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08/07/2019

ARRÊT N° 271

N° RG 16/02861 – N° Portalis DBVI-V-B7A-LAKW

CR/CD

Décision déférée du 28 Avril 2016 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 14/01683

M. X

B G Y

C/

SARL JADE CONSEIL

SAS CPI

SAS LOFT ONE

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU HUIT JUILLET DEUX MILLE DIX NEUF

***

APPELANT

Monsieur B G Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Cécile VILLARD, avocat au barreau de TOULOUSE

Représenté par M^e Anne Sophie RAMOND, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES

SARL JADE CONSEIL

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e C D de la SCP D CARRIERE-PONSAN, avocat au barreau de TOULOUSE

SAS CPI

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e E F, avocat au barreau de TOULOUSE

SAS LOFT ONE

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e E F, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 18 juin 2018 en audience publique, devant la Cour composée de :

C. BELIERES, président

C. ROUGER, conseiller

C. MULLER, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : C. BERNAD

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BELIERES, président, et par C. PREVOT, greffier de chambre.

EXPOSE DU LITIGE :

[…], membre du groupe Carrère, dont la gérante était la Sas Carrère Promotion, a entrepris la réalisation d’une résidence dénommée «Les Hauts d’Etel» située […].

Après simulation réalisée par la société Jade Conseil, M. B Y a signé avec la Sci Les Hauts d’Etel un contrat de réservation en date du 13 septembre 2006 pour acquérir en l’état futur d’achèvement au prix de 117.150 euros T.T.C. un appartement de type T2 constituant le lot n° 4 avec une aire de stationnement constituant le lot 78 de la copropriété à construire dans le cadre d’une opération d’investissement à visée locative devant bénéficier du dispositif de défiscalisation dit De Robien.

L’acte authentique de vente a été reçu le 05 février 2007 en l’étude de M^e Blanchet, notaire à Fougères (35).

Un contrat de gestion locative a par ailleurs été confié par M. Y à la Sas Loft One.

L’immeuble a été livré et loué après une période de vacance locative.

Se plaignant d’avoir été mal informé sur le dispositif ainsi que sur la rentabilité de l’opération et invoquant une surévaluation du bien immobilier lors de son engagement au regard de sa valeur actuelle, par acte du 20 février 2014, Monsieur Y a assigné la Sarl Jade Conseil, la Sas CPI et la Sas Loft One devant le tribunal de grande instance de Toulouse pour manquement à leur obligation d’information, de conseil et de mise en garde et obtention de dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire du 28 avril 2016 le tribunal de grande instance de Toulouse a :

— débouté B G Y de ses demandes

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

— enjoint à Monsieur Y de payer les dépens dont distraction au profit des avocats adverses.

Par déclaration du 7 juin 2016, Monsieur B G Y a interjeté appel général de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 Août 2016, M. B Y, appelant, demande à la cour au visa de l’article 1382 du Code civil, d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de :

— le recevoir en ses demandes et les dire bien fondées ;

— juger que les sociétés Jade Conseil, CPI et Loft One ont manqué à leur obligation d’information et de conseil à son égard ;

En conséquence,

— condamner solidairement les sociétés Jade Conseil, CPI et Loft One, à lui verser la somme de 127.878,00 € à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

En tout état de cause,

— condamner solidairement les sociétés Jade Conseil, CPI et Loft One, à lui payer la somme de 6.000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 octobre 2016, la Sarl Jade Conseil, intimée, au visa des articles 2224 et 1382 du code civil, 122 du code de procédure civile, sollicite la confirmation du jugement entrepris et la condamnation de M. B Y à lui payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction au profit de M^me C D, avocat associé, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 octobre 2016, la Sas CPI et la Sas Loft One, intimées, demandent à la cour, au visa des articles 906 du Code de procédure civile, 1382 ancien, devenu 1240, et 2224 du code civil, de :

In limine litis,

— écarter du débat les pièces communiquées par l’appelant,

— déclarer l’action initiée par Monsieur Y prescrite et les demandes contenues dans l’assignation irrecevables,

