N° RG 24/00587 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JSRB

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 2 AVRIL 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

23/02778

Tribunal judiciaire de Rouen du 28 novembre 2023

APPELANTS :

Monsieur [L] [Y]

né le 16 octobre 1990 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté et assisté de M^e Charlotte DUGARD-HILLMEYER, avocat au barreau de Rouen plaidant par M^e Pauline RETOUT

Madame [A] [S] épouse [Y]

née le 26 juin 1992 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée et assistée de M^e Charlotte DUGARD-HILLMEYER, avocat au barreau de Rouen plaidant par M^e Pauline RETOUT

INTIMES :

Monsieur [B] [J]

né le 5 novembre 1979 en Turquie

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté et assisté de M^e Sandrine ULRICH, avocat au barreau de Rouen

Madame [I] [O] épouse [J]

née le 8 juillet 1982 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée et assistée de M^e Sandrine ULRICH, avocat au barreau de Rouen

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 27 janvier 2025 sans opposition des avocats devant M^me WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 27 janvier 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au

12 mars 2025, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 2 avril 2025

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 2 avril 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambre et par M^me CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé signé les 15 et 19 juillet 2022, M. [B] [J] et Mme [I] [O], son épouse, ont signé une promesse synallagmatique de vente avec M. [L] [Y] et Mme [A] [S], son épouse, portant sur une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 6] moyennant la somme de 215'000 euros.

Le compromis prévoyait une condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire d’un montant de 206'500 euros, sur une durée de 25 ans et au taux d’intérêt maximum de 2,5 % (assurances comprises) avant le 15 septembre 2022. La réitération de la vente par acte authentique devait intervenir au plus tard le

30 septembre 2022.

Par acte d’huissier du 13 octobre 2022, M. et Mme [J] ont sommé M. et Mme [Y] de se présenter devant le notaire le 19 octobre 2022 pour régulariser l’acte authentique de vente.

Le 19 octobre 2022, Me [T], notaire représentant les vendeurs, a dressé un procès-verbal de carence, avec la participation de Me [D], notaire assistant M. [Y] et en présence de celui-ci.

Par actes extrajudiciaires du 30 juin 2023, M. et Mme [J] ont assigné M. et Mme [Y] devant le tribunal judiciaire de Rouen afin de voir prononcer la résolution du compromis de vente aux torts exclusifs de M. et Mme [Y] et de les condamner solidairement au paiement de diverses sommes.

Par jugement réputé contradictoire du 28 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Rouen a':

— prononcé la résolution du contrat des 15 et 19 juillet 2022 conclu entre M. et Mme [Y] d’une part et M. et Mme [J] d’autre part, portant sur le bien situé [Adresse 2] à [Localité 6] aux torts exclusifs de M. et Mme [Y],

— condamné solidairement M. et Mme [Y] à payer à M. et Mme [J] la somme de 21'500 euros,

— débouté M. et Mme [J] de leur demande de paiement de la somme de 5'000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné in solidum M. et Mme [Y] à payer à M. et Mme [J] la somme de 1'500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. et Mme [Y] aux dépens qui seront recouvrés par M^e Ulrich conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 15 février 2024, M. et Mme [Y] ont interjeté appel de cette décision.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 29 octobre 2024, M. [L] [Y] et Mme [A] [S], son épouse, demandent à la cour, au visa des articles 1103, 1137, 1217 et suivants, 1227 et suivants, 1231-1 et suivants, et 1641 et suivants du code civil, et L. 271-1 du code de la construction, de':

— infirmer partiellement le jugement du 28 novembre 2023, en ce qu’il a':

. prononcé la résolution du contrat des 15 et 19 juillet 2022 conclu entre M. et Mme [Y] d’une part et M. et Mme [J] d’autre part, portant sur le bien sis [Adresse 2] à [Localité 6] aux torts exclusifs de M. et Mme [Y],

. condamné solidairement M. et Mme [Y] à payer à M. et Mme [J] la somme de 21'500 euros,

. condamné solidairement M. et Mme [Y] à payer à M. et Mme [J] la somme de 1'500 euros au titre des frais d’avocat,

. condamné solidairement M. et Mme [Y] aux entiers dépens qui seront recouvrés par M^e Ulrich conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

. rejeté toute autre demande,

. rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. et Mme [J] de leur demande de paiement de la somme de 5'000 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouter M. et Mme [J] de leurs demandes,

statuant à nouveau, principalement,

— prononcer la nullité du compromis de vente régularisé entre M. et Mme [J] et M. et Mme [Y] les 15 et 19 juillet 2022,

— condamner solidairement M. et Mme [J] à régler à M. et Mme [Y] la somme de 21'500 euros à titre de dommages intérêts,

— débouter M. et Mme [J] de leurs demandes, contraires,

subsidiairement,

— prononcer la résolution du compromis de vente régularisé entre M. et Mme [J] et M. et Mme [Y] les 15 et 19 juillet 2022, aux torts de M. et Mme [J],

— condamné solidairement M. et Mme [J] à régler à M. et Mme [Y] la somme de 21'500 euros au titre de la clause pénale,

plus subsidiairement, si l’absence de signature était jugée imputable à M. et Mme [Y],

— réduire le montant de la clause pénale à la somme de 2'000 euros,

en tout état de cause,

— condamner solidairement M. et Mme [J] à la somme de 5'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. et Mme [J] en tous les dépens, de première instance et d’appel.

Au soutien de leur demande de nullité pour dol, ils font valoir que la maison a été mise en vente et présentée comme étant en parfait état mais qu’ils ont découvert après la signature du compromis des taches d’humidité, de moisissure et un affaissement du parquet révélant une forte dégradation du solivage à l’extrémité du sommier du plancher. Ils relèvent que les désordres qui résulteraient d’infiltrations de la terrasse seraient anciens et préexistants à la pose du placoplâtre, réalisé pendant l’occupation des lieux par les vendeurs et que dès lors, ces derniers ne pouvaient les ignorer. Ils retiennent que M. et Mme [J] ont fait preuve de réticence dolosive, soulignant que s’ils avaient eu connaissance de l’état réel de la maison, ils n’auraient pas consenti à la vente dans les mêmes conditions que celles stipulées au compromis de vente.

S’agissant des préjudices subis, ils rapportent qu’ils ont été trompés sur l’état du bien qu’ils souhaitaient acquérir et allèguent qu’ils avaient vendu leur maison dans la perspective de s’installer la semaine suivante dans leur nouvelle acquisition et se sont retrouvés dans une situation matérielle et morale extrêmement difficiles.

Subsidiairement, concernant la résolution du compromis de vente, s’agissant de l’inexécution imputable à M. et Mme [J], ils rapportent qu’il n’est ni contestable ni contesté que des modifications substantielles sont intervenues postérieurement à la signature du compromis de vente nécessitant la régularisation d’un avenant ou la notification d’un projet de vente ouvrant la purge d’un nouveau délai de rétractation'; que M. et Mme [J] ont refusé de régulariser un avenant au compromis'; que leur notaire a notifié un nouveau projet d’acte de vente, empêchant ainsi la réalisation programmée.

Sur l’ouverture d’un nouveau délai de rétractation, ils retiennent que la modification substantielle des conditions de la vente résulte à la fois de la découverte a posteriori du compromis de l’état réel de la maison au regard des désordres nécessitant la réalisation d’importants travaux et de la baisse de prix acceptée par les parties. Ils soulignent que des éléments nécessitaient la régularisation d’un avenant au compromis ou la notification d’un nouveau projet d’acte de vente, auxquels M. et Mme [J] se sont opposés.

Ils retiennent que M. et Mme [J] ont refusé de signer un avant-contrat aux nouvelles conditions alors même qu’ils y avaient consenti'; qu’ainsi en refusant de régulariser un avenant ou la notification par leur notaire d’un projet d’acte de vente modifié, M. et Mme [J] ont empêché la réalisation de la vente, alors même qu’ils avaient indiqué qu’ils n’entendaient pas renoncer à leur acquisition dès lors que le prix avait été renégocié.

Concernant l’existence de vices cachés connus des vendeurs, ils établissement avoir découvert postérieurement à la signature de l’avant-contrat des désordres et vices qui auraient, s’ils en avaient eu connaissance modifié leur consentement, ils retiennent que ces désordres n’étaient pas visibles lors des premières visites et qu’ils nécessitent d’importants travaux.

A titre très subsidiaire, sur le montant de la clause pénale, ils retiennent qu’ils étaient d’accord pour signer la vente aux conditions fixées par les vendeurs qui ont malgré les circonstances, refusé la signature et soulignent que les recherches démontrent qu’en définitive, ils n’ont pas vendu le bien de sorte qu’il est possible de s’interroger sur leur réelle volonté.

Ils soutiennent se rapportant à la demande de dommages et intérêts de M. et Mme [J] que ceux-ci ne peuvent leur imputer un retard dans la vente de leur bien alors que leur souhait n’était plus d’y procéder et soulignent que les vendeurs ne justifient d’ailleurs d’aucun préjudice puisqu’ils ont perçus des loyers.

Par dernières conclusions notifiées le 13 novembre 2024, M. [B] [J] et Mme [I] [O], son épouse, demandent à la cour, au visa des articles 1224, 1217 et 1231-5 du code civil, de':

— débouter M. et Mme [Y] de l’intégralité de leurs demandes,

— confirmer la décision du 28 novembre 2023 en ce qu’elle a'

. prononcé la résolution du contrat des 15 et 19 juillets 2022 conclu entre M. et Mme [Y] d’une part et M. et Mme [J] d’autre part portant sur le bien sis

[Adresse 2] à [Localité 6] aux torts exclusifs de M. et Mme [Y],

. condamné solidairement M. et Mme [Y] à payer à M. et Mme [J] la somme de 21'500 euros,

. condamné solidairement M. et Mme [Y] à payer à M. et Mme [J] la somme de 1'500 euros au titre des frais d’avocat,

. condamné solidairement M. et Mme [Y] aux entiers dépens qui seront recouvrés par M^e Ulrich conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— réformer la décision en ce qu’elle a débouté M. et Mme [J] au paiement de la somme de 5'000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner M. et Mme [Y] solidairement au paiement de la somme de 5'000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner solidairement M. et Mme [Y] à la somme de 5'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. et Mme [Y] aux entiers dépens dont distraction sera faite au profit de M^e Ulrich.

Ils font valoir qu’en réalité, le choix d’acquérir un immeuble de M. et Mme [Y] s’est porté sur une autre maison alors qu’ils étaient déjà engagés à leur égard et qu’ils doivent en conséquence assumer financièrement leur engagement. Ils soulignent que les prétendus vices ne sont pas avérés et qu’un rapport d’expertise exclut tout problème de structure.

Ils soutiennent que M. et Mme [Y] leur causent un véritable préjudice financier et moral, ayant perdu plus d’un an pour vendre leur maison sur laquelle ils ont par ailleurs dû baisser le prix compte tenu du renversement du marché.

Ils ajoutent qu’ils avaient proposé de conclure la vente et qu’ils s’engageaient à rembourser 8'000 euros aux acheteurs via un contrat distinct signé chez le notaire, mais que M. et Mme [Y] ont refusé cette proposition, en démontrant de cette façon leur mauvaise foi.

Ils exposent que le deuxième compromis envisagé n’avait pour but que de permettre aux acquéreurs de sortir de la vente sans la clause pénale et qu’ils ne pouvaient accepter une telle solution.

Il est renvoyé aux écritures susvisées pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 8 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la nullité du compromis de vente pour dol

L’article 1130 du code civil dispose que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1137 du même code énonce que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Il incombe à l’acquéreur de prouver que le dol existait au jour de la vente et qu’il a déterminé son consentement.

Pour soutenir leur demande principale de nullité du compromis, M. et Mme [Y] ne versent aux débats’que les éléments suivants :

— des photographies prises de la maison sans force probante particulière en ce qu’elles ne sont ni datées de façon certaine, ni circonstanciées de façon objective par un tiers de sorte qu’elles ne font qu’établir que M. et Mme [Y] projetaient d’acquérir une grande maison ancienne';

— un courriel du 5 octobre 2022 de M. [K] [P] qui indique avoir «'constaté des taches d’humidité en bas des murs du salon. Après avoir regardé de plus près, on peut voir que le plancher a descendu, en regardant à la cave, on constate que le solivage bois est complètement pourrit par des infiltrations venant certainement de la terrasse. Concernant les moisissures du salon, on peut voir qu’un placoplâtre a été posé sur le mur, qui était certainement humide, et ce même placoplâtre a été collé directement sur le mur ce qui entraîne de la moisissure. Des travaux de structure serait nécessaire pour assainir la cave et ainsi pouvoir remplacer le solivage, renforcer le sommier et ainsi permettre une réparation solide et durable. Concernant le mur, il faut une dépose du placo collé et opter pour un placo sur rail avec un vide d’air entre le mur et la cloison afin de laisser respirer le mur'».

La qualité d’artisan et la compétence professionnelle de M. [P] ne sont pas établies par les pièces produites'; cet avis, rapide, n’est pas assorti d’un devis permettant de déterminer la nature et l’importance des travaux devant être réalisés au regard de désordres clairement identifiés venant consolider l’analyse de M. [P] ;

— un avis du 5 octobre 2022 de l’Eurl Metais Menuiserie Charpente qui vise au titre d’un constat': «'un affaissement du plancher du salon dans les angles donnant sur la façade principale. Ce phénomène est dû au solivage bois et à l’extrémité du sommier qui sont fortement dégradés. Il serait également nécessaire de modifier l’évacuation d’eau de la terrasse car la pente est orientée vers l’habitation ce qui provoque en l’état actuel des dégradations importantes'».

Cet avis n’est pas davantage assorti d’un devis permettant de cerner les reprises à envisager pour traiter les défauts présentés et portant un engagement de l’entreprise au soutien de ses constatations.

En toute hypothèse, ces deux avis ne suffisent pas à établir':

— d’une part, que l’humidité et l’état du plancher du salon, allégués, n’étaient pas visibles pour les acquéreurs,

— d’autre part, que les vendeurs ont entendu dissimuler les défauts de l’immeuble aux acquéreurs, et en l’espèce par omission.

Au contraire, M. et Mme [J] versent aux débats un rapport d’expertise amiable du 1er février 2023 établi par M. [F] [Z], expert en bâtiment, que les vendeurs ont mandaté pour déterminer si des travaux sur la structure du bâtiment avaient été réalisés dans l’année 2022, et pour déterminer si ces éventuels travaux seraient à l’origine de la déformation du sol existant.

Ce rapport permet d’établir de manière circonstanciée, par l’insertion de photographies et de schémas, que l’origine de la présence de traces d’humidité en partie basse du mur du séjour peut résulter du fait que les eaux de ruissellement de la terrasse sont dirigées vers le regard et contre le mur du séjour, l’expert précisant que «'ce problème doit dater de la construction de la terrasse'».

L’expert amiable n’a en outre constaté aucun tassement du sol au niveau de la cheminée, aucune fissure sur celle-ci, ni au niveau des renforts installés dans la cave, lesquels semblent être en bon état au vu des photographies annexées, pas plus qu’il n’a été mis en évidence de défaut d’aplomb de la cheminée ou des renforts précités.

Ainsi, la seule présence limitée de traces d’humidité dans un angle du salon, près de la cheminée, au droit du mur constituant la façade principale dont il n’est pas établi qu’elle était grave d’une part au point d’influencer la décision d’acquérir le bien et dissimulée d’autre part aux acquéreurs ne peut suffire à caractériser le dol allégué contre les vendeurs.

Dès lors, en l’absence de démonstration de man’uvres ou de réticences dolosives de la part des vendeurs dans la délivrance d’informations utiles à l’appréciation de l’état du bien, l’action entreprise par M. et Mme [Y] sur le fondement de l’article 1137 du code civil ne peut prospérer. Ils seront déboutés de leurs prétentions de ce chef.

Sur la résolution judiciaire du compromis de vente

En application des articles 1101 et 1103 du code civil, les contrats se forment par la volonté des parties et ont force obligatoire.

Selon l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation,

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation,

— obtenir une réduction du prix,

— provoquer la résolution du contrat,

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Conformément à l’article 1224 suivant, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur, ou d’une décision de justice, la résolution pouvant en toute hypothèse être demandée en justice, au titre de l’article 1227.

A titre subsidiaire M. et Mme [Y] sollicitent la résolution judiciaire du compromis de vente litigieux.

Le compromis de vente signé les 15 et 19 juillet 2022 par les parties prévoyaient':

— la réalisation de la vente par acte authentique avant le 30 septembre 2022,

— une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant de 206 500 euros au taux de maximal de 2,5 % assurances comprises pour une durée de 25 ans.

Le procès-verbal de carence établi par Me [T] le 19 octobre 2022 précise au paragraphe «'effet relatif'» que «'l’avant-contrat étant soumis à la purge au profit de l’acquéreur du délai de rétractation de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, l’avant-contrat a été notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 20 juillet 2022 et la première présentation a eu lieu le 22 juillet 2022.'»

Il indique également que « Toutes les pièces nécessaires à la signature de l’acte authentique de vente ont été obtenues, les conditions suspensives sont également réalisées. Malgré cela, l’acte de vente définitif n’a toujours pas été régularisé. En effet, à l’issue du rendez-vous organisé en l’étude du notaire soussigné le

27 septembre 2022 à 17h30, l’acquéreur a refusé de signer l’acte de vente au motif suivant': lors de la revisite préalable à la vente, l’acquéreur déclare qu’il a pu constater un affaissement du plancher du salon du rez-de-chaussée qui selon lui n’était pas présent lors des visites antérieures et préalables au compromis.'»

Cet acte reprend précisément en page 3 les mots de M. [Y] tenu devant le notaire': «'Je ne souhaite pas signer l’acte de vente compte tenu de la modification de l’état du bien par rapport à celui constaté lors des visites préalables. Renseignements pris auprès d’artisans, l’affaissement du plancher serait causé par la dégradation du solivage bois et de l’extrémité du sommier dans la cave, nécessitant d’importants travaux de structure. Je reste désireux d’acquérir ce bien immobilier mais moyennant un prix diminué du montant des travaux qui seront à réaliser pour remédier à ces désordres.'»

Dès lors, à la date fixée pour la réalisation de la vente par acte authentique au

30 septembre 2022, alors que toutes les conditions étaient réunies pour y procéder, M. et Mme [Y] ont refusé de régulariser l’acte notarié présenté.

Les critiques formulées sur l’état du bien, avec production des deux avis ci-dessus par ailleurs postérieurs au délai visant la signature de la vente devant notaire, ne démontrent pas l’existence d’un motif légitime autorisant les acquéreurs à se soustraire de leurs engagements. Comme indiqué ci-dessus, M. [Y] ne communique aucun devis sur les travaux importants de structure qu’il invoque.

Si une négociation postérieure a été tentée, avec baisse du prix de 8 000 euros, elle n’a pas abouti en raison des délais supplémentaires imposés aux vendeurs pour purge des délais de rétractation légaux. Cette tentative ne remet pas en cause les droits des vendeurs tirés du compromis et acquis dès le 30 septembre 2022. Les acquéreurs n’ont pas davantage accepté une résolution amiable moyennant paiement de la clause pénale prévue au compromis.

En conséquence, le défaut de réalisation de la vente projetée, directement imputable au refus de M. et Mme [Y] de réitérer leur consentement par acte notarié constitue un manquement de ces derniers à leurs obligations contractuelles entraînant la résolution de la vente.

Pour échapper aux conséquences de la résolution à leurs torts exclusifs, M. et Mme [Y] invoquent encore l’existence de vices cachés au visa de l’article

1641 du code civil, de nature à faire porter sur les vendeurs les manquements à l’origine de la non-réalisation de la vente.

Ce texte dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

M. et Mme [Y] ne versent pas d’autres éléments que les avis sommaires et non documentés que ceux de M. [P] et de l’Eurl Metais. Ces seules pièces ne permettent pas de caractériser':

— l’existence de vices cachés lors de la signature du compromis de vente,

— l’existence de défauts rendant impropres le bien à l’usage auquel on le destine,

— ou au moins une atteinte à cet usage telle qu’elle en diminuerait l’usage.

M. et Mme [Y] ne se sont pas entourés de professionnels susceptibles d’évaluer le montant des désordres allégués alors que le rapport de l’expert amiable saisi par M. et Mme [J] du 1er février 2023 excluait tout problème structurel.

Cette action fondée sur l’article 1641 du code civil ne peut prospérer. Le jugement sera confirmé.

Sur la clause pénale

Conformément à l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera à l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.'Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

M. et Mme [Y] sollicitent la réduction de la clause pénale à la somme de

2'000 euros en imputant à M. et Mme [J] la non-réalisation de la vente.

En page 4 du compromis de vente, le paragraphe VI «'clause pénale'» stipule que «'il est convenu au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l’application d’une condition suspensive, qu’elle devra verser, à titre d’indemnisation forfaitaire, la somme de 21'500 euros (10 % du prix de vente).'»

Le paragraphe IX «'clause pénale'», en page 14 du compromis de vente, énonce que «'en application de la rubrique «'réalisation'» et après levée de toutes les conditions suspensives, il est convenu, au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, qu’elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte de refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra, à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice, de l’autre partie.'»

Tel que retenu par le premier juge, il résulte du procès-verbal de carence établi par Me [T] le 19 octobre 2022 que M. [Y] a refusé de régulariser l’acte de vente alors que toutes les conditions suspensives étaient réalisées, notamment celle d’obtention d’un prêt bancaire. M. et Mme [Y] ne sont pas parvenus à justifier leur refus, la résolution de la vente étant prononcée à leurs torts exclusifs.

Ils ne produisent aucun élément susceptible de motiver une réduction de l’indemnité résultant de leur propre engagement. En effet, il ressort des documents bancaires versés que dès le 23 septembre 2022, les fonds permettant la réalisation de la vente étaient disponibles à hauteur de 137 200 euros. Ils n’ont avisé les vendeurs d’une difficulté par l’intermédiaire du notaire les assistant que le jour de la signature programmée le 27 septembre, le rendez-vous étant reporté au

30 septembre 2022. Pour tenter d’obtenir une réduction du prix de vente, ils n’ont jamais justifié par des devis de l’importance des travaux à réaliser, du bien-fondé de leur résistance affirmée devant notaire le 19 octobre 2022.

Pour soutenir les désagréments invoqués, tels que leur déménagement, les contraintes familiales, ils ne communiquent aucune pièce. Aucun document sur leur situation financière, les charges supportées n’est versé au dossier.

C’est à juste titre que le premier juge a condamné solidairement M. et Mme [Y] à payer à M. et Mme [J] la somme de 21'500 euros au titre de la clause pénale, correspondant à 10 % du prix de vente initialement convenu, le jugement étant confirmé en ce sens.

Sur la demande indemnitaire formée par M. et Mme [J]

Sans fondement textuel visé, M. et Mme [J] sollicitent la condamnation de M. et Mme [Y] à leur payer la somme de 5'000 euros en réparation de leur préjudice financier et moral.

Toutefois, ils n’établissent par aucune pièce l’existence d’un préjudice distinct de celui qui est indemnisé au titre de la clause pénale.

Le jugement sera également confirmé sur ce point.

Sur les frais de procédure

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles n’emportent pas de critiques et seront confirmées.

M. et Mme [Y] succombent à l’instance et en supporteront solidairement les dépens, dont distraction est accordée au profit de M^e Sandrine Ulrich, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront condamnés soldairement à payer à M. et Mme [J] la somme de

5'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Déboute M. [L] [Y] et Mme [A] [S], son épouse, de leur action en nullité du compromis de vente sur le fondement du dol,

Déboute M. [L] [Y] et Mme [A] [S], son épouse, de leur action résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne solidairement M. [L] [Y] et Mme [A] [S], son épouse, à payer à M. [B] [J] et Mme [I] [O], son épouse, la somme de 5'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement M. [L] [Y] et Mme [A] [S], son épouse, aux dépens de l’instance, dont distraction est accordée au profit de M^e Sandrine Ulrich, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente de chambre,