01/03/2021

ARRÊT N°

N° RG 19/00115 – N° Portalis DBVI-V-B7D-MW7U

J-C.G/NB

Décision déférée du 20 Mars 2014 – Tribunal de Grande Instance de I – 12/00121

(Mme. X)

Y-V J

C/

S Q-AA

SCP AH AI, S Q-AA ET AM AG

Y-D J

B J

F J

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU PREMIER MARS DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANT

Monsieur Y-V J, en son nom personnel et en qualité d’héritier de M^me D J, décédée le […]

Le Scamandre n° 8

[…]

[…]

Représenté par M^e AB AC, avocat au barreau de TOULOUSE

Représenté par M^e Pascal OUDIN, avocat au barreau de I

INTIMES

Maître S Q-AA

[…]

11000 I

Représentée par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e AB LASRY de la SCP BRUGUES LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER

SCP AH AI, S Q-AA ET AM AG, Société civile professionnelle titulaire d’un Office Notarial, agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social de la société.

[…]

11000 I

Représentée par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e AB LASRY de la SCP BRUGUES LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER

[…]

Z, A, Y-D J en qualité d’héritier de M^me D J, décédée le […]

Le Scamandre N° 8

[…]

[…]

Représenté par M^e AB AC, avocat au barreau de TOULOUSE

Représenté par M^e Pascal OUDIN, avocat au barreau de I

B, C, D-AK J épouse E en qualité d’héritière de M^me D J, décédée le […]

Pech Salamou

[…]

Représentée par M^e AB AC, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Pascal OUDIN, avocat au barreau de I

F, D, U J épouse G en qualité d’héritière de M^me D J, décédée le […]

[…]

[…]

Représentée par M^e AB AC, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Pascal OUDIN, avocat au barreau de I

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 23 Novembre 2020 en audience publique, devant la Cour composée de :

C. BELIERES, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

A.M. AF, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : L. SAINT LOUIS AUGUSTIN

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BELIERES, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.

EXPOSE DU LITIGE

M. Y-V J et sa mère, M^me D J, étaient propriétaires de deux parcelles sises à Cuxac d’Aude, cadastrées :

— CM 358 rue AD AE pour une superficie de 2 a 29 ca

— CM 359 pour une superficie de 5 a 44 ca , contiguë à la première.

La parcelle CM 358 était louée à M. H qui y exploitait une entreprise d’affûtage.

Par acte reçu le 4 mai 2005 par Maître S Q-AA, notaire associée à I, M. Y-V J et sa mère, M^me D P veuve J, ont vendu à M et M^me W sur la commune de Cuxac d’Aude (11), 'une construction à usage de remise figurant au cadastre

rénové de ladite commune sous les relations suivantes : section CM numéro 359, lieudit 'rue AD AE’ pour une contenance de 5 ares 44 centiares'.

Cet acte a institué une servitude de passage sur le fonds cédé au profit des consorts J, lesquels sont demeurés propriétaires de la parcelle CM 358 désormais enclavée.

A la demande des propriétaires du fonds servant, M et M^me W, l’assiette de la servitude de passage a été modifiée par acte du 23 mars 2007 rédigé par Maître Q-AA, dans le but de permettre un accès à la route départementale 1118.

Postérieurement à cette modification, M. H, locataire de la parcelle appartenant aux consorts J, s’est plaint de l’impossibilité d’utiliser cette nouvelle servitude de passage, au motif que le chemin débouchait directement sur une route départementale très fréquentée et que cet accès sans visibilité était dangereux.

Par courrier en date du 6 juin 2007, la Direction des infrastructures routières du Conseil général de l’Aude a informé M. W que la création d’une nouvelle entrée sur la RD 1118 ne pouvait pas être acceptée, cet accès étant trop dangereux par son manque de visibilité, et lui a demandé de supprimer cet accès au plus tôt, sous peine d’engagement de poursuites à son encontre passé un délai d’un mois.

Par courrier en date du 3 octobre 2007, la Direction des infrastructures routières du Conseil général de l’Aude a informé le maire de Cuxac d’Aude, qui avait fait part de sa décision d’autoriser l’accès à la parcelle objet du litige par la RD 1118, que même à l’intérieur d’une agglomération, les permissions de voirie sur le domaine public départemental relevaient de la seule compétence du président du conseil général et non de celle du maire et qu’en conséquence le refus du conseil général de délivrer une permission de voirie à M. H plaçait celui-ci dans une situation illégale au regard du Règlement départemental de voirie.

Par arrêté en date du 31 mars 2008, le maire de Cuxac d’Aude a retiré les décisions de non opposition aux travaux en date des 22/02/2007 et 07/05/2007, dit que ces travaux n’étaient pas autorisés et que les lieux devraient être remis dans leur état initial.

