ARRÊT N°

C.B.

N° RG 23/01162 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F55G

[B]

[B] NEE [O]

C/

Société SCCV LIMA

S.A.S. CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES

Société LA CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU L ANGUEDOC

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2025

Chambre civile

Vu l’arrêt de la Cour de cassation en date du 13 avril 2023 ayant cassé et annulé partiellement l’arrêt rendu le 1er octobre 2021 par cour d’appel de Saint-Denis suite au jugement rendu par le tribunal de grande instance de Saint-Denis en date du 10 juillet 2019 rg n° 17/00195 suivant déclaration de saisine en date du 11 août 2023

APPELANTS :

Monsieur [P] [B]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentant : M^e Mickaël NATIVEL de la SELAS SOCIÉTÉ D’AVOCATS NATIVEL-RABEARISON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION et Maître Mickael COHEN de la

SELARLU CABINET COHEN, avocat plaidant, barreau de PARIS

Madame [Z] [B] NEE [O]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentant : M^e Mickaël NATIVEL de la SELAS SOCIÉTÉ D’AVOCATS NATIVEL-RABEARISON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION et Maître Mickael COHEN de la

SELARLU CABINET COHEN, avocat plaidant, barreau de PARIS

INTIMEES :

Société SCCV LIMA

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentant : M^e Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A.S. CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES La société CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES venant aux droits de la société SELEXIA, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 400 777 827, [Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Sébastien NAVARRO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION et M^e Mathieu SPINAZZE de la SELARL DECKER,avocat plaidant, barreau de TOULOUSE

Société LA CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU L ANGUEDOC Société coopérative à capital et personnel variables, régie par les articles L 512-20 et suivants du Code monétaire et financier, inscrite au RCS DE [Localité 9], agissant par son représentant légal en exercice domicilié es-qualité au siège.

[Adresse 8]

[Localité 2]

Représentant : M^e Henri BOITARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION et M^e Pascal ADDE-SOUBRA- avocat plaidant, barreau de MONTPELLIER

CLOTURE LE : 18 février 2025

DÉBATS : En application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 16 mai 2025 devant la cour composée de :

Président : M^me Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Conseiller : M^me Séverine LEGER

Conseiller : M^me Claire BERAUD

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

Greffier lors des débats : M^me Hélène MASCLEF

Greffier du prononce par mise a disposition : M^me Nadia HANAFI

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 26 septembre 2025.

***

LA COUR :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié signé le 25 septembre 2008, M. [P] [B] et son épouse [Z] [O] ont acquis, dans le cadre d’une opération de défiscalisation éligible à la loi Girardin, de la SCCV Lima, un appartement en l’état futur d’achèvement commercialisé par la société Selexia, filiale du Crédit agricole, situé à [Localité 13], [Adresse 12], pour le prix de 235 200 euros.

L’opération a été financée au moyen d’un prêt souscrit auprès de la caisse régionale de crédit agricole du Languedoc.

Estimant que les objectifs de l’opération n’étaient pas atteints et qu’ils subissaient un préjudice financier important en raison du manquement par les différentes protagonistes organisant l’opération immobilière à leur devoir d’information et de mise en garde, les époux [B] ont assigné devant le tribunal de grande instance de Saint-Denis par acte d’huissier du 1er septembre 2016 la SCCV Lima, la société Selexia devenue société Crédit agricole immobilier services (ci-après la CAIS) et la caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc (ci-après la CRCAML) afin d’obtenir le paiement de diverses sommes.

Par jugement du 10 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Saint-Denis a :

— déclaré l’action irrecevable pour cause de prescription,

— condamné solidairement les époux [B] à verser à la SCCV Lima, à la CRCAML et à la société Crédit Agricole Immobilier Services venant aux droits de la société Selexia, à chacune la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement les époux [B] aux dépens, dont distraction au profit de M^e Annabel Fegeat et de la SCP Canale-Gauthier-Antelme-Bentolila.

Les époux [B] ont interjeté appel.

Par arrêt en date du 1er octobre 2021, la cour d’appel de Saint-Denis a :

— infirmé le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— déclaré recevable car non prescrite l’action des époux [B],

Au fond,

— les a déboutés de leur action en responsabilité à l’encontre de la SCCV Lima, de la société Crédit agricole immobilier services, venant aux droits de la société Selexia et de la Caisse régionale du Crédit agricole mutuel de Languedoc,

— débouté la société crédit agricole immobilier services, venant aux droits de la société Selexia de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Saisie sur pourvoi des époux [B], la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par arrêt du 13 avril 2023, a cassé et annulé l’arrêt mais seulement en ce qu’il débouté M. et Mme [B] de leur action en responsabilité à l’encontre des sociétés Lima et Crédit agricole immobilier services, venant aux droits de la société Selexia, l’arrêt rendu le 1er octobre 2021, entre les parties, par la cour d’appel de Saint-Denis, remis sur ces points l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d’appel de Saint-Denis autrement composée.

La Cour de cassation a motivé sa décision comme suit :

Vu l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :

Il résulte de ce texte que le débiteur, qui s’abstient de l’obligation pour laquelle il s’est contractuellement engagé, est tenu de réparer le préjudice que cette inexécution a causé à son cocontractant.

Le vendeur, promoteur d’une opération d’investissement immobilier bénéficiant d’un dispositif de défiscalisation, est tenu envers les acquéreurs d’un devoir d’information sur les caractéristiques et les risques de cette opération (1re Civ., 26 septembre 2018, pourvoi n°16-23.500).

Pour exclure la responsabilité du vendeur, l’arrêt retient que les acquéreurs ne rapportent pas la preuve qu’il était tenu d’une obligation d’information et de conseil portant sur les bénéfices attendus de l’opération globale de défiscalisation.

En statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses constatations que le vendeur était le promoteur de l’opération immobilière et que l’acquisition s’inscrivait dans une opération de défiscalisation éligible à la loi Girardin en cas d’achat, sous conditions, de biens immobiliers neufs situés dans un département d’outre-mer, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Vu l’article 1382, devenu 1240, du code civil :

Aux termes de ce texte, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

L’intermédiaire professionnel qui commercialise des opérations immobilières de placement a l’obligation d’informer et de conseiller l’acquéreur éventuel sur les caractéristiques et les risques de l’investissement qu’il lui propose (1re Civ., 2 octobre 2013, pourvoi n° 12-20.504, Bull. 2013, I, n° 194).

Pour exclure la responsabilité de la société Selexia, l’arrêt retient que les acquéreurs ne justifient pas des obligations de cette société, ni du préjudice allégué en l’absence de production d’un plan de défiscalisation comprenant une couverture des échéances par les loyers ou autres prévisions.

En statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que la société Selexia était chargée de la commercialisation d’une opération immobilière éligible au dispositif de défiscalisation prévu par la loi Girardin, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Les époux [B] ont saisi la présente cour d’appel par déclaration du 11 août 2023 et ont déposé leurs premières conclusions d’appelants le 27 septembre 2023.

La Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc a déposé ses premières conclusions d’intimée le 5 octobre 2023, la SCCV Lima et la société crédit agricole immobilier services le 26 octobre 2023.

Par ordonnance du 18 février 2025, la procédure a été clôturée et l’affaire fixée à l’audience du 16 mai 2025 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 26 septembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives d’appelants n° 2 notifiées par RPVA le 6 décembre 2024, les époux [B] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Saint Denis en date du 10 juillet 2019 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— les déclarer recevables et bien fondés en leur action,

— déclarer que la société SCCV Lima et la société Crédit Agricole Immobilier Services, venant aux droits et obligations de la société Selexia engagent leur responsabilité civile à leur égard

En conséquence,

— condamner in solidum la société Crédit Agricole Immobilier Services, venant aux droits et obligations de la société Selexia, et la société SCCV Lima à leur payer la somme de 172 038,30 euros au titre de la perte de chances subie, avec intérêt au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

— condamner in solidum la société Crédit Agricole Immobilier Services, qui vient aux droits et obligations de la société Selexia, et la société SCCV LIMA à leur payer une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter toutes les sociétés intimées de leurs demandes, fins et conclusions,

— les condamner in solidum aux entiers dépens d’instance.

Les appelants soutiennent essentiellement que :

— leur action est recevable et non prescrite,

— aucun élément n’établit qu’ils auraient pu avoir connaissance du dommage dont ils allèguent plus de cinq ans avant l’introduction de la première instance le 1er septembre 2016, soit avant le 1er septembre 2011, dans la mesure où ce dommage est survenu fin 2013 tel que le laissent apparaître les pièces versées aux débats. En matière de responsabilité civile, le point de départ du délai de prescription ne court qu’à compter de la manifestation du dommage,

— la société Selexia, aux droits et obligations de qui vient désormais la société Crédit agricole immobilier services en ne justifiant pas avoir respecter ses obligations d’information, de conseil et de mise en garde, a violé les l’article 1382, devenu 1240, du code civil car en tant que professionnel de l’immobilier aguerri et notamment spécialisé dans la défiscalisation et alors qu’ils étaient profanes dans ce domaine, il lui appartenait de les informer et de les conseiller sur la nature, la portée et les risques de cet investissement, ce qu’elle n’a pas fait,

— la SCCV Lima a engagé sa responsabilité à leur égard sur le fondement des anciens articles 1134 et 1147 du code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, devenus respectivement les articles 1103 et 1231-1 du code civil car en tant que promoteur immobilier, elle devait s’assurer à la fois de la qualité du bien vendu, mais également de la pérennité de l’investissement proposé, dès lors qu’il s’agissait d’un placement immobilier défiscalisé ; or il s’avère que le produit vendu était non seulement de qualité médiocre au regard des nombreux désordres survenus, mais il constituait en outre un investissement dont le prix avait été manifestement surévalué, compte tenu de l’importance de la baisse de sa valeur vénale à peine 5 ans après sa vente,

— ils sont donc bien fondés à solliciter l’indemnisation de la perte de chance qu’ils ont subi à hauteur de 70 % du montant du capital investi, ce préjudice impliquant seulement la privation d’une potentialité présentant un caractère de probabilité raisonnable et non un caractère certain.

Aux termes de ses dernières conclusions d’intimée n° 3 notifiées par RPVA le 3 février 2025, la société Crédit Agricole Immobilier Services venant aux droits de la société Selexia demande à la cour de :

— déclarer irrecevables les demandes nouvelles formulées en appel par la SCCV Lima à son encontre,

— débouter les époux [B] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner solidairement les consorts [B] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens dont distraction au profit de Maître Sébastien Navarro, avocat.

La société Crédit agricole immobilier services, venant aux droits de la société Selexia, fait essentiellement valoir que :

— la SCCV Lima ne peut en cause d’appel exercer un recours à son encontre et solliciter qu’elle le garantisse et relève indemne de toute condamnation et lui verse une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile sans avoir formulé ces demandes en première instance, il s’agit de demandes nouvelles en cause d’appel qui sont irrecevables,

— la cour d’appel n’est nullement saisie de la question de la recevabilité de l’action des époux [B],

— elle a respecté son obligation d’information en fournissant tous les documents indispensables à une prise de décision ; le bien étant conforme à sa description et l’intégralité de ses caractéristiques ont été présentées aux acquéreurs du bien,

— les appelants, auxquels appartient la charge de la preuve, n’établissent pas qu’elle a commis une faute alors que l’information sur les conditions de l’avantage fiscal ne faisait pas partie du champ de l’obligation d’information et de conseil dès lors que la poursuite du bénéfice d’un avantage fiscal n’avait pas été intégrée aux documents contractuels de vente, qu’il n’est pas démontré que le bien a été surévalué ni que sa rentabilité locative a baissée,

— de surcroît, l’existence d’un préjudice de perte de chance en lien avec une faute qu’elle aurait commise n’est démontrée ni dans son principe ni dans son montant dans la mesure où le préjudice allégué n’est ni certain ni actuel et qu’alors que la perte de chance invoquée doit s’analyser au vu de l’opération considérée dans sa globalité, les appelants ne produisent aucun justificatif concernant les loyers encaissés depuis plus de 12 ans et les économies d’impôts réalisées à compter de 2011.

Aux termes de ses dernières conclusions d’intimée n° 1 notifiées par RPVA le 26 octobre 2023, la SCCV Lima demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions, au besoin par substitution de motifs, le jugement entrepris,

Subsidiairement,

— débouter les époux [B] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement les époux [B] à lui verser la somme de 5 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles,

— condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SCP Canale-Gauthier-Antelme-Bentolila-Clotagatide, Avocats aux offres de droit,

Encore plus subsidiairement,

— condamner la société Crédit agricole immobilier services, venant aux droits et obligations de la société Selexia, à la garantir et la relever indemne de toute éventuelle condamnation,

— condamner la société Crédit agricole immobilier services, venant aux droits et obligations de la société Selexia à lui verser la somme de 5 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles,

— condamner la même aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la SCP Canale-Gauthier-Antelme-Bentolila-Clotagatide, avocats aux offres de droit.

La SCCV Lima soutient essentiellement que :

— d’une part, aucun manquement contractuel ne peut lui être imputé car :

— intervenue en qualité de promoteur-vendeur dans le cadre de l’opération immobilière, à aucun moment elle ne s’est chargée de la commercialisation des appartements,

— elle n’a pas été en contact avec les époux [B] durant la phase préalable aux engagements contractuels, c’est-à-dire au moment où peuvent se communiquer toutes informations utiles sur les caractéristiques du bien, les perspectives de location ou de revente, elle n’a donc pas pu manquer à son obligation d’information ou de conseil durant cette phase de commercialisation, au cours de laquelle le produit leur a été présenté avec des arguments dont elle n’a pas eu connaissance,

— au moment de la vente, réalisée courant 2008 en l’état futur d’achèvement, elle ne pouvait avoir connaissance ni des désordres de construction et autres vices dont seraient affectés les futurs bâtiments, lesquels n’ont été achevés qu’en avril 2009, ni des conséquences de la crise financière mondiale des années 2008 et 2009, notamment sur la valeur des biens immobiliers en Outre-mer,

— d’autre part, les appelants échouent dans l’administration de la preuve, qui leur incombe en matière d’évaluation des préjudices, de la perte de valeur du bien et de la baisse de sa rentabilité locative dont ils allèguent,

— si la cour venait à considérer qu’en tant que vendeur, elle endosse une quelconque responsabilité au titre du devoir précontractuel ou contractuel d’information, la société Crédit agricole immobilier services venant aux droits de la société Selexia qui était tenue d’informer et d’assister les futurs acquéreurs dans le cadre du mandat qu’elle lui avait confié, doit être tenue de la relever indemne de toute éventuelle condamnation.

Au terme de ses seules et uniques conclusions notifiées par RPVA le 26 octobre 2023, la CRCAM demande à la cour d’appel de condamner les époux [B] à lui payer in solidum la somme de 4 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— la cassation partielle prononcée ne la concerne pas et qu’elle a ainsi été mise hors de cause définitivement,

— les appelants l’ont abusivement intimée devant la cour d’appel de renvoi, ce qui l’a contraint à engager des frais irrépétibles qui doivent être pris en charge par ces derniers.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

1L’article 623 du code de procédure civile dispose que la cassation peut être totale ou partielle. Elle est partielle lorsqu’elle n’atteint que certains chefs dissociables des autres.

L’article 624 dispose que la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l’arrêt qui la prononce. Elle s’étend également à l’ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d’invisibilité ou de dépendance nécessaire.

Aux termes de l’article 625, sur les points qu’elle atteint, la cassation replace les parties dans l’état où elles se trouvaient avant le jugement cassé.

Selon l’article 638, l’affaire est à nouveau jugée en fait et en droit par la juridiction de renvoi à l’exclusion des chefs non atteints par la cassation.

A titre liminaire, sur l’étendue de la saisine de la cour d’appel de renvoi, il sera rappelé que la Cour de cassation a limité l’étendue de la cassation en ce que les appelants ont été déboutés de leur action en responsabilité contre la SCCV Lima et la société CAIS, de sorte que les dispositions de l’arrêt d’appel portant sur la recevabilité de leur action déclarée non prescrite, et le rejet de leur demande indemnitaire contre la CRCAML sont revêtus de l’autorité de la chose jugée.

En l’état, il convient pour la cour d’appel de statuer sur le respect par les intimées de l’obligation d’information mise à leur charge, sur la justification par les appelants d’un préjudice causé par l’inexécution éventuelle de cette obligation ainsi que, le cas échéant, sa réparation, et, enfin, sur la recevabilité puis, le cas échéant, le bien-fondé de la demande en relevé de garantie formée par la SSCV Lima à l’encontre de la CAIS.

Sur la responsabilité de la SCCV Lima

En application des dispositions de l’article 1147 du code civil dans sa version applicable aux faits de l’espèce, le débiteur qui s’abstient de l’obligation pour laquelle il s’est contractuellement engagé est tenu de réparer le préjudice que cette inexécution a causé à son cocontractant.

Il n’est pas contesté que la SCCV Lima a vendu le bien litigieux aux appelants, mais qu’elle avait également la qualité de promoteur de l’opération immobilière. En effet l’article I du mandat de commercialisation qu’elle produit en pièce n°10 met en lumière que dans le cadre du programme « Le Zephyr » elle a proposé à la vente des biens immobiliers permettant sous certaines conditions à l’acquéreur de bénéficier des conditions fiscales de la loi Girardin et a confié à la société Selexia un mandat de commercialisation. Elle était, en l’espèce, du fait du mandat donné, pleinement impliquée non seulement dans l’opération immobilière mais également dans celle de défiscalisation.

En qualité de partenaire de l’opération de défiscalisation dont elle connaissait nécessairement tous les aspects, elle était donc tenue, vis-à-vis de ses co-contractants, à un devoir d’information sur ses caractéristiques mais également de conseil quant aux risques afférents à ce montage, leur chance de réalisation fût-elle imprévisible. Elle ne peut donc s’exonérer du respect de cette obligation au motif que, n’ayant pas commercialisé les biens immobiliers, elle n’était pas en relations avec les appelants lors de la phase précontractuelle.

La charge de la preuve du respect de ces obligations d’information et de conseil lui incombe. Or, si elle dénie avoir commis toute faute ayant contribué aux désordres constatés sur le bien immobilier ou à la réalisation d’un éventuel préjudice financier, elle ne justifie par aucune pièce avoir informé ou conseillé les acquéreurs quant à la nécessité que l’immeuble acquis soit loué pendant une durée de vingt ans pour qu’ils bénéficient des avantages fiscaux, ou à la potentialité des risques de l’opération d’investissement proposée telle que la baisse de la valeur vénale du bien cinq ans après sa vente ou la perte de rentabilité de l’investissement souscrit compte tenu de la baisse de loyers imposée par un marché locatif saturé, sans que la survenance d’une crise financière mondiale imprévisible ou la réalisation des désordres postérieurement à la vente qui portait sur un bien en état futur d’achèvement ne constituent des circonstances suffisant à l’exonérer de sa responsabilité à ce titre.

La SCCV Lima ne démontre ainsi pas avoir respecté les obligations d’information et de conseil mises à sa charge vis-à-vis des appelants dans le cadre de l’opération immobilière « Le Zephyr » sa responsabilité se trouve dès lors engagée.

Sur la responsabilité de la société Crédit agricole immobilier services venant aux droits de la société Selexia

Au terme de l’article 1382 du code civil devenu 1240 dans sa version applicable aux faits de l’espèce tout fait quelconque de l’homme, qui cause un dommage à autrui, oblige celui par la faute duquel il arrive à le réparer.

En l’espèce, la société Selexia aux droits de laquelle vient la société CAIS avait pour rôle de commercialiser le programme immobilier support de l’opération de défiscalisation. En effet, au titre de l’article IV du mandat conclu avec la SCCV Lima elle avait notamment pour mission de prospecter la clientèle, lui fournir une documentation générale sur le programme, l’informer des modalités techniques juridiques et financières ainsi que des possibilités de crédit, assister les acquéreurs dans l’accomplissement des diverses formalités d’acquisition.

Ainsi, en tant qu’intermédiaire dans le cadre de l’opération immobilière à visée de défiscalisation elle était l’interlocuteur des acquéreurs et avait pour obligation de les informer et de les conseiller sur les caractéristiques et risques de l’investissement projeté.

La charge de la preuve du respect de cette obligation d’information lui incombe. Or, malgré ce qu’elle affirme au terme de ses écritures, elle ne verse à la procédure aucune pièce justifiant de ce qu’elle a transmis aux appelants tous les documents et renseignements afférents au risque de perte de l’avantage fiscal, de perte de valeur du bien ou de baisse de rentabilité locative indispensables à une prise de décision éclairée, étant précisé que ces données étaient essentielles, le but de l’opération étant de pouvoir bénéficier des avantages fiscaux prévus par la loi Girardin pour la financer en partie.

L’étude financière versée par les appelants en pièce n°2 qu’elle invoque dans ses écritures pour justifier du respect de son obligation d’information et de conseil décrit le mécanisme de la réduction d’impôt et les formalités administratives à réaliser mais ne mentionne aucun risque inhérent à l’investissement choisi. Ce document suffit en outre à démontrer que l’objectif de défiscalisation poursuivi par les acquéreurs était un élément déterminant dans leurs relations.

Enfin, à l’instar du promoteur, le commercialisateur ne peut s’exonérer de sa responsabilité en excipant ne pas avoir commis de faute ayant contribué aux désordres constatés sur le bien immobilier ou à la réalisation d’un éventuel préjudice financier aux motifs qu’il appartenait aux acquéreurs de se renseigner ou qu’il ne pouvait être tenu responsable d’un risque inhérent à tout investissement.

Dès lors, la CAIS, venant aux droits de la société Selexia, ne démontre pas que les obligations d’information et de conseil mises à sa charge vis-à-vis des appelants ont été respectées, sa responsabilité se trouve dès lors engagée.

Sur préjudice de perte d’une chance

Le dommage résultant d’un défaut d’information et conseil consiste en une perte de chance de, notamment, ne pas contracter, de contracter à des conditions plus avantageuses ou d’échapper, par une décision plus judicieuse, au risque qui s’est finalement réalisé. Elle se mesure à la chance perdue. Il appartient à l’acquéreur de prouver qu’il a subi un préjudice à ce titre, en lien de causalité avec le manquement des débiteurs de l’obligation d’information et de conseil.

Il résulte des éléments de la procédure que l’opération globale avait pour finalité de permettre aux appelants de se constituer un patrimoine immobilier valorisé, de réaliser une économie d’impôt leur permettant d’amortir le capital emprunté sur neuf ans et, par les loyers perçus, de rembourser les échéances du prêt.

S’ils avaient été correctement informés des risques et possibilités moins favorables de l’opération, des aléas financiers afférents à la commercialisation du projet, des risques découlant des problèmes de construction le grevant, corollaires des avantages annoncés, ainsi que du risque de rectification par l’administration fiscale en cas de non-respect ou d’impossibilité pour eux de se conformer aux formalités administratives fixées dans le cadre du mécanisme de défiscalisation, il est probable que les appelants n’auraient pas contracté et ainsi évité de subir les conséquences de la réalisation de ces risques.

Le manquement par les intimées à leurs obligations d’information et de conseil les a donc privés d’une chance de ne pas souscrire à l’opération immobilière et de défiscalisation. Cet investissement n’ayant finalement pas rempli les objectifs financiers et patrimoniaux escomptés, ils sont bien-fondés à invoquer ce préjudice de perte de chance, qui, au regard de la finalité de l’opération et des démarches qu’ils ont réalisées doit être évalué à 25% des fonds investis, soit la somme de 58 800 euros (25% x 235 200 euros).

La SCCV Lima et la société Crédit agricole immobilier services seront par conséquence condamnées in solidum à leur verser cette somme, le jugement critiqué étant infirmé sur ce point.

Sur la demande de la SCCV d’être relevée et garantie indemne par la société CAIS

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Comme le soutient la CAIS, la demande en garantie présentée devant la cour d’appel par la SCCV Lima à son encontre n’ayant pas été formée devant le premier juge, elle est nouvelle. Elle doit donc être déclarée irrecevable en application de l’article 564 précité.

Sur les autres demandes

Il résulte de l’article 639 du code de procédure civile que la juridiction de renvoi statue sur la charge de tous les frais exposés devant les juridictions du fond, y compris les dépens afférents à la décision cassée, les dispositions relatives au dépens et indemnités de procédure exposés en première instance et en appel jusqu’à la décision censurée étant implicitement cassées.

La SCCV Lima et la CAIS 1qui succombent, seront condamnées in solidum à régler les entiers dépens.

L’équité commande également de les condamner à verser à M.[B] et à Mme [O] épouse [B] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M.[B] et à Mme [O] épouse [B] ne succombant pas à l’instance, la demande formulée par la CRCAML à leur encontre sera rejetée.

La SCCV Lima et la CAIS 1qui succombent, seront déboutées de leurs prétentions du même chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en dernier ressort, par sa mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Vu le jugement rendu le 10 juillet 2019 par le tribunal de grande instance de

Saint-Denis ;

Vu l’arrêt rendu le 1er octobre 2021 par la présente cour d’appel ;

Vu l’arrêt rendu le 13 avril 2023 par la Cour de cassation ;

Déclare irrecevable la demande en garantie formée par la SCCV Lima à l’encontre de la société Crédit agricole immobilier services ;

Condamne in solidum la société Crédit agricole immobilier services et la SCCV Lima à verser à M. [P] [B] et à Mme [Z] [O] épouse [B] la somme totale de 58 800 euros au titre de la réparation de leur préjudice de perte d’une chance ;

Condamne in solidum la société Crédit agricole immobilier services et la SCCV Lima aux entiers dépens ;

Condamne in solidum la société Crédit agricole immobilier services et la SCCV Lima à verser à M. [P] [B] et à Mme [Z] [O] épouse [B] la somme totale de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la Caisse régionale de crédit agricole du Languedoc de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M^me Sophie PIEDAGNEL, Conseillère, et par M^me Nadia HANAFI, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE