Cour d'appel de Rennes, 2ème chambre, 17 décembre 2021, n° 21/00942

CA Rennes
Confirmation 17 décembre 2021

Arguments

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Rejeté
Absence de fondement des prétentions de la société Amiral Desfossés
La cour a estimé que les demandes de la société Amiral Desfossés étaient justifiées en principe, notamment en ce qui concerne l'inscription d'hypothèque judiciaire.
Rejeté
Droit à l'indemnité au titre de l'article 700
La cour a jugé que la demande d'indemnité n'était pas fondée, compte tenu de la décision de confirmer le jugement de première instance.
Accepté
Caducité de l'inscription d'hypothèque
La cour a confirmé la caducité de l'inscription d'hypothèque en raison de la non-remise de la requête à la société Amiral Desfossés.
Rejeté
Montant excessif de l'inscription d'hypothèque
La cour a jugé que le montant de l'inscription d'hypothèque était justifié par les circonstances et les preuves fournies.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 2e ch., 17 déc. 2021, n° 21/00942
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	21/00942
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Joël CHRISTIEN, président
Avocat(s) :	Emilie BELLENGERLucie BREMONDBruno HALLOUET
Cabinet(s) :	CHEVALLIER & ASSOCIES
Parties :	S.C.I. SOCIETE AMIRAL DESFOSSES

Texte intégral

2ème Chambre

ARRÊT N° 721

N° RG 21/00942 -

N° Portalis DBVL-V-B7F-RK5P

M^me B CHUN

S.C.I. SOCIETE AMIRAL DESFOSSES

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— M^e HALLOUET

— M^e BELLENGER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 17 DECEMBRE 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Joël CHRISTIEN, Président de Chambre,

Assesseur : Monsieur David JOBARD, Président de Chambre,

Assesseur : Madame Hélène BARTHE-NARI, Conseillère,

GREFFIER :

M^me Z A, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Novembre 2021 devant Monsieur Joël CHRISTIEN, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 17 Décembre 2021 par mise à disposition au greffe

****

APPELANTE :

Madame B CHUN

née le […] à […]

[…]

Représentée par M^e Bruno HALLOUET de la SELARL CHEVALLIER ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST

INTIMÉE :

S.C.I. SOCIETE AMIRAL DESFOSSES

[…]

Représentée par M^e Emilie BELLENGER, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Lucie BREMOND, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SCCV Amiral Desfossés est propriétaire des parcelles cadastrées […], 153, 154, 155, 157 et 159 à Landerneau, sur lesquelles elle a entrepris une opération de construction immobilière.

Les travaux impliquaient notamment de démolir une construction existante, implantée sur la parcelle cadastrée […], mitoyenne de la maison d’habitation implantée sur la parcelle cadastrée […], propriété de M^me B Chun.

Au cours de ces travaux, le pignon de la maison appartenant à M^me Chun s’est effondré.

Le maire de la commune de Landerneau a pris un arrêté de péril imminent le 23 décembre 2019 et, par ordonnance du 23 décembre 2019, le juge des référés du tribunal administratif de Rennes a ordonné une expertise confiée à M. X.

De son côté, M^me Chun a obtenu, selon ordonnance de référé du 10 février 2020, l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire puis, selon ordonnance sur requête du 11 mars 2020, l’autorisation du juge de l’exécution de Brest de prendre une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire sur les parcelles cadastrées […] et 157 appartenant à la société Amiral Desfossés, en garantie d’une créance évaluée à 250 000 euros.

Cette inscription a été effectuée le 2 avril 2020, et dénoncée le 8 juin 2020 à la société Amiral Desfossés.

Par une seconde ordonnance du 10 septembre 2020, elle a également obtenu l’autorisation du juge de

l’exécution de Brest de prendre une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire sur la parcelle […], propriété de la société Amiral Desfossés, en garantie d’une créance évaluée à 150 000 euros.

Cette inscription a été effectuée le 9 octobre 2020, et dénoncée le 13 octobre suivant à la société Amiral Desfossés.

Contestant ces mesures conservatoires, la société Amiral Desfossés a, par acte du 5 novembre 2020, fait assigner M^me Chun devant le juge de l’exécution de Brest afin d’obtenir la caducité et la mainlevée de l’inscription d’hypothèque du 9 octobre 2020, ainsi que la mainlevée de celle du 2 avril 2020, et, à titre subsidiaire, la réduction de ces inscriptions pour garantie de la somme de 60 000 euros.

Par jugement du 26 janvier 2021, le juge de l’exécution a :

• déclaré caduque l’hypothèque judiciaire provisoire inscrite par M^me Chun le 9 octobre 2020 au service de la publicité foncière de Brest sous le n° 2020 V 4257 sur la parcelle cadastrée […] à Landerneau appartenant à la société Amiral Desfossés,

• ordonné la mainlevée de cette inscription aux frais de M^me Chun,

• ordonné la réduction de l’inscription enregistrée au service de la publicité foncière le 2 avril 2020 sous le n° 2020 V 930 sur les parcelles cadastrées […] et […] à Landerneau appartenant à la société Amiral Desfossés, à la somme de 100 000 euros,

• débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

• dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

M^me Chun a relevé appel de ce jugement le 10 février 2021, pour demander à la cour de l’infirmer et de :

• débouter la société Amiral Desfossés de toutes ses prétentions,

• condamner la société Amiral Desfossés à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

• rejeter la demande de la société Amiral Desfossés consistant à déplacer l’assiette de l’hypothèque sur la parcelle AL n° 539.

La société Amiral Desfossés demande quant à elle à la cour de :

• confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a déclaré caduque l’hypothèque judiciaire provisoire inscrite par M^me Chun le 9 octobre 2020 au service de la publicité foncière de Brest sous n° 2020 V 4257 sur la parcelle cadastrée […] à Landerneau appartenant à la société Amiral Desfossés, et ordonné la mainlevée de cette inscription aux frais de Madame Chun,

• infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a ordonné la réduction de l’inscription enregistrée au service de la publicité foncière le 2 avril 2020 sous le n°2020 V 930 sur les parcelles cadastrées section […] et […] appartenant à la SCCV Amiral Desfossés, à la somme de 100 000 euros,

• constater que M^me Chun ne justifie pas d’une créance fondée en son principe et de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de sa créance,

• par conséquent, ordonner la mainlevée, aux frais de M^me Chun, de l’inscription enregistrée au service de la publicité foncière le 2 avril 2020 sous le n° 2020 V 930 sur les parcelles cadastrées section […] et […] à Landerneau appartenant à la société Amiral Desfossés,

• condamner M^me Chun à lui verser la somme de 100 000 euros au titre de son attitude dilatoire et abusive,

• condamner M^me Chun à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article

• 700 du code de procédure civile, outre à supporter les entiers dépens de l’instance, à titre subsidiaire, constater que M^me Chun ne peut se prévaloir d’une créance fondée en son principe pour une valeur supérieure à 60 000 euros,

• par conséquent, ordonner la réduction des inscriptions prises par M^me Chun à hauteur de 60 000 euros,

• en toute hypothèse, ordonner le déplacement de l’inscription enregistrée le 9 octobre 2020 au service de la publicité foncière de Brest sous le N° 2020 V 4257 sur la parcelle cadastrée section […] sur Landerneau appartenant à la société Amiral Desfossés et de l’inscription enregistrée au service de la publicité foncière le 2 avril 2020 sous le n° 2020 V 930 sur les parcelles cadastrées section […] et […] à Landerneau appartenant à la SCCV Amiral Desfossés, pour les montants tels que fixés par l’arrêt à intervenir, sur la parcelle cadastrée section […], volume […], sise […] appartenant à la société Amiral Desfossés,

• condamner M^me Chun à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre à supporter les entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision attaquée ainsi qu’aux dernières conclusions déposées pour M^me Chun le 26 octobre 2021 et pour la société Amiral Desfossés le 8 octobre 2021, l’ordonnance de clôture ayant été rendue à l’audience du 18 novembre 2021 avant l’ouverture des débats.

EXPOSÉ DES MOTIFS :

Sur l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire du 9 octobre 2020

L’article 495 du code de procédure civile dispose que copie de la requête et de l’ordonnance est laissée à la personne à laquelle elle est opposée.

D’autre part, il résulte de l’article R. 532-5 du code des procédures civiles d’exécution qu’à peine de caducité, huit jours au plus tard après le dépôt des bordereaux d’inscription ou la signification du nantissement, le débiteur en est informé par acte d’huissier de justice devant contenir, à peine de nullité, une copie de l’ordonnance du juge ou du titre en vertu duquel la sûreté a été prise, l’indication, en caractères très apparents, que le débiteur peut demander la mainlevée de la sûreté comme il est dit à l’article R. 512-1 et la reproduction des articles R. 511-1 à R. 511-3 et R. 532-6.

Il résulte de la combinaison de ces textes que le créancier est tenu, lorsqu’il signifie au débiteur la décision du juge de l’exécution qui l’autorise à inscrire provisoirement une hypothèque, de remettre une copie de la requête comportant l’indication précise des pièces invoquées.

Or, en l’occurrence, le procès-verbal des modalités de remise de l’acte indique que la copie de cet acte comporte 3 feuilles, soit l’acte de dénonciation avec reproduction des articles du code des procédures civiles d’exécution sur 4 pages, et l’ordonnance du juge de l’exécution.

Ainsi, la copie de la requête n’a pas été remise à la société Amiral Desfossés, ce que ne conteste du reste pas M^me Chun qui se contente de soutenir qu’aucun grief ne pourrait être invoqué, la première requête et la deuxième étant similaires à l’exception des numéros de parcelles.

Mais, ainsi que l’a exactement analysé le juge de l’exécution, c’est précisément parce qu’une inscription d’hypothèque avait déjà été prise que l’absence de dénonciation de la requête avec la seconde ordonnance cause nécessairement un grief à la société Amiral Desfossés, laquelle n’a pas pu prendre connaissance des motifs de cette deuxième inscription, ni des éléments nouveaux qui pouvaient la justifier.

C’est donc à juste titre que le juge de l’exécution a prononcé la nullité de la dénonciation de l’inscription provisoire d’hypothèque signifiée à la société Amiral Desfossé le 13 octobre 2020, et, par voie de conséquence, la caducité de l’hypothèque judiciaire provisoire inscrite le 9 octobre 2020, et en a ordonné la mainlevée.

Sur la mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire du 2 avril 2020

Aux termes de l’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution, le créancier dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur s’il justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

Il ressort du rapport de M. X du 18 décembre 2019, les constatations suivantes :

• 'l’assise et la stabilité du pignon ont été affaiblies par les travaux de démolition et de reprise en sous-oeuvre entrepris en novembre 2019 sur la parcelle voisine AL 155,

• la faible cohésion inhérente au mode constructif des murs de façades n’a pas permis au pignon de résister à cette perte d’assise et de stabilité ; il en a résulté l’effondrement du pignon,

• cet effondrement a entraîné :

• un défaut d’appui et de stabilité des planchers intermédiaires, rupture d’une solive, effondrement d’une autre solive en rive ouest,

• la suppression de l’assise ouest de la toiture,

• la suppression du contreventement ouest de l’immeuble, les murs gouttereaux nord et sud n’étant plus contreventés que par les planchers bois intermédiaires et le pignon est,

• une légère inclinaison du mur gouttereau sud, tiré lors de la chute du pignon,

• une suppression de la chute d’eau pluviale sud,

L’expert conclut par ailleurs que :

• la suppression du contreventement des murs gouttereaux assuré par le pignon ouest, associé à l’affaiblissement des planchers intermédiaires participant eux aussi à ce contreventement, occasionnent un défaut de stabilité et un risque d’effondrement des murs gouttereaux,

• le mur gouttereau sud affecté donnant directement sur […], il s’ensuit un risque imminent d’éboulement sur cette voie publique et sur la parcelle AL 155,

• le mur goutteau nord affecté étant situé en limite séparative, il s’ensuit un risque imminent d’éboulement dans l’emprise des parcelles AL 539 et 155,

• le défaut de solidité des planchers intermédiaires et de la toiture, l’équilibre précaire de moellons sur les tranches de murs gouttereaux nord et sud entraînent un risque imminent de chute de pierres, pièces de bois et d’ardoises sur la parcelle AL 155,

• la suppression d’une façade étanche à l’air et à l’eau et le risque d’instabilité des autres façades et des planchers intermédiaires rendent l’immeuble sis au n° 32 entièrement inhabitable et d’accès extrêmement dangereux.'

Il résulte de ces conclusions, accompagnées de clichés photographiques, que, d’une part, l’assise et la stabilité du pignon de la maison de M^me Chun ont été affaiblies par les travaux de démolition et de reprise en sous-oeuvre entrepris en novembre 2019 sur la parcelle voisine AL 155, entraînant un risque d’effondrement des murs gouttereaux et un risque d’éboulement dans l’emprise des parcelles AL 539 et 155, et que, d’autre part, la suppression d’une façade étanche à l’air et à l’eau et le risque d’instabilité des autres façades et des planchers intermédiaires rendaient l’immeuble entièrement inhabitable et d’accès extrêmement dangereux.

Ainsi, M^me Chun justifie indubitablement d’une créance paraissant fondée en son principe à l’encontre de la société Amiral Desfossés, dont l’opération de construction entreprise sur son terrain a

provoqué sur le fonds voisin des dommages considérables nécessitant d’importants travaux de reconstruction.

Par ailleurs, il ressort de l’attestation du propre expert-comptable du 12 octobre 2020 (annexe pièce 8) que 'selon les comptes établis au 31 décembre 2019, le restant à devoir par la SCCV Amiral Desfossés concernant le cabinet s’élève à 6 811,43 euros (et) les autres dettes relatives à la société Apave, à la société Fondasol ainsi qu’à la société Techni-Bâtiment s’élèvent à 59 551,20 euros […]'.

En outre, le coût des travaux conservatoires a été estimé à 5 136 euros par la société Techni-Bâtiment, ou à la somme de 13 161,50 euros selon devis de la société CO2 Démolition, et, d’autre part, la société Amiral Desfossés a, selon devis de la société Idequation ingénierie, évalué le montant des travaux de reconstruction à 47 076,48 euros, réactualisé à la somme de 52 930,75 euros.

Ainsi que l’a exactement analysé le premier juge, ces montants élevés, combinés aux difficultés de trésorerie de l’intimée et au fait que, malgré l’ancienneté de l’effondrement du pignon, aucune provision n’a été versée à M^me Chun, caractérisent les circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance de cette dernière.

C’est donc à juste titre que le juge de l’exécution a estimé que les deux conditions cumulatives exigées par l’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution étaient réunies.

C’est enfin par une juste et exacte appréciation des éléments de la cause que le juge de l’exécution a limité le montant de la garantie à 100 000 euros.

En effet, le coût des travaux de reconstruction a été estimé selon devis actualisé du 17 septembre 2021 de la société Idequation ingéniérie à la somme de 52 930,75 euros.

Si M^me Chun produit des devis pour un montant total de 176 915,88 euros, il convient toutefois de souligner que certains de ces devis concernent des prestations qui ne sont pas en lien avec les travaux de reconstruction proprement dits ( mobilier, linges de maison), et, pour d’autres, concernent des prestations de second oeuvre dont l’évaluation peut être discutable au regard d’une reconstruction à l’identique et incluant des prestations différentes de celles de l’existant.

Ainsi, même en rajoutant le coût éventuel des aménagements intérieurs, le montant des travaux conservatoires et le préjudice résultant de la perte de revenus locatifs, soit un bénéfice imposable de 2 481 euros annuel sur la base de la déclaration sur le revenu des bénéfices industriels et commerciaux au titre de l’année 2019 produite par M^me Chun, il n’existe, en l’état des éléments du dossier, pas de principe de créance suffisamment établi pour un montant supérieur à 100 000 euros.

Sur les autres demandes

La société Amiral Desfossés demande, à titre subsidiaire, de transférer l’inscription prise sur les parcelles sur les parcelles […] et 157 sur la parcelle cadastrée […].

À cet égard, si elle justifie être propriétaire de la parcelle […], résultant de la division de la parcelle AL n° 539 et comprenant trois maisons en cours de construction, elle n’établit en revanche pas qu’elle dispose du financement nécessaire pour procéder à l’échèvement de ces maisons, ni que celles-ci ont fait l’objet d’une promesse de vente.

Il s’ensuit que l’estimation donnée à ce jour de la valeur de ces maisons est purement hypothétique, et qu’il n’y a pas lieu dans ces circonstances de déplacer l’assiette de l’hypothèque judiciaire provisoire sur la parcelle […].

La société Amiral Desfossés demande par ailleurs la condamnation de M^me Chun au paiement d’une somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts pour attitude abusive et dilatoire, en faisant valoir qu’elle avait proposé diverses garanties apparaissant proportionnées et suffisantes qui ont toutes été rejetées par cette dernière.

Mais, comme le souligne à juste titre l’appelante, les diverses propositions de garanties portent sur le séquestre d’une partie de vente de l’immeuble en cours de construction en contrepartie de la levée de l’inscription judiciaire dont elle bénéficie, ce qui aurait pour effet pour elle d’abandonner la garantie dont elle bénéfice en vertu d’une décision de justice en contrepartie d’une promesse de séquestre soumise aux aléas de l’achèvement de l’opération de construction et de la commercialisation des immeubles.

Puisqu’il a été jugé par ailleurs que l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire sur les parcelles AL 155 et 157 était justifiée en son principe, la demande de condamnation de M^me Yun au paiement de dommages-intérêts pour attitude abusive et dilatoire est dénuée de fondement et sera rejetée.

Il convient donc de confirmer en tous points le jugement attaqué.

M^me Chun , qui a pris l’initiative d’un appel principal jugé injustifié, supportera les dépens d’appel.

En outre, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité de 1 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Confirme en l’ensemble de ses dispositions le jugement rendu le 26 janvier 2021 par le juge de l’exécution de Brest ;

Déboute la SCCV Amiral Desfossés de sa demande de déplacement de l’assiette de l’hypothèque judiciaire provisoire portant sur les parcelles cadastrées […] et 157, sur la parcelle cadastrée […] ;

Déboute la SCCV Amiral Desfossés de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;

Condamne M^me Chun à payer à la SCCV Amiral Desfossés une somme de 1 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M^me Chun aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT