Grosses délivrées

REPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 23 NOVEMBRE 2017

(n° , 22 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/16884

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Juillet 2015 -Tribunal d’Instance de Saint-Maur-Des-Fossés – RG n° 11-14-888

APPELANTS

Monsieur B X

Né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté et ayant pour avocat plaidant M^e Alice MONTASTIER, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 372

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/037879 du 13/08/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

Madame C X

Née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée et ayant pour avocat plaidant M^e Alice MONTASTIER, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 372

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/37879 du 13/08/2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIME

Monsieur J A K

Né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Nathalie LAURET, avocat au barreau de PARIS, toque : B1110

INTERVENANT FORCE

LE RESPONSABLE DU PÔLE DE RECOUVREMENT SPECIALISE- PRS- DU VAL DE MARNE

[…]

[…]

Représenté et ayant pour avocat plaidant M^e Florence FRICAUDET, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : C0510

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 Octobre 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Daniel FARINA, Président

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me D E

Un rapport a été présenté à l’audience par M. Philippe JAVELAS, Conseiller dans les conditions prévues par l’articles 785 du Code de procédure civile.

ARRÊT : Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Daniel FARINA, président et par M^me D E, greffière présente lors de la mise à disposition.

*****

.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 31 mai 2005, M. et M^me A Z ont donné à bail à

M. X un appartement dépendant d’un immeuble […] à […]

Un nouveau bail a été signé le 1^er janvier 2006 entre les parties.

Depuis le 1^er avril 2012, à la suite d’un avis à tiers détenteur de la direction générale des finances publiques, les loyers hors charges sont versés au Trésor Public.

Les locataires ne s’acquittant pas des charges locatives et le Trésor Public ayant informé le bailleur d’un impayé de loyers pour la période allant de septembre 2012 à septembre 2014, M. A Z, après avoir fait délivrer à ses locataires un commandement de payer demeuré infructueux, les a fait assigner devant le tribunal d’instance de Saint Maur par acte d’huissier de justice du 12 août 2014, aux fins d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et le paiement de la dette locative.

Par jugement contradictoire et assorti de l’exécution provisoire du 10 juillet 2015, le tribunal d’instance a :

— déclaré irrecevable la demande en répétition de l’indu formée par M. et M^me X au titre des loyers antérieurs au 1^er avril 2010,

— condamné M. A Z à payer aux époux X une somme de 834, 83 euros au titre des loyers indûment payés du 1^er avril 2010 au 31 mars 2012,

— condamné solidairement M. et M^me X à payer à M. A Z une somme de 10 741, 71 euros au titre des charges impayées du 1^er janvier 2011 au 31 décembre 2014,

— constaté la résiliation du contrat de bail,

— autorisé l’expulsion des époux X et de tous occupants de leur chef,

— condamné in solidum M. et M^me X à payer à M. A Z une indemnité mensuelle d’occupation égale à 630 euros par mois, charges récupérables en sus, à compter du 11 juin 2014 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamné M. A Z à payer à M. et M^me X une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par l’augmentation du loyer contraire au bail et à l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 et une somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

— condamné M. et M^me X à payer à M. A Z une indemnité de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— ordonné la compensation des sommes réciproquement dues,

— condamné M. et M^me X aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 11 avril 2014.

M. et M^me X ont relevé appel de cette décision le 4 août 2015 et ont assigné en intervention forcé en cause d’appel le responsable du pôle de recouvrement du Val de Marne.

Dans le dispositif de leurs dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 14 septembre 2017, M. et M^me X, appelants, demandent à la Cour de :

— dire et juger les époux X recevables à appeler en intervention forcée le Trésor Public,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré nulle l’augmentation de loyer pratiquée par le bailleur, dit que le loyer mensuel pour l’année 2015 ne peut être supérieur à la somme de 622, 97 euros, dit qu’il existait un trop-perçu à restituer par le bailleur, condamné le bailleur au paiement de dommages et intérêts, rejeté la demande en paiement de 4 200 euros formulée par le bailleur au titre des loyers impayés, dit que les charges dues pour la période du 1^er janvier 2011 au 31 décembre

2014 s’élèvent à la somme de 10 741, 71 euros, condamné le bailleur à verser des dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi par les locataires,

— dire que la demande de remboursement des loyers trop-perçus de janvier 2010 à juin 2015 n’est pas prescrite,

— condamner M. A Z à rembourser à M. et M^me X une somme de 2 616, 59 euros au titre du trop-perçu de loyers sur la période allant de janvier 2010 à mars 2012,

— condamner le Trésor Public à rembourser à M. et M^me X une somme de 2 758 euros au titre du trop-perçu de loyers sur la période allant de mars 2012 à juin 2015,

— subsidiairement, condamner M. A Z à payer aux époux X une somme de 2 758 euros au titre du trop-perçu de loyer sur le fondement de l’enrichissement sans cause,

— condamner M. A Z à payer une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral causé par les augmentations excessives et brutales du loyer,

— s’agissant des charges, juger que les charges dues par les époux X pour les années 2011 à 2013 s’élevent à la somme de 9 181, 71 euros, pour l’année 2014 à la somme de 3 322, 57 euros, pour l’année 2015, à la somme de 1 932, 38 euros,

— condamner M. A Z à payer aux époux X une somme de 10 000 euros au titre du préjudice subi,

— suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder à M.et M^me X des délais de 36 mois pour s’acquitter des sommes éventuellement dues selon l’échéancier suivant : 70 euros versés mensuellement pendant les 35 premiers mois et le solde le 36^e mois,

— à titre subsidiaire, et si la Cour ne suspend pas les effets de la clause résolutoire, condamner le Trésor Public à rembourser aux époux X une somme de 6 215, 30 euros correspondant aux sommes perçues à compter de la résiliation du bail, déduction faite du trop-perçu déjà sollicité,

— subsidiairement, dire que cette somme a été payée à bon droit au Trésor Public et débouter M. A Z de toute demande visant à revendiquer le paiement de l’indemnité d’occupation fixée par le juge de première instance,

— sur l’insalubrité du logement, dire que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement décent, ordonner rétroactivement la suspension des loyers du 11 juillet au 29 novembre 2015, subsidiairement ordonner rétroactivement la réduction du loyer, hors augmentation illégale, de 80 % à compter du 11 juillet 2015 jusqu’au 29 novembre 2015,

— condamner M. A Z à payer à M. et M^me X une somme de 8 400 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral,

— condamner M. A Z à payer aux époux X une somme de 1 900 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, et une somme de 1 432, 83 euros au titre des pénalités de retard,

— rejeter la demande de résiliation judiciaire, et les demandes reconventionnelles des intimés,

— ordonner la compensation des sommes dues entre les parties,

— condamner M. A Z à payer à M. et M^me X une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

M. A Z, bailleur intimé et appelant à titre incident, dans le dispositif de ses dernières conclusions notifées par la voie électronique le 19 septembre 2017, demande à la Cour de :

— Rejeter les demandes de M. et M^me X et du Trésor Public,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande des époux X au titre des loyers antérieurs au 1^er avril 2010, constaté la résiliation du contrat de bail, autorisé l’expulsion des époux X, condamné les époux X à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 630 euros, une somme de 10 741, 71 euros au titre des charges sur la période de janvier 2011 à décembre 2014, ordonné la compensation entre les créances des parties,

— infirmer le jugement dont appel pour le surplus

— condamner les époux X à payer une somme de 14 947, 12 euros au titre des charges locatives demeurées impayées, et les condamner solidairement à payer une somme de 4 200 euros au titre des loyers impayés, 5 000 euros en réparation du préjudice causé par le non-paiement des charges, 10 000 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu de l’état du logement au départ des époux X, 2 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner in solidum les époux X et le Trésor Public aux dépens.

Le responsable du pôle de recouvrement spécialisé du Val de Marne, intervenant forcé, dans ses conclusions récapitulatives, notifiées par la voie électronique le 20 septembre 2017, demande à la Cour de :

— débouter M. et M^me X et M. A Z de l’ensemble de leurs demandes au motif que l’avis à tiers détenteur notifié à M. et M^me X a eu pour effet une attribution immédiate des sommes dont les locataires étaient redevables envers M A Z,

à titre reconventionnel

— condamner in solidum M. et M^me X et M. A Z à payer au responsable du pôle de recouvrement spécialisé du Val de Marne la somme de 7 700 euros à parfaire,

en tout état de cause

— ordonner à M. et M^me X de se libérer de toute somme dont il seraient débiteurs envers M. A Z entre les mains du responsable du pôle de recouvrement spécialisé du Val de Marne,

— condamner in solidum M. A Z et M. et M^me X à payer au responsable du pôle de recouvrement spécialisé du Val de Marne une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner in solidum M. A Z et M. et M^me X aux dépens.

M. et M^me X ont quitté les lieux le 29 novembre 2015.

MOTIFS DE LA DECISION

I) Sur la résiliation du bail, l’expulsion des époux X et leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 630 euros par mois à compter de la date de résiliation du bail

Les époux X font grief au premier juge d’avoir constaté la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire.

Ils sollicitent des délais de paiement de 36 mois pour s’acquitter de leur dette locative en demandant à la Cour de constater que le bail a été résilié du fait du départ des locataires, le 29 novembre 2015.

Sur ce

Le premier juge a exactement relevé que le contrat de bail contenait une clause résolutoire, que le commandement de payer visant cette clause résolutoire et délivré aux époux X le 11 avril 2014 était demeuré infructueux pendant plus de deux mois à compter de sa délivrance et qu’il y avait lieu, en conséquence, et par application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 de constater la résiliation du bail à compter du 11 juin 2014 à par acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Les époux X se bornent à faire valoir, pour contester la décision déférée, qu’ils sont des locataires sérieux et sont en mesure de s’acquitter de leur dette locative, alors que le dossier déposé auprès de la commission de surendetteement démontre le contraire.

Le jugement déféré sera, en conséquence, confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail, ordonné l’expulsion des époux X et condamné ces derniers à payer une indemnité d’occupation de 630 euros par mois à compter du 11 juin 2014 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Les époux X, qui ont déjà bénéficié des délais de la procédure, seront déboutés de leur demande de délai pour s’acquitter de leur dette locative.

II) Sur la réévaluation de loyers effectuée par M. A Z, bailleur, et la demande de remboursement des loyers indûment payés par M. et M^me X

A) Recevabilité de la demande

Les époux X, appelants, font grief au premier juge d’avoir déclaré irrecevable l’action en restitution du trop-payé de loyers pour les mois de janvier à mars 2010, motif pris de sa prescription.

Ils font valoir que :

— l’introduction de l’instance par le bailleur, le 12 août 2014, a interrompu la prescription,

— la demande d’aide juridictionnelle déposée par les époux X, le 15 septembre 2014, a également interrompu la prescription sur le fondement de l’article 38 du décret sur l’aide juridictionnelle du 19 décembre 1991,

— la prescription ne court qu’à compter du jour où le locataire a eu connaissance de son droit et les époux X, de nationalité étrangère et maîtrisant mal la langue française, n’ont été en mesure de former leur demande de remboursement à la connaissance du bailleur qu’après avoir été conseillés par un avocat, dans le cadre de la procédure introduite par leur bailleur en 2014,

— en l’absence d’avis à tiers détenteur, les sommes trop-perçues se seraient légitimement compensées avec les mois durant lesquels les loyers n’ont pas été payés et cette compensation légale fait obstacle à la prescription.

M. Y, bailleur, qui conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande en répétition de l’indu des époux X, au titre des loyers nus antérieurs au 1^er avril 2010, réplique que :

— l’introduction de l’instance par le bailleur n’a pas interrompu la prescription de l’action du locataire, la prescription de l’action ne profitant qu’à l’auteur de celle-ci et ne s’étendant pas, de ce fait, à la demande reconventionnelle,

— les époux X ne peuvent utilement soutenir qu’en l’absence d’avis à tiers détenteur, les sommes trop-perçues se seraient compensées avec les mois durant lesquels les loyers n’ont pas été payés et que cette compensation légale empêche la prescription, parce que les conditions de la compensation légale n’étaient pas remplies, les sommes trop-perçues par le bailleur n’étant devenues exigibles qu’à compter du prononcé du jugement de première instance.

Sur ce

Il convient de relever, en premier lieu, que M. Y ne revendique plus, en cause d’appel, le bénéfice de la prescription triennale créée par la loi Alur du 24 mars 2014, et que, les parties s’accordant à reconnaître que la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil est applicable à la presente instance, le litige se trouve, par suite, circonscrit au point de savoir si la demande en répétition de l’indu afférente aux loyers réglés au titre des mois de janvier, février et mars 2010 est ou non prescrite.

Le premier moyen tiré de l’effet interruptif de prescription de l’assignation délivrée, à la requête de M. A Z, par acte d’huissier de justice du 12 août 2014, ne peut être accueilli. En effet, l’interruption civile, du fait qu’elle a un effet relatif, ne profite qu’à celui dont elle émane et ne nuit qu’à celui contre qui elle a été dirigée, de sorte que la citation en justice délivrée à la demande de M. A Z n’a pu interrompre la prescription au bénéfice de ses locataires, les époux X.

Pareillement, la demande d’aide juridictionnelle que les appelants justifient avoir déposée le 15 septembre 2014 (pièce n°92), ayant été formée seulement pour défendre à une requête en résiliation de bail, et non pour obtenir également, à titre reconventionnel, la restitution de loyers indûment payés, à hauteur de la somme de 834, 83 euros, comme le montre le fait constant que cette demande en répétition de loyers n’a été formée que le 11 mars 2015 par télécopie, n’a pu interrompre la prescription en application de l’article 38 du décret du 19 décembre 1991 portant application de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique. Le deuxième moyen soulevé par les époux X sera, en conséquence, rejeté.

Le troisième moyen, tiré de ce que le délai de prescription n’aurait pas couru avant que les époux n’aient été conseillés par un avocat et ne soient en mesure de faire valoir leurs droits, est également inopérant. En effet, en application de l’article 2224 du Code civil, le point de départ du délai de prescription se situe au jour de l’existence et de l’exigibilité du droit susceptible de se prescrire, c’est-à-dire, en matière de répétition de l’indu, à la date de paiement de chacune des sommes indues dont le remboursement est demandé. Les époux X ne peuvent donc utilement soutenir que la prescription n’aurait commencé à courrir qu’à la date à laquelle ils ont été informés de leurs droits par leur conseil.

S’agissant, enfin, du moyen tiré du fait qu’en l’absence d’avis à tiers détenteur, les trop-payés de loyer se seraient compensés avec les impayés, et que cette compensation aurait un effet interruptif de prescription, il y a lieu de rappeler, comme le souligne à bon droit M. A Z, que le caractère litigieux en l’état de la créance des époux X, qui n’était de ce fait ni certaine, ni liquide ni exigible, s’opposait à toute compensation légale. Il s’ensuit que le moyen ne pourra être accueilli.

Il résulte de ce qui précède que les demandes de remboursement des loyers formées par les époux X sur la période antérieure au 1^er avril 2010, sont, comme l’a justement affirmé le premier juge, prescrites.

La recevabilité de cette demande pour la période postérieure au 1^er avril 2010 n’étant pas contestée, il incombe à la Cour de statuer sur le bien-fondé de la demande de répétition de l’indu pour cette même période.

B) Bien-fondé de la demande

Les époux X, qui concluent à la confirmation du jugement en ce qu’il a déclaré nulle la réévaluation de loyer pratiquée par leur bailleur, sollicitent :

— la condamnation de M. A F, leur bailleur, à leur payer une somme de 2 616, 59 euros sur les sommes qu’ils ont versées antérieurement à l’avis à tiers détenteur du 26 mars 2012,

— la condamnation du Trésor Public à leur payer une somme de 2 758 euros sur les sommes qu’ils ont indûment payées à compter de la signification de l’avis à tiers détenteur,

— à titre subsidiaire et si la Cour devait faire droit à l’argumentation développée par l’administration fiscale, la condamnation de M. A Z, leur bailleur, à leur payer la somme de 2 758 euros, sur le fondement de l’enrichissement sans cause,

— à titre subsidiaire et si la Cour refusait de suspendre les effets de la clause résolutoire, condamner le Trésor public à leur rembourser la somme de 6 215, 30 euros, correspondant aux sommes perçues à compter de la résiliation du bail, déduction faite du trop-perçu déjà sollicité par ailleurs, et, subsidiairement, dire que cette somme a été payée à bon droit au Trésor public et débouter de ce fait M. Z de toute demande visant à revendiquer le paiement de l’indemnité d’occupation fixée par le premier juge.

A l’appui de leurs demandes, les appelants font valoir que :

— les augmentations pratiquées par M. A Z, qui n’ont jamais été notifiées aux époux X ni justifiées, ne correspondent pas aux révisions annuelles dont le bailleur était en droit de se prévaloir,

— le bail ne précisant pas la date de l’indice à prendre en compte, il convient de retenir le dernier indice publié à la date anniversaire du bail et il apparaît qu’en appliquant cette formule le loyer des époux X, pour l’année 2015, ne peut être supérieur à la somme de 622, 97 euros, comme l’a dit le premier juge,

— l’argumentation du Trésor Public selon laquelle il ne serait pas tenu de rembourser le trop-perçu en raison de l’effet attributif immédiat de l’avis à tiers détenteur est contestable, dès lors qu’il ressort de la documentation même de l’administration des finances publiques relative à l’avis à tiers détenteur que "le tiers détenteur peut opposer à la demande du comptable toutes les causes d’extinction de son obligation envers le redevable, qui se sont produites avant la notification de l’avis, telles que le paiement, la compensation, la prescription extinctive et la novation du créancier",

- s’il devait être fait droit à l’argumentation développée par le Trésor Public, il conviendrait de condamner M. A Z au paiement des sommes versées au fisc, dès lors qu’il s’est enrichi par la diminution de son passif, tandis que les époux X se sont appauvris,

— si la Cour devait confirmer le jugement déféré en ce qu’il a dit acquise la clause résolutoire au mois de juin 2014, le Trésor public devrait être condamné à rembourser les sommes reçues des époux X à compter de cette date, à savoir 7 700 euros, dont doivent être déduits les montants sollicités au titre du trop-perçu de loyer, soit la somme de 6 215, 30 euros,

— si la Cour fait droit à l’argumentation du Trésor public selon laquelle la résiliation du bail n’a pas eu pour effet de faire cesser les effets de l’avis à tiers détenteur, elle dira que M. A Z ne peut revendiquer le paiement de l’indemnité d’occupation pour les mois durant lesquels elle a été versée au Trésor public.

M. A Z, bailleur intimé, réplique que :

— les locataires sont mal fondés à contester les augmentations de loyers qui sont justifiées, dès lors qu’elles ont été convenues d’un commun accord entre le bailleur et les locataires, au regard de l’importante sous-évaluation du loyer par rapport aux prix du marché, comme en témoigne le fait que les époux X ont toujours payé les sommes demandées sans les contester avant le 11 mars 2015

— la Cour doit confirmer l’analyse du tribunal d’instance en jugeant que les époux X ne peuvent pas demander à M. A Z le remboursement des loyers payés à compter du 1^er avril 2012, dès lors qu’ils ont réglé ces loyers au Trésor Public,

— la Cour devra, en outre, condamner in solidum les époux X et le Trésor public à lui payer une somme de 4 200 euros au titre des loyers demeurés impayés durant six mois sur les années 2013 et 2014. En effet, le Trésor public a engagé sa responsabilité en ne réclamant pas les loyers impayés aux époux X et en tenant M. A Z dans l’ignorance de l’existence de cette dette locative, du fait que cette inertie a causé à M. A Z un préjudice d’autant plus important que les époux X ont, depuis, déposé une demande de surendettement,

— en outre, les demandes de condamnation effectuées par le Trésor public sont érronées dans leur montant, M. A Z n’ayant perçu l’indemnité d’occupation que pour la période de juillet à novembre 2015, l’indemnité du mois de juin n’ayant pas été réglée.

Le responsable du pôle de recouvrement forcé du Val-de-Marne, intervenant forcé, demande à la Cour de :

— débouter les époux X et M. A Z de leurs demandes,

— condamner in solidum les époux X et M. A Z à lui payer une somme de 7 700 euros à parfaire,

— ordonner à M. et M^me X de se libérer de toute somme dont ils seraient débiteurs envers M. A Z entre les mains du responsable du pôle de recouvrement spécialisé du Val de Marne.

Le responsable du pôle de recouvrement forcé du Val-de-Marne fait valoir que :

— il résulte des dispositions de l’article L.263 du Livre des procédures fiscales et de la jurisprudence de la Cour de cassation que l’avis à tiers détenteur a un effet attributif immédiat qui interdit de le remettre en cause a posteriori même si la dette du tiers détenteur vient à disparaître ou à diminuer, en sorte que le tribunal d’instance ne pouvait limiter la condamnation du propriétaire bailleur en remboursement des trop-perçus de loyers aux sommes effectivement perçues par lui, la remise en cause du montant du loyer en principal postérieurement à la notification des avis à tiers détenteur demeurant sans incidence sur ces avis ; il s’ensuit que les époux X doivent être déboutés de leur demande de restitution des sommes versées entre les mains du Trésor public sur la période d’avril 2012 à juin 2014,

— la résiliation judiciaire du bail est également sans incidence sur l’avis à tiers détenteur, dès lors que l’avis à tiers détenteur ne se fonde pas sur le contrat de bail et que les sommes à appréhender englobent toutes celles dont les époux X sont débiteurs envers M. A Z. Il s’ensuit que l’indemnité d’occupation versée au bailleur aurait dû l’être entre les mains du Trésor public et que les époux X doivent être déboutés de leur demande de restitution des sommes perçues postérieurement à la résiliation du contrat de bail,

— la demande de M. A Z visant à obtenir la condamnation du Trésor public à lui payer la somme de 4 200 euros est dénuée de tout fondement, dans la mesure où il n’appartient pas au Trésor public de se substituer au bailleur dans le recouvrement des impayés locatifs,

— en tant que tiers détenteurs défaillants, les époux X en s’abstenant de verser entre les mains du Trésor public l’ensemble des sommes dont ils étaient redevables vis-à-vis de M. A Z, ont engagé leur responsabilité ; il en va de même de M. A Z, qui a eu un comportement frauduleux en tentant de soustraire des sommes qui auraient dû être appréhendées la le responsable du pôle de recouvrement spécialisé du Val de Marne ; par suite, les époux X et M. A Z doivent être condamnés in solidum à payer la somme de 7 700 euros correspondant aux loyers demeurés impayés, aux indemnités d’occupation dont les époux X se sont acquittés entre les mains de leur bailleur, et aux échéances de remboursement de la dette locative à compter du mois de juin 2015.

Sur ce

1) Sur l’existence d’un trop-payé de loyer par les époux X

Il ressort des conditions générales et particulières du contrat de bail signé entre M. A Z et M. X le 1^er janvier 2006 que le loyer s’élevait à 550 euros hors charges et devait " être révisé automatiquement chaque année à la date anniversaire de la prise d’effet du contrat par application de l’indice légal publié à la date de la révision" (article VII).

Le bail ne précisant pas la date de l’indice à prendre en compte, le dernier indice connu à prendre en compte pour la réévaluation au premier janvier de chaque année, date anniversaire du contrat, est celui du troisième trimestre de l’année précédente, publié le 15 octobre.

Il s’ensuit que le loyer exigible s’élevait :

— pour l’année 2007, à la somme de 559, 25 euros (550x112,43/110,57)

— pour l’année 2008, à la somme de 565, 47 euros (559, 25x113, 68/112, 43)

— pour l’année 2009, à la somme de 582, 13 euros (565, 47x117, 03/113, 68)

— pour l’année 2010, à la somme de 584, 02 euros (582, 13 x 117,41/117,03)

— pour l’année 2011, à la somme de 590, 44 euros (584,02x118, 70/117,41)

— pour l’année 2012, à la somme de 601, 63 euros (590,44x120, 95/118,70)

— pour l’année 2013, à la somme de 614, 57 euros ( 601, 63 x123, 55/120, 95)

— pour l’année 2014, à la somme de 620, 09 euros (614, 57 x124, 66/123,55)

— pour l’année 2015, à la somme de 622, 97 euros (620, 09x125, 24/124,66).

Il résulte des quittances versées aux débats par les époux X que les loyers versés à M. A Z ont été de 645 euros par mois de janvier à juillet 2010, puis un loyer de 700 euros par mois hors charges à compter du mois d’août 2010.

Les époux X rapportent donc la preuve que les loyers qu’ils ont réglés sont supérieurs aux montants qui étaient exigibles.

Le caractère d’ordre public des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 exclut qu’en marge du renouvellement strictement réglementé puisse exister un principe de consensualisme selon lequel les parties seraient libres de modifier les conditions du bail et en particulier le montant du loyer ou la clause d’indexation.

C’est pourquoi M. A Z est mal fondé à soutenir que les augmentations de loyers qu’il a pratiquées et qui sont supérieures à celles autorisées par la loi susmentionnée auraient été décidées d’un commun accord avec ses locataires, ce que contestent au demeurant formellement ces derniers, et seraient justifiées au regard du marché cristolien de la location.

2) Sur la demande de remboursement formée par les époux X à l’encontre de leur bailleur (2 616, 59 euros)

Il résulte des dispositions de l’article 1377 ancien et 1302-2 nouveau du Code civil que lorsqu’une personne qui, par erreur, se croyait débitrice, a acquitté une dette, elle a le droit de répétition contre le créancier.

les sommes versées n’étant pas dues, le solvens est en droit sans être tenu à aucune autre preuve, d’en obtenir la restitution, l’erreur ou la négligence du solvens ne faisant pas obstacle à l’exercice par lui de l’action en répétition.

Les demandes antérieures au 1^er avril 2010 étant prescrites, comme il a été dit précédemment (paragraphe 1, B), et, comme l’a justement relevé le premier juge, M. A Z ne pouvant être tenu de rembourser aux époux X les sommes que ceux-ci ont réglées à compter du 1^er avril 2012, entre les mains du Trésor public, le trop-perçu de loyer s’élève, sur la période allant du 1^er avril 2010 au 1^er avril 2012, à un montant total de 2 463, 65 euros répartis comme suit : 823, 90 euros sur l’année 2010, 1 314, 65 euros sur l’année 2011 et 295, 10 euros sur l’année 2012.

En conséquence, M. A Z sera condamné à payer aux époux X une somme de 2 433, 65 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.

3) Sur la demande de remboursement formée par les époux X à l’encontre du Trésor public au titre des trop-payés de loyers et indemnités d’occupation versés à compter du 1^er avril 2012 (2 758 euros)

Lorsqu’un locataire est destinataire d’un avis à tiers détenteur pour le recouvrement de dettes fiscales dues par le bailleur, l’effet attributif de la créance à exécution successive de loyers provoque son transfert de propriété depuis le patrimoine du bailleur vers celui de l’administration fiscale. À partir de la date de réception de l’avis par le locataire, ce dernier est tenu, au lieu et place du bailleur, de verser les loyers qu’il doit à l’administration fiscale, jusqu’à concurrence des impositions dues par le bailleur, en applicationt des dispositions de l’article L.262 du Livre des proédures fiscales.

Toutefois, les tiers détenteurs ne sont tenus de satisfaire à la demande du comptable que si le paiement demandé par la voie de l’ATD correspond à une créance non contestable et s’ils sont effectivement débiteurs à l’égard du redevable.

Il s’ensuit que le tiers détenteur est fondé à demander le remboursement des sommes qu’il a versées en l’acquit du redevable, dès lors qu’il n’en était pas débiteur.

Les époux X ne sont, par l’effet de l’avis à tiers détenteur qui leur a été adressé, devenus personnellement débiteurs des causes de la saisie que dans la seule limite de leur obligation à l’encontre de M. A Z.

En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure que les époux X ont réglé, au titre des loyers indus, en 2012, une somme de 885, 33 euros (98, 37 euros x 9 mois), en 2013, une somme de 768, 33 euros (85, 37 euros x 9), trois mois de loyers étant demeurés impayés sur cette année, en 2014, une somme de 637, 64 euros en tenant compte du fait que la résiliation du bail, intervenue au 11 juin 2014, est confirmée par le présent arrêt, que l’indemnité d’occupation, dont le montant n’est pas contesté en cause d’appel, a été fixé par le premier juge à la somme de 630 euros à compter du 11 juin 2014, et que les sommes dues au titre des mois de mai, juin et août sont demeurées impayées (79, 91 x 4 mois + 70x5), en 2015, une somme de 350 euros (70 x5), la dernière mensualité réglée en application de l’avis à tiers détenteur étant celle du mois de mai 2015 et l’indemnité d’occupation ayant été fixée à la somme de 630 euros, soit un trop-payé de 70 euros (700 – 630).

Par suite, le responsable du pôle de recouvrement forcé du Val-de-Marne sera condamné à payer aux époux X la somme totale de 2 641, 30 euros (885, 33 + 768, 33 + 637, 64 + 350) représentant le montant des loyers indument payés sur la période allant du mois d’avril 2012 au mois de mai 2015 inclus.

4) Sur la demande, formée à titre subsidiaire et pour le cas où la Cour confirmerait la résiliation du bail, des époux X visant à obtenir la restitution par le Trésor public de la somme de 6 215, 30 euros, représentant le montant des indemnités d’occupation versées déduction faite des trop-perçus de loyers et d’indemnités d’occupation que le Trésor public a été, par ailleurs, condamné à restituer

Il résulte des dispositions de l’article L. 263 du Livre des procéedures fiscales que 'L’avis à tiers détenteur a pour effet d’affecter dès réception les sommes dont le versement est ainsi demandé au paiement des impositions privilégiées quelle que soit la date à laquelle les créances même conditionnelles ou à terme (') deviennent effectivement exigibles'.

Les époux X ne peuvent, en vertu des dispositions du livre de procédures fiscales, obtenir le remboursement des sommes litigieuses auprès du Trésor public et inconstestablement dues à leur bailleur, étant devenus, par l’effet de la réception de l’avis à tiers détenteur de 2012, personnellement débiteurs des causes de la saisie dans la limite de leur obligation.

Il s’ensuit que les époux X, tant que l’administration fiscale ne donne pas mainlevée de l’avis à tiers détenteur qu’elle a signifié, sont tenus de régler entre les mains du Trésor public l’ensemble des fonds dont ils sont dépositaires, détenteurs ou débiteurs à l’encontre de M. A Z, peu important que les sommes dues s’analysent en des loyers, ou, le bail ayant été résilié, en des indemnités d’occupation.

Il s’ensuit que les époux X seront déboutés de leur demande de condamnation du responsable du pôle de recouvrement forcé du Val-de-Marne à leur rembourser les sommes, qui étaient dues à M. A Z, et qu’il a perçues postérieurement à la résiliation du contrat de bail.

M. A Z ne pourra, par ailleurs, revendiquer le paiement des sommes acquittées par ses anciens locataires entre les mains du Trésor public en exécution de l’avis à tiers détenteurs du 19 septembre 2012.

5) Sur la demande en paiement formée par M. A Z à l’encontre des époux X et du Trésor public au titre des loyers demeurés impayés (4 200 euros)

Lorsqu’un locataire est destinataire d’un ATD pour le recouvrement de dettes fiscales dues par le bailleur, l’effet attributif de la créance à exécution successive de loyers provoque son transfert de propriété depuis le patrimoine du bailleur vers celui de l’Administration fiscale. À partir de la date de réception de l’avis par le locataire, ce dernier est tenu, au lieu et place du bailleur, de verser les loyers qu’il doit à l’administration fiscale, jusqu’à concurrence des impositions dues par le bailleur. Les paiements faits par le locataire au contribuable en négation de l’avis à tiers détenteur sont inopposables à l’administration fiscale poursuivante, qui est alors en droit de saisir le juge de l’exécution aux fins de délivrance d’un titre exécutoire contre le locataire indélicat.

Par suite, et dans la mesure où M. A Z ne rapporte pas la preuve que sa dette fiscale serait apurée, que l’avis à tiers détenteur du 19 septembre 2012 continue à produire ses effets, et qu’il est interdit aux époux X de régler quelque somme que ce soit entre les mains de leur bailleurs, la demande en paiement de M. A Z dirigée contre ses anciens locataires sera rejetée.

Elle sera pareillement rejetée en ce qu’elle est dirigée contre le responsable du pôle de recouvrement forcé du Val-de-Marne.

En effet, M. A Z ne saurait soutenir utilement que le responsable du pôle de recouvrement forcé du Val-de-Marne aurait engagé sa responsabilité en ne réclamant pas aux époux X le montant des loyers impayés, dès lors qu’il n’appartient pas au Trésor public de se substituer au bailleur dans le recouvrement des impayés locatifs.

6) Sur les demandes en paiement du responsable du pôle de recouvrement forcé du Val-de-Marne dirigées contre les époux X et M. A Z (7 700 euros)

Le responsable du pôle de recouvrement forcé du Val-de-Marne sollicite la condamnation in solidum des époux X et de M. A Z à lui payer une somme de 7 700 euros correspondant aux loyers impayés pour les mois d’avril, août, novembre 2013, mai, juin et août 2014, pour un total de 4 200 euros, aux indemnités d’occupation dont les époux X se sont acquittés auprès de M. A Z à compter du mois de juin 2015 et jusqu’à la libération des lieux intervenue au mois de novembre 2015, pour un total de 3 150 euros, et aux échéances de remboursement de la dette locatives à compter du mois de juin 2015, pour un total de 350 euros.

Il fait valoir que les époux ont engagé leur responsabilité personnelle en tant que tiers débiteurs défaillants, en application de l’article R. 211-9 du Code des procédures civiles d’exécution, en ne réglant pas l’ensemble des sommes dont ils étaient débiteurs à l’encontre de M. A Z, et que ce dernier a également engagé sa responsabilité en acceptant des paiements de la part des époux X, en faisant pratiquer une saisie attribution sur le compte bancaire de ses locataires et en sollicitant en première instance et en cause d’appel la condamnation de ses anciens locataires au paiement d’une somme de 4 200 euros en paiement des loyers demeurés impayés.

M. A Z précise que les demandes du responsable du pôle de recouvrement forcé du Val-de-Marne sont injustifiées dans leurs montants, les époux X n’ayant jamais réglé l’indemnité d’occupation du mois de juin 2015, et le bailleur n’ayant perçu que les indemnités d’occupation sur la période des mois de juillet à novembre 2015, à l’exception du mois de juin, qui n’a pas été réglé, non plus que la somme de 350 euros au titre des échéances de la dette locative.

Sur ce

Tant que l’administration fiscale ne donne pas mainlevée de l’avis à tiers détenteur qu’elle a signifié, le locataire reste tenu uniquement envers celle-ci de son obligation de payer les loyers et les paiements faits par le locataire au contribuable en négation de l’avis à tiers détenteur sont inopposables à l’administration fiscale.

Il n’est pas contesté que M. A Z détient une créance sur les époux X, tiers saisis, au titre des loyers des mois d’avril, août et septembre 2013, et de mai, juin et août 2014, demeurés impayés, et des indemnités d’occupation échues pour les mois de juin à novembre 2015.

Par ailleurs, les époux X justifient avoir adressé – pièces X 58 à 61 – quatre chèques de 830 euros à M. A Z, pour les mois de juillet, août, septembre et octobre 2015, valant remboursement de la dette locative à hauteur de la somme 70 euros par mois, soit au total 280 euros (70 x3). Aucune pièce justificative n’est versée pour justifier du paiement de la somme de 70 euros au titre du mois de novembre 2015.

Au surplus, l’envoi de chèques par lettre recommandée n’est suffisante pour justifier du paiement des sommes considérées, à défaut de production par les appelants de relevés de comptes bancaires rapportant la preuve de l’encaissement des chèques litigieux, du fait que lorsqu’un paiement est effectué par chèque, le débiteur n’est réputé avoir acquitté sa dette qu’à la date où le créancier a effectivement reçu le chèque et sous réserve de son encaissement.

Par suite, la somme de 280 euros ne pourra être prise en considération par déduction du montant réclamé au titre des loyers demeurés impayés et rajout au montant des sommes sollicitées par le Trésor public au titre des paiements qui lui sont inopposables du fait qu’ils ont été effectués entre les mains de M. A Z en violation de l’avis à tiers détenteur.

Les paiements effectués par les époux X en violation de l’avis à tiers détenteur directement entre les mains de leur bailleur et à concurrence de la somme de 3 150 euros, ne sont pas opposables au Trésor public et les allégations des époux X selon lesquelles un agent du Trésor public aurait refusé d’encaisser le chèque de M. X, après que le tribunal d’instance eut rendu le jugement déféré, ne sont pas démontrées.

Par suite, les époux X doivent être condamnés à payer au Trésor public :

— la somme de 3 703, 98 euros, correspondant aux loyers effectivement dus à leur bailleur et demeurés impayés (614, 57 x 3 + 620, 09 x 3),

— la somme de 3 150 euros, correspondant aux indemnités d’occupation réglées entre les mains de M. A Z pour les mois de juillet, août, septembre, octobre et novembre 2015, le Trésor public limitant sa demande à cinq mois d’indemnités représentant la somme de 3 150 euros (630 x 5),

Le fait que M. A Z ait sollicité en première instance et en cause d’appel le paiement des loyers demeurés impayés n’est pas en soi constitutif d’une faute et la saisie attribution pratiquée sur le compte bancaire des époux X, pour être fautive, ne peut engager la responsabilité du bailleur, sur le fondement de l’article 1382 ancien et 1240 nouveau du Code civil, dès lors qu’étant demeurée infructueuse, elle n’a causé aucun préjudice au Trésor public.

En revanche, l’acceptation de paiements en violation de l’avis à tiers détenteur émis en 2012 et toujours valide, constitue une faute qui engage la responsabilité de M. A Z, du fait qu’elle a occasionné un préjudice au Trésor public.

Par suite, la condamnation in solidum de M. A Z et des époux X sera limitée aux sommes réglées en violation de l’avis à tiers détenteur.

En conséquence, M. et M^me X seront condamnés in solidum avec M. A Z à payer au responsable du pôle de recouvrement forcé du Val-de-Marne, une somme de 3 150 euros à titre de dommages et intérêts, tandis que les époux X seront seuls condamnés in solidum à payer au responsable du pôle de recouvrement forcé du Val-de-Marne une somme de 3 703, 98 euros, correspondant aux loyers demeurés impayés.

Il sera ordonné, en outre, aux époux X de se libérer de toute somme dont ils seraient débiteurs envers M. A Z entre les mains du responsable du pôle de recouvrement forcé du Val-de-Marne.

III) Sur la demande de dommages et intérêts formée par les époux X à l’encontre de M. A

Z en réparation du préjudice moral causées par les augmentations brutales et excessives du loyer (5 000 euros)

Les époux X ne caractèrisent pas le préjudice moral que leur auraient causé les augmentations de loyers illégales pratiquées par leur bailleur et ne démontrent pas avoir subi un préjudice distinct du préjudice matériel réparé par la condamnation de leur bailleur à leur restituer les trop-perçus de loyer.

Par suite, le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné M. A Z à leur payer une indemnité de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.

IV) Sur les charges

Les époux X demandent à la Cour de fixer le montant des charges dues à leur bailleur à la somme de 9 181, 71 euros pour les années 2011 à 2013, à la somme de 3 322, 57 euros pour l’année 2014 et à la somme de 1 932, 38 euros pour l’année 2015.

Ils font valoir que :

— M. A Z n’a satisfait que très tardivement aux obligations imposées au bailleur par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les justificatifs des charges n’ayant été adressés, pour les années 2011, 2012 et 2013, qu’au mois de février 2014,

— les calculs du bailleur sont erronés, comme l’a relevé le premier juge.

M. A Z demande à la Cour de constater que la dette relative aux charges locatives s’élève à la somme de 14 947, 12 euros et de condamner les époux X au paiement de cette somme.

Sur ce

Le premier juge a exactement relevé que :

— les parties s’accordaient sur le montant des charges sur le montant des sommes dues par les époux X pour les années 2011, 2012, 2013 et 2014, ainsi que sur les sommes acquittées à ce titre par les locataires sur la période considérée, à l’exception de deux menues divergences, portant sur les sommes dues, hors eau chaude et eau froide, pour l’année 2013 – les locataires soutiennent qu’ils doivent une somme de 2 119, 72 euros, tandis que M. A Z réclame le paiement d’une somme de 2 211, 20 euros – et sur les sommes versées en 2011 au titre des provisions sur charges, que les preneurs évaluent à 1 490 euros et le bailleur à un montant de 1 140 euros,

— les époux X, en versant les quittances de loyers de l’année 2011, rapportaient la preuve qu’ils ont versé sur l’année 2011 une somme totale de 1 490 euros au titre des charges récupérables,

— le total des sommes dues au titre de la consommation d’eau chaude et d’eau froide sur l’année 2011 s’élève, au vu du tableau de charges versé aux débats par le bailleur, à la somme de 2 119, 72 euros, la somme de 2 211, 20 euros, reportée dans la dernière colonne du tableau, résultant d’une erreur de plume.

Par ailleurs, il ressort du tableau récapitulatif de charges produit par M .A Z en cause d’appel que, pour l’année 2015, le montant des charges locatives s’élève à 1 562, 40 euros, hors eau chaude et froide, les montants relevés dans le tableau du bailleur devant être proratisés pour tenir compte du fait que les preneurs ont quitté les lieux à la fin du mois de novembre 2015 (1 704, 44 /11/12), et qu’il convient d’ajouter à ce montant celui de 1 279, 98 euros au titre des consommations d’eau chaude et froide, de sorte que le montant total des charges, pour l’année 2015 ressortit à la somme totale de 2 842, 38 euros.

Par suite, le montant total des charges s’élève, pour l’année 2011, à la somme de 3 453, 21 euros, pour l’année 2012, à la somme de 3 566, 41 euros, pour l’année 2013, à la somme de 4 042, 09 euros, pour l’année 2014, à la somme de 3 322, 57 euros, et pour l’année 2015, à la somme de 2 842, 38 euros, soit un total général de 17 226, 66 euros.

Il convient de déduire de ces montants les provisions versées pour un montant de 1 490 euros au titre de l’année 2011, 390 euros au titre de l’année 2012, et 910 euros au titre de l’année 2015.

La somme de 915 euros sera retenue pour l’année 2015, même s’il n’est pas justifié de l’encaissement des chèques de 130 euros correspondant aux envois postaux des preneurs, dès lors que le bailleur reconnaît avoir tardivement encaissé ces chèques.

Le montant total des charges demeurées impayées s’élève à 14 436, 66 euros.

Les époux X seront donc condamnés à payer à M. A Z la somme de 14 436, 66 euros, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’homologation leur conférant force exécutoire, par le juge d’instance, de la recommandation de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et de la proposition d’effacement des dettes des époux X à l’encontre de M. A Z à hauteur de la somme de 14 947, 12 euros.

V) Sur la demande en paiement de la somme de 10 000 euros formée par les époux X à l’encontre de M. A Z en raison de la mauvaise foi du bailleur qui a tardé à adresser à ses preneurs les justificatifs de charges que ceux-ci lui réclamaient (10 000 euros)

Les époux X ne rapportent pas la preuve que la justification tardive par M. A Z des charges locatives leur aurait causé un quelconque préjudice ; le jugement déféré sera, en conséquence, confirmé en ce qu’il a rejeté leur demande de dommages et intérêts.

VI) Sur la demande de M. A Z de condamation des époux X à lui payer la somme de 5 000 euros du fait du préjudice causé par le non-paiement des charges

M. A Z ne justifie pas de l’existence d’un préjudice distinct de celui, indemnisé par ailleurs tenant à l’absence de paiement des charges par ses locataires, du fait qu’il n’est pas, comme il a été dit précédemment, justifié de l’homologation leur conférant force exécutoire, par le juge d’instance, de la recommandation de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et de la proposition d’effacement des dettes des époux X.

M. A Z sera, en conséquence, débouté de sa demande.

VI) Sur la demande des époux X de restitution du dépôt de garantie et de condamnation de M. A Z au paiement de la somme de 1 432, 83 euros au titre des pénalités de retard

Les époux X demandent à la Cour la condamnation de leur bailleur à leur restituer le dépôt de garantie et à leur payer des pénalités de retard égales à 10 % du loyer mensuel pendant 23 mois, représentant la somme de 1 432, 83 euros.

Ils exposent qu’en vertu de l’article 82 de la loi du 6 août 2015, dite loi Macron, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par les dispositions de la loi Alur du 27 mars 2014, s’applique aux contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ALUR.

M. A Z réplique que la demande de restitution du dépôt de garantie doit être rejetée compte tenu de l’état déplorable dans lequel les époux X ont laissé l’appartement.

Sur ce

Il résulte de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction postérieure à l’entrée en vigueur de la loi ALUR, applicable à la présente instance, en application du II de l’article 82 de la loi du 6 août 2015 visant à rendre immédiatement applicable aux contrats en cours l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 relatif aux dépôts de garantie et du fait que le contrat liant les époux X à M. A Z, résilié par acquisition de la clause résolutoire à compter du 11 juin 2014, était toujours en cours au moment de l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, que le dépôt de garantie doit être restitué au preneur, dans les deux mois de la remise des clefs, le bailleur étant en droit de retenir les sommes dues à un titre quelconque du fait que le locataire n’a pas exécuté ses obligations locatives, et que le délai est réduit à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. L’article 22 modifié précise qu’à défaut de restitution dans le délai prévu, le bailleur doit payer au preneur une pénalité équivalente à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l’espèce, le contrat de bail signé le 1^er janvier 2006 fait apparaître que le preneur a versé un dépôt de garantie de 1 100 euros et non 1 900 euros comme il est soutenu par les époux X.

Toutefois les époux X sont mal fondés à réclamer à leur bailleur le paiement des pénalités de retard prévues à l’article 22 susmentionné de la loi du 6 juillet 1989, dès lors que le remboursement du dépôt de garantie n’était pas exigible compte tenu du montant de la dette locative des preneurs très largement supérieur à celui de ce même dépôt.

M. A Z sera, en conséquence, condamné à payer aux époux X une somme de 1 100 euros.

VII) Sur l’insalubrité du logement et les demandes d’indemnisations consécutives des époux X

Les époux X, appelants, font grief au premier juge d’avoir refusé d’ordonner la suspension du loyer et d’avoir limité à 300 euros la réparation du préjudice de jouissance. Ils sollicitent :

— une suspension , et à titre subsidiaire une réduction de 80 %, hors augmentation illégale, des loyers pour la période allant du 11 juillet 2015 au 29 novembre 2015,

— l’indemnisation de leur préjudice de jouissance à hauteur de la somme de 8 400 euros,

— l’indemnisation de leur préjudice moral à hauteur de la somme de 5 000 euros.

Ils exposent que le logement donné à bail était insalubre, comme a pu le constater le service d’hygiène de la communauté d’agglomération « Plaine Centrale » du Val de Marne et que le bailleur n’a effectué aucune des interventions préconisées par ce service.

M. A Z, bailleur, qui s’oppose aux demandes des appelants et sollicite leur condamnation à lui payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, fait valoir que :

— les époux X, qui occupaient l’appartement depuis neuf ans, n’ont fait état de désordres qu’à la fin du mois d’août 2013, dans la seule perspective de justifier une dette locative importante,

— le rapport de visite des services de l’hygiène fait apparaître que l’appartement n’est nullement insalubre et que seuls quelques désordres ont été constatés,

— la commission de médiation du droit au logement du Val de Marne a refusé de reconnaître un caractère prioritaire au relogement des époux X, démontrant ainsi que le logement n’était pas indécent au sens de la réglementation,

— le logement était en bon état au moment de l’entrée dans les lieux et le bailleur n’est pas responsable de la suroccupation ni de la présence de cafards dans l’appartement, qui est imputable au seul manque d’hygiène des locataires, d’autant qu’une entreprise a été dépêchée par M. A Z pour procéder à la désinsectisation des lieux,

— la demande de suspension des loyers doit être rejetée, les preneurs ayant pu occuper les lieux et seuls quelques désordres ayant été constatés,

— le jugement déféré doit être infirmé en ce qu’il a indemnisé à hauteur de 300 euros le prétendu préjudice de jouissance des locataires au motif que la cuisine et la salle de bains auraient été peintes avec une peinture non adaptée à un milieu humide, dès lors que la preuve n’est pas rapportée que l’utilisation de cette peinture serait imputable au bailleur,

— les époux X ont laissé le logement sale et en mauvais état, comme le montre le procès verbal d’huissier de justice établi après leur départ, et l’état des lieux et les dégradations commises, qui ont nécessité des travaux importants que M. A Z a réalisés lui-même, justifient la condamnation des époux X au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur ce

a) Sur la demande de suspension à titre rétroactif des loyers ou leur réduction de

80 %

Le locataire peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour s’exonérer du paiement du loyer lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance, en mettant à sa disposition un logement qui ne répond pas aux normes de décence prévues par la loi.

Mais il lui faut alors démontrer que l’inexécution par le bailleur de son obligation est de nature, par la gravité de ses manquements, à affranchir le locataire de son obligation corrélative de payer le loyer. Les manquements dénoncés supposent que le locataire se soit trouvé dans l’impossibilité absolue d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail.

En l’espèce, il est constant que les locaux n’étaient pas inhabitables et que les époux X les ont occupés pendant de nombreuses années.

Ils sont donc mal fondés à solliciter la suspension des loyers à titre rétroactif, d’autant moins que durant la période pour laquelle cette suspension est sollicitée – 11 juillet au 29 novembre 2015 – M. et M^me X étaient occupants sans droits ni titre.

