14/10/2019

ARRÊT N°403

N° RG 17/02368 – N° Portalis DBVI-V-B7B-LTIT

JHD/SR

Décision déférée du 04 Avril 2017 – Tribunal de Grande Instance de MONTAUBAN – 16/00605

M. X

C Y

E Z

C/

G A

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU QUATORZE OCTOBRE DEUX MILLE DIX NEUF

***

APPELANTS

Madame C Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Pierre ESPLAS, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur E Z

[…]

[…]

Représenté par M^e Pierre ESPLAS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

Monsieur G A

[…]

[…]

Représenté par M^e Thierry DALBIN, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 09 Septembre 2019 en audience publique, devant la Cour composée de :

S. BLUME, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

J-H. DESFONTAINE, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : C. PREVOT

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par S. BLUME, président, et par C. PREVOT, greffier de chambre.

EXPOSE DU LITIGE

Le 18 novembre 2015, M^me C Y et M. E Z ont signé avec M. G A un acte sous seing privé en vue de l’acquisition sous conditions suspensives d’une parcelle de terre agricole sise à Bessens (82) cadastrée section ZN n°94 et n°96, comportant deux cabanons en bois et un étang, pour le prix de 115.000 € englobant également la cession de deux ânes et de deux moutons présents sur les lieux.

L’acte mentionnait que les cabanons avaient été implantés il y a plus de 35 ans, que l’un d’eux était relié aux réseaux d’eau et d’électricité et qu’il n’y avait pas de branchement au tout-à-l’égout ni de système d’assainissement individuel, ce dont les acquéreurs faisaient leur affaire personnelle.

Par courrier du 1^er décembre 2015, la commune de Bessens a informé M^me Y et M. Z que

la construction des cabanons avait été faite sans aucune autorisation d’urbanisme.

Ayant décidé de renoncer à la vente, les acquéreurs ont refusé de déférer à une mise en demeure du 13 mai 2016 de signer l’acte authentique et ont, par acte d’huissier de justice en date du 6 juillet 2016, fait assigner M. A devant le tribunal de grande instance de Montauban aux fins d’annulation de l’acte et d’indemnisation.

Par jugement contradictoire en date du 4 avril 2017, le tribunal de grande instance de Montauban a :

— rejeté la fin de non-recevoir soulevé par M. A,

— prononcé la nullité pour dol de l’acte du 18 novembre 2015,

— dit que le dépôt de garantie de 6.000 € doit en conséquence être intégralement restitué aux consorts Y et Z avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice,

— condamné M. A à payer aux consorts Y et Z la somme de 600 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice matériel,

— débouté les consorts Y et Z de leur demande relative à l’application de la clause pénale,

— débouté M. A de ses demandes,

— condamné M. A à payer aux consorts Y et Z la somme de 2.000 € en application de l’article 700,1° du code de procédure civile,

— condamné M. A aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 24 avril 2017, M^me Y et M. Z ont interjeté appel partiel de ce jugement.

DEMANDES ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 13 juillet 2017, M^me Y et M. Z, appelants, demandent à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel, sauf en ce qu’il les a déboutés de leur demande relative à l’application de la clause pénale et, statuant à nouveau,

— le réformer pour le surplus en condamnant M. A au paiement des sommes de:

* 500 € au titre des frais de mandat,

* 11.500 € en application des dispositions de l’article 1240 du Code civil au titre de leur préjudice

— condamner M. A aux dépens d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles engagés par eux.

M^me Y et M. Z demandent en premier lieu à la cour de confirmer le rejet de la fin de non recevoir qu’avait soulevée M. A devant le tribunal et tirée du défaut de publicité de l’assignation introductive d’instance.

Ils demandent ensuite à la cour et sur la base des motifs exposés par le tribunal de confirmer le jugement ayant annulé pour dol l’acte sous seing privé litigieux et ordonné par conséquent la restitution du dépôt de garantie.

Enfin s’agissant du préjudice ouvrant droit à indemnisation sur le fondement des articles 1382 et suivants alors applicables à l’espèce :

M^me Y et M. Z demandent la confirmation partielle du jugement en ce qu’il a condamné M. A au paiement de la somme de 600 € au titre des frais exposés pour l’établissement du premier constat des lieux, mais l’infirmation de cette décision en ce qu’elle les a déboutés de leur demande d’indemnisation (500 €) au titre des frais liés au mandat de recherche : Ils font valoir que ces frais sont parties constitutives de leur préjudice puisque c’est par l’intermédiaire de ce mandat de recherche qu’ils se sont retrouvés en contact avec M. A.

Enfin après avoir abandonné toute référence à la clause pénale pour se fonder sur l’article 1382 du code civil, ils demandent à la cour d’indemniser le préjudice qu’ils ont subi à hauteur de 11.500 € du fait des manoeuvres déloyales de M. A et d’infirmer par conséquent le jugement qui les a déboutés sur ce point.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 22 août 2019 M. A, intimé, demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté les consorts Z et Y de leur demande de remboursement des frais de mandat et de leur demande au titre de la clause pénale et, statuant à nouveau,

— le réformer dans ses autres dispositions

— prononcer l’irrecevabilité de la demande d’indemnisation des consorts Z et Y au titre de l’article 1382 du Code civil sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile

— à titre subsidiaire, les débouter de leur demande d’indemnisation du préjudice à hauteur de 11.500 € sur le fondement de l’article 1240 du Code civil

— en outre, les condamner à payer la somme de 120 € correspondant au montant des diagnostics immobiliers obligatoires

— dire que les sommes porteront intérêts au taux légal à compter des conclusions de première instance

— condamner in solidum M. Z et M^me Y au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700,1° du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

M. A fait valoir en premier lieu que c’est à tort que le premier juge a retenu l’existence d’un dol viciant l’acte :

— la nature d’habitation du cabanon n’était pas spécialement précisée dans l’acte qui mentionne par ailleurs qu’il s’agit d’une parcelle de terre agricole non constructible, de sorte que cet élément n’a pas été déterminant de la volonté d’acheter, l’annonce de l’agence immobilière n’ayant aucune valeur contractuelle ;

— Il affirme que les cabanons ont été implantés dés 1974, bien avant qu’il ne soit devenu propriétaire en 1983 et que s’agissant à l’origine d’un refuge pour volailles édifié par son père, ce type de construction était exempté de permis de construire conformément l’article à 1^er de l’arrêté du 10 août

1946.

— En toute hypothèse compte tenu de l’ancienneté de la construction il ignorait qu’elle aurait été construite illégalement ce qui exclue de sa part tout caractère intentionnel.

— Il précise qu’il avait lui-même envisagé en 2010, un projet d’extension du cabanon habitable, qu’il a ensuite abandonné, sans que le maire de la commune ne trouve rien à redire à la construction initiale ;

— Il soutient qu’en tout état de cause, la construction de ce cabanon est achevée depuis plus de trois ans de sorte que la prescription de l’action publique lui ôte tout caractère illégal, cette construction pouvant accéder au statut de construction régulière.

— Il ajoute que, témoignages à l’appui, il a fait effectuer des travaux d’aménagement dans ce cabanon et que M. Z qui est un professionnel de l’immobilier avait signé en connaissance de cause un acte dans lequel il 'déclare avoir visité les lieux à sa convenance et dispensé le vendeur d’une plus ample désignation ou d’autres précisons concernant sa consistance'.

Sur les préjudices allégués, il conteste les demandes formulées au titre des frais exposés, qui ne sont pas en rapport avec l’acquisition, s’agissant d’un mandat de recherche préalable donné à un courtier, et d’un procès-verbal de constat dressé sur ordonnance sur requête laquelle a été rétractée par une ordonnance de référé. Il indique par ailleurs que montant du dépôt de garantie était de 5.700 € et non 6.000 €.

Enfin il soutient que la demande d’indemnisation à hauteur de 11.500 € formulée à son encontre par M^me Y et M. Z sur le fondement de l’article 1382 (1240 nouveau) du code civil est une demande nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile et est donc irrecevable.

A titre subsidiaire, il sollicite le débouté sur ce point estimant que ni la faute qui lui serait imputable, ni le préjudice qu’invoquent les consorts Y et Z ne sont constitués.

Enfin M. A réclame l’application à son profit de la clause pénale qui figurait dans le compromis de vente, l’acte authentique n’ayant pu être régularisé du seul fait de M. Z et M^me Y.

Il demande par conséquent à la cour d’infirmer aussi le jugement sur ce point et de condamner M. Z et M^me Y à lui payer 11.500 € au titre de la clause pénale et 120 € au titre des frais d’établissement du diagnostic obligatoire.

Alors que la clôture était fixée initialement au 27 août 2019, par courrier reçu le 22 août 2019 le conseil des consorts Y et Z demandait la défixation du dossier et son renvoi à la mise en état, faisant état des dernières conclusions tardives de son adversaire dans lesquelles de nouvelles pièces et un nouveau moyen de droit.

MOTIVATION DE LA DECISION

Il y a lieu de préciser en premier lieu que la cour n’a pas à statuer sur la demande devenue sans objet de M^me Y et M. Z tendant à la confirmation du rejet de la fin de non recevoir qu’avait soulevée M. A pour défaut de publicité de l’assignation introductive devant le tribunal, dés lors que cette fin de non recevoir n’a pas été réitérée en appel.

Sur le dol imputé à M. A

Au terme des dispositions de l’article 1116 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance

n°2016-131 du 10 février 2016, le dol est une cause de nullité d’une convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que sans elles l’autre partie n’aurait pas contracté. Le dol doit être prouvé et ne se présume pas

Pour décider qu’en l’espèce ces conditions étaient réunies, le tribunal a souligné que l’annonce de mise en vente présentait ce bien comme un terrain à usage de loisirs comportant notamment un chalet aménagé à usage d’habitation, alors même que ce chalet ne pouvait être considéré comme tel, pour avoir été construit sans autorisation d’urbanisme. Compte tenu de son prix, le tribunal a tenu pour acquis que les acquéreurs n’auraient pas consenti à l’acte s’ils avaient été informés de l’illégalité des constructions se trouvant sur le terrain.

Pour contrer cette motivation, M. A fait valoir en premier lieu qu’au terme des dispositions de l’article 1^er de l’arrêté du 10 août 1946, dans les communes de moins de 2000 habitants (ce qui est le cas de Bessens) et non tenues d’avoir un projet d’aménagement, sont exemptés de permis de construire les bâtiments à usage agricole servant au logement des animaux autres que les bovins et les ovins, sous réserve que la hauteur du faîtage n’excède pas quatre mètres et que la surface couverte n’excède pas cent mètres carrés.

Son père ayant édifié ces deux cabanons rentrant dans les dimensions susmentionnées pour y élever des poules, nul n’était besoin d’un permis de construire.

Toutefois ce moyen n’est pas opérant : D’une part il est douteux qu’au regard de la dimension de ces cabanons, ils aient pu réellement servir de poulaillers ; surtout l’arrêté du 10 août 1946 a été abrogé par un arrêté du 14 mai 1963 (JO du 23.5.1963 p.4712) qui rend désormais applicables les dispositions relatives au permis de construire à tous les bâtiments à usage agricole destinés notamment au logement 'des animaux’ sans distinction alors même qu’au vu des photos versées au débat par M. A et des attestations qu’il produit, il apparaît que les cabanons litigieux au moins dans leurs structures essentielles ont été construits au début des années soixante dix.

M. A soutient par ailleurs que quand bien même les constructions litigieuses auraient été construites sans autorisation d’urbanisme, l’absence de poursuites pénales et la prescription de l’action publique qui s’en est suivie, suffit à les considérer désormais comme régulières comme l’a jugé la chambre criminelle de la cour de cassation (6.3.1996 n°92-82.372). Il y a lieu toutefois de considérer que les conséquences qu’entend tirer M. A de cet arrêt par ailleurs ancien et isolé, sont erronées : si la cour de cassation décide en effet que compte tenu de la prescription de l’action publique les faits dénoncés, en l’espèce le stationnement sans autorisation d’une caravane à proximité d’une résidence elle-même construite sans permis, n’ont plus de caractère délictueux, cela ne signifie pas pour autant comme l’ont souligné les premiers juges que la construction de la résidence litigieuse doit être considérée désormais comme légale. Il en résulte simplement dans l’espèce soumise à la cour de cassation, que la nouvelle infraction constituée par le stationnement sans autorisation de la caravane ne peut plus être pénalement sanctionnée. Dans la présente affaire, la régularisation au plan pénal de la construction des cabanons découlant des effets de la prescription de l’action publique ne signifie pas pour autant que les acquéreurs pourront s’en prévaloir pour obtenir des autorités administratives les autorisations nécessaires aux aménagements ou extensions éventuelles qu’ils souhaiteraient faire dans l’avenir de sorte que le préjudice né d’un éventuel mensonge ou d’une réticence dolosive du vendeur sur l’absence d’un permis de construire, reste entier.

Demeure néanmoins pour caractériser le dol imputé à M. A la nécessité de démontrer la volonté délibérée de celui-ci, par des manoeuvres déloyales ou un silence dolosif, de dissimuler à ses contractants le fait que ces cabanons ont été édifiés sans autorisation d’urbanisme.

Pour prétendre que ce ne serait pas le cas M. A verse au débat les attestations concordantes de six voisins démontrant que les constructions litigieuses ont été édifiées sur la parcelle au début des années soixante dix et que lui-même n’en est devenu propriétaire qu’au terme d’une donation partage

que lui a consentie son père en octobre 1983. N’ayant pas été personnellement l’auteur de ces constructions, il en aurait ignoré l’illégalité.

Cependant il convient tout d’abord de souligner qu’à la lecture de cet acte, il apparaît que M. A a toujours habité (et habite encore) la commune de Bessens (469 habitants en 1975) et qu’il avait au moment de la construction des pavillons début des années soixantes dix, au moins 21 ans pour être né le 05.07.1951. Il avait donc à cet age capacité et suffisamment de maturité pour questionner son père sur les conditions d’édification de ces constructions.

Par ailleurs il résulte du rapport de diagnostic d’assainissement non collectif dressé par Veolia en septembre 2016 (page2/9) à la demande de M. A que ce dernier a déclaré que la construction du chalet datait de l’année 1980 : Son père, M. A I ayant à cette date 71 ans pour être né le 07.08.1909, il est certain qu’il n’a pu seul procéder à la transformation de ce qui était prétendument un poulailler en chalet d’habitation sans l’aide de son fils, d’autant que deux ans plus tard celui-ci lui était attribué dans la donation-partage. On comprend dans ces conditions ce qui a permis au maire de la commune d’affirmer que la construction avait été érigée, en réalité aménagée en chalet habitable par M. G A lui même.

Par ailleurs il est constant que M. A a présenté le 02 août 2010 une demande de permis de construire pour l’aménagement et l’extension du pavillon litigieux et de ses dépendances, demande dont il s’est désisté le 05 octobre suivant. L’examen de la note descriptive du projet remplie par l’intéressé permet de révéler qu’elle comporte au moins une mention mensongère en ce qu’il est indiqué qu’il s’agit de l’agrandissement d’une petite maison constituant une habitation principale, alors même que comme l’indique l’annonce qui a été par la suite publiée pour la mise en vente, il s’agit d’un terrain de loisir situé au n°420 du chemin de la Côte du milieu au lieu dit 'Lapeyrière', M. A demeurant pour sa part au n°450 du même chemin.

Si l’on ajoute le fait que les parcelles dont il s’agit sont inconstructibles depuis plus de dix huit ans ce que M. A implanté dans la commune depuis au moins quarante ans avait tout loisir de vérifier, il résulte de ce qui précède que ce dernier s’est désisté de sa demande de permis de construire deux mois après son dépôt, parce qu’il connaissait la situation juridique des parcelles et des constructions litigieuses et doutait très sérieusement de toute possibilité d’obtenir les autorisations qu’il sollicitait.

C’est donc d’une façon manifestement dolosive que M. A a gardé le silence à ce propos au moment des pourparlers et le tribunal a justement souligné :

— que le prix négocié à hauteur de 115.000 € était sans aucune mesure avec la valeur marchande d’une même parcelle à vocation exclusivement agricole même si l’on prend en compte les aménagements réalisés par son propriétaire dans l’un des cabanons ;

— que celui-ci ne pouvait être légalement considéré et décrit dans l’annonce comme une habitation, faute d’avoir été construit avec une autorisation d’urbanisme ;

— qu’en particulier les acquéreurs quand bien même ils avaient visité les lieux, ne pouvaient se rendre compte que l’installation d’assainissement était non conforme et dangereuse pour les usagers (rapport d’inspection véolia de décembre 2016).

— que les diagnostics concernant l’installation électrique et le réseau d’assainissement soulignent la vétusté de la première, l’absence d’évacuation des eaux faute de tout à l’égout de sorte que les acquéreurs n’auraient pu en aucun cas mettre le tout en conformité aux normes puisqu’au terme de l’article L111-6 du code de l’urbanisme en vigueur du 1^er octobre 2007 au 1^er janvier 2016 , 'les bâtiments, locaux ou installations soumis aux dispositions des articles L. 421-1 à L. 421-4 ou L. 510-1 (définissant le champ d’application de l’obligation d’obtenir un PC), ne peuvent, nonobstant toutes clauses contraires des cahiers des charges de concession, d’affermage ou de régie intéressée,

être raccordés définitivement aux réseaux d’électricité, d’eau, de gaz ou de téléphone si leur construction ou leur transformation n’a pas été, selon le cas, autorisée ou agréée en vertu des articles précités.'

— que le bien dont l’acquisition était projetée, ne correspondait pas à ce qui était offert et attendu et que compte tenu de son prix, il est évident que les acquéreurs n’auraient pas consenti à l’acte s’ils avaient été informés de l’illégalité de ces constructions, ce que démontre le refus qu’ils ont immédiatement opposé après avoir reçu l’information de la part du maire de Bessens.

Le moyen tiré enfin par M. A du fait que M. Z et M^me Y ne seraient pas de simples particuliers mais des professionnels de l’immobilier recherchant à réaliser une opération de spéculation n’est pas fondé : Dans une telle optique ils n’auraient pas racheté ce terrain avec les deux ânes et les deux moutons qui y paissent ce qui démontre bien qu’il s’agissait pour eux de jouir du cadre paisible et bucolique que vantait l’annonce immobilière.

Il y a lieu pour ces motifs de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la nullité pour dol du compromis signé par les parties le 18 novembre 2015 et ordonné le principe de restitution de la somme versée par les acquéreurs au titre de l’acompte sur le prix.

Il sera également confirmé en ce qu’il a débouté M. Z et M^me Y de leur demande formulée au titre de l’application de la clause pénale dés lors que l’acte qui la stipulait a été annulé.

La décision sera toutefois partiellement réformée concernant le remboursement aux acquéreurs du montant de l’acompte prévu dans le compromis : il était prévu à ce propos une somme de 5.700 € et non 6.000 € comme mentionnée par erreur par les premiers juges. Si M. Z et M^me Y produisent un reçu de Maître B d’un montant de 6.000 €, cette somme inclut outre le dépôt de garantie, une provision pour frais qu’on ne peut, en l’absence d’une demande spécifique sur ce point, mettre à la charge de M. A.

Sur les demandes présentées par M. Z et M^me Y au titre de la réparation de leur préjudice :

— La demande tendant à la condamnation de M. A au paiement de la somme de 11.500 €, au titre de la réparation du préjudice que M. Z et M^me Y ont subi du fait du comportement déloyal de leur cocontractant qui est fondée sur les dispositions de l’article 1240 nouveau du code civil est recevable et ne constitue pas une demande nouvelle au sens des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile puisqu’elle tend simplement aux mêmes fins que celles qui avaient été soumises au premier juge, même si le fondement juridique est différent. En effet la modification de ce fondement, n’entraîne pas la substitution en cause d’appel d’un droit totalement différent de celui dont ces parties se sont prévalues en première instance au cours de laquelle elles avaient déjà sollicité des dommages-intérêts.

Sur le fond M. A en n’informant pas ses co-contractants de l’illégalité de cette construction s’est montré déloyal et partant a bien commis une faute en lien avec le préjudice moral qu’ont subi M. Z et M^me Y du fait de la nécessité qui s’est imposée à eux de renoncer à cette acquisition. Pour autant le montant des dommages-intérêts qu’ils réclament doit être ramené à de plus justes proportions et M. A sera condamné à ce titre, à leur payer la somme de 2.000 €.

— Il convient par ailleurs d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. A à payer aux susnommés la somme de 600 € au titre des frais du constat d’huissier réalisé le 26 août 2016 sur la base d’une ordonnance sur requête rendue par le président du Tribunal le 23 juin 2016. En effet il ne s’agit pas ici d’un préjudice matériel mais du coût d’un acte réalisé postérieurement à l’introduction de l’action et dans un souci d’administration de la preuve qui doit être pris en compte au titre des dépens.

En revanche il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. Z et M^me Y de leur demande relative au titre des frais de mandat de recherche (500 €) dés lors qu’ils ne rapportent pas la preuve que leur connaissance de l’offre de M. A n’avait été rendue possible que par le fait de leur mandataire puisque le vendeur l’avait lui-même faite diffuser par un agent immobilier.

— sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. A doit être considéré comme succombant à la procédure et devra supporter la charge des dépens de l’appel et sera condamné au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme le jugement entrepris sauf en ses dispositions ayant,

— condamné M. G A au paiement au profit de M. Z et M^me Y de la somme de 6.000 € au titre du remboursement du dépôt de garantie ;

— condamné M. G A au paiement au profit de M. Z et M^me Y de la somme de 600 € au titre des frais de constat d’huissier

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant :

— Condamne M. G A au paiement au profit de M. Z et M^me Y de la somme 5.700 € au titre du remboursement du dépôt de garantie.

— Déboute M. Z et M^me Y de leur demande formulée au titre de la réparation de leur préjudice matériel tendant au remboursement des frais du constat d’huissier établi le 26 août 2016.

— Déclare recevable la demande présentée par M. Z et M^me Y sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

— Condamne M. G A à payer à M. Z et M^me Y la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts.

— Condamne M. G A aux dépens de l’appel.

— Condamne M. G A à payer à M. Z et M^me Y la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT.