Arrêt N°26/

SL

N° RG 25/00515 – N° Portalis DBWB-V-B7J-GJJG

[Y]

C/

[E]

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 06 MAI 2026

Chambre commerciale

Appel d’une décision rendue par le PRESIDENT DU TJ DE [Localité 1] ([Localité 2]) en date du 26 MARS 2025 suivant déclaration d’appel en date du 14 AVRIL 2025 rg n° 24/00368

APPELANT :

Monsieur [G] [U] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Julien K/BIDI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

INTIMÉ :

Monsieur [Q] [E]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Bernard VON PINE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 25/02/2026

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 906-5 du code de procédure civile, la présidente de la chambre, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre commerciale avant le 04 mars 2026.

La présidente de la chambre a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre commerciale de la Cour composée de:

Président : Madame Séverine LEGER, Conseillère

Conseiller : Madame Claire BERAUD, Conseillère

Conseiller : Madame Pascaline PILLET, Vice-Présidente placée affectée à la cour d’appel de Saint-Denis par ordonnance de Madame la Première Présidente

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 06 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 06 mai 2026.

Greffiere : Madame Nathalie BEBEAU, Cadre-greffière.

* * *

LA COUR

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 26 août 2023, M. [E] a consenti un bail commercial à M. [Y] portant sur un local situé [Adresse 3].

Le bailleur a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 16 août 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire au regard d’impayés de loyers pour un montant de 7 750 euros, outre 775 euros au titre de la clause pénale.

Par jugement du tribunal mixte de commerce de Saint-Pierre de la Réunion du 19 juin 2024, une procédure de redressement judiciaire était ouverte à l’encontre de M. [Y], lequel a interjeté appel de la décision et obtenu l’arrêt de l’exécution provisoire attachée au jugement par ordonnance du premier président du 3 septembre 2024.

En l’absence de paiements, M. [E], par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2024, a fait assigner M. [Y] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre de La Réunion aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail, condamner à titre provisionnel M. [Y] au paiement des impayés et ordonner la libération des lieux.

Par ordonnance de référé du 26 mars 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre a :

— rejeté les fins de non-recevoir soulevées par M. [E] et M. [Y];

— constaté la résiliation du bail commercial ;

— dit que M. [Y] et tous occupants de son chef, devront quitter et vider les lieux dans les huit jours de la signification de l’ordonnance, faute de quoi ils pourront y être contraints ;

— autorisé M. [E] à faire transporter dans tout lieu approprié les objets mobiliers trouvés dans les locaux reçus à bail aux frais et risques de M. [Y] ;

— condamné M. [Y] à payer à M. [E], à titre provisionnel, une somme de 9 300 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la décision, à valoir sur les arriérés de loyers et de charges au mois de septembre 2024 inclus ;

— condamné M. [Y] à payer une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle de 1 550 euros soit l’équivalent du loyer contractuel avec charges, à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

— rejeté le surplus des demandes ;

— condamné M. [Y] à payer à M. [E] une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [Y] aux dépens.

Le juge des référés a considéré que :

— le commandement de payer visant la clause résolutoire ne peut être annulé bien qu’ayant été signifié à l’adresse personnelle de M. [E], dès lors que M. [Y] a pu prendre connaissance dudit commandement ;

— la suspension de l’exécution provisoire attachée au jugement d’ouverture du redressement de l’entreprise individuelle de M. [Y] permet d’engager des poursuites à son encontre ;

— M. [E] ne démontrait pas, avec l’évidence requise en référé, que l’exploitation du local commercial ait été impossible ou que le bailleur avait à sa charge des travaux, ainsi l’exception d’inexécution qu’il soulevait ne pouvait être accueillie, en conséquence le juge des référés retient que l’obligation ne se heurte à aucune contestation sérieuse et qu’en conséquence la résiliation pouvait être constatée.

Par déclaration du 14 avril 2025, M [Y] a interjeté appel de cette décision en intimant M. [E].

La procédure a été orientée à bref délai par avis du greffe notifié aux parties le 3 juillet 2025.

L’appelant a signifié la déclaration d’appel et l’avis de fixation à bref délai à l’intimé le 23 juillet 2025.

L’appelant a signifié ses conclusions à l’intimé le 18 septembre 2025.

L’intimé a notifié par voie électronique ses conclusions le 17 novembre 2025, il a adressé le même jour des conclusions d’incident invoquant l’irrecevabilité des conclusions de l’appelant à raison de la mention des délais des articles 908 à 912 du code de procédure civile en lieu et place des délais des articles 904 à 906-3 applicables.

L’appelant a répliqué par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 16 décembre 2025.

La présidente de la chambre commerciale a rendu une ordonnance sur incident du 30 janvier 2026 déboutant M. [E] de sa demande tendant à voir déclarer les conclusions de l’appelant irrecevables, ordonnant la clôture de la procédure à effet différé au 25 février 2026 et invitant les parties à déposer leur dossier au greffe de la cour avant le 4 mars 2026 pour un examen au fond sans audience avec mise en délibéré par mise à disposition au greffe de la décision le 6 mai 2026.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS

Par conclusions n°2 valant dernières écritures, notifiées par voie électronique le 17 janvier 2026, l’appelant demande à la cour d’infirmer l’ordonnance dont appel et statuant à nouveau, de :

— juger n’y avoir lieu à référé en raison de l’existence d’une contestation sérieuse ;

— ordonner la réintégration dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail ;

— prononcer une expertise judiciaire et désigner tel expert qu’il plaira à la cour d’appel avec pour mission de :

' convoquer les parties au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception en respectant un délai raisonnable de convocation,

' se rendre sur les lieux et se faire communiquer tout document qu’il estimerait utile,

' évaluer le préjudice subi par M. [G] [U] [Y] et, notamment, l’indemnité d’éviction et la perte de chiffre d’affaires,

' faire toutes observations utiles au règlement du litige, notamment sur les responsabilités mobilisables,

' si possible, tenter de concilier les parties,

' établir un pré-rapport qui sera soumis à chacune des parties en leur impartissant un délai pour présenter leurs dires et y répondre,

' dans ce prérapport, indiquer les mises en causes, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et inviter les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera,

' fixer le délai dans lequel l’expert désigné devra déposer son rapport accompagné de toutes les pièces complémentaires,

— réserver les dépens ;

— condamner M. [E] à lui payer la somme de 3 430,75 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 3 642,75 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— débouter M. [E] de l’ensemble de ses prétentions.

L’appelant soutient que :

— le juge des référés a outrepassé ses pouvoirs en recherchant si les conditions pour invoquer une exception d’inexécution étaient remplies, le juge aurait simplement dû constater l’existence d’une contestation sérieuse tirée de l’exception d’inexécution dont il se prévalait ;

— l’exception d’inexécution était justifiée car le bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme à raison d’infiltrations dans le logement ainsi qu’à son obligation d’effectuer les grosses réparations s’agissant de la toiture du local, il considère que ces manquements ont empêché l’exploitation du local en raison de l’impossibilité d’accueillir du public dans celui-ci ;

— le bailleur a manqué à son obligation d’assurer une jouissance paisible en raison de l’absence de transmission d’état récapitulatif et prévisionnel des travaux, de l’absence d’état des lieux d’entrée, de l’impossibilité d’user du parking présent sur la parcelle, de l’absence de réparation d’un tuyau d’évacuation et de l’absence de transmission de quittances de loyers.

Par ses seules et uniques conclusions, valant dernières écritures et transmises par RPVA le 17 novembre 2025, l’intimé demande à la cour de :

— débouter M. [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins, conclusions et prétentions plus amples et contraires ;

— confirmer l’ordonnance rendue le 26 mars 2025 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Pierre en ce qu’il a écarté l’existence d’une quelconque contestation sérieuse ;

— juger que le juge des référés n’a nullement excédé les pouvoirs qui lui sont conférés en écartant la contestation sérieuse invoquée conformément aux articles 809, 834, et 835 du code de procédure civile;

— juger n’y avoir lieu à la réintégration dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail en raison du comportement fautif de M. [Y] ;

— juger que la demande d’expertise judiciaire est irrecevable puisqu’il s’agit d’une demande nouvelle conformément à l’article 564 du code de procédure civile ;

— condamner M. [Y] à lui payer la somme de 2 000 euros conformément à l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de l’appel conformément à l’article 696 du code de procédure civile ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Il fait valoir que :

— il ressort du pouvoir souverain du juge des référés d’apprécier si l’exception d’inexécution représente ou non une contestation sérieuse et en tout état de cause le défaut de paiement des loyers représente un trouble manifestement illicite, le juge des référés pouvant prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état ;

— l’exception d’inexécution invoquée par M. [Y] ne peut être accueillie puisqu’il est réputé avoir reçu le local en bon état de réparation, ce dernier ayant par ailleurs manqué à son obligation d’entretien en ne sollicitant pas du bailleur les réparations des manquements qu’il invoque et en désertant les lieux ;

— la demande d’expertise est une demande nouvelle présentée pour la première fois en cause d’appel et elle est donc irrecevable.

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Par application des textes précités, il est possible de faire constater, en référé, la résiliation de plein droit du bail en application de la clause résolutoire, lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement et qu’il n’existe pas de contestation sérieuse susceptible d’y faire obstacle.

Mais la simple allégation d’une contestation sérieuse ne permet pas de faire échec au pouvoir du juge des référés qui dispose d’un pouvoir d’appréciation en la matière pour se prononcer sur le caractère sérieux de la contestation élevée.

L’appelant ne conteste pas ne pas avoir réglé les loyers qui lui sont réclamés depuis le mois de mars 2024 mais invoque une exception d’inexécution en raison du manquement du bailleur à ses obligations de délivrance, d’entretien et d’assurer une jouissance paisible, pour voir neutraliser l’acquisition de la clause résolutoire que le bailleur entend faire jouer après délivrance du commandement de payer resté infructueux pendant plus d’un mois.

Il découle de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il est constant qu’une exception d’inexécution ne peut être invoquée par le locataire pour suspendre le paiement des loyers que lorsque les locaux sont impropres à l’usage de leur destination.

En l’espèce, l’appelant se prévaut notamment de l’existence d’infiltrations au sein des locaux dont il a informé M. [E] au cours du mois de mars 2024 et fournit des photographies témoignant de l’état intérieur du local attestant de l’ampleur des infiltrations.

Il résulte des pièces versées aux débats que l’appelant a informé son bailleur de l’existence de manquements par échanges de mails dès le mois de mars 2024 en faisant état d’une évacuation des toilettes défectueuse et de fuites sur le toit, outre l’absence de clôture et du mauvais état du portail faisant obstacle à l’assurance du bien. Dans ce message, le preneur a indiqué envisager de séquestrer les loyers dans l’attente de l’intervention du bailleur.

Les demandes ont été réitérées le 4 avril 2024.

A la suite de ces messages, le bailleur a adressé une mise en demeure de payer les loyers en date du 27 mai 2024 à laquelle le preneur a répondu en maintenant l’ensemble de ses doléances par courriel du 4 juin 2024.

Le commandement de payer a ensuite été délivré le 16 août 2024 alors que M. [Y] faisait l’objet d’une procédure collective ouverte à son égard par jugement du 19 juin 2024 ayant ordonné son placement en redressement judiciaire de sorte qu’il était soumis à la règle de l’interdiction des paiements.

L’appelant produit également trois vidéos datées du mois de janvier 2025 enregistrées sur une clef USB dont le visionnage atteste de la réalité des infiltrations émanant de la toiture et dégoulinant sur les murs intérieurs du local et notamment le long de la goulotte contenant les fils électriques.

L’intimé oppose que le preneur est lui-même à l’origine des dégradations du bien donné à bail qu’il est présumé avoir reçu en bon état de réparations locatives et expose qu’il n’a jamais été informé par le preneur de l’existence d’une fuite d’eau d’une telle ampleur et reproche à l’appelant de n’avoir pas pu intervenir pour effectuer les travaux sur la toiture dont il concède qu’ils étaient bien à la charge du bailleur.

En l’état de ces éléments, l’existence d’une contestation sérieuse sur l’obligation de paiement des loyers est établie, laquelle fait obstacle à la constatation de la clause résolutoire devant le juge des référés et à l’allocation d’une somme provisionnelle au titre des loyers impayés.

La décision sera par conséquent infirmée en l’intégralité de ses dispositions au regard de l’absence de pouvoir du juge des référés pour trancher le litige, lequel ressort de la compétence des juges du fond.

L’intégralité des demandes présentées par M. [E] sera ainsi rejetée.

Sur la demande de réintégration dans les lieux :

Il est établi que M. [Y] s’est vu signifier un commandement de quitter les lieux par acte de commissaire de justice du 22 avril 2025 en application de l’ordonnance de référé querellée.

Il ressort cependant du procès-verbal de reprise dressé le 14 mai 2025 à la requête de M. [E] que M. [Y] avait quitté les lieux à cette date en y ayant abandonné du mobilier usagé et des marchandises neuves dont le commissaire de justice a dressé la liste en relevant l’absence de tout effet personnel.

La demande de réintégration dans les lieux présentée par l’appelant n’est par conséquent pas fondée dès lors qu’il est établi que M. [Y] a quitté les locaux donnés à bail.

Sur la demande d’expertise :

M. [Y] sollicite une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile afin d’évaluer le préjudice subi par ses soins notamment dans le cadre d’une indemnité d’éviction, à laquelle s’oppose l’intimé dès lors que M. [Y] ne s’est pas manifesté suite au procès-verbal de reprise des lieux pour récupérer le matériel retrouvé dans les lieux donnés à bail et alors que le locataire est redevable d’un arriéré de loyers conséquent.

La demande d’expertise sera rejetée en ce qu’elle concerne le litige opposant les parties sur les obligations découlant du bail commercial susceptible d’être engagé au fond à raison du sens de la présente décision.

Sur les autres demandes :

Partie succombante devant le premier juge, M. [E] supportera les entiers dépens de première instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Au regard de la succombance respective des parties en leurs prétentions en cause d’appel, chacune supportera la charge de ses propres dépens exposés dans le cadre de l’appel.

L’équité commande de ne faire aucune application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ni en première instance, ni en cause d’appel et les parties seront déboutées de leur prétention de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance déférée dans l’intégralité de ses dispositions soumises à la cour ;

Dit n’y avoir lieu à référé ;

Déboute M. [Q] [E] de l’intégralité de ses prétentions ;

Y ajoutant,

Déboute M. [G] [U] [Y] de sa demande de réintégration dans les lieux et de sa demande d’expertise judiciaire ;

Dit que M. [Q] [E] supportera la charge des entiers dépens de première instance ;

Dit que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens d’appel ;

Déboute les parties de leur prétention respective au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame Séverine LEGER, Conseillère faisant fonction de Présidente de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Cadre-greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE