N° RG 23/03399 – N° Portalis DBV2-V-B7H-JPJQ

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 8 JANVIER 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

17/02265

Tribunal judiciaire du Havre du 21 septembre 2023

APPELANT :

Monsieur [I] [L]

né le 10 juillet 1959 à [Localité 10]

[Adresse 12]

[Localité 5]

représenté et assisté par M^e Micheline HUMMEL-DESANGLOIS de la SCP BONIFACE DAKIN & ASSOCIES, avocat au barreau de Rouen

INTIMEES :

Madame [O] [B]

née le 11 septembre 1975 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 11]

représentée et assistée par M^e Philippe BOURGET de la SCP BOURGET, avocat au barreau du Havre

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DE NORMANDIE SEINE

RCS de Rouen 433 786 738

[Adresse 9]

[Localité 4]

représentée par M^e Valérie GRAY de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de Rouen

SAS YS IMMOBILIER

RCS du Havre 365 500 131

[Adresse 7]

[Localité 11]

représentée par M^e Pascal HUCHET de la SCP HUCHET DOIN, avocat au barreau du Havre

SA LLOYD’S INSURANCE COMPANY

venant aux droits des Souscripteurs du Llyod’s

RCS de Paris 844 091 793

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Marie-Pierre OGEL de la SCP GARRAUD-OGEL-HAUSSETETE, avocat au barreau de Dieppe et assistée de M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 7 octobre 2024 sans opposition des avocats devant M^me Magali DEGUETTE, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 7 octobre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2024, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 8 janvier 2025

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 8 janvier 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente et par M^me CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 30 juin 2005, la Sci Sophia a vendu à M. [I] [L] un immeuble de rapport de quatre niveaux, comptant dix appartements, et situé [Adresse 8], [Localité 11], au prix de 350 000 euros.

M. [L] a confié à la Sas Ys Immobilier un mandat d’administration de biens et de gestion de cet immeuble le 1er juillet 2009.

Ayant fait effectuer des travaux de rénovation de cet immeuble, M. [L] l’a soumis au statut de la copropriété en avril 2012 et a procédé à la vente des appartements par lots. La Sas Ys Immobilier a été élue comme syndic de la copropriété à compter du 9 juin 2012.

Suivant compromis sous signature privée établi par la Sas Ys Immobilier et conclu le 9 mai 2012, M. [L] a vendu à Mme [O] [B] l’appartement au rez-de-chaussée droit, constituant le lot n°1 de la copropriété, au prix de 44 000 euros.

Cette vente a été réitérée par acte authentique du 7 août 2012. Il y a été notamment prévu que le prix était financé au moyen d’un prêt de 49 379 euros consenti par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie-Seine (Crcamns). Il y a également été stipulé que le vendeur s’engageait à prendre à sa charge le coût de la remise en état du mur cloqué de l’appartement (travaux de peinture) et les travaux du mur extérieur permettant de remédier aux problèmes d’humidité.

Par ordonnance du 21 janvier 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance du Havre a fait droit à la demande d’expertise présentée les 16 et 17 décembre 2013 par Mme [B], se plaignant de problèmes d’humidité dans son appartement et de remontées capillaires non traitées affectant l’immeuble. Il a désigné M. [S] [C] pour y procéder au contradictoire de M. [L], du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], de la Sas Ys Immobilier à titre personnel et en sa qualité de syndic de copropriété, et de la Sarl Ghp Peinture. Cette mesure a été étendue à l’Eurl Lépine, chargée de travaux de lutte contre les remontées capillaires et l’humidité en 2010, par ordonnance du 16 septembre 2014.

L’expert judiciaire a établi son rapport d’expertise le 21 avril 2017.

Par actes d’huissier de justice des 20 et 24 octobre 2017, Mme [B] a fait assigner M. [L] et la Crcamns devant le tribunal de grande instance du Havre. Elle a demandé à l’égard de M. [L] l’annulation de la vente du 7 août 2012 sur le fondement du dol et, subsidiairement, sa résolution sur celui de la garantie des vices cachés, le remboursement du prix, la restitution de la chose, et le paiement de dommages et intérêts. Elle a sollicité à l’égard de la Crcamns le remboursement du principal du prêt après réduction des règlements déjà effectués.

Suivant exploits du 3 avril 2018, M. [L] a appelé en garantie les sociétés Lépine, Ghp Peinture, et Ys Immobilier, et le syndicat des copropriétaires.

Par acte d’huissier de justice du 3 septembre 2018, la Sas Ys Immobilier a fait intervenir en garantie son assureur responsabilité civile professionnelle Les Souscripteurs du Lloyd’s.

Ces instances ont été jointes.

Par jugement du 21 septembre 2023, le tribunal judiciaire du Havre a :

— rejeté les fins de non-recevoir soulevées par M. [I] [L],

— déclaré les demandes de Mme [O] [B] recevables et les a dites partiellement bien fondées,

en conséquence,

— prononcé l’annulation de la vente intervenue le 7 août 2012 entre M. [I] [L] et Mme [O] [B] et portant sur un appartement en rez-de-chaussée dans un ensemble immobilier en copropriété, situé au [Adresse 8] au [Localité 11] (76) et cadastré section JK n°[Cadastre 1] selon acte authentique reçu par Me [U] [E], notaire associé au [Localité 11], pour dol par réticence en application des dispositions de l’ancien article 1116 du code civil,

— constaté, en conséquence et, en tant que de besoin, prononcé l’annulation du contrat de prêt n°70007780786 consenti par la Caisse de Crédit Agricole Mutuel de Normandie-Seine à Mme [O] [B] selon offre acceptée du 24 juillet 2012,

— dit que M. [I] [L] est tenu de restituer le prix perçu de 44 000 euros,

— condamné M. [I] [L] à payer à Mme [O] [B] ladite somme de 44 000 euros, augmentée des frais de mutation (frais de notaire) à hauteur de 4 600 euros et des frais d’agence pour leur montant justifié de 4 000 euros,

— dit que Mme [O] [B] restituera à M. [I] [L] l’appartement objet de la vente immobilière annulée par restitution des clés dans le mois suivant le règlement des sommes dues par M. [L] et, en tant que de besoin, l’y a condamnée,

— condamné M. [I] [L] à payer à Mme [O] [B] la somme de

4 881,58 euros au titre de sa quote-part des travaux entrepris par la copropriété sur les parties communes de l’immeuble,

— condamné M. [I] [L] à payer à Mme [O] [B] la somme de

1 979,39 euros au titre des charges de copropriété payées entre 2015 et 2021,

— condamné M. [I] [L] à payer à Mme [O] [B] la somme de

4 431,18 euros au titre de la taxe foncière payée entre 2012 et 2020,

— condamné M. [I] [L] à payer à Mme [O] [B] le montant des charges de copropriété que celle-ci justifiera avoir payées à compter de juin 2021 jusqu’à la date de l’annulation de la vente par décision de justice définitive,

— condamné M. [I] [L] à payer à Mme [O] [B] le montant des taxes foncières que celle-ci justifiera avoir payées à compter de juin 2021 jusqu’à la date de l’annulation de la vente par décision définitive,

— condamné M. [I] [L] à payer Mme [O] [B] la somme de

11 487,50 euros au titre des pertes locatives subies pour la période comprise entre le mois d’août 2012 et le mois de décembre 2016,

— condamné M. [I] [L] à payer à Mme [O] [B] la somme de

2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,

— dit que Mme [O] [B] est tenue envers la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie-Seine du remboursement du seul capital restant dû sur le prêt n°70007780786 tel que résultant du tableau d’amortissement, à la date à laquelle interviendra une décision exécutoire dans la présente affaire, dont à déduire les règlements effectués, en ce compris les intérêts et cotisations d’assurance,

— condamné M. [I] [L] à payer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie-Seine la somme de 16 853,81 euros, dont à déduire la quote-part de cotisations d’assurance non payées par Mme [B] à la date à laquelle interviendra une décision exécutoire dans la présente affaire,

— déclaré l’appel en garantie formé par M. [I] [L] à l’encontre de l’Eurl Entreprise Lépine recevable, mais l’a dit mal fondé,

— débouté M. [I] [L] de tous ses appels en garantie,

— déclaré l’appel en garantie formé par la Sas Ys Immobilier à l’encontre des Souscripteurs du Lloyd’s et de la société Lloyd’s Insurance Company sans objet,

— condamné M. [I] [L] à payer à Mme [O] [B] la somme de

8 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [I] [L] à payer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie-Seine, aux sociétés Lépine Eurl, Gh Peinture Sarl, et Ys Immobilier Sas et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] au [Localité 11] la somme de 1 800 euros chacune en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des Souscripteurs du Lloyd’s et de la société Lloyd’s Insurance Company,

— autorisé la partie la plus diligente à faire procéder à la publication du présent jugement au service de la publicité foncière du [Localité 11] (76),

— dit que les frais de cette publication seront supportés par M. [I] [L],

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— débouté les parties de toutes demandes plus amples,

— condamné M. [I] [L] aux entiers dépens dans lesquels seront inclus les frais de l’instance en référé et ceux de l’expertise judiciaire de M. [C] et autorisé la Scp Huchet Doin, avocats associés au barreau du Havre, M^e Marina Chauvel, avocat au barreau de Rouen, et M^e Laurent Lepillier, avocat associé au barreau du Havre, à recouvrer directement ceux dont ils justifieront avoir fait l’avance sans recevoir provision dans les conditions de l’article 699 du nouveau code de procédure civile.

Par déclaration du 13 octobre 2023, M. [L] a formé un appel contre ce jugement uniquement contre Mme [B], la Crcamns, la Sas Ys Immobilier, et la Sa Lloyd’s Insurance Company.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 4 septembre 2024, M. [L] demande de voir :

— infirmer et/ou réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire du Havre le 21 septembre 2023 en ce qu’il a :

. rejeté les fins de non-recevoir soulevées par M. [I] [L],

. déclaré les demandes de Mme [O] [B] recevables et les a dites partiellement bien fondées,

en conséquence,

. prononcé l’annulation de la vente intervenue le 7 août 2012 entre M. [I] [L] et Mme [O] [B] et portant sur un appartement en rez-de-chaussée dans un ensemble immobilier en copropriété, situé au [Adresse 8] au [Localité 11] (76) et cadastré section JK n°[Cadastre 1] selon acte authentique reçu par Me [U] [E], notaire associé au [Localité 11], pour dol par réticence en application des dispositions de l’ancien article 1116 du code civil,

. constaté, en conséquence et, en tant que de besoin, prononcé l’annulation du contrat de prêt n°70007780786 consenti par la Caisse de Crédit Agricole Mutuel de Normandie-Seine à Mme [O] [B] selon offre acceptée du 24 juillet 2012,

. dit que M. [I] [L] est tenu de restituer le prix perçu de 44 000 euros,

. condamné M. [I] [L] à payer à Mme [O] [B] ladite somme de

44 000 euros, augmentée des frais de mutation (frais de notaire) à hauteur de

4 600 euros et des frais d’agence pour leur montant justifié de 4 000 euros,

. dit que Mme [O] [B] restituera à M. [I] [L] l’appartement objet de la vente immobilière annulée par restitution des clés dans le mois suivant le règlement des sommes dues par M. [L] et, en tant que de besoin, l’y a condamnée,

. condamné M. [I] [L] à payer à Mme [O] [B] la somme de

4 881,58 euros au titre de sa quote-part des travaux entrepris par la copropriété sur les parties communes de l’immeuble,

. condamné M. [I] [L] à payer à Mme [O] [B] la somme de

1 979,39 euros au titre des charges de copropriété payées entre 2015 et 2021,

. condamné M. [I] [L] à payer à Mme [O] [B] la somme de

4 431,18 euros au titre de la taxe foncière payée entre 2012 et 2020,

. condamné M. [I] [L] à payer à Mme [O] [B] le montant des charges de copropriété que celle-ci justifiera avoir payées à compter de juin 2021 jusqu’à la date de l’annulation de la vente par décision de justice définitive,

. condamné M. [I] [L] à payer à Mme [O] [B] le montant des taxes foncières que celle-ci justifiera avoir payées à compter de juin 2021 jusqu’à la date de l’annulation de la vente par décision définitive,

. condamné M. [I] [L] à payer Mme [O] [B] la somme de

11 487,50 euros au titre des pertes locatives subies pour la période comprise entre le mois d’août 2012 et le mois de décembre 2016,

. condamné M. [I] [L] à payer à Mme [O] [B] la somme de

2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,

. dit que Mme [O] [B] est tenue envers la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie-Seine du remboursement du seul capital restant dû sur le prêt n°70007780786 tel que résultant du tableau d’amortissement, à la date à laquelle interviendra une décision exécutoire dans la présente affaire, dont à déduire les règlements effectués, en ce compris les intérêts et cotisations d’assurance,

. condamné M. [I] [L] à payer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie-Seine la somme de 16 853,81 euros, dont à déduire la quote-part de cotisations d’assurances non payées par Mme [B] à la date à laquelle interviendra une décision exécutoire dans la présente affaire,

. condamné M. [I] [L] à payer à Mme [O] [B] la somme de

8 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamné M. [I] [L] à payer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie-Seine, aux sociétés Lépine Eurl, Gh Peinture Sarl et Ys Immobilier Sas et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] au [Localité 11] la somme de 1 800 euros chacune en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

. dit que les frais de cette publication seront supportés par M. [I] [L],

. débouté les parties de toutes demandes plus amples,

. condamné M. [I] [L] aux entiers dépens dans lesquels seront inclus les frais de l’instance en référé et ceux de l’expertise judiciaire de M. [C] et autorisé la Scp Huchet Doin, avocats associés au barreau du Havre, M^e Marina Chauvel, avocat au barreau de Rouen, et M^e Laurent Lepillier, avocat associé au barreau du Havre, à recouvrer directement ceux dont ils justifieront avoir fait l’avance sans recevoir provision dans les conditions de l’article 699 du nouveau code de procédure civile,

statuant à nouveau,

en vertu de l’article 2224 du code civil,

— rejeter comme étant irrecevable l’action en annulation pour dol de la vente du 7 août 2012,

— débouter Mme [B] et la Crcamns de toutes leurs réclamations,

en tout état de cause,

— débouter Mme [B] de son action en annulation de la vente pour dol,

— débouter Mme [B] et la Crcamns de toutes leurs réclamations,

en vertu de l’article 1648 du code civil,

— rejeter comme étant irrecevable l’action en annulation pour vice caché de la vente du 7 août 2012,

— débouter Mme [B] et la Crcamns de toutes leurs réclamations,

en tout état de cause,

— débouter Mme [B] de son action en annulation de la vente pour vice caché,

— débouter Mme [B] et la Crcamns de toutes leurs réclamations,

plus subsidiairement,

— débouter Mme [B] de ses réclamations au titre des pertes de loyers, des frais d’agence et des impôts fonciers, du préjudice moral, et des frais et charges de copropriété,

en tout état de cause, en application des articles 1103, 1193, 1104, 1147 ancien, 1991, 1992 du code civil et L.124-3 du code des assurances,

— condamner conjointement et solidairement, ou l’une à défaut de l’autre, la Sas Ys Immobilier et la Sa Lloyd’s Insurance Company à le relever et garantir intégralement de toutes les condamnations le cas échéant mises à sa charge au profit de Mme [B] et de la Crcamns à titre de dommages et intérêts pour réparation du préjudice subi,

— en tout état de cause, condamner la Sas Ys Immobilier et la Sa Lloyd’s Insurance Company à lui payer une somme équivalente au montant des condamnations susceptibles d’être mises à sa charge au bénéfice de Mme [B] et de la Crcamns à titre de dommages et intérêts pour réparation du préjudice subi,

— condamner conjointement et solidairement, ou l’une à défaut de l’autre, la Sas Ys Immobilier et la Sa Lloyd’s Insurance Company à lui régler une indemnité de

8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la Sas Ys Immobilier, la Sa Lloyd’s Insurance Company, Mme [B], et la Crcamns de leurs réclamations au titre des frais irrépétibles,

— condamner la partie perdante aux entiers dépens de l’instance.

Il invoque à titre principal la prescription de l’action en nullité pour dol. Il avance que les problèmes d’humidité générés par des remontées capillaires n’ont pas été révélés par le rapport d’expertise judiciaire mais étaient connus de Mme [B] dès avant la signature du compromis, et, en tout état de cause, immédiatement après la signature de l’acte authentique ; que, postérieurement, celle-ci a participé aux assemblées générales de la copropriété, notamment celles des 3 octobre 2013 et 5 février 2014 au cours desquelles a été mise à l’ordre du jour la résolution ayant pour objet 'le traitement des remontées capillaires qui causent un dégât des eaux dans l’appartement de Mme [B]' ; que, dans son assignation en référé-expertise du 17 décembre 2013, Mme [B], qui avait une parfaite connaissance des désordres, n’a pas demandé une recherche de leurs causes, mais la détermination du coût des travaux de remise en état de son appartement et des parties communes et de sa perte locative.

Il en conclut que cette action, qui n’a été engagée que le 24 octobre 2017, est prescrite depuis le 9 mai 2017 ; que la procédure d’expertise est indifférente à sa recevabilité car elle n’avait pas pour objet de déterminer les causes des problèmes d’humidité qui étaient connus et n’a eu aucun effet sur la suspension du délai quinquennal de prescription.

Il fait valoir subsidiairement sur le fond que Mme [B] ne démontre pas qu’il a eu l’intention de la tromper en ne lui délivrant pas une information déterminante au moment de la vente, qu’elle ne caractérise pas l’existence de manoeuvres de sa part ; qu’au jour de la vente, il était pharmacien, non-professionnel de l’immobilier, et n’avait plus aucun pouvoir pour décider de travaux dans les parties communes de l’immeuble désormais soumis au statut de la copropriété et dont les problèmes d’humidité avaient été réglés par l’Eurl Lépine ; qu’il avait confié un mandat de gestion à la Sas Ys Immobilier, professionnel de l’immobilier en charge notamment de régulariser tous les contrats nécessaires à l’entretien et à la conservation de l’immeuble, de sorte qu’il n’a pas pris part aux discussions techniques sur sa rénovation ; que cette dernière ne dit pas qu’il a refusé les devis qu’elle lui a présentés ; que, dans tous les cas, Mme [B] était informée de la problématique d’humidité avant de signer l’acte authentique.

Il invoque subsidiairement la prescription de l’action en garantie des vices cachés. Il estime que Mme [B] avait connaissance du vice affectant le bien vendu dès le 9 mai 2012 et, en tout état de cause, lors de l’assemblée générale du 3 octobre 2013, mais qu’elle n’a engagé cette action que plus de deux ans après ; que l’action en référé-expertise de Mme [B] était totalement indifférente à la connaissance qu’elle avait des problématiques et n’a donc pas eu d’effet suspensif sur le délai de prescription de l’article 1648 du code civil.

Il conclut subsidiairement au rejet de cette action, aux motifs que Mme [B] ne montre pas qu’il a été de mauvaise foi au jour de la vente ; qu’il n’a jamais été informé que les travaux de rénovation de l’immeuble auraient été insuffisants pour traiter l’ensemble des problèmes lesquels relevaient de la responsabilité du syndicat de la copropriété, que, dès 2010, il n’avait plus aucun pouvoir pour décider seul de travaux dans la cave.

Il expose à titre infiniment subsidaire qu’à l’issue des travaux votés par l’assemblée générale des copropriétaires le 6 mars 2015 et réalisés par l’entreprise Machado, l’appartement de Mme [B] a été totalement réhabilité, de sorte que celle-ci ne peut pas invoquer un préjudice de privation de son bien au-delà, ni d’un préjudice locatif ; qu’elle ne justifie pas que son appartement ne pourrait pas être habité, ni que les périodes d’inoccupation seraient en lien avec les problématiques alléguées ; qu’en tout état de cause, l’annulation rétroactive de la vente ne permet pas l’indemnisation d’une perte de loyer sous peine d’un enrichissement sans cause.

Il ajoute que rien ne justifie que Mme [B] obtienne le remboursement des charges de copropriété alors qu’elle a la jouissance de son bien depuis l’achat jusqu’à ce jour ; que le préjudice moral de celle-ci n’est pas établi ; que la réclamation au titre des charges de copropriété, de la quote-part de travaux en copropriété, des taxes foncières sera rejetée dès lors que l’action en nullité sera écartée.

Subsidiairement et tout état de cause, il recherche la garantie de son mandataire la Sas Ys Immobilier qui, dans le cadre des travaux de rénovation de l’immeuble, devait recueillir les devis des entreprises, passer commande, réceptionner les factures, vérifier les prestations exécutées, et procéder au règlement des factures ; que l’Eurl Lépine indique dans ses conclusions devant le tribunal qu’elle a été sollicitée par la Sas Ys Immobilier à qui elle a soumis ses devis. Il souligne que cette dernière était également syndic de la copropriété et qu’elle connaissait donc parfaitement l’état de l’immeuble et devait informer le notaire sur l’état sanitaire du bien.

Il précise qu’il n’a pas été associé à l’exécution des démarches de la Sas Ys Immobilier ; que le devis de l’Eurl Lépine du 20 janvier 2010 ne lui a pas été soumis pour décision ; que la Sas Ys Immobilier est donc seule responsable de l’insuffisance des travaux exécutés par l’Eurl Lépine ; qu’au surplus, la Sas Ys Immobilier a été l’intermédiaire pour la mise en vente de l’appartement et était débitrice d’une obligation d’information à l’égard de tout éventuel acheteur ; que sa réclamation tend à obtenir des dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’il subit quantifiés à hauteur des condamnations pouvant être mises à sa charge au profit de Mme [B].

Il ajoute que son action contre la Sa Lloyd’s Insurance Company sur le fondement de l’article L.124-3 du code des assurances n’est pas prescrite car elle n’est pas soumise à l’article L.114-1 du même code ; que la garantie responsabilité civile professionnelle de celle-ci est mobilisable pour les activités de transaction et de gestion immobilières et de syndic de copropriété de son assurée ; qu’une exclusion de garantie, qui viendrait vider de son sens le contrat d’assurance, serait nulle.

Par dernières conclusions notifiées le 15 septembre 2024, Mme [B] sollicite de :

à titre principal, en vertu des articles 1116 ancien et 1137 nouveau du code civil,

— voir confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a prononcé l’annulation de la vente du 7 août 2012 et portant sur le bien immobilier cadastré section JK n°[Cadastre 1] sis [Adresse 8] et constaté et prononcé l’annulation du contrat de crédit n°70007780786 qu’elle a souscrit auprès de la Crcamns, du fait de l’annulation de la vente immobilière,

à titre subsidiaire, en application des articles 1641 et suivants du code civil,

— se voir recevoir en son action rédhibitoire et constater que les désordres constituent un vice caché connu de M. [L],

— voir prononcer la résolution de la vente du 7 août 2012,

— voir constater et prononcer la résolution du contrat de crédit n°70007780786 qu’elle a souscrit auprès de la Crcamns, du fait de la résolution de la vente immobilière,

en tout état de cause,

— voir rejeter la fin de non-recevoir soulevée par M. [L] et tirée de la prescription,

— voir confirmer le jugement rendu le 21 septembre 2023 en ce qu’il a :

. dit que M. [L] est tenu de restituer le prix de vente,

. condamné M. [L] à payer à Mme [B] les sommes de 44 000 euros,

4 600 euros au titre des frais notariés, et 4 000 euros au titre des frais de l’agence immobilière,

. dit que Mme [B] restituera à M. [L] l’appartement cadastré section JK n°[Cadastre 1] sis [Adresse 8] par restitution des clefs, dans le mois suivant le paiement de l’intégralité des sommes au paiement desquelles M. [L] aura été condamné,

. dit que Mme [B] sera tenue envers la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie-Seine du remboursement du seul principal de 49 379 euros restant dû sur le prêt 70007780786 à la date à laquelle interviendra une décision exécutoire, dont à déduire les règlements effectués par elle mensuellement depuis le 5 septembre 2012, en ce compris la quote-part d’intérêts et de cotisations d’assurance,

. condamné M. [L] à payer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie-Seine la somme de 16 853,81 euros, dont à déduire la quote-part de cotisations d’assurance non payés par Mme [B] à la date à laquelle interviendra une décision exécutoire,

— voir constater qu’elle a versé à la Crcamns la somme de 50 058,18 euros en janvier 2024,

— voir dire que la Crcamns devra lui restituer la somme de 679,18 euros au titre du trop versé en janvier 2024 sauf à parfaire, et au besoin l’y condamner,

— voir dire que la Crcamns devra lui restituer toute somme versée par elle à compter de février 2024 et au besoin l’y condamner,

— voir confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [L] à lui payer la somme de 4 881,58 euros au titre de sa quote-part payée pour les travaux entrepris par la copropriété sur les parties communes,

— voir condamner M. [L] à lui payer la somme de 3 730,92 euros au titre des charges de copropriété payées entre 2012 et 2023, ainsi que le montant des charges de copropriété qu’elle justifiera avoir payées à compter de juin 2023 jusqu’à l’annulation de la vente par une décision de justice définitive, outre la somme de 5 598,18 euros au titre de la taxe foncière payée de 2012 à 2022, et la taxe foncière qu’elle justifiera avoir payée à compter de 2023 jusqu’à l’annulation de la vente par une décision de justice définitive,

— voir confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [L] à lui payer une somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,

— voir infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a limité l’indemnisation de la perte locative à la somme de 11 487,50 euros, et statuant à nouveau, voir condamner

M. [L] à lui payer la somme de 38 137,50 euros au titre de la perte locative arrêtée en septembre 2023,

— voir confirmer le jugement en ce qu’il a :

. débouté M. [L] de tous ses appels en garantie,

. condamné M. [L] à lui payer une somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en plus des entiers dépens en ce compris les dépens de référé et les frais d’expertise arrêtés à la somme de 6 991euros,

. autorisé la partie la plus diligente à faire procéder à la publication du jugement à intervenir au service de la publicité foncière du [Localité 11] et condamné M. [L] au paiement des frais afférents à cette publication,

— voir condamner M. [L] à lui payer la somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, outre les entiers dépens d’appel.

Elle soutient que son action en nullité de la vente pour dol est recevable. Elle précise que, même en faisant partir le délai de prescription de cinq ans à compter de l’acte authentique du 7 août 2012 ou du compromis du 9 mai 2012, la prescription n’est pas acquise, que ce délai a été interrompu par l’assignation en référé-expertise délivrée le 17 décembre 2013 et qui tendait notamment à déterminer les causes des désordres affectant son appartement qu’elle ignorait, ainsi que les responsabilités encourues, et tous éléments permettant de dire si M. [L] était avisé des remontées capillaires et de tous autres désordres ; que l’article 2241 du code civil prévoit un effet interruptif pour toute demande en justice même en référé sans faire la distinction selon son contenu ; que le nouveau délai de cinq ans qui a commencé à courir à compter de l’ordonnance du 21 janvier 2014 a été interrompu par son assignation au fond du 24 octobre 2017.

Elle souligne que la connaissance de la cloque sur la peinture fraîchement refaite du mur donnant sur la rue ne lui permettait pas de connaître les désordres dans leur nature, leur ampleur, et leur gravité ; que M. [L], qui a pris le soin de ne pas évoquer les problèmes importants, graves, et anciens de remontées capillaires et d’humidité consécutive dans la cave et l’appartement, ni les travaux pour y remédier, dont il avait eu connaissance pour avoir été destinataire de devis et avoir payé des factures de travaux importants, lui a de mauvaise foi indiqué qu’il s’agissait d’un problème de pose de la peinture de façade, raison pour laquelle il s’est engagé à la remise en état de ce mur et aux travaux du mur extérieur dans l’acte du 7 août 2012.

Elle fait valoir que cette information qui lui a été volontairement cachée pour ne pas faire capoter la vente présentait un caractère déterminant en raison de la nature des désordres et du coût des travaux de reprise et qu’elle a été induite en erreur ; que, si elle en avait eu connaissance, elle n’aurait pas acheté ce bien ou l’aurait acheté dans des conditions différentes et à moindre prix, puisque le montant cumulé des travaux à réaliser dans son appartement et de sa quote-part dans les parties communes est équivalent au prix de vente.

Elle ajoute que M. [L], qui était nécessairement au courant de l’insuffisance des travaux de l’Eurl Lépine qu’il avait financés et de la persistance des problèmes d’humidité lors de la vente, a tenté d’en faire disparaître les stigmates en faisant procéder à la réfection de l’appartement et à des travaux de peinture en mars 2012 ; qu’il ne peut se cacher derrière sa qualité de pharmacien et de non-professionnel du bâtiment, ni derrière le mandat qu’il a confié à la Sas Ys Immobilier qui n’avait aucun pouvoir décisionnel et ne pouvait financer les travaux importants à la place de celui-ci qui les avait lui-même commandés ; qu’en indiquant qu’il pensait que les travaux réalisés par l’Eurl Lépine avait mis un terme aux désordres, M. [L] démontre qu’il a eu connaissance du devis afférent ;

que la tentative d’excuse liée à la création de la copropriété dès 2010 et à l’impossibilité alléguée par M. [L] de ne plus pouvoir décider seul des travaux en cave n’a aucun intérêt dans le cadre de cette action ; que le fait de dissimuler l’existence de désordres importants, structurels, anciens, et ayant une incidence sur l’habitabilité de l’appartement, caractérise l’intention dolosive.

Elle recherche à titre subsidiaire la garantie des vices cachés de M. [L]. Elle allègue qu’elle est recevable ; qu’elle n’a eu connaissance de la nature exacte des désordres, de leur origine, de leur ampleur, et de leur conséquence qu’à l’occasion des opérations d’expertise judiciaire et au moment du dépôt du rapport d’expertise le 21 avril 2017 ; que le délai de deux ans ayant commencé à courir à compter de cette date a été valablement interrompu par l’assignation au fond du 24 octobre 2017.

Sur le fond, elle expose que son appartement est affecté de désordres et de vices le rendant impropre à son usage et à sa destination, qu’ils sont antérieurs à la vente, lui ont été cachés, mais qu’ils étaient connus du vendeur ; que la croyance de celui-ci dans le fait que les désordres avaient été réglés ne le dispensait pas de l’en aviser, qu’il ne pouvait ignorer que ces travaux étaient insuffisants par rapport à ceux préconisés et qu’il existait un risque de persistance ou de réapparition des désordres ; que la mauvaise foi de M. [L] ne permet pas l’application de la clause élusive de responsabilité.

Elle forme un appel incident pour solliciter la condamnation de M. [L] à lui payer les charges de copropriété qu’elle a réglées d’août 2012 à mai 2023 de 3 730,92 euros et celles après juin 2023, les taxes foncières réglées de 2012 à 2022 de 5 598,18 euros et celles à compter de 2023, et les pertes locatives de décembre 2016 jusqu’au 21 septembre 2023 de 26 250 euros. Elle répond à l’appelant que son argument selon lequel elle ne pourrait pas réclamer une perte locative du fait de l’annulation de la vente est inopérant car elle doit être indemnisée de son entier préjudice comprenant cette perte non couverte par l’annulation sur le fondement de la responsabilité délictuelle ; que compte tenu du montant des travaux de réhabilitation (plus de

36 000 euros), elle était dans l’impossibilité de les pré-financer, ce qui ne pouvait être exigé d’elle.

Par conclusions notifiées le 19 février 2024, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie-Seine demande de voir :

— statuer ce que de droit sur le mérite de cet appel,

— dans l’hypothèse d’une confirmation de la demande d’annulation de la vente, confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

. dit que Mme [B] est tenue envers la Crcamns du remboursement du solde du capital restant dû sur le prêt n°70007780786 tel que résultant du taux d’amortissement à la date à laquelle interviendra une décision exécutoire dans la présente affaire, dont à déduire les règlements effectués en ce compris les intérêts et les cotisations d’assurance,

. condamné M. [L] à régler à la Crcamns la somme de 16 853,81 euros, dont à déduire la part de cotisations d’assurance non payées par Mme [B] à la date à laquelle interviendra la décision exécutoire dans la présente affaire,

. condamné Mme [B] à rembourser à la Crcamns le capital restant dû sur le prêt n°70007780786 résultant du tableau d’amortissement à la date à laquelle interviendra une décision exécutoire dans la présente affaire à déduire le règlement effectué en ce compris les intérêts et les cotisations d’assurance,

en tout état de cause,

— rejeter toute demande qui serait présentée à son encontre,

— confirmer la décision de première instance s’agissant des sommes qui lui ont été allouées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

y ajoutant,

— condamner toute partie succombante à lui régler une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont droit de recouvrement au profit de la Selarl Gray Scolan, avocats associés, conformément à l’article 699 du code précité.

En cas de confirmation de l’annulation de la vente et consécutivement du contrat de prêt qu’elle a consenti à Mme [B], elle indique qu’elle doit restituer à celle-ci un solde d’intérêts et de frais de l 439,90 euros à la date du 5 février 2024 et qu’elle réclame à M. [L] le montant des intérêts et des frais remboursés à Mme [B] et l’indemnisation de la perte des intérêts à échoir.

Par dernières conclusions notifiées le 31 mai 2024, la Sas Ys Immobilier sollicite de voir :

à titre principal,

— débouter M. [L] de son appel interjeté contre le jugement rendu par le tribunal judiciaire du Havre le 21 septembre 2023 et confirmer celui-ci en toutes ses dispositions, plus particulièrement en ce qu’il a été débouté de tous ses appels en garantie,

à titre infiniment subsidiaire et au cas où par impossible la cour d’appel infirmerait partiellement le jugement entrepris pour, statuant à nouveau, retenir le bien-fondé du recours exercé par M. [L] à son encontre et statuant sur son appel incident,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré son appel en garantie formé à l’encontre des Souscripteurs du Lloyd’s et de la Sa Lloyd’s Insurance Company sans objet pour, statuant à nouveau au visa des articles 1103 et 1104 du code civil et de la police d’assurance qu’elle a souscrite à l’époque auprès des Souscripteurs du Lloyd’s, condamner la Sa Lloyd’s Insurance Company à la garantir de toute condamnation en principal, intérêts, frais irrépétibles, et dépens qui serait d’aventure prononcée à son détriment sur les poursuites en garantie de M. [L],

en tout état de cause,

— condamner à titre principal M. [L] et, à titre subsidiaire, la Sa Lloyd’s Insurance Company au paiement d’une somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile du chef de ses frais irrépétibles devant la cour d’appel, en plus des entiers dépens tant de 1ère instance que d’appel, dont distraction pour ces derniers au profit de la Scp Huchet Doin, avocats aux offres de droit, en application de l’article 699 du code précité.

Elle fait valoir que sa garantie ne peut être recherchée dans l’hypothèse d’une annulation de la vente pour réticence dolosive ou pour vice caché qui est une sanction strictement personnelle du vendeur.

Elle expose que le mandat du 1er juillet 2009 ne l’investissait d’aucune faculté particulière d’engagement et de règlement de travaux dans l’ensemble immobilier, sinon celle de fait et sous la réserve d’en rendre compte à son mandant d’exposer de menues dépenses courantes, à l’exclusion de celles liées à de gros travaux ; que, dans l’exercice de son mandat et sur instructions de M. [L], elle était autorisée à collecter des devis de travaux qu’elle lui a soumis, celui-ci conservant seul le pouvoir décisionnel et étant appelé à régler personnellement toutes les factures de travaux au-delà des menues dépenses, qu’elle ne devait pas intervenir dans le choix ou la détermination de l’étendue des travaux et s’immiscer dans leur exécution ; que dès lors M. [L] a été instruit du devis et des préconisations de l’Eurl Lépine.

Elle précise par ailleurs qu’elle n’a pas commis de manquement à son devoir d’information en qualité d’agent immobilier en charge du mandat de vente du lot n°1 ; qu’étant dépourvue de compétence technique, elle n’avait pas à répondre des décisions prises par son mandant sur l’ampleur, la nature, ou le mode opératoire des travaux nécessaires à remédier aux désordres ; qu’elle a fourni à Mme [B] les informations dont elle disposait et les diagnostics techniques requis.

Elle indique ensuite qu’elle n’a pas failli en sa qualité de syndic de la copropriété à compter du 9 juin 2012 ; qu’elle a fourni au notaire les seules informations dont elle disposait, à savoir le diagnostic technique immobilier de mise en copropriété requis par l’article L.111-6-2 du code de la construction et de l’habitation.

Elle recherche la garantie de son assureur responsabilité civile professionnelle si la cour d’appel retenait le bien-fondé du recours de M. [L] à son encontre. Elle soutient qu’elle n’est pas intervenue en qualité de maître d’oeuvre lors de l’exécution des travaux par l’Eurl Lépine, contrairement à ce qu’avance la Sa Lloyd’s Insurance Company ; que l’application de la garantie responsabilité civile professionnelle volet agents immobiliers ne peut être écartée au vu des allégations non fondées de

M. [L] sur une défaillance dans le cadre de son activité de gestion immobilière.

Par dernières conclusions notifiées le 16 mai 2024, la Sa Lloyd’s Insurance Company, venant aux droits des Souscripteurs du Lloyd’s, demande de voir en application des articles L.114-1 et L.124-3 du code des assurances, 1984 et suivants du code civil, 699 et 700 du code de procédure civile :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire du Havre le 21 septembre 2023 en ce qu’il a :

. rejeté les fins de non-recevoir soulevées par M. [L],

. déclaré les demandes de Mme [B] recevables et les a dites partiellement bien fondées,

en conséquence,

. prononcé l’annulation de la vente intervenue le 7 août 2012 entre M. [L] et Mme [B] pour dol par réticence en application des dispositions de l’ancien article 1116 du code civil,

. constaté en conséquence et, en tant que de besoin, prononcé l’annulation du contrat de prêt consenti par la Caisse de Crédit Agricole Mutuel de Normandie-Seine à Mme [B] selon offre acceptée du 24 juillet 2012,

. dit que M. [L] est tenu de restituer le prix perçu de 44 000 euros,

. condamné M. [L] à payer à Mme [B] ladite somme de 44 000 euros, augmentée des frais de mutation (frais de notaire) à hauteur de 4 600 euros et des frais d’agence pour leur montant justifié de 4 000 euros,

. dit que Mme [B] restituera à M. [L] l’appartement, objet de la vente immobilière annulée par restitution des clés dans le mois suivant le règlement des sommes dues par M. [L] et, en tant que de besoin, l’y a condamnée,

. condamné M. [L] à payer à Mme [B] la somme de 4 881,58 euros au titre de sa quote-part des travaux entrepris par la copropriété sur les parties communes de l’immeuble,

. condamné M. [L] à payer à Mme [B] la somme de 1 979,39 euros au titre des charges de copropriété payées entre 2015 et 2021,

. condamné M. [L] à payer à Mme [B] la somme de 4 431,18 euros au titre de la taxe foncière payée entre 2012 et 2020,

. condamné M. [L] à payer à Mme [B] le montant des charges de copropriété que celle-ci justifiera avoir payées à compter de juin 2021 jusqu’à la date de l’annulation de la vente par décision de justice définitive,

. condamné M. [L] à payer à Mme [B] le montant des taxes foncières que celle-ci justifiera avoir payées à compter de juin 2021 jusqu’à la date de l’annulation de la vente par décision définitive,

. condamné M. [L] à payer Mme [B] la somme de 11 487,50 euros au titre des pertes locatives subies pour la période comprise entre le mois d’août 2012 et le mois de décembre 2016,

. condamné M. [L] à payer à Mme [B] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,

. dit que Mme [B] est tenue envers la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie-Seine du remboursement du seul capital restant dû sur le prêt tel que résultant du tableau d’amortissement, à la date à laquelle interviendra une décision exécutoire dans la présente affaire, dont à déduire les règlements effectués, en ce compris les intérêts et cotisations d’assurance,

. condamné M. [L] à payer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie-Seine la somme de 16 853,81 euros dont à déduire la quote-part de cotisations d’assurances non payées par Mme [B] à la date à laquelle interviendra une décision exécutoire dans la présente affaire,

. déclaré l’appel en garantie formé par M. [L] à l’encontre de la société Lépine recevable, mais l’a dit mal fondé,

. débouté M. [L] de tous ses appels en garantie,

. déclaré l’appel en garantie formé par la Sas Ys Immobilier à l’encontre des Souscripteurs du Lloyd’s et de la Sa Lloyd’s Insurance Company sans objet,

. condamné M. [L] à payer à Mme [B] la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamné M. [L] à payer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie-Seine, aux sociétés Lépine, Gh Peintures, et Ys Immobilier, et au syndicat des copropriétaires la somme de 1 800 euros chacune en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

. autorisé la partie la plus diligente à faire procéder à la publication du présent jugement au service de la publicité foncière du [Localité 11],

. dit que les frais de cette publication seront supportés par M. [L],

. dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

. débouté les parties de toutes demandes plus amples,

. condamné M. [L] aux entiers dépens,

— infirmer le jugement en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des Souscripteurs du Lloyd’s et de la Sa Lloyd’s Insurance Company,

à titre liminaire,

— constater que l’action de M. [L] à son égard est prescrite et que les prétentions formulées par ce dernier à l’encontre de la Sas Ys Immobilier et à son encontre au titre du mandat de vente de la Sas Ys Immobilier devront être rejetées conformément au principe de concentration des moyens,

— débouter M. [L] et toute partie de l’ensemble de leurs demandes à son encontre,

à titre principal,

— constater que la garantie souscrite par la Sas Ys Immobilier auprès d’elle se limite à l’activité de gestion locative et que les griefs formulés par M. [L] à l’encontre de la Sas Ys Immobilier au titre de la gestion, du suivi de travaux et de la maîtrise d’oeuvre n’entrent pas dans le champ d’application de la garantie souscrite par cette dernière auprès d’elle,

— constater que la garantie souscrite par la Sas Ys Immobilier auprès d’elle ne s’applique pas au présent litige,

— débouter M. [L], la Sas Ys Immobilier, et toute partie de l’ensemble de leurs demandes à son encontre,

à titre subsidiaire,

— constater l’absence de faute de la Sas Ys Immobilier, de préjudice indemnisable imputable à celle-ci, et de lien de causalité entre la mission de cette dernière et les préjudices allégués,

— débouter M. [L] et toute partie de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de la Sas Ys Immobilier et à son encontre,

à titre infiniment subsidiaire et reconventionnel,

— condamner M. [L] à la relever indemne et à la garantir de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre,

en toute hypothèse,

— minorer les condamnations pouvant être mises à sa charge du montant de la franchise restant due par la Sas Ys Immobilier, soit 10 % des condamnations avec un minimum de 1 000 euros et un maximum de 4 500 euros,

— condamner tout succombant, au besoin in solidum, à lui verser la somme de

6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, conformément à l’article 699 du code précité, dont distraction au profit de M^e Marie-Pierre Ogel.

Elle estime que l’action directe de M. [L] à son encontre est prescrite au motif que le délai de deux ans de l’article L.114-1 du code des assurances a expiré le 17 décembre 2015, soit deux ans à compter de l’assignation en référé-expertise délivrée à M. [L] le 17 décembre 2013 sans qu’il ne formule de demandes à son encontre, qu’il n’y a procédé qu’aux termes de ses conclusions du 28 juin 2019.

Elle considère que cette action directe est également prescrite car le délai de prescription de cinq ans de l’article L.124-3 du code précité a expiré, que

M. [L] n’a fait délivrer aucune assignation en référé aux Souscripteurs du Lloyd’s, de sorte qu’il devait agir contre eux au plus tard le 17 décembre 2018, qu’il n’a formulé de demandes à leur encontre au titre de l’activité de gestion immobilière de la Sas Ys Immobilier qu’aux termes de ses conclusions du 28 juin 2019 ; qu’il n’a sollicité leur garantie au titre de l’activité de la Sas Ys Immobilier au titre de son activité de transaction immobilière en vertu d’un autre mandat qu’aux termes de ses conclusions d’appelant n°2 du 24 avril 2024.

Elle conclut ensuite au rejet des prétentions de M. [L] fondées sur le mandat de vente qu’il n’a formulées que le 24 avril 2024, en application du principe de concention des moyens dès la première instance.

Elle expose à titre principal que la Sas Ys Immobilier n’était assurée auprès des Souscripteurs du Lloyd’s qu’au titre de son activité de gestion locative et de syndic de copropriété, à l’exclusion de toute autre activité et notamment celle de maîtrise d’oeuvre ou de gestion et de suivi des travaux pour laquelle sa garantie n’est pas mobilisable, qu’il ne s’agit pas là d’un cas d’exclusion de garantie comme avancé par M. [L].

Elle avance à titre subsidiaire, si la cour d’appel considérait que la police d’assurance était applicable, que la responsabilité de son assurée, gestionnaire de bien, n’est pas engagée ; que celle-ci a agi au nom et pour le compte de son mandant qui a été seul cocontractant des sociétées Lépine et Ghp Peinture ; que la Sas Ys Immobilier n’a commis aucune faute dans l’exécution de son mandat limité à la gestion des baux, l’encaissement des loyers, la gestion des affaires courantes, et la réalisation des menues réparations, que la gestion et le suivi des travaux de rénovation incombaient à M. [L] en ses qualités de propriétaire du bien, de maître d’oeuvre, et de professionnel averti ;

que celui-ci a manifestement été informé du devis de l’Eurl Lépine du 20 janvier 2010 que son assurée lui a soumis pour décision et que celle-ci n’était pas un professionnel du bâtiment mais de l’immobilier ; qu’il n’existe aucun lien de causalité entre cette mission et les préjudices allégués.

Elle ajoute que, dans le cadre de l’exécution du mandat de vente, la Sas Ys Immobilier n’a pas manqué à son devoir d’information ; que M. [L], professionnel averti, disposait de l’ensemble des informations qu’il pouvait transmettre à son cocontractant ; qu’en sa qualité de syndic, la Sas Ys Immobilier a rempli l’état daté qu’elle a transmis au notaire.

Elle indique par ailleurs qu’il n’existe aucun préjudice indemnisable pouvant être mis à la charge de son assurée à défaut d’être direct et certain ; que Mme [B] a elle-même estimé que les appels en garantie formés par M. [L] n’avaient pas lieu d’être eu égard au grief opposé contre lui seul de non-information délibérée sur les désordres affectant le bien vendu ; que les demandes d’annulation ou de résolution de la vente et de restitution du bien, du prix et des frais accessoires (notaire, agence immobilière, charges de copropriété, taxes foncières) ne concernent que l’acquéreur et le vendeur.

À titre infiniment subsidiaire et reconventionnel, elle forme un recours en garantie contre M. [L] qui devait, en sa qualité de propriétaire du bien, prendre les décisions pour mettre fin aux désordres invoqués, supporter la charge des conséquences des désordres causés par son bien, et délivrer à son acquéreur les informations à sa disposition dans le cadre de la vente du bien.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 18 septembre 2024.

MOTIFS

Sur l’action en nullité de la vente pour dol par réticence

1) Sur sa recevabilité

L’article 122 du code de procédure civile prévoit que constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 1304 du code civil dans sa rédaction en vigueur au jour de la conclusion du contrat énonce que, dans tous les cas où l’action en nullité ou en rescision d’une convention n’est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans. Ce temps ne court, dans le cas d’erreur ou de dol, que du jour où ils ont été découverts.

La charge de la preuve du point de départ d’un délai de prescription incombe à celui qui invoque cette fin de non-recevoir.

En l’espèce, l’expert judiciaire a notamment reçu pour mission de donner tous éléments permettant de dire si M. [L] était avisé des problèmes de remontées capillaires affectant son immeuble et de tous autres désordres susceptibles d’être la cause de l’humidité constatée dans l’appartement de Mme [B] et, plus généralement, de donner tous éléments permettant de déterminer les responsabilités encourues.

Mme [B] a évoqué sa faculté d’intenter un recours aux fins de recherche de vice caché et de dol à l’encontre de la Sas Ys Immobilier ou de M. [L] dans son courrier adressé à la Sas Ys Immobilier le 25 juin 2013.

Dans son assignation en référé-expertise délivrée à M. [L] le 17 décembre 2013, elle a évoqué la possibilité d’engager une action au fond sur le terrain de la garantie du vice caché ou de la réticence dolosive contre celui-ci qui 'connaissait parfaitement l’existence’ du désordre affectant son bien avant la vente. Elle a visé à cet effet l’existence dans le sous-sol d’un appareil de déshumidification posé par l’Eurl Lépine à une date antérieure à la division de l’immeuble en divers lots par

M. [L].

L’expertise judiciaire a mis en lumière d’autres travaux réalisés ou non par l’Eurl Lépine et/ou la Sarl Ghp Peinture afin de traiter les désordres, connus de

M. [L]. Elle a ainsi confirmé les doutes de Mme [B] sur l’attitude et la connaissance de son vendeur avant et lors de la vente.

Le délai de prescription de cinq ans n’a donc couru que du jour de la connaissance certaine par Mme [B] des conclusions du rapport de l’expertise judiciaire daté du 21 avril 2017. Il a été interrompu par l’assignation au fond délivré à M. [L] le 24 octobre 2017. Cette action, qui n’est pas prescrite, est recevable. La décision du premier juge ayant statué en ce sens sera confirmée.

2) Sur son bien-fondé

Selon l’article 1109 du code civil dans sa rédaction en vigueur au jour de la conclusion du contrat, il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

L’article 1116 même code dans sa rédaction en vigueur au jour de la conclusion du contrat énonce que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

Il appartient au demandeur d’établir que l’élément, objet du dol de son cocontractant, a été déterminant dans son consentement à l’acte.

En l’espèce, l’expert judiciaire a constaté dans l’appartement acquis par Mme [B] d’une surface de 29 m² que :

— tous les murs qui le ceinturaient présentaient un revêtement toilé rempli de cloques et de fissures, ainsi que de nombreuses pustules révélatrices d’une importante humidité des murs,

— les planches de lambris bois qui recouvraient la partie basse des murs notamment au nord étaient très tuilées, la cimaise était déformée, et la peinture se détachait en lambeaux. Le 1er décembre 2014, les planches de lambris était très imbibées et en état de pourriture. Derrière celles-ci, l’expert judiciaire a relevé la présence de pourritures cubiques et de champignon, identifié en laboratoire comme étant de l’espèce 'coniophora puteana'.

Tous les tests pratiquées lors de la première réunion d’expertise le 3 avril 2014 sur tous les murs périphériques et les sols ont révélé des taux d’humidité importants entre 70 % et la saturation, les stigmates apparaissant jusqu’à une hauteur d'1,80 mètres.

Il a indiqué que l’appartement était inhabitable.

A l’extérieur, l’expert judiciaire a relevé que la façade sud sur la cour présentait un parement de briques rouges très dégradé, non jointoyé, et dépourvu de protection contre la pluie.

Il a noté, au cours des réunions d’expertise en 2014 et 2015, qu’en quelques mois, la façade sur rue au nord s’était considérablement aggravée notamment au niveau des joints qui s’étaient sensiblement dégradés. La peinture recouvrant le rez-de-chaussée de cette façade laissait apparaître le spectre des joints qui se détachaient et les stigmates révélateurs d’une importante humidité sous-jacente, surtout sur les parties composées de briques blanches qui étaient particulièrement hydrophiles, ainsi que les parties en soubassement.

Il a constaté à l’intérieur des caves (parties communes) dont les murs sont enterrés sur toute leur hauteur et dont le plafond est le sol de l’appartement de Mme [B] :

— un plafond en voûtains de briques scellées et enduites au plâtre sur une ossature de profils métalliques en très mauvais état et corrodés à coeur. Ce plafond était très affecté par une humidité permanente. Les relevés pratiqués à l’humiditest ont indiqué des taux voisins de la saturation,

— une forte odeur d’humidité permanente des murs,

— dans l’angle sud-ouest correspondant à l’angle situé sous la cuisine de l’appartement de Mme [B], l’extrémité des voûtains n’existait plus et laissait apparaître la sous-face d’un parquet bois (probablement intermédiaire de l’épaisseur totale), siège d’un début de pourriture qui dans le contexte ambiant ne pouvait que se développer. La présence de champignons lignivores a été confirmée après prélèvements et analyses,

— à l’angle entre la partie du mur sous trottoir et tout au long de la propriété voisine à l’ouest, le sol présentait de nombreuses traces d’écoulement d’eau, notamment à la jonction entre le mur en briques et la dalle béton. Tout le long du mur ouest, les voûtains de briques avaient perdu la sous-face de protection en plâtre. La solidité du plancher était menacée, ce qui imposait le remplacement de celui-ci.

Les investigations effectuées dans l’immeuble voisin du 84 de la même rue ont permis d’écarter un éventuel défaut d’étanchéité des réseaux d’assainissement intérieur et des canalisations enterrées de celui-ci. Par ailleurs, si l’état des branchements de raccordement de cet immeuble au réseau public n’était pas satisfaisant, leur localisation était assez éloignée des zones très humides repérées sur les murs périphériques de l’appartement de Mme [B].

L’expert judiciaire en a conclu que la cause de l’humidité excessive et des désordres qui en découlaient tant dans l’appartement de Mme [B] que dans les parties communes était donc exclusivement des remontées capillaires telluriques sans autre cause additionnelle notable et déterminante. Il l’a qualifiée de structurelle, permanente, et naturellement très ancienne.

Il a estimé que ce phénomène n’avait pas été suffisamment pris en compte par

M. [L] lors de l’opération de division et de vente de l’immeuble par appartements réalisée en 2012. Ce dernier n’avait pas confié la maîtrise d’oeuvre des travaux à entreprendre à un technicien qualifié, lequel, avant de préconiser tous travaux éventuels, aurait procédé au diagnostic exhaustif préalable nécessaire qui aurait permis de savoir que la mise en place d’une barrière tellurique par injection de résines spéciales était indispensable, au même titre que les travaux préconisés par l’Eurl Lépine de piquage des enduits existants pollués de sels minéraux et de reprise de ceux-ci. Un vrai diagnostic aurait également permis de savoir que le plancher entre les caves et le rez-de-chaussée était dans un état de vétusté qui imposait déjà en 2012 son remplacement total ou, à tout le moins, un étaiement des voûtains et la passivation des aciers.

Dès son devis établi le 20 janvier 2010, l’Eurl Lépine, sollicitée par la Sas Ys Immobilier, avait déterminé la présence :

— d’une humidité ascensionnelle dans l’ensemble du bâtiment, dont les murs en pied présentaient une humidité à saturation et l’enduit était contaminé par la présence de sels minéraux. Elle insérait en outre l’information suivante : 'Les remontées capillaires, infiltrations de façades ou toutes formes d’arrivées d’eau ( fuites à répétition de salle de bain surtout dans les étages) sont des risques qui peuvent engendrer des attaques de champignons lignivores. Le bois en contact direct avec les murs humides est à exclure.',

— d’infiltrations latérales, visant notamment la nécessité de revoir l’étanchéité entre les menuiseries et la maçonnerie, d’effectuer un rejointoiement global de la maçonnerie sur la façade arrière, et de prévoir la passivation des fers des voûtains du plancher du rez-de-chaussée,

— d’infiltrations des parties enterrées. Étaient pointées notamment l’absence d’étanchéité sur la maçonnerie enterrée, la présence d’humidité et d’infiltrations d’eau sur les murs de soubassement, la contamination de l’enduit par la présence de nitrate de potassium (salpêtre), l’absence de dallage et d’avaloir canalisant les eaux de ruissellement dans l’arrière-cour, la nécessité d’un contrôle des réseaux enterrés et d’un renforcement de la ventilation de la cave,

— de la présence de champignons lignivores dans le sous-sol au niveau de l’ancien solivage des planchers et de l’ossature dans la maçonnerie, caractérisée par la présence d’humidité sur les bois, de pourriture cubique, et de mycélium (filaments qui peuvent s’agréger pour former des cordonnets de 1 à 8 millimètres plus ou moins rigides appelés 'rhyzomorphes').

L’Eurl Lépine spécifiait ensuite, s’agissant des travaux de réhabilitation, que, pour tous types de travaux faisant appel à plusieurs corps d’état, il était fortement recommandé de se rapprocher d’un architecte, et que tous enduits pelliculaires standards, revêtement type toile de verre, papier peint vinylique ou peintures non respirantes étaient à proscrire.

Seuls les travaux suivants ont au final été réalisés par l’Eurl Lépine selon deux factures du 17 mai 2010 et une facture du 19 mai 2010 :

— la réalisation d’un sondage pour évaluer le développement de champignons lignivores,

— la pose d’un assécheur Mur-Tronic pour traiter l’humidité ascensionnelle de l’ensemble des murs de la construction,

— la fourniture et la pose d’une ventilation forcée de la cave avec prise d’air extérieure,

— la réalisation d’un dallage de la cour afin de canaliser les eaux de ruissellement et d’un dallage du sol de la cave avec regard collecteur des éventuels ruissellements,

— la pose d’une pompe de relevage des eaux recueillies et son raccordement au réseau d’exutoire existant,

— la pose de trois fers Ipn pour renforcer le plancher défaillant,

— la remise en état de la canalisation d’exutoire à l’égout public.

L’expert judiciaire les a estimés insuffisants pour éradiquer la cause originelle des désordres.

Selon lui, les travaux adéquats consistaient notamment à réaliser :

— l’étanchéité de la façade arrière (ravalement),

— la réfection totale du plancher par la démolition de l’existant et la reconstruction d’un plancher hourdis béton à poutrelles précontraintes,

— le piochement des enduits intérieurs actuels infestés de sels minéraux,

— l’application d’un nouvel enduit ciment adjuvanté d’un hydrofuge spécial (hydroment ou Weber ou autres produits actifs similaires) sur tous les murs du rez-de-chaussée,

— l’application d’un traitement curatif des champignons lignivores constatés.

Bien que l’Eurl Lépine avait préconisé la réalisation d’un enduit de type Hydroment dans son devis du 20 janvier 2010, il n’y a pas été donné suite par le maître de l’ouvrage.

M. [L] estime que, n’étant pas professionnel de l’immobilier et n’ayant pas pris part aux discussions techniques sur la rénovation de l’immeuble laissées à l’Eurl Lépine et à son mandataire la Sas Ys Immobilier, il ne peut pas être mis en cause.

Toutefois, le mandat d’administration de biens et de gestion confié à la Sas Ys Immobilier le 1er juillet 2009 par M. [L], sa qualité de profane au jour de la vente, et l’organisation en copropriété de l’immeuble, ne l’exonéraient pas de sa qualité de vendeur auteur d’un éventuel manquement intentionnel à l’égard de l’acquéreur sur un élément essentiel lors de la formation du contrat.

L’existence de manoeuvres dolosives et/ou d’un acte positif n’est pas une condition indispensable à l’existence d’un dol. Le simple silence gardé par le vendeur sur un fait déterminant du consentement de son cocontractant suffit.

En 2010, M. [L], maître de l’ouvrage, a décidé de financer certains travaux, et pas d’autres, parmi ceux préconisés par l’Eurl Lépine le 20 janvier 2010 à l’issue de son diagnostic.

Or, il n’a pas fait état des devis et des factures de celle-ci, ni des travaux qu’elle a réalisés, lors de la signature du compromis le 9 mai 2012, ni lors de la régularisation de la vente le 7 août 2012.

M. [L] explique que la Sas Ys Immobilier ne lui a pas soumis pour décision le devis du 20 janvier 2010.

Certes, les devis et factures de l’Eurl Lépine et de la Sarl Ghp Peinture ont été établis à l’attention de la Sas Ys Immobilier.

Cependant, celle-ci était uniquement investie d’un mandat de gestion et d’administration de la location des dix appartements de l’immeuble, sans autre mission quant à l’engagement et à la réalisation des travaux de rénovation qui ont débuté plusieurs mois après le début de ce mandat.

Dès lors, se trouvant hors de son pouvoir de représentation et au vu des montants et de l’objet de ces devis et factures, la Sas Ys Immobilier devait les soumettre à l’examen et à la décision de son mandant qui a déterminé la nature et l’étendue des travaux de rénovation et engagé les dépenses afférentes ainsi présentées.

M. [L] ne peut donc pas dénier en avoir eu connaissance.

Par ailleurs, l’engagement exprès le 7 août 2012 de M. [L] à prendre à sa charge le coût de la remise en état du mur cloqué de l’appartement à l’issue des travaux de peinture réalisés par la Sarl Ghp Peinture du 12 au 28 mars 2012 et les travaux du mur extérieur permettant de remédier aux problèmes d’humidité ne contenait aucune information sur la nature exacte, les causes, et l’ampleur de cette humidité, telles que décrites par l’Eurl Lépine dans son devis précité du 20 janvier 2010. Au contraire, la nature de ces travaux laissait à penser qu’il s’agissait de reprendre des défauts de pose de peinture, ce qui a induit en erreur Mme [B].

La connaissance par Mme [B] du caractère inondable du bien par débordement de la Seine et par ruissellement provenant des plateaux environnants à la lecture des annexes de l’acte de vente sur les risques naturels et technologiques majeurs par la ville du [Localité 11] est inopérante. Il en est de même des indications, contenues dans le diagnostic technique immobilier du 28 novembre 2011, selon lesquelles de l’humidité avait été relevée au 1er étage de l’immeuble, ainsi que des traces d’infiltrations sur un plafond des parties communes. Ces documents ne donnent aucun élément d’information sur la cause exclusive et ancienne des désordres, dont M. [L] avait eu connaissance dès fin janvier 2010 et qu’il a tue.

Par ailleurs, comme l’a justement relevé Mme [B], la Sarl Ghp Peinture a réalisé, conformément à un devis du 10 février 2012, des travaux de peintures et de revêtements de sols, ainsi que de remplacement d’un placoplâtre sur le mur mitoyen par une cloison placostill, dans l’appartement du 12 au 28 mars 2012, soit un peu plus d’un mois avant la signature du compromis de vente le 9 mai 2012.

Or, la Sarl Ghp Peinture a indiqué lors de la réunion d’expertise judiciaire du 3 avril 2014 qu’elle avait précédemment renoncé à peindre une partie des murs du séjour en raison de ses mesures indiquant la saturation du support, mais qu’elle avait finalement accepté d’y procéder. En outre, si les travaux de peinture extérieure de la façade nord ont été exécutés postérieurement à la vente fin novembre 2012 en dépit d’une humidité excessive comme le souligne l’expert judiciaire, ils ont aussi été réalisés dans l’urgence pour permettre au vendeur d’effectuer les ventes en présentant une façade 'relookée'. Le représentant de la Sarl Ghp Peinture a précisé qu’il avait refusé d’y procéder en raison de l’humidité importante qu’il avait relevée en mai 2012, mais qu’il avait reçu l’ordre formel de M. [L] de les effectuer compte tenu de la nécessité de rendre la façade présentable.

M. [L] ne donne aucune explication sur le caractère équivoque de la date de réalisation des travaux de peintures dans l’appartement peu de temps avant le début des visites dans celui-ci.

Au jour de la vente, Mme [B] n’a pas été informée sur l’existence d’une humidité ascensionnelle ancienne et structurelle affectant les murs enterrés de la cave et consécutivement son appartement et ses conséquences spécifiées par l’Eurl Lépine dans son devis du 20 janvier 2010, ni sur les travaux qui ont effectivement été exécutés pour y remédier.

Or, l’objet et l’intérêt de ces éléments d’information, du fait de leur nature et de leur incidence comme portant atteinte à l’habitabilité de l’appartement et à la solidité du plancher tout le long du mur ouest, commandaient leur communication par le vendeur, qui les avait en sa possession, à Mme [B], acquéreur profane au jour de la formation du contrat. Cette information était de nature à déterminer son consentement à ne pas en faire l’achat, et/ou au minimum, à le faire mais à un prix inférieur à celui demandé au vu du montant des travaux de reprise évalués à la somme non négligeable de 35 656,25 euros TTC euros par l’expert judiciaire.

Par son silence gardé volontairement sur un élément essentiel de la vente,

M. [L] a fait preuve de réticence dolosive et a manqué à son devoir général de loyauté envers son cocontractant.

La vente du 7 août 2012 étant viciée, elle sera annulée. La décision du tribunal ayant statué en ce sens sera confirmée.

3) Sur ses conséquences

L’annulation du contrat de vente emporte son anéantissement rétroactif et une obligation de restitution réciproque pour les parties, lesquelles sont replacées dans la situation antérieure au contrat.

En conséquence, Mme [B] est légitime à solliciter le remboursement des charges de copropriété qu’elle justifie avoir réglées d’août 2012 à mai 2015 à concurrence de 934,50 euros, qu’elle n’avait pas sollicitées en première instance, et de juin 2021 à mai 2023 à hauteur de 817,03 euros. La somme complémentaire totale de

1 751,53 euros lui sera allouée à ce titre, outre les charges postérieures jusqu’à la date de l’annulation de la vente par décision de justice définitive.

Elle peut également prétendre au dédommagement du versement des taxes foncières de 2012 à 2022 inclus, soit la somme totale de 5 558,18 euros, le montant dû au titre de 2022 étant de 572 euros et non de 612 euros, outre celles postérieures jusqu’à la date de l’annulation de la vente par décision de justice définitive. Le montant retenu par le tribunal et comportant une erreur de calcul sera infirmé.

Ensuite, si Mme [B] est réputée ne jamais avoir été propriétaire de l’appartement, objet de ce litige, elle démontre que la faute délictuelle de

M. [L] commise au jour de la vente l’a privée du bénéfice des loyers qu’elle comptait recevoir de la location de cet appartement. En application du principe de la réparation intégrale de son préjudice, elle sera indemnisée de cette perte de loyers, mais dans la proportion calculée par le tribunal entre août 2012 et décembre 2016. En effet, celui-ci a justement retenu que les travaux de structure nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble avaient été réalisés par la copropriété et qu’il incombait à Mme [B] de faire exécuter les travaux adéquats pour la remise en location de son bien, ce qu’elle n’a pas fait.

Mme [B] sera déboutée de ses réclamations supplémentaires à ce titre. Le jugement sera confirmé en ce qu’une indemnité de 11 487,50 euros lui a été allouée en réparation de ce dommage.

Par ailleurs, les motifs retenus par le tribunal pour réparer le préjudice moral subi par Mme [B] à hauteur de 2 000 euros, du fait de l’attitude de son cocontractant au jour de la vente et des tracas consécutifs à cette procédure, n’appellent pas de critique. Cette disposition sera confirmée.

Les autres dispositions du jugement règlant les conséquences de l’annulation du contrat de vente, qui ne sont pas discutées utilement, seront confirmées. Celles non chiffrées relatives à l’annulation consécutive du contrat de prêt le seront également. Il sera seulement précisé qu’après compensation, en cas de trop perçu versé par Mme [B] à la Crcamns, cette dernière devra le lui restituer et, en cas de besoin, la condamne à cet effet.

Sur les recours en garantie de M. [L]

1) Contre la Sas Ys Immobilier

Aux termes de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1992 du même code énonce que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En l’espèce, comme indiqué ci-dessus, aux termes du mandat du 1er juillet 2009, la Sas Ys Immobilier n’était pas investie de la gestion, du suivi, et de la réalisation des travaux de rénovation qui ont débuté plusieurs mois après.

Elle indique avoir été autorisée, dans l’exercice de son mandat et sur instructions de M. [L], à collecter les devis de travaux de rénovation qu’elle lui a soumis. Ce mandat tacite limité à cette tâche est confirmé par l’envoi par les sociétés Lépine et Ghp Peinture de leurs devis et factures directement à la Sas Ys Immobilier.

En revanche, un mandat tacite de celle-ci, étendu à la prise de décision d’engager les travaux et les dépenses afférentes, les suivre, les contrôler, et les régler, n’est pas démontré par M. [L]. Celui-ci conservait seul ces prérogatives.

Il ne peut donc pas être reproché à la Sas Ys Immobilier de ne pas l’avoir informé notamment de la teneur du devis de l’Eurl Lépine du 20 janvier 2010 et d’être responsable de l’insuffisance des travaux exécutés par cette dernière soulignée par l’expert judiciaire.

Ensuite, M. [L] met en cause la qualité de syndic de la copropriété de la Sas Ys Immobilier pour lui reprocher de ne pas avoir informé le notaire sur l’état sanitaire du bien, objet de la vente.

Toutefois, en cette qualité acquise, non pas en 2010, mais à compter du 9 juin 2012 conformément au vote de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 2012, la Sas Ys Immobilier n’était plus investie d’obligations contractuelles envers

M. [L]. Celui-ci, mettant uniquement en cause la responsabilité contractuelle de celle-ci, ne peut qu’être débouté de ses réclamations.

Par contre, la Sas Ys Immobilier a été chargée de la mise en vente du lot n°1 de l’immeuble et a rédigé à ce titre le compromis de vente conclu le 9 mai 2012.

A cette date, elle avait eu connaissance de la teneur des devis et factures notamment de l’Eurl Lépine et de son devis du 26 janvier 2010 visant le traitement d’une humidité ascensionnelle de l’immeuble, dont elle avait été directement destinataire, ainsi que de la décision de son mandant de ne pas procéder à tous les travaux préconisés.

Sa qualité d’agent immobilier la rendait débitrice à l’égard du candidat acquéreur qu’était Mme [B] d’une obligation d’information et de conseil relative au lot vendu par son entremise. Elle n’a pas fait état des éléments d’information précités et n’a pas attiré l’attention de celle-ci sur la nécessité de vérifier le réel état du bien alors que ces éléments étaient de nature à influer sur le consentement de celle-ci à l’acquérir.

Cette omission fautive d’information a contribué au dommage de Mme [B] et, consécutivement, à la condamnation de M. [L] à indemniser cette dernière à la suite de l’annulation de la vente. Sa responsabilité contractuelle est engagée.

La seule indication selon laquelle M. [L] était un investisseur immobilier, déjà propriétaire d’un important patrimoine immobilier et habitué des opérations d’investissements immobiliers et de gestions de travaux, n’est pas justifiée.

Par contre, la qualité de professionnel de l’immobilier de la Sas Ys Immobilier n’est pas contestée. Elle devait à ce titre faire preuve de rigueur et de loyauté dans le respect de son devoir d’information lors de l’exécution de son mandat de vente.

Sa responsabilité finale sera retenue à hauteur de 30 %, 70 % restant à la charge de M. [L], dont le manquement à l’égard de Mme [B] au jour de la vente a été la cause prépondérante de l’annulation au final du contrat de vente et des préjudices consécutifs subis par cette dernière.

En conséquence, la Sas Ys Immobilier sera condamnée à garantir M. [L] à hauteur de 30 % de toutes les condamnations prononcées contre lui au profit de Mme [B], à l’exception de celle ayant trait à la restitution du prix de vente et de ses accessoires.

En effet, du fait de l’annulation de la vente et de la restitution de la chose vendue, le vendeur n’a plus droit à la garantie du prix et de ses accessoires (frais notariés de mutation et frais d’agence). Leur restitution ne constitue pas pour lui un préjudice indemnisable.

En revanche, les condamnations prononcées au titre du remboursement des charges de copropriété et des taxes foncières acquittées par l’acquéreur ne constituent pas des restitutions consécutives à l’annulation du contrat de vente, mais présentent un caractère indemnitaire donnant lieu à garantie de la part du tiers responsable.

Aucun moyen utile n’est développé pour s’opposer à la garantie de M. [L] par la Sas Ys Immobilier de toutes les condamnations prononcées contre lui au profit de la Crcamns.

Le jugement ayant rejeté cet appel en garantie de M. [L] sera infirmé.

2) Contre la Sa Lloyd’s Insurance Company

a) Sur sa recevabilité

Les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile ont été spécifiées ci-dessus.

L’article L.114-1 du code des assurances énonce que toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance. En cas de sinistre, ce délai ne court que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là.

En l’espèce, l’action directe engagée par M. [L] contre l’assureur du responsable la Sas Ys Immobilier trouve, en vertu de la loi, son fondement dans le droit de la victime à réparation de son préjudice dont l’assuré est reconnu responsable. Cette action reste donc soumise à la prescription de droit commun et non pas à celle spécifique de l’article L.114-1.

Cette fin de non-recevoir sera donc rejetée.

Ensuite, il résulte de l’article 2224 du code civil et de l’article L.124-3 du code des assurance que l’action directe du tiers lésé à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable se prescrit par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, la connaissance des conditions de la mise en cause de M. [L] n’ont été mises en évidence qu’à compter du dépôt du rapport d’expertise judiciaire le 21 avril 2017. Mme [B] a consécutivement fait assigner M. [L] le 24 octobre 2017, point de départ du délai de prescription de cinq ans. Celui-ci n’a pas été interrompu par l’assignation délivrée par la Sas Ys Immobilier aux Souscripteurs du Lloyd’s le 3 novembre 2018 qui n’a eu d’effet qu’à l’égard de celle-ci.

A défaut de production des conclusions de M. [L] devant le premier juge contenant son recours en garantie contre l’assureur de la Sas Ys Immobilier en sa qualité de mandataire en vertu du mandat du 1er juillet 2019 et de mention de leur date dans le jugement, sera retenue la date du 28 juin 2019 indiquée par la Sa Lloyd’s Insurance Company. A cette date, le délai de cinq ans n’avait pas expiré.

Le recours formé contre la Sa Lloyd’s Insurance Company, assureur de la Sas Ys Immobilier agissant dans le cadre du mandat du 1er juillet 2009, n’est pas prescrit. Il sera déclaré recevable.

En revanche, celui engagé contre la Sa Lloyd’s Insurance Company, assureur de la Sas Ys Immobilier agissant dans le cadre du mandat de vente du 21 novembre 2011, n’a été présenté par M. [L] qu’aux termes de ses conclusions notifiées le 23 avril 2024, soit au-delà du terme du 24 octobre 2022.

Ce recours est donc irrecevable comme prescrit.

b) Sur son bien-fondé

La responsabilité contractuelle de la Sas Ys Immobilier n’est pas engagée au titre du mandat d’administration de biens et de gestion de l’immeuble qui lui a été confiée par M. [L] le 1er juillet 2009, ni au titre de sa qualité de syndic de la copropriété.

Le recours en garantie formé par M. [L] contre la Sa Lloyd’s Insurance Company, assureur responsabilité civile professionnelle de la Sas Ys Immobilier en ces deux qualités, est donc sans objet. La décision du premier juge l’ayant écarté sera confirmée.

Sur le recours en garantie de la Sas Ys Immobilier contre la Sa Lloyd’s Insurance Company

La mise en jeu de sa garantie responsabilité civile professionnelle pour la faute causale de son assurée dans l’accomplissement des obligations de son mandat de vente du 21 novembre 2011 n’est pas déniée par la Sa Lloyd’s Insurance Company.

Elle sera donc condamnée à la garantir de toutes les condamnations prononcées contre elle au profit de M. [L] dans la limite du montant de la franchise applicable égale à 10 % des condamnations avec un minimum de 1 000 euros et un maximum de 4 500 euros. La décision du tribunal ayant déclaré cet appel en garantie sans objet sera infirmée.

Sur le recours en garantie de la Sa LLoyd’s Insurance Company contre

M. [L]

Eu égard à la proportion retenue ci-dessus au vu des fautes respectives de

M. [L] et de la Sas Ys Immobilier, M. [L] sera condamné à garantir la Sa Lloyd’s Insurance Company pour toute somme versée au-delà des 30 % visés.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ses dispositions sur les dépens et les frais de procédure, à l’exception de celle prononcée au profit de la Sas Ys Immobilier qui sera infirmée.

Partie perdante au final, M. [L] sera condamné aux dépens d’appel, avec bénéfice de distraction au profit des avocats de la Crcamns, de la Sas Ys Immobilier, et de la Sa Lloyd’s Insurance Company.

Il est équitable de le condamner également à payer les sommes de 3 500 euros à Mme [B] et de 2 000 euros à la Crcamns au titre des frais non compris dans les dépens que ces dernières ont exposées.

Les demandes présentées par les autres parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

— condamné M. [I] [L] à payer à Mme [O] [B] le montant des charges de copropriété que celle-ci justifiera avoir payées à compter de juin 2021 jusqu’à la date de l’annulation de la vente par décision de justice définitive,

— condamné M. [I] [L] à payer à Mme [O] [B] la somme de

4 431,18 euros au titre de la taxe foncière payée entre 2012 et 2020,

— débouté M. [I] [L] de son appel en garantie contre la Sas Ys Immobilier,

— déclaré l’appel en garantie formé par la Sas Ys Immobilier à l’encontre des Souscripteurs du Lloyd’s et de la société Lloyd’s Insurance Company sans objet,

— condamné M. [I] [L] à payer à la Sas Ys Immobilier la somme de

1 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

L’infirme de ces chefs,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [I] [L] à payer à Mme [O] [B] la somme complémentaire totale de 1 751,53 euros en remboursement des charges de copropriété réglées d’août 2012 à mai 2015 et de juin 2021 à mai 2023,

Condamne M. [I] [L] à payer à Mme [O] [B] le montant des charges de copropriété que celle-ci justifiera avoir payées à compter de juin 2023 jusqu’à la date de l’annulation de la vente par décision de justice définitive,

Condamne M. [I] [L] à payer à Mme [O] [B] la somme de

5 558,18 euros au titre des taxes foncières payées entre 2012 et 2022,

Condamne M. [I] [L] à payer à Mme [O] [B] le montant des taxes foncières que celle-ci justifiera avoir payées à compter de 2023 jusqu’à la date de l’annulation de la vente par décision définitive,

Dit qu’après compensation, en cas de trop perçu versé par Mme [O] [B] à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie-Seine, cette dernière le lui restituera et, en cas de besoin, l’y condamne,

Déclare recevable le recours en garantie formé par M. [I] [L] contre la Sa Lloyd’s Insurance Company, assureur de la Sas Ys Immobilier agissant dans le cadre du mandat d’administration de biens et de gestion du 1er juillet 2009, mais l’en déboute,

Déclare irrecevable le recours en garantie formé par M. [I] [L] contre la Sa Lloyd’s Insurance Company, assureur de la Sas Ys Immobilier agissant dans le cadre du mandat de vente du 21 novembre 2011,

Condamne la Sas Ys Immobilier à garantir M. [I] [L] des condamnations prononcées contre lui au profit de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie-Seine et de Mme [O] [B], à l’exception de celle ayant trait à la restitution du prix de vente et de ses accessoires (frais notariés de mutation et frais d’agence), ce à hauteur de 30 % du montant total des condamnations visées,

Condamne la Sa Lloyd’s Insurance Company à garantir la Sas Ys Immobilier des condamnations prononcées contre elle au profit de M. [I] [L] dans la limite du montant de la franchise applicable égale à 10 % des condamnations avec un minimum de 1 000 euros et un maximum de 4 500 euros,

Condamne M. [I] [L] à garantir la Sa Lloyd’s Insurance Company de toute somme versée par elle au-delà du seuil de 30 % fixé à la charge de son assurée,

Condamne M. [I] [L] à payer les sommes de 3 500 euros à Mme [O] [B] et de 2 000 euros à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Normandie-Seine sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus des demandes,

Condamne M. [I] [L] aux dépens d’appel, avec bénéfice de distraction au profit de la Selarl Gray Scolan, de la Scp Huchet Doin, et de M^e Marie-Pierre Ogel, avocats, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente de chambre,