COUR D’APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET N°

DU : 06 Avril 2022

N° RG 20/00770 – N° Portalis DBVU-V-B7E-FNE2

ALC

Arrêt rendu le six avril deux mille vingt deux

S u r A P P E L d ' u n e d é c i s i o n r e n d u e l e 9 a v r i l 2 0 2 0 p a r l e T r i b u n a l j u d i c i a i r e d e CLERMONT-FERRAND (RG n° 19/03963 ch1 ca1)

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

M^me Virginie THEUIL-DIF, Conseiller

Madame Virginie DUFAYET, Conseiller

En présence de : M^me Céline DHOME, Greffier, lors de l’appel des causes et Madame Christine VIAL, Greffier, lors du prononcé

ENTRE :

La société TECHNISOL FRANCE

SAS immatriculée au RCS d’Avignon sous le […]

[…]

[…]

Représentant : la SCP ELBAZ-LOISEAU, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

APPELANTE

ET :

La société AVERTIN

SCI immatriculée au RCS de Mende sous le […]

[…]
Non représentée, assignée à personne morale (personne habilitée)

INTIMÉE

DÉBATS :

Après avoir entendu en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, à l’audience publique du 03 Février 2022, sans opposition de leur part, les avocats des parties, Madame CHALBOS, magistrat chargé du rapport, en a rendu compte à la Cour dans son délibéré.

ARRET :

Prononcé publiquement le 06Avril 2022 par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, et par M^me Christine VIAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte authentique du 31 octobre 2018, la SCI Avertin a donné à bail commercial à la société Technisol France une partie d’un bâtiment à usage de dépôt, bureau et logement avec parking attenant, située ZAC du Petit clos, rue Bourbon à Clermont-Ferrand, moyennant un loyer annuel de 32 880 euros hors taxe soumis à révision triennale.

Par LRAR du 23 novembre 2018, la société Technisol France demandait à l’agence Orpi Richard de Six-Fours-les-Plages, mandataire du bailleur, qu’il soit procédé immédiatement aux travaux utiles à la délivrance des locaux et signalait :

- que l’accès au bâtiment et à la cour était impraticable, le terrain n’étant pas stabilisé et présentant des bosses et trous dont l’un d’environ un mètre de profondeur laissait apparaître des câbles,

- que le compteur électrique était un compteur de chantier inadapté qui ne correspondait pas aux normes et présentait un ampérage insuffisant,

- que les locaux n’étaient pas desservis en eau courante.

L’agence Orpi Richard répondait le 10 décembre 2018 que la SCI Avertin indiquait réaliser les travaux de mise en conformité prochainement.

Par acte d’huissier du 4 mars 2019 portant notification de procès-verbaux de constats des 4 décembre 2018 et 15 janvier 2019, la société Technisol France a fait sommation à la SCI Avertin d’avoir à réaliser dans le délai de huitaine les travaux non encore exécutés à savoir :

- l’accès au bâtiment et l’aménagement de la cour toujours impraticable,

- la stabilisation du terrain,

- le remplacement du compteur électrique de chantier non adapté et qui présente un ampérage insuffisant.

Par acte du 18 mars 2019, la société Technisol France a saisi le président du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand statuant en référé aux fins d’obtenir la condamnation sous astreinte du bailleur à réaliser les travaux, l’autorisation de consigner les loyers et l’octroi d’une provision à valoir sur le préjudice subi.
Par ordonnance du 16 juillet 2019 le président du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand a dit n’y avoir lieu à référé, donné acte à la SCI Avertin de son engagement de procéder au raccordement électrique des locaux litigieux dans les meilleurs délais, condamné la SCI Avertin au paiement d’une somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par acte du 9 octobre 2019, la société Technisol France a fait assigner la SCI Avertin devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand aux fins d’entendre dire et juger que la défenderesse a manqué à son obligation de délivrance et la condamner à effectuer les travaux de stabilité du terrain avec aménagements pour permettre la circulation des poids-lourds, des véhicules et des piétons, à procéder à l’installation d’un branchement électrique conforme avec consuel, condamner la défenderesse à lui payer la somme de 28 176,10 euros au titre de son préjudice financier et matériel et la somme de 30 140 euros HT au titre des restitutions de loyers pour la période de novembre 2018 à septembre 2019, prononcer la suspension des paiements des loyers jusqu’à l’exécution complète des travaux permettant la délivrance des locaux conformément au bail et condamner la SCI Avertin au paiement de la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 9 avril 2020, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a :

- condamné la SCI Avertin à effectuer les travaux de stabilité du terrain avec les aménagements pour permettre la circulation des poids-lourds, des véhicules et des piétons,

- condamné la SCI Avertin à effectuer à ses frais la mise en place par un professionnel certifié d’un compteur électrique avec délivrance d’un consuel,

- débouté la SAS Technisol France de sa demande de préjudice financier et matériel,

- débouté la SAS Technisol France de sa demande de restitution de loyers,

- débouté la SAS Technisol France de sa demande de suspension de loyers,

- condamné la SCI Avertin à verser à la SAS Technisol France la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

- ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 30 juin 2020, la SAS Technisol a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de préjudice financier et matériel, de sa demande de restitution de loyers et de sa demande de suspension de loyers.

Par conclusions déposées le 25 septembre 2020, signifiées le 7 octobre 2020, la société Technisol France demande à la cour, vu les articles 1719, 1722, 1723 du code civil, de :

- confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

- condamné la SCI Avertin à effectuer les travaux de stabilité du terrain avec les aménagements pour permettre la circulation des poids-lourds, des véhicules et des piétons,

- condamné la SCI Avertin à effectuer à ses frais la mise en place par un professionnel certifié d’un compteur électrique avec délivrance d’un consuel,

- la réformant pour le surplus,
- condamner la SCI Avertin à payer à la société Technisol France la somme de 72 336 euros TTC représentant le montant total des loyers payés entre le 1er novembre 2018 et le 1er septembre 2020, date d’exécution de l’obligation de délivrance par le bailleur, ou subsidiairement sur ce point, si la cour devait estimer que l’inexécution n’était que partielle, condamner la SCI Avertin à payer à la société Technisol France une quote-part du loyer payé que la cour fixera à proportion de l’inexécution contractuelle,

- condamner la SCI Avertin à payer à la société Technisol France une somme de 66 900,75 euros à titre de dommages et intérêts,

- dire n’y avoir lieu à statuer sur la demande de suspension de paiement des loyers pour l’avenir,

- condamner la SCI Avertin à payer à la société Technisol France une somme de 10 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

La SCI Avertin, citée à personne habilitée, n’a pas constitué avocat.

La procédure a été clôturée le 25 novembre 2021.

MOTIFS :

Il n’y a pas lieu de confirmer les dispositions du jugement à l’encontre desquelles la cour n’est saisie d’aucun appel.

L’appelante déclare que les travaux de stabilisation du terrain et de mise en place d’un compteur électrique ont finalement été réalisés par la bailleresse en cours de procédure le 1er septembre 2020 et qu’elle ne sollicite plus, en conséquence, la suspension du paiement des loyers pour l’avenir.

La société Technisol France affirme que faute pour la bailleresse d’avoir satisfait à son obligation de délivrance elle n’a pas pu bénéficier d’une jouissance pleine et paisible des locaux loués de sorte que le loyer versé en contrepartie n’était pas causé.

Elle fait valoir que même si la cour considérait que la privation de jouissance n’était que partielle, cette inexécution justifie à tout le moins une exonération partielle du loyer conformément aux dispositions de l’article 1223 du code civil.

Le preneur a fait réaliser différents constats d’huissier pendant le cours du bail.

Les procès-verbaux de constat du 4 décembre 2018 et du 15 janvier 2019 font apparaître que le sol du terrain autour du bâtiment n’est pas stabilisé et est impraticable, que le compteur électrique est un compteur de chantier, que les locaux ne sont pas desservis en eau courante.

La notification de ces constats en date du 4 mars 2019 mentionne que le 22 février 2019, le bailleur a procédé aux travaux permettant l’alimentation en eau courante.

Le procès-verbal de constat du 26 avril 2019 mentionne que le sol de la cour est en partie recouvert d’un lit de cailloux gris non damé qui présente des irrégularités de niveau et des traces de pneus d’engins.

Le procès-verbal de constat du 13 mai 2019 fait apparaître que le sol de la cour est dans le même état que lors du précédent constat et que la partie habitation est inoccupée.

Le procès-verbal de constat du 14 janvier 2020 mentionne la présence d’un nouveau coffret Enedis et d’un compteur Linky qui ne fonctionne pas, ainsi que l’utilisation par le preneur d’un groupe électrogène pour alimenter le hangar et le moteur du silo.

L’huissier mentionne également que l’état du sol autour du bâtiment n’est pas stabilisé et s’est dégradé, présentant notamment des ornières et des flaques.

Les différents procès-verbaux font apparaître que comme l’a relevé le premier juge, cette situation n’a pas entraîné une privation totale de jouissance des locaux loués, le mauvais état du sol extérieur n’ayant pas empêché la circulation des camions et leur accès aux locaux ainsi qu’il ressort des photographies annexées aux constats.

La présence d’un compteur de chantier remplacé par la suite par un nouveau compteur qui n’a pas été immédiatement mis en service ne permet pas de déduire que les locaux n’ont pas été normalement alimentés en électricité, sauf pendant le mois de janvier 2020 durant lequel l’appelante justifie avoir dû louer un groupe électrogène.

En considération de ces éléments, la demande de restitution de loyers sera accueillie dans les proportions suivantes :

- à hauteur de 75% du loyer sur les 4 premiers mois du bail, période pendant laquelle les locaux n’étaient pas alimentés en eau courante, en sus des problèmes liés à l’état du sol extérieur et au compteur électrique soit : 3 288 x 75% x 4 = 9 864 euros,

- à hauteur de 15% du loyer sur les 18 mois suivants compte tenu du mauvais état du sol extérieur et de la non conformité du compteur électrique soit : 3 288 x 15% x 20 = 9 864 euros.

La SCI Avertin sera condamnée à payer à la société Technisol France la somme de 19 728 euros TTC, le jugement étant réformé sur ce point.

S’agissant de la demande en dommages et intérêts :

L’appelante justifie par la production du procès-verbal de constat du 14 janvier 2020 et la facture de la société VVO du 4 février 2020 avoir dû louer un groupe électrogène pendant le mois de janvier 2020 pour pouvoir alimenter en électricité le hangar et le moteur d’un silo.

Il sera fait droit à sa demande en paiement d’une somme de 2 376 euros à ce titre.

La société Technisol France sollicite par ailleurs le remboursement d’une somme de 64 524,75 euros correspondant à des factures d’hôtel pour la période du 1er novembre 2018 au 8 août 2020.

Elle prétend que ces factures correspondent au coût de l’hébergement de ses salariés qui auraient dû pouvoir utiliser le logement de fonction si le bailleur avait rempli ses obligations.

Outre le fait que ces pièces comportent la facturation de repas, petits-déjeuners, boissons, vins et apéritifs qui ne font manifestement pas partie de la prestation due par le bailleur, et concernent l’hébergement simultané de nombreux salariés (jusqu’à 8 salariés en même temps) dont il n’est pas établi qu’ils auraient pu être accueillis dans le logement de fonction en si grand nombre, il ne ressort pas des procès-verbaux de constats que l’utilisation de l’appartement aurait été rendue impossible jusqu’au 8 août 2020.

Alors que l’alimentation en eau avait été rétablie le 22 février 2019, le constat du 13 mai 2019 montre que le logement est alimenté en électricité mais que l’aménagement par la société preneuse n’a pas été terminé, ainsi que le révèlent la présence de matériel entreposé et l’absence de mobilier.
Le lien de causalité entre les frais d’hôtel exposées par l’appelante et les manquements reprochés au bailleur est insuffisamment caractérisé.

Il n’est pas justifié sur ce point d’un préjudice excédant la perte de jouissance déjà compensée par la restitution partielle de loyers.

Ce chef de demande sera rejeté.

Partie succombante, la SCI Avertin sera condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire,

Infirme, dans les limites de sa saisine, le jugement entrepris, en ce qu’il a débouté la SAS Technisol France de sa demande de préjudice financier et matériel et de sa demande de restitution de loyers,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SCI Avertin à payer à la SAS Technisol France la somme de 19 728 euros à titre de restitution d’une quote-part des loyers versés ainsi que la somme de 2 376 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute la SAS Technisol France du surplus de ses demandes,

Condamne la SCI Avertin à payer à la SAS Technisol France la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le greffier, Le président, 1. X Y Z A