Par ordonnance de référé en date du 16 mars 2010, confirmée par la cour d’appel de Montpellier le 10 janvier 2011, le rétablissement de l’assiette initiale de la servitude par les consorts W a été ordonné sous astreinte.

M. H, locataire, a résilié son contrat de bail à effet du 15 août 2012.

Par acte d’huissier en date du 30 janvier 2012, les consorts J ont fait assigner M^me S Q AA, notaire, et la Scp AG-AH-Q AA devant le tribunal de grande instance de I en réparation de leur préjudice financier résultant d’un manquement du notaire à son devoir de conseil et à son obligation de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’ils rédigent et ont sollicité le rétablissement de la servitude initiale.

Par jugement contradictoire rendu le 24 mars 2014, le tribunal de grande instance de I a :

— rejeté les demandes de M. Y-V J et M^me D P ;

— condamné in solidum M. Y-V J et M^me D P à verser à M^me S Q AA, notaire, et la société civile professionnelle AG-AH-Q AA, une indemnité de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. Y-V J et M^me D P aux dépens.

Pour statuer ainsi, sur les demandes relatives au rétablissement de la servitude initiale, le tribunal a constaté que la servitude initiale et l’assiette nouvelle de cette servitude résultaient toutes les deux d’un accord entre les consorts J et les époux W, et que les époux W n’étant pas dans la cause, le tribunal ne pouvait pas annuler l’acte instituant la nouvelle assiette de la

servitude et rétablir l’ancienne, et qu’il apparaissait au surplus que la servitude initiale avait été rétablie par les époux W en avril 2012.

Le tribunal a rejeté les demandes formulées contre le notaire au motif qu’au moment où il avait rédigé l’acte, il avait toute raison de penser qu’il établissait un acte juridiquement efficace et dont les dispositions pouvaient s’exécuter sans problème.

Les consorts J ont relevé appel général de cette décision et, dans un arrêt rendu le 4 mai 2017, la cour d’appel de Montpellier a confirmé dans toutes ses dispositions le jugement dont appel.

Les consorts J ont formé un pourvoi en cassation.

Par arrêt en date du 14 novembre 2018, la Cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier et a renvoyé les parties devant la cour d’appel de Toulouse.

Au visa de l’article 1240 du code civil, la cour a énoncé que, si le notaire, recevant un acte en l’état de déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés, n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est cependant tenu de vérifier par toutes investigations utiles les déclarations faites par l’une des parties et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse. Elle a jugé qu’il appartenait au notaire de vérifier la déclaration de M et M^me W relative à l’autorisation de l’administration compétente dont dépendait l’efficacité de l’acte du 13 mars 2007 et, à cette fin, de demander la production de ce document.

Par déclaration de saisine en date du 8 janvier 2019, les consorts J ont saisi la cour d’appel de Toulouse.

Parallèlement à cette procédure, par acte d’huissier du 29 octobre 2013, M. W a fait assigner M. J devant le tribunal de grande instance de I afin d’entendre :

— juger que la parcelle cadastrée section CM 358 appartenant à M et M^me W est grevée d’une servitude de passage conventionnelle, consentie dans un acte notarié du 23 mars 2007, qui permet le désenclavement de la parcelle cadastrée section CM 359 appartenant aux consorts J ;

— juger que les consorts J devront se conformer au tracé prévu dans la servitude de passage conventionnelle du 23 mars 2007, sous astreinte ;

— interdire en conséquence tout autre accès sur la parcelle cadastrée section CM 358 aux fins de désenclavement de la parcelle cadastrée section CM 359 ;

— juger que la parcelle cadastrée section CM 358 appartenant à M et M^me W n’est pas grevée d’une servitude de passage pour la canalisation d’eau appartenant à M et M^me J qui traverse leur propriété ;

— condamner M et M^me J à supprimer, à leurs frais, la canalisation d’eau et le compteur d’eau installés sur la parcelle appartenant à M et M^me W section CM 358, sous astreinte.

Selon acte notarié en date du 30 avril 2014, les consorts J ont vendu à M et M^me W la parcelle cadastrée CM 358 louée au profit de M. K, moyennant le prix de 59 000 €.

Par jugement en date du 4 juin 2014, le tribunal de grande instance de I a constaté le désistement d’instance de M et M^me W et dit que l’instance était éteinte.

M^me D J est décédée le […], laissant pour lui succéder quatre héritiers, M. Y-V J, M. Z J, M^me B J épouse E, M^me F J épouse G.

DEMANDES DES PARTIES

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 9 novembre 2020, M. Y-V J, agissant tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritier de M^me D J, appelant, et M. Z J, M^me B J épouse E, M^me F J épouse G, intervenants volontaires à l’instance en qualité d’ayant-droit de M^me D J, demandent à la cour, au visa des articles 1382 et 1383 anciens du code civil, de :

— réformer le jugement dont appel du 20 mars 2014 rendu par le tribunal de grande instance de I en ce qu’il a :

# rejeté les demandes de M. Y-V J et M^me D P ;

# condamné, in solidum, M. Y-V J et M^me D P à verser à M^me S Q AA, notaire, et la société civile professionnelle AG-AH-Q AA, une indemnité de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

# condamné, in solidum, M. Y-V J et M^me D P aux dépens de l’action ;

— condamner M^e Q-AA et de la Scp AG-AI-Q AA, société de notaires, solidairement, l’un à défaut de l’autre, à leur payer les sommes de :

# 18.669 € au titre des frais de procédures et d’avocats engagés directement contre les époux W en raison de la faute de M^e Q-AA ;

# 3 426,45 € au titre de la perte sur les loyers en raison du trouble de jouissance engendré par les consorts W suite à la faute de M^e Q-AA sur la location IDS H et 3 127,89 € au titre de la perte sur les loyers en raison du trouble de jouissance engendrés par les consorts W suite à la faute de M^e Q-AA sur la location K ;

# 2 300 € de frais et honoraires restés à charge de M. Y-V J en Cour de cassation

# 11.676 € TTC pour les frais exposés pour les procédures les opposant à la notaire avant l’arrêt rendu par la Cour de cassation du 4 novembre

2018 ;

# 6.145,04 € en frais bancaires ;

# 100.000 € au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral dû, notamment, aux quatre années de procédure que ses erreurs ont fait peser sur eux notamment aussi aux 12 années de procédure pour sortir de ce litige, la réparation de ce préjudice moral se répartissant comme

suit : 85.000 € au titre de la réparation du préjudice moral propre à M. Y-V J, 15.000 € alloués à ce dernier ès qualités d’héritier de Feue sa mère pour la réparation du préjudice moral subi par M^me D P veuve J du temps de son vivant ;

# 26.000 € au titre de la moins-value qu’ils ont subie de la suite de la vente réalisée selon acte notarié en date du 30 avril 2014 voyant M^me D P veuve J et M. Y-V J vendre à M. et M^me W la pleine propriété de la parcelle CM 358 rue AD AE affecté d’un hangar et loué au profit de M. K ;

— dire que toutes ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la passation de l’acte querellé soit le 23 mars 2007 ;

— subsidiairement, dire que toutes ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 30 janvier 2012 ;

— dire qu’il sera fait application des règles de l’anatocisme sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner M^e Q-AA et la Scp AG-AI-Q-AA, société de notaires, solidairement, l’un à défaut de l’autre, à leur payer la somme de 12.942,55 € HT soit 15.531,06 € TTC en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile pour la procédure en renvoi devant la cour d’appel de Toulouse sur les frais et honoraires de l’avocat plaidant ;

— condamner M^e Q-AA et la Scp AG-AI-Q-AA solidairement, l’un à défaut de l’autre, à leur payer la somme de 913 € TTC en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure en renvoi devant la Cour d’appel de Toulouse sur les frais et honoraires de l’avocat postulant ;

— condamner M^e Q-AA et la Scp AG-AI-Q-AA solidairement, l’un à défaut de l’autre, en tous les dépens dont distraction pour ceux-là concernant au profit de M^e AB AC qui pourra les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure

civile ;

— juger que toutes ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la passation de l’assignation initiale devant le juge du premier degré, portée contre M^e Q-AA et de la Scp AG-AI-Q-AA, société de notaires ;

— dire qu’il sera fait sur ces sommes aussi application des règles de l’anatocisme, sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil.

Les consorts J soutiennent que la notaire a rédigé un acte authentique inefficace établissant une servitude illégale et qu’elle ne saurait se dédouaner de sa faute en tentant de faire croire à la cour que M. J serait fautif. Ils expliquent que c’est justement parce que M. J connaissait la disposition des lieux qu’il n’a pu donner son accord sur la sortie vers la voie départementale que parce que les époux W lui ont affirmé qu’ils avaient pris toutes les assurances et autorisations. Ils estiment qu’en rédigeant l’acte de servitude du 23 mars 2007, Maître Q-AA a commis une double faute :

— en spécifiant que l’accord de la Direction Départementale de l’Aude avait été obtenu par M et M^me W, alors qu’ils n’avaient que pressenti la Mairie et qu’il n’y avait aucune autorisation ou accord de la Direction Départementale de l’Aude ;

— en se contentant de croire que cette autorisation (qui n’existe pas) suffit à autoriser cette ouverture du fonds sur la RD 1118 alors que le droit, dont elle est comptable vis-à-vis de ses clients, dit que l’autorisation de voirie passe par le Conseil Général, propriétaire de la voie publique.

Ils ajoutent que Maître Q-AA ne saurait reprocher à son client, qui en tout état de cause n’est ni juriste ni urbaniste, de connaître les risques inhérents à cette modification et d’avoir accédé aux demandes de son voisin en connaissance de cause.

Ils insistent sur le fait que la faute que la notaire voudrait voir chez les consorts W n’existe et ne leur préjudicie que parce que la faute de la notaire existe.

Sur les préjudices et le lien de causalité, les consorts J font valoir que si, dès le départ, la notaire avait refusé de passer l’acte au motif qu’aucune autorisation utile n’avait été donnée, M. W n’aurait pu exploiter à outrance l’apparente efficacité de l’acte :

— M. J n’aurait jamais couru de risque juridique et financier ni pour lui-même, ni pour sa relation bailleur/locataire, ni pour la sécurité des personnes en accès sur la RD 1118 ;

— aucune des contestations de W et persécutions procédurales menées par eux, toutes fondées sur l’apparence d’une situation juridique née faussement de l’acte du 23 mars 2007 ne serait née ou n’aurait

abouti ;

— aucune des difficultés développées dans la relation contractuelle J/H ne serait née

— il n’y aurait pas eu de nouveau locataire, M. J n’aurait pas été contraint de rechercher un nouveau locataire et ne se serait pas exposé à un risque financier qui est avéré puisque le nouveau locataire a cessé ses paiements et a été mis en liquidation judiciaire occasionnant une perte locative de plus de 3 000 €.

Ils réclament la réparation des préjudices suivants :

— frais de justice en rapport avec les multiples procédures ;

— pertes de loyers ;

— frais bancaires ;

— perte financière sur la vente du bien ;

— préjudice moral.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 2 novembre 2020, M^e S Q-AA et la Scp AI-AG-Q-AA, intimés, demandent à la cour, au visa des articles L. 2213-1 et L. 3221-4 du code général des collectivités territoriales, de :

— tenant la connaissance parfaite par les consorts J de la configuration des lieux ;

— tenant l’arrêté de la commune de Cuxac d’Aude ayant autorisé les travaux d’ouverture sur la RD 118 ;

— tenant l’autorisation donnée par M. J et par sa mère ;

— juger que l’acte modificatif de servitude du 23 mars 2007 est régulier et efficace ;

— juger que Maître Q-AA n’a pas commis de faute ;

— dire que MM. Y-V et Z J et M^mes B et F J, ne justifient pas d’un préjudice en relation directe de causalité avec l’intervention du notaire;

— les débouter de leurs demandes ;

— les condamner in solidum à payer à Maître Q-AA la somme de

7 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens.

Maître Q-AA expose que les consorts J, qui connaissaient mieux que quiconque la configuration des lieux puisqu’ils étaient propriétaires de la totalité du terrain avant 2005, savaient que la modification de la servitude conduisait à faire déboucher le chemin sur la route départementale, avec les risques que cela induisait, mais ne se sont pas opposés aux demandes de leur voisin.

Elle rappelle que le notaire est certes tenu d’un devoir de conseil, mais que ce devoir n’est pas illimité, qu’il n’a pas à se déplacer pour vérifier la consistance des lieux, qu’il peut se fier aux déclarations des parties et que si celles-ci sont erronées, il n’engage sa responsabilité que s’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité, et qu’il n’a pas à remettre en cause le contenu des documents administratifs.

Elle affirme qu’en l’espèce les parties lui ont apporté tous les documents et autorisations concernant la modification, sans faire état de la moindre difficulté.

Elle fait valoir qu’il résulte de l’acte que les époux W avaient obtenu l’accord de la DDE, déclaration faite sur interrogation du notaire qui n’avait pas l’obligation de procéder à des investigations complémentaires sur ce point, que l’argument selon lequel l’autorisation de la demande n’était pas valide puisqu’elle était de la compétence du Conseil général n’est pas fondé dès lors que le transfert des compétences au département date du début de l’année 2007, que le maire de la commune avait compétence pour autoriser l’accès direct sur la voie départementale, ce qu’il a fait par arrêté du 22 février 2007, acte présentant toutes les caractéristiques de la légalité, que lors de la rédaction de l’acte elle disposait donc des autorisations et était assurée de l’obtention de l’accord de la DDE, et qu’elle a donc rédigé un acte régulier et efficace.

Sur les préjudices dont il est demandé réparation, Maître Q-AA fait valoir :

— que suite à l’arrêté du maire du 31 mars 2008 ayant retiré les autorisations de travaux, il appartenait aux époux W d’exécuter cet arrêté et qu’elle n’est pas responsable de leur comportement qui a conduit les consorts J à saisir le tribunal ;

— que le départ du locataire, qui n’est pas prouvé, ne peut résulter que du comportement des époux W qui n’ont pas exécuté les décisions de justice ;

— que les frais de procédure d’un montant de 18.019,55 € sont le résultat des choix procéduraux des consorts J dont ils doivent assumer les conséquences financières ;

— que la perte de loyers d’un montant initial de 3 427 € a été portée à

6 426,45 € et n’est pas justifiée ; qu’il appartient en outre aux consorts J d’engager une action contre le locataire, ce dont ils ne justifient

pas ;

— que s’agissant des frais bancaires, l’analyse est la même qu’en ce qui concerne les frais de procédure et fait en outre double emploi avec la demande de prise en charge des frais de procédure et d’avocat ;

— que la demande d’indemnisation de la prétendue perte de valeur à la revente de l’atelier ne peut être analysée que comme une perte de chance de vendre l’immeuble à un prix supérieur, que jusqu’à ses conclusions du 28 janvier 2017, M. J ne considérait pas avoir vendu l’atelier à un prix sous-évalué, que rien ne l’obligeait à céder l’immeuble s’il estimait que le prix n’était pas conforme, et que les documents versés au débat pour justifier de la valeur du bien ne sont pas probants ;

— que le préjudice moral a été découvert sur le tard et n’est pas justifié.

MOTIFS

Les dispositions du jugement relatives au rejet des demandes de nullité de la modification de la servitude, de rétablissement de l’ancienne servitude et de condamnation du notaire à faire le nécessaire pour rendre son effectivité à l’usage de l’assiette de la servitude initiale n’étant critiquées par aucune des parties malgré l’appel général interjeté, doivent être confirmées sans examen au fond, en application de l’article 562 du code de procédure civile.

Sur la faute du notaire

Le notaire est responsable sur le fondement des dispositions de l’article 1382 devenu 1240 du code civil des manquements qui peuvent être établis à son obligation d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il reçoit.

Il appartient aux demandeurs, pour mettre en cause cette responsabilité, de rapporter la preuve de la faute qu’ils invoquent, du préjudice qu’ils subissent et du lien de causalité entre ces deux premiers éléments.

Si le notaire, recevant un acte en l’état de déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés,

n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est cependant tenu de vérifier par toutes investigations utiles les déclarations faites par l’une des parties et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse.

Aux termes de l’acte reçu le 4 mai 2005 par Maître S Q AA, il a été institué une servitude de passage sur le fonds cédé au profit des consorts J, lesquels sont demeurés propriétaires de la parcelle CM 358 désormais enclavée, afin de leur permettre d’avoir un accès sur la voie publique

' Cette servitude grèvera une bande de terrain de trois mètres de largeur environ à prendre sur une partie de la cour vendue, cadastrée CM 359, au profit de la partie restant appartenir aux consorts J, cadastrée CM 358, telle que figurée sur le plan ci-annexé sous teinte rouge hachurée.

Ladite servitude de passage grevant une partie de la cour vendue doit permettre aux consorts J de desservir la partie restant lui appartenir'.

Aux termes de l’acte du 23 mars 2007, les consorts J ont renoncé purement et simplement à cette servitude de passage et il a été constitué une nouvelle servitude de passage sur la parcelle cadastrée CM 359 au profit de la parcelle CM 358, en ces termes :

'Cette servitude s’exercera exclusivement savoir :

- sur une bande d’une largeur de 3,50 mètres partant de l’ouverture donnant sur la RD 1118 jusqu’à la fin du premier auvent,

- sur une bande de 2,50 mètres à partir du deuxième auvent rétrécissant progressivement jusqu’à l’angle du bâtiment appartenant aux consorts J.

(…)

Ayant obtenu l’accord de la Direction Départementale de l’Aude (sic), les époux W s’engagent, à leur charge, frais et diligence dans un délai maximum de 6 mois à compter de la signature des présentes,

savoir :

- à faire effectuer l’ouverture du mur de clôture donnant sur la RD 1118 et mettre en place un portail dont une clef sera remise aux consorts J ainsi qu’à Monsieur N, locataire de l’atelier appartenant aux consorts J,

- à édifier ou faire édifier une clôture de type grillage sur murette de parpaing devant délimiter l’assiette de la servitude de passage à l’intérieur même de la cour'.

Il ressort des courriers émanant de la Direction des infrastructures routières du Conseil général de l’Aude en date des 6 juin et 3 octobre 2007 notamment, que les travaux de création d’une nouvelle entrée sur la RD 1118 ont été réalisés par M. W sans aucune autorisation et qu’une telle autorisation n’aurait pas pu être donnée eu égard à la dangerosité d’un tel accès.

Il appartenait au notaire de vérifier la déclaration de M et M^me W relative à l’autorisation de l’administration compétente dont dépendait l’efficacité de l’acte du 13 mars 2007 et, à cette fin, de demander la production de ce document.

Cette simple vérification aurait permis au notaire de constater que M et M^me W ne disposaient pas d’une telle autorisation, d’effectuer des investigations afin de déterminer avec exactitude la nature des autorisations à obtenir et par suite de ne pas établir l’acte litigieux puisqu’aucune autorisation ne pouvait être obtenue.

Pour s’exonérer de sa responsabilité, Maître Q-AA ne peut utilement alléguer :

— que les consorts J, qui connaissaient mieux que quiconque la configuration des lieux dont ils étaient propriétaires, savaient que la modification de la servitude conduisait à créer une sortie du une route départementale mais ne se sont pas opposés aux demandes de leur voisin, alors que les consorts J ont précisément accepté la modification de la servitude sur la foi de l’obtention de l’accord de la 'Direction départementale de l’Aude’ rappelée par le notaire dans l’acte ;

— qu’elle n’avait pas l’obligation de se rendre sur place pour vérifier la consistance des lieux, démarche qu’il ne lui est pas reproché de ne pas avoir effectuée, et que les parties lui avaient apporté tous les documents et autorisations concernant la modification, alors qu’il n’est pas justifié que ces documents ont été demandés par le notaire et produits par les parties, 'l’accord de la Direction Départementale de l’Aude’ visé dans l’acte étant en tout état de cause inexistant

— que les époux W avaient déclaré avoir obtenu l’accord de la demande et qu’elle pouvait se fier aux déclarations des parties, alors qu’il lui appartenait à tout le moins de solliciter la production de ce document qui conditionnait l’efficacité de l’acte qu’elle allait établir ;

— que le maire de Cuxac d’Aude avait compétence pour autoriser l’accès direct sur la voie, ce qu’il a fait par arrêté du 22 février 2007, alors que l’article L.3221 du code général des collectivités territoriales en vigueur à la date de l’acte prévoit que les permissions de voirie sur le domaine public départemental relèvent, même à l’intérieur d’une agglomération, de la seule compétence du président du conseil général et non de celle du maire, que l’arrêté du 22 février 2007 porte sur la création d’un portail et qu’en tout état de cause elle n’a pas visé cet arrêté dans l’acte litigieux mais l’accord de la 'Direction Départementale de l’Aude’ , accord qui n’existait pas ;

— que lors de la rédaction de l’acte modificatif de servitude du 23 mars 2007, elle disposait des autorisations et était assurée de l’obtention de l’accord de la DDE, alors que ce prétendu accord n’a jamais été donné.

La faute reprochée à Maître Q-AA est donc établie.

Sur les demandes des consorts J

Il convient de rechercher pour chacun des préjudices allégués si ceux-ci sont directs, actuels et certains et en relation de causalité avec la faute commise.

1) Les frais de procédure et d’avocat engagés directement contre les époux W en raison de la faute de Maître Q-AA

Les consorts J font valoir que, grâce aux fautes et errements du notaire, les époux W ont trouvé appui sur la fragilité et l’insécurité juridique des actes pour soutenir des procédures et les obliger à ces procédures afin de voir remise la servitude dans son état initial, et qu’ils ont ainsi été contraints d’engager sur cinq procédures des frais d’avocat à hauteur de 18.669 € pour faire valoir leurs droits.

Les cinq procédures ayant opposé les consorts J aux consorts W ont donné lieu à l’ordonnance de référé du tribunal de grande instance de I en date du 16 mars 2010, l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 10 janvier 2011, le jugement du juge de l’exécution du tribunal de I du 15 mars 2012, l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 6 décembre 2012 et le jugement de désistement devant le tribunal de I du 4 juin 2014.

Si le notaire avait refusé de passer l’acte après avoir constaté qu’aucune autorisation utile n’avait été donnée, M et M^me W n’auraient pu exploiter l’apparente efficacité de l’acte et les consorts J n’auraient pas été contraints de subir ces cinq procédures et d’exposer les frais d’avocat y afférents. Ils ont obtenu gain de cause sur les quatre premières procédures, la cinquième s’étant achevée sur un désistement aux frais de M. W, mais il ne leur a été alloué qu’une somme nette de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Maître Q-AA n’est pas pour autant tenue d’assumer intégralement les choix procéduraux des consorts J et le montant des honoraires de leur conseil.

Au vu des factures d’honoraires (pièces n° 52), des conclusions et des diverses décisions de justice, il y a lieu de fixer le montant des dommages imputable à la faute de Maître Q-AA à la somme totale de

12.000 €.

2) Les frais de procédure et d’avocat exposés dans le cadre des instances ayant opposé les consorts J à Maître Q-AA

Du fait de l’arrêt de cassation et du présent arrêt, les consorts J n’auront pas à payer de dépens à ce titre.

Les frais d’avocat exposés depuis l’introduction de l’instance devant le tribunal de grande instance de I seront indemnisés par le présent arrêt en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

3) Les frais et honoraires restés à charge de M. J devant la Cour de cassation

Par arrêt en date du 14 novembre 2018, la Cour de cassation a condamné Maître Q-AA et la Scp AG AI Q-AA à payer aux consorts J la somme de 2 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts J doivent être déboutés du surplus de leur demande formulée au titre des frais non compris dans les dépens exposés devant la Cour de cassation.

4) Les pertes de loyers

Les consorts J exposent que leur locataire, M. H, qui exploitait ses ateliers sur place, a donné congé en raison des incertitudes juridiques dans lesquelles il était placé en tant qu’occupant des lieux et du comportement de M et M^me W qui troublait la jouissance des lieux, en laissant une dette de loyers impayée de 6 426,45 €, réglée par la suite à hauteur de 3 000 €, d’où un préjudice de 3 426,45 €.

M. H a résilié le bail à effet du 15 août 2012 par lettre recommandée avec accusé de réception du 12 juin 2012. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 mars 2013, il a indiqué à M. J que suite à son départ des locaux depuis le 20 décembre 2012, il ne réglerait pas les loyers encore dûs afin de réparer le préjudice moral, physique et financier subi du fait des agissements de M. W.

Il ressort de l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 6 décembre 2012 que dès le mois de février 2011, les époux W avaient procédé à un rétablissement de l’accès sur la rue AD AE, certes imparfait mais permettant la circulation des véhicules jusqu’au local commercial et qu’au 11 avril 2012 l’assiette de la servitude avait été entièrement rétablie.

Il en résulte qu’à la date du congé, M. O ne subissait pas de troubles de jouissance du bien loué en relation avec la modification de l’assiette de la servitude établie par l’acte litigieux. Tous les motifs formulés dans son courrier du 18 mars 2013 sont relatifs au comportement de M. W et ne peuvent être reliés à la faute commise par Maître Q-AA. Les consorts J doivent être déboutés de ce chef de demande.

La dette de loyer du locataire qui a succédé à M. H est quant à elle sans aucun lien avec la servitude et la faute du notaire. La demande en paiement de la somme de 3 127,89 € formée à ce titre doit également être rejetée.

5) Les frais bancaires

M. J explique qu’à compter de la fin de l’année 2012, ses faibles revenus ne lui permettaient plus de faire face aux procédures conte les époux W et le notaire et qu’il a été contraint de souscrire un prêt personnel de 30.000 € qui a pu être remboursé par anticipation grâce à la vente d’un

immeuble. Il sollicite l’allocation de la somme de 6 145,04 € au titre des frais et intérêts restés à sa charge à la suite de ce prêt.

Il produit l’offre de crédit (pièces 50 et 51) ainsi que le tableau d’amortissement du prêt sur une durée de 84 mois (pièce 73) faisant apparaître que les charges totales de ce prêt se seraient élevées à

6 145,04 €.

Ces frais et intérêts n’ayant été exposés que par la faute du notaire, ce préjudice est établi en son principe. A défaut de justification de la date de remboursement anticipé et du montant exact des frais restés effectivement à la charge de M. J , il y a lieu de lui allouer la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts.

6) La perte de valeur sur la vente du bien

M. J expose que, continuant à exploiter les errements de la notaire, M. W l’a fait assigner le 29 octobre 2013 devant le tribunal de grande instance de I afin d’obtenir un retour à la servitude de passage consentie dans l’acte notarié du 23 mars 2007 et d’ interdire en conséquence tout autre accès sur la parcelle cadastrée section CM 359 aux fins de désenclavement de la parcelle cadastrée section CM 358, qu’eu égard aux décisions déjà rendues il ne pouvait pas obtenir gain de cause mais qu’il aurait interjeté appel de la décision de rejet de ses demandes, que cette stratégie de harcèlement a été payante puisque, dans l’impossibilité de faire face à de nouvelles procédures, il a consenti à vendre l’atelier aux consorts W à un prix bien inférieur au prix du marché afin d’obtenir un désistement d’instance. Il soutient que cet atelier avait une valeur vénale de 100.000 € et une valeur minimale de 85.000 € et qu’il n’aurait jamais consenti à la vendre au prix de 59.000 € sans cette nouvelle procédure, d’où un préjudice de 26.000 € .

Les annonces immobilières concernant d’autres biens produites par M. J et les extrapolations personnelles effectuées à partir du montant du loyer perçu ne sont pas suffisantes pour démontrer que le bien vendu avait une valeur minimale de 85.000 €.

Il apparaît surtout que cette prétendue moins-value correspond à un préjudice indirect dans la mesure où M. J avait toutes les chances d’obtenir gain de cause dans le nouveau procès dont il faisait l’objet, où il était en position de force face aux époux W, où rien ne l’obligeait à vendre son bien à bas prix à ses adversaires et où il pouvait même envisager de vendre le bien à un autre acquéreur, son choix de vendre à ce prix aux époux W ne découlant pas de la faute du notaire et ne pouvant donc lui être opposé pour obtenir une indemnisation.

Ce chef de demande doit être rejeté.

7) Le préjudice moral

Il apparaît là encore que si Maître Q-AA avait refusé de passer l’acte après avoir constaté qu’aucune autorisation utile n’avait été donnée, les consorts J n’auraient pas été contraints de subir depuis 2007 les multiples désagréments et troubles de jouissance liés aux agissements des époux W et aux multiples procédures qu’ils ont été contraints d’engager pour faire valoir leurs droits, en premier lieu contre les époux W, en second lieu contre Maître Q-AA, pour obtenir définitivement gain de cause quatorze ans plus tard alors qu’ils étaient déjà âgés pour être nés en 1918 pour M^me J (décédée le […]) et en 1947 pour M. J.

Le préjudice moral ainsi subi par la faute de Maître Q-AA justifie l’allocation de la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts à M. J, qui apparaît tout au long du dossier comme celui qui a dû personnellement faire face aux multiples rebondissements d’une affaire relativement simple à l’origine, et de 2 000 € au titre du préjudice moral subi par M^me P veuve J de son vivant, la preuve n’étant pas rapportée que celle-ci, simple usufruitière du bien et déjà âgée de 89 ans à la date de l’acte litigieux ait subi les mêmes dommages que son fils.

Sur les intérêts au taux légal et l’application de l’article 1343-2 du code civil

En application de l’article 1153-1 devenu 1231-7 du code civil, les indemnités allouées aux consorts J porteront intérêts au taux légal à compter de ce jour.

En application de l’article 1154 devenu 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dûs au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêt.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Maître Q-AA et la Scp AF AG, AH AI et S Q-AA, parties principalement perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens de première instance et d’appel et déboutées de leur demande formulée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts J sont en droit de réclamer l’indemnisation des frais non compris dans les dépens qu’ils ont dû exposer à l’occasion de cette procédure. Maître Q-AA et la Scp AF AG, AH AI et S Q-AA seront donc tenues in solidum de leur payer la somme totale de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, sans qu’il y ait lieu de faire une distinction entre les frais et honoraires de l’avocat plaidant et de l’avocat postulant pour la procédure en renvoi devant la cour d’appel de Toulouse.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de I en date du 20 mars 2014, sauf en ses dispositions relatives aux notaires et aux dépens ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Déclare Maître Q-AA responsable des dommages subis par les consorts J en suite de la faute commise par elle dans le cadre de l’établissement de l’acte du 23 mars 2007 ;

Condamne Maître Q-AA et la Scp AF AG, AH AI et S Q-AA, in solidum, à payer à M. Y-V J et aux consorts J en leur qualité d’héritiers de M^me D P veuve J :

— la somme de 12.000 € au titre des frais de procédure et d’avocat engagés directement contre les époux W en raison de la faute de Maître Q-AA ;

— la somme de 3.000 € au titre des frais bancaires ;

— la somme de 2.000 € au titre du préjudice moral subi par M^me P veuve J de son vivant ;

Condamne Maître Q-AA et la Scp AF AG, AH AI et S Q-AA, in solidum, à payer à M. Y-V J la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

Dit que ces condamnations emporteront intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

Dit que les intérêts échus, dûs au moins pour une année entière, produiront intérêt ;

Déboute M. J et les consorts J du surplus de leurs

demandes ;

Condamne Maître Q-AA et la Scp AF AG, AH AI et S Q-AA in solidum aux dépens de première instance et d’appel ;

Déboute Maître Q-AA et la Scp AF AG, AH AI et S Q-AA de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Maître Q-AA et la Scp AF AG, AH AI et S Q-AA in solidum à payer aux consorts J la somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Accorde à Maître AC, avocat, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,