Sur le fond,

— juger les demandes de Monsieur Y mal fondées,

En conséquence,

— débouter Monsieur Y de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

En tout état de cause,

— condamner Monsieur Y à verser la somme de 5.000 € tant à la société CPI qu’à la société Loft One sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur Y aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître E F, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR :

1°/ Sur la demande des sociétés CPI et Loft One tendant à ce que soient écartées des débats les pièces communiquées par l’appelant

Les sociétés CPI et Loft One au visa de l’article 906 du code de procédure civile soutiennent que les pièces signifiées par l’appelant ne correspondent pas au bordereau visé et sollicitent en conséquence qu’elles soient écartées des débats.

Selon les dispositions de l’article 906 susvisé, les conclusions sont notifiées et les pièces communiquées simultanément par l’avocat de chacune des parties à celui de l’autre partie. En cas de pluralité de demandeurs ou de défendeurs elles doivent l’être à tous les avocats constitués.

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 954 du même code, dans sa rédaction applicable à la présente procédure, un bordereau récapitulatif des pièces sur lesquelles les prétentions sont fondées doit être annexé aux conclusions d’appel.

En l’espèce, l’appelant a notifié ses dernières écritures d’appelant le 31 août 2016, conclusions auxquelles est annexé un bordereau de pièces communiquées numérotées 1 à 53. Il s’avère qu’à partir

de la pièce 35 les pièces communiquées et versées au dossier de l’appelant comportent une erreur de numérotation par rapport au bordereau, la pièce 35 produite correspondant à la pièce 34 du bordereau et ainsi de suite jusqu’à la pièce 52.

Cette erreur purement matérielle de numérotation des pièces effectivement communiquées par rapport à la numérotation du bordereau de pièces annexé aux écritures de l’appelant n’affecte néanmoins pas la recevabilité des pièces produites au débat dans la mesure où la comparaison entre ces dernières et celles visées au bordereau établit que toutes les pièces sur lesquelles l’appelant fonde ses prétentions ont effectivement été communiquées, les parties adverses ayant dès lors été mises en mesure, en temps utile, de les examiner, de les discuter et d’y répondre.

Dans ces conditions il n’y a pas lieu d’écarter des débats les pièces signifiées par l’appelant aux avocats des intimés.

2°/ Sur la prescription de l’action en responsabilité délictuelle

M. Y recherche la responsabilité délictuelle pour manquement à l’obligation pré-contractuelle d’information, de conseil et de mise en garde de la Sas CPI, qu’il qualifie de commercialisateur du «Groupe Carrère», de la Sas Loft One, qu’il qualifie de promoteur immobilier, et de la Sarl Jade Conseil en tant que conseil en gestion de patrimoine, soutenant qu’elles lui ont délivré des informations incomplètes et/ou erronées sur :

— le potentiel locatif du bien vendu,

— l’avantage fiscal qu’il pouvait en attendre,

— l’impossibilité de revendre pour le montant investi,

— les coûts de l’opération,

— les assurances,

manquements ne lui ayant pas permis d’apprécier les risques pouvant résulter de son opération d’investissement.

Il soutient qu’il n’a pas été informé sur le mécanisme de Robien et le risque fiscal résultant d’une vacance locative supérieure à 12 mois, ni sur les aléas locatifs et le prix du bien et le risque financier en résultant, ni encore sur les coûts «cachés» tels les charges de copropriété et les frais de gérance.

Les trois sociétés défenderesses lui opposent la prescription de son action.

Selon les dispositions de l’article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le point de départ de l’action en responsabilité extra-contractuelle se situe au jour où celui qui se prétend victime d’une faute a eu connaissance ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action.

En application de l’article 26 II de ladite loi, ces dispositions, qui réduisent la durée de la prescription applicable antérieurement s’appliquent à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, soit en l’espèce à compter du 19 juin 2008, lendemain du jour de sa publication, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. Elles s’appliquent à la présente instance engagée après l’entrée en vigueur de ladite loi.

En l’espèce, il ressort des différents messages électroniques produits par M. Y, intervenus courant 2008, qu’il était au courant, dès l’automne 2008, de tous les éléments d’information dont il prétend avoir été privé de la part des intimées lors de la proposition d’investissement immobilier concrétisée par l’acte notarié du 5 février 2007 et conscient des risques de l’opération dans laquelle il s’était

engagé.

En effet, le 30 juillet 2008, M. Y écrivait à M. Z A suivant la gestion de son bien au sein de la société Loft One : «Z, je crois qu’il est temps d’ouvrir les yeux. Pas loué depuis presque une année. La crise des subprimes qui détruit tout. Des sommes imprévues qui partent chaque mois de mon compte. Je suis dans le rouge chaque mois depuis cette affaire immobilière. Je risque la faillite personnelle à tout moment. Je suis étranglé par les crédits… Admettons-le enfin, ce projet est un fiasco total. Alors vendez cette merde avant que je sois ruiné. Tentez de m’éviter plus de 5.000 € de perte…».

Le 3 septembre 2008 M. A lui précisait que la dernière limite pour la location de son bien Robien était au mois de décembre de la même année.

Le 11 septembre 2008 M. Y écrivait à M. A : «Je ne peux défiscaliser que si l’appartement est loué. Il ne l’est pas et rien ne dit qu’il le sera…»

Il en résulte que dès l’automne 2008 M. Y avait connaissance du mécanisme de défiscalisation de Robien lié à la location effective du bien acquis, de ses modalités et des risques de perte de l’avantage fiscal en cas d’absence de location pendant un an ; qu’il avait aussi conscience tant des risques de l’opération en termes de perte de valeur du bien en pleine période de crise immobilière, bien dont il souhaitait pouvoir se débarrasser au plus vite pour ne pas aggraver sa situation financière, que des charges induites par l’opération d’acquisition, ainsi que du risque de vacance locative déjà réalisé depuis près d’une année, aléa inhérent à la mise en location d’un bien qu’il avait tenté d’ores et déjà de prévenir en souscrivant dès le 15 février 2007 une assurance loyers impayés et vacance locative, et de l’absence de rentabilité de son investissement lui procurant au contraire des pertes.

En conséquence, le point de départ de la prescription de son action en responsabilité délictuelle pour manquements à l’obligation d’information, de conseil et de mise en garde doit être fixé au plus tard à la mi-septembre 2008, période à laquelle M. Y a eu connaissance de tous les risques dont il se plaint de ne pas avoir été informé au moment de son engagement par les trois sociétés parties à la procédure.

M. Y ayant délivré son assignation en responsabilité et indemnisation par acte d’huissier du 20 février 2014, soit après l’expiration du délai de cinq ans courant à compter de mi-septembre 2008, son action est donc prescrite en application du texte susvisé.

Infirmant le jugement entrepris en qu’il a débouté M. Y de ses prétentions alors qu’en application des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile le moyen tiré de la prescription constitue une fin de non recevoir qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond, il convient, statuant à nouveau, de déclarer M. Y irrecevable en son action en responsabilité à l’encontre des trois sociétés mises en cause.

3°/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. Y succombant, il supportera les dépens de première instance et d’appel. Il se trouve redevable de ce fait d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et d’appel dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Déboute les sociétés CPI et Loft One de leur demande tendant à voir écarter des débats les pièces communiquées par M. B Y,

Infirme le jugement entrepris sauf en sa disposition relative aux dépens de première instance,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare irrecevable comme prescrite l’action en responsabilité délictuelle engagée par M. B Y par acte du 20 février 2014 à l’encontre de la Sas CPI, de la Sas Loft One et de la Sarl Jade Conseil,

Condamne M. B Y à payer d’une part aux sociétés CPI et Loft One, prises ensemble, une indemnité de 1.500 €, et d’autre part à la Sarl Jade Conseil une indemnité de 1.500 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile tant au titre de la procédure de première instance que de celle d’appel,

Condamne M. B Y aux dépens d’appel avec autorisation de recouvrement direct au profit des avocats constitués pour chacune des sociétés intimées conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président