14/06/2021

ARRÊT N°552/2021

N° RG 20/02757 – N° Portalis DBVI-V-B7E-NYHT

FG/MB

Décision déférée du 21 Septembre 2020 – Juge des contentieux de la protection de MONTAUBAN ( 111900058)

A B

C X

C/

E Y

REFORMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU QUATORZE JUIN DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANT

Monsieur C X

[…]

[…]

Représenté par M^e Diane PAYROU, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

INTIMEE

Madame E Y

[…]

[…]

Représentée par M^e Sophie GERVAIS de la SCP GERVAIS MATTAR CASSIGNOL, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Avril 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C. I-J, Président de chambre chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de:

C. I-J, président

P. POIREL, conseiller

F. GIROT, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier, lors des débats : M. G

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. I-J, président, et par M. G, greffier de chambre.

Par une déclaration du 13 octobre 2020, M. X a interjeté appel, dans des conditions de forme et de délai non critiquées, d’un jugement rendu le 21 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de Montauban qui a :

— validé le congé avec offre de vente délivré à M. X par M^me Y le 20 mars 2019,

— dit que M. X était occupant sans droit ni titre depuis le 30 septembre 2019 du logement situé […],

— ordonné son expulsion des lieux loués ainsi que de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique,

— fixé l’indemnité d’occupation due par M. X jusqu’à la libération effective des locaux à la somme de 399 euros par mois et l’y condamne en tant que de besoin jusqu’à la libération effective des locaux et la restitution des clefs,

— condamné M^me Y à payer à M. X la somme de 2000 euros pour privation de jouissance,

— dit que cette condamnation serait compensée avec les éventuels loyers, charges et indemnités d’occupation ou réparations locatives dus par M. X lors de la libération des locaux,

— débouté les parties de toutes autres demandes,

— condamné M. X aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Pour l’exposé des faits et de la procédure antérieure, la cour se réfère au jugement déféré.

Il suffit de rappeler que selon acte sous seing privé en date du 1^er octobre 2010 M. Z, aux droits duquel se trouve M^me Y, a donné à bail à M. X un appartement situé à Montauban moyennant paiement d’un loyer mensuel de 350 euros outre une provision sur charges de 25 euros, que souhaitant reprendre le logement pour l’occuper pendant ses séjours en France, M^me Y, qui résidait à l’étranger, a fait délivrer un congé afin de reprise à son locataire, qu’ayant été informée de l’insuffisance du motif invoqué elle a renoncé à ce congé et fait délivrer à M. X un congé pour vendre le 20 mars 2019, congé contesté par M. X qui a saisi le tribunal judiciaire de Montauban pour en obtenir l’annulation ainsi que le paiement de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance résultant du mauvais état du logement loué.

La procédure a été suivie selon les modalités prévues par les articles 905 et suivants du code de procédure civile et l’ordonnance de clôture a été rendue le 1^er avril 2021.

Par dernières conclusions notifiées le 13 janvier 2021, M. X demande à la cour, au visa des dispositions des articles 15, 6 et 20 de la loi du 6 juillet 1989, 1719 et 1720 du code civil, de :

— débouter M^me Y de ses demandes, fins et conclusions,

— infirmer le jugement rendu,

— en conséquence :

— annuler le congé avec offre de vente en date du 21 mars 2019,

— constater le manquement de M^me Y à ses obligations de bailleur,

— constater le trouble de jouissance subi par M. X imputable à M^me Y,

— condamner M^me Y à lui payer la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner M^me Y à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Sur la nullité des congés délivrés, M. X fait valoir qu’au regard de la proximité de la date de délivrance des deux congés, le premier pour reprise et le second pour vendre, il apparaît que le congé pour vendre a été délivré pour des motifs ne pouvant être considérés comme réels et sérieux, et dans le seul but de faire échec à la demande de remise en état des lieux loués, que le prix de vente proposé est excessif par rapport à l’état du logement et au marché immobilier local, que ces éléments démontrent l’absence d’intention de vendre le logement, que le service communal d’hygiène et de santé a été saisi à la demande d’un agent du centre communal d’action sociale de la ville, que le compte-rendu de visite établi le 24 avril 2019 démontre l’état d’insalubrité du logement et que la procédure d’insalubrité s’oppose à l’exercice par le bailleur de son droit de donner congé pour vendre.

Sur l’indemnisation du préjudice résultant du manquement de la bailleresse à ses obligations, l’appelant soutient que le premier juge a valablement retenu la responsabilité de M^me Y en ce que le logement a été qualifié de vétuste au vu du rapport du service communal d’hygiène et de santé de la ville de Montauban daté du 24 avril 2019 qui fait état de désordres contrevenant au règlement sanitaire départemental et constituant des manquements aux critères de décence, que M^me Y n’est pas fondée à invoquer un défaut d’entretien du locataire en particulier s’agissant de la dégradation des menuiseries extérieures vétustes et non étanches à l’air et en raison de l’ancienneté du bail, que la nouvelle visite du service communal d’hygiène et de santé réalisée le 23 novembre 2020 atteste du fait que M^me Y ne s’est pas donnée les moyens d’honorer son obligation d’entretien et de sécurité, que sa demande en paiement de la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts est justifiée au regard de l’importance de son préjudice, qu’il est handicapé et contraint à une vie sédentaire dans un logement indécent.

Par dernières conclusions notifiées le 19 mars 2021, M^me Y demande à la cour de :

— infirmer la décision déférée concernant sa condamnation au paiement d’une somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouter M. X de sa demande,

— dire que le congé pour vendre délivré le 20 mars 2019 est valable et a produit ses effets,

— condamner M. X à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Sur la validité du congé pour vendre, elle fait valoir que la chronologie des faits démontre qu’elle ignorait la saisine du service communal d’hygiène lorsqu’elle a fait délivrer le congé, qu’elle n’a appris la saisine de ce service que lors du dépôt du rapport, qu’elle était dans l’ignorance des démarches du locataire lorsqu’elle a établi les congés au fin de reprise, puis de vente, que la fraude alléguée par M. X n’est pas démontrée, le prix demandé n’étant pas prohibitif comme l’a retenu le premier juge, qu’au surplus des travaux doivent être réalisés à ses frais avancés qui justifieront une estimation supérieure du prix de vente, qu’enfin M. X n’a jamais envisagé d’exercer son droit de préemption en sorte qu’il ne justifierait d’aucun grief, ni aucun préjudice si le prix de vente demandé était jugé excessif.

Sur la demande de M. X en réparation du trouble de jouissance résultant du mauvais état du logement, M^me Y observe que celui-ci prétend l’avoir avertie des désordres sans le démontrer sauf à trois reprises s’agissant de l’antenne TV, d’un garde-corps et d’un radiateur, qu’il prétend avoir effectué des travaux d’entretien ou de réparation mais ne le démontre pas, qu’au contraire le rapport du service communal d’hygiène et de santé établit qu’il n’a pas entretenu le logement en bon père de famille et que les désordres constatés sont imputables à un défaut d’entretien, à l’exception de l’état des garde-corps, que subsidiairement, la durée du trouble de jouissance ouvrant droit à indemnisation ne saurait excéder cinq mois, entre la date à laquelle elle a été informée des désordres et la date de prise d’effet du congé pour vendre, qu’enfin M. X n’est pas à jour du paiement de ses loyers.

SUR CE :

- Sur la validité du congé pour vendre :

Selon les dispositions de l’article 15 de la loi n° 89-462 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de la réception du courrier de l’autorité administrative compétente engageant la procédure contradictoire prévue à l’article L 511-10 du code de la construction et de l’habitation relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix de vente et les conditions de la vente projetée et vaut offre de vente au profit du locataire.

La régularité formelle du congé délivré par M^me Y à M. X le 20 mars 2019 n’est pas critiquée.

Pour démontrer le caractère frauduleux de ce congé, M. X invoque le caractère excessif et dissuasif du prix demandé, soit 62 000 euros pour un prix au mètre carré de 1377 euros.

M^me Y a acheté l’appartement à M. Z au mois de janvier 2012 pour le prix de 43 520 euros alors qu’il était loué, et elle y a réalisé quelques travaux, notamment d’électricité en 2012 et de plomberie en 2017.

Les données relatives aux ventes réalisées dans le quartier de Villenouvelle à Montauban produites

par M. X ne sont pas significