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23/05/2012

ARRÊT N°12/154

N°RG: 10/05491

XXX

Décision déférée du 21 Septembre 2010 – Tribunal de Grande Instance de Y – 07/03857

XXX

C X

représenté par la SCP DESSART SOREL DESSART

C/

S.A.R.L. BADJ

représentée par la SCP BOYER & GORRIAS

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE Y

2^e Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT TROIS MAI DEUX MILLE DOUZE

***

APPELANT

Monsieur C X

XXX

31500 Y

représenté par la SCP DESSART SOREL DESSART, avocats au barreau de Y assisté de la SCP AVOCATS Jean-Pierre MARTY, avocats au barreau de Y

INTIMÉE

S.A.R.L. BADJ

XXX

31000 Y

représentée par la SCP BOYER & GORRIAS, avocats au barreau de Y assistée de M^e Sylvie POUPEE, avocat au barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 28 mars 2012 en audience publique, devant la Cour composée de :

G. COUSTEAUX, président

P. DELMOTTE, conseiller

F. CROISILLE-CABROL, vice président placé

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : A. THOMAS

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par G. COUSTEAUX, président, et par A.S. VIBERT, greffier de chambre.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 19 mai 1982, à effet du 1^er juin 1982, et pour une durée de 9 ans, M. A X a donné à bail à la S.A.R.L. BADJ (exploitant un fonds de commerce de prêt-à-porter masculin sous le nom commercial Fer 7 puis Arguments) des locaux commerciaux sis XXX à Y moyennant un loyer annuel de 18.000 F payable par mensualités de 1.500 F (228,67 €) outre un forfait pour charges de 10 %. Le bail s’est renouvelé tacitement ; le 1^er décembre 1999, les parties ont conclu un acte de renouvellement de bail commercial pour 9 ans à compter du 1^er janvier 2000, moyennant un loyer annuel de 28.000 F payable par trimestrialités de 7.000 F (1.067,14 €). Suivant donation-partage du 20 décembre 2005, M. C X est venu aux droits de son père M. A X.

Au début, l’immeuble, abritant quatre occupants, n’était équipé que d’un seul compteur d’eau (l’abonnement étant au nom du bailleur) ; la S.A.R.L. BADJ réglait le loyer majoré du forfait de 10 % au titre des charges ; pour la période de 2000 à 2003, le bailleur a réclamé au preneur un quart des factures d’eau qu’il réglait directement à la COMPAGNIE GENERALE DES EAUX, en vain ; en janvier 2003, le bailleur a fait installer des compteurs individuels (l’abonnement restant au nom du bailleur).

Le 5 octobre 2007, le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au bail, de payer la somme de 18.805 € au titre des consommations d’eau relatives au local loué, de 2003 à 2006, que le bailleur continuait à régler directement au fournisseur d’eau.

Le 26 octobre 2007, le preneur a réglé cette somme au bailleur, tout en indiquant que ce règlement ne valait pas reconnaissance du bien-fondé de la réclamation.

Par exploit d’huissier du 3 décembre 2007, la S.A.R.L. BADJ a fait assigner M. X devant le Tribunal de Grande Instance de Y aux fins notamment de nullité du commandement et de remboursement des sommes de 18.805 € au titre des consommations d’eau et 2.561,04 € au titre du forfait de 10 % du loyer payé depuis le 1^er janvier 2000. M. X a conclu à titre principal au rejet des demandes et à titre subsidiaire à la nullité ou à la résiliation ou à la caducité du bail. La S.A.R.L. BADJ a également appelé en cause le cabinet L’IMMEUBLE E F, mandataire du bailleur ; le cabinet ne s’est pas constitué.

Par jugement du 21 septembre 2010, le Tribunal de Grande Instance de Y a :

— dit que la S.A.R.L. BADJ était réputée avoir abandonné ses demandes contre le cabinet L’IMMEUBLE E F ;

— déclaré non fondé et sans effet le commandement du 5 octobre 2007 ;

— condamné M. X à payer à la S.A.R.L. BADJ les sommes suivantes :

* 18.805 € en remboursement des consommations d’eau pour les années 2003 à 2006 ;

* 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— débouté la S.A.R.L. BADJ de sa demande de restitution des charges payées depuis 2000 ;

— dit n’y avoir lieu à astreinte ;

— débouté M. X de ses demandes ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— condamné M. X aux dépens.

Par acte déposé le 8 octobre 2010, M. X a interjeté appel du jugement à l’encontre de la S.A.R.L. BADJ.

Par ordonnance du 1^er décembre 2010, le magistrat délégué par le Premier Président de la Cour d’Appel a autorisé M. X à consigner la somme de 21.805 € entre les mains du bâtonnier.

M. X a déposé ses dernières conclusions le 24 février 2012.

La S.A.R.L. BADJ a déposé ses dernières conclusions le 15 mars 2012.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 mars 2012.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. X soutient que :

— à titre principal : les frais de consommations d’eau sont contractuellement à la charge du preneur :

* l’article 8 du bail initial de 1982 stipule que le preneur doit payer directement les « abonnements et polices, taxes et frais de consommation », sans distinction ; conformément à l’article 1156 du Code Civil, la commune intention des parties était de viser indifféremment les charges d’électricité, d’eau et de gaz ; il n’y a pas lieu d’appliquer l’article 1162 et de dire que, dans le doute, la convention doit s’interpréter en faveur de celui qui a contracté l’obligation car ce texte n’est que subsidiaire et M. X, simple particulier, se trouve en situation d’infériorité par rapport à son locataire la S.A.R.L. BADJ détenue en totalité par une holding dont le but est de spéculer sur la valeur des fonds de commerce ; en application de l’article 1135, l’équité et l’usage imposent que la S.A.R.L. BADJ règle elle-même ses consommations d’eau ;

* les charges de consommation d’eau sont exclues des charges forfaitisées à 10 % du loyer dans le bail de 1982 : cette forfaitisation ne concerne que les charges dues en sus, c’est-à-dire les charges dont le règlement n’est pas explicitement prévu dans le contrat ;

* le bail renouvelé en 1999 ne modifie pas cette analyse : l’article 3 de cet acte prévoit un nouveau loyer comprenant l’ancien loyer et le forfait de 10 % et indique que les autres clauses du bail de 1982 demeurent en vigueur ;

* en raison du non paiement des consommations d’eau de 2003 à 2006, qui ressortent des factures de la COMPAGNIE GENERALE DES EAUX et de VEOLIA après relevés du compteur individuel de la S.A.R.L. BADJ par la société ESCARABAJAL (relevés qui peuvent être vérifiés par la S.A.R.L. BADJ), et des décomptes (rectifiés par le bailleur, le cabinet gestionnaire du bien ayant commis une erreur), le commandement de payer du 5 octobre 2007 visant la clause résolutoire est valide ;

— à titre subsidiaire : si la Cour considère que les consommations d’eau sont contractuellement à la charge du bailleur, ces consommations sont excessives (6.665 m3 de 2003 à 2006 soit 18.805 €, c’est-à-dire plus que le loyer) ; par suite :

* la clause relative à la forfaitisation des charges, qui a pour conséquence de priver le bailleur du loyer donc de porter atteinte à une obligation essentielle du locataire, doit être réputée non écrite ;

* le bail renouvelé est entaché de nullité pour erreur sur les qualités substantielles : en 1990, le preneur a installé une « climatisation à eau perdue » générant une surconsommation d’eau, qui s’est accentuée avec le vieillissement de l’appareil, mais à l’époque le bailleur ignorait que la S.A.R.L. BADJ était à l’origine de cette surconsommation ; le bailleur n’a pu le découvrir qu’après 2003, année d’installation des compteurs individuels ; s’il avait su que le preneur consommait autant d’eau, il n’aurait pas renouvelé le bail dans ces conditions ;

* le bailleur étant de fait privé des loyers, il n’y a plus de cause ce qui entraîne la caducité du contrat ou de la clause de forfaitisation ;

* la surconsommation d’eau étant due à l’installation d’une climatisation sans que le bailleur en ait été averti ni qu’il ait donné son autorisation, et pour le seul bénéfice du preneur, ce dernier doit seul en assumer les charges d’eau ;

* la S.A.R.L. BADJ a eu un comportement fautif : elle n’a pas usé des lieux en bon père de famille et a mal entretenu sa climatisation de sorte qu’elle a fait une consommation d’eau immodérée pour un magasin de prêt-à-porter, ce qui entraîne la résiliation du bail ; à titre d’indemnité, elle sera redevable d’une indemnité égale au montant des consommations ;

— la S.A.R.L. BADJ ne peut pas opposer la prescription quinquennale pour une nullité d’ordre public encourue pour la violation d’une obligation essentielle ou la caducité ; quant au vice du consentement, il est soulevé par voie d’exception.

Il sollicite, au visa des articles 1134 et suivants, 1156, 1168 du Code Civil :

— le rejet des demandes de la S.A.R.L. BADJ ;

— à titre principal, que le commandement d’huissier soit déclaré valide, à titre subsidiaire, le prononcé de la nullité du bail renouvelé ou de sa résiliation ;

— en toute hypothèse, la condamnation de la S.A.R.L. BADJ à lui payer les sommes suivantes :

* 18.805 € au titre des consommations d’eau, avec intérêts légaux ;

* 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— la condamnation de la S.A.R.L. BADJ aux dépens, dont distraction.

La S.A.R.L. BADJ réplique que :

— sur les charges d’eau :

* l’article 8 du bail de 1982 ne faisait pas référence aux charges d’eau et il ne pouvait pas les concerner puisqu’à l’époque, il n’existait pas de compteurs individuels dans l’immeuble ; M. X ne prouve pas que la commune intention des parties était de faire payer au preneur ces charges ; si cet article devait être interprété, ce serait en faveur du preneur qui s’oblige, le bailleur n’étant pas en situation d’infériorité économique ;

* la clause de forfaitisation des charges à 10 % dans le bail de 1982 est claire et n’a pas à être interprétée ; si la forfaitisation ne concerne pas toutes les charges, les charges qui en sont exclues doivent être explicitées par le bail, ce qui n’est pas le cas de l’eau ;

* le bail renouvelé en 1999 modifie ces modalités : il supprime la forfaitisation de 10 % et prévoit un loyer charges comprises ;

* le preneur, qui a toujours payé le forfait de 10 % prévu contractuellement au bail initial, n’a pas à payer en sus les consommations d’eau ;

* le preneur a continué à payer ce forfait à partir de 2000 alors même qu’il n’était plus dû au titre du bail renouvelé en 1999 ; il est donc bien fondé à réclamer le remboursement du forfait versé depuis le 1^er janvier 2000 ;

* le commandement de payer du 5 octobre 2007 ne pouvait pas viser la clause résolutoire, très générale et ne sanctionnant pas spécifiquement le non paiement des charges d’eau ; en outre, il n’était assorti d’aucun relevé, décompte ou pièce justificative, d’autant plus nécessaires que les précédentes demandes étaient incohérentes (les réclamations du cabinet L’IMMEUBLE E F étaient de 37.809 €) ; les relevés produits par la suite, établis non contradictoirement par la société Z, ne sont pas opposables au preneur ; ce commandement, dans un contexte de mauvaise foi de la part du bailleur, portant sur des sommes non justifiées en leur quantum, est donc nul ;

— sur les demandes de nullité, caducité ou résiliation formées par le bailleur :

* les demandes de nullité ou caducité sont soumises au délai de prescription quinquennal commençant à courir aux jours de signatures du bail de 1982 et du renouvellement du bail de 1999 (article 1304 du Code Civil) ; elles sont donc prescrites, tant par voie d’action que par voie d’exception car les actes juridiques ont reçu exécution ;

* les comptes du bailleur sont extravagants ; le bailleur, qui invoque des surconsommations d’eau de 2003 à 2006, n’a pas fourni d’éléments de comparaison ; en toute hypothèse, ces prétendues surconsommations n’étaient que ponctuelles et elles n’étaient pas dues à la climatisation du preneur (qui est entretenue et ne présente pas de dysfonctionnement) ; elles ont cessé en 2007 sans que le preneur n’intervienne sur la climatisation ; le bailleur n’a pas fait vérifier son installation d’eau, n’a pris aucune mesure pour remédier aux fortes consommations et n’en a avisé le preneur que tardivement, en 2007 ;

* la clause de forfaitisation des charges est valide car elle n’est pas créatrice d’une obligation essentielle ; depuis 1982, le bailleur perçoit régulièrement les loyers ;

* le bail renouvelé n’est pas nul pour erreur : le consentement du bailleur était éclairé, le bail étant exécuté depuis plus de 18 ans ;

* la cause du bail doit s’apprécier au jour de sa signature ; le bail avait une cause (la perception de loyers et d’un forfait pour charges) ;

* le bailleur ne peut pas reprocher au preneur d’avoir installé une climatisation en 1990 sans son accord : une climatisation existait déjà en 1982 ; elle a été seulement remplacée en 1990, le bailleur en étant informé ; le bail autorisait le preneur à effectuer tous travaux ; les charges d’eau ne sont pas liées qu’à la climatisation (elles concernent aussi les sanitaires) ;

* la S.A.R.L. BADJ n’a commis aucune faute justifiant une résiliation du bail ; en réalité, le bailleur (qui a par ailleurs réclamé une augmentation de loyer de plus de 1000 %) veut récupérer le local sans payer d’indemnité d’éviction.

Elle sollicite, au visa des articles 1131, 1134, 1162, 1384 du Code Civil, L 145-41 et suivants du Code de Commerce, 491 du Code de Procédure Civile :

— la constatation de la prescription des demandes du bailleur en contestation de validité de la clause de forfaitisation des charges, en nullité du bail renouvelé et en caducité du bail d’origine ;

— la confirmation du jugement en ce qu’il a déclaré non fondé et sans effet le commandement du 5 octobre 2007 et condamné M. X à payer à la S.A.R.L. BADJ les sommes de 18.805 € en remboursement des consommations d’eau pour les années 2003 à 2006 et 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— y ajoutant, la condamnation de M. X à lui payer les sommes suivantes :

* 2.561,04 € au titre des charges indûment perçues du 1^er janvier 2000 à ce jour ;

* 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— la condamnation de l’appelant aux dépens, dont distraction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le caractère contractuel des charges d’eau :

Le bail initial du 19 mai 1982 stipulait que le locataire était redevable d’un loyer annuel de 18.000 F payable mensuellement et d’un forfait de 10 % pour les charges dues en sus. Le bail visait bien un « forfait pour charges » et non une « provision pour charges » (à valoir sur le décompte final des charges réellement dues) ; il n’énumérait pas les charges devant être forfaitisées ; le paragraphe « charges et conditions » 8^e énonçait simplement que les obligations du preneur étaient « d’entretenir en bon état tous appareils et toutes canalisations et branchements relatifs à l’électricité, ainsi que toutes conduites d’eau le tout à l’intérieur des lieux loués, de les remplacer le cas échéant, à ses frais, de prendre toutes précautions nécessaires en cas de gelée pour éviter toutes détériorations, de supporter tous abonnements, polices, contrats concernant l’éclairage, ainsi que les locations de compteurs, et toutes les réparations à faire aux compteurs, aux tuyautages et aux fils conducteurs, de payer directement les primes et cotisations des abonnements et polices et le montant des taxes et frais de consommation » ; ce paragraphe ne stipulait pas que le preneur devait rembourser au bailleur les consommations d’eau en plus du forfait pour charges de 10 %. Il convient donc de considérer que toutes les charges dues en sus du loyer, y compris les charges d’eau, étaient forfaitisées à 10 % du loyer ; cela correspond d’ailleurs à la commune intention des parties au sens de l’article 1156 du Code Civil : jusqu’en 1999, le preneur ne réglait au bailleur que le loyer et le forfait de 10 % ; le bailleur ne lui réclamait pas en plus une quote-part des consommations d’eau de tout l’immeuble (à une époque où il n’existait pas de compteurs individuels mais seulement un compteur collectif).

Le bail renouvelé du 1^er décembre 1999 stipulait un « loyer annuel, charges et droits compris, de 28.000 F » et ajoutait que « toutes les autres clauses, charges et conditions du bail initial du 19 mai 1982 demeureront en vigueur ». Cet acte ne précisait pas davantage que certaines charges pouvaient être réclamées par le bailleur en sus du loyer incluant les charges et droits ; par conséquent, ce nouveau montant incluait toutes les charges dont les charges d’eau.

Enfin, le bailleur ne démontre pas qu’un usage en matière de baux commerciaux prévoirait que les charges dues par le locataire seraient réglées par un forfait pour charges (soit en sus du loyer soit inclus dans le loyer), à l’exception des charges d’eau qui seraient réglées sur la base de factures en application des articles 1135 et 1160 du Code Civil.

Il y a donc lieu de juger que l’obligation pour le preneur de rembourser au bailleur les consommations d’eau en sus du loyer incluant les charges n’est pas contractuellement prévue par le bail renouvelé de 1999.

Sur le commandement de payer du 5 octobre 2007 :

S’agissant de ce commandement, visant la clause résolutoire stipulée au bail, portant sur les consommations d’eau de 2003 à 2006, le premier juge a à juste titre relevé qu’en application de l’article 649 du Code de Procédure Civile, la nullité des actes d’huissier de justice était régie par les dispositions relatives aux actes de procédure, que le commandement n’encourait ni une nullité de forme au sens des articles 112 et suivants exigeant que la nullité soit prévue par la loi et qu’elle cause un grief (le commandement contenant un décompte précis année par année des sommes réclamées avec la mention du cubage et du prix unitaire du m³), ni une nullité de fond au sens des articles 117 et suivants (non invoquée), mais que le commandement était injustifié dès lors qu’il concernait des sommes non dues contractuellement. De toute manière, il n’a pas produit d’effet quant à l’acquisition de la clause résolutoire puisque la S.A.R.L. BADJ, soucieuse de ne pas risquer l’expulsion, a préféré régler les sommes réclamées dès le 26 octobre 2007, avant l’expiration du délai d’un mois. Le jugement sera dès lors confirmé sur ce point.

Sur la nullité ou la caducité du bail ou de la clause de forfaitisation :

Pour s’opposer à la demande de la S.A.R.L. BADJ aux fins de restitution des charges d’eau de 2003 à 2006 payées alors qu’elles n’étaient pas contractuelles, M. X entend voir anéantir le bail ou au moins la clause de forfaitisation, afin que seules s’appliquent les dispositions légales relatives aux charges dues par le preneur.

Sur la nullité du bail :

M. X conclut à la nullité du bail renouvelé pour erreur sur les qualités substantielles en soutenant que, s’il avait su que le preneur consommait autant d’eau, il n’aurait pas renouvelé le bail en 1999 dans ces conditions.

En réponse, la S.A.R.L. BADJ soulève d’abord la prescription quinquennale de ces demandes au visa de l’article 1304 du Code Civil. Le point de départ du délai de 5 ans court, non à la date de signature du bail renouvelé le 1^er décembre 1999, mais au jour où M. X a été en mesure de s’apercevoir de son erreur. En l’espèce, avant janvier 2003, l’immeuble ne comportait pas de compteurs d’eau individuels, de sorte qu’avant cette période, M. X ne pouvait pas attribuer les consommations d’eau à la S.A.R.L. BADJ. Ce n’est qu’après la lettre de la COMPAGNIE GENERALE DES EAUX du 2 décembre 2003 qu’il a pu imputer les importantes consommations à la S.A.R.L. BADJ. Or, ni la S.A.R.L. BADJ ni le jugement ne précisent la date des premières conclusions par lesquelles M. X a soulevé la nullité par voie d’exception ; la S.A.R.L. BADJ ne justifie donc pas que cette nullité ait été invoquée après le 2 décembre 2008 et que la prescription soit acquise. La fin de non-recevoir tirée de la prescription sera donc rejetée.

Sur le fond, M. X estime que les consommations de la S.A.R.L. BADJ ont été excessives de 2003 à 2006, soit pendant 4 ans, et précise qu’ensuite, elles sont devenues normales ; à ce jour, le bail est toujours en cours. Il en résulte que, de 2000 à 2002 et depuis 2007, M. X ne peut invoquer aucune erreur ; le problème de surconsommation d’eau n’a donc été que ponctuel compte tenu de la durée du bail de sorte qu’il n’y a pas erreur sur la substance.

Sur la caducité du bail ou de la clause de forfaitisation :

M. X ne soulève pas la nullité du bail pour absence de cause mais la caducité du bail pour disparition de la cause en cours de bail, de sorte que l’article 1304 du Code Civil n’est pas applicable et que la prescription n’est pas acquise. Ceci étant, M. X est mal fondé à soutenir que la cause du bail a disparu lorsque les loyers dus par le preneur ont été d’un montant inférieur aux charges d’eau payées par le bailleur, dès lors que cette situation n’a pas duré au-delà de 2006 et que, dans ces conditions, la cause serait « réapparue » en 2007. La demande de caducité du bail sera donc rejetée.

De même, la demande de caducité ou de constatation du caractère non-écrit de la clause de forfaitisation des charges, liée à la disparition de la cause, sera rejetée.

Sur le paiement des charges d’eau comme étant liées à la climatisation du preneur :

M. X étant destinataire des factures, il était informé dès 2003 que la consommation d’eau enregistrée sur le compteur individuel de la S.A.R.L. BADJ était importante ; la COMPAGNIE GENERALE DES EAUX l’a également alerté sur l’importance des consommations et l’a invité à prendre les mesures utiles pour détecter une éventuelle fuite : dans un premier temps, procéder à un relevé de compteur un soir et le lendemain matin, car la nuit aucune consommation ne doit avoir lieu ; dans un second temps, en cas de consommation nocturne, faire vérifier l’installation par un plombier ; or, le bailleur ne justifie pas avoir alerté immédiatement son preneur sur le caractère anormal des consommations pour l’inviter à faire des relevés de compteurs à la fermeture du magasin et à sa réouverture (il ne démontre avoir alerté son locataire que par lettre du 3 mai 2007), ni avoir fait intervenir un plombier.

M. X attribue les consommations excessives à la climatisation à eau perdue installée par le locataire en 1990 et lui reproche d’avoir effectué cette installation sans son autorisation. Néanmoins, une autorisation du bailleur n’était pas nécessaire puisque le bail de 1982 autorisait le locataire à « faire à l’intérieur et à l’extérieur des locaux loués tous travaux que le preneur jugera à propos d’exécuter, ainsi que toutes transformations utiles dans les lieux loués sans toutefois que ces travaux de transformation puissent nuire au gros 'uvre ou à la solidité de l’immeuble ». De plus, le bailleur, qui n’a pas fait procéder à un contrôle de la climatisation, n’établit pas que la surconsommation constatée de 2003 à 2006 serait due à cette climatisation présente dès 1990 ; il ne prouve pas non plus un dysfonctionnement brutal de cette climatisation ; enfin, il n’établit pas que la climatisation serait devenue progressivement obsolète et de plus en plus gourmande en eau : même dans l’hypothèse où l’on pourrait attribuer l’essentiel des consommations d’eau à la S.A.R.L. BADJ avant la pose des compteurs individuels, les relevés du compteur montrent des consommations très variables entre 2000 et 2006, tantôt en hausse, tantôt en baisse d’une année sur l’autre, alors que, selon la thèse de M. X, elles auraient dû sans cesse progresser.

M. X n’établissant pas le lien entre les consommations excessives et la climatisation de la S.A.R.L. BADJ, il sera débouté de sa demande visant à dire que le preneur doit assumer les charges d’eau liées à une climatisation utilisée dans son seul intérêt.

Sur la résiliation du bail et les dommages-intérêts :

Il résulte de ce qui précède que M. X n’établit pas que la S.A.R.L. BADJ aurait commis une faute et n’aurait pas joui des lieux en bon père de famille. Il sera donc débouté de sa demande de prononcé de la résiliation du bail et de sa demande de dommages-intérêts de 18.805 €.

Sur les comptes entre les parties :

La S.A.R.L. BADJ n’était pas redevable envers M. X des consommations d’eau de 2003 à 2006 ; par suite, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. X à rembourser à la S.A.R.L. BADJ les consommations d’eau de 2003 à 2006, indûment réglées par la S.A.R.L. BADJ à M. X le 26 octobre 2007, soit 18.805 €.

La S.A.R.L. BADJ ajoute avoir continué à régler par erreur, à compter du 1^er janvier 2000, le forfait de 10 % en sus du nouveau loyer incluant les charges, dû en vertu du renouvellement de bail, et réclame également à M. X le remboursement de la somme de 2.561,04 € à ce titre. Néanmoins, elle ne verse aux débats aucun décompte de cette somme (périodes concernées, montants) correspondant à des avis d’échéance ventilant les loyers et les forfaits de 10 % et à des quittances ; le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la S.A.R.L. BADJ de sa demande ce chef.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens :

M. X succombant au principal supportera les entiers dépens, ainsi que ses propres frais irrépétibles et ceux exposés par la S.A.R.L. BADJ, fixés par le Tribunal à 3.000 €. L’équité commande de ne pas allouer à l’intimée une somme supplémentaire pour les frais exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement du 21 septembre 2010 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour les frais irrépétibles exposés en appel ;

Condamne M. X aux dépens d’appel, dont distraction par application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Le greffier, Le président,