4^e Chambre

ARRÊT N°378

N° RG 17/03586 -

N° Portalis DBVL-V-B7B-N526

BD / JV

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 18 NOVEMBRE 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

GREFFIER :

Madame J K, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Juillet 2021

ARRÊT :

Par défaut, prononcé publiquement le 18 Novembre 2021 par mise à disposition au greffe, après prorogation du 28 octobre 2021, date indiquée à l’issue des débats, puis du 04 Novembre 2021

****

ENTRE :

Madame U-V Y

née le […] à […]

[…]

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e L a ë t i t i a S I B I L L O T T E d e l a S C P MARION-LEROUX-SIBILLOTTE-ENGLISH-COURCOUX, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

APPELANTE SOUS LE RG N°17/03586

INTIMÉE SOUS LE RG N°17/04073

Madame L B

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Emmanuel PELTIER de la SELARL ABC, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Diane RENARD de la SELARL KOVALEX, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Monsieur N X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Emmanuel PELTIER de la SELARL ABC, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Diane RENARD de la SELARL KOVALEX, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

APPELANTS SOUS LE RG N°17/04073

INTIMÉS SOUS LE RG N°17/03586

ET :

SAS CREDIT AGRICOLE BRETAGNE HABITAT TRANSACTION (CABHT), prise en la personne de son représentant légal

[…]

[…]

Représentée par M^e S T, avocat au barreau de NANTES

Compagnie ALLIANZ IARD, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Christophe BAILLY de la SELARL D, avocat au barreau de RENNES

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […], représenté par son syndic la Société Square Habitat, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Louis DUVAL de la SELARL CABINET DUVAL, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

CRAMA BRETAGNE PAYS DE LOIRE dite GROUPAMA LOIRE BRETAGNE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

demeurant es qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Bertrand FAURE de la SELARL JURIS’ARMOR, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

SARL AMENAGEMENTS ET TERRITOIRES OUEST GEOMETRE EXPERT (A&T OUEST), prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Nolwenn PENNEC de la SELARL MAGELLAN, avocat au barreau de BREST

SA MMA IARD, prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit en cette qualité audit siège

14 boulevard U et Alexandre Oyon

[…]

Représentée par M^e Françoise DULONG, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Monsieur P A

[…]

[…]

Assigné le 29 novembre 2017 à étude sous le RG n°17/04073

Assigné le 14 novembre 2018 : PV art 659 du CPC sous le RG n°17/03586

Société EMJ

2, place de la Liberté

[…]

Assignée le 22 juin 2018 à personne habilitée sous le RG n°17/04073

Assignée le 15 novembre 2018 à personne habilitée sous le RG n°17/03586

SELARL AJASSOCIES

Le Chephren

[…]

[…]

Assignée le 20 juin 2018 à personne habilitée sous le RG n°17/04073

Assignée le 07 novembre 2018 à personne habilitée sous le RG n°17/03586

****

EXPOSÉ DU LITIGE

M^me L B et M. N X, ci-après les consorts B-X, sont propriétaires d’un appartement situé au 1^er étage d’un immeuble sis à […], 79 et […]. Cet immeuble soumis au statut de la copropriété avait pour syndic la société A&T Ouest jusqu’au 28 juin 2011, puis la société Crédit agricole Bretagne Habitat Transaction exerçant sous l’enseigne Square Habitat, ci-après CABHT.

M^me U-V Y est propriétaire de l’appartement au rez de chaussée situé en dessous de celui des consorts X-B.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 11 juin 2009, il a été confié à la société Provost-Thoraval des travaux de traitement préventif et curatif contre les attaques des champignons lignivores, des bois et des murs de la cave et du rez-de-chaussée de l’immeuble. Les travaux ont été exécutés et facturés le 21 juillet 2009.

Suivant devis du 7 octobre 2009, M^me Y a confié à M. P A la réalisation de travaux de rénovation de son appartement consistant en des travaux de doublage après démolition et d’électricité.

Les consorts X-B ont fait constater par un huissier de justice le 5 janvier 2010 la désolidarisation des plinthes et un gondolement du plancher dans leur appartement.

Saisi par M^me Y, le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Brieuc a, par

ordonnance du 11 mai 2010, ordonné une expertise confiée à M. Z, au contradictoire des consorts X-B, de M. A et du syndicat des copropriétaires.

Par ordonnance du 16 novembre 2010, les opérations d’expertise, qui avaient à nouveau mis en évidence la présence de champignons lignivores dans les caves, ont été étendues au syndic, à la société A&T Ouest à titre personnel et à la société Provost-Thoraval. La Crama, assureur de la société Provost-Thoraval, est intervenue volontairement à l’expertise.

M^me Y n’ayant pu financer la provision nécessaire à la poursuite de la mission de l’expert, celui-ci a été invité à déposer son rapport en l’état des opérations arrêtées au mois de février 2012 par le juge chargé du contrôle des expertises.

Les consorts X-B ont saisi le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc, par actes des 7 et 8 janvier 2013 délivrés à M^me Y et au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la société CABHT, afin d’obtenir l’exécution de travaux de remise en état sous astreinte et la réparation de leurs préjudices.

Par actes des 19 et 20 septembre 2013, M^me Y a fait assigner en garantie M. A et la CRAMA Bretagne-Pays de Loire en qualité d’assureur de la société Provost-Thoraval.

La compagnie MMA, assureur du syndicat de copropriétaires est intervenue volontairement à la procédure et a appelé en intervention forcée et en garantie la société A&T Ouest, ancien syndic de la copropriété par acte du 10 juin 2014.

La société A&T Ouest a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Brest du 29 avril 2014. La société EMJ a été désignée en qualité de mandataire judiciaire et la société AJ Associés administrateur judiciaire, lesquelles ont été assignées par les consorts B X par actes des 18 et 19 février 2015.

Par exploit des 19 février 2015, les consorts B-X ont fait assigner la société Allianz IARD en qualité d’assureur de la société A&T Ouest et le 4 mars suivant la société Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction, à titre personnel.

Par jugement du 7 mars 2017, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc a :

— déclaré irrecevables toutes les demandes formulées à l’encontre de la société A & T Ouest,

— condamné M^me Y à faire effectuer à ses frais les travaux de renforcement du plancher haut de son appartement, sous la maîtrise d’ouvrage du syndicat des copropriétaires et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de trois mois après la signification du jugement et pendant une durée de trois mois, passée laquelle il pourra être à nouveau fait droit ;

— condamné M^me Y à faire exécuter dans son appartement les travaux de reprise de l’installation électrique ainsi que les travaux de reprise des cloisons de doublage de cet appartement ;

— débouter les consorts B-X de leur demande à l’égard du syndicat des copropriétaires en ce qu’elle concerne l’exécution des travaux de renforcement de leur plancher;

— déclaré M. A responsable in solidum avec M^me Y des préjudices subis par les consorts B-X suite aux travaux qu’il a réalisés dans l’appartement de cette dernière

— déclaré M. A responsable du préjudice subi par M^me Y en conséquence des travaux qu’il a réalisés dans l’appartement de cette dernière ;

— débouté M^me Y de sa demande tendant à être garantie par le syndicat des copropriétaires des condamnations prononcées à son encontre à la requête des consorts B-X en raison des travaux réalisés dans son appartement ;

— débouté M^me Y de sa demande tendant à être garantie par la société Allianz et la Crama des condamnations prononcées à son encontre à la requête des consorts B-X en raison des travaux réalisés dans son appartement ;

— débouté M^me Y de sa demande reconventionnelle à l’égard des consorts B-X

— déclaré M. A responsable du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires du fait des travaux exécutés dans l’appartement de M^me Y ;

— sursis à statuer sur le préjudice subi par les consorts B-X en raison des travaux réalisés dans l’appartement de M^me Y ;

— condamné M^me Y à payer aux consorts B-X une indemnité provisionnelle de 2 000 euros à valoir sur ce préjudice ;

— condamné M. A à garantir M^me Y de cette condamnation ;

— ordonné une expertise confiée à M. R Z avec pour mission de':

— décrire les désordres subis par les parties privatives de M^me B et de M. X à la suite des travaux réalisés chez M^me Y ;

— préconiser les travaux de reprise nécessaires pour remédier à chacun des désordres constatés quelle que soit sa gravité et évaluer leur coût ;

— donner son avis sur les préjudices de toutes natures subis ou à subir par M^me B et M. X, préciser notamment d’une part si l’appartement propriété de M^me B et de M. X a été occupé depuis l’année 2009, par qui et pendant quelle durée, et si les désordres constatés ont rendu l’appartement plus difficile à chauffer ou s’ils ne pouvaient plus être occupés et d’autre part, donner une estimation de sa valeur locative ;

— condamné M. A à payer à M^me Y la somme de 12 553,20 euros en réparation du préjudice subi par cette dernière ;

— condamné M. A à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 050 euros en réparation du préjudice de ce dernier, cette somme étant indexée selon l’indice BT01 ;

— débouté toutes les parties de leurs demandes à l’égard du syndicat des copropriétaires qu’il s’agisse de demandes principales ou incidentes ou de garantie ;

— débouté toutes les parties de leurs demandes à l’égard de la société MMA IARD qu’il s’agisse de demandes principales ou incidentes ou de garantie ;

— débouté toutes les parties de leurs demandes à l’égard de la société Allianz IARD qu’il s’agisse de demandes principales ou incidentes ou de garantie ;

— condamné la Crama à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 370,90 euros de dommages-intérêts ;

— débouté toutes les parties de toutes leurs demandes à l’égard de la société Crédit Agricole Bretagne

Habitation Transaction qu’il s’agisse de demandes principales ou incidentes ou de garantie ;

— condamné M^me Y aux dépens exposés par les consorts B-X, ainsi qu’à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. A à garantir M^me Y de cette dernière condamnation, ainsi qu’au paiement des dépens exposés par M^me Y et d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la Crama aux dépens exposés par le syndicat des copropriétaires, ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné conjointement, c’est-à-dire par moitié, M^me B et M. X, d’une part, et M^me Y, d’autre part, aux dépens exposés par la société MMA IARD et la société Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction et à leur payer, à chacune, la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné les consorts B-X aux dépens exposés par la société Allianz et à lui payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 12 mai 2017, enregistré sous le n°RG 17/03586, M^me Y a interjeté appel de ce jugement, intimant les consorts X-B, le syndicat de copropriété et la société MMA IARD.

Par déclaration d’appel du 6 juin 2017, enregistrée sous le n°RG 17/04073, les consorts X-B ont également interjeté appel de ce jugement, en intimant, outre M^me Y et la société MMA IARD, la société Square habitat, en qualité de syndic, M. A, la CRAMA, la société A&T Ouest et ses mandataires judiciaires, la société Allianz IARD, la société Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction.

L’expertise ordonnée par le tribunal a été réalisée et le rapport déposé le 6 décembre 2017.

Par ordonnance du 7 novembre 2017 sur saisine de M^me Y, le premier président de la cour d’appel a arrêté l’exécution provisoire en ce qu’elle porte sur l’astreinte assortissant sa condamnation à l’exécution des travaux de renforcement du plancher haut de son appartement.

L’immeuble a fait l’objet d’un arrêté municipal de péril imminent le 14 février 2018 avec interdiction d’habiter. Les travaux de sécurisation ayant été exécutés par la commune, est intervenu le 17 décembre 2019 un arrêté municipal de péril ordinaire avec interdiction définitive d’habiter et d’utiliser les lieux.

Par ordonnance du 14 mai 2018, dans la procédure RG 17/04073, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevable l’appel dirigé contre la société MMA IARD Assurances mutuelles, déclaré irrecevable la demande présentée par la société A&T Ouest tendant à faire juger irrecevable l’appel dirigé à son encontre, demande relevant de la compétence de la cour statuant au fond, enjoint à la société A&T Ouest de verser aux débats la police d’assurance souscrite pour les besoins de son activité professionnelle de syndic couvrant la période de 2009 à 2001 inclus, condamné M^me B et M. X à payer à la société MMA IARD Assurances Mutuelles la somme de 700 euros d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les procédures ont été jointes par ordonnance du 8 juin 2018.

Par ordonnance du 18 novembre 2019, le conseiller de la mise en état a constaté la caducité de l’appel principal interjeté par M. X et M^me B à l’encontre de la société MMA IARD,

déclaré recevable l’appel incident interjeté par ceux-ci à l’encontre de la société MMA Iard par conclusions du 28 septembre 2017, dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d’incident.

Par arrêt avant dire droit du 15 octobre 2020, la cour, au constat que le dossier n’était pas en état d’être jugé en raison de la procédure de cessions amiables de lots à la commune et d’expropriation en cours, a ordonné le rabat de l’ordonnance de clôture et renvoyé le dossier à la mise en état afin que :

— M^me B et M. X comme M^me Y produisent les accords intervenus avec la personne publique dans le cadre de l’expropriation de l’immeuble,

— les parties présentent leurs observations sur la compatibilité de leurs demandes d’exécution en nature ou par équivalent de travaux de reprise dans les parties communes et privatives de l’immeuble et la situation administrative de celui-ci,

— les appelants fassent connaître leur intérêt à demander l’indemnisation d’un préjudice matériel en cas de cession réalisée de leurs lots,

— les parties qui le souhaitent formulent des prétentions relatives à leur préjudices prenant en compte cette situation et fournissent les pièces justificatives.

Par conclusions transmises le 1^er février 2021, M^me Y demande à la cour de :

— Infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée à faire effectuer à ses frais les travaux de renforcement du plancher haut de son appartement, sous la maîtrise d’ouvrage du syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ; à faire exécuter dans son appartement les travaux de reprise de l’installation électrique et des cloisons de doublage ; l’a déclarée responsable in solidum avec M. A des préjudices subis par les consorts B -X en conséquence des travaux réalisés dans son appartement ; rejeté sa demande de garantie contre le syndicat des copropriétaires au titre des condamnations relatives à ces travaux ; rejeté sa demande reconventionnelle contre les consorts B-X ; l’a condamnée à leur payer une indemnité provisionnelle de 2 000 euros à valoir sur ce préjudice ; ordonné une expertise ; débouté toutes les parties de leurs demandes à l’égard de la SA MMA IARD ; l’a condamnée aux dépens exposés par les consorts B-X et à leur payer la somme de 2 000 euros de frais irrépétibles et par moitié avec ces derniers aux dépens exposés par la société MMA,

— Confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré M. A responsable de son préjudice conséquence des travaux qu’il a réalisés dans son appartement, rejeté les demandes des consorts B-X au titre de l’augmentation de leur facture de gaz,

Et, statuant de nouveau,

— Débouter les consorts B-X de l’ensemble de leurs demandes à son encontre,

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et son assureur la SA MMA IARD à la garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, tant en principal, qu’intérêts et accessoires

— Condamner in solidum la Société Allianz, assureur de la Société A et T Ouest représentée par la société EMJ et la société AJ ASSOCIES, la Société Crédit Agricole Bretagne Habitat Construction , M. A, la CRAMA, le syndicat des copropriétaires ainsi que son assurance la SA MMA IARD, au paiement des sommes suivantes à son profit :

— au titre des matériaux : 6 042,81 euros

— au titre de la main d''uvre : 1 000,00 euros

— préjudice de jouissance arrêté en décembre 2020 : 58 200,00 euros

et augmenté du préjudice subi postérieurement à hauteur de 400 euros par mois jusqu’à la cession de l’immeuble à la commune de Guingamp ou jusqu’à la décision à intervenir ;

— préjudice moral : 22 000,00 euros

— le coût d’acquisition de l’immeuble : 51 000,00 euros

— Dire et juger que les intérêts seront comptabilisés à compter du 21 juillet 2009.

— Condamner la Société Allianz IARD, assureur de la Société A et T Ouest Loire représentée par la société EMJ et la société AJ ASSOCIES, la Société Crédit Agricole Bretagne Habitat Construction, la CRAMA à la garantir de l’ensemble des condamnations qui pourrait être prononcées à son encontre, tant en principal, qu’intérêts et accessoires.

— Débouter la SA MMA IARD, Square Habitat et la CRAMA, le syndicat des copropriétaires et les consorts B-X de leurs demandes à son encontre, comme toute autre partie,

— Condamner in solidum la ou les parties succombantes à lui verser la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 6 000 euros au titre de la procédure en appel, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût de la procédure de référé et des honoraires de l’expert judiciaire.

Par conclusions transmises le 5 mai 2021, M^me B et M. X demandent à la cour de :

— Débouter M^me Y et les autres intimés de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— Infirmer le jugement et statuant de nouveau,

— Dire et juger que les fautes commises par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, la société A&T Ouest et la société CABHT, la société Provost-Thoraval, M. A, M^me Y sont à l’origine de la détérioration du bâtiment B1 dans lequel ils sont propriétaires d’un appartement composant le lot n°5, de la procédure d’arrêté de péril imminent mise en 'uvre par la commune de Guingamp puis de la procédure de péril ordinaire et de la procédure de résorption de l’habitat insalubre prévoyant la vente du lot 5 à la Commune de Guingamp pour l’euros symbolique et de leurs préjudices,

— Dire et juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble responsable des fautes commises par la société A & T Ouest à l’occasion de son mandat de syndic, des fautes commises par la société CABHT, syndic et des fautes commises par la Société Provost Thoraval,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à les indemniser des préjudices occasionnés par les manquements des deux syndics successifs et de la société Provost Thoraval,

— Les déclarer recevables en leur action directe contre la CRAMA, assureur de la société Provost Thoraval, en indemnisation de leurs préjudices occasionnés par l’absence d’efficacité du traitement parasitaire effectué en 2009,

— Déclarer M^me Y responsable in solidum avec M A de l’affaissement du plancher bas de leur lot,

— Dire et juger que la société MMA IARD SA, assureur du syndicat des copropriétaires devra

garantir le syndicat des condamnations prononcées à son encontre et condamner in solidum la société MMA IARD SA avec son assuré à les indemniser;

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, M^me Y, M. A, la société MMA IARD SA, la CRAMA, assureur de la société Provost Thoraval, la société CABHT à leur régler les sommes suivantes :

—  80 000 euros au titre de la perte de leur appartement, constituant le lot 5 de l’Etat descriptif de division de l’immeuble […],

—  20 100 euros au titre de la perte de revenus locatifs,

—  15 000 euros au titre de leur préjudice moral.

— Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, M^me Y, M. A, la CRAMA, la société MMA IARD SA et la Société CABHT à leur régler à une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens des instances de référé et de l’instance devant le tribunal et de la présente instance, comprenant les frais de constat d’huissier du 5/1/2010 ,

— Dire qu’ils seront exonérés de toute participation aux frais de procédure exposés par le Syndicat des copropriétaires.

Par conclusions transmises le 9 octobre 2017, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— Confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes à son encontre,

— L’infirmer s’agissant de l’indemnisation accordée et mise à la charge de la CRAMA, assureur de la société Provost-Thoraval,

— Débouter M^me B et M. X, comme M^me Y des leurs demandes à son encontre,

— Subsidiairement, condamner la société MMA , la société A&T Ouest, la société Allianz et M. A à la garantir des condamnations mises à sa charge,

— Condamner solidairement, la CRAMA, la société A&T Ouest, et la société Allianz avec M. A à hauteur de 1 050 euros HT, à lui verser 12 575 euros HT outre la TVA au taux de 20% avec indexation sur l’indice BT 01,

— Condamner M^me B et M. X, M^me Y, la société MMA, M. A, la société A&T Ouest , la société Allianz et la CRAMA ou l’un à défaut de l’autre à lui verser 5 000 euros de frais irrépétibles et à supporter les dépens.

Par conclusions transmises le 11 mai 2021, la société CABHT demande à la cour de :

— Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes à son encontre à titre principale ou incidente,

— Dire et juger qu’elle n’a commis aucune faute,

— Débouter les parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, formulées à son encontre,

— Condamner la partie succombante à lui verser la somme de 6 000,00 euros au titre de l’article 700

du Code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître S T conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Par conclusions transmises le 24 février 2021, la société Aménagements et Territoires Ouest Géomètre Expert (A&T Ouest) demande à la cour de :

— Confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes dirigées à son encontre,

Subsidiairement,

— Déclarer irrecevables les demandes à son encontre,

Très subsidiairement,

— Débouter M^me B et M. X, M^me Y ou toute autre partie de toutes demandes dirigées à son encontre,

En tout état de cause,

— Condamner solidairement les parties succombant à lui verser la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SELARL Magella avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par conclusions transmises le 10 mai 2021, la société Allianz IARD demande à la cour de :

A titre liminaire,

— Constater que depuis le 6 septembre 2017, M^me B et M. X sont forclos à présenter une demande en paiement ou en garantie à son encontre,

— Constater que le rapport d’expertise déposé en l’état par Monsieur Z, expert judiciaire, ne lui est pas opposable ,

A titre, principal,

— Constater que les garanties souscrites auprès de la Compagnie ALLIANZ ne sont pas mobilisables

— Débouter les consorts B-X ou toutes autres parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples et contraires présentées à son encontre

A tout le moins,

— Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires, M^me Y, la CRAMA, M. A et société CABHT à la garantir et relever indemne de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,

— C ondamner solidairement les consorts B -X, M^me Y, la CRAMA, Monsieur A, la Société A&T Ouest, la Société MMA IARD Assurances Mutuelles, la société Square Habitat et la société CABHT, outre aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP D, à lui verser une somme de 9 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Par conclusions transmises le 2 mars 2021, la CRAMA Bretagne Pays de Loire demande à la cour de :

— Réformer le jugement entrepris,

— Prononcer sa mise hors de cause et celle de la société Thoraval,

— Condamner toute partie succombante à lui verser la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner toute partie succombante à lui verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 32-1 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

Subsidiairement,

— Confirmer le jugement entrepris .

Par conclusions transmises le 10 mai 2021, la société MMA demande à la cour de :

— Confirmer le jugement en ce qu’il a notamment écarté la responsabilité du syndicat des copropriétaires et rejeté les demandes formulées à son encontre en qualité d’assureur de la copropriété, à titre principal, incidente ou de garantie, condamné conjointement c’est-à-dire par moitié, M^me B et M. X d’une part et M^me Y d’autre part aux dépens qu’elle a exposés et à lui payer la somme de 1 000 Euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC, dit que M. A a commis une faute en exécutant des travaux hors des règles de l’art, que la responsabilité de la SARL A & T Ouest doit être retenue,

— Débouter la société Allianz de sa demande tendant à la voir condamner à lui payer solidairement avec les consorts B-X, M^me Y, la CRAMA, M. A, la société A &T Ouest, la société Square Habitat et la société CABHT la somme de 9 500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC, l’appel contre ladite société ayant été déclaré irrecevable par ordonnance rendue le 14 mai 2018, définitive comme n’ayant pas été déférée.

— Débouter M^me Y de sa demande de voir condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et son assureur la SA MMA IARD à la garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre tant en principal, qu’intérêts et accessoires.

— Débouter M^me Y de ses demandes de condamnation à lui régler une quelconque somme au titre des matériaux, de la main- d''uvre, d’un préjudice de jouissance, d’un préjudice moral et du coût d’acquisition de l’immeuble.

— Débouter M^me Y de ses demande de dommages et intérêts à compter du 21 juillet 2009, de frais irrépétibles et des dépens en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,

— Débouter M^me Y, M^me B et M. X et toute autre partie de toutes leurs demandes à son encontre en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires,

— Condamner in solidum M^me Y et les consorts B-X ou toutes autres parties succombantes à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens de référé, de première instance et d’appel,

— Subsidiairement, condamner in solidum la CRAMA, la société Allianz en sa qualité d’assureur de la société A & T Ouest, M A, la société CABHT à la garantir et relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— Condamner M^me Y à la garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au profit des consorts B-X.

M^me Y a fait signifier sa déclaration d’appel et ses conclusions à M. A par acte délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile le 14 novembre 2018.

M. B et M^me X ont fait signifier leur déclaration d’appel et leurs conclusions à M. A par acte délivré en l’étude le 29 novembre 2017, aux mandataires de la société A&T Ouest, la société AJ Associés par acte délivré à personne le 20 juin 2018 et la société Fades par acte délivré à personne le 22 juin 2018.

Ces mandataires comme M. A n’ont pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère aux écritures visées ci-dessus.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 29 juin 2021.

MOTIFS

Les pièces produites suite à l’arrêt ayant ordonné la réouverture des débats démontrent que l’immeuble est toujours en situation de péril ordinaire assorti d’une interdiction d’utiliser et d’habiter les lieux, suite à l’arrêté du maire du 17 décembre 2019, que sur les dix copropriétaires, huit ont accepté une cession de leurs lots pour 1 euros, qu’une procédure d’expropriation a été engagée par arrêté portant déclaration d’utilité publique et de cessibilité du préfet des Côtes d’Armor daté du 28 mai 2020 qui rappelle que l’immeuble a vocation à être détruit.

Au regard de cette situation administrative de l’immeuble, survenue postérieurement au jugement et qui interdit toute occupation des lieux, les dispositions du jugement condamnant M^me Y à faire exécuter à ses frais les travaux de renforcement du plancher haut de son appartement, les travaux de reprise de l’installation électrique et des cloisons de doublage doivent être réformées.

Sur les désordres affectant l’immeuble

Il résulte des deux rapports d’expertise établis par M. Z en 2012 et 2017 que l’immeuble est affecté de deux désordres, l’un se rapportant aux travaux réalisés par M. A à la demande de M^me Y dans son appartement au rez de chaussée, à l’origine d’un affaissement du plancher de l’appartement situé au dessus, propriété des consorts B-X, l’autre tenant à la présence dans les caves de champignons lignivores malgré un traitement opéré en 2009 par la société Provost-Thoraval et constat d’une importante dégradation des abouts de poutres au niveau de leur encastrement en maçonnerie, dégradation qui a motivé la procédure de péril en raison d’un risque d’effondrement.

Sur la recevabilité des demandes à l’égard de la société A&T Ouest

Il résulte des pièces produites que la société A&T Ouest, syndic de la copropriété de 2009 à 2011, n’a pas été assignée utilement dans la présente procédure, dès lors que, placée en redressement judiciaire, ses mandataires judiciaires seuls assignés n’ont pas qualité pour la représenter. En outre, l’assignation que lui a délivrée la société MMA le 10 juin 2014 ne lui a pas été remise mais l’a été au syndic alors en charge de la copropriété, la société CABHT exerçant sous l’enseigne de Square Habitat. Il n’est par ailleurs justifié de la délivrance d’aucune autre assignation de la société A&T Ouest, de sorte que le premier juge a considéré à juste titre qu’elle n’était pas valablement appelée à la procédure et que les demandes à son encontre étaient irrecevables, la société A&T Ouest ayant soulevé ce point en première instance comme devant la cour.

Sur les demandes de M^me B et M. X

Les consorts B-X recherchent la responsabilité de M^me Y, du syndicat des copropriétaires garanti par la société MMA IARD, de M. A, de la société CABHT et la garantie de la CRAMA, assureur de la société Provost-Thoraval du fait de l’évolution de la situation de l’immeuble et demandent au titre de l’indemnisation de leurs préjudices, la perte de la valeur de leur appartement, une perte de revenus locatifs de 2009 jusqu’à l’arrêté de péril et un préjudice moral.

Sur les responsabilités

M^me Y

Les consorts B-X font grief à M^me Y d’avoir réalisé lors du réaménagement de son appartement des travaux sur les parties communes sans l’accord de l’assemblée générale, en violation de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, travaux qui ont conduit à supprimer un mur porteur et à affecter la structure du plancher haut du rez de chaussée, directement à l’origine de l’affaissement du plancher de leur appartement, ce qui constitue une atteinte à la jouissance de leur lot.

Ils ajoutent que sa responsabilité est également engagée pour avoir contracté avec un artisan qui n’était pas assuré et qu’elle est en outre à l’origine d’un trouble anormal de voisinage, responsabilité qui ne nécessite pas la démonstration d’une faute.

M^me Y demande le débouté des consorts B-X. Elle estime qu’au regard des rapports d’expertise, les travaux qu’elle a entrepris dans l’appartement sont sans lien de causalité avec le dommage constaté par M. F dans le cadre de l’expertise ordonnée en référé par le tribunal administratif à l’initiative de la commune.

La note aux parties n° 7 du 24 février 2012, déposée en l’état à défaut de versement de la provision complémentaire et qui, dans ces conditions, tient lieu de rapport, indique clairement que les travaux commandés par M^me Y à M. A sont directement à l’origine d’affaissements localisés du plancher de l’étage supérieur pouvant atteindre 2 cm, constatés par l’huissier le 5 janvier 2010. Outre que ces travaux impliquaient une intervention sur des parties communes (mur porteur et sommier supportant le plancher haut du rez de chaussée) nécessitant une autorisation préalable de l’assemblée générale en application de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, dont M^me Y n’était pas pourvue, les désordres occasionnés à l’appartement des consorts B-X caractérisent une violation de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui impose aux copropriétaires dans le cadre de la jouissance de leur lot de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. En conséquence, le jugement qui a estimé que la responsabilité de M^me Y était engagée est confirmé.

M. A

Les consorts B-X recherchent la responsabilité délictuelle de M. A pour avoir failli à son obligation de résultat à l’égard de M^me Y en effectuant des travaux sans respect des règles de l’art, situation qui leur a occasionné un dommage.

Il est constant que le tiers à un contrat peut invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a occasionné un dommage. En l’espèce, M. A cocontractant de M^me Y pour l’exécution des travaux qui n’ont pas été achevés, ni réceptionnés, était tenu à l’égard de cette dernière d’une obligation de résultat tenant en l’exécution de travaux exempts de défauts. L’expertise, non discutée sur ce point, a montré que les travaux de pose de plafond ne sont pas conformes aux règles de l’art, que l’entrepreneur a par ailleurs supprimé une cloison porteuse. Ces manquements à son obligation contractuelle à l’égard de M^me Y sont indiscutablement à l’origine du désordre survenu dans l’appartement situé au premier étage et engagent sa responsabilité délictuelle à l’égard de ses propriétaires. Le jugement est confirmé de ce chef. En revanche, ces manquements n’ont pas contribué au désordre affectant les solives du sous-sol.

La société CABHT

Les copropriétaires demandent la réformation du jugement sur ce point. Ils soutiennent que la société en sa qualité de syndic à compter de juin 2011 a méconnu ses obligations d’organiser les travaux permettent d’assurer la conservation et l’entretien de l’immeuble, qu’elle a manqué de réactivité alors que depuis 2012, l’expert avait évoqué un risque de rupture des encastrements de solive. Ils lui imputent également un défaut d’exécution des décisions prises par l’assemblée générale en 2015 et 2016 et une organisation incomplète des travaux à réaliser proposée à l’assemblée générale, directement à l’origine de la dégradation dans les caves.

La société CABHT demande la confirmation du jugement qui a rejeté les demandes à son encontre. Elle relève qu’elle n’a pas pris part aux opérations d’expertise ordonnées en 2010 en son nom personnel, n’ayant jamais été assignée à ce titre pour que les opérations lui soient déclarées opposables et n’a jamais été destinataire de la note de synthèse rédigée par l’expert. Elle fait observer que les copropriétaires eux-mêmes n’ont pris aucune initiative pour solliciter l’inscription à l’ordre du jour les travaux à réaliser, ni même décidé d’entreprendre eux-mêmes les travaux nécessaires, comme ils le peuvent en cas d’urgence.

Elle soutient avoir pris l’ensemble des mesures possibles pour protéger l’immeuble, qu’en 2016 face à l’inertie des copropriétaires, elle les a avertis des conséquences d’une reconnaissance d’insalubrité et a organisé un audit des travaux à réaliser, que l’assemblée générale a voté contre les travaux de sécurisation en 2017, ce qui l’a conduit à signaler la situation de l’immeuble à la commune.

La société CABHT, professionnelle de la gestion immobilière, est devenue syndic de copropriété à compter du 28 juin 2011 comme en atteste le procès-verbal d’assemblée générale de cette même date, dans le cadre d’un mandat donné par le syndicat des copropriétaires dont il convient de rappeler le caractère onéreux, de pourvoir à la conservation et à l’entretien de l’immeuble.

Il n’est pas discutable que la société CABHT n’a pas été partie à titre personnel à l’expertise initiale de M. Z ayant donné lieu au dépôt en l’état de sa note de février 2012, sa responsabilité n’étant pas mise en cause à cette époque puisqu’elle n’était pas syndic en 2009 à l’époque des travaux de M^me Y et des travaux de la société Provost-Thoraval.

En revanche, elle était concernée depuis sa désignation par ces opérations en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires qui y était partie, ce qu’elle n’ignorait pas puisque l’expertise était mentionnée dans le procès-verbal d’assemblée générale de 2011. Elle devait en conséquence être la destinataire des notes et conclusions de l’expert via notamment le conseil et l’expert (M. G) qui assistaient le syndicat lors des réunions et à qui, selon les mentions de la note de février 2012, non contredites, celles-ci leur ont bien été adressées. A défaut, il lui appartenait d’en exiger la communication.

Par ailleurs, les appelants relèvent à juste titre, que lors de la dernière réunion d’expertise du 1^er février 2012 était présente M^me H, identifiée par erreur par l’expert comme liée à la société A&TOuest, puisqu’il est établi qu’elle est intervenue comme secrétaire de séance lors des assemblées générales des 3 mai 2012 et 14 juin 2013 organisées par la société CABHT. Il s’en déduit que les constatations et conclusions de l’expert de février 2012 relatives au risque important de rupture des abouts de solives particulièrement dégradés étaient connues du syndic, qu’il lui appartenait de porter à la connaissance des copropriétaires ce fait objectif compte tenu de la gravité des constats opérés. Or, lors de l’assemblée générale de 2012, le syndic a uniquement indiqué que le dossier était en cours, de nouvelles expertises judiciaires ayant eu lieu.

De plus, s’il peut être admis que le délai de quatre mois à compter de la dernière réunion d’expertise de février 2012 était insuffisant pour organiser les propositions à présenter au vote des copropriétaires en mai suivant, relatives aux investigations parasitaires à mener dans la perspective

de travaux ultérieurs, les procès-verbaux du 14 juin 2013 et du 22 mai 2014 ne témoignent non plus d’aucune information délivrée en ce sens. En 2013, il n’est fourni aucune information sur les conclusions de l’expert et en 2014, l’information délivrée concernait uniquement une décision de la communauté de communes de sélectionner la copropriété comme relevant d’une rénovation prioritaire et de désigner un bureau d’études pour effectuer une visite des lieux et valider des études techniques antérieures sans plus de précision.

De fait, comme en atteste le projet de résolution versé aux débats par les copropriétaires (pièce 25) la note aux parties de M. Z de 2012 avec proposition de réaliser un diagnostic parasitaire a été présentée uniquement à l’assemblée générale du 9 janvier 2015, à laquelle ont été prises les décisions de désigner M. I pour réaliser ce diagnostic et M. F pour réaliser une étude des travaux de traitement et de confortement en lien avec le diagnostiqueur.

Il résulte des pièces produites que M. I a bien été saisi d’une demande de diagnostic. Toutefois, il est manifeste que l’exécution de cette prestation n’a pas été suivie par le syndic, puisque ce n’est qu’en 2017 qu’il justifie l’avoir interrogé sur la réalisation de cette mission et avoir été informé que le diagnostiqueur n’avait pu l’effectuer faute d’avoir pu accéder à l’ensemble des locaux. La société ne justifie par ailleurs pas avoir missionné M. F suite à l’assemblée générale de 2015, autant d’éléments qui témoignent d’une exécution incomplète des décisions de l’assemblée générale.

De fait, les procès-verbaux d’assemblée générale mettent en évidence une information précise sur l’état de l’immeuble et le risque d’une déclaration d’insalubrité à compter de 2016, après que la société CABHT a été alertée par la mairie sur ce point. Si le syndic justifie avoir fait alors voter lors de deux assemblées générales en 2016, la désignation d’une assistance à la maîtrise d’ouvrage en février et la réhabilitation de l’immeuble pour un montant de 310 000 euros en organisant le financement par des recours individuels à l’emprunt, il apparaît toutefois que les travaux mentionnés dans la résolution 8.1 (pièce 29.2 des appelants) ne contiennent pas les travaux de confortement en sous-sol. La réalisation d’un diagnostic parasitaire avec sondages destructifs a été présentée dans l’ordre du jour de l’assemblée du 27 novembre 2017 et acceptée, les copropriétaires refusant d’exécuter des travaux de sécurisation à hauteur de 29 298,72 euros TTC dans l’attente du résultat de cet audit et annulant les appels de fonds de la réhabilitation votée en 2016.

A cet égard, la cour observe qu’il est mentionné dans la résolution 10, de l’assemblée de 2017 relative au point sur les travaux de réhabilitation votés le 7 novembre 2016, qu’une expertise judiciaire de M. Z a fait apparaître des désordres supplémentaires alors que la seconde expertise, suite au jugement du 17 mars 2017 destinée à évaluer uniquement le préjudice des consorts B-X du fait des travaux entrepris par M^me Y, ne concernait pas de nouveaux désordres et rappelait seulement en réponse à un dire (page 14) le constat opéré dès 2012 de la forte dégradation des bois au sous-sol justifiant un traitement à brefs délais.

L’ensemble de ces éléments démontrent que la société CABHT a tardé entre 2012 à 2016 à mettre en oeuvre les mesures de traitement du champignon toujours présent dans le sous-sol de l’immeuble et à organiser les travaux de confortement nécessaires, fautes qui ont contribué à la poursuite de la dégradation des solives du sous-sol constatée dans le rapport d’expertise de M. F en février 2018, ce qui constitue une faute dans l’exécution de sa mission. Si elle a effectivement rappelé aux copropriétaires les conséquences prévisibles de leur manque d’implication dans la gestion de la copropriété en 2016, elle ne peut leur reprocher l’absence d’utilisation de leur droit à faire inscrire à l’ordre du jour des résolutions relatives aux travaux de traitement et de confortement en sous-sol, voire l’absence d’organisation eux-mêmes de ces travaux, au regard de leur complexité, des difficultés du choix d’entreprises compétentes et de l’obtention des financements. Sa responsabilité est donc engagée.

Le syndicat des copropriétaires et son assureur MMA

M^me B et M. X se fondent sur les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui imposent au syndicat de copropriétaires d’assurer la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et le rendent responsable à l’égard des copropriétaires des dommages causés par un vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes. Ils soutiennent que le syndicat aurait dû faire réaliser les travaux de confortement préconisés sur les parties communes et ne pas attendre trois ans avant de proposer un audit parasitaire, que la présence de champignon caractérise un vice de construction, étant inhérente aux conditions d’édification de l’immeuble, voire résultant d’un défaut d’entretien. Ils ajoutent que depuis le traitement par la société Provost Thoraval, le parasite s’est développé et a atteint les niveaux supérieurs. Ils en déduisent que le syndicat a fait preuve d’un immobilisme fautif.

Ils font, par ailleurs, valoir que le syndicat est responsable des fautes de son syndic qui est son mandataire en application de l’article 1992 du code civil, contrairement à ce qu’a estimé le tribunal.

