3ème Chambre Commerciale

ARRÊT N°471

N° RG 23/05277

N° RG 23/05380

(Réf 1ère instance : 20/02440)

M. [S] [Z]

E.U.R.L. [S] [Z] IMMOBILIER

C/

S.A.R.L. CANCLAUX IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e KONNE

M^e PRENEUX

Copie certifiée conforme délivrée

le :

à : TJ de [Localité 7]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 17 DECEMBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Alexis CONTAMINE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Fabienne CLEMENT, Présidente de chambre, rapporteur

Assesseur : Madame Sophie RAMIN, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Frédérique HABARE, lors des débats et Madame Julie ROUET lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Octobre 2024

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 17 Décembre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur [S] [Z]

né le 07 Février 1984 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par M^e Matthieu KONNE de l’AARPI ASSOCIATION CHIRON-RAGUIN-KONNE JURILOIRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

E.U.R.L. [S] [Z] IMMOBILIER (anciennement dénommée [E])

immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTES

sous le n° 530 822 436, prise en la personne de son représentant légal, domicilié ès qualités au siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Matthieu KONNE de l’AARPI ASSOCIATION CHIRON-RAGUIN-KONNE JURILOIRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉE :

S.A.R.L. CANCLAUX IMMOBILIER

immatriculée sous le numéro 379 820 061 du registre du commerce et des sociétés de NANTES prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés au siège

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Stéphanie PRENEUX de la SELARL BAZILLE, TESSIER, PRENEUX, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Camille MANDEVILLE de la SELARL GUEGUEN AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par M^e Matthieu DABOUIS substituant M^e Maud CENSIER, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

FAITS

La société CANCLAUX IMMOBILIER exerce l’activité d’agent immobilier sur la commune de [Localité 7] et dispose d’une carte professionnelle d’agent immobilier délivrée par la chambre de commerce et d’industrie de [Localité 7]-[Localité 9].

Le 19 avril 2016, la société CANCLAUX IMMOBILIER et la société [E] (devenue [S] [Z] IMMOBILIER) dirigée par M. [S] [Z] ont conclu un contrat d’agent commercial 'hors statut’ pour une durée indéterminée.

Par courrier du 23 juillet 2019 adressé à M. [S] [O] la société CANCLAUX IMMOBILIER a dénoncé le contrat d’agent commercial au motif que la société [E] ne pouvait plus adopter le statut d’agent commercial en société mais seulement en nom personnel et en raison de plusieurs manquements dans l’exercice de son mandat.

Par courrier du 29 octobre 2019, la société [E] a revendiqué l’application du statut d’agent commercial édicté aux articles L 134-1 et suivants du code de commerce et le bénéfice de l’indemnité prévue par l’article L 134-12.

La société CANCLAUX IMMOBILIER a refusé en indiquant, notamment, qu’en raison de la nullité affectant le contrat du 19 avril 2016, la cessation des relations contractuelles ne pouvait être créatrice d’un droit à indemnité.

Par acte d’huissier en date du 9 juin 2020, la société [S] [Z] IMMOBILIER a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nantes la société CANCLAUX IMMOBILIER aux fins de la voir condamnée à lui payer des indemnités conformément au statut d’agent commercial soit la somme de 189 297,50 euros au titre de l’indemnité de rupture, celle de 19 093,50 euros au titre de l’indemnité compensatrice de préavis et la somme de 20 000 euros pour préjudice moral.

Par acte d’huissier du même jour, M. [Z] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nantes la société CANCLAUX IMMOBILIER aux fins de la voir condamnée à lui payer les mêmes sommes.

Les deux affaires ont été jointes.

Par jugement du 10 août 2023 le tribunal a :

— Prononcé la nullité du contrat d’agent commercial hors statut signé le 19 avril 2016 entre la société CANCLAUX IMMOBILIER et la société [E], devenue la société [S] [Z] IMMOBILIER ;

— Débouté la société [S] [Z] IMMOBILIER (anciennement dénommée [E]) de l’ensemble de ses demandes ;

— Débouté Monsieur [S] [Z] de l’ensemble de ses demandes ;

— Débouté la société CANCLAUX IMMOBILIER de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la société [S] [Z] IMMOBILIER (anciennement dénommée [E]) et Monsieur [S] [Z] aux dépens et autorisé la SELARL GUEGUEN AVOCATS, représentée par Maitre Mathieu BARON, avocat, à se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Ordonné l’exécution provisoire.

La société [S] [Z] IMMOBILIER et M. [S] [Z] ont fait appel du jugement le 7 septembre 2023 (dossier RG 23/05380).

Le même jour la société [S] [Z] IMMOBILIER et M. [S] [Z] ont déposé une seconde déclaration d’appel tendant aux mêmes demandes (dossier RG 23/05277).

