais irrépétibles en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

— condamné la SCI OCEANIS à payer la somme de 16 228,01 € au titre des travaux réalisés par le Syndicat de copropriétaires ;

— condamné la SCI OCEANIS à rechercher dans l’immeuble « LA VILLA DES LYS » , la cause du défaut d’évacuation de la colonne d’eaux usées et y remédier dans le délai de trois mois à compter de la notification du jugement, et passé ce délai sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant deux mois, délai à l’issue duquel il sera de nouveau statué.

Statuant à nouveau :

Condamne la SCI OCEANIS à payer au Syndicat de copropriétaires de la Résidence LA VILLA DES LYS, la somme de 13 241,46 € TTC au titre de la présence d’eau récurrente dans la cabine d’ascenseur et ruissellements dans la cage d’escalier à l’air libre ;

Déboute le Syndicat de copropriétaires de la Résidence LA VILLA DES LYS de sa demande de condamnation de la SCI OCEANIS à rechercher dans l’immeuble « LA VILLA DES LYS » , la cause du défaut d’évacuation de la colonne d’eaux usées et y remédier ;

Y ajoutant :

Se déclare incompétente pour liquider l’astreinte ordonnée par le tribunal au profit du juge de l’exécution du Tribunal de Grande Instance de X ;

Dit que le dossier sera transmis sur cette question uniquement à cette juridiction à la diligence du greffe conformément aux dispositions de l’article 97 du Code de Procédure Civile ;

Dit que les condamnations de la SCI OCEANIS à :

*remédier aux malfaçons à l’origine des auréoles d’humidité apparues sur le mur à l’entrée du parking (infiltrations provoquées par un défaut dans une descente EP et de l’étanchéité) ;

*procéder au remplacement des joints isophoniques des portes palières des appartements et en cas d’insuffisance remplacer l’ensemble des portes ;

Sont assorties d’une nouvelle astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du présent arrêt ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne la SCI OCEANIS à payer au Syndicat de copropriétaires une somme de 2 000 € au titre de ses frais en cause d’appel ;

Condamne la SCI OCEANIS aux dépens en cause d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, P/ Le Président empêché,

C. GROS