COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 27 juin 2016

— FB/MB/MO- Arrêt n°

Dossier n° : 13/00897

SARL LE 24 / Q G épouse I, O D épouse F, AM-AN F, U L, Syndicat des copropriétaires RESIDENCE AG MORELagissant par son Syndic W S T, SCI H

Jugement Au fond, origine Tribunal de Grande Instance de CLERMONT-FD, décision attaquée en date du 06 Mars 2013, enregistrée sous le n° 12/00440

Arrêt rendu le LUNDI VINGT SEPT JUIN DEUX MILLE SEIZE

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. François B, Président

M^me Marie-Madeleine BOUSSAROQUE, Conseiller

M. Daniel Y, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, Greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

SARL LE 24

1, AF AG AH

63000 CLERMONT-FD

représentée par M^e Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

plaidant par M^e Frédéric FRANCK de la SELARL JURIDOME, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND,

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

M^me Q G épouse I

1, AF AG AH

XXX

M^me O D épouse F

1, AF AG AH

XXX

M. AM-AN F

1, AF AG AH

XXX

M. U L

1, AF AG AH

XXX

N°13/00897 – 2 -

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE AG AH agissant par son Syndic W S (23 Bd Berthelot 63400 T)

1 AF AG AH

XXX

représentés et plaidant par M^e Charles FRIBOURG de la SELARL POLE AVOCATS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMES et APPELANTS

SCI H

38, AF du Docteur Rocher

XXX

représentée et plaidant par M^e Frédéric FRANCK de la SELARL JURIDOME, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMEE

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 mai 2016, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. B et M. Y, rapporteurs ;

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 27 juin 2016 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. François B, Président, et par M^me Marlène BERTHET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI H est propriétaire depuis le 6 avril 2005 d’un local commercial (lot nº 12 du règlement de copropriété) au rez-de-chaussée d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, dénommé Résidence AG AH, sis 1 AF AG AH, à Clermont-Ferrand, comportant une sortie au nº 18 de la AF de Ballainvilliers et une sortie impasse Renoux.

Au sein de ce local était antérieurement exploité, sous l’enseigne COPY.COM, un fonds de commerce de photocopie et reprographie.

Créée le 1^er septembre 2006, la SARL LE 24 exploite dans ces locaux, depuis le mois de décembre 2006, un fonds de commerce de restaurant à l’enseigne LE 24.

Faisant valoir que des travaux avaient été exécutés par la SCI H et par la SARL LE 24 dans ces locaux sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires de la résidence AG AH a obtenu, par ordonnance de référé en date du 29 décembre 2006 l’organisation d’une mesure d’instruction, confiée à M. Z, architecte. Il a en revanche été sursis à statuer sur sa demande de suspension des travaux, de remise des lieux en leur état initial et de paiement d’une provision.

…/…

N ° 13/00897 – 3 -

Par ordonnance de référé en date du 18 août 2009, la mission impartie à M. Z a été étendue à la constatation du remplacement allégué d’une porte coupe-feu et à la vérification de la dépose alléguée de la climatisation qui avait été installée.

Après que M. Z eut, le 3 décembre 2010, dressé rapport de ses opérations, le syndicat des copropriétaires de la résidence AG AH, ainsi que M^me J, épouse I, M^me D, épouse F, M. F et M. L, copropriétaires dans cet ensemble immobilier, ont, par actes du 31 janvier 2012, fait assigner la SCI H et la SARL LE 24 devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand aux fins d’obtenir de cette juridiction qu’elle :

— dise que l’exploitation du restaurant LE 24 était incompatible avec le règlement de copropriété de la résidence AG AH ;

— condamne solidairement la SCI H et la SARL LE 24 à fermer le restaurant LE 24 à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 1.000 euros par jour d’infraction ;

— condamne la SCI H et la SARL LE 24, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à effectuer les suppressions de travaux suivants ou à rétablir les lieux litigieux dans leur état initial dans les conditions ci-après énoncées :

— suppression de la modification du châssis fixe vitré ;

— suppression de la grille d’aération ;

— rétablissement du sens initial de la porte d’entrée principale côté façade AF AG AH ;

— rétablissement de la peinture initiale de la façade ;

— suppression de l’enseigne « CAFE RESTAU LE 24 » placée côté AF AG AH ;

— suppression de la porte côté AF Ballainvilliers, qui était condamnée depuis plus de 30 ans, et rétablissement du mur initial ;

— obstruction de la sortie ventouse de la chaudière ;

— suppression du câble de télévision cheminant dans les parties communes ;

— condamne solidairement la SCI H et la SARL LE 24 à payer des dommages-intérêts à hauteur de 15.000 euros à chacun des copropriétaires demandeurs à l’instance, en réparation du préjudice par eux subi depuis 2006 ;

— ordonne l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamne solidairement la SCI H et la SARL LE 24 à payer la somme de 5.000 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence AG AH et celle de 1.000 euros à chacun des copropriétaires demandeurs à l’instance, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 6 mars 2013, dont appel, le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand a :

— déclaré recevable l’ensemble des demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence AG AH, ayant pour syndic la société W S T, ainsi que par M^me J, épouse I, M^me D, épouse F, M. F et M. L à l’encontre de la SCI H et de la SARL LE 24 ;

— vu les dispositions de l’article 1382 du code civil et de l’article 25 b) de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

— prononcé la mise hors de cause de la SCI H ;

— dit que le fonds de commerce de restaurant à l’enseigne RESTAU LE 24 1 AF AG AH, à Clermont-Ferrand, était exploité par la SARL LE 24 en violation du règlement de copropriété de la résidence AG AH du fait d’émissions sonores excessives troublant la tranquillité des autres copropriétaires de cette résidence ;

…/…

N° 13/00897 – 4 -

— condamné en conséquence la SARL LE 24 à procéder à la fermeture de cet établissement et à cesser toute exploitation commerciale afférente à ce fonds de commerce à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 1.000 euros par jour d’infraction constatée, au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence AG AH ;

— condamné par ailleurs la SARL LE 24 à procéder à la suppression de l’enseigne commerciale « CAFE RESTAU LE 24 », côté AF AG AH et à la suppression de son câble de télévision cheminant dans les parties communes de cet immeuble de copropriété, dans un délai de 10 jours à compter de la signification de la décision et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’expiration de ce délai, au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence AG AH ;

— condamné la SARL LE 24 à payer à titre de dommages-intérêts au profit de M^me J, épouse I, de M^me D, épouse F, de M. F et de M. L la somme de 6.000 euros à chacun ;

— condamné la SARL LE 24 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence AG AH, à M^me J, épouse I, à M^me D, épouse F, à M. F et à M. L la somme de 1.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné la SARL LE 24 aux entiers dépens de l’instance.

Cet appel a été enrôlé sous le nº 13-00897.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence AG AH, M^me J, épouse I, M^me D, épouse F, M. F et M. L ayant formé un appel provoqué à l’encontre de la SCI H, enrôlé sous le nº 13-00966, les deux instances ont été jointes par ordonnance du 3 octobre 2013.

Par ordonnance du 28 novembre 2013, le conseiller de la mise en état a ordonné une mesure d’instruction et désigné pour y procéder, en qualité d’expert, M. X.

M. C, désigné en remplacement de M. X par ordonnance du 7 juillet 2014, a dressé rapport de ses opérations le 6 août 2015.

Vu les dernières conclusions de la SARL LE 24 et de la SCI H, respectivement appelante et intimée sur appel provoqué, notifiées le 27 avril 2016 par voie de communication électronique au syndicat des copropriétaires de la résidence AG AH, à M^me J, épouse I, à M^me D, épouse F, à M. F et à M. L, intimés, tendant à ce que la cour, vu le règlement de copropriété du 29 avril 1969, vu les dispositions des articles 15 et 18 de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965, vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, pris en application de la loi du 19 juillet 1965, vu l’article 117 du code de procédure civile, vu les termes des procès-verbaux d’assemblée générale de la copropriété 1 AF AG AH des 10 mai 2006, 21 novembre 2007, 21 novembre 2008 et 5 décembre 2011, vu les termes du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire de la copropriété 1 AF AG AH en date du 30 août 2012, vu l’absence d’habilitation donnée au syndic en vue d’agir en justice pour le compte du syndicat des copropriétaires, vu l’absence de ratification valable telle que faite à posteriori, comme ne mentionnant pas les désordres exacts objet de la procédure, vu le rapport d’expertise de M. Z, vu le rapport d’expertise de M. C, vu l’ensemble des justificatifs apportés par la SARL LE 24, vu les démarches réalisées par la SARL LE 24 et sa propriétaire, la SCI H, en vue de demander l’autorisation à l’assemblée générale des copropriétaires, vu les articles 544 et 1382 du code civil :

— confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand en ce qu’il a prononcé la mise hors de cause de la SCI H ;

…/…

N° 13/00897 – 5 -

— infirme pour le surplus le jugement déféré et, statuant à nouveau ;

— à titre principal :

— constate que l’ensemble des procédures initiées par le syndic en vue d’agir en justice pour le compte du syndicat des copropriétaires sont affectées d’une irrégularité de fond, tant en ce qui concerne la procédure initiale de référé que la procédure au fond ayant conduit au jugement aujourd’hui querellé ;

— constate l’absence de régularisation au titre de l’action ayant conduit à l’ordonnance de référé du 29 décembre 2006 ;

— constate que la régularisation faite par procès-verbal d’assemblée générale du 30 août 2012 soit après l’introduction de la procédure dont a aujourd’hui à connaître la cour, ne mentionne pas l’ensemble des désordres objet de ladite procédure ;

— vu le caractère général des délibérations intervenues lors de l’assemblée générale du 30 août 2012 ;

— constate l’irrecevabilité de l’action dirigée par le syndic W S T à l’encontre de la SCI H et la SARL LE 24 ;

— déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence AG AH, M^me G, épouse I, M^me D, épouse F, M. F et M. L de l’ensemble de leurs demandes ;

— à titre subsidiaire :

— déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence AG AH, M^me G, épouse I, M^me D, épouse F, M. F et M. L de :

— leur demande visant la condamnation de la SARL LE 24 d’avoir, sous astreinte, à fermer le fonds de commerce de restaurant LE 24 ;

— leur demande visant la condamnation sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir de la SARL LE 24 à supprimer les travaux objet de l’expertise judiciaire ;

— déboute M^me G, épouse I, M^me D, épouse F, M. F et M. L de leur demande de condamnation de la SARL LE 24 à leur payer une indemnisation du préjudice subi, leur requête ne pouvant s’appuyer tant sur un concours de texte que sur des éléments probants, légitimant leur position ;

— dise et juge qu’il n’y a de toute façon pas lieu à exécution provisoire de la décision en toutes ses dispositions ;

— condamne solidairement le syndicat des copropriétaires de la résidence AG AH, M^me G, épouse I, M^me D, épouse F, M. F et M. L à payer et porter tant à la SARL LE 24 qu’à la SCI H, la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne les mêmes aux entiers dépens de l’instance comprenant en cela les frais d’expertise.

La SARL LE 24 et la SCI H font valoir, en substance, à titre principal, que :

— le défaut d’habilitation du syndic en vue d’agir en justice constitue un défaut de pouvoir sanctionné par une irrégularité de fond, dont tout défendeur à l’instance peut se prévaloir ;

— le syndic de la copropriété, la SNC Centre N et Compagnie (dite CAGI), devenue la SAS W S T, n’avait pas été autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires à agir en justice, que ce soit en référé ou au fond, contre la SARL LE 24 ;

— si des résolutions ont été adoptées lors de l’assemblée générale extraordinaire réunie le 30 août 2012, habilitant le syndic agir en justice, celles-ci ont été générales ;

— l’absence d’habilitation pour agir en référé, alors qu’aucune urgence n’était caractérisée, n’a pas été régularisée.

…/…

N° 13/00897 – 6 -

La SARL LE 24 et la SCI H font valoir, en substance, à titre subsidiaire, que :

— l’expert C a considéré, à tort, que les émissions sonores émanant des autres commerces, et notamment du bar-restaurant Le Ballainvilliers, équipé d’une tourelle d’extraction, non décrites dans son rapport, n’étaient pas perceptibles au niveau des appartements des intimés ;

— il a incriminé la tourelle motorisée d’extraction de la cuisine du restaurant sans l’examiner, en utilisant des photographies ;

— outrepassant sa mission, il n’a conclu qu’à l’existence d’une possibilité de trouble anormal de voisinage ;

— la clause du règlement de copropriété énonçant que le commerce exercé au rez-de-chaussée ne doit pas constituer un établissement de nature à incommoder par le bruit ou l’odeur les personnes habitant l’immeuble, laquelle doit être interprétée in concreto, est respectée ;

— des travaux ont été exécutés postérieurement au dépôt par l’expert Z de son rapport, de nature à remédier efficacement et définitivement aux nuisances olfactives ;

— après dépôt par l’expert C de son rapport, des mesures ont été prises afin de réduire les nuisances sonores (installation d’un caisson acoustique sur la tourelle d’extraction et reprise de plafond acoustique ; isolation phonique au niveau des piliers porteurs ; désolidarisation du plancher) ;

— l’équipement de sonorisation, volé au début du mois d’août 2012, n’a pas été remplacé ;

— l’activité du restaurant s’est orientée vers l’accueil d’une clientèle locale et institutionnelle et une offre de vente à emporter, qui ne génèrent pas de nuisances ;

— les travaux de changement des menuiseries extérieures entrepris en 2005, qui n’ont pas porté atteinte à la solidité de l’immeuble, ne nécessitaient pas l’autorisation de l’assemblée générale ;

— la fermeture de l’établissement constitue une mesure totalement disproportionnée ;

— des dommages et intérêts ont été alloués au visa de l’article 1382 du code civil sans que soit caractérisée l’existence d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité.

Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence AG AH, de M^me J, épouse I, de M^me D, épouse F, de M. F et de M. L, intimés, notifiées le 3 février 2016 par voie de communication électronique à la SARL LE 24 et de la SCI H, respectivement appelante et intimée sur appel provoqué, tendant à ce que la cour, vu la loi du 10 juillet 1965, vu les articles 544 et 1382 du code civil :

— dise et juge que l’activité du restaurant LE 24 est objectivement incompatible avec le règlement de copropriété ;

— condamne la SCI H et la SARL LE 24 solidairement à fermer le restaurant LE 24 et à cesser son activité à compter de la signification de la décision à intervenir sous astreinte de 1.000 euros par jour d’infraction à la décision ;

— confirme la décision entreprise ;

— en tout état de cause, condamne la SARL LE 24 à réaliser l’ensemble des travaux pour un coût de 69.600 euros TTC, par production des factures acquittées des entreprises mandatées, et ce sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard passé un délai de 2 mois de la signification de l’arrêt à intervenir ;

— condamne sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir la SCI H et la SARL LE 24 à supprimer les travaux suivants et rétablir l’état initial des lieux :

— suppression de la modification du châssis fixe vitré, suppression de la grille d’aération et rétablissement du sens initial de la porte d’entrée principale côté façade AF AG AH ;

…/…

N° 13/00897 – 7 -

— rétablissement de la peinture initiale de la façade ;

— suppression côté AF AG AH de l’enseigne « Café restau le 24 » ;

— suppression de la porte coté AF Ballainvilliers qui était condamnée depuis plus de 30 ans et rétablissement du mur initial ;

— obstruction de la sortie ventouse de la chaudière ;

— suppression du câble TV qui chemine dans les parties communes ;

— condamne la SCI H et la SARL LE 24 solidairement au paiement d’une somme de 15.000 euros à chacun des copropriétaires concluants en indemnisation du préjudice subi depuis 2006 ;

— condamne la SCI H solidairement avec la SARL LE 24 ;

— réforme la décision sur ces questions ;

— condamne la SCI H et la SARL LE 24 solidairement au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires concluant ainsi qu’une somme de 1.000 euros à chacun des copropriétaires et en tous dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence AG AH, M^me J, épouse I, M^me D, épouse F, M. F et M. L exposent, en substance, sur la recevabilité, que :

— l’assemblée générale des copropriétaires a habilité le syndic agir en référé ;

— le syndic peut agir en référé sans habilitation préalable ;

— le défaut d’habilitation pour agir au fond a été régularisé par décisions adoptées par l’assemblée générale extraordinaire réunie le 30 août 2012 ;

— l’objet de la demande en justice visée dans ces décisions était défini avec suffisamment de précision.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence AG AH, M^me J, épouse I, M^me D, épouse F, M. F et M. L exposent, en substance, sur le fond, que :

— des travaux affectant l’harmonie de l’immeuble et ses parties communes ont été entrepris par la SCI H et la SARL LE 24 sans aucune autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ;

— la réalité de nuisances sonores a été incontestablement établie par la SARL M N, dont M. Z avait sollicité le concours et dont les préconisations n’ont jamais été respectées ;

— dès après le dépôt du rapport de M. C la SARL LE 24 a installé dans les lieux un dispositif de diffusion de rencontres sportives ;

— des soirées privées sont organisées dans le restaurant ;

— la tourelle d’extraction n’est pas conforme aux prescriptions du permis de construire ;

— il ressort du rapport établi par M. C que les émissions sonores perçues au sein des logements ne peuvent émaner que du restaurant LE 24 ;

— ces nuisances excèdent les troubles normaux de voisinage ;

— les conclusions de l’expert C sont catégoriques ;

— le commerce exploité par la SARL LE 24 n’est pas conforme aux dispositions du règlement de copropriété, la tranquillité des copropriétaires étant troublée ;

— la poursuite de l’activité de la SARL LE 24 ne pourrait être autorisée qu’à la condition que soient exécutés des travaux de mise en conformité d’un coût estimé par M. C à 69.000 euros TTC ;

— les travaux entrepris sans autorisation préalable, qui affectent les parties communes, impliquent remise à l’état initial ;

— les dommages-intérêts alloués par la juridiction du premier degré sont insuffisants compte tenu de l’importance des troubles subis par les copropriétaires.

…/…

N° 13/00897 -8 -

SUR CE, LA COUR

Sur la recevabilité

1) Les procédures de référé

Par acte du 31 octobre 2006, le syndicat des copropriétaires de la résidence AG AH, représenté par son syndic en exercice, la SNC Centre N et Compagnie (dite CAGI), a fait assigner devant le président du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand, statuant en référé, la SCI H aux fins d’obtenir que celle-ci soit condamnée :

— sous astreinte, à suspendre les travaux qu’elle avait entrepris de réaliser (modification de châssis, peinture de la façade, installation d’une enseigne, ouverture d’une porte et percement d’une sortie) sans aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ;

— sous astreinte, à remettre les lieux en leur état initial ;

— à lui payer une provision d’un montant de 1.500 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice.

Par ordonnance de référé en date du 29 décembre 2006, il a été sursis à statuer sur la demande de suspension des travaux, sur la demande de remise en état des lieux et sur la demande de provision tandis qu’une expertise a été ordonnée, confiée à M. E, ultérieurement remplacé par M. Z.

Aux termes de l’article 55 du décret nº 67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic peut agir en justice sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale pour les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent du pouvoir du juge des référés.

Il n’était donc pas nécessaire à la SNC Centre N et Compagnie (dite CAGI), alors syndic de cette copropriété, de solliciter préalablement une autorisation de l’assemblée générale.

Les intimés relèvent à cet égard qu’au demeurant, réunis le 1^er décembre 2006 en assemblée générale, les copropriétaires avaient, selon procès-verbal dont seule la première page est versée aux débats par les intimés (leur pièce nº 49), mais dont la teneur n’est pas contestée par la SCI H et la SARL LE 24, entériné « les actions entreprises et demandées par [eux] pour mener à bien la procédure » après que la SCI H eut réalisé les travaux refusés par l’assemblée générale du 10 mai 2006.

Les mêmes observations peuvent être faites s’agissant de la procédure ayant donné lieu à l’ordonnance de référé du 18 août 2009.

2) L’instance au fond

Il est constant que l’instance au fond initiée devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand, selon la procédure à jour fixe, par le syndicat des copropriétaires de la résidence AG AH, représenté par son nouveau syndic, la SAS W S T, ainsi que par M^me J, épouse I, M^me D, épouse F, M. F et M. L, copropriétaires dans cet ensemble immobilier, suivant assignation délivrée le 31 janvier 2012 à l’encontre de la SCI H et la SARL LE 24, n’a pas été précédée d’une autorisation préalable donnée audit syndic.

…/…

N° 13/00897 – 9 -

Réunis le 30 août 2012 en assemblée générale extraordinaire, les copropriétaires ont adopté, à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés, notamment deux résolutions rédigées dans les termes suivants :

— deuxième résolution : décision d’agir en justice contre la SCI H et la SARL LE 24 pour demander la cessation judiciaire de l’activité de l’établissement LE 24 :

L’assemblée générale :

— décide d’agir en justice contre la SCI H et la SARL LE 24 pour demander la cessation judiciaire de l’activité de l’établissement LE 24 ;

— donne mandat au syndic pour représenter la copropriété devant toutes juridictions et faire appel à tous conseils nécessaires à la défense des intérêts de la copropriété ;

— troisième résolution : autorisation à donner au syndic afin d’ester en justice au nom du syndicat des copropriétaires pour demander la fermeture judiciaire sous astreinte de l’établissement LE 24 et le rétablissement des lieux à l’état initial :

L’assemblée générale :

— autorise le syndic à ester en justice au nom du syndicat des copropriétaires pour demander la fermeture judiciaire sous astreinte de l’établissement LE 24 et le rétablissement des lieux à l’état initial ;

— donne mandat au syndic pour représenter la copropriété devant toutes juridictions et faire appel à tous conseils nécessaires à la défense des intérêts de la copropriété.

Il est admis que l’assemblée générale puisse donner a posteriori une autorisation d’agir.

Cette régularisation est intervenue en l’espèce le 30 août 2012, soit avant que l’affaire soit examinée à l’audience du 16 janvier 2013 par la juridiction du premier degré.

L’autorisation donnée au syndic ne doit être ni vague, ni imprécise.

En l’espèce, les personnes morales contre lesquelles une action devait être intentée ont été nommément désignées. L’objet de cette action ne tendait pas à la réparation de désordres de construction affectant l’immeuble et relevant de la garantie décennale des constructeurs. Si la nature et la consistance des travaux dont la démolition était réclamée n’est pas indiquée, l’expression « rétablissement des lieux à l’état initial » est suffisamment explicite et ne pouvait viser que la démolition d’aménagements réalisés sans autorisation.

Il doit donc être considéré que les deux résolutions, qui au demeurant n’avaient pour objet que de régulariser le défaut d’habilitation du syndic alors que l’assignation énumérant les travaux à supprimer avait déjà été délivrée et que les copropriétaires n’ignoraient rien du litige, a satisfait aux exigences de l’article 55 du décret du 15 mars 1967.

Les intimés font de surcroît exactement observer que dans le cadre d’une action individuelle ils pouvaient agir aux fins de contraindre la SCI H à respecter les prescriptions du règlement de copropriété comme agir en réparation des dommages causés aux parties communes.

Le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu’il a déclaré recevables l’ensemble des demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence AG AH, ayant pour syndic la société W S T, ainsi que par M^me J, épouse I, M^me D, épouse F, M. F et M. L à l’encontre de la SCI H et de la SARL LE 24.

…/…

N° 13/00897 – 10 -

Sur le fond

Le litige a connu une évolution notable depuis que la juridiction du premier degré a statué, en ce sens qu’une expertise de nature à établir l’existence et l’importance des nuisances sonores alléguées a été ordonnée après que la SARL LE 24 eut entrepris unilatéralement de faire procéder par la société ORFEA ACOUSTIQUE à une étude dite EDMA (pour établissement diffusant la musique amplifiée).

1) Sur la conformité au règlement de copropriété de l’exploitation d’un restaurant dans les locaux dont la SCI H est propriétaire

Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division de l’immeuble sis 1 AF AG AH, à Clermont-Ferrand, ont été établis suivant acte reçu le 28 mai 1969 par Maître PERRAUD, notaire à Clermont-Ferrand.

L’état descriptif de division a été modifié suivant acte reçu le 1^er mars 1996 par Maître AI, notaire associé à Clermont-Ferrand. Les lots d’origine nº 2, nº 3, nº 4 et nº 5 sont devenus le lot nº 12, situé au premier sous-sol et de plain-pied sur la AF AG AH, constitué d’un local commercial d’une superficie d’environ 165 m².

Aux termes du règlement de copropriété, les locaux situés au premier sous-sol et de plain-pied sur la AF peuvent être occupés commercialement, pourvu que le commerce ou l’industrie exploité ne constitue pas un établissement dangereux insalubre ou de nature à incommoder par le bruit ou l’odeur les personnes habitant l’immeuble.

Cette clause limitant ou interdisant l’exercice de certaines activités est parfaitement licite.

Un changement de nature de l’activité commerciale dans un lot où le règlement de copropriété autorise l’exercice du commerce n’implique pas, par lui-même, une modification de la destination de l’immeuble et peut s’effectuer librement, sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à des limitations conventionnelles justifiées par la destination de l’immeuble.

Il n’a pas été en l’espèce porté atteinte à la destination de l’immeuble, à usage mixte d’habitation et commercial, par la création d’un restaurant au rez-de-chaussée, activité non expressément interdite par le règlement de copropriété.

Il appartenait toutefois à la SARL LE 21 de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, notamment aux conditions de jouissance de leurs parties privatives et plus généralement ne pas causer de trouble anormal de voisinage.

2) Sur l’existence de nuisances sonores ou olfactives

L’expert Z a décrit dans son rapport la consistance des locaux aménagés par la SARL LE 24, locataire de la SCI H, à savoir :

— un volume principal en grande partie voûté, avec une partie horizontale plafonnée sous plancher, selon plan de coupe, aménagé en bar restaurant, accessible depuis la AF AG AH ;

— un volume annexe voûté, avec une partie horizontale plafonnée sous plancher, selon plan de coupe, aménagé en service (cuisines et sanitaires), avec accès par une porte de service sur une cour intérieure débouchant AF Ballainvilliers, cour sur laquelle ont été installés la sortie de ventouse de la chaudière à gaz et le rejet d’air de l’extraction mécanique de la hotte de la cuisine.

…/…

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Les mesures effectuées par la SARL M, dont il s’était assuré le concours, ont établi que l’isolation entre la salle de restaurant et des bureaux situés au premier étage était insuffisante (les bruits aériens intérieurs émis par la clientèle du restaurant et les bruits d’impact émis dans le restaurant étant audibles dans les bureaux), que le niveau sonore des bruits perçus pourrait constituer une gêne pour un usage de local à sommeil et que la hotte du restaurant était responsable d’une émergence sonore très au-delà des seuils réglementaires

L’expert Z a estimé que les préjudices entraînés par l’activité de restauration, qu’ils soient sonores ou olfactifs, étaient effectifs et importants et justifiaient des corrections adaptées, dès lors que ces bruits et ces odeurs de cuisine étaient perceptibles dans la cour sur laquelle prenait jour une chambre de chacun des logements.

Il a préconisé :

— l’exécution de travaux (désolidarisation parquet-gros 'uvre) pour remédier aux bruits d’impact ;

— la réalisation d’une étude complémentaire à l’effet de déterminer la nature des travaux permettant de remédier aux bruits aériens de conversation et de rires ;

— le réglage par un professionnel agréé et le scellement, pour remédier utilement aux bruits aériens de musique, du limiteur de débit sonore dont était équipé le restaurant ;

— l’installation d’une gaine en tôle acier galvanisée et d’une tourelle d’extraction hélicoïde en toiture, pour remédier aux émissions sonores et olfactives induites par la ventilation de cuisine, l’installation initiale étant non réglementaire et irrespectueuse du voisinage.

Il a évalué le coût des travaux destinés à remédier aux bruits d’impacts à la somme de 2.500 euros et le coût des travaux, des réglages et des démarches à accomplir en vue de l’obtention d’un certificat d’agrément, s’agissant des bruits aériens de musique, à la somme de 5.000 euros.

Lors de sa dernière visite des lieux, M. Z a constaté que :

— les travaux destinés à supprimer les bruits d’impact n’avaient pas été réalisés ;

— il ne lui avait pas été présenté d’attestation de mise en service réglementaire par un installateur agréé d’un limiteur de niveau d’émission musicale ;

— s’agissant des préjudices sonores et olfactifs, les travaux qui avaient été commandés par la SARL LE 24 et dont il avait pu constater qu’ils avaient été sérieusement conçus et réalisés, eu égard à l’importante difficulté de l’exercice, n’avaient toutefois pas fait l’objet de mesures par la SARL M, faute de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, et étaient qualifiés d’inefficaces par les copropriétaires demandeurs à l’instance.

Il a estimé que la responsabilité de la SARL LE 24 était entière et importante et que son attitude avait été irrespectueuse à l’égard de la copropriété, ce comportement pouvant toutefois être la conséquence de l’opposition des copropriétaires à l’installation de son établissement.

Postérieurement au dépôt par M. Z de son rapport, le caisson d’extraction de la hotte, qui était jusqu’alors situé au niveau de la fenêtre de celle des pièces du lot de M^me G, épouse I, donnant sur la cour, a été déplacé en hauteur et installé au niveau de la toiture, ce qui a eu pour effet de réduire les dépassements d’émergences constatés par la SARL M.

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Il ressort du rapport établi par M. C le 6 août 2015 en exécution de l’ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 28 novembre 2013 que :

— les résultats des mesures réalisées établissent que le restaurant LE 24 dépasse les exigences réglementaires définies par l’arrêté pris le 5 février 2007 par le maire de Clermont-Ferrand ainsi que par les dispositions relatives :

— aux établissements ou locaux recevant du public et diffusant à titre habituel de la musique amplifiée (à l’exclusion des salles dont l’activité est réservée à l’enseignement de la musique et de la danse), figurant aux articles R. 571-25 du code de l’environnement ;

— à la lutte contre les bruits de voisinage figurant aux articles R. 1334-30 à R. 1334-37 du code de la santé publique auxquels renvoie l’article R. 571-31 du code de l’environnement ;

— la musique générée par l’établissement, en dépit de sa faible intensité, provoque des dépassements d’émergence au niveau de l’appartement de M^me G, épouse I, situé en contiguïté directe ;

— dans la configuration actuelle du restaurant, toute activité musicale est inadaptée et ne permet pas de respecter les obligations réglementaires ;

— en cas de présence de 30 à 40 personnes dans le restaurant, les isolements sont également insuffisants, au regard du niveau de bruit qui pourrait être généré par ces derniers ;

— le bruit généré par la tourelle d’extraction impacte l’ensemble des résidents de l’immeuble (du R+1 au R+3) ; les émissions sonores les plus importantes sont relevées lorsque la tourelle fonctionne en vitesse 2 (vitesse habituellement utilisée) et que les fenêtres des appartements sont ouvertes (période estivale), l’appartement de M. F étant le plus concerné de par sa proximité avec la tourelle installée directement en toiture de l’immeuble ;

— le bruit provient majoritairement du ventilateur d’extraction, qui n’est pas insonorisé ; la gaine n’est pas isolée et ses fixations en façade ne sont pas pourvues de résilient vibratoire.

Selon M. C :

— il est nécessaire que des travaux de renforcement de l’isolement acoustique du restaurant soient entrepris afin de garantir la tranquillité des résidents de l’immeuble ;

— l’ensemble des émissions sonores générées par l’établissement LE 24 peut, eu égard à la durée, à la période (nuit), à l’intensité et à la répétitivité du bruit, être constitutif d’un trouble anormal de voisinage.

L’emploi du verbe « pouvoir » ne signifie pas que la production de ces émissions sonores ne serait qu’éventuelle mais que leur production est effectivement constatable certains jours et à certaines heures, les mesures ayant été réalisées du mardi 13 janvier à 17 h au lundi 19 janvier à 9 h.

M. C a évalué :

— à la somme de 54.600 euros TTC le coût des travaux de traitement de la salle principale (renforcement de l’isolement aérien de la salle principale et réduction du bruit généré par le frottement des tables et des chaises, en ce compris le coût de missions d’ingénierie préalables et celui d’une étude d’impact après travaux) ;

— à la somme de 15.000 euros TTC le coût des travaux de traitement de la tourelle d’extraction (réduction du bruit d’extraction de la cuisine et traitement du vitrage du restaurant et de son entrée d’air).

Le rapport de M. C comporte des photographies et des plans permettant d’apprécier la situation des lieux, la présence d’une tourelle d’extraction d’un autre établissement, « Le Ballainvilliers », ainsi que la configuration des lots de chacun des co-propriétaires intimés.

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M. C a utilisé pour illustrer son rapport une photographie de la tourelle en toiture qui lui avait été fournie par le Conseil des intimés, l’accès au toit présentant des difficultés au plan de la sécurité. Il a attesté que cette photographie représentait bien la tourelle du restaurant LE 24 puisque celle-ci était en partie visible à partir des parties communes d’un immeuble mitoyen. Les parties étant étroitement associées à l’exécution de toute mesure d’expertise et se voyant reconnaître un rôle actif dans son déroulement, la communication de cette photographie à M. C, qui a pris le soin de préciser dans quelles circonstances elle était intervenue, n’est pas critiquable.

M. K a mentionné dans son rapport que l’ensemble des équipements situés à proximité de l’établissement LE 24 avaient été pris en considération, qu’ils faisaient partie intégrante du bruit dit résiduel et que ces équipements n’étaient pas source de nuisances sonores pour les riverains, en particulier pour « Le Ballainvilliers » qui ne proposait pas de restauration le soir.

Les constatations faites le 16 mars 2016 à 10 h par Maître AC-AD, huissier de justice associé à Clermont-Ferrand, ne sont pas de nature à remettre en cause celles de M. C durant toute une semaine.

Les mesures in situ à l’effet de caractériser l’existence de dépassements ont été nombreuses et réalisées au sein des lots de chacun des co-propriétaires intimés, en périodes diurnes et nocturnes, selon différentes configurations (fenêtre fermée, fenêtre ouverte, tourelle en vitesse 1 et tourelle en vitesse 2). Des dépassements ont été constatés dans toutes les configurations.

Si le lot de M^me G, épouse I, situé au premier étage, n’est pas actuellement affecté à l’habitation, il n’en demeure pas moins que « le bruit rose généré dans la salle du restaurant » y est parfaitement audible. La destination de ce lot n’étant pas commerciale, sa propriétaire peut souhaiter l’habiter ou le céder à un acquéreur qui y habitera.

S’agissant des travaux exécutés postérieurement au dépôt par M. C de son rapport, sont versés aux débats :

— un devis établi le 7 avril 2016 par la SARL ATEL relatif à la fourniture d’un caisson acoustique à baffles à monter sur un châssis en périphérie de la tourelle, arrêté à la somme de 2.603 euros HT ;

— une facture de la SARL N FINITIONS relative à des travaux de pose de plaques de plâtre perforé en plafond et sur les murs, de peinture et de pose d’une porte acoustique en fond de salle, d’un coût total de 6.835,08 euros TTC ;

— un devis établi le 7 février 2016 par l’entreprise A et accepté le 2 mars 2016, avec émission d’un chèque d’acompte de 979,20 euros, relatif à des travaux de recoupe autour des piliers en pierre et à la pose d’un joint entre les piliers et le plancher, d’un coût de 3.264 euros TTC.

Ces travaux sont toutefois d’un coût bien inférieur à l’évaluation faite par M. C et d’une importance réduite par rapport à ses préconisations. S’agissant de la tourelle, il n’est pas justifié d’une acceptation du devis de la SARL ATEL. Ce devis ne prévoit pas, de surcroît, l’isolation de la gaine d’extraction avec résilient vibratoire au niveau des fixations estimée nécessaire par M. C.

Le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires agissant à titre individuel demandent à la cour dans le dispositif de leurs écritures tout à la fois de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SARL LE 24 d’une part à procéder à la fermeture de son établissement et d’autre part à cesser toute exploitation commerciale

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afférente à ce fonds de commerce et de condamner la SARL LE 24 à réaliser l’ensemble des travaux d’un coût TTC de 69.600 euros selon l’estimation de l’expert

C, ce qui ne se conçoit que dans la perspective d’une poursuite de l’exploitation. Les intimés précisent à cet égard, dans le corps de leurs écritures, que la poursuite de l’activité ne pourrait être permise que sous la condition impérative que la SARL LE 24 réalise l’intégralité des travaux de mise en conformité visés par M. C.

La SARL LE 24 ne disposant manifestement pas des ressources qui lui permettraient de faire face à cette dépense, la cour ne peut que confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné la SARL LE 24 à procéder à la fermeture de son établissement et à cesser toute exploitation commerciale d’un fonds de commerce de restaurant, dès lors que, comme l’a exactement relevé la juridiction du premier degré, il appartient à ladite société de tirer les conséquences du caractère inadapté du local, en son état actuel, à l’exploitation d’un restaurant dans le respect des prescriptions du règlement de copropriété.

3) Sur la demande de remise en état sous astreinte

La juridiction du premier degré a exactement retenu que les demandes de remise en état sous astreinte concernent des travaux réalisés aux frais de la SARL LE 24 affectant les parties communes et/ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci.

Certains de ces travaux ont été réalisés sans autorisation de l’assemblée générale. D’autres ont été réalisés après refus, non contesté en justice par la SCI H, de l’assemblée générale.

Il est de principe que les installations effectuées sans autorisation qui affectent les parties communes ou modifient l’aspect extérieur de l’immeuble doivent être démolies, même si la remise en état des lieux s’avère à la fois onéreuse et sans utilité pratique.

La remise des lieux dans leur état primitif étant demandée par le syndicat, la cour ne peut qu’y faire droit. En cas d’impossibilité de remettre les lieux à l’identique, la SCI H, qui ne peut être mise hors de cause dès lors qu’elle a la qualité de copropriétaire, pourra être condamnée à verser des dommages-intérêts compensant le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires et, le cas échéant, par certains des copropriétaires.

Le jugement déféré doit donc être infirmé en ce qu’il a limité la remise en état à la suppression de l’enseigne commerciale et à la suppression d’un câble de télévision et en ce qu’il n’a prononcé condamnation à remise en état qu’à l’égard de la seule SARL LE 24.

4) Sur l’indemnisation des copropriétaires

M. C, en réponse à un dire, a qualifié d’extrêmement importantes les nuisances qui avaient été mises en évidence par la SARL M.

La cour constate que dès 2006 (courrier recommandé avec demande d’avis de réception adressé le 26 juillet 2006 à la SCI H) les copropriétaires avaient appelé son attention sur l’interdiction d’exercer une activité occasionnant des nuisances sonores ou olfactives.

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C’est par des motifs pertinents, que la cour adopte expressément, que la juridiction du premier degré a, compte tenu de l’ancienneté et de l’importance des nuisances à la fois sonores et olfactives (des nuisances olfactives ayant été subies pendant plus de deux années avant que soient entrepris des travaux destinés à remédier à cette situation), de la réticence avec laquelle les appelantes ont reconnu leur responsabilité dans la production des désordres et de leur propension à ne mettre en 'uvre que des mesures inefficaces, a alloué à chacun des copropriétaires intimés des dommages-intérêts. Le montant de ces dommages-intérêts ne pouvant être identique dès lors que les dommages subis n’ont pas été les mêmes, la cour distinguera au dispositif du présent arrêt selon la situation respective des intéressés.

Les troubles de jouissance causés par le preneur aux autres copropriétaires engagent la responsabilité du copropriétaire bailleur. Toutes les fois qu’un manquement au règlement de copropriété est constaté, le bailleur doit réparation. Le copropriétaire bailleur a l’obligation de respecter et de faire respecter par ses locataires le règlement de copropriété. A défaut, il engage sa responsabilité contractuelle à l’égard des copropriétaires de l’immeuble et du syndicat de copropriété, sa responsabilité étant quasi-délictuelle envers les locataires d’autres lots affectés par les troubles provenant du local donné en location.

L’action directe d’un copropriétaire contre le locataire, auteur d’un trouble de voisinage, sur le fondement de l’article 1382 du code civil, est recevable. Ainsi, le copropriétaire victime des troubles anormaux de voisinage peut agir à l’encontre aussi bien du locataire responsable de ces troubles que du copropriétaire bailleur sans que ce dernier puisse se prévaloir de l’article 1732 du code civil, applicable uniquement dans les rapports entre propriétaire et locataire.

La charge des dommages-intérêts pèsera en conséquence à la fois sur la SCI H et la SARL LE 24.

5) Sur les frais irrépétibles

Parties tenues aux dépens, la SCI H et la SARL LE 24 doivent être condamnées à payer, en cause d’appel, la somme de 1.500 euros au syndicat des copropriétaires et à chacun des copropriétaires intimés celle de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, sans pouvoir elles-mêmes revendiquer le bénéfice de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,

STATUANT publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a :

— déclaré recevables l’ensemble des demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence AG AH, ayant pour syndic la société W S T, ainsi que par M^me J, épouse I, M^me D, épouse F, M. F et M. L à l’encontre de la SCI H et de la SARL LE 24 ;

— dit que le fonds de commerce de restaurant à l’enseigne RESTAU LE 24 1 AF AG AH, à Clermont-Ferrand, est exploité par la SARL LE 24 en violation du règlement de copropriété de la résidence AG AH du fait d’émissions sonores excessives troublant la tranquillité des autres copropriétaires de cette résidence ;

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— condamné en conséquence la SARL LE 24 à procéder à la fermeture de cet établissement et à cesser toute exploitation commerciale afférente à ce fonds de commerce, sous astreinte, sauf à préciser que :

— la SARL LE 24 devra s’exécuter dans un délai de 4 mois commençant à courir à compter de la signification du présent arrêt, et, passé ce délai, sous astreinte de 1.000 euros par jour d’infraction constatée, au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence AG AH ;

— la cour se réserve la liquidation éventuelle de cette astreinte ;

INFIRME pour le surplus le jugement déféré,

STATUANT A NOUVEAU sur les chefs infirmés,

CONDAMNE in solidum la SCI H et la SARL LE 24 à procéder aux travaux suivants :

— suppression de la modification du châssis fixe vitré ;

— suppression de la grille d’aération ;

— rétablissement du sens initial de la porte d’entrée principale côté façade AF AG AH ;

— rétablissement de la peinture initiale de la façade ;

— suppression de l’enseigne « CAFE RESTO LE 24 » placée côté AF AG AH ;

— suppression de la porte côté AF Ballainvilliers, qui était condamnée depuis plus de 30 ans, et rétablissement du mur initial ;

— obstruction de la sortie ventouse de la chaudière ;

— suppression du câble de télévision cheminant dans les parties communes ;

DIT que la SCI H et la SARL LE 24 devront s’exécuter dans un délai de six mois commençant à courir à compter de la signification du présent arrêt, et, passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant une durée d’un mois,

DIT que le montant de l’astreinte pourra être le cas échéant majoré si l’infraction se perpétue,

DIT que la cour se réserve la liquidation éventuelle de cette astreinte,

CONDAMNE in solidum la SCI H et la SARL LE 24 à payer à titre de dommages-intérêts au profit de M^me J, épouse I, la somme de 2.500 euros, de M^me D, épouse F, la somme de 4.000 euros, de M. F la somme de 4.000 euros et de M. L la somme de 3.000 euros,

CONDAMNE in solidum la SCI H et la SARL LE 24 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence AG AH, à M^me J, épouse I, à M^me D, épouse F, à M. F et à M. L la somme de 1.000 euros chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la, procédure de première instance,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE in solidum la SCI H et la SARL LE 24 à payer en cause d’appel au syndicat des copropriétaires de la résidence AG AH la somme de 1.500 euros et à M^me J, épouse I, à M^me D, épouse F, à M. F et à M. L la somme de 500 euros chacun en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

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DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions respectives,

CONDAMNE in solidum la SCI H et la SARL LE 24 aux dépens de première instance et d’appel, qui comprendront les frais et honoraires d’expertise.

le greffier le président