N° RG 21/02367 – N° Portalis DBV2-V-B7F-IZNZ

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 26 OCTOBRE 2022

DÉCISION DÉFÉRÉE :

18/03400

Tribunal de grande instance de Rouen du 21 janvier 2019

APPELANTE :

Sa MAAF ASSURANCES

RCS de [Localité 19] 542 073 580

[Localité 18]

[Localité 15]

représentée et assistée par M^e Marc ABSIRE de la Selarl DAMC, avocat au barreau de Rouen plaidant par M^e Antoine ETCHEVERRY

INTIMES :

Monsieur [I] [N]-[V]

né le 12 avril 1966 à Saint Maixent l’Ecole

[Adresse 9]

[Localité 12]

représenté et assisté par M^e Yannick ENAULT de la Selarl YANNICK ENAULT-CHRISTIAN HENRY, avocat au barreau de Rouen plaidant par M^e Grégoire LECLERC

Madame [C] [P] épouse [N]-[V]

née le 09 septembre 1966 à Déville les Rouen

[Adresse 9]

[Localité 12]

représentée et assistée par M^e Yannick ENAULT de la Selarl YANNICK ENAULT-CHRISTIAN HENRY, avocat au barreau de Rouen plaidant par M^e Grégoire LECLERC

Monsieur [B] [F]

[Adresse 2]

[Localité 13]

non constitué bien que régulièrement assigné par acte d’huissier remis le 26 avril 2019 à personne

Monsieur [E] [W]

né le 15 novembre 1959 à Rouen

[Adresse 8]

[Localité 4]

représenté et assisté par M^e Jean-Sébastien VAYSSE, avocat au barreau de Rouen

Monsieur [G] [J]

né le 1er décembre 1947 à Lyon

[Adresse 6]

[Localité 14]

représenté et assisté par M^e Yannick ENAULT de la Selarl YANNICK ENAULT-CHRISTIAN HENRY, avocat au barreau de Rouen plaidant par M^e Grégoire LECLERC

Madame [M] [O] épouse [J]

née le 30 octobre 1948 à Rouen

[Adresse 6]

[Localité 14]

comparante, représentée et assistée par M^e Yannick ENAULT de la Selarl YANNICK ENAULT-CHRISTIAN HENRY, avocat au barreau de Rouen plaidant par M^e Grégoire LECLERC

Le syndicat de copropriété de la Résidence [Adresse 1]

représentée par son syndic cabinet Eurl Sauvage Gestion

RCS de Rouen 413 189 937

[Adresse 16]

[Localité 11]

représentée et assistée par M^e Sandrine ULRICH, avocat au barreau de Rouen

Sarl ACTIFIMM [S]

RCS de Rouen 804 922 409

[Adresse 7]

[Localité 11]

représentée par M^e Vincent MOSQUET de la Selarl LEXAVOUE NORMANDIE, avocat au barreau de Rouen et assisté de M^e Romain BLANDIN de la Selarl DPR, avocat au barreau de Rouen

Sa AXA FRANCE

RCS de Nanterre B 722 057 460

[Adresse 5]

[Localité 17]

représentée et assistée par M^e Jean-Marie MALBESIN de la Scp LENGLET, MALBESIN & ASSOCIES, avocat au barreau de Rouen plaidant par M^e Claire DEWERDT

MATMUT

[Adresse 10]

[Localité 11]

représentée et assistée par M^e Renaud DE BEZENAC de la Selarl DE BEZENAC & ASSOCIES, avocat au barreau de Rouen

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 8 juin 2022 sans opposition des avocats devant M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre,

M. Jean-François MELLET, conseiller,

M^me Magali DEGUETTE, conseillère,

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Mme [M] [L],

DEBATS :

A l’audience publique du 8 juin 2022, où l’affaire a été mise en délibéré au 28 septembre 2022, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 26 octobre 2022.

ARRET :

REPUTE CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement le 26 octobre 2022, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente et par M^me CHEVALIER, greffier présent lors du prononcé.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

L’immeuble en copropriété, la [Adresse 1], est composée de quatre lots appartenant à M. et Mme [J] au rez-de-chaussée, M. et Mme [N]-[V] au 1er étage, M. [W] au 2ème étage et M. [F] au 3ème étage.

Le syndicat des copropriétaires est assuré auprès de la Sa Axa France Iard. Le syndic est, depuis fin 2015, la Sarl Actifimm [S].

M. [I] [N]-[V] et Mme [C] [P], son épouse, sont assurés auprès de la Matmut, en leur qualité de propriétaires non occupants de divers lots dans la copropriété situés au 1er étage de l’immeuble.

Depuis 2009, ils subissent des dégâts des eaux récurrents ; une expertise judiciaire a permis de déterminer qu’à hauteur de 15 %, les dommages provenaient d’une fuite du siphon de la baignoire équipant l’appartement de M. [B] [F] au 3ème étage, le propriétaire étant assuré auprès de la Sa Maaf assurances, et à 85 % par une fuite au niveau du raccordement du tuyau d’écoulement de l’ensemble baignoire lavabo de l’appartement de M. [F], peu avant le raccord vers la colonne de descente. Ils ont avisé le syndic de la nécessité de faire procéder à des réparations mais ce dernier est resté inactif jusqu’en 2017 soit jusqu’au déroulement des opérations d’expertise. Leur logement est devenu inhabitable.

Par actes des 23, 25, 26 juillet 2018, M. et Mme [N]-[V] ont fait assigner, afin d’obtenir la réparation de leurs préjudices, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] et son assureur, la Sa Axa France Iard et le syndic, la Sarl Actifimm [S], M. [B] [F] et son assureur, la Sa Maaf assurances, leur assureur la Samcv Matmut. Sont intervenus volontairement à l’instance, d’une part, M. [E] [W], d’autre part M. [G] [J] et Mme [M] [O], son épouse.

Par jugement du 21 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Rouen a :

— dit que M. [F] était responsable des préjudices subis par M. et Mme [N]-[V], le syndicat de copropriété [Adresse 1], M. [W] et

M. et Mme [J] s’agissant de la dégradation de l’immeuble situé [Adresse 1] à la suite de dégâts des eaux récurrents qui lui sont imputables,

— dit que la Maaf était tenue dans les mêmes termes que son assuré, M. [F], à l’égard du syndicat de copropriété [Adresse 1], de M. et Mme [N]-[V], M. [W] et M. et Mme [J],

— condamné in solidum M. [F] et son assureur la Maaf à payer au syndicat de copropriété [Adresse 1] la somme provisionnelle de 53 286,49 euros de dommages et intérêts destinée à permettre la réalisation de la première phase de travaux de remise en état de l’immeuble outre la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné le sursis à statuer s’agissant des sommes dues in solidum par M. [F] et son assureur la Maaf au syndicat de copropriété [Adresse 1] pour le surplus des travaux de remise en état lesquels ne seront connus qu’à l’issue de la première phase et dit que l’affaire serait rappelée à l’initiative de la partie la plus diligente dès que la teneur de ces travaux finaux serait connue et que leur montant aura pu être évalué par tous moyens admissibles de preuve,

— condamné in solidum M. [F] et la Maaf ainsi que la Matmut, assureur de M. et Mme [N] -[V] à payer à M. et Mme [N]-[V] solidairement la somme de 13 940 euros de dommages et intérêts au titre de leurs pertes de loyer arrêtées au mois de janvier 2019 outre la somme mensuelle de 410 euros à compter de février 2019 jusqu’à l’achèvement des travaux dans leur lot,

— dit que M. [F] devrait garantir intégralement et in solidum la Matmut du paiement de toute somme due par cette dernière au titre de la condamnation ci-dessus,

— condamné in solidum M. [F] et la Maaf à payer à M. et Mme [N]-[V] solidairement la somme de 8 874 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. [F] et la Maaf à payer à M. [W] la somme de 13 280 euros de dommages et intérêts au titre de sa perte de loyers arrêtée au mois de janvier 2019 outre la somme mensuelle de 410 euros à compter de février 2019 jusqu’à l’achèvement des travaux de son lot ainsi que la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Maaf à payer à M. et Mme [J] solidairement la somme de

20 350 euros de dommages et intérêts au titre de leur perte de loyers arrêtée au mois de janvier 2019 outre la somme de 550 euros jusqu’à l’achèvement des travaux dans leur lot ainsi que celle de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Maaf à garantir M. [F] de toute condamnation prononcée contre lui,

— ordonné l’exécution provisoire sauf pour les sommes dues au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande ou fin de non-recevoir,

— condamné in solidum M. [F] et la Maaf aux dépens y compris les frais des procédures de référé des 24 mars 2016 et 24 février 2017 ainsi que les frais d’expertise qui ont été avancés par la Sarl Actifimm [S] à hauteur de

5 161,02 euros, par M. et Mme [N]-[V] à hauteur de 1 000 euros et par le syndicat de copropriété [Adresse 1] à hauteur de 4 000 euros et accordé un droit de recouvrement direct à Me [D], à la Selarl DPR avocat et à M^e Ulrich.

Par déclaration reçue au greffe le 14 février 2019, la Sa Maaf assurances a interjeté appel de la décision.

Par décision du 1er octobre 2019, le conseiller de la mise en état a ordonné la radiation de l’affaire en application de l’article 526 ancien du code de procédure civile et rappelé que la réinscription au rôle ne pourrait être autorisée que sur la justification par l’appelante de l’exécution du jugement entrepris, a condamné la Sa Maaf assurances au paiement de différentes sommes en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Par déclaration de saisine du 8 juin 2021 à laquelle sont annexées des conclusions de réinscription au rôle et récapitulatives, la Sa Maaf assurances a demandé à nouveau l’enrôlement de l’affaire.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 27 avril 2022, la Sa Maaf assurances, assureur de M. [B] [F], demande à la cour d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions et de :

à titre principal,

— débouter toute partie de l’ensemble de ses demandes à son encontre,

à titre subsidiaire,

— lui accorder recours et garantie pour toutes condamnations prononcées et tout paiement qui serait réalisés contre la Sa Axa France Iard, ès qualités d’assureur de la copropriété,

— lui accorder recours et garantie pour toutes condamnations prononcées et tout paiement qui serait réalisés contre la société Actifimm [S] et la Sa Axa France Iard, ès qualités d’assureur de la société Actifimm [S],

— lui accorder recours et garantie pour toutes condamnations prononcées et tout paiement prononcées et tout paiement qui serait réalisés contre le syndicat des copropriétaires [Adresse 1],

en tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de prise en charge de travaux complémentaires,

— débouter M. et Mme [N]-[V], la Matmut, M. [F], M. [W], M. et Mme [J] de leur demande tendant à la voir condamnée au paiement des préjudices immatériels, ' jusqu’à achèvement des travaux',

— désigner tel expert qu’il plaira à la cour d’appel avec pour mission essentiellement de se rendre sur les lieux objets du litige soit au [Adresse 1] en présence des parties dûment convoquées, prendre connaissance et faire communiquer tout document contractuel et toute pièce et document qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission et veiller à leur examen contradictoire par les parties, et notamment le rapport du 20 mars 2018 de M. [Y] et de son sapiteur M. [H], chiffrer le coût complet des remises en état de l’immeuble en procédant par ventilation s’il existe différentes causes du sinistre, donner à la juridiction qui devra être saisie ultérieurement tous éléments d’informations pour statuer sur les responsabilités encourues et les obligations des parties,

— statuer ce que de droit quant aux dépens,

— condamner M. et Mme [N]-[V] ou tout succombant au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance, et 4 000 euros au titre de l’article 700 d’appel, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions notifiées le 14 mars 2022, le syndicat de copropriété [Adresse 1], représenté par son syndic, l’Eurl Cabinet sauvage gestion, demande à la cour de :

— déclarer la Sa Maaf assurances tant irrecevable que mal fondée en son appel, l’en débouter et confirmer le jugement entrepris,

à titre subsidiaire,

— condamner in solidum la Sa Axa France Iard, en sa qualité d’assureur de la copropriété et de M. [F], M. [F] et la Sa Maaf assurances, ès qualités d’assureur de M. [F], à lui verser la somme de 53 286,49 euros TTC, sauf à parfaire, concernant les travaux en partie commune,

en tout état de cause,

— condamner la Sa Maaf assurances et/ou les parties succombantes à lui payer la somme de 15 817,21 euros au titre des travaux actualisés et payés par ses soins,

— condamner la Sa Maaf assurances et/ou les parties succombantes à lui payer la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

Par dernières conclusions notifiées le 3 mai 2022, la Sa Axa France Iard, assureur du syndicat des copropriétaires, demande à la cour de :

— déclarer non fondée la Sa Maaf assurances en son appel et l’en débouter,

sur l’appel incident de M. et Mme [J],

— déclarer non fondés M. et Mme [J] en leur appel et les débouter,

sur l’appel incident du syndicat de copropriété Bras de Fer représenté par son syndic,

— déclarer non fondé le syndicat de copropriété Bras de Fer en son appel et le débouter.

sur l’appel incident de la Matmut,

— déclarer non fondée la Matmut en son appel et la débouter.

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions la concernant,

— rejeter toutes demandes de la Sa Maaf assurances et de M. et Mme [J], le syndicat de copropriété Bras de Fer et la Matmut à son égard,

— dire n’y avoir lieu à application des garanties du contrat d’assurance multirisque immeubles souscrit par le syndicat des copropriétaires,

— dire n’y avoir lieu d’ordonner une nouvelle mesure d’expertise,

s’il est fait droit à la demande tendant à obtenir une expertise complémentaire, libeller la mission du technicien désigné comme développé dans la discussion,

— condamner la Sa Maaf assurances, M. et Mme [J], le syndicat de copropriété Bras de Fer et la Matmut in solidum à lui payer à la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour,

— les condamner en tous les dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la Scp Lenglet Malbesin & Associés, avocats pour ceux dont il aura été fait l’avance sans en avoir reçu provision préalable.

Par dernières conclusions notifiées le 14 octobre 2021, la Sarl Actifimm [S] demande à la cour, au visa des articles 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, de :

à titre principal, sur l’appel de la Sa Maaf assurances,

— débouter la Sa Maaf assurances de ses demandes à son encontre,

en conséquence,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

— condamner la Sa Maaf assurances à verser la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner la Sa Maaf assurances aux entiers dépens, et accorder à la Selarl Lexavoué Normandie le droit de recouvrer ceux des dépens, dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision,

sur l’appel incident de M. et Mme [N]-[V],

— les débouter de leur appel incident,

sur l’appel incident de la Matmut,

— la débouter la Matmut de sa demande formulée à titre subsidiaire en garantie à son encontre,

à titre subsidiaire,

— dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande de réformation du jugement sollicité par la Sa Maaf assurances concernant la condamnation prononcée à son encontre quant à la prise en charge des dépens de première instance, condamner la partie succombant dans le cadre de la présente procédure, ou en cas de pluralité, les parties succombant solidairement, à lui rembourser la somme de 5 161,02 euros au titre des frais d’expertise exposés,

— dans l’hypothèse où la cour ferait droit à la demande d’expertise judiciaire sollicitée par la Sa Maaf assurances, dire que celle-ci ne pourrait que présenter un caractère complémentaire portant sur le chiffrage définitif des travaux qui ne peut être réalisé qu’à l’issue de la première phase des travaux, dans les termes suivants : se faire remettre tous devis ou factures relatifs aux travaux de réparations, tels que préconisés par M. [Y] dans son rapport d’expertise, déterminer les travaux supplémentaires nécessaires, après réalisation de la première phase des travaux déterminés par M. [Y], donner à la juridiction tout élément technique et de fait permettant de distinguer les travaux concernant les parties communes d’une part, et les parties privatives d’autre part, en établissant une distinction pour chaque partie privative, chiffrer le coût desdits travaux en les distinguant selon les modalités définies ci-dessus,

— condamner la partie succombant dans le cadre de la présente procédure, ou en cas de pluralité, les parties succombant solidairement, à lui verser la somme de

5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, et accorder à la Selarl Lexavoué Normandie le droit de recouvrer ceux des dépens, dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Par dernières conclusions notifiées le 12 juin 2019, M. [I] [N] et Mme [C] [P], son épouse, demandent à la cour de :

— déclarer la Sa Maaf assurances tant irrecevable que mal fondée en son appel, l’en débouter et confirmer le jugement entrepris,

sauf le cas échéant sur le subsidiaire de l’appelante à partager la responsabilité des conséquences du sinistre avec la société Actifimm [S] à titre personnel,

— condamner la Sa Maaf assurances à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sa Maaf assurances en tous les dépens et autoriser M^e Bruno Lanfry avocat, à poursuivre le recouvrement conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 25 février 2022, la Samcv Matmut, assureur de M. et Mme [N]-[V], demande à la cour, au visa des articles 334 et suivants du code de procédure civile, de :

à titre principal,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter toute partie de ses demandes indemnitaires présentées contre elle,

à titre subsidiaire,

— condamner la Sarl Actifimm [S], la Sa Axa France Iard, M. [B] [F], la Sa Maaf assurances, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, à la relever et la garantir de toute condamnation prononcée contre elle,

en toutes hypothèses,

— condamner tout succombant à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 30 juillet 2019, M. [G] [J] et Mme [M] [J], son épouse demandent à la cour, au visa des articles 1382 et 1383 du code civil, de la loi du 10 juillet 1965, de l’article L 124-3 du code des assurances, de :

— déclarer mal fondée la Sa Maaf assurances en son appel et l’en débouter,

— condamner solidairement la Sa Axa France Iard et la Sa Maaf assurances à leur verser :

. la somme de 17 616,30 euros au titre de la perte de loyers du 1er décembre 2015 au 31 mai 2018 outre la somme de 587,21 euros par mois à compter du 1er juin 2018 jusqu’à la réalisation des travaux,

—  5 943,18 euros au titre des travaux nécessaires à la remise en état du bien,

. 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

. 7 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens, en ce compris les frais d’expertise,

— débouter la Sa Maaf assurances de ses demandes dirigées contre eux,

— confirmer le jugement pour le surplus en ses dispositions non contraires.

Par dernières conclusions notifiées le 23 février 2022, M. [E] [W] demande à la cour de :

— débouter la Sa Maaf assurances de ses demandes,

— confirmer le jugement entrepris,

condamner la Sa Maaf assurances à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la Sa Maaf assurances aux dépens avec autorisation pour Me [A] [R] à en poursuivre le recouvrement en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La déclaration d’appel le 26 avril 2019 à sa personne et les conclusions des parties les 22 juillet, 8 et 19 août, 9 septembre 2019, 21 octobre 2021, 5 et 13 mai 2022, ont été signifiées à M. [B] [F] qui n’a pas constitué avocat.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 1er juin 2022.

MOTIFS

Sur la responsabilité des dégâts des eaux affectant la copropriété

Sur la responsabilité du copropriétaire, M. [F]

Sur la base du rapport d’expertise judiciaire du 20 mars 2018, le tribunal a retenu la responsabilité du propriétaire du 3ème étage, M. [F], en ce que les fuites à l’origine des dégradations ont été révélées dans la salle de bains, sur les équipements, les tuyauteries situées avant le raccord de l’installation à la descente principale, soit dans les parties privatives de l’immeuble. Il a fait application du contrat d’assurance responsabilité civile souscrit par M. [F] auprès de la Sa Maaf assurances pour condamner cette dernière.

La Sa Maaf assurances conteste cette analyse en faisant valoir :

— l’existence de différentes causes à l’origine des infiltrations, les fuites évoquées mais également des remontées capillaires,

— une localisation des fuites dans les parties communes et non privatives,

— l’inertie du syndic provoquant une aggravation des dégradations de l’immeuble

justifiant que les demandes formées à son encontre soient écartées.

Les intimés constitués demandent la confirmation du jugement entrepris.

L’article 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 indique que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

L’article 3 de cette loi précise que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : … le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs… tout élément incorporé dans les parties communes.

L’article 9 pose le principe selon lequel chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Par ailleurs, le règlement de copropriété auquel il convient de se référer indique que sont des parties privatives 'les appareils sanitaires, baignoires, lavabos, avec leurs accessoires, la robinetterie, les branchements de ces appareils jusqu’aux canalisations principales.'

L’expert judiciaire a identifié les causes des dégâts des eaux dans 'l’existence d’une fuite au niveau du siphon de la baignoire de l’apparteement du troisième étage et surtout une fuite au niveau du raccord du tuyau d’écoulement de 'ensemble baignoire lavabo, peu avant le raccord vers la colone de descente de diamètre 100. '.

La nécessité de procéder à une destruction des revêtements des équipements ne modifient pas la nature des parties concernées situées dans l’appartement de

M. [F] et avant l’accès aux canalisations relevant des parties communes. Les constatations expertales tant littérales que photographiques permettent de relever le défaut d’entretien des lieux, comme le souligne la Sa Axa France Iard, inoccupés lors des opérations de sorte que l’intervention de détection s’est avérée plus difficile. Le réseau de canalisations privatif était néanmoins accessibles pour le propriétaire des lieux.

La facture produite par la Sarl Actifimm [S] portant sur des travaux de reprise des deux fuites constatées lors des opérations d’expertise du 18 octobre 2018 au nom de M. [F] confirme l’accessibilité des lieux d’intervention du plombier et la nature de cette reprise en partie privative.

Le jugement retenant la responsabilité de M. [F] sera confirmé de ce chef.

Sur la garantie de son assureur, la Sa Maaf assurances

La Sa Maaf assurances ne conteste pas son obligation de couvrir les risques relevant de la garantie souscrite par l’assuré mais invoque la convention CIDE COP, la 'convention d’indemnisation dégâts des eaux dans la copropriété ' qui, s’agissant des recours entre assureurs, pose le principe de la substitution de l’assureur de la copropriété lorsque la réparation des dommages aux parties immobilières, communes ou privatives relève de cette nature. Elle sollicite donc la garantie de la Sa Axa France Iard, assureur du syndicat des copropriétaires.

La Sa Axa France Iard retient la motivation des premiers juges relevant notamment que la convention alléguée n’est pas signée, ne porte pas le nom des assureurs concernés et suppose un sinistre 'mettant en cause au moins deux sociétés d’assurances adhérentes … couvrant chacune, le risque dégât des eaux’ alors qu’en l’espèce seule la Sa Maaf assurances est concernée. En outre, elle expose que la convention n’a vocation qu’à déterminer l’assureur auprès duquel le recours du tiers lésé doit être engagé, soit en se référant aux solutions de droit commun, soit en désignant par avance un assureur plutôt que l’autre en cas de cumul d’assurances.

Comme en première instance, la Sa Maaf assurances produit la convention CIDE COP dans son édition 2003, sans identification des sociétés d’assurance concernées, sans signature des parties concernées. Ce moyen au soutien de la substitution de l’assureur est inopérant. Le jugement est également confirmé sur ce point.

Sur la responsabilité des organes de la copropriété relative aux parties communes

La Sa Maaf assurances recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic de copropriété.

Sur la responsabilité du syndic de copropriété

La Sa Maaf assurances reproche à la Sarl Actifimm [S] son inertie causant ainsi une aggravation des dommages. Le syndic n’aurait pas pris les décisions nécessaires pour connaître avec précision l’origine exacte du sinistre, chiffrer les travaux exhaustifs à réaliser pour éviter l’aggravation des préjudices matériels et immatériels, ventiler les travaux entre les parties communes et les parties privatives ou, à tout le moins, en fonction des différentes causes apparaissant dans le dossier, notamment les remontées capillaires qui sont un facteur déterminant de l’infestation parasitaire et faire procéder aux travaux de réparations nécessaires.

Au visa des articles 1240 du code civil et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la Sarl Actifimm [S] soutient qu’elle n’a commis aucune faute puisqu’elle a fait l’acquisition du fonds de commerce de la société Cabinet [S], entité distincte, fin 2014 et n’a été désignée comme syndic de la copropriété que par assemblée générale du 14 octobre 2015 ; qu’elle n’a pas manqué à ses obligations depuis sa désignation et ne peut être tenue pour des faits antérieurs. Elle ajoute que par assemblée générale du 11 juillet 2019, les copropriétaires ont rejeté la mise en cause du cabinet [S] et que le syndicat des copropriétaires ne recherche pas sa responsabilité dans la procédure. Elle souligne que seules les opérations d’expertise ont mis en évidence les causes du sinistre mais que dès sa désignation, elle a multiplié les diligences pour répondre aux problèmes de la copropriété.

Pour soutenir ses prétentions, la Sa Maaf assurances ne caractérise pas de façon circonstanciée, dans ses écritures, la faute qui serait imputable au syndic de copropriété, en fonction depuis fin 2015, au regard de la liste des diligences décrites par ce dernier et reprise par les premiers juges pour écarter la responsabilité recherchée.

En l’absence de faits et de preuves relatives à un éventuel manquement du professionnel, la demande formée sera rejetée et le jugement confirmé.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

La Sa Maaf assurances se prévaut de l’ancienneté des difficultés notamment quant au traitement des infestations de grande vrillette, des constatations de l’expert sur les travaux réalisés ou à réaliser par le syndicat des copropriétaires expliquant l’état de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires demande la confirmation du jugement qui a écarté sa responsabilité, sans autre développement quant aux conditions de gestion de l’immeuble.

L’expert judiciaire a strictement confirmé que l’humidité et en conséquence, les dommages causés à l’immeuble avaient pour origine les fuites constatées dans l’appartement de M. [F] à l’exception du désordre constaté sur la cloison séparant l’entrée de l’immeuble de l’appartement de M. et Mme [J] ayant pour cause des remontées capillaires.

Aucune faute n’est caractérisée à l’encontre du syndicat des copropriétaires quant à ces infiltrations, certes anciennes mais non aisément décelables, en toutes hypothèses, indéterminées jusqu’aux opérations d’expertise et alors que le syndicat bénéficiait du soutien du syndic qui a accompli, depuis fin 2015, des diligences afin de traiter les difficultés révélées.

Le jugement qui a rejeté la responsabilité du syndicat sera confirmé.

Le recours de la Sa Maaf assurances contre la Sa Axa France Iard sur ce fondement ne peut aboutir.

Sur l’action des copropriétaires relatives aux parties privatives

Sur l’action de M. et Mme [J]

M. et Mme [J] forment un appel incident en relevant une omission de statuer des premiers juges sur l’indemnisation des travaux devant être effectués et demandent la condamnation in solidum de la Sa Axa France Iard en se fondant sur le contrat d’assurance multirisque consenti au syndicat des copropriétaires garantissant notamment 'dégâts des eaux résultant directement d’évènements tels que les ruptures, fuites ou débordements accidentels de canalisations… d’installations sanitaires et de chauffage…'.

Ils soulignent que cependant, cet assureur refuse sa garantie en se fondant sur le rapport de son expert qui a estimé que 'Le dommage correspondait à un pourrissement des éléments de structure bois planchers et murs du bâtiment, conséquence d’une humidité constante remontant à plusieurs années de sorte que l’évènement n’a rien d’accidentel et résulte d’une grande vétusté et d’un défaut d’entretien patent.'

Ils visent les conclusions de l’expert judiciaire qui a constaté que l’humidité au rez-de-chaussée était due aus remontées capillaires ne concernant pas le litige créé à la suite des fuites dans le lot du 3ème étage mais que les dégaradations des parties communes et privatives constatées aux 1er , 2ème et 3ème étages étaient consécutives à ces fuites.

La Sa Axa France Iard fait valoir qu’à dire d’expert, le sinistre a pour cause exclusive des fuites d’un siphon et d’une canalisation en partie privative justifiant la réfection de parties communes (cage d’escalier en ce compris le traitement des infestations parasitaires et de champignons lignivores) et privatives (salles de douche, sanitaires) ; que la couverture des sinistres dégâts des eaux à laquelle elle s’est engagée suppose une origine à la fois dans les parties communes et de nature accidentelle, conditions qui ne sont pas remplies en l’espèce. Elle invoque une clause d’exclusion claire et précise au sens de l’article L. 113-1 du code des assurances.

Elle vise ainsi les termes du contrat d’assurance en page 21 des conditions générales qui précisent que :

'Aux termes de l’article 1964 du code civil :

Le constrat d’assurance garantit un risque aléatoire et par conséquent la survenance d’un des risques assurés dépend par nature d’un évènement incertain.

Ainsi, n’entrent ni dans l’objet, ni dans la nature du contrat, l’assurance des dommages ou responsabilités ayant pour origine un défaut d’entretien ou de réparations incombant à l’assuré, caractérisé et connu de lui.'

Le sinistre ayant pour origine des fuites en partie privative, les dommages affectant les parties communes et autres parties privatives ne revêtant pas le caractère accidentel, c’est à juste titre que la garantie de la Sa Axa France Iard a été exclue.

L’action de M. et Mme [J] ne peut être utilement dirigée que contre M. [F] et la Sa Maaf assurances.

Les premiers juges ont retenu le bénéfice de l’indemnisation de M. et Mme [J]. Toutefois, l’expert écrit précisément dans son rapport, dans des termes évoqués par les intimés eux-mêmes : 'le désordre observé sur la cloison séparant l’entrée de l’immeuble de l’appartement des époux [J]-[O] a pour origine les remontées capillaires et non les infiltrations en provenance du troisième étage.'. L’expert retient cependant en réponse à un dire une perte de loyer pour les propriétaires.

L’ambiguïté existe dans les conclusions dans la mesure où le désordre affectant la cloison décrite n’est pas pour autant exclusif d’autres anomalies susceptibles de fonder un droit à indemnisation.

Au bénéfice de nouvelles opérations d’expertise envisagées ci-dessous, la question pourra être travaillée par l’expert judiciaire.

Sur l’action de M. et Mme [N]-[V] et de leur assureur, la Matmut

Une fois fixée la responsabilité de M. [F] et la garantie de la Sa Maaf assurances dans les conditions susvisées, l’obligation mise à leur charge d’indemniser M. et Mme [N]-[V], copropriétaires de lots situés au 1er étage, et de garantir la Matmut des condamnations prononcées n’est pas discutée.

La Matmut ne conteste pas devoir couvrir le sinistre subi par M. et Mme [N]-[V] au titre des parties privatives.

Sur l’action de M. [W]

La responsabilité de M. [F] et la couverture du sinistre par la Sa Maaf assurances ont été tranchées ci-dessus. M. [W], propriétaire des lots situés au 2ème étage demande la confirmation du jugement sur le principe de la condamnation. La Sa Maaf assurances ne développe pas d’autres arguments le concernant au titre de l’obligation d’indemniser les préjudices.

Le recours des assureurs des copropriétaires au titre de la Sa Axa France Iard ne peut aboutir compte tenu des origines du sinistre et des conditions de mise en oeuvre de sa police dans les termes ci-dessus rappelés.

Sur le montant des dommages

La Sa Maaf assurances demande la limitation des préjudices qui doivent être réduits compte tenu de l’absence d’informations données sur l’exécution des travaux de réhabilitation de l’immeuble dans ses parties communes et privatives et en conséquence, sollicite :

— une réduction des demandes indemnitaires pour perte de loyers alors que le tribunal a prononcé une condamnation jusqu’à achèvement des travaux

. soit pour M. [W], une indemnisation de 12 450 euros pour la période de mai 2016 lors du départ du locataire à novembre 2018,

. soit pour M. et Mme [J], une indemnisation de 17 824 euros pour la période de mars 2016 date de désignation de l’expert à novembre 2018,

— le préjudice matériel.

Elle rappelle que le tribunal a ordonné le sursis à statuer s’agissant des sommes dues au syndicat des copropriétaires 'pour le surplus des travaux de remise en état, lesquels ne seront connus qu’à l’issue de la première phase,' : elle demande comme en première instance une expertise judiciaire pour déterminer et ventiler le coût total des travaux de réparation.

Elle demande la réformation de la décision qui a posé le principe de sa condamnation au coût supplémentaire sans en connaître le montant et ce alors qu’en appel, le syndicat des copropriétaires réclament une somme supplémentaire de

11 307,21 euros.

— le préjudice immatériel

Elle demande la réformation de la disposition du jugement ayant pronncé des condamnations jusqu’à achèvement de travaux qu’elle ne maîtrise pas. Elle expose que l’immeuble a été abandonné, squatté et n’est plus alimenté en électricité depuis août 2019. La dégradation de l’immeuble est directement liée à l’inertie du syndic et des copropriétaires. L’expert avait envisagé un délai de six mois pour l’exécution des travaux alors que rien n’a été effectué depuis plus de deux ans.

Sur le préjudice du syndicat des copropriétaires

Le jugement entrepris a condamné M. [F] et la Sa Maaf assurances à payer la somme provisionnelle de 53 286,49 euros destinée à permettre la réalisation de la première phase de travaux de remise en état lesquels ne seront connus qu’à l’issue de la première phase et dit que l’affaire serait rappelée à l’initiative de la partie la plus diligente dès que la teneur de ces travaux finaux sera connue et que leur montant aura pu être évalué par tous les moyens admissibles.

Le 14 mars 2022, le syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné les parties succombante à payer :

— la somme de 44 181,14 euros TTC selon la note établie par M. [U] maître d’oeuvre,

— la somme de 2 688 euros TTC correspondant aux honoraires de M. [H] pour procéder aux sondages destructifs ponctuels,

— la somme de 185,90 euros au titre de la facture Saillard de 2016,

— la somme de 3 960 euros pour l’intervention du bureau d’étude [Z],

— la somme de 2 271,45 euros au titre de la facture [K] du 29 août 2016,

soit un total de 53 286,49 euros.

Il demande une somme supplémentaire de 15 817,21 euros au titre des travaux actualisés réalisés et payés par ses soins.

Les conclusions de l’expert judiciaire ne comporte aucune description, aucune évaluation du coût total de reprise des désordres en ce qu’il vise sans les reprendre et les analyser, les devis produits par l’un des conseils. Sur cette base, il retient la somme de 51 158,30 euros outre une somme de 20 000 euros pour les imprévus, et une somme correspondant à 13,5 % pour les honoraires de maîtrise d’oeuvre. La répartition des sommes dues au titre des parties communes et des parties privatives n’est pas décrite par l’expert. Il réserve en outre l’évaluation définitive qui devra être revue après dépose des matériaux endommagés.

Les parties ne communiquent pas la note du maître d’oeuvre consulté ni le rapport du sapiteur sur les conséquences du sinistre sur les pièces de bois.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats un tableau intitulé 'budget’ résumant les dépenses relatives aux travaux : les devis et factures communiqués ne permettent pas à la cour de vérifier la pertinence des travaux exécutés, leur lien certain avec le sinistre, la ventilation entre les parties communes à la charge de la copropriété et les parties privatives à la charge de chaque copropriétaire. Certaines factures révèlent des interventions dans des lots. Aucune analyse technique de reprise des existants n’est communiqué.

Les procès-verbaux des assemblées générales de 2020 et 2021 ne sont pas produits : ainsi, le rapport établi par le syndic sur les conditions d’exécution de sa mission et les budgets successifs qui feraient apparaître le déroulement et lefinancement des travaux ne sont pas versés.

Accordant une condamnation provisionnelle, le tribunal ne s’est pas prononcé sur les travaux de reprise à exécuter et les affectations des montants retenus ; il ne statue pas définitivement en ce qu’il a ordonné le sursis à statuer en raison de la nécessité de procéder à des déposes pour parfaite analyse des travaux à exécuter.

Deux copropriétaires ne réclament que la perte des loyers alors qu’ils sont concernés par l’exécution des travaux dans leur appartement. Seuls, M. et Mme [J] formulent une prétention au titre des travaux de remise en état de leur appartement.

En conséquence, la décision entreprise est infirmée en ce qu’elle ne fixe au profit du syndicat des copropriétaires que l’octroi de dommages et intérêts à titre provisoire, en ce qu’elle ne ventile pas les travaux à la charge du syndicat des copropriétaires et ceux qui sont à la charge de chacun des copropriétaires et en ce qu’elle soumet à l’initiative de la partie la plus diligente l’évaluation des travaux finaux alors que seul, le syndicat des copropriétaires a pouvoir et compétence, en cela soutenu par le syndic de copropriété, d’exécuter les travaux provisoires et de solder les comptes en soumettant une demande argumentée et justifiée.

Il est indispensable pour trancher le litige et fixer les préjudices, plus de trois ans après le jugement allouant des fonds pour une première tranche, d’ordonner une expertise sur les dommages dans les termes précisés ci-dessous dans le dispositif.

Sur le préjudice des copropriétaires

La Sa Maaf assurances ne conteste pas partie de la créance due à M. [W] et à M. et Mme [J] mais ces derniers uniquement dans l’hypothèse où les dommages seraient imputables aux fuites du 3ème étage et non aux remontées capillaires.

Compte tenu du préalable constitué par la mesure d’instruction, les préjudices des copropriétaires seront analysés après dépôt du rapport tant sur les dommages matériels que sur les dommages immatériels.

La décision sera en conséquence infirmée en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts accordés au titre des pertes de loyer pour tenir compte des initiatives prises tant par le syndicat que les copropriétaires et en ce que la condamnation fixée par le tribunal relative à la durée de l’indemnisation ne fait dépendre la condamnation que de la volonté de chacun des copropiétaires outre celle du syndicat des copropriétaires, en ce qu’elle constitue une condamnation aléatoire.

L’ensemble des demandes indemnitaires et frais de procédure, dépens et frais irrépétibles, est donc réservé.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire mis à disposition au greffe, en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— dit que M. [F] était responsable des préjudices subis par M. et Mme [N]-[V], le syndicat de copropriété [Adresse 1], M. [W] et

M. et Mme [J] s’agissant de la dégradation de l’immeuble situé [Adresse 1] à la suite de dégâts des eaux récurrents qui lui sont imputables,

— dit que la Maaf était tenue dans les mêmes termes que son assuré, M. [F], à l’égard du syndicat de copropriété [Adresse 1], de M. et Mme [N]-[V], M. [W] et M. et Mme [J],

— débouté les parties sur les responsabilités et garanties recherchées à l’encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], du syndic de copropriété la Sarl Actifimm [S], de la Sa Axa France Iard,

L’infirme en ce qu’il a :

— condamné in solidum M. [F] et son assureur la Maaf à payer au syndicat de copropriété [Adresse 1] la somme provisionnelle de 53 286,49 euros de dommages et intérêts destinée à permettre la réalisation de la première phase de travaux de remise en état de l’immeuble,

— ordonné le sursis à statuer s’agissant des sommes dues in solidum par M. [F] et son assureur la Maaf au syndicat de copropriété [Adresse 1] pour le surplus des travaux de remise en état lesquels ne seront connus qu’à l’issue de la première phase et dit que l’affaire serait rappelée à l’initiative de la partie la plus diligente dès que la teneur de ces travaux finaux serait connue et que leur montant aura pu être évalué par tous moyens admissibles de preuve,

— condamné in solidum M. [F] et la Maaf ainsi que la Matmut, assureur de M. et Mme [N]-[V] à payer à M. et Mme [N]-[V] solidairement la somme de 13 940 euros de dommages et intérêts au titre de leurs pertes de loyer arrêtées au mois de janvier 2019 outre la somme mensuelle de 410 euros à compter de février 2019 jusqu’à l’achèvement des travaux dans leur lot,

— condamné in solidum M. [F] et la Maaf à payer à M. [W] la somme de 13 280 euros de dommages et intérêts au titre de sa perte de loyers arrêtée au mois de janvier 2019 outre la somme mensuelle de 410 euros à compter de février 2019 jusqu’à l’achèvement des travaux de son lot,

— condamné la Maaf à payer à M. et Mme [J] solidairement la somme de

20 350 euros de dommages et intérêts au titre de leur perte de loyers arrêtée au mois de janvier 2019 outre la somme de 550 euros jusqu’à l’achèvement des travaux dans leur lot,

et statuant des chefs infirmés,

Ordonne la réouverture des débats sur la liquidation des préjudices subis et frais de procédure et la révocation de l’ordonnnace de clôture du 1er juin 2022,

Ordonne avant dire droit une expertise confiée à M. [T] [Y], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel, domicilié [Adresse 3], qui aura pour mission de :

— convoquer les parties et leurs conseils et se rendre sur les lieux [Adresse 1],

— sur la base du rapport établi par ses soins le 20 mars 2018, se faire communiquer toutes les pièces utiles, pour l’évaluation des dommages subis d’une part, par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], d’autre part, par les différents copropriétaires du rez-de-chaussée au 2ème étage présentant un lien avec le sinistre dégâts des eaux du 3ème étage,

— décrire précisément, dans le corps du rapport, la nature des désordres causés par le sinistre d’une part en partie commune, d’autre part en partie privative, pour les relier aux travaux nécessaires à la remise en état des lieux des différentes parties de l’immeuble, par corps de métier, et chiffrer les coûts devant être supportés en :

. examinant les différents devis produits par les parties, sur la base d’au moins deux devis par corps de métier et en les analysant,

. reprenant rigoureusement, de façon chronologique, les travaux effectués avant le jugement entrepris en distinguant le cas échéant, l’intervention d’un maître d’oeuvre, d’un bureau d’études et des entreprises de bâtiment pour en établir le lien avec les besoins de conservation de l’immeuble directement causés par le dégât des eaux,

. décrivant, de façon chronologique, les travaux effectués depuis le prononcé du jugement entrepris au regard des dates et sommes provisionnelles versées par la Sa Maaf assurances et des décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires dont les procès-verbaux seront versés par le syndic,

— décrire les travaux qu’il reste à accomplir pour la remise en état complète de l’immeuble, parties communes et parties privatives, à cause des dommages provoqués par le dégât des eaux, en précisant le coût de la maîtrise d’oeuvre et de toute intervention complémentaire,

— par la production de la note du sapiteur et grâce à ses analyses, préciser si les infestations du bois sont totalement imputables au dégât des eaux ou ont différentes origines, et en cas de pluralité de causes, les hiérarchiser,

— préciser également dans quelle mesure la reprise des désordres des parties communes fait obstacle ou à tout le moins freine les travaux de reprise des parties privatives, préciser éventuellement l’absence de dépendance de ces travaux les uns par rapport aux autres,

— faire toutes observations techniques utiles à l’appréciation que fera la cour des dommages subis,

— dresser un pré-rapport des opérations avant le 30 avril 2023 et donner aux parties un délai de six semaines pour soumettre leurs dires récapitulatifs,

— rédiger un rapport qui devra être transmis aux parties et à la cour avant le 14 juillet 2023,

Ordonne à la Sa Maaf assurances de verser pour le 30 novembre 2022 une provision de 2 500 euros à valoir sur les honoraires et frais de l’expert,

Désigne, pour procéder au contrôle et au suivi des opérations d’expertise, M^me Edwige Wittrant, présidente de chambre,

Renvoie l’affaire à l’audience électronique de mise en état du 16 septembre 2023 à 9 heures pour conclusions des parties après dépôt du rapport d’expertise,

Réserve le surplus des demandes et les dépens.

Le greffier,La présidente de chambre,