Relevant que le syndicat est assuré selon une police multirisques auprès de la société MMA qui ne conteste pas sa garantie, ils considèrent que celle-ci doit être mobilisée s’agissant du traitement de l’attaque fongique qui résulte d’entrées d’eau et qu’ils peuvent se prévaloir de l’action directe prévue par l’article L 124-3 du code des assurances.

Le syndicat des copropriétaires demande la confirmation du jugement qui a écarté sa responsabilité et conteste tout immobilisme. Il soutient avoir pris l’ensemble des dispositions utiles en mandatant le syndic pour faire réaliser les travaux et diagnostics nécessaires. Il estime ne pas pouvoir être tenu responsable de la mauvaise qualité des travaux réalisés par l’entrepreneur choisi par M^me Y et soutient que celle-ci devait procéder à la remise en état des parties communes endommagées.

A titre subsidiaire, il demande la garantie de son assureur, la société MMA.

La société MMA IARD, s’oppose aux demandes des appelants en relevant que le second rapport de M. Z ne faisait plus état de désordre dans l’appartement des consorts B-X. Elle estime qu’en tout état de cause sont engagées les responsabilités de la société A&T Ouest, ancien syndic de la copropriété s’agissant des travaux engagés par M^me Y, de la société Provost Thoraval dont les travaux de traitement n’étaient pas conformes aux règles de l’art sans que puisse être recherchée celle du syndicat à défaut de vice de construction ou de défaut d’entretien des parties communes. Elle relève qu’il n’est non plus justifié d’aucun dégât des eaux à l’origine de l’attaque fongique.

Les appelants rappellent à juste titre que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages occasionnés aux copropriétaires par les vices de construction ou le défaut d’entretien des parties communes selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Or, s’agissant du désordre affectant le sommier supportant le plancher haut de l’appartement de M^me Y, partie commune, l’expert n’a constaté aucun vice de construction ou défaut d’entretien imputable au syndicat. Le désordre sur ce point est uniquement en lien avec l’intervention de l’entrepreneur chargé par M^me Y de réaliser les travaux d’aménagement de son appartement. Le syndicat n’encourt donc aucune responsabilité de ce chef.

En revanche, en ce qui concerne la présence de champignon lignivore dans les caves semi-enterrées ayant endommagé les abouts de solive au point que M. Z dès 2012 puis en 2017, comme M. F en 2018, ont fait état d’un risque de rupture et d’effondrement, les experts ont rappelé que l’immeuble est élevé en moellons, ce qui entraîne, à défaut de dispositif d’étanchéité constaté dans le sous-sol, une humidité importante des maçonneries signalée par M. F, à l’origine du développement de parasites sur les éléments de bois ouvrés. Il s’en déduit que le désordre affectant ces éléments trouve sa cause dans le procédé même de construction de l’immeuble et constitue un vice de construction qui engage la responsabilité de plein droit du syndicat.

En outre, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, le syndicat doit répondre des fautes commises par son mandataire, le syndic, dans l’exécution de la mission qui lui a été confiée, aux termes de laquelle il est tenu selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 de pourvoir à la conservation et à l’entretien de l’immeuble. Sur ce point, outre les fautes caractérisées plus haut par la société CABHT à compter de 2011, il apparaît que la société A&T Ouest, syndic de la copropriété jusqu’au 28 juin 2011, a fait adopter par l’assemblée générale du 11 juin 2009 une résolution relative au choix de l’entreprise chargée du traitement des caves sur la base du devis proposé par la société Provost-Thoraval d’un montant de 6 370,90 euros dont la répartition a été validée lors de l’assemblée générale du 28 juin 2011.

Or, il est établi que la société A&T Ouest n’a sollicité qu’un seul devis de traitement des bois en vue de l’assemblée générale de 2009, ce qui a conduit le syndicat a engagé des travaux sans que les copropriétaires aient été en mesure d’apprécier réellement les prestations proposées lors du vote. Par ailleurs, l’expert a relevé que le syndic avait proposé une entreprise dépourvue de certification par le CTBA, alors qu’il ne pouvait ignorer que, pour ces travaux importants compte tenu de développement rapide du parasite en cause, une entreprise certifiée, ce qui implique une validation de compétence, était indispensable. Il a ajouté que, même en sa qualité de professionnel de l’immobilier et non de la construction, une simple vérification à l’issue des travaux effectués en 2009 lui aurait permis de constater qu’ils avaient été exécutés en dehors du respect de toutes les règles de l’art. Ces éléments permettent de caractériser une faute du syndic tant au niveau de la vérification de la compétence de l’entreprise proposée que de la vérification de la qualité des travaux effectués avant d’en assurer le paiement.

La responsabilité du syndicat est donc également engagée par les fautes de ses deux syndics successifs. Le jugement est réformé sur ce point.

Il s’en déduit que la société MMA, qui ne discute pas garantir le syndicat des copropriétaires au titre de sa responsabilité civile, doit être tenue avec son assuré d’indemniser les tiers lésés, qui peuvent invoquer l’action directe prévue par l’article L 124-3 du code des assurances dès lors que les préjudices invoqués sont en lien avec ces manquements.

La société Provost-Thoraval et la garantie de la CRAMA

Les copropriétaires estiment que la société Provost-Thoraval a failli à son obligation de résultat vis à vis du syndicat comme l’ont montré les conclusions de l’expert, ce qui constitue une faute délictuelle à leur égard et justifie la condamnation de son assureur, la CRAMA. Ils relèvent que celle-ci ne peut leur opposer qu’elle ne garantit que la responsabilité décennale de l’entrepreneur, tout en prétendant que les travaux qu’il réalise ne relèvent pas de ce régime de responsabilité faute de constituer un ouvrage, ce qui rend cette garantie inutile. Ils relèvent de plus que la CRAMA ne produit ni les conditions particulières, ni les conditions générales de la police, que l’indemnisation mise à sa charge ne peut cependant se limiter au remboursement des travaux inutilement effectués par le syndicat, mais doit couvrir leur matériels immatériels.

La CRAMA demande à la cour de prononcer sa mise hors de cause, ainsi que celle de la société Provost -Thoraval. Elle fait observer que si l’expert a indiqué que les travaux de son assurée n’étaient pas conformes aux règles de l’art, les préjudices revendiqués par les consorts B-X sont étrangers au traitement fongique du sous-sol. Elle relève que le pourrissement des bois trouve son origine dans la maçonnerie et qu’aucun lien de causalité n’est établi avec la mesure de péril. Elle fait observer que l’expert avait chiffré le coût de reprise du traitement à 11 522 euros HT et était donc parfaitement réalisable si le syndic ou les copropriétaires avaient été réactifs.

La CRAMA fait en outre observer qu’elle garantit la responsabilité décennale de son assurée, qui n’est pas mobilisable compte tenu de la nature de ses travaux qui ne constituent pas la réalisation d’un ouvrage. Elle observe que la preuve d’une assurance repose sur la partie qui veut en bénéficier, de

sorte que le fait qu’elle ne produise pas la police souscrite ne peut lui préjudicier, ce d’autant que lors des travaux le syndicat des copropriétaires a normalement dû en être destinataire.

Le devis de la société Provost-Thoraval du 15 mai 2009 concernait un traitement préventif et curatif des bois, consistant notamment en un buchage des parties trop attaquées, une injection des grosses pièces de bois tous les 30 cms, une pulvérisation et la pose de chevilles bois si nécessaires, à réaliser dans la cave et au rez de chaussée une pulvérisation du parquet. Étaient également prévus un traitement contre les champignons dans la partie cave par un passage à la flamme des murs, des injections tous les 40/40 et une pulvérisation à réaliser dans la cave et au rez de chaussée, ainsi qu’un traitement contre les remontées capillaires par une injection de produit à la périphérie et le long des murs de refend. Il se déduit de ce descriptif que les travaux confiés à la société Provost-Thoraval ne se limitaient en un traitement superficiel des bois des caves mais impliquaient une intervention sur la structure même de l’empoutrement par la suppression ou le buchage des solives trop dégradées et ensuite leur confortement, avant la pose d’injecteurs dans les poutres pour permettre un traitement à l’intérieur du bois. Ces travaux qui concourraient à maintenir la solidité des éléments en bois revêtent en conséquence le caractère d’un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil.

L’expert, dans son rapport de février 2012, soit trois ans seulement après les travaux, a constaté que les traitements des bois, des murs et des remontées capillaires n’avaient pas été réalisés en conformité avec les règles de l’art, situation à l’origine de la persistance du champignon. Il a notamment relevé que des bois atteints de rhizomorphes de champignon lignivore étaient toujours présents dans les caves, n’avaient pas été buchés, ni traités, que des encastrements de solives n’avaient pas été confortés, ce qui impliquait une réfection totale des traitements au sous-sol et au rez de chaussée dans l’appartement de M^me Y, l’expert ayant caractérisé un risque de rupture des encastrements dans les maçonneries et d’effondrements localisés. Il s’en déduit que l’intervention de la société Provost-Thoraval n’a pas permis d’éradiquer le parasite qui était mentionné dans l’état parasitaire joint à l’acte de vente des copropriétaires de 2006, ce qui a contribué de fait à la poursuite de son développement remettant gravement en cause la solidité des éléments de bois du sous-sol, comme l’ont confirmé les photographies annexées au rapport d’expertise de M. F en février 2018.

Si les consorts B-X invoquent l’obligation de résultat de la société Provost-Thoraval à l’égard du syndicat des copropriétaires à l’origine de leur préjudice, il apparaît que doit toutefois être examiné si sont réunies les conditions d’application de la responsabilité décennale, régime d’ordre public dont bénéficient les copropriétaires à l’égard des constructeurs dès lors que les travaux réalisés sur les parties communes leur occasionnent un préjudice et qui est dans les débats pour être invoqué par M^me Y. La cour observe qu’il n’existe aucune discussion sur l’existence d’une réception de ces travaux, à tout le moins tacite à raison d’une prise de possession des caves et du complet paiement de la prestation sans remarque de la part du syndicat. La responsabilité décennale de la société Provost-Thoraval à raison de l’impropriété à destination des travaux exécutés est donc engagée à l’égard des consorts B-X.

La CRAMA ne conteste pas garantir la responsabilité décennale de la société Provost-Thoraval, ayant introduit uniquement un débat sur la nature d’ouvrage des travaux réalisés par son assuré, de sorte que l’absence de production du contrat par les copropriétaires est sans conséquence. Sa garantie est en conséquence mobilisable. Le jugement sera réformé en ce sens.

Sur les préjudices des consorts B-X

L’indisponibilité du logement jusqu’à l’arrêté de péril

M^me B et M. X sollicitent une somme de 20 100 euros en réparation de leur préjudice et soutiennent que, suite à leur départ des lieux en 2015 pour des raisons professionnelles, ils n’ont pu proposer l’appartement à la location compte tenu des désordres puisque le plancher était renforcé par des étais provisoires et que des restrictions d’usage avaient été énoncées par l’expert.

Ils ajoutent que, pendant leur occupation des lieux, ils ont dû faire face à une surconsommation de chauffage du fait de l’inachèvement des travaux d’isolation chez M^me Y.

Ce préjudice tel qu’exposé par les appelants se rapporte donc uniquement à l’affaissement du plancher de leur appartement en 2010, désordre qui ne concerne que M^me Y et M. A, n’étant imputable à aucune autre partie dont les manquements ont été examinés plus haut.

Les appelants justifient avoir fait installer une chaudière au gaz et changer les radiateurs en mars 2009. Ils versent aux débats des relevés de consommation uniquement au titre des années 2009, 2010 et 2011 qui témoignent d’une augmentation sensible de leur consommation, essentiellement entre octobre 2008 et octobre 2009, sans qu’ils ne fournissent d’explications sur ce point alors que M^me Y a fait réaliser les travaux litigieux à compter de cette dernière date. La consommation ultérieure ne traduit pas de variation très importante et les consorts B-X ne produisent pas de pièces de nature à caractériser une surconsommation par rapport à la taille du logement, à son isolation et aux conditions de chauffage, étant observé qu’ils n’évaluent pas l’énergie perdue.

Par ailleurs, contrairement à ce que soutiennent les appelants, l’expert, lors de sa seconde expertise destinée à évaluer leur préjudice, a indiqué que le plafond de l’appartement de M^me Y était isolé et évoqué uniquement l’impact limité de l’absence d’occupation du logement, ce qui est sans rapport avec les travaux exécutés par M^me Y. La réalité de ce préjudice n’est donc pas démontrée.

En revanche, si l’expert a relevé en décembre 2017 que les étais positionnés dans l’appartement de M^me Y avaient permis de remettre à niveau le plancher de l’appartement situé au dessus, il a cependant mentionné que des travaux G devaient être entrepris sur la structure entre les deux appartements. Il a rappelé avoir indiqué lors de sa première expertise que le plancher ne pouvait recevoir de charge ni de mouvements importants, ce qui était toujours d’actualité.

M^me Y soutient que l’appartement a été occupé jusqu’à l’arrêté de péril, affirmation qui n’est corroborée par aucune pièce, l’expert n’ayant pas fait mention dans son rapport de décembre 2017 du constat d’une occupation des lieux.

Or, il est constant que dans le cadre d’une location, les consorts B-X auraient été tenus d’informer les preneurs de la situation d’étaiement du plancher, de la nécessité de limiter les charges et les déplacements importants jusqu’à la réalisation de travaux G, contraintes de nature à affecter la jouissance du bien par les occupants et en tout état de cause à générer des doutes sur la sécurité des lieux chez de potentiels locataires, réserves qui les ont privés de la possibilité même de proposer le bien à la location après leur départ à compter d’avril 2015, peu important qu’ils l’aient occupé jusqu’à cette date. Cette situation a donc affecté leur droit de jouissance de leur propriété. Ce préjudice doit toutefois être limité à la date à laquelle est intervenue une interdiction définitive d’habiter l’immeuble, soit jusqu’au 17 décembre 2019 date de l’arrêté de péril ordinaire, ce qui représente une période de 53 mois. La cour dispose des éléments pour évaluer leur préjudice à la somme de 15 000 euros au regard de la nature de l’appartement, montant qui sera supporté in solidum par M^me Y et M. A dès lors que leurs manquements respectifs ont contribué à l’entier dommage.

La perte de valeur de l’immeuble

Les consorts B-X soutiennent que les manquements conjugués des parties ont entraîné la perte de valeur de l’appartement acquis en 2006 au moyen d’un emprunt qu’ils ont continué à payer. Ils évaluent leur préjudice à 80 000 euros en y intégrant les dépenses engagées sans contrepartie.

M^me Y, la société MMA, la CRAMA, la société CABHT, demandent le rejet de cette prétention. Ils font observer que le lien de causalité entre les désordres et la perte de valeur du lot n’est pas démontré.

Au vu des constatations de l’expert, la perte de valeur alléguée par les copropriétaires est sans lien avec les travaux réalisés par M^me Y dans son appartement, l’expert ayant évalué les travaux de réfection du sommier du plancher entre les deux appartements à 1 050 euros HT. La demande à son encontre doit être rejetée. Il en est de même à l’égard de M. A qui n’est intervenu que sur le plancher haut du rez de chaussée et sur une cloison porteuse, travaux sans lien avec l’arrêté de péril et la procédure d’expropriation.

Les consorts B-X justifient avoir acquis en 2006 l’appartement composé de trois pièces principales pour un prix de 45 000 euros, prix très bas. Ils ne justifient pas des dépenses engagées au soutien de leur demande supérieure de près de 80% au prix d’achat.

De plus, l’état parasitaire annexé à leur acte de vente (page 26) mentionne, outre l’humidité en sous-sol entraînant de la pourriture fibreuse que l’intervention de la société Provost-Thoraval était destinée à supprimer, la présence de pourriture fibreuse dans les combles en raison de défauts de la couverture, des traces d’humidité sur le mur d’une chambre, des menuiseries extérieures dans les cages d’escalier en mauvais état, une absence d’entrées d’air et de VMC dans les appartements, des traces d’humidité dans les salles d’eau. Par ailleurs, les appelants produisent les conclusions d’un cabinet d’architectes de mai 2008 qui précisent que certains planchers sont à reprendre dans leur intégralité, qu’il existe des traces de mérule dans l’immeuble, que l’ensemble des façades devait être repris et rejointoyé à la chaux pour remplacer le ciment, que les appartements devaient être ventilés par une VMC, la première tranche de travaux afin de sauvegarder l’immeuble était alors évaluée à 150 000 euros.

Ainsi qu’il a été rappelé, lors de l’assemblée générale du 7 novembre 2016 a été votée l’exécution de travaux de réhabilitation de la copropriété pour un montant de 310 000 euros, montant qui n’intégrait pas les travaux de traitement des caves. Les devis se rapportant à ces travaux montrent que devaient être reprises les façades et les murs extérieurs, refaites la couverture et les menuiseries extérieures et opéré un désamiantage. Les échanges du syndic avec la commune en 2018 et 2019 démontrent qu’en fait, les travaux de réhabilitation avoisinaient 1 million d’euros, ce qui a conduit à la proposition de rachat pour l’euros symbolique faute de pouvoir engager cette somme, puis à la procédure d’expropriation. De l’ensemble de ces éléments, il se déduit que la perte de la valeur de l’immeuble ne résulte pas du désordre affectant les bois du sous-sol dont la reprise représente un coût de 11 200 euros TTC selon le devis de la société Santé Bois, mais d’un état dégradé de la structure de l’immeuble dans toutes ses composantes, dont témoignent les photographies versées aux débats. Dans ces conditions, à défaut d’imputabilité de cette perte de valeur au désordre relatif à la dégradation des bois dans les caves, la demande des consorts B-X ne peut être accueillie.

Préjudice moral

Les appelants évaluent ce préjudice à la somme de 15 000 euros. Il ne peut être discuté que les désordres subis par leur appartement qui ont limité leur liberté d’utilisation de leur bien et la procédure qui s’en est suivie sont à l’origine de troubles et tracas, préjudice moral dont l’indemnisation doit être fixée à 4 000 euros. Celle-ci sera supportée in solidum par M^me Y et M. A, à l’origine des désordres dans l’appartement.

Sur les demandes de M^me Y

Sur la demande de garantie des condamnations mises à sa charge au profit des consorts B-X

M^me Y demande la condamnation du syndicat des copropriétaires, de son assureur la société MMA, de la société Allianz, assureur de la société A&T Ouest, de la société CABHT, de la CRAMA à la garantir des condamnations mises à sa charge en principal, intérêts et accessoires.

Elle sollicite la confirmation du jugement qui a déclaré M. A responsable du préjudice subi en conséquence des travaux réalisés dans son appartement.

L’expertise a mis en évidence la responsabilité de M. A dans la survenance du sinistre, ce qui caractérise un manquement de ce dernier à son obligation de résultat à l’égard du maître de l’ouvrage qui lui impose d’exécuter des travaux exempts de vices donc sans affecter les biens de tiers au contrat.

M^me Y soutient que la société A&T Ouest, syndic lors de la réalisation des travaux, lui avait indiqué de manière erronée qu’elle était libre de faire des travaux puisque les cloisons étaient des parties privatives alors que, s’agissant de travaux sur un mur porteur, elle aurait dû obtenir l’autorisation de l’assemblée générale, ce qui constitue une faute de gestion de la part du syndicat et un manquement à son obligation de conseil.

M^me Y verse aux débats des échanges de mails avec la société A&T Ouest, alors syndic, dont il résulte qu’en mai 2009, celle-ci lui avait fourni des explications sur la répartition des charges, lui rappelant que le règlement de copropriété indiquait bien que les cloisons intérieures étaient privatives et que leur traitement l’était aussi, ce qui se rapportait à la présence de mérule dans les cloisons dont le paiement était mis à sa charge. Les échanges de janvier 2010, suite à l’affaissement du plancher de l’appartement au dessus, démontrent que le syndic lui a indiqué qu’un mur porteur ne pouvait être supprimé sans l’accord de l’assemblée générale. Dans le mail du 25 janvier 2010, celui-ci a admis avoir été informé du projet de M^me Y de faire des travaux mais non de celui d’abattre un mur porteur. Or, M^me Y ne justifie pas de l’information qu’elle avait effectivement fournie au syndic avant la réalisation des travaux en octobre 2009. En outre, le préjudice occasionné à l’appartement au dessus du sien ne tient pas tant à l’absence de demande d’autorisation de supprimer ce mur par l’assemblée générale, qu’à l’absence d’identification de sa fonction porteuse par M. A ou, plus généralement, de précautions prises pour pallier la découverte de cette fonction en cours de travaux.

Dès lors, même si la société A&T Ouest a manqué à son obligation de s’informer du détail des travaux projetés par M^me Y et de lui rappeler la nécessité d’obtenir une autorisation de l’assemblée générale, il n’est pas démontré que la délivrance de cette information, voire une autorisation délivrée par l’assemblée générale, auraient empêché la survenance du désordre conséquence de l’incompétence technique de M. A, mise en évidence dans ses différents aspects par l’expert. Il s’en déduit que la garantie de la société Allianz ne peut être mobilisée, ce d’autant que celle-ci justifie que le contrat d’assurance dont le numéro est visé par M^me Y en page 19 de ses écritures concerne une assurance souscrite par A&T Ouest en 2013 et que l’appelante, qui doit rapporter la preuve de l’existence de la police d’assurance qu’elle allègue, ne produit aucun élément établissant que la société Allianz garantissait la société A&T Ouest en 2009.

M^me Y ne présente aucune argumentation contre le syndicat au titre de la garantie du désordre affectant le sommier du plancher haut de son appartement, dont il a été retenu qu’il ne présentait aucun vice de construction ou de défaut d’entretien dont il pourrait être responsable. Ses développements à son encontre concernent uniquement le désordre affectant les solives des planchers haut des caves. En conséquence, sa demande de garantie comme celle présentée contre la société MMA ne peuvent être accueillies.

Il en est de même de sa demande contre la société CABHT dont les manquements ne sont allégués qu’au titre de la reprise du désordre des caves. Sa demande ne peut enfin prospérer contre la CRAMA assureur de la société Provost-Thoraval dont l’intervention est sans lien avec le désordre subi par l’appartement au dessus de celui de M^me Y.

En conséquence, M^me Y doit être déboutée de ses demandes de garantie à l’exception de celle dirigée contre M. A. Le jugement est confirmé sur ce point.

Sur l’indemnisation de ses préjudices personnels du fait des désordres

M^me Y sollicite la condamnation in solidum de la société Allianz en qualité d’assureur de la société A&T Ouest, de la société CABHT, de M. A, de la CRAMA et de son assureur la société MMA à l’indemniser des ses préjudices, tenant en la perte des matériaux et de la main d’oeuvre, son préjudice de jouissance, son préjudice moral et le coût d’acquisition de l’immeuble.

Sur les responsabilités

1. M. A

M^me Y recherche la responsabilité de M. A sur le fondement de l’article 1792 du code civil et évoque également le manquement de sa part aux règles de l’art dans l’exécution des travaux qui lui étaient confiés et l’absence de souscription d’une assurance garantissant sa responsabilité.

Or, il est démontré par l’expertise que les travaux effectués par M. A dans son appartement au rez de chaussée n’ont pas été achevés, ayant été arrêtés suite aux désordres dénoncés par M^me B et M. X concernant le plancher de leur appartement. Ils n’ont pas été non plus réglés. Dans ces conditions, M^me Y ne peut rechercher sa responsabilité sur un fondement décennal dont les conditions d’application ne sont pas remplies.

Toutefois, elle est fondée à invoquer le manquement de M. A à ses obligations à son égard lors de la réalisation des travaux de doublage et d’électricité qui lui avaient été commandés, ce qui conduit à requalifier le fondement de sa demande en un manquement à l’obligation de résultat que mettait à sa charge le contrat d’entreprise conclu entre les parties. Or il résulte de l’expertise que cette obligation n’a pas été remplie, puisque l’expert a considéré qu’en dehors même du sinistre relatif au sommier du plancher haut, tous les travaux réalisés devaient être refaits, compte tenu de l’absence de respect des règles de l’art qui entraîne un risque important de développement de parasite concernant les doublages et un risque pour la sécurité s’agissant des travaux électriques. Sa responsabilité au titre des travaux réalisés dans l’appartement est donc engagée. Le jugement est confirmé sur ce point. En revanche son intervention est sans lien avec le désordre affectant les bois de la cave comme rappelé plus haut.

2. Le syndicat des copropriétaires, la société A&T Ouest et la société CABHT

M^me Y recherche la responsabilité du syndicat sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, pour n’avoir pas fait réaliser rapidement les diagnostics et les travaux de traitement qui s’imposaient, comme au titre du vice de construction que présentait l’immeuble, ainsi qu’en qualité de mandant devant répondre des fautes commises par ses mandataires successifs, la société A&T Ouest lors de la commande des travaux de traitement et de la société CABHT lors de la gestion du dossier de reprise du désordre. Elle recherche également la responsabilité délictuelle de la société CABHT.

Or à cet égard, les développements concernant les manquements du syndicat et de ses mandataires dont il devait répondre à l’égard des consorts B-X sont transposables à M^me Y en sa qualité de copropriétaire, s’agissant uniquement du désordre affectant les bois des caves. Il en est de même des manquements de la société CABHT caractérisés plus haut.

La proposition par la société A&T Ouest d’une seule entreprise non agréée CTBA pour assurer le traitement du champignon dans les caves dont elle n’a pas vérifié la qualité de la prestation, comme le retard pris par la société CABHT dans l’organisation d’un diagnostic parasitaire et de travaux de reprise engagent la responsabilité du syndicat à l’égard de M^me Y et des syndics, ce d’autant que les travaux de traitement du champignon impliquaient une intervention chez M^me Y afin de respecter les règles de l’art et que le retard pris sur ce point, l’empêchait de poursuivre l’aménagement de son lot.

En conséquence, la responsabilité du syndicat garanti par son assureur la société MMA et celle de la société CABHT est donc engagée à l’égard de M^me Y dans la mesure où les préjudices qu’elle allègue et qui seront examinés infra présentent un lien de causalité avec leurs manquements et leur sont imputables.

M^me Y ne peut prétendre à la condamnation de la société Allianz, pour les motifs rappelés plus haut, à savoir l’absence de preuve que cette assureur garantissait la responsabilité de la société A&T Ouest en 2009.

3. La société Provost-Thoraval et la CRAMA

M^me Y recherche la garantie de la société CRAMA au titre de la responsabilité de son assurée sur le fondement de la responsabilité décennale, dont il a été dit plus haut que les travaux de la société Provost-Thoraval constituaient un ouvrage et que ce régime de responsabilité est applicable aux copropriétaires dès lors qu’ils justifiaient d’un préjudice, ce qui est le cas également de M^me Y. En conséquence, la garantie de la société CRAMA est mobilisable à son profit. Le jugement est réformé de ce chef.

Sur les préjudices de M^me Y

1. Les matériaux acquis et la main d’oeuvre

M^me Y demande une somme de 7 042,81 euros de frais (fourniture et main d’oeuvre) dont elle indique qu’ils ont été exposés en pure perte.

La société CABHT s’oppose à cette demande en l’absence de lien de causalité aves ses fautes, comme la société MMA IARD.

Le devis établi par M. A démontre que celui-ci fournissait uniquement la main d’oeuvre, les fournitures devant être acquises par M^me Y. Cette dernière verse aux débats des factures de matériaux, notamment de plaques de plâtres, d’isolation et de matériels électriques pour un montant de 6 042,81 euros mis en oeuvre par M. A. Elle justifie également lui avoir réglé 1 000 euros. Ces frais ont effectivement été exposés en pure perte par M^me Y, puisque M. A ne peut financer la reprise des désordres. Toutefois, ce préjudice est uniquement en lien avec la prestation de celui-ci et n’est pas imputable aux autres parties dont elle demande la condamnation. En effet, il résulte de l’expertise que la réfection de l’ensemble des travaux exécutés par M. A et la perte des matériaux seraient survenues même si les travaux réalisés par la société Provost-Thoraval avaient été efficaces et si les travaux de traitement avaient été présentés au vote de l’assemblée générale puisqu’ils n’étaient pas conformes aux règles de l’art et présentaient un risque s’agissant des travaux électriques. En conséquence, M. A sera condamné à lui verser ces sommes. Le jugement sera réformé quant au montant de la somme accordée, la prise en compte du surcoût des travaux de reprise accordé par le premier juge devenant sans objet du fait de la situation actuelle de l’immeuble.

2. Le préjudice de jouissance

M^me Y sollicite une somme de 58 200 euros à ce titre. Elle fait valoir qu’elle a acquis l’appartement en 2005 pour y exercer son activité professionnelle de sage-femme, que les travaux prévus dans l’appartement en 2009 devaient durer au plus quatre mois, que pour travailler pendant cette période, elle avait fait aménager provisoirement le rez de chaussée de son habitation, que la situation se prolongeant, elle a dû déménager et, n’ayant pas retrouvé de local à Guingamp, installer ses locaux professionnels dans une autre commune, à Pontrieux, ce qui lui a occasionné une baisse d’activité et de revenus et l’a conduit à aménager à nouveau un local à Guingamp en plus de celui de Pontrieux. Elle évalue sa perte de jouissance à 400 euros par mois.

La société CABHT et la MMA demandent le rejet de cette demande qu’elles estiment ne pouvoir leur être imputée. Le syndic relève en outre que les désordres dans l’appartement de M^me Y concernent uniquement ses parties privatives. La société MMA estime que M^me Y ne démontre pas ne pas avoir pu trouver initialement de locaux à Guingamp et avoir été contrainte de déplacer son activité professionnelle.

Il résulte des pièces produites que le désordre concernait initialement l’affaissement du plancher de l’appartement des consorts B-X, que l’expertise ordonnée en 2010 a mis en évidence la nécessité de refaire un nouveau traitement des bois des caves compte tenu de la persistance des champignons. Or, l’inefficacité du traitement par la société Provost-Thoraval comme les manquements de la société A&T Ouest à l’époque de leur réalisation et le retard de la société CABHT dans la prise en compte des conclusions de l’expert, dont doit répondre le syndicat ont contribué à l’allongement des délais pour traiter le désordre initial lié aux travaux réalisés par M. A en 2009.

En effet, alors que la réparation du sommier du plancher représentait un coût modeste de 1 050 euros HT selon l’expert, le traitement des bois de la cave supportant le plancher bas de son appartement supposait, pour être conforme aux règles de l’art, un traitement préalable des maçonneries de l’ appartement de M^me Y au rez de chaussée, lesquelles relèvent des parties communes. Le devis de la société Santé Bois de mai 2017 ainsi que les échanges de M^me Y avec cette société versés aux débats témoignent de cette contrainte, qu’ elle justifie avoir rappelé au syndic pour lui demander d’organiser les travaux dans les caves.

Il s’en déduit que les manquements caractérisés à l’encontre des différentes parties ont contribué à la priver durablement de la jouissance de son lot en perturbant en outre son projet d’installation professionnelle dans les lieux après la réfection des travaux, ce à compter de février 2010, date normale d’achèvement des travaux de M. A jusqu’à la date de l’arrêté de péril ordinaire du 17 décembre 2019 qui marque la date d’impossibilité d’occuper les lieux, soit sur une période 9 ans et 10 mois ce qui justifie que son préjudice de jouissance soit évalué à 23 000 euros.

Toutefois, l’allongement de la privation de jouissance de son lot du fait du désordre constaté dans les caves ne concerne pas M. A qui n’est pas intervenu à ce niveau. Les autres parties responsables du désordre affectant les caves n’ont pas contribué au préjudice de jouissance de M^me Y conséquence des travaux défectueux de M. A, ce qui exclut une condamnation in solidum pour le tout entre les responsables.

En conséquence, doit être mis à sa charge le préjudice de jouissance subi par M^me Y jusqu’au 1^er février 2012, date de la réunion d’expertise qui a caractérisé le désordre affectant les solives des caves, soit une somme de 4 600 euros et à la charge in solidum du syndicat des copropriétaires, de la société MMA, de la société CABHT et de la société CRAMA le surplus, soit la somme de 18 400 euros.

3. Le préjudice moral

M^me Y demande une somme de 22 000 euros à ce titre.

Il ne peut être discuté que les désordres affectant les travaux qu’elle avait commandés, puis ceux découverts dans les caves situées sous son appartement, qui ont contrarié ses projets, de même que la procédure qui en est résultée, sont à l’origine de perturbations et tracas dont attestent les pièces qu’elle produit. Au regard de cette situation et de sa durée, son indemnisation doit être fixée à 6 000 euros et sera supportée in solidum par M. A, le syndicat des copropriétaires et son assureur la société MMA, la société CABHT et la société CRAMA.

4. Le coût d’acquisition des lots

M^me Y demande une indemnisation à hauteur de 51 000 euros représentant le prix d’acquisition de l’appartement de 42 500 euros outre les frais et les travaux réalisés.

La société CABHT et la société MMA concluent au rejet de cette demande en estimant que le préjudice de ce chef ne peut être imputé au syndic ou au syndicat des copropriétaires.

M^me Y justifie avoir acquis l’appartement le 28 octobre 2005, avec une cave et une place de parking pour un prix de 42 500 euros, également très bas pour un appartement doté de trois pièces principales. Ainsi qu’il a été dit plus haut concernant l’appartement de M^me B et M. X, la perte de valeur de l’immeuble et l’impossibilité d’en assurer la réhabilitation notamment par le biais de la collectivité locale en raison d’un coût de travaux proche d'1 million d’euros est sans lien avec les désordres générés par les travaux de M^me Y ou l’état des solives bois des caves dont le coût de reprise était modeste, mais est en fait la conséquence d’une dégradation structurelle de toutes les composantes de l’immeuble dont témoignent la nature des travaux de réhabilitation proposés par le syndic au vote de l’assemblée générale en 2016 et les différents avis des architectes ou diagnostiqueurs qui ont examiné l’immeuble avant même que M^me Y n’acquiert ses lots, comme le montre l’état parasitaire inséré dans son acte de vente et le rapport de Guingamp Coordination de 2004, qu’elle verse elle-même aux débats. Ce préjudice ne peut donc être imputé aux intimés de sorte que sa demande ne peut être accueillie.

Sur les appels en garantie

La société MMA en qualité d’assureur du syndicat de copropriété sollicite la garantie de la société CRAMA, assureur de la société Provost-Thoraval, de la société Allianz en qualité d’assureur de la société A&T Ouest et de la société CABHT des condamnations prononcées à son encontre au bénéfice de M^me Y, de M^me B et de M. X, et celle de M^me Y au titre des condamnations prononcées à profit de M^me B et M. X.

Sur ce dernier point, il apparaît qu’aucune condamnation n’est prononcée contre le syndicat des copropriétaires au profit des consorts B-X au titre de la dégradation du plancher de leur appartement, sa demande de garantie contre M^me Y est donc sans objet.

S’agissant des autres demandes de garanties, ainsi qu’il a été dit, il ne résulte d’aucune pièce que la société Allianz était assureur de la société A&T Ouest lors de la commande et de l’exécution des travaux de traitement des bois des caves par la société Provost-Thoraval, de sorte que la demande du syndicat doit être rejetée.

Concernant la société CRAMA, assureur décennal de la société Provost-Thoraval, dès lors que les malfaçons caractérisées par l’expert entraînent une impropriété à destination de l’ouvrage réalisé et affecte la solidité des solives, comme déclaré plus haut, le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter sa garantie sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

De la même façon, il peut engager la responsabilité du syndic, la société CABHT au titre des fautes commises dans l’exécution du mandat qu’il lui avait confié à raison du retard dans la réalisation d’un diagnostic parasitaire de l’immeuble et de détermination des travaux nécessaires à réaliser sur les bois dégradés du sous-sol.

Dans ces conditions, la société CRAMA et la société CABHT seront condamnées in solidum à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations mises à sa charge au bénéfice de M^me Y.

Sur les autres demandes

Les condamnations produiront intérêts à compter de la présente décision.

Les dispositions du jugement relatives aux condamnations au titre des frais irrépétibles et des dépens sont infirmées.

M^me Y et M. A seront condamnés in solidum à verser à M^me B et M. X, ensemble, une indemnité de 7 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

M. A sera condamné à garantir M^me Y de cette condamnation.

M. A, le syndicat des copropriétaires, la société MMA, la société CABHT et la société CRAMA seront condamnés in solidum à verser à M^me Y une indemnité de 9 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

La société MMA sera garantie de cette condamnation par la société CABHT et la CRAMA,

Il n’apparaît pas inéquitable que les autres parties conservent la charge des frais irrépétibles qu’ils ont engagés, leurs demandes seront rejetées.

M. A, le syndicat des copropriétaires, la société MMA, la société CABHT et la CRAMA seront condamnés aux dépens de première instance comprenant les frais des référés et les expertises, ainsi qu’aux dépens d’appel. Les frais de constat engagés par les consorts B-X ne relèvent pas des dépens, mais sont pris en compte au titre des frais irrépétibles.

La société MMA sera garantie selon les mêmes modalités qu’en ce qui concerne la condamnation aux frais irrépétibles mise à sa charge. Les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, publiquement, par défaut en dernier ressort,

INFIRME partiellement le jugement,

Reprenant le dispositif sur le tout pour une meilleure compréhension,

DÉCLARE irrecevables les demandes contre la société A&T Ouest,

CONDAMNE in solidum M^me Y et M. A à verser M^me B et M. X, ensemble, les sommes suivantes :

—  15 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

—  4 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

DÉBOUTE M^me B et M. X de leur demande au titre de la perte de valeur de l’appartement,

CONDAMNE M. A à garantir M^me Y des condamnations mises à sa charge au profit de M^me B et M. X,

CONDAMNE M. A à verser à M^me Y les sommes suivantes :

—  7 042,81 euros au titre du préjudice matériel,

—  4 600 euros au titre du préjudice de jouissance jusqu’au 1^er février 2012,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires, la société MMA, la société CABHT et la société CRAMA à verser à M^me Y la somme de 18 400 euros,

CONDAMNE in solidum M. A, le syndicat des copropriétaires, la société MMA, la société Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction et la société CRAMA à verser à M^me Y la somme de 6 000 euros au titre de son préjudice moral,

DÉBOUTE M^me Y de sa demande au titre de l’acquisition des lots,

CONDAMNE in solidum la société Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction et la CRAMA à garantir le syndicat des copropriétaires des condamnations mises à sa charge au profit de M^me Y,

DIT que les condamnations sont assorties de l’intérêt aux taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE in solidum M^me Y et M. A à verser à M^me B et M. X, ensemble, une indemnité de 7 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

CONDAMNE M. A à garantir M^me Y de cette condamnation,

CONDAMNE in solidum M. A, le syndicat des copropriétaires, la société MMA, la société Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction et la CRAMA in solidum à verser à M^me Y une indemnité de 9 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

CONDAMNE in solidum M. A, le syndicat des copropriétaires, la société MMA, la société Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction et la CRAMA aux dépens de première instance comprenant les frais des référés et les expertises, ainsi qu’aux dépens d’appel,

CONDAMNE in solidum la société Crédit Agricole Bretagne Habitat Transaction et la CRAMA à garantir la société MMA des condamnations mises à sa charge au titre des frais irrépétibles et des dépens.

DIT que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président