L’ordonnance de clôture est en date du 17 octobre dans les deux dossiers.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières écritures notifiées le 9 octobre 2024 la société [S] [Z] IMMOBILIER et M. [S] [Z] demandent à la cour au visa de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, des articles L134-1 à L134-17 du code du commerce 1104, 1178, 1179, 1231-1 et suivants et 1240 du code civil, 12 du code de procédure civile :

A titre liminaire :

— Prononcer la jonction des instances RG n°23/05277 et RG 23/05380.

Sur le fond

— Déclarer recevable et bien-fondé la société [S] [Z] IMMOBILIER (anciennement [E]) en son appel de la décision rendue le 10 août 2023 par le tribunal judiciaire de Nantes,

— Déclarer recevable et bien-fondé Monsieur [S] [Z] en son appel de la décision rendue le 10 août 2023 par le tribunal judiciaire de Nantes,

Y faisant droit

— Infirmer le jugement sus énoncé et daté en ce qu’il a :

prononcé la nullité du contrat d’agent commercial hors statut signé le 19 avril 2016 entre la société CANCLAUX IMMOBILIER et la société [E], devenue la société [S] [Z] IMMOBILIER,

débouté la société [S] [Z] IMMOBILIER (anciennement [E]) de l’ensemble de ses demandes,

débouté Monsieur [Z] de l’ensemble de ses demandes,

— Réformer le jugement sus énoncé et daté en ce qu’il a :

condamné la société [S] [Z] IMMOBILIER (anciennement dénommée [E]) et Monsieur [Z] aux dépens de première instance.

Et statuant à nouveau

A titre principal

— Juger que le mandat d’agent commercial passé entre la société [E] (devenue [S] [Z] IMMOBILIER) et la société CANCLAUX IMMOBILIER n’est pas nul

— Juger que le mandat d’agent commercial passé entre la société [E] (devenue [S] [Z] IMMOBILIER) et la société CANCLAUX IMMOBILIER est soumis aux dispositions d’ordre public des agents commerciaux envisagé aux articles L134-1 et suivants du code de Commerce ;

— Juger que la rupture de ce mandat est intervenue de manière irrégulière et en dehors de toute faute grave imputable à la société [E] (devenue [S] [Z] IMMOBILIER).

En conséquence,

— Condamner la société CANCLAUX IMMOBILIER à verser à la société [S] [Z] IMMOBILIER (anciennement [E]) :

189.297,50 euros à titre d’indemnité de rupture prévue aux articles L 134-12 et L 134-13 du code de commerce,

19.093,50 euros à titre de rappel d’indemnité compensatrice du préavis envisagé à l’article L 134-11 du code de commerce,

10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour exécution de mauvaise foi du contrat d’agent commercial,

10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour atteinte à son image,

3.000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance,

5.000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile pour les frais irrépétibles d’appel.

A titre subsidiaire :

— Juger, dans l’hypothèse d’une nullité du mandat de la société [E] (devenue [S] [Z] IMMOBILIER), que la société CANCLAUX IMMOBILIER a verbalement confié un mandat d’agent commercial à Monsieur [S] [Z] ;

— Juger que le mandat d’agent commercial par la société CANCLAUX IMMOBILIER à Monsieur [S] [Z] est soumis aux dispositions d’ordre public des agents commerciaux envisagé aux articles L134-1 et suivants du code de commerce ;

— Juger que la rupture de ce mandat est intervenue de manière irrégulière et en dehors de toute faute grave imputable à Monsieur [S] [Z].

En conséquence,

— Condamner la société CANCLAUX IMMOBILIER à verser à Monsieur [S] [Z] :

189.297,50 euros à titre d’indemnité de rupture prévue aux articles L 134-12 et L 134-13 du code de commerce,

19.093,50 euros à titre de rappel d’indemnité compensatrice du préavis envisagé à l’article L 134-11 du code de commerce,

10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour exécution de mauvaise foi du contrat d’agent commercial ;

10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

3.000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance,

5.000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile pour les frais irrépétibles d’appel.

En toute hypothèse :

— Condamner la Société CANCLAUX IMMOBILIER aux dépens de première instance et d’appel et accorder à Maitre KONNE, avocat, représentant la société [S] [Z] IMMOBILIER (anciennement [E]) et Monsieur [S] [Z] le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses écritures notifiées le 11 octobre 2024 la société CANCLAUX IMMOBILIER demande à la cour au visa de la loi n° 70-9 du 02 janvier 1970, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, de l’article 1134 du code civil (dans sa rédaction applicable à la cause), des articles L 134-1 et suivants du code de commerce, de :

A titre liminaire, prononcer l’irrecevabilité de la seconde déclaration d’appel ou, à défaut,

prononcer la jonction des instances RG n°23/05277 et RG n°23/05380

A titre principal

— Confirmer le jugement rendu le 10 août 2023 par le tribunal judiciaire de Nantes en ce qu’il a

prononcé la nullité du contrat signé le 19 avril 2016 entre la société CANCLAUX et la société [E] (devenue [S] [Z] IMMOBILIER),

débouté la société [S] [Z] IMMOBILIER (anciennement [E]) de l’ensemble de ses demandes),

débouté Monsieur [S] [Z] de l’ensemble de ses demandes.

En conséquence,

— Dire et juger la société [S] [Z] IMMOBILIER (anciennement [E]) et Monsieur [S] [Z] irrecevables et en tout cas mal fondés en leurs appels, et les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire :

— Dire et juger que le contrat d’agent commercial hors statut du 19 avril 2016 n’est pas soumis à la législation relative aux agents commerciaux et qu’il a été régulièrement résilié ;

En conséquence,

— Débouter la société [S] [Z] IMMOBILIER (anciennement [E]) et Monsieur [S] [Z] de toutes leurs demandes, fins et conclusions

A titre très subsidiaire :

— Dire et juger mal fondée la demande en paiement d’une indemnité de rupture telle que prévue par les articles L.134-12 et L.134-13 du Code de commerce ainsi que la demande en paiement d’une indemnité de préavis telle que prévue par l’article L134-11 du même code.

En conséquence,

— Débouter la société [S] [Z] IMMOBILIER (anciennement [E]) et Monsieur [S] [Z] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

A titre infiniment subsidiaire :

— Dire et juger non rapportée la preuve des préjudices allégués ;

En conséquence,

— Débouter la société [S] [Z] IMMOBILIER (anciennement [E]) et Monsieur [S] [Z] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

En tout état de cause

— Réformer le jugement rendu le 10 août 2023 par le tribunal judiciaire de Nantes en ce qu’il a débouté la société CANCLAUX IMMOBILIER de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

— Condamner in solidum la société [S] [Z] IMMOBILIER (anciennement [E]) et Monsieur [S] [Z] à payer à la société CANCLAUX IMMOBILIER la somme de 10.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance.

Y additant,

— Condamner in solidum la société [S] [Z] IMMOBILIER (anciennement [E]) et Monsieur [S] [Z] à payer à la société CANCLAUX IMMOBILIER la somme de 6.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— Condamner in solidum la société [S] [Z] IMMOBILIER (anciennement [E]) et Monsieur [S] [Z] aux entiers dépens d’instance et d’appel, et accorder à la SELARL BAZILLE-TESSIER-PRENEUX, représentée par Maître PRENEUX, avocat, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du même code.

Il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées pour un plus ample exposé des demandes et moyens développés par les parties.

DISCUSSION

La procédure

Il convient de joindre le dossier RG 23/05277 avec le dossier 23/05380.

La société [E] devenue société [S] [Z] IMMOBILIER

La société CANCLAUX IMMOBILIER se prévaut de la nullité du contrat régularisé avec la société [E] le 19 avril 2019 aux motifs que la loi Hoguet permet à une personne physique uniquement munie d’une attestation d’habilitation, d’agir en qualité de négociateur immobilier.

L’article 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi Hoguet, applicable au moment de la régularisation du contrat, prévoit notamment :

Toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier justifie d’une compétence professionnelle, de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. Les dispositions du titre II de la présente loi lui sont applicables.

Les dispositions du chapitre IV du titre III du livre Ier du code de commerce sont applicables aux personnes visées au premier alinéa lorsqu’elles ne sont pas salariées. Ces personnes doivent contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de leur responsabilité civile professionnelle, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

L’article 3 ajoute :

Les activités visées à l’article 1er ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d’une carte professionnelle, délivrée, pour une durée et selon des modalités fixées par décret en Conseil d’Etat, par le président de la chambre de commerce et d’industrie territoriale ou par le président de la chambre de commerce et d’industrie départementale d’Ile-de-France, précisant celles des opérations qu’elles peuvent accomplir. Lorsque le président de la chambre de commerce et d’industrie territoriale ou de la chambre départementale d’Ile-de-France exerce une activité mentionnée à l’article 1er, la carte est délivrée par le vice-président, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat (1).

CCI France établit et tient à jour un fichier des personnes titulaires de la carte professionnelle, selon des modalités définies par décret.

L’article 9 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 pris pour l’application de la loi Hoguet précise :

Toute personne physique habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier, justifie de la qualité et de l’étendue de ses pouvoirs par la production d’une attestation conforme à un modèle déterminé par arrêté du ministre chargé de l’économie.

L’attestation est visée par le président de la chambre de commerce et d’industrie territoriale ou de la chambre départementale d’Ile-de-France compétente en application du I de l’article 5, puis délivrée par le titulaire de la carte professionnelle. Les dispositions du II de l’article 3 sont applicables pour le visa du président de la chambre de commerce et d’industrie.

Toute personne qui détient une attestation est tenue de la restituer au titulaire de la carte professionnelle qui la lui a délivrée, dans les vingt-quatre heures de la demande qui en a été faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Sur simple demande du président de la chambre de commerce et d’industrie territoriale ou de la chambre départementale d’Ile-de-France ou du procureur de la République formulée à cet effet, l’attestation doit être retirée.

En cas de non-restitution de cette attestation, le titulaire de la carte professionnelle doit en aviser aussitôt le procureur de la République ainsi que le président de la chambre de commerce et d’industrie territoriale ou de la chambre départementale d’Ile-de-France.

Toute modification dans les énonciations de l’attestation donne lieu à délivrance d’un nouveau document sur remise de l’ancien.

Les nom et qualité du titulaire de l’attestation doivent être mentionnés dans les conventions visées à l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 susvisée lorsqu’il intervient dans leur conclusion, ainsi que sur les reçus de versements ou remises lorsqu’il en délivre.

Il se déduit de la combinaison de ces dispositions avec les articles L 134-1 et suivants du code de commerce que le titulaire de la carte professionnelle visé à l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970 a la possibilité d’habiliter une personne à négocier, s’entremettre ou s’engager pour son compte, si celle-justifie de l’attestation visée à l’article 9 du décret du 20 juillet 1972 ou si celle-ci est elle même titulaire de la carte professionnelle. Dans ce cas le statut des agents commerciaux lui est applicable.

Le contrat d’agent commercial du 19 avril 2016 précise ainsi à son article 5-2° :

Conformément aux articles 4 de la loi du 2 janvier 1970 et 9 du Décret du 20 juillet 1972, le Mandant remettra au Mandataire une attestation d’habilitation visée par la préfecture, et en demandera le renouvellement pendant la durée du contrat.

En cas de refus de délivrance ou de retrait de celle-ci par la préfecture, les présentes seront de droit considérées comme nulles et non avenues ou résiliées sans délai dans les conditions prévues par le dernier alinéa de l’article 6 mais sans mise en demeure préalable.

Le 22 octobre 2016 la société CANCLAUX IMMOBILIER a déposé une demande d’attestation d’habilitation pour M.[Z] aux fins de lui permettre de signer des mandats, des avants- contrats et des courriers à entête. La demande a été faite pour une validité de l’attestation jusqu’au 30 novembre 2018.

L’attestation a été délivrée à M. [Z] uniquement.

La carte professionnelle d’agent immobilier a été délivrée par la CCI [Localité 7]-[Localité 9] à la société [E] le 7 mars 2019.

Au moment de son engagement avec la société CANCLAUX IMMOBILIER la société [E] ne pouvait donc pas intervenir comme agent commercial de la société CANCLAUX IMMOBILIER à défaut d’être titulaire de la carte professionnelle ou d’être habilitée.

Aux termes de l’article 1179 du code civil :

La nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général.

Elle est relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d’un intérêt privé.

La loi Hoguet vise à garantir la transparence des transactions et de protéger les intérêts des clients. La carte professionnelle ou l’habilitation est ainsi destinée à attester que l’agent immobilier et son mandataire sont qualifiés pour exercer sur un secteur. Elle constitue un gage de crédibilité pour la clientèle.

Les dispositions de la loi Hoguet et de son décret d’application s’agissant de l’obtention d’une carte professionnelle et d’une attestation d’habilitation, sont donc de nature à sauvegarder l’intérêt général. Toute disposition contraire encourt la nullité, susceptible d’être soulevée par toute personne ayant un intérêt conformément aux dispositions de l’article 1180 du code civil.

Dans ces conditions la société [E] ne pouvait pas être rémunérée au titre de son mandat d’agent commercial immobilier en raison du caractère illicite de son activité à défaut d’être titulaire de l’habilitation délivrée par la CCI.

Il en résulte que le contrat d’agent commercial est nul en ce qu’il a été passé avec la société [E].

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Monsieur [S] [Z]

Le 19 avril 2016 La société CANCLAUX IMMOBILIER et la société [E] ont régularisé un contrat d’agent commercial 'hors statut'.

Son article 3 Objet du contrat précise :

Par les présentes, conformément aux droits et obligations résultant pour lui des dispositions de la Loi n°70-9 du 2 Janvier 1970 et du Décret 72-678 du 20 Juillet 1972, le Mandant donne au Mandataire, qui l’accepte, mandat de le représenter, prospecter, négocier, ou s’entremettre, au nom et pour le compte du Mandant, dans les conditions prévues à l’article 4 de la loi.

A ce titre, le Mandant habilite le Mandataire, qui l’accepte, à prospecter, en son nom et pour son compte, à rechercher des affaires à vendre ou à louer, à obtenir un mandat écrit de les vendre ou de les louer, ainsi qu’ à rechercher des acquéreurs ou des preneurs.

S’agissant des compromis de vente et des mandats, le Mandataire est habilité à les rédiger et à recueillir la signature des parties au bas des actes. Le Mandant est seul responsable des actes ainsi établis qui ne seront définitivement validés qu’après acceptation de sa part.

…

La société CANCLAUX IMMOBILIER n’a sollicité d’habilitation que pour M.[Z].

Pour les années 2016 et 2017 elle était couverte des conséquences de sa responsabilité civile du fait des activités de M. [S] [Z] agent commercial indépendant agissant pour le compte de la société CANCLAUX IMMOBILIER.

De fait et quand bien même les commissions ont été perçues par la société [E], c’est M. [Z] qui exerçait pour le compte de la société CANCLAUX IMMOBILIER.

A l’issue de la validité de son habilitation au 30 novembre 2018 la société CANCLAUX IMMOBILIER a sollicité une nouvelle habilitation pour M. [Z].

De même le courrier de cessation de la collaboration commerciale du 23 juillet 2019 vise M. [S] [O].

Ce contexte démontre que la société CANCLAUX IMMOBILIER a fait affaire avec M. [Z] le seul habilité à régulariser des mandats et à engager l’agent immobilier.

Il importe peu que M.[Z] n’ait pas directement contracté avec la société CANCLAUX IMMOBILIER par contrat écrit. En effet la qualification d’agent commercial ne dépend pas de la formalisation des relations entre les parties par un contrat écrit. Le contrat d’agence commerciale est un contrat consensuel et non solennel. L’application du statut ne dépend ni de la volonté exprimée par les parties dans le contrat, ni de la dénomination qu’elles ont donnée à leurs conventions, mais seulement des conditions dans lesquelles l’activité est effectivement exercée.

Le statut d’agent commercial est d’ordre public. Les relations entre les parties ne pouvaient pas y déroger en spécifiant se placer 'hors statut'. Toutes les dispositions de ce statut prévues aux articles L 134-1 et suivants du code de commerce doivent donc bénéficier à M. [Z].

Les manquements

La société CANCLAUX IMMOBILIER dénonce les manquements de son mandataire pour s’opposer au règlement des sommes qui lui sont dues en qualité d’agent commercial.

L’article L 134-12 du code de commerce précise :

En cas de cessation de ses relations avec le mandant, l’agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi.

L’agent commercial perd le droit à réparation s’il n’a pas notifié au mandant, dans un délai d’un an à compter de la cessation du contrat, qu’il entend faire valoir ses droits.

Les ayants droit de l’agent commercial bénéficient également du droit à réparation lorsque la cessation du contrat est due au décès de l’agent.

L’article L 134-13 ajoute :

La réparation prévue à l’article L. 134-12 n’est pas due dans les cas suivants :

1° La cessation du contrat est provoquée par la faute grave de l’agent commercial ;

2° La cessation du contrat résulte de l’initiative de l’agent à moins que cette cessation ne soit justifiée par des circonstances imputables au mandant ou dues à l’âge, l’infirmité ou la maladie de l’agent commercial, par suite desquels la poursuite de son activité ne peut plus être raisonnablement exigée ;

3° Selon un accord avec le mandant, l’agent commercial cède à un tiers les droits et obligations qu’il détient en vertu du contrat d’agence.

La faute grave de l’agent commercial est celle qui ne permet plus la poursuite du mandat d’intérêt commun.

Le courrier de cessation de collaboration commerciale du 23 juillet 2019 précise :

Monsieur, Cher [S],

Je viens par la présente vous notifier que je mets fin à notre collaboration commerciale.

Je dénonce malgré tout le Contrat d’Agent Commercial Hors Statut en date du 16 avril 2016 qui pourtant, vous en conviendrez, n’est plus effectif depuis le début de cette année 2019 puisque votre demande d’Attestation de Collaborateur formulée auprès des services de la Chambre de Commerce et d’Industrie de [Localité 7]-[Localité 9] a été rejetée au motif que vous ne pouvez plus adopter le statut d’agent commercial en société comme vous le faisiez, mais seulement en nom personnel.

Depuis l’Avis de Dossier Incomplet adressé par la CCI en date du 14 mars 2019, vous ne m’avez pas présente d’inscription au Registre des Agents Commerciaux et fourni d’attestation d’Assurance Responsabilité Civile en votre nom personnel.

Je me permets donc de relever ici vos manquements administratifs même quand ils sont impératifs, au même titre que le respect du process 'Lutte Anti-Blanchiment’ que je vous demandais d’appliquer et l’apposition systématique sur les mandats de notre organisme de médiation.

Initialement au contrat, votre préavis est de 15 jours à compter de la première présentation de la présente. A l’issue de ce préavis, nous dresserons ensemble la liste de vos dossiers en cours de signature sous avant-contrat pour décompter les commissions qui vous seront dues au fur et à mesure des reitérations d’actes notariés.

En s’adressant tout à la fois à M. [Z] et à la société [E] la société CANCLAUX IMMOBILIER entretient une confusion en ne précisant pas le responsable des manquements qu’elle dénonce.

1) Le rejet de l’habilitation

Le 23 mai 2019 la CCI de [Localité 7]-[Localité 9] a informé la société CANCLAUX IMMOBILIER que sa demande de renouvellement de l’attestation de collaborateur de [Z] [S] avait été rejetée.

Le motif visé mentionnent un délai de complétude du dossier dépassé.

Il n’est pas établi que ce rejet a été motivé par l’ impossibilité pour le mandataire d’adopter le statut d’agent commercial en société, mais seulement en nom personnel comme l’affirme la société CANCLAUX IMMOBILIER. Le courrier ne l’indique pas expressément.

En tout état de cause il n’est pas non plus démontré que la demande a été faite pour la société [E]. Le rejet mentionne en effet [Z] [S].

Cette absence de délivrance de l’attestation n’est pas imputable à M. [Z]. C’est la société CANCLAUX IMMOBILIER qui s’est chargée des démarches indispensables au renouvellement.

Elle n’a pas fourni les documents nécessaires à ce renouvellement malgré la demande qui lui avait été faite le 14 mars 2019 par la CCI.

La société CANCLAUX IMMOBILIER ne démontre pas de faute grave de M. [Z] à ce titre.

2) L’inscription au registre spécial des agents commerciaux

L’immatriculation au registre spécial des agents commerciaux ne constitue qu’une mesure de police professionnelle.

L’article 1er de la loi du 25 juin 1991, prise en application de la directive européenne n° 86/653/CEE du Conseil du 18 décembre 1986, désormais l’article L 134-1 du code du commerce, qui s’oppose à toute réglementation nationale qui subordonnerait la validité d’un contrat d’agence commerciale à l’inscription du professionnel sur un registre prévu à cet effet, ne subordonne pas l’application du statut des agents commerciaux à l’inscription sur ce registre spécial.

La société CANCLAUX IMMOBILIER a poursuivi ses relations commerciales avec son mandataire de 2019 à 2019 malgré son défaut d’inscription au registre spécial.

Elle considérait donc que cette situation n’ interdisait pas la poursuite du mandat d’intérêt commun.

Aucune faute grave ne peut donc être reprochée à M. [Z] sur ce fondement.

3) L’attestation de responsabilité civile

L’article 5 du contrat du 19 avril 2019 précise :

ll est précisé qu’il appartient au Mandataire de souscrire l’ensemble des assurances professionnelles nécessaires à l’exercice de son activité couvrant notamment sa responsabilité civile professionnelle et sa responsabilité civile d’exploitation, l’emploi de son personnel administratif, l’utilisation de son bureau et de son véhicule (transport des clients), la responsabilité du Mandant ne pouvant jamais être recherchée. La première souscription devra intervenir au plus tard dans le mois de la signature du présent contrat.

Le Mandataire s’engage à justifier de la souscription des dites assurances auprès de son Mandant chaque année, et à toute demande qui lui sera faite.

A défaut de cette justification, le contrat pourra -comme pour toute autre obligation non respectée du présent article – être résilié à la seule discrétion du Mandant dans les conditions prévues par le dernier alinéa de l’article 6 ci-après.

Les appelants démontrent que dès le début des relations commerciales, en 2016 et 2017, contrairement à ce qui était prévu au contrat, c’est la société CANCLAUX IMMOBILIER qui a souscrit une garantie responsabilité civile au titre des activités de M. [Z].

Elle n’établit pas qu’elle aurait sollicité son mandataire aux fins qu’il souscrive lui même une garantie responsabilité civile pour les années suivantes, si elle estimait ne plus devoir effectuer elle même les démarches.

La société CANCLAUX IMMOBILIER n’a dénoncé ce manquement que dans le courrier du 23 juillet 2019 et après avoir sollicité le renouvellement de l’attestation de collaborateur.

Elle considérait donc que cette situation n’interdisait pas la poursuite du mandat d’intérêt commun et ne démontre pas de faute grave de M. [Z] à ce titre.

4) le respect du process 'Lutte anti-blanchiment'

La société CANCLAUX IMMOBILIER ne verse aucune pièce de nature à établir que M. [Z] n’aurait pas respecté les mesures liées à lutter contre le blanchiment.

Elle ne démontre pas de faute grave de M. [Z] à ce titre.

5) Les mentions relatives au médiateur

La société CANCLAUX IMMOBILIER communique un mail du 12 juillet 2018 adressé à tous ses mandataires dont M. [Z], dans lequel elle les informe que désormais ils doivent compléter la mention 'Médiateur’ sur leurs mandats en communiquant les coordonnées de l’association Medimmoconso (agrée CECMC) à laquelle elle adhère désormais.

Cet oubli ou ce retard n’est pas de nature à remettre en cause la poursuite du mandat d’intérêt commun dès lors que la société CANCLAUX IMMOBILIER ne l’a jamais dénoncé avant le 23 juillet 2019.

6) La concurrence déloyale

La société CANCLAUX IMMOBILIER reproche à la société [E] devenue [Z] IMMOBILIER des actes de concurrence déloyale.

Ce manquement n’est pas visé dans la lettre du 23 juillet 2019.

Les manquements graves d’un agent commercial antérieurs à la rupture des relations commerciales dont il n’a pas été fait état dans la lettre de résiliation quant bien même ils auraient été découverts postérieurement à celle-ci par le mandant, ne peuvent provoquer la rupture et priver l’agent de son droit à indemnité.

En l’espèce une carte professionnelle a été délivrée à la société [E] le 7 mars 2019 avant la fin des relations contractuelles.

Elle a changé de dénomination sociale pour devenir [S] [Z] IMMOBILIER le 24 août 2019 et avait déménagé son siège social le 15 janvier 2019. Elle a conclu un bail commercial avec la SCI MIMILE effectif à compter du 1er septembre 2020.

La société [S] [Z] IMMOBILIER a régularisé un contrat d’agent commercial avec M. [T] le 18 décembre 2019. La société CANCLAUX IMMOBILIER souligne que l’attestation d’assurance concernant M. [T] pour l’année 2019 est à effet du 18 janvier 2019.

Ce seul élément ne suffit pas à caractériser des actes de concurrence déloyale de son mandataire avant la rupture des relations commerciales, à défaut de verser un mandat régularisé par la société [E] pour son propre compte entre le 7 mars 2019 et la fin du préavis visé dans la lettre du 23 juillet 2019.

Les actes accomplis par la société [S] [Z] IMMOBILIER et M.[Z] ne constituent que des modalités permettant à M. [Z] de relancer un nouveau projet professionnel.

Il ne peut lui être reproché d’organiser la suite de la rupture des relations avec la société CANCLAUX IMMOBILIER alors qu’il restait incertain de son avenir après la fin de validité de son habilitation le 30 novembre 2018.

Les bilans comptables de la société [S] [Z] IMMOBILIER ne suffisent pas à éliminer tout acte de concurrence déloyale.

La société CANCLAUX IMMOBILIER cite ainsi les annonces diffusées par la société [S] [Z] IMMOBILIER le 10 novembre 2019.

Ces annonces sont postérieures à la date de rupture des relations commerciales avec son agent commercial. Elles ne démontrent pas l’existence d’actes de concurrence déloyale alors que la liberté du commerce devait permettre à M [Z] et à sa société d’exercer leurs spécialités d’agent immobilier.

Les fautes graves qui sont reprochées à M. [Z] et sa société ne sont pas établies.

La société CANCLAUX IMMOBILIER est donc tenue de régler à M. [Z] les indemnités auxquelles il a droit.

L’indemnité de rupture

L’article L134-12 du code de commerce prévoit :

En cas de cessation de ses relations avec le mandant, l’agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi.

L’agent commercial perd le droit à réparation s’il n’a pas notifié au mandant, dans un délai d’un an à compter de la cessation du contrat, qu’il entend faire valoir ses droits.

Les ayants droit de l’agent commercial bénéficient également du droit à réparation lorsque la cessation du contrat est due au décès de l’agent.

En l’absence de faute grave de l’agent commercial les parties ne pouvaient pas déroger à ces dispositions d’ordre public au visa de l’article 7 du contrat du 19 avril 2019 :

De convention expresse, les parties conviennent qu’en cas de résiliation du présent contrat, pour quelque cause que ce soit, le Mandataire ne pourra prétendre au versement d’une indemnité d rupture.

Les appelants estiment que l’indemnité de rupture doit être calculée sur la base des deux dernières années pleines soit sur les années 2017 et 2018 conformément à la jurisprudence.

La société CANCLAUX IMMOBILIER rappelle que les arrêts de règlement sont proscrits.

Elle conteste cette assiette signalant que le client ponctuel d’une agence immobilière ne devient plus une source de revenus après la cessation des relations avec l’agent commercial.

L’indemnité de rupture a pour objet de rémunérer le mandataire des efforts et investissements qu’il a fournis durant l’exécution du contrat de mandat, dont les effets se poursuivent sur les ventes du mandant dans les mois qui suivent la rupture du mandat.

Au regard de l’ancienneté des relations entre la société CANCLAUX IMMOBILIER et M. [Z], des commissions versées en 2017 et 2018 qui montrent la valeur de la clientèle (pièce 11 et 12), du préjudice subi par M. [Z], il est justifié de calculer l’indemnité de rupture à hauteur de la somme de 80 000 euros.

La société CANCLAUX IMMOBILIER est condamnée à payer à M. [Z] la somme de 80 000 euros au titre de l’indemnité de rupture.

Le jugement est infirmé de ce chef.

L’indemnité de préavis

L’article L 314-11 du code de commerce prévoit :

Un contrat à durée déterminée qui continue à être exécuté par les deux parties après son terme est réputé transformé en un contrat à durée indéterminée.

Lorsque le contrat d’agence est à durée indéterminée, chacune des parties peut y mettre fin moyennant un préavis. Les dispositions du présent article sont applicables au contrat à durée déterminée transformé en contrat à durée indéterminée. Dans ce cas, le calcul de la durée du préavis tient compte de la période à durée déterminée qui précède.

La durée du préavis est d’un mois pour la première année du contrat, de deux mois pour la deuxième année commencée, de trois mois pour la troisième année commencée et les années suivantes. En l’absence de convention contraire, la fin du délai de préavis coïncide avec la fin d’un mois civil.

Les parties ne peuvent convenir de délais de préavis plus courts. Si elles conviennent de délais plus longs, le délai de préavis prévu pour le mandant ne doit pas être plus court que celui qui est prévu pour l’agent.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque le contrat prend fin en raison d’une faute grave de l’une des parties ou de la survenance d’un cas de force majeure.

En l’absence de faute grave de l’agent commercial les parties ne pouvaient pas déroger à ces dispositions d’ordre public au visa de l’article 6 du contrat du 19 avril 2019 :

DUREE

Le contrat est conclu pour une durée indéterminée, il prend effet le jour de l’obtention d’une carte secondaire délivrée par la C.C.I de Loire Atlantique.

Sauf au cours des six premiers mois, qui sont considérés comme une période d’essai au cours de laquelle le préavis est de 5 jours ouvrables, les parties mettent fin au contrat par lettre recommandée avec accusé de réception en respectant un préavis réciproque de quinze jours.

Ce délai commence à courir du jour de la premiere présentation de la notification, et la fin de ce délai ne coincicle pas obligatoirement avec la fin d’un mois civil.

Toutefois, la résiliation du mandat en raison d’une faute grave de l’une des parties, ou du non-respect d’une des obligations prévues à l’article 5, huit jours après une mise en demeure restée en tout ou partie infructueuse, interviendra sans délai, an jour de la première présentation de la lettre à l’autre partie.

Au cas d’espèce la durée du préavis aurait dû être de trois mois. Au vu de la moyenne des commissions perçues au cours des années 2017, 2018 et 2019 il y a lieu de fixer l’indemnité de préavis comme suit : 183 297/36 mois soit 5091 euros X 2,5 soit 12 728 euros arrondis.

La société CANCLAUX IMMOBILIER est condamnée à payer à M. [Z] la somme de 12 728 euros au titre de l’indemnité de préavis.

Le jugement est infirmé de ce chef.

Les dommages et intérêts

1) La mauvaise foi de la société CANCLAUX IMMOBILIER

Les appelants sollicitent la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la mauvaise foi de la société CANCLAUX IMMOBILIER dans l’exécution du contrat.

Ils ne rapportent pas la mauvaise foi de la société CANCLAUX IMMOBILIER alors que M [Z] et la société [E] ont régularisé un contrat hors statut et que la rupture des relations contractuelles résulte pour partie de cette situation.

La demande à ce titre est rejetée.

Le jugement est confirmé de ce chef.

2) Le préjudice d’image et le préjudice moral

Les appelants sollicitent la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de l’atteinte à l’image de la société [E] sur la [Adresse 8] [Localité 7].

Ils ne versent aucune pièce de nature à établir que la rupture des relations entre la société CANCLAUX IMMOBILIER, M. [Z] et la société [E] a eu des retentissements défavorables dans l’activité de la société [E] devenue [S] [Z] IMMOBILIER.

La demande à ce titre est rejetée.

Le jugement est confirmé de ce chef.

Les demandes annexes

Il n’est pas inéquitable de condamner la société CANCLAUX IMMOBILIER à payer à M. [Z] et à la société [S] [Z] IMMOBILIER à chacun la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société CANCLAUX IMMOBILIER est condamnée aux dépens de première instance et d’appel recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour

Prononce la jonction du dossier RG 23/05277 avec le dossier 23/05380 ;

Confirme le jugement en ce qu’il a :

Prononcé la nullité du contrat d’agent commercial hors statut signé le 19 avril 2016 entre la société CANCLAUX IMMOBILIER et la société [E], devenue la société [S] [Z] IMMOBILIER.

Infirme le jugement pour le surplus.

Statuant à nouveau :

— Condamne la société CANCLAUX IMMOBILIER à payer à M. [Z] la somme de 80 000 euros au titre de l’indemnité de rupture ;

— Condamne la société CANCLAUX IMMOBILIER à payer à M. [Z] la somme de 12 728 euros au titre de l’indemnité de préavis ;

— Condamne la société CANCLAUX IMMOBILIER à payer à M [Z] et à la société [S] [Z] IMMOBILIER à chacun la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la société CANCLAUX IMMOBILIER aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

— Rejette les autres demandes des parties .

LE GREFFIER LE PRESIDENT