Ils sont pareillement mal fondés à solliciter la réduction à hauteur de 80 % des loyers sur la même période, pour les mêmes motifs et compte tenu du fait que les désordres constatés dans l’appartement leur sont en grande partie imputables.

Les appelants seront de ce fait déboutés de leur demande.

B) Sur la demande de dommages et intérêts formée par les époux X

L'article 6 de la loi du 06/07/1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ; que le bailleur est obligé :

— de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, le rapport de visite du service d’hygiène de la communauté d’agglomération « Plaine Centrale » du Val de Marne fait apparaître que le logement, de type T3 et d’une surface habitable de 63 m², ne répond pas aux besoins de la famille, composée de deux adultes et quatre enfants, en raison de sa surface, de sa configuration et de sa suroccupation et que la dégradation avancée des revêtements dans la cuisine et la salle de bains est du à un défaut de ventilation, à une insuffisance de nettoyage et à une peinture non adaptée au milieu humide. Le rapport relève, par ailleurs, que les grilles d’extraction d’air de la cusine et de la salle de bains sont « inopérantes » et qu’il existe une absence d’entrée d’air frais dans toutes les pièces principales et indique l’existence d’une invasion de cafards qui devra être traitée par fumigation et utilisation d’un gel répulsif.

La suroccupation des locaux n’est pas imputable au bailleur, non plus que « leur manque de nettoyage » qui est à l’origine de l’invasion de cafards constatée.

La « dégradation avancée » des revêtements de la salle de bains et l’absence d’entrée d’air frais dans toutes les pièces principales ne sont que, pour une faible part, imputables à M. A Z, qui aurait dû remédier au dysfonctionnement des grilles d’extraction d’air notamment dans la salle de bains, dès lors que toutes les pièces principales sont pourvues de fenêtres et qu’il était loisible aux époux X de les ouvrir pour aérer le logement et assurer l’entrée d’air frais.

Par suite, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a limité la réparation du préjudice de jouissance des époux X à la somme de 300 euros.

Le préjudice moral invoqué par les appelants n’est pas caractérisé et les époux X seront, en conséquence, déboutés de leur demande d’indemnisation de ce chef.

C) Sur la demande de dommages intérêts formée par M. A Z du fait de la dégradation des lieux loués (10 000 euros)

Il résulte des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et d’assurer les menues réparations.

En l’espèce, M. A Z produit un constat d’huissier de justice, établi le 22 décembre 2015, soit un mois après le départ des époux X, qui fait apparaître que les revêtements de sol et les plinthes sont tachés dans le séjour, la cuisine, le couloir de dégagement, et les chambres, que les revêtemnts muraux sont sales, que les portes de la pièce au fond du couloir et de la salle de bains présentent des ébrasures.

Toutefois, et même si « un manque de nettoyage des locaux » a pu être constaté en 2013, il y a lieu de relever que l’état des lieux et les constatations de l’huissier, et notamment le mauvais état des revêtements de sol en linoleum, s’expliquent, du fait de la durée d’occupation de 10 ans, par la vétusté, c’est-à-dire l’usure du temps, qui n’est pas imputable au locataire.

Par ailleurs, l’utilisation dans les pièces humides d’une peinture non adaptée aux milieux humides, relevée par les services de l’hygiène en 2013, explique le mauvais état des revêtements muraux dans ces pièces.

Enfin, le préjudice invoqué par M. A Z n’est pas justifié dans son montant, dès lors que ce dernier se borne à indiquer qu’il a effectué lui-même les travaux de remise en état, sans produire aucune facture permettant à la Cour d’apprécier le coût des travaux de remise en état.

En conséquence, M. A Z sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

VIII) Sur les demandes accessoires

M. et M^me X, qui succombent pour l’essentiel, seront condamnés aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces dépens, étant, par ailleurs, confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant :

— condamné M. J A Z à payer à M. H X et M^me I X une somme de 834, 83 euros au titre des loyers nus indûment reçus du 1^er avril 2010 au 31 mars 2012,

— condamné solidairement M. H X et M^me I X à payer à M. J A Z une somme de 10 741, 71 euros au titre des charges récupérables impayées du 1^er janvier 2011 au 31 décembre 2014,

— condamné M. J A Z à payer à M. H X et M^me I X une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par l’augmentation du loyer contraire au bail et à l’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 ;

Statuant à nouveau sur ces chefs de demande

Condamne M. J A Z à payer à M. H X et M^me I X une somme de 2 433, 65 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, au titre des trop-perçus de loyers ;

Condamne solidairement M. H X et M^me I X à payer à M. J A Z une somme de 14 436, 66 euros au titre des charges locatives demeurées impayées ;

Déboute M. H X et M^me I X de leur demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par l’augmentation illégale des loyers ;

Ajoutant au jugement déféré

Condamne le responsable du pôle de recouvrement forcé du Val-de-Marne à payer à

M. H X et M^me I X la somme totale de 2 641, 30 euros, au titre des loyers indûment payés sur la période allant du mois d’avril 2012 au mois de mai 2015 inclus ;

Déboute M. H X et M^me I X de leur demande visant à obtenir la restitution par le responsable du pôle de recouvrement forcé du Val-de-Marne de la somme de 6 215, 30 euros, représentant le montant des indemnités d’occupation versées déduction faite des trop-perçus de loyers et d’indemnités d’occupation que le Trésor public est condamné à restituer ;

Déboute M. J A Z de sa demande en paiement de la somme de 4 200 euros formée à l’encontre du responsable du pôle de recouvrement forcé du Val-de-Marne et de M. H X et M^me I X ;

Condamne M. H X et M^me I X in solidum avec M. J A Z à payer au responsable du pôle de recouvrement forcé du Val-de-Marne, une somme de 3 150 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum M. H X et M^me I X à payer au responsable du pôle de recouvrement forcé du Val-de-Marne une somme de 3 703, 98 euros ;

Déboute le responsable du pôle de recouvrement forcé du Val-de-Marne de ses autres demandes ;

Dit que M. H X et M^me I X devront se libérer de toute somme dont ils seraient débiteurs envers M. J A Z entre les mains du responsable du pôle de recouvrement forcé du Val-de-Marne ;

Dit que M. J A Z ne peut revendiquer le paiement des sommes acquittées par M. H X et M^me I X entre les mains du responsable du pôle de recouvrement forcé du Val-de-Marne en exécution de l’avis à tiers détenteurs du 19 septembre 2012 ;

Condamne M. J A Z à payer à M. H X et M^me I X une somme de 1 100 euros en restitution de leur dépôt de garantie ;

Déboute M. H X et M^me I X du surplus de leur demande au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

Déboute M. J A Z de sa demande en paiement de la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice que lui aurait causé la dégradation des lieux loués et de ses autres demandes ;

Déboute M. H X et M^me I X de leurs demandes ;

Ordonne la compensation des créances respectives des parties présentes en cause d’appel;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile, condamne in solidum M. H X et M^me I X à payer une indemnité de 1 500 euros au responsable du pôle de recouvrement forcé du Val-de-Marne et une indemnité de 1 500 euros à M. J A Z ;

Condamne in solidum M. H X et M^me I X aux dépens de la procédure d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT