RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

R.G. : J.E.X. N° RG 20/01625 – N° Portalis DBVS-V-B7E-FK2E

Minute n° 21/00487

X

C/

S.A. BATIGERE

COUR D’APPEL DE METZ

3^e CHAMBRE

J.E.X.

ARRÊT DU 14 SEPTEMBRE 2021

APPELANT :

Monsieur Y X

[…]

[…]

Représenté par M^e Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/006890 du 05/11/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de METZ)

INTIMÉE :

S.A. BATIGERE SA D’HLM représentée par son représentant légal

[…]

[…]

Représentée par M^e Alice RADDE-GALERA, avocat au barreau de THIONVILLE

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 1^er juin 2021 tenue par Madame MARTINO, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l’arrêt être rendu le 14 septembre 2021.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame GUIMARAES

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame MARTINO, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : Madame GIZARD, Conseiller

Monsieur MICHEL, Conseiller

Par acte sous seing privé en date du 31 mai 2016, la SA d’HLM BATIGERE a donné à bail à M Y X un bail portant sur un local à usage d’habitation situé […].

Des irrégularités s’étant produites dans le paiement des loyers, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer portant acquisition de la clause résolutoire le 15 mai 2019.

Par ordonnance de référé du 4 août 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail consenti à M. Y X, concernant le logement situé 16 A Avenue SAINT-JEAN à Hayange à compter du 16 juillet 2019,

— ordonné l’expulsion de M. Y X et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux,

— condamné M. Y X à payer à la SA d’HLM BATIGERE à titre de provision la somme de 795,19 euros représentant les loyers et charges impayés échus au 19 juin 2020 et avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance,

— débouté le locataire de sa demande de délais de paiement,

— fixé l’ indemnité d’occupation au montant des loyers et charges en cours et condamné M. Y X à son paiemernt à titre de provision au profit de la SA D’HLM BATIGERE jusqu’à libération effective des lieux, soit la somme de 314,08 euros, cette indemnité étant revalorisée selon la règlementation propre aux sociétés d’HLM devenues ESH,

— rappelé le caractère exécutoirepar provision de son ordonnance,

— dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. Y X aux dépens y compris les frais de commandement de payer.

Suivant déclaration reçue au greffe le 17 septembre 2020, M. Y X a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu’elle a constaté la résiliation de de plein droit du bail conclu entre les parties à compter du 16 juillet 2019, ordonné l’expulsion de M. X et de tous occupants de son chef, condamné M X à payer à la SA d’HLM BATIGERE, à titre de provision la somme de 795,19 euros représentant les loyers et charges impayés échus au 19 juin 2020, débouté M. X de sa demande de délais de paiement, fixé le montant de l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges en cours et condamné M. X à son paiement à titre de provision au profit de la SA d’HLM BATIGERE jusqu’à libération effective des lieux, soit la somme de 314,08 euros, condamné M. X aux dépens y compris les frais du commandement de payer.

En ses dernières écritures du 14 mai 2021 , il demande à la cour de :

— dire et juger son appel recevable et bien fondé,

— infirmer l’ordonnance de référé entreprise et statuant à nouveau,

— constater l’existence d’une contestation sérieuse ,

— débouter en conséquence la SA D’HLM BATIGERE de l’ensemble de ses demandes ,

subsidiairement,

— accorder à M. X des délais de paiement de 36 mois pour se libérer de sa dette locative telle que visée au commandement de payer,

— dire et juger qu’il sera sursis aux effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

Plus subsidiairement encore,

— accorder à M. X un délai d’évacuation de 6 mois,

— condamner la SA d’HLM BATIGERE en tous les frais et dépens.

Il fait valoir en substance au soutien de ses demandes l’existence d’une contestation sérieuse portant sur l’exigence de bonne foi attendue du bailleur et soutient à cet égard que l’impayé figurant au commandement de payer soit la somme de 355,18 euros correspond seulement à un mois de loyer charges comprises.

Il ajoute que les délais de paiement dont l’octroi suspend les effets de la clause résolutoire ne portent que sur les sommes dues au commandement de payer, la dette étalée sur 36 mois représentant en ce qui le concerne des mensualités de l’ordre de 6 euros qu’il est manifestement en capacité de supporter. Il fait observer que le décompte arrêté au 23 mars 2021 montre à voir un solde débiteur de 1487,70 euros en diminution par rapport au décompte établi à la date du 22 décembre 2020, gage de sa bonne volonté.

Il conteste en tout état de cause le solde arrêté à hauteur de 1487,70 euros dans la mesure où il comprend des frais de procédure qui ne sont pas justifiés, ce qui réduirait l’arriéré locatif à la somme de 911,77 euros.

Il ajoute sur la demande de délais d’expulsion qu’il est sans emploi et bénéficiaire du revenu de solidarité active ce qui rend particulièrement difficile la recherche d’un nouveau logement où se réinstaller.

En ses dernières écritures du 26 mars 2021, la SA d’HLM BATIGERE demande à la cour de confirmer en toutes ses dispositions la décision rendue, de condamner M X au paiement d’une somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner M. X aux entiers frais et dépens d’appel et de première instance.

Elle expose sur la contestation sérieuse que le loyer résiduel de M. X avoisine les 100 euros et correspond à de nombreux mois restés impayés de sa part; qu’en tout état de cause la constatation du jeu de la clause résolutoire est régie par les dispositions propres de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 qui s’appliquent même en cas de contestation sérieuse.

Elle fait valoir que M. X n’a procédé en cours d’année 2020 et malgré la procédure en cours qu’à 5 versements d’un montant total de 750 euros et qu’au 23 mars 2021 celui ci n’a procédé à aucun versement manquant ainsi de façon constante à son obligation principale de paiement régulier de son loyer.

Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement en faisant valoir que depuis l’ordonnance de référé du 4 aôut 2020, l’arriéré locatif ne fait que se creuser ainsi qu’à la demande de délais d’expulsion indiquant que M X n’a pris aucun engagement pour régler sa dette.

L’ordonnance de clôture a été prise le 27 mai 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est constant que le commandement de payer notifié au locataire le 15 mai 2019 d’avoir à payer la somme de 355,18 euros au titre des loyers résiduels non pris en charge par les organismes sociaux au titre des mois de décembre 2018, janvier, février et mars 2019, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois.

La prétendue mauvaise foi du bailleur n’est pas établie.

Il convient en conséquence de confirmer l’ordonnance déférée ayant constaté la résiliation du bail et ordonné la libération des lieux si nécessaire avec l’aide de la force publique.

Sur l’arriéré locatif

Auun moyen n’étant proposé au soutien de la demande de rejet des prétentions du bailleur à ce titre, il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M. Y X à payer la SA d’HLM BATIGERE à titre de provision la somme de 795,19 euros représentant les loyers et charges impayés échus au 19 juin 2020 et avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance , fixé l’ indemnité d’occupation au montant des loyers et charges en cours et condamné M. Y X à son paiement à titre de provision au profit de la SA D’HLM BATIGERE jusqu’à libération effective des lieux, soit la somme de 314,08 euros, cette indemnité étant revalorisée selon la règlementation propre aux sociétés d’HLM devenues ESH ;

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la cause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 applicable aux contrats de location en cours, le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu par l’article 1244-1 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que les délais accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

En l’espèce, M. X qui est sans emploi et titulaire du RSA ne démontre pas se trouver en situation de régler sa dette locative même au bénéfice des plus larges délais de paiement alors qu’il n’est pas en capacité d’honorer les échéances mensuelles des loyers courants . Il résulte en effet des décomptes établis par le bailleur que la dette d’arriérés n’a cessé de croître pour atteindre à minima le montant reconnu par M. X de 911,77 euros.

Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande de délais de paiement et de confirmer l’ordonnance de ce chef.

Sur la demande de délais d’évacuation

En application de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution , le juge peut accorder des délais renouvelables aux habitants des lieux habités ou de locaux à usage professionnel dont l’expulsion a été autorisée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

La durée des délais prévus à l’article L 412-3 ne peut en aucun cas être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans ; pour de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement; il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L 441-2-3 et L 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisble de relogement des intéressés.

La situation précaire de M. X,âgé de 57 ans rend illusoire toute possibilité de relogement dans le secteur privé en sorte que seul un relogement dans le secteur social avec les délais qui y sont associés peut être envisagé. Bien que s’abstenant de réglere façon régulière son loyer, M. X procède à des réglements à la mesure de ses moyens ( 750 euros en 2021, 200 euros sur les 3 premiers mois de l’année 2021) manifestant ainsi sa bonne volonté.

Il y a lieu de lui accorder le délai de six mois sollicité pour évacuer les lieux.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sont confirmées.

La situation respective des parties commande en équité de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

Partie perdante principalement, M. Y X est condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR statuant publiquement , par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile et contradictoirement,

CONFIRME l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail consenti à M. Y X, concernant le logement situé 16 A avenue SAINT-JEAN à Hayange à compter du 16 juillet 2019,

— ordonné l’expulsion de M. Y X et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique , faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux,

— condamné M. Y X à payer la SA d’HLM BATIGERE à titre de provision la somme de 795,19 euros représentant les loyers et charges impayés échus au 19 juin 2020 et avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance ,

— débouté le locataire de sa demande de délais de paiement,

— fixé l’ indemnité d’occupation au montant des loyers et charges en cours et condamné M. Y X à son paiement à titre de provision au profit de la SA D’HLM BATIGERE jusqu’à libération effective des lieux, soit la somme de 314,08 euros, cette indemnité étant revalorisée selon la règlementation propre aux sociétés d’HLM devenues ESH,

— dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ,

— condamné M. Y aux dépens y compris les frais de commandement de payer.

Y ajoutant,

ACCORDE à M. Y X un délai de six mois pour évacuer les lieux.

DIT que pendant ce délai, il sera sursis à l’expulsion.

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE toute autre demande des parties.

CONDAMNE M. Y X aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame MARTINO, Présidente de chambre à la Cour d’Appel de METZ et par Madame GUIMARAES, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT