ARRÊT N°2025/47

CO

N° RG 23/00304 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F4EV

[N]

[I]

C/

S.A. SOCIETE D’HABITATIONS A LOYER MODERE DE LA REUNION

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT MIXTE DU 28 FEVRIER 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-BENOIT DE LA REUNION en date du 05 DECEMBRE 2022 suivant déclaration d’appel en date du 08 MARS 2023 RG n° 22-000300

APPELANTS :

Madame [J], [T] [V] [N]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Louis ROPARS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [O] [P] [I]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Louis ROPARS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

S.A. SOCIETE D’HABITATIONS A LOYER MODERE DE LA REUNION

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 21 mars 2024

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 Septembre 2024 devant monsieur OZOUX Cyril, président de chambre, assisté de madame Véronique FONTAINE, greffier.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 27 Décembre 2024. A cette date, le délibéré a été prorogé au 28 février 2025.

Il a en été rendu comptedans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Cyril OZOUX, président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, présidente de chambre

Conseiller : Madame Nathalie BRUN, présidente de chambre

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 28 février 2025, après prorogation.

* * *

LA COUR

EXPOSÉ DU LITIGE

1- Par acte sous seing privé du 14 août 2014, la société d’habitations à loyer modéré de la Réunion (ci-après la SHLMR) a donné à bail à Mme [J] [N] et à M. [O] [I] une maison individuelle de type T3, sise n° [Adresse 1] à [Localité 4], au sein du groupe d’habitations dénommé « [Adresse 7] », moyennant le versement d’un loyer mensuel de 491, 26 €, hors charges.

2- Constatant que le logement avait été agrandi sans autorisation, la SHLMR a mis en demeure ses locataires, par lettre du 19 janvier 2021, de démolir la construction litigieuse et de remettre les lieux dans leur état initial.

3- Une sommation aux fins de remise en état des lieux visant la clause résolutoire a ensuite été signifiée par voie d’huissier à Mme [J] [N] et à M. [O] [I] par acte du 28 janvier 2022.

4- Par acte d’huissier du 12 septembre 2022, la SHLMR a fait assigner Mme [J] [N] et M. [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Benoit aux fins de voir prononcer d’une part, la condamnation des locataires à remettre en état les lieux dans leur état d’origine et à démolir tous les aménagements et extensions réalisés et d’autre part, la résiliation du bail et l’expulsion des locataires.

5- Par un jugement du 5 décembre 2022 , le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Benoit a :

— prononcé la résiliation du bail conclu le 14 août 2014, entre la SHLMR d’une part et Mme [J] [T] [V] [N] et M. [O] [P] [I] d’autre part ;

— ordonné l’expulsion de Mme [J] [T] [V] [N] et de M. [O] [P] [I], de leur personne, de leurs biens et de tout occupant de leur chef, avec si besoin le concours de la force publique ;

— condamné Mme [J] [T] [V] [N] et M. [O] [P] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 540,38 € par mois, du jour de la résiliation jusqu’au jour de leur départ effectif des lieux caractérisé par la remise en état et la remise des clés ;

— ordonné la destruction des extensions construites en violation de la loi et la remise des lieux en leur état initial dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 20 euros par jour passé ce délai ;

— autorisé la SHLMR à venir s’assurer de la remise en état du bien, assistée le cas échéant du professionnel de son choix ;

— à défaut de remise des lieux en état dans ce délai autorisé la SHLMR à procéder à la destruction aux frais des défendeurs, assistés si besoin par un commissaire de justice et de la force publique ;

— condamné Mme [J] [T] [V] [N] et M. [O] [P] [I] à payer à la SHLMR une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [J] [T] [V] [N] et M. [O] [P] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat et de la sommation, ainsi que les éventuels frais d’expulsion et de recouvrement.

6- Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion en date du 8 mars 2023, Mme [J] [T] [V] [N] et M. [O] [P] [I] ont interjeté appel de ce jugement.

7- Aux termes de leurs uniques écritures transmises par RPVA le 8 juin 2023, Mme [J] [N] et M. [O] [I] demandent à la cour:

— De déclarer leur appel recevable et bien fondé ;

— D’infirmer le refus du délai de 36 mois demandé par les époux [I] pour la remise en état des lieux et la démolition de la construction litigieuse ;

— D’infirmer les dispositions relatives à la résiliation du bail, à l’expulsion des appelants, à l’indemnité d’occupation, à l’obligation de démolition qui n’a plus lieu d’être, la condamnation aux frais irrépétibles et aux dépens ;

— De débouter la SHLMR de toutes ses demandes ;

— D’ordonner le maintien de Mme [I] dans les lieux avec ses deux enfants

;

— De condamner la SHLMR aux frais irrépétibles et mettre à sa charge, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1991, de verser la somme de 1 000 € à Maître Louis ROPARS, avocat constitué de l’appelante, qui s’engage à renoncer à percevoir la contribution de l’Etat au titre de l’Aide juridictionnelle.

8- Pour l’essentiel, Mme [J] [N] et M. [O] [I] font valoir :

— que la démolition a été intégralement réalisée ;

— qu’ils n’ont jamais failli dans le règlement de leurs loyers, charges et assurance du logement.

9- Aux termes de ses dernières écritures transmises par RPVA le 29 janvier 2024, la SHLMR demande à la cour de :

— Juger que l’acte d’appel en date du 08 mars 2023 n’a déféré à la cour aucun chef du jugement attaqué et ne produit aucun effet dévolutif ;

— Juger que la cour n’est saisie d’aucune demande de la part de Mme [J] [N] et de M. [O] [I], lesquels n’ont de surcroît pas répliqué aux conclusions contenant l’appel incident de la SHLMR dans le délai de l’article 910 alinéa 1 du Code de procédure civile et il est demandé à la cour d’en tirer toutes les conséquences de droit ;

— Recevoir l’appel incident de la SHLMR et le dire recevable et bien fondé ;

— Confirmer le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal de Proximité de SAINT-BENOIT en date du 05 décembre 2022 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté la SHLMR de ses demandes en condamnation solidaire de Mme [J] [N] et de M. [O] [I] au paiement des indemnités d’occupation, à faire procéder à la remise des lieux en leur état initial aux frais exclusifs de ces derniers et au paiement du coût de la remise en état des lieux ;

Statuant à nouveau, de :

— Condamner solidairement Mme [J] [N] et M. [O] [I] à régler à la SHLMR l’indemnité mensuelle d’occupation fixée par le jugement entrepris à compter du prononcé de la résiliation judiciaire du bail et ce, jusqu’au jour de la libération complète des lieux, la remise en état des lieux après la démolition des constructions illicites et la restitution des clés ;

— Juger que la SHLMR pourra procéder ou faire procéder aux travaux de la remise des lieux en leur état initial aux frais exclusifs de Mme [J] [N] et de M. [O] [I] ;

— Condamner solidairement Mme [J] [N] et M. [O] [I] à régler la somme de 39.783,37 € TTC au titre des travaux de remise des lieux loués en leur état initial ;

En tout état de cause, de :

— Débouter Mme [J] [N] et M. [O] [I] de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires et de leurs demandes au titre des frais et dépens ;

— Condamner solidairement Mme [J] [N] et M. [O] [I] à payer à la SHLMR la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

10- Pour l’essentiel, la SHLMR fait valoir :

— que les appelants ont omis de préciser dans leur acte d’appel les chefs du dispositif du jugement qu’ils entendaient voir remettre en discussion ;

— que les appelants ne peuvent pas se prévaloir de l’indivisibilité du litige faute pour l’acte d’appel de se référer à cette notion ;

— que leur déclaration d’appel est en conséquence dépourvue d’effet dévolutif ;

— que les appelants ont gravement manqué à leurs obligations contractuelles en faisant édifier une construction en dépit de l’interdiction stipulée au bail puis en refusant de la démolir malgré une mise en demeure et une sommation ;

— que la démolition à laquelle les locataires ont procédé n’est que partielle, les murs d’enceinte étant toujours en place ;

— que les lieux n’ont pas non plus été remis dans leur état initial dans la mesure où la chape et le carrelage qui constituaient le sol de l’extension litigieuse n’ont pas été retirés ;

— que la solidarité entre Mme [J] [N] et M. [O] [I] est de droit dans la mesure où ils sont mariés.

11- La procédure a été clôturée par une ordonnance du 21 mars 2024.

12- L’audience de plaidoirie s’est tenue le 20 septembre 2024.

13- En cours de délibéré, les parties ont été invitées, par un message sur le RPVA, à faire valoir leurs observations quant à une éventuelle mesure d’expertise.

14- La SHLMR a indiqué qu’elle n’était pas favorable à la désignation d’un expert.

MOTIFS

Sur l’acte d’appel :

15- Aux termes des dispositions de l’article 562 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2017- 891 du 6 mai 2017, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent, la dévolution ne s’opérant pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

16- En l’espèce, la déclaration d’appel de Mme [J] [N] et de M. [O] [I] est rédigée comme suit :

' Objet/portée de l’appel : appel total en infirmation de toutes les dispositions du jugement.'

17- Leur appel ne tend donc pas à l’annulation du jugement.

18- Il n’est pas non plus établi que l’objet du litige est indivisible des décisions séparées sur la résiliation du bail et sur la remise en état des lieux pouvant parfaitement être envisagées.

19- Les conditions d’une dévolution pour le tout n’étant pas réunies, il s’ensuit que la déclaration d’appel déposée le 08 mars 2023 par Mme [J] [N] et M. [O] [I] est dépourvue d’effet dévolutif.

Sur les demandes de la SHLMR dans le cadre de son appel incident :

En ce qui concerne la solidarité entre Mme [J] [N] et M. [O] [I] à l’égard des indemnités d’occupation :

20- La solidarité doit résulter d’une disposition de la loi ou être expressément stipulée (article 1202 ancien du code civil).

21- En l’espèce, la procédure ne permet pas d’établir que Mme [J] [N] et M. [O] [I] sont mariés ainsi que la SHLMR le laisse entendre.

22- La solidarité de l’article 220 du code civil n’est donc pas susceptible de trouver application.

23- Pour sa part, le bail conclu entre les parties le 14 août 2014 ne contient aucune stipulation de solidarité au titre des indemnités d’occupation.

24- C’est par conséquent à bon droit que le premier juge s’est abstenu d’assortir de la solidarité la condamnation à des indemnités d’occupation qu’il a prononcée.

En ce qui concerne l’autorisation de la SHLMR de procéder aux travaux de remise en état des lieux :

25- Selon les dispositions de l’article 1134 du code civil, en sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

26- Le bail conclu entre les parties stipule que tout agrandissement ou construction est strictement interdit sous peine de résolution du dit bail.

27- Il est expressément prévu dans le cas où le locataire aurait effectué des travaux à l’insu de la SHLMR que celle-ci pourra exiger la remise immédiate des lieux en leur état initial à ses seuls frais (cf Clauses générales de la location, p. 8).

28- L’obligation de Mme [J] [N] et de M. [O] [I] de remettre les lieux en leur état initial est donc établie.

29- L’examen des vues photographiques versées en procédure révèle que cette obligation n’a été que partiellement exécutée.

30- Partie des ouvrages restent en effet à démolir et les lieux n’ont toujours pas retrouvé leur état initial alors que la première mise en demeure est intervenue le 19 janvier 2021, il y a bientôt 4 ans.

31- Aux termes des dispositions de l’article 1144 du code civil, en sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au présent litige, le créancier peut, en cas d’inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l’obligation aux dépens du débiteur.

30- La SHLMR est par conséquent fondée à se voir autorisée à procéder ou faire procéder aux travaux nécessaires à la remise des lieux en leur état initial aux frais exclusifs de Mme [J] [N] et de M. [O] [I].

En ce qui concerne la consistance et le coût des travaux à effectuer :

32- Aux termes des dispositions de l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible.

33- En l’espèce, la procédure ne permet pas de déterminer la consistance exacte des travaux de démolition et de remise en état restant à effectuer ainsi que le prix nécessaire à leur exécution.

34- Il convient par conséquent, avant-dire droit sur ces points, d’ordonner une mesure d’expertise.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

35 – C’est à bon droit que le premier juge a mis les dépens de première instance à la charge de Mme [J] [N] et de M. [O] [I], parties succombantes au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile puis les a condamnés à verser une indemnité pour frais irrépétibles à la SHLMR.

36- Les demandes formées au titre des dépens et des frais Irrépétibles exposés en cause d’appel seront réservées compte tenu de la réouverture des débats.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision mixte contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Dit que la déclaration d’appel déposée au greffe le 08 mars 2023 par Mme [J] [N] et M. [O] [I] est dépourvue d’effet dévolutif ;

Confirme le jugement rendu le 5 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Benoit, sauf en ce qu’il n’autorise pas la société d’habitations à loyer modéré de la Réunion (SHLMR) à faire procéder à la remise des lieux en leur état initial aux frais exclusifs de Mme [J] [N] et M. [O] [I] ;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Autorise la société d’habitations à loyer modéré de la Réunion (SHLMR) à procéder ou faire procéder aux travaux nécessaires à la remise des lieux en leur état initial aux frais exclusifs de Mme [J] [N] et de M. [O] [I] ;

Avant-dire droit sur la consistance et le prix des travaux nécessaires à la remise en état des lieux,

Ordonne une mesure d’expertise ;

Désigne pour y procéder M. [K] [L]

[Adresse 2]

[Localité 6]

[Courriel 8] ;

Avec mission de :

— Prendre connaissance de tous documents utiles, tels que plans, devis, marchés et autres ;

— Se rendre sur les lieux sis [Adresse 1] , au sein du groupe d’habitations dénommé « [Adresse 7] », après y avoir convoqué les parties ;

— Décrire en indiquant leur nature exacte les travaux de démolition et de remise en état des lieux rendus nécessaires par les ouvrages réalisés par les locataires sans l’autorisation de leur bailleur ;

— Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux à exécuter et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, le coût de ces travaux ;

— faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Dit que l’expert commencera sa mission dès qu’il aura confirmé l’acceptation de sa mission ;

Dit qu’il devra déposer son rapport dans un délai de SIX MOIS à compter de la date d’acceptation de sa mission,'auprès du service chargé du contrôle des expertises de la cour d’appel de Saint-Denis ;

Dit que l’expert devra soumettre un pré-rapport aux conseils des parties en leur précisant un délai d’au moins quinze jours pour présenter leurs observations ;

Dit que le juge chargé du contrôle des expertises à la cour d’appel de saint-Denis sera chargé du suivi des opérations;

Dispense les parties du versement d’une consignation ;

Dit que les frais et honoraires de l’expert seront avancés au titre de l’aide juridictionnelle ;

Renvoie la cause et les parties à l’audience de mise en état qui se tiendra le 22 mai 2025 à 9h00 ;

Dit que les demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles exposés en cause d’appel sont réservées.

Le présent arrêt a été signé par monsieur Cyril OZOUX, président de chambre, et par madame Sarah HAFEJEE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

SIGNE