N° RG 20/01807 – N° Portalis DBV2-V-B7E-IPLT

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 11 FEVRIER 2021

DÉCISION

DÉFÉRÉE :

[…]

Jugement du JUGE DE L’EXECUTION D’EVREUX du 28 Avril 2020

APPELANT :

Monsieur X, Y, B A

né le […] à ROUEN

[…]

[…]

représenté par M^e Vincent MOSQUET de la SELARL LEXAVOUE NORMANDIE, avocat au barreau de ROUEN substituée par M^e Thomas DUBREIL, de la SELARL DPR AVOCAT, avocat au barreau de ROUEN

INTIMEE :

[…]

[…]

[…]

représentée et assistée par M^e Marlène PERSONNAT, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 17 Décembre 2020 sans opposition des avocats devant Monsieur MELLET, Conseiller, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Monsieur MELLET, Conseiller faisant fonction de Président

Madame LABAYE, Conseillère

Madame GERMAIN, Conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Madame Z

DEBATS :

A l’audience publique du 17 Décembre 2020, où l’affaire a été mise en délibéré au 11 Février 2021

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 11 Février 2021, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur MELLET, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Z, Greffière.

*

* *

FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte dressé en date du 14 novembre 2018, la société Nouvelle immobilière familiale a consenti une promesse unilatérale de vente immobilière à la SASU 2E.

Par acte notarié reçu le 02 janvier 2019, la SASU 2E a consenti à Monsieur X A, une promesse unilatérale de vente concernant le même bien immobilier.

Cette promesse, dont la validité expirait le 17 mai 2019, contenait différentes conditions suspensives, en particulier la réalisation de la promesse initiale et l’obtention par M. A du financement au plus tard le 08 mars 2019.

Une 'indemnité d’immobilisation’ d’un montant de 19.000 euros était par ailleurs évoquée dans l’acte.

La société SASU 2E a acquis la pleine propriété du bien le 15 mai 2019.

Par courrier recommandé du 19 juillet 2019, la SASU 2E a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure M. A de régler l’indemnité d’immobilisation.

Par actes d’huissier de justice du 26 septembre 2019, M. A s’est vu dénoncer deux procédures de saisie-attribution d’un montant de 19.741,31 euros sur ses comptes bancaires auprès de la CRCAM et le CRÉDIT MUTUEL.

Par acte d’huissier en date du 15 octobre 2019, M. A a assigné la société SASU 2E devant le juge de l’exécution du tribunal de grande instance d’Évreux aux fins que soit ordonnée la mainlevée de ces mesures.

Par jugement contradictoire en date du 28 avril 2020, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Évreux a :

— déclaré recevable la contestation de M. A relative aux procédures de saisie-attribution du 20 et 23 septembre 2019, dénoncées le 26 septembre 2019 ;

— débouté M. A de ses demandes de nullité et de mainlevée des mesures de saisie-attribution diligentées à son encontre par la société SASU 2E les 20 et 23 septembre 2019 ;

— débouté les parties de leurs plus amples demandes ;

— condamné M. A à payer à la société SASU 2E la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. A aux dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que :

— les mesures d’exécution forcées étaient fondées sur un titre exécutoire, à savoir l’acte notarié du 2 janvier 2019 ;

— les procès-verbaux de saisie-attribution faisaient mention du titre exécutoire du 02 janvier 2019 et précisaient la somme concernée, soit 19.000 euros correspondants à l’indemnité d’immobilisation ;

— la SASU 2E justifiait avoir acquis la pleine propriété du bien objet de la promesse dans les délais, soit avant le 17 mai 2019 ;

— M. A ne contestait pas ne pas avoir remis les offres de prêt ou les attestations de refus de prêt nécessaires permettant de le dégager de son obligation de régler l’indemnité prévue au contrat.

Par déclaration enregistrée au greffe le 15 juin 2020, M. A a interjeté appel du jugement rendu par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Évreux.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 01 décembre 2020, il demande à la cour d’appel de :

— réformer le jugement en ce qu’il a débouté M. A de ses demandes de nullité et de mainlevée des mesures de saisie-attribution diligentées à son encontre par la société SASU 2E les 20 et 23 septembre 2019.

En conséquence et statuant à nouveau :

— à titre principal, constater la nullité de la promesse de vente du 02 janvier 2019 ;

— à titre subsidiaire, constater l’absence de formation de la promesse de vente du 02 janvier 2019, faute de réalisation des conditions suspensives ;

— à titre infiniment subsidiaire, constater l’absence d’existence d’une créance certaine de la société SASU 2E à l’encontre de M. A à hauteur de 19.000 euros, et l’absence de titre exécutoire.

En conséquence :

— ordonner la mainlevée des mesures de saisie-attribution diligentées à la requête de la société SASU 2E entre les mains du CREDIT MUTUEL, agence de Bois Guillaume, le 20 septembre 2019, et entre les mains de la CAISSE REGIONALE de CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORMANDIE SEINE, direction régionale de Bois Guillaume, le 23 septembre 2019 ;

— réformer la décision en ce qu’elle a condamné M. A au règlement d’une somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— débouter la société SASU 2E de ses demandes en dommages et intérêts et aux fins de prononcé d’une amende civile ;

— condamner la société SASU 2E à régler à M. A une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société SASU 2E aux dépens de première instance et d’appel, et dire que les frais des deux saisies-attributions des 20 et 23 septembre 2019 resteront à la charge de la société SASU 2E.

Au soutien de ses prétentions, l’appelant fait valoir essentiellement que :

— une obligation contractée sous une condition potestative est nulle,

— or, la condition prévue dans l’acte du 02 janvier 2019 dépendait, quant à sa réalisation, de la seule décision de la société SASU 2E de lever ou non l’option découlant de la promesse unilatérale de vente du 14 novembre 2018,

— la formation de la promesse de vente du 02 janvier 2019 dépendait donc de la seule volonté de la société SASU 2E,

— il appartenait à la société SASU 2E d’informer précisément M. A de la réalisation des conditions suspensives prévues et, faute d’information sur ce point, il était dans l’incapacité de lever l’option avant la date limite d’expiration de la promesse,

— il n’a jamais été justifié à ce jour de la réalisation, avant le 17 mai 2019, de la condition d’entrée en possession,

— à la date du 08 mars 2019, la condition suspensive d’obtention du prêt n’était pas réalisée, de telle sorte que, conformément aux stipulations contractuelles, la condition suspensive était réputée non réalisée, et le promettant, M. A, délié de tout engagement ;

— l’absence de justification des refus de prêt ne saurait avoir pour conséquence, compte tenu des termes clairs et précis de l’acte, que la condition serait réputée réalisée. Dès lors, la copie exécutoire de la promesse de vente du 02 janvier 2019 ne peut constituer un titre exécutoire servant de fondement aux deux saisies-attributions,

— l’acte du 02 janvier 2019 constitue une simple promesse dont la réalisation était soumise à la rédaction d’un acte ultérieur dressé à compter du jour où la SASU 2E deviendrait propriétaire, si bien qu’il ne constitue pas un titre,

— l’indemnité d’immobilisation constitue une clause pénale, et le préjudice de la société SASU 2E étant censément constitué par le fait qu’elle n’a pu proposer le bien à la vente avant le 17 mai 2019, mais étant devenue propriétaire le 15 mai 2019, le préjudice est purement théorique,

— la condamnation de l’acquéreur suppose la démonstration de la faute du bénéficiaire, qui n’est pas rapportée en l’espèce.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 09 décembre 2020, la société SASU 2E demande à la cour d’appel de :

Vu le jugement rendu le 28 avril 2020 par le juge de l’exécution,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu l’article 1104 et suivants du code civil,

Vu l’article 1304-2 du code civil,

Vu l’article 1304-3 du code civil,

Vu l’article L.111-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Vu l’article 32-1 du code de procédure civile,

— déclarer l’appel de M. A recevable mais mal fondé ;

— confirmer le jugement rendu par le juge de l’exécution prés le tribunal judiciaire d’Évreux du 28 avril 2020 en toutes ses dispositions ;

— condamner M. A à régler à la SASU 2E la somme de 15.000 euros en réparation du préjudice subi du fait de sa mauvaise foi ;

— condamner M. A à une amende civile de 10.000 euros pour procédure abusive ;

— condamner M. A à régler à la SASU 2E une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. A aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, l’intimée fait valoir essentiellement que :

— la réitération de la vente ne dépendait pas de sa seule volonté mais d’un élément juridique extérieur, à savoir l’avant-contrat notarié conclu le 14 novembre 2018 ;

— en vertu de l’article 1304-2 du code civil, la nullité susceptible d’être soulevée par le créancier est couverte par l’exécution de l’obligation qui était subordonnée à la réalisation de la condition suspensive ;

— en l’espèce, cette condition a été régulièrement levée par la société SASU 2E le 15 mai 2019, si bien que le droit de se prévaloir de l’indemnité d’immobilisation prévue est établie ;

— par courriel du 23 juillet 2020 Maître Debadier, notaire rédacteur de la promesse du 02 janvier 2019, a confirmé que les conditions suspensives avaient été réalisées au 17 mai 2019 ;

— M. A ne démontre pas avoir rempli les obligations à sa charge. En l’espèce, M. A ne justifie pas du dépôt de sa demande de prêt et n’a transmis aucun document à la date du 08 mars 2019. De plus, les deux refus de prêt versés aux débats ne sont pas conformes aux stipulations de la promesse ;

— lorsque la condition suspensive d’obtention d’un prêt ne s’est pas réalisée par la faute de l’acheteur, les dispositions de l’article 1304-3 code civil ne s’appliquent pas et le vendeur peut obtenir les sommes stipulées dans la promesse en cas d’inexécution de celle- ci ;

— en vertu de l’article L.111-3 alinéa 4 du code des procédures civiles d’exécution, les actes notariés revêtus de la formule exécutoire constituent des titres exécutoires permettant de procéder à des mesures d’exécution forcée. En l’espèce, l’acte notarié revêtu de la formule exécutoire sur le fondement duquel la saisie-attribution a été entreprise répond à toutes les conditions légales ;

— une indemnité d’immobilisation d’un montant de 19.000 euros est clairement prévue dans l’acte notarié du 02 janvier 2019, et le montant de l’indemnité d’immobilisation ne peut pas être réduit par les juges puisqu’il s’agit du prix de l’exclusivité qui a été accordée la société SASU 2E à M. A pendant toute la durée de la promesse ;

— la somme de 19.000 euros ne constitue pas une clause pénale,

— le préjudice du promettant est constitué par la perte qu’il éprouverait du fait d’avoir à rechercher un nouvel acquéreur et de recommencer l’ensemble des formalités préalables à l’acte de vente.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 décembre 2020 et l’affaire, plaidée à l’audience du 17 décembre 2020, a été mise en délibéré au 11 février 2021.

MOTIFS :

A titre liminaire, il y a lieu de relever que la recevabilité de la procédure de contestation et le caractère exécutoire du titre ne sont plus contestées.

La promesse de vente sous condition suspensive du 2 janvier 2019, dont la copie exécutoire est versée par l’intimée, prévoyait en page n° 17 que le bénéficiaire M. A devait déposer, ' dans les meilleurs délais' les demandes de prêt nécessaires afin d’obtenir un financement de 225.000 euros sur 25 ans, et justifier auprès du notaire de ses démarches ainsi que de leurs suites. Il était prévu que la condition suspensive d’obtention de prêt serait considérée comme non réalisée à défaut d’obtention des prêts le 8 mars 2019.

La page n°18 contient en outre une clause intitulée 'absence de dépôt de garantie' selon laquelle 'en contrepartie du préjudice' qui 'pourrait résulter' pour la SASU 2E de la non réalisation de la promesse, et notamment de l’obligation d’avoir à rechercher un nouvel acquéreur et de recommencer l’ensemble des formalités préalables à l’acte de vente, 'l’indemnité d’immobilisation’ est d’un montant de 19.000 euros. Il est toutefois expressément stipulé en caractère gras et souligné que ' le bénéficiaire a sollicité du promettant, qui a accepté, qu’il ne soit pas versé de somme à ce titre'. La phrase suivante évoque quant à elle une clause pénale.

C’est sur la base de la clause ci-dessus, censée constater de manière non équivoque l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible à son profit, que la SASU 2E a entrepris les mesures de saisie objet du présent litige.

L’appelant conclut en premier lieu à la nullité de la promesse unilatérale de vente en application des dispositions de l’article 1304-2 du code civil, selon lequel l’obligation consentie sous condition potestative est nulle.

La compétence du juge de l’exécution pour prononcer la nullité du titre notarié n’est pas contestée par l’intimée. Il n’est pas davantage allégué que cette demande serait irrecevable comme étant nouvelle.

Il résulte des énonciations contenues en deuxième page de la promesse unilatérale du 2 janvier 2019 que la promesse antérieurement conclue le 14 novembre 2018 était bien unilatérale. Par ailleurs ' la réalisation de la promesse unilatérale de vente' du 2 janvier 2019 était effectivement 'conditionnée par la signature de la vente entre la société nouvelle immobilière familiale et le promettant'.

Afin de satisfaire cette condition, la SASU 2E n’était liée par aucune limite temporelle expressément stipulée.

En réponse au moyen tiré du caractère potestatif de cette clause, l’intimée soutient que l’avènement de la condition dépend d’un facteur extérieur, en l’occurence 'la réalisation d’un événement indépendant de la volonté des parties, à savoir l’avant-contrat de vente du 14 novembre 2018".

Or, il est constant que cet avant-contrat avait déjà été conclu à la date de signature de la seconde promesse unilatérale, et que son existence n’était pas hypothétique. Il ne s’agit donc pas d’un 'événement’ indépendant de sa volonté.

En outre, la condition suspensive stipulée à la seconde promesse unilatérale n’était pas la signature de la première, mais bien la réalisation de la première vente elle-même. Or, il ne résulte pas des débats que la réalisation de la première vente aurait dépendu de la volonté d’un tiers ou de circonstances objectives susceptibles d’un contrôle judiciaire.

Ainsi que le relève M. A, la SASU 2E ne verse pas la copie de la première promesse, et invoque comme seul facteur d’extranéité un événement qui n’en constitue pas un.

Il doit dès lors être considéré que la réalisation de la vente initiale dépendait du seul choix de la SASU 2E de lever l’option que la promesse du 14 novembre 2018 lui réservait, si bien que la condition stipulée dans la seconde promesse était purement potestative, puisqu’elle dépendait de la seule volonté de la SASU 2E, partie débitrice.

Afin de s’opposer à la nullité, la SASU 2E invoque par ailleurs les dispositions de l’article 1304-2 du code civil selon lesquelles la nullité d’une obligation contractée sous condition potestative ne peut être invoquée lorsque l’obligation a été exécutée en connaissance de cause.

Elle se prévaut en conséquence du fait qu’elle a elle-même exécuté la condition potestative stipulée à son profit, en faisant régulariser la vente le 15 mai 2019, soit 2 jours avant l’expiration de la deuxième promesse.

Il ne résulte toutefois pas des débats que M. A, créancier de l’obligation, aurait confirmé celle-ci en connaissance de cause à aucun moment, ou aurait exécuté ses propres obligations en connaissance du caractère potestatif de l’engagement souscrit par la SASU 2 E.

L’obligation du débiteur à la seconde promesse est donc nulle.

Au regard de l’objet et de la portée de l’obligation annulée, qui portait sur l’existence du droit de propriété du vendeur et la 'réalisation de la promesse de vente' elle-même, cette dernière est nulle dans son intégralité.

Il s’ensuit que les stipulations relatives à l’indemnité d’immobilisation, quel que soit leur sens et leur portée convenue par les parties, est en toute hypothèse nulle et insusceptible de fonder les voies d’exécution querellées.

La mainlevée des mesures d’exécution ne peut donc qu’être ordonnée, après infirmation totale.

La SASU 2E sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile est accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel de Rouen, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe et en dernier

ressort :

INFIRME la décision querellée en toutes ses dispositions, sauf en ce que le tribunal a déclaré recevable la contestation de M. A relative aux procédures de saisie-attribution du 20 et 23 septembre 2019, dénoncées le 26 septembre 2019 ;

STATUANT A NOUVEAU

DECLARE nulle la promesse de vente du 2 janvier 2019 ;

ORDONNE la mainlevée des mesures de saisie-attribution diligentées à la requête de la société SASU 2E entre les mains du CREDIT MUTUEL, agence de Bois Guillaume, le 20 septembre 2019, et entre les mains de la CAISSE REGIONALE de CREDIT AGRICOLE MUTUEL NORMANDIE SEINE, direction régionale de Bois Guillaume, le 23 septembre 2019 ;

CONDAMNE la SASU 2E à payer à M. X A un somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SASU 2E aux dépens de première instance et d’appel ;

ACCORDE le bénéfice de distraction aux parties qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre.

La Greffière Le Conseiller faisant fonction de Président

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