COUR D’APPEL

D’ANGERS

CHAMBRE A – COMMERCIALE

CC/IM

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 21/02022 – N° Portalis DBVP-V-B7F-E4KG

Jugement du 09 Juillet 2021

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP du MANS

n° d’inscription au RG de première instance 18/01199

ARRET DU 05 AVRIL 2022

APPELANTE :

S.A.R.L. LENOIR

[…]

[…]

Représentée par M^e Emmanuel LOISEAU, avocat au barreau du MANS – N° du dossier 17000137

INTIMEE :

S.YI. LES SIRENIENS

[…]

[…]

Représentée par M^e Benoît JOUSSE de la SELARL LACROIX JOUSSE BOURDON, avocat au barreau du MANS – N° du dossier 2018017

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 07 Février 2022 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Z, Présidente de chambre, qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Z, Présidente de chambre

M^me ROBVEILLE, Conseiller

M. BENMIMOUNE, Conseiller Greffière lors des débats : M^me X

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 05 avril 2022 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine Z, Présidente de chambre, et par Sophie X, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

[…]

Exposé des faits et de la procédure

Le 3 avril 2007, la SCI LES SIRENIENS a donné en renouvellement à bail commercial à la SARL GREEN STONES, aux droits de laquelle se trouve la SARL Lenoir, divers locaux à usage commercial situés au Mans, […] et […], destinés à l’exploitation de tous commerces à l’exception de commerces malodorants, moyennant un loyer annuel s’élevant au jour de l’expiration du bail à un montant de 24 451 euros hors taxe et hors charges.

Le 11 décembre 2015, la locataire a fait signifier à la bailleresse une demande de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2016, moyennant un loyer annuel de 21 000 euros avec paiement à terme échu.

La bailleresse a accepté le renouvellement du bail mais refusé le nouveau loyer proposé et sollicité qu’il soit porté à 24 451euros après 'révision’ conformément à la loi.

Le 7 décembre 2017, la société Lenoir a notifié à la bailleresse un mémoire en vue de la fixation du prix du bail à la somme de 19 300 euros hors taxes, à compter du 1er janvier 2016, outre les charges.

Le 3 avril 2018, la société Lenoir a assigné la société LES SIRENIENS devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance du Mans.

Par jugement du 12 juin 52019, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise avec la mission de dire s’il y a eu modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 du code de commerce en précisant si ces modifications sont provisoires ou durables et donner son avis sur le point de savoir si ces modifications justifient ou non le déplafonnement du loyer ; et, en tout état de cause, de donner son avis sur la valeur locative des lieux loues d’après les éléments énumérés par les articles L. 145-33 et suivants et R. 145-2 et suivants du code de commerce.

L’expert a déposé son rapport le 23 juin 2020.

Par jugement du 9 juillet 2021, le juge des loyers commerciaux a :

- dit que la preuve d’une variation notable à la baisse des éléments d’appréciation exigée à l’article L145-33 1° et 4° n’est pas rapportée,

- débouté la SARL Lenoir de sa demande de révision du loyer,

- dit qu’il n’existe pas d’accord sur un paiement du loyer à terme échu et que le loyer devra continuer à être payé d’avance,
- constaté l’accord des parties sur un paiement du loyer mensuellement,

- donné acte aux parties de leur accord sur la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 23 957,70 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2016,

- débouté les parties de leurs autres demandes,

- condamné la SARL Lenoir à payer à la SCI LES SIRENIENS la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- ordonné l’exécution provisoire,

- condamné la SARL Lenoir aux dépens comprenant les frais d’expertise.

Par déclaration du 6 septembre 2021, la SARL Lenoir a interjeté appel de ce jugement en attaquant chacune de ses dispositions.

Moyens et prétentions des parties

La société Lenoir demande à la cour d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de :

- dire et juger qu’il y a une modification notable des éléments énumérés par les articles L145-33 et suivants et R145-2 et suivants du code de commerce entraînant une diminution de la valeur locative,

en conséquence,

- fixer et ordonner le loyer commercial en renouvellement à compter du 1er janvier 2016 à la somme annuelle de 19 300 euros hors charges et hors taxes

- condamner la SCI LES SIRENIENS à appliquer à compter du 1er janvier 2016 un loyer fixé à la somme annuelle de 19 300 euros hors charges et hors taxes

- dire et juger que les parties sont d’accord sur l’application du paiement mensuel à terme échu.

- condamner la SCI LES SIRENIENS à procéder au remboursement du loyer trop perçu dans le mois suivant la notification du jugement et que le loyer fixé portera intérêt au taux légal de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts,

- condamner la SCI LES SIRENIENS au paiement au profit de la société Lenoir d’une somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SCI LES SIRENIENS aux dépens dont notamment aux frais d’expertise.

La SCI LES SIRENIENS prie la cour de confirmer en toutes dispositions le jugement entrepris, de débouter la SARL Lenoir de toutes ses demandes, de la condamner à lui la somme de 3 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de la condamner aux dépens de première instance et d’appel comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions déposées le :

- 31 janvier 2022 pour la SARL LENOIR
- 28 janvier 2022 pour la SCI LES SIRENIENS.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fixation du loyer

Il y a lieu de rappeler que l’article L. 145-33 du code de commerce pose le principe selon lequel le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

Selon l’article L 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° et 4° de l’article 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à 9 ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L 112-2 du code monétaire et financier publiés par l’institut national de la statistique et des études économiques.

Il en résulte que la fixation du loyer du bail renouvelé n’est limitée qu’à la hausse, lorsque la valeur locative excède le loyer plafond fixé dans les conditions de l’article L. 145-34 du code de commerce et que le preneur peut demander la fixation du loyer à la valeur locative, à un prix inférieur au loyer plafonné, sans qu’il ait à démontrer une modification notable des quatre premiers éléments de l’article L.145-33 du code de commerce.

En l’espèce, à l’expiration du bail à renouveler, le prix du loyer avait atteint le montant annuel de 24 451 euros hors taxes et hors charges.

L’expert judiciaire a calculé, sans être contredit sur ce point par les parties, que le montant du loyer plafonné, en application des dispositions de l’article L 145-34 du code de commerce, s’établissait à 23 957,70 €/an HT HC.

La locataire prétend voir fixer le prix du bail à renouveler à la valeur locative qu’elle estime être de 19 300 euros hors charges et hors taxes, soit à un montant inférieur au prix du loyer plafonné et a fortiori à celui du prix du bail expiré, supérieur au montant du loyer plafonné.

Le bailleur prétend de son côté voir fixer le prix du bail à renouveler au montant du loyer plafonné, soit 23 957,70 euros hors taxes et hors charges.

Il convient donc uniquement de déterminer la valeur locative des locaux pour savoir si elle est inférieure au montant du loyer plafonné.

A défaut d’accord entre les parties, la valeur locative se calcule selon l’article L 145-33 alinéa 2, prenant compte :

1° les caractéristiques du local considéré,

2° la destination des lieux,

3° les obligations respectives des parties,

4° les facteurs locaux de commercialité,

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Le prix du bail s’apprécie à la date du renouvellement.
La valeur locative des locaux loués par la société Lenoir sera donc déterminée en fonction d’un état de fait à la date du 1er janvier 2016, en considération des critères énoncés à l’article L. 145-33 du code de commerce qu’il convient d’analyser.

Les cinq éléments prévus par l’article L. 145-33 du code de commerce s’apprécient dans les conditions fixées par les articles R. 145-3 et R. 145-4 du même code pour les caractéristiques propres au local, par l’article R. 145-5 pour la destination des lieux, par l’article R. 145-6 pour les facteurs locaux de commercialité, par l’article R. 145-7 pour les prix couramment pratiqués dans le voisinage et par l’article R. 145-8 pour les obligations respectives des parties.

La locataire reproche à l’expert d’avoir déposé un rapport incomplet qui ne fait pas mention de son dire n°2 et d’avoir surévalué la valeur locative en ne prenant pas suffisamment compte :

- de la baisse de commercialité à compter de 2015, de l’ampleur de la vacance de locaux dans le centre ville, de la baisse de l’attractivité commerciale du centre 'Les jacobins’ qui connaît des vacances locatives de 15 %, de l’impact de la modification du plan de circulation sur la fluidité de la circulation, de la suppression de places de stationnement à proximité, la suppression de la gratuité de 610 places de stationnement d’un parking, de l’insécurité grandissante.

- du mauvais état du plancher d’accès aux sanitaires, de la vétusté de la cave et des WC et de leur mauvaise accessibilité.

Elle critique également l’expert pour avoir pris en référence des loyers renouvelés en 2012 et 2014, à un moment où les valeurs locatives étaient élevées, pour ne pas avoir pris des éléments de référence pleinement comparables et pour ne pas avoir appliqué un abattement afin de prendre en compte la charge exorbitante que représente l’impôt foncier pesant sur le preneur.

Le bailleur approuve l’estimation faite par l’expert de la valeur locative et écarte toutes les critiques adressées par la partie adverse sur le travail de l’expert. Il souligne la tardiveté d’une note technique communiquée quelques jours avant la clôture, dénommée 'contrôle de cohérence approfondie du rapport technique', sur laquelle s’appuie la partie adverse pour critiquer l’expertise, en estimant qu’elle aurait dû être remise à l’expert pendant ses opérations pour qu’il puisse y répondre. Il en critique la pertinence.

Sur ce,

La locataire exploite dans les lieux loués un commerce de vente de chaussures.

Les locaux loués sont désignés au bail comme comprenant :

- un bureau, un magasin avec sortie sur la rue Marchande et une pièce servant de réserve avec sortie sur la rue de la Barrillerie par l’entrée commune, le tout pour une surface de 55 m²,

- une cave située au sous-sol du bâtiment desservie par un dégagement commun, d’une surface de 2,50 m²,

- un cabinet de toilette comprenant WC et un lavabo, d’une surface de 4 m²

Soit au total 61,50 m².

Le magasin bénéficie de deux larges vitrines et d’une porte vitrée. En revanche, la surface de la réserve est particulièrement réduite et sans accès direct depuis l’espace de vente.

L’état de la cave et son accessibilité n’ont pas une réelle incidence pour la fixation du loyer dès lors qu’il n’en est pas tenu compte dans le calcul de la surface utile pondérée que l’expert a fixé à 55,2 m².

Il n’est pas démontré que les toilettes situés à l’arrière du magasin auraient été en mauvais état le 1er janvier 2016, étant observé que le dégât des eaux est survenu après le renouvellement du bail.

L’expert a relevé que l’immeuble était en état d’entretien apparent satisfaisant. Il a fait l’objet de travaux de rénovation de la façade.

Il est situé au coeur du centre-ville historique et commercial du Mans, à l’intersection des rues Marchande et de la Barillerie et de la place de la Sirène, tirant son nom du bas-relief situé sur la façade de l’immeuble.

Il bénéficie d’une bonne visibilité.

L’expert a retenu que positionné sur un axe commercial et passant (place de la Sirène et rue Marchande, l’une des plus commerciales du centre ville), l’immeuble profite d’un emplacement qualitatif.

S’agissant des facteurs locaux de commercialité, l’expert a retenu une évolution favorable (notamment l’augmentation de l’offre d’hébergements touristiques, de la fréquentation globale des transports en commun et de certains lieux touristiques, la création d’une seconde ligne de tramway et de l’offre de location de vélos, la construction de nombreux logements en centre-ville notamment) contrairement à d’autres (notamment la baisse de population de la commune, l’augmentation du taux de chômage, la baisse du revenu médian).

Ainsi, les difficultés tenant à la circulation en centre-ville et au stationnement et la baisse de la population mancelle sont compensées par des facteurs plus favorables tenant à création d’une seconde ligne de tramway à quelques mètres du commerce, à l’extension importante de la zone piétonnière autour du magasin de la Sarl Lenoir et à proximité (esplanade des Quinconces), à la création à proximité d’un théâtre, d’un complexe cinématographique et d’un musée.

Concernant l’ampleur de la vacance de locaux dans le centre ville, l’expert a retenu qu’elle était très faible pour les rues les plus proches du local expertisé. Il ne s’est pas limité à l’évaluer à travers l’interface street-view de Google qui ne donne qu’une image de la situation en 2014 mais a fait des recherches complémentaires afin de dater les prises de vues fournies par la locataire pour étayer ses allégations et a démontré qu’en dehors du centre commercial des Jacobins et d’un local relativement éloigné de celui expertisé, les locaux désignés par celle-ci n’étaient pas vacants au 1er janvier 2016. Concernant la baisse de l’attractivité du centre 'Les jacobins’ distant de moins de 100 mètres du local en cause, l’expert observe que ce centre a été rénové en 2015 et que la diminution de sa fréquentation de l’ordre de 5 % entre 2014 et 2015 ne semble pas s’être fait ressentir sur le chiffre d’affaires des enseignes, notamment FNAC et Nature et découverte qui sont deux moteurs de la galerie.

La locataire n’apporte pas de preuve contraire à ces constats.

S’agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage, l’expert a examiné huit références desquelles il a extrait des valeurs comprises entre 383 et 749 €/m²up/an HT HC, soit une valeur médiane de 463 €/m²up/an HT HC. Ces références sont pertinentes s’agissant de locaux situés dans la même zone de chalandise que le local en cause et d’une surface utile pondérée proche. Il en a ajouté une autre avec un loyer de 284 €/m²up/an HT HC, ce qui ramène la médiane à 444 €/m²up/an HT HC.

Contrairement à ce que prétend la locataire, l’expert a, en page 16 de son rapport, répondu à son dire n° 2 en expliquant la raison pour laquelle il y avait lieu d’exclure la référence tenant au local des époux Fossey. En tout état de cause, la société Lenoir ne précise pas l’incidence que pourrait avoir ce dire sur les éléments retenus par l’expert.

Pour déterminer la valeur locative, l’expert a actualisé les loyers de référence initiaux à la date du 1er janvier 2016. Il ne peut lui être fait grief d’avoir retenu des loyers de référence en vigueur à la date de renouvellement du bail au motif qu’ils ont été fixé à un moment où les loyers étaient élevés.

Compte tenu de l 'ensemble de ces éléments, notamment des caractéristiques du local, principalement de son emplacement qualitatif pour un commerce, de la destination très large du bail (exploitation de tous commerces à l’exception de commerces malodorants), des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiques sur le secteur, la valeur locative de renouvellement estimée par l’expert autour de 445 €/m²up HT HC au 01/01/2016, soit 24 564 €/m²/an HT HC est juste, étant précisé que cette valeur a été établie à partir de points de comparaison présentant des caractéristiques comparables au bail objet du renouvellement, y compris les transferts de charges qui ont été corrigés, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement pour tenir compte de la charge de la taxe foncière.

Il en résulte que la valeur locative étant supérieure au loyer plafonné, le jugement qui a fixé le prix du bail renouvelé au montant du loyer plafonné doit être confirmé.

Sur les modalités de paiement du loyer

Il n’est justifié d’aucun accord entre les parties pour que le paiement des loyers intervienne à terme échu. Le jugement doit être confirmé de ce chef.

Sur la demande de remboursement du trop payé

La bailleresse s’oppose à cette demande en soulevant l’incompétence du juge des loyers au profit du juge de l’exécution pour condamner à un remboursement de trop perçu et en faisant valoir qu’au regard des impayés et du retard dans les paiements des loyers, il n’est pas improbable qu’elle soit créancière.

Le moyen de la bailleresse invoquant l’incompétence du juge des loyers est donc inopérant, étant observé que les conditions fixées à l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire ne sont pas remplies pour que le juge de l’exécution soit compétent, en l’absence d’exécution forcée.

La cour d’appel a une plénitude de juridiction pour examiner une telle demande qu’elle soit ou non de la compétence du juge des loyers commerciaux, étant juridiction d’appel tant de ce juge que du tribunal judiciaire.

Les intérêts dus sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement courent, en l’absence de convention contraire, à compter de la date de la demande en fixation d’un nouveau prix, que le loyer soit déplafonné ou non, soit dans le cas présent, à compter du 7 décembre 2017.

Bien évidemment, si le loyer n’a pas été payé, les intérêts ne pourront pas courir.

Il convient de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts à compter de la date à laquelle cette demande a été formée, soit le 27 septembre 2021, premières conclusions remises en appel.

Le litige portant sur la fixation du prix du nouveau bail, les dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût de l’expertise, seront supportés par moitié par chacune des parties. Le jugement sera infirmé de ce chef.

L’équité ne justifie pas d’accueillir les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il fixe le loyer du bail renouvelé à la somme de 23 957,70 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2016 et constate l’accord des parties sur un paiement du loyer mensuellement mais non à terme échu.

Statuant à nouveau sur les autres chefs et y ajoutant,

Condamne la SCI LES SIRENIENS à payer à la société Lenoir les trop perçus de loyer depuis le 1er janvier 2016 dans le cas où les paiements effectués seraient supérieurs au montant du loyer de renouvellement,

Dit que les éventuels trop perçus de loyers par la bailleresse portent intérêts à compter de la date de chacun des loyers trop payés et ce, depuis le 7 décembre 2017.

Dit que ces intérêts sont capitalisés dès lors qu’ils sont dus depuis une année entière et consécutive et ce, à compter du 27 septembre 2021.

Rejette les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait masse des dépens de première instance et d’appel en ce compris le coût de l’expertise ; dit qu’ils seront supportés par moitié par chacune des parties.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

S. X C. Z