COUR D’APPEL

DE [Localité 8]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 27 janvier 2026

N° RG 25/00166 – N° Portalis DBVU-V-B7J-GJXE

— ALF-

[Y] [T] / [C] [N], [S] [V] épouse [N], S.A. MAAF ASSURANCES

Ordonnance, origine Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 28 Janvier 2025, enregistrée sous le RG n° 23/04080

Arrêt rendu le MARDI VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Madame Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et de M^me Céline DHOME, lors du prononcé

ENTRE :

M. [Y] [T]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Maître Olivier TOURNAIRE de la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANT

ET :

M. [C] [N]

et

Mme [S] [V] épouse [N]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par Maître Charles FRIBOURG de la SELARL POLE AVOCATS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

S.A. MAAF ASSURANCES

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par Maître Xavier HERMAN de la SCP HERMAN ROBIN & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMES

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 novembre 2025, en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me FOULTIER, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 27 janvier 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. ACQUARONE, conseiller, pour le président empêché et par M^me DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur [Y] [T], architecte de profession, a construit une maison située [Adresse 2] aux [Localité 7] sur une parcelle de terrain lui appartenant.

Par acte authentique en date du 25 mai 2012, Monsieur [C] [N] et Madame [J] [V] épouse [N] (ci-après les époux [N]) ont fait acquisition de ladite maison auprès de Monsieur [T].

Courant 2018, les époux [N] ont constaté l’apparition de fissures affectant l’ensemble de l’ouvrage. Ils ont régularisé une déclaration de sinistre auprès de leur assureur multirisques habitation (MRH), la MAAF, qui les a invités par courrier du 13 septembre 2019 à rechercher la responsabilité de leur vendeur.

Par assignation en date du 8 janvier 2021, les époux [N] ont saisi le Juge des référés en vue de solliciter une expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 30 mars 2021, une expertise a été ordonnée et confiée à Monsieur [U] [P]. L’expert a déposé son rapport le 25 mai 2023.

Par actes délivrés respectivement les 13 et 19 octobre 2023, les époux [N] ont fait assigner Monsieur [T] et la MAAF Assurances devant le Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND aux fins de condamner, à titre principal, Monsieur [T], et à titre subsidiaire, la MAAF Assurances à leur payer la somme de 568.907,49 € en réparation de leurs préjudices.

Par conclusions déposées le 12 novembre 2024, Monsieur [Y] [T] a saisi le Juge de la mise en l’état d’une fin de non recevoir tirée de la prescription des actions des consorts [N].

Suivant ordonnance n°RG-23/4080 rendue le 28 janvier 2025, le Juge de la mise en l’état du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND a :

— Déclaré recevable les actions formées par Monsieur [C] [N] et Madame [J] [V] épouse [N] à l’encontre de Monsieur [Y] [T] sur les fondements de la garantie décennale des constructeurs, de la garantie des vices cachés et de la délivrance non conforme ;

— Condamné Monsieur [Y] [T] aux dépens de l’incident ;

— Condamné Monsieur [Y] [T] à verser à Monsieur [C] [N] et Madame [J] [V] épouse [N] une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état virtuelle du 01 mars 2025 pour conclusions de M. [Y] [T] (SELARL TOURNAIRE [T]) et de la SA MAAF Assurances (SCP HERMAN ' ROBIN & Associés).

Par déclaration formalisée par le RPVA le 29 janvier 2025, le conseil de Monsieur [Y] [T] a interjeté appel de l’ordonnance de mise en état susmentionnée, dans les termes ci-après libellés :

'Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués en ce que l’ordonnance attaquée :

DECLARE recevable l’action en responsabilité décennale formée par M. [C] [N] et Mme [J] [V] épouse [N] à l’encontre de M. [Y] [T] ;

DECLARE recevable l’action en garantie des vices cachés formée par M. [C] [N] et Mme [J] [V] épouse [N] à l’encontre de M. [Y] [T] ;

DECLARE recevable l’action au titre de la délivrance non conforme formée par M. [C] [N] et Mme [J] [V] épouse [N] à l’encontre de M. [Y] [T] ;

CONDAMNE M. [Y] [T] aux dépens de l’incident ;

CONDAMNE M. [Y] [T] à verser à M. [C] [N] et Mme [J] [V] épouse [N] une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile'.

Par ordonnance du 28 janvier 2025, le Conseiller de la mise en l’état a déclaré irrecevable l’incident de procédure formé devant le Conseiller de la mise en état par Monsieur [C] [N] et Madame [J] [V] épouse [N] tendant à obtenir la radiation de la déclaration d’appel afférente à cette affaire, rejeté le surplus des demandes des parties et condamné Monsieur [C] [N] et Madame [J] [V] épouse [N] aux dépens de l’incident.

Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 28 mars 2025, Monsieur [Y] [T] a demandé de :

au visa des articles 1792-1, 1792-4-3 et 1792-6, 1641 et suivants et 1604 et suivants du code civil,

— Infirmer l’ordonnance du 28 janvier 2025 dont appel en ce qu’elle a :

*A déclaré recevable les actions formées par Monsieur [C] [N] et Madame [J] [V] épouse [N] à son encontre en responsabilité décennale, en garantie des vices cachés et au titre de la délivrance non conforme,

*L’a condamné aux dépens de l’incident et à payer à Monsieur [C] [N] et Madame [J] [V] épouse [N] une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et, en conséquence,

— Déclarer irrecevables les actions formées par Monsieur [C] [N] et Madame [J] [V] épouse [N] à son encontre au titre de la responsabilité décennale, de la garantie des vices cachés et de la délivrance non conforme,

— Débouter Monsieur [C] [N], Madame [J] [V] épouse [N] et la société MAAF ASSURANCES de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Statuant à nouveau,

— Condamner tout succombant, in solidum ou solidairement, à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment les dépens d’appel et ceux d’incident de première instance.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 12 février 2025, Monsieur [C] [N] et Madame [J] [V] épouse [N] ont demandé de :

— Confirmer purement et simplement l’ordonnance rendue par le Juge de la Mise en Etat près le Tribunal Judiciaire de CLERMONT FERRAND du 29 Janvier 2025,

— Débouter Monsieur [T] de l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions,

— Condamner Monsieur [T] à leur payer et porter une somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamner Monsieur [T] aux entiers dépens de l’appel dont distraction au profit de la SELARL POLE AVOCATS sur son affirmation de droit.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 18 février 2025, la SA MAAF ASSURANCES a demandé de :

au visa des articles 1792 et suivants, 1641 et suivants, 1603 et suivants, et 224 du Code Civil,

— Confirmer l’ordonnance de mise en état du 28 janvier 2025 en toutes ses dispositions,

En conséquence :

— Déclarer recevable les actions formées par Monsieur [C] [N] et Madame [J] [V] épouse [N] à l’encontre de Monsieur [Y] [T] au titre de la responsabilité décennale, des vices cachés et de la délivrance non conforme,

— Condamner Monsieur [Y] [T] aux dépens de l’incident,

— Condamner Monsieur [Y] [T] à lui porter et payer la somme de 2.000 € à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [Y] [T] aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de la SCP HERMAN’ROBIN & Associés, avocats, sur son affirmation de droit.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont directement énoncés dans la partie 'Motifs de la décision'.

Par ordonnance rendue le 18 septembre 2025, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l’audience civile en conseiller-rapporteur du 27 novembre 2025 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré ses moyens et prétentions précédemment énoncés. La décision suivante a été mise en délibéré au 27 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1°) Sur la forclusion de l’action sur le fondement de la garantie décennale

Monsieur [T] invoque les dispositions des articles 1792-1 et 1792-4-1 du code civil et soutient que la garantie décennale peut être recherchée pendant 10 ans à compter de la réception des travaux. Il expose avoir lui même réalisé les travaux, avec intervention de certaines entreprises et fait valoir que, dans ce cas, la réception des travaux correspond à la date d’achèvement des travaux. Il explique que la date d’achèvement des travaux peut être fixée au jour où l’ouvrage est utilisable et propre à sa fonction. Il expose que la maison a été terminée en 2009 dès lors que celle-ci était utilisable et propre à sa fonction à cette date. Il ajoute que la maison était assurée dès octobre 2010 et qu’il l’occupait le 1er janvier 2011. Il fait valoir que la date d’achèvement des travaux est un document administratif qui ne permet pas de fixer la date effective d’achèvement des travaux, celle-ci pouvant être déposée bien après que le bien soit utilisable.

Les époux [N] rappellent que Monsieur [T] a réalisé sa maison entre 2006 et 2011 et que la date d’achèvement des travaux a été fixée au 15 janvier 2011 par Monsieur [T] lui même, dans la déclaration d’achèvement des travaux déposée le 30 janvier 2012. Ils précisent que cette date a été reprise dans l’acte authentique de vente. Ils soulignent que l’assignation ayant été délivrée le 8 janvier 2021, l’action n’était pas forclose. Ils ajoutent que la domiciliation fiscale et la souscription d’une assurance ne constituent pas une preuve d’achèvement des travaux.

La MAAF soutient qu’en l’absence de réception de l’ouvrage du fait d’une auto-construction, la jurisprudence invite à rechercher la date d’achèvement des travaux comme point de départ de la garantie décennale. Il rappelle que la déclaration d’achèvement des travaux, établie par Monsieur [T], homme de l’art, fixe cette date au 15 janvier 2011.

Aux termes de l’article 1792 alinéa 1 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

En vertu de l’article 1792-4-3 du code civil, en dehors des actions régies par les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux.

D’après l’article 1792-1 2° du code civil, est réputé constructeur toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

Selon l’article 1792-6 du code civil, la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Toutefois, lorsque le maître de l’ouvrage a lui même construit l’ouvrage, il ne peut le réceptionner, de sorte qu’il n’est pas possible d’établir la date de la réception. S’il est admis de manière constante que pour constater une réception tacite, il n’est pas nécessaire que la construction soit achevée et que le seul fait qu’elle soit habitable suffit, la jurisprudence retient que si le constructeur est aussi le maître de l’ouvrage, la date de réception des travaux peut être constatée lors de l’achèvement des travaux.

Il appartient à celui qui invoque la forclusion de démontrer que l’action a été introduite hors délai et donc de démontrer la date d’achèvement des travaux.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [T], architecte de profession, a construit seul sa maison, avec l’intervention ponctuelle d’entreprises extérieures, de sorte qu’il a la qualité de constructeur.

Il produit aux débats une facture de fourniture de matériaux de la société GEDIMAT de 2006, une facture de la société ALU PRO de 2007 correspondant à des éléments de cuisine, une facture de 2008 concernant la charpente, la couverture et la zinguerie du bien immobilier litigieux, une facture de la société MFDT du 8 avril 2009 pour l’installation de panneaux solaires, une facture portant sur la fourniture de volets roulants en date du 30 octobre 2009. Si ces factures permettent d’apprécier l’évolution de certains travaux, elles ne permettent pas d’établir une date précise d’achèvement des travaux.

En outre, Monsieur [T] justifie que sa domiciliation fiscale était fixée à l’adresse du bien litigieux à compter du 1er janvier 2011. Toutefois, cet élément est insuffisant à démontrer que les travaux étaient alors achevés.

Enfin, contrairement à ce qu’il soutient, le document de la société ALLIANZ produit aux débats ne constitue pas une attestation d’assurance mais une simple proposition d’assurance. Elle ne saurait donc venir confirmer le caractère habitable ou non de la maison.

Au contraire, l’acte de vente du 25 mai 2012 prévoit spécifiquement en page 8 que le vendeur en sa qualité de maître d’ouvrages ou constructeur du bien vendu est tenu au titre de la garantie décennale. Ce paragraphe vise expressément la déclaration d’attestation qui fixe la date de l’achèvement des travaux au 15 janvier 2011.

Seule cette date peut être prise en compte pour fixer le point de départ du délai décennal, et ce d’autant plus qu’il s’agit de la seule date dont pouvaient avoir connaissance les époux [N].

L’action a été introduite par les époux [N] le 8 janvier 2021, soit dans le délai de dix ans suivant la date d’achèvement des travaux.

C’est donc par une juste motivation que le premier juge a écarté la forclusion de l’action fondée sur la responsabilité décennale des constructeurs. L’ordonnance du juge de la mise en l’état sera confirmée de ce chef.

2°) Sur la prescription de l’action sur le fondement des vices cachés et de la délivrance non conforme

Monsieur [T] soutient que l’action sur le fondement de l’article 1641 du code civil est prescrite, de même que celle fondée sur le défaut de conformité. Il fait valoir que le point de départ du délai de prescription est le jour où le titulaire de ce droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Il rappelle que les époux [N] ont eu connaissance des désordres dès l’été 2018 et qu’ils disposaient d’un délai de cinq ans à compter de cette date pour introduire une action sur le fondement de la délivrance conforme et de deux ans pour toute action sur le fondement des vices cachés. Il rappelle que les demandes ont été formées par voie de conclusions signifiées le 17 septembre 2024. Il indique que la jurisprudence, permettant de retarder le point de départ de la prescription dès lors que l’acquéreur n’avait pas connaissance du vice dans son ampleur et ses conséquences, n’est pas applicable en l’espèce, en ce qu’aucun facteur extérieur ne vient expliquer l’apparition de fissures. Subsidiairement, il fait valoir que la date de connaissance des vices est celle du rapport d’expertise amiable.

Il rappelle que l’action en référé n’interrompt ou ne suspend la prescription que pour le fondement invoqué dans le cadre de cette action. Il fait valoir que l’action en référé introduite par les époux [N] ne visait que la responsabilité des constructeurs, de même que l’assignation au fond ne visait ni les vices cachés, ni la non conformité. Il ajoute qu’initialement était visée sa qualité de constructeur, puis dans les conclusions du 17 septembre 2024, sa qualité de vendeur. Il précise que l’action sur la responsabilité décennale n’a pas le même but que l’action rédhibitoire des vices. Il soutient que l’expert n’avait pas pour mission de déterminer si le bien était atteint d’un vice rédhibitoire. Ainsi, il soutient que seules les conclusions du 17 septembre 2024 sont susceptibles de suspendre ou d’interrompre la prescription.

Les époux [N] font valoir que Monsieur [T] invoque la forclusion de ces actions alors qu’aucun délai de forclusion n’est prévu, de sorte qu’il doit être débouté. En réponse aux moyens soutenus par l’appelant, ils font valoir que le délai de prescription est susceptible d’interruption et de suspension, notamment par une action en référé. Ils contestent que la suspension ne puisse intervenir que pour les fondements juridiques visés dans l’assignation en référé. Ils rappellent que la Cour de cassation retient que le point de départ de l’action en garantie des vices cachés est la date de connaissance du vice par l’acquéreur dans son ampleur et ses conséquences. Ils soutiennent que s’ils ont constaté des désordres en 2018, ils ne pouvaient en mesurer l’ampleur et les conséquences, avant le dépôt du rapport d’expertise de Monsieur [P], le 25 mai 2023. Ils concluent que leur action introduite les 13 et 19 octobre 2023 n’est donc pas prescrite, y compris s’agissant des vices cachés et de la livraison non conforme, soulevées par voie de conclusions le 17 septembre 2024.

La MAAF soutient qu’on ne saurait attendre des acquéreurs qu’ils puissent déterminer lors de l’apparition de fissures que celles-ci proviennent d’un sous-dimensionnement des fondations. Elle souligne que les époux [N] n’ont eu connaissance des vices constructifs que lors de l’expertise judiciaire. Elle ajoute que le même raisonnement peut être appliqué pour la délivrance non conforme.

A titre liminaire, il convient de souligner qu’aux termes du dispositif de ses dernières conclusions Monsieur [T] invoque bien l’irrecevabilité des demandes au titre des vices cachés et de la délivrance non conforme et non la forclusion. Il n’y a donc pas lieu d’écarter ces demandes.

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. L’article 1648 du code civil ajoute que l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Il s’agit d’un délai de prescription.

Selon les articles 1603 et 1604 du code civil, le vendeur a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend, la délivrance étant le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il est admis de manière constante que la connaissance du vice ou du défaut doit être entière, connue dans son ampleur et dans ses conséquences, pour faire courir les délais de prescription.

En l’espèce, il résulte notamment du rapport d’expertise de Monsieur [P], mais aussi des déclarations concordantes des parties, que les époux [N] ont au cours de l’été 2018 constaté l’apparition de fissures affectant leur immeuble. Il est ainsi vrai que les époux [N] ont donc eu connaissance de désordres affectant leur immeuble dès cette date.

Cependant, ils ont initialement déclaré le sinistre auprès de leur assureur au titre de la garantie catastrophe naturelle et non pour un vice caché ou pour un défaut de conformité.

En outre, un avis technique a été établi le 11 juillet 2020 par la société AEXPERT au terme duquel celle-ci indique 'nous supposons que le constructeur et le BET n’ont pas pris toute précaution pour prémunir la construction de l’incidence de l’aléa retrait-gonflement.

La fissuration présente tous les désordres caractéristiques d’un mouvement différentiel des sols d’assise. Est-ce dû à un défaut de conception/de réalisation ou à une carence préventive quant aux sols argileux… ou les trois ' En l’absence d’investigation, nous ne saurions nous prononcer.'

L’expert amiable n’émet donc que des hypothèses, de sorte que cet avis ne permettait pas aux époux [N] d’avoir connaissance de l’existence d’un vice ou d’un défaut de conformité, notamment affectant les fondations du bien.

Ce n’est qu’aux termes du rapport d’expertise de Monsieur [P], qui concluent à l’existence de défauts affectant les fondations du bien immobiliers, que les époux [N] ont eu la connaissance des causes des fissures.

Ainsi, ce n’est qu’à compter du dépôt du rapport d’expertise que les époux [N] ont eu connaissance non seulement de l’ampleur des désordres, mais en réalité du vice en lui-même. En effet, les fissures ne constituent qu’une conséquence du vice constitué par les non conformités affectant les fondations du bien immobiliers.

C’est donc à juste titre que le premier juge a retenu que le point de départ du délai de prescription était le 24 mai 2023, date du rapport d’expertise.

Ainsi, ni l’action en garantie des vices cachés rédhibitoires, ni l’action fondée sur la livraison non conforme n’étaient prescrites le jour où les époux [N] ont invoqué ces moyens pour la première fois, à savoir par conclusions notifiées le 17 septembre 2024.

Il convient donc de confirmer la décision de première instance.

3°) Sur les demandes accessoires

Succombant à la présente instance, Monsieur [T] sera condamné aux dépens de la présente instance, avec distration au profit de la SELARL POLE AVOCATS et de la SCP HERMAN’ROBIN & Associés, conformément aux dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

Condamné aux dépens, Monsieur [T] sera en outre condamné à verser aux époux [N] et à la MAAF la somme de 1.500 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sa propre demande sera rejetée.

Les dispositions de première instance au titre des dépens et des frais irrépétibles seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

CONFIRME en toutes ses dispositions l’ordonnance n°RG-23/4080 rendue le 28 janvier 2025 par le Juge de la mise en l’état du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND,

Y ajoutant,

CONDAMNE Monsieur [Y] [T] à payer les sommes de 1.500 € à Monsieur [C] [N] et Madame [J] [V] Epouse [N] et de 1.500 € à la SA MAAF ASSURANCES au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes des parties,

CONDAMNE Monsieur [Y] [T] aux entiers dépens de l’instance, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL POLE AVOCATS et de la SCP HERMAN’ROBIN & Associés, avocats au barreau de CLERMONT FERRAND.

Le greffier Le conseiller, pour le président empêché