ARRÊT DU

10 Juin 2015

XXX

RG N° : 13/00235

X B

F G épouse B

C/

H E

SARL C IMMOBILIER

Timbre 'procédure’ de 35 €

3 Timbres 'représentation obligatoire’ de 150 €

ARRÊT n° 422-15

COUR D’APPEL D’AGEN

Chambre Civile

Prononcé par mise à disposition au greffe conformément au second alinéa des articles 450 et 453 du code de procédure civile le dix juin deux mille quinze, par W CAYROL, président de chambre, assisté de R S, greffier

LA COUR D’APPEL D’AGEN, 1^re chambre dans l’affaire,

ENTRE :

Monsieur X B

né le XXX à XXX

de nationalité française, fonctionnaire

Madame F G épouse B

née le XXX à XXX

de nationalité française, enseignante

domiciliés ensemble : XXX

XXX

représentés par M^e François DELMOULY, membre de la SELARL AVOCATS SUD, avocat inscrit au barreau d’AGEN

APPELANTS d’un jugement rendu par le tribunal de grande instance de CAHORS en date du 25 janvier 2013

D’une part,

ET :

Madame H, Agnès, Jeanne, Pierrette E

née le XXX à XXX

de nationalité française, fonctionnaire

domiciliée : XXX

XXX

représentée par M^e Charlotte LAVIGNE, SCP FAUGERE-LAVIGNE, avocat inscrit au barreau du LOT

SARL C IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège

XXX

XXX

représentée par M^e David LLAMAS, avocat postulant inscrit au barreau d’AGEN

et M^e Françoise CHAPPERT-DELVERT, avocat plaidant inscrit au barreau du LOT

INTIMÉES

SCP PIMOUGUET-A-DEVOS BOT, prise en la personne de Maître J A, mandataire judiciaire, ès qualités de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL C

XXX

XXX

représentée par M^e David LLAMAS, avocat postulant inscrit au barreau d’AGEN

et M^e Françoise CHAPPERT-DELVERT, avocat plaidant inscrit au barreau du LOT

XXX

D’autre part,

a rendu l’arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 28 janvier 2015, devant W CAYROL, président de chambre, Aurore BLUM, conseiller, laquelle, désignée par le président de chambre, a fait un rapport oral préalable, et V-Paul LACROIX-ANDRIVET, conseiller, assistés de R S, greffier, et qu’il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées par le président, à l’issue des débats, que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe à la date qu’il indique.

' '

'

Selon acte sous-seing privé des 7 et 14 mai 2012, X B et son épouse F G se portaient acquéreurs, au sein d’une résidence comprenant deux étages, d’un appartement situé au deuxième étage avec combles, à Souillac (46200) appartenant à M^me H E, moyennant un prix net vendeur de 112.000 euros, outre une commission de 8.000 euros au bénéfice de l’agence SARL C IMMOBILIER.

Le compris de vente comportait diverses conditions suspensives d’usages, outre celle particulière de la mise en conformité par le vendeur de l’installation électrique.

La signature de l’acte authentique était prévue au plus tard 15 septembre 2012.

Au motif, d’une part, de la découverte de l’existence de champignons dans le local situé au rez de chaussé de l’immeuble, qu’aucune décontamination ne parvenait à éradiquer, mais aussi d’autre part, de la carence du vendeur dans son obligation de remise en état de l’électricité, les acquéreurs refusaient de signer l’acte authentique.

Maître Y, notaire, faisait délivrer une sommation d’avoir à comparaître pour le 12 octobre 2012, date à laquelle il établissait un procès verbal de carence.

Par acte du 27 novembre 2012, M^me E assignait devant le tribunal de grande instance de Cahors les époux B, aux fins de les voir condamner à passer l’acte.

De son côté, la SARL C IMMOBILIER, les assignaient par acte du 27 novembre 2012, devant la même juridiction, en paiement de sa commission, outre une demande à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 25 janvier 2013, le tribunal de grande instance de Cahors, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— ordonnait la jonction des affaires enregistrées sous le RG n° 12/1206 et 12/1095,

— déclarait parfaite la vente consentie par H E à X et F B,

— enjoignait à X et F B de signer l’acte de vente,

— disait qu’à défaut de signature dans les deux mois suivant la signification du jugement, la vente pourra être régularisée au prix de 112.000 euros par acte notarié en l’étude de Maître Y au vue de la copie exécutoire du jugement et de la signification de la décision, en l’absence des acquéreurs préalablement avisés,

— disait que les frais de publication de l’acte notarié seront à la charge des acquéreurs,

— déboutait les époux B de leur demande de dommages et intérêts,

— les condamnait à payer à :

M^me E à titre de dommages et intérêts la somme de :

—  4.053 euros à titre de préjudice matériel,

—  2.000 euros à titre de clause pénale,

—  1.300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

La SARL C IMMOBILIER la somme de :

—  8.000 euros à titre de commission,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par acte en date du 19 février 2013, les époux B relevaient appel.

Par conclusions déposées le 7 novembre 2014 auxquelles il convient de se référer pour de plus amples développements, les époux B concluent au visa des articles 1109, 1110, 1116 du Code civil à l’infirmation du jugement et demandent de :

A titre principal :

— Prononcer l’annulation de la promesse synallagmatique du 7 mai 2012 à raison de la réticence dolosive de M^me E, à tout le moins l’erreur sur les qualités substantielles de l’objet de la vente,

A titre subsidiaire, au visa de l’article 1641 du Code civil :

— Prononcer la résolution de la promesse synallagmatique du 7 mai 2012 à raison des vices cachés dont est affecté l’immeuble,

Plus subsidiairement, au visa de l’article 1641 du Code civil :

— Prononcer la résolution de la promesse synallagmatique du 7 mai 2012 à raison de la non-conformité de l’immeuble vendu aux caractéristiques contractuellement convenues,

Au visa des articles 1645 et 1147 du code civil :

— Débouter M^me E de l’ensemble de ses demandes,

— Ordonner la main levée de la saisie conservatoire pratiquée le 11 octobre 2012 entre les mains du notaire et la condamner à restituer les fonds,

— la condamner à la somme de 15.000 euros de dommages et intérêts,

— la condamner à la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— fixer le même montant au passif de la procédure collective de la SARL C IMMOBILIER,

Enfin, ordonner une expertise si nécessaire.

A l’appui de leurs prétentions, ils font valoir :

— qu’ils ont eu connaissance de la vente par le biais d’une annonce de l’agence C qui présentait le bien de manière avantageuse,

— que ce n’est qu’en se déplaçant pour signer l’acte qu’ils ont eu connaissance d’un problème de moisissures affectant le rez de chaussé de l’immeuble, dont trois décontaminations (novembre 2011, juin 2012, août 2012) n’ont pu assainir,

— qu’était ainsi annexé pour la première fois à l’acte authentique, un rapport du laboratoire départemental d’analyses du 1^er août 2012 relatif à la présence de champignons dans le local en rez de chaussée occupé par la Société Générale, dont la présence n’a pas été portée à leur connaissance,

— que les investigations menées démontrent que les désordres sont en lien de causalité avec la forte humidité du sous-sol de l’immeuble, qui impose des travaux l’ampleur,

— que M^me E n’ignorait rien du problème puisque l’assemblée générale des copropriétaires du 6 septembre 2011, dont elle est la présidente, avait abordé la question,

— qu’ils n’auraient pas acquis l’appartement, s’ils avaient su qu’il était affecté dans sa structure d’un problème d’humidité et de moisissures, de sorte que se trouvent parfaitement fondés à demander d’annulation de la vente pour erreur sur les qualités substantielles,

— que les importantes infiltrations du sous-sol qui imposent des travaux, rendent le bien non-conforme aux caractéristiques contractuellement convenues, puisque l’annonce de l’agence immobilière mettait en avant le fait qu’aucun travaux n’étaient à envisager.

Par conclusions déposées le 15 décembre 2014 auxquelles il convient de se référer pour de plus amples développements, M^me E conclut au visa des articles 1134, 1147 du code civil et L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution à la confirmation sauf à :

— Dire que les frais de publication de l’acte notarié de vente seront à la charge de l’acquéreur,

— Débouter les acquéreurs de leur demande de main-levée de la saisie attribution,

— Les condamner solidairement à la somme de :

—  11.200 euros au titre de l’indemnité conventionnelle,

—  2.000 euros au titre du préjudice moral,

—  4.000 euros d’indemnité de procédure.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir :

— que les conditions suspensives ont été levées, de sorte que la vente est parfaite,

— que la question des champignons est circonscrite aux parties privatives du lot de la Société Générale,

— que la Société Générale ne participait généralement pas aux réunions des assemblées générales, de sorte qu’elle ne peut avoir caché des informations qu’elle ignorait, que de surcroît les parties communes ne sont pas infectées par le champignon,

— que les appelants ne caractérisent pas l’erreur sur les qualités substantielles qu’ils revendiquent,

— qu’ils ne démontrent pas plus l’existence d’un vice caché, le bien vendu n’étant pas infecté par les champignons, que le vice caché affectant le sous-sol, humide et vétuste, est farfelu, qu’en outre la clause incluse au compromis les prive d’invoquer ce fondement,

— que le moyen de la non-délivrance conforme ne saurait pas plus prospérer, il a été livré l’appartement convenu.

Par conclusions déposées le 5 novembre 2014 auxquelles il convient de se référer pour de plus amples développements, Maître J A ès-qualités de liquidateur de la SARL C IMMOBILIER conclut à la confirmation en ce qui concerne la condamnation au titre de la commission et réitère la demande d’une indemnisation de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, outre une somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 décembre 2014.

SUR CE, LA COUR

Sur le dol

Aux termes de l’article 1116 du Code civil : 'le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’un des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté'.

Celui qui invoque le dol doit démontré l’intention d’induire en erreur, un mensonge ou une réticence dolosive, le caractère déterminant du dol.

A cet égard, selon acte sous seing privé des 7 et 14 mai 2012, X B et son épouse F G signaient un compromis de vente relatif à l’appartement de M^me E constitué par les lots 3 et 4 de la copropriété au sein de laquelle la Société Générale est propriétaire des lots situés en sous-sol (coffres) et au rez de chaussée, et M et M^me D, propriétaires de l’appartement du premier étage.

Les époux Z reprochent à M^me E d’avoir tu d’une part, les problèmes d’humidité affectant les parties communes, d’autre part, la prolifération des champignons affectant les étages inférieurs et menaçant à brève échéance l’appartement vendu.

En l’occurrence, antérieurement au compromis, M^me E avait été présidente de l’assemblée générale du 6 septembre 2011, lors de laquelle, il avait été acté au procès-verbal 'le syndic informe les copropriétaires du déroulement des actions menées concernant le problème du champignon apparu'.

Selon courrier du 21 novembre 2011, répondant à celui du 15 septembre 2011 du syndic de copropriété quant aux risques à une exposition à la moisissure : aspergillus versicolor, l’agence régionale de santé Midi-Pyrénées (ARS) répondait : 'qu’en l’état des connaissances : ces moisissures de l’atmosphère pénètrent généralement dans les locaux par les portes et fenêtres et tendent à se développer à l’intérieur même des bâtiments dès lors que les conditions intérieures s’y prêtes. Les moisissures domestiques se développent dans les lieux humides, mal ventilées et sombres, dans les locaux avec des plantes en trop grand nombre'.

L’ARS indique encore que 'la biodiversité des champignons isolés à l’intérieur des habitations est très grande ce qui en complique le recensement…', elle précise encore : 'l’inhalation de spores fongiques et d’éléments mycéliens émis en quantité dans l’air par les champignons entraîne des pathologies respiratoires…'.

Il convient d’observer, à titre liminaire qu’il s’agit, d’un courrier d’information générale sur les champignons qui se développent en intérieur, adressé au syndic, qu’il ne s’agit pas d’une analyse de ceux de l’espèce. Il s’en excipe toutefois, que ce champignon est manifestement courant, que sa dangerosité ne dépasse pas celle de tous contaminants intérieurs de ce type. Or, les époux Z ne démontrent pas que M^me E ait eu connaissance de ce courrier avant la signature du compromis, pas plus que celui du courrier du 26 septembre 2011 du syndic, ni du mail du 25 septembre 2011 de N O qui évoque la nécessité d’éradiquer le champignon, de sorte que M^me E ne pouvait transmettre une information qu’elle ignorait, s’agissant d’une question suivie par le syndic l’Immobilier du futur, relative à des moisissures dont la présence est en outre circonscrite aux locaux privatifs de la Société Générale en rez de chaussé de l’immeuble, ce que rappelle d’ailleurs, le courrier du syndic, en date du 10 septembre 2012, de sorte que les époux Z qui ne sont pas en mesure de caractériser un dol succombent sur ce moyen, ainsi que sur celui de l’humidité des parties communes en sous sol, qui n’était pas diagnostiquée non plus avant la signature du compromis.

En conséquence, le jugement est confirmé sur ce point.

Sur le vice caché

Vu l’article 1641 du Code civil ;

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui en diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Le vice doit préexister à la vente, il incombe à l’acheteur de rapporter la preuve du vice caché.

Dès lors que le défaut de la chose vendue rend celle-ci impropre à sa destination, il n’y a pas lieu de rechercher si un tel vice a été déterminant dans le consentement de l’acheteur pour que le vendeur soit tenu à la garantie.

En présence d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés, seule la mauvaise foi du vendeur permet de l’écarter.

A cet égard, selon le compromis signé par les parties, une exclusion de garantie des vices cachés a été convenue : 'l’acquéreur devra prendre le bien dans l’état dans lequel il se trouve au jour de son entrée en jouissance. Tel qu’il a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état du sol ou sous-sol, vices mêmes cachés, erreur dans la désignation, le cadastre, la contenance…'.

Les époux Z une fois encore ne rapportent pas la preuve de la propagation du champignon à leur appartement, pas plus que celle qui permet de considérer que M^me E connaissait l’humidité affectant le sous-sol, de sorte que ce moyen ne saurait pas plus prospérer.

Sur la délivrance conforme

Vu l’article 1604 du Code civil ;

L’acquéreur ne peut être tenu d’accepter une chose différente de celle qu’il a commandée. La chose vendue doit posséder les caractéristiques convenues entre les parties.

La preuve de la non-conformité à la commande de la chose livrée incombe à l’acquéreur qui soulève cette exception.

Le descriptif du bien proposé à la vente était ainsi rédigé : 'plein centre historique de Souillac, dans un immeuble cossu, au 2^e étage, très bel appartement 105 m² avec possibilité de créer en grenier, un duplex ou studio indépendant de 32 m². Entrée spacieuse, cuisine, équipée, 3 belles chambres, 4 cheminées en marbre d’époque. Parquet flottant, pas de travaux prévus par la copropriété. Immeuble de prestige'.

Les époux Z font valoir que l’agence mettait en avant l’absence de travaux, or selon le rapport établi à leur demande par V-W AA le 29 novembre 2012, il leur est préconisé un traitement par hydrofuge, fongicide très puissance et anti-salpêtre en injection et en pulvérisation dans et sur les murs pour assurer une barrière physique contre l’eau du sous-sol. Sauf, qu’outre le fait que l’on ne sache pas à quel lot sont rattachées les parties à traiter, les époux Z ne démontrent pas, s’agissant de leur appartement, que le descriptif de l’agence C ne corresponde pas à ce qui était annoncé, sachant qu’une simple présentation avantageuse, ne saurait caractériser un défaut de délivrance conforme ; que s’agissant des travaux, aucun n’avait été voté avant la signature du compromis, de sorte que l’annonce ne saurait être mensongère, qu’il n’ait même pas démontré qu’à ce jour, ils en aient été votés.

Ils évoquent encore la vétusté des installations de l’immeuble, mais il ne leur avait pas été garanti l’absence de travaux d’entretien, ce d’autant qu’il s’agit d’un immeuble ancien. Ils ne caractérisent pas plus les qualités substantielles qui feraient défaut.

En conséquence, les époux Z qui succombent dans la démonstration qu’une quelconque faute de M^me E, ne sont pas fondés à voir ordonner une expertise judiciaire, pas plus qu’à se voir allouer des dommages et intérêts, en l’absence de préjudice avéré, en présence d’une vente jugée parfaite, compte tenu de la levée des conditions suspensives convenues entre les parties.

Sur l’indemnité contractuelle et le préjudice matériel et moral sollicités par M^me E

— Sur les préjudices matériels

M^me E fait valoir qu’elle a souhaité se rapprocher de son lieu de travail à Brive en s’évitant les trajets depuis son appartement de Souillac, c’est ainsi qu’elle avait souscrit un contrat de location en meublé.

Il ne saurait être contesté que M^me E a engagé des frais afin de laisser libre son appartement aux nouveaux acquéreurs, de sorte que c’est à juste titre que le premier juge à fait droit à sa demande d’un somme de 4.053,93 euros correspondant à la location du meublé, au diagnostic technique dont la validité est limitée, aux frais de location de véhicule pour déménager, aux frais de procès-verbal de carence.

Le jugement mérite confirmation sur ce point.

— Sur l’indemnité conventionnelle

Aux termes du compromis les parties avaient convenu d’une indemnité contractuelle de 10 % du montant de la vente soit 11.200 euros à titre de clause pénale, en raison du comportement des acquéreurs, lesquels selon M^me E n’ont eu de cesse de procéder par affirmations mensongères. Pour autant, la clause pénale dont le montant est supérieur au taux de l’usure mérite d’être réduite conformément au montant déterminé par le premier juge.

Le jugement mérite confirmation.

— Sur le préjudicie moral

M^me E qui ne démontre pas en quoi le préjudice aurait porté atteinte à son honneur ou sa considération est déboutée de cette demande.

Le jugement mérite confirmation sur ce point.

Sur les demandes de Maître A, ès qualités de liquidateur de la SARL C

— Au titre de la commission d’agence

La vente ayant été jugée parfaite, il est dû à la SARL C la commission de négociation d’un montant de 8.000 euros. Pour les mêmes raisons que celles qui ont présidées à l’absence de faute de M^me E, ce professionnel, qui n’avait pas la qualité de syndic, ne pouvait transmettre aux époux B une information qu’il ne détenait pas, et relative qui plus est à un autre lot privatif.

— Au titre de la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute, de sorte qu’il ne saurait être fait droit à la demande.

Le jugement est confirmé sur ce point.

En revanche, les époux Z succombant à l’égard de la SARL C sont condamnés à une indemnité de procédure de 2.000 euros en appel.

Sur la saisie conservatoire

Le 11 octobre 2012, en vertu d’une ordonnance rendue sur requête par le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Bonneville, M^me E a fait procéder à une saisie conservatoire entre les mains de Maître P Y, notaire, d’une somme en principal de 112.00,00 euros.

Sans plus d’explication, aux termes du dispositif de leurs conclusions respectives, les époux Z en demandent la main levée sous astreinte et M^me E la confirmation.

Or, en vertu de l’article R 523-7 du Code des procédures civiles d’exécution, il appartient au créancier qui a obtenu un titre exécutoire de convertir la saisie conservatoire de créance, en saisie attribution en signifiant son titre exécutoire au tiers saisi en la forme d’un acte de conversion, de sorte qu’il n’y a pas lieu de procéder à la validation de la saisie conservatoire. La demande est par suite sans objet.

Sur la prise en charge par les acquéreurs des frais de publication de l’acte notarié

Les frais de publication de vente suivront les usages en cette matière.

Succombant, les époux Z sont condamnés à payer à M^me E une indemnité de procédure de 4.000 euros.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement déféré,

Y ajoutant,

Dit que le coût des frais de publication de la vente suivra les usages en matière de vente immobilière,

Dit sans objet la demande tendant à valider la saisie conservatoire pratiquée le 11 octobre 2012,

Condamne solidairement X B et son épouse F G à payer à H E la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne solidairement X B et son épouse F G à payer à Maître J A ès qualités de liquidateur de la SARL C IMMOBILIER la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne les époux X B aux entiers dépens et autorise les avocats à recouvrer les leurs conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par W CAYROL, président de chambre, et par R S, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

R S, W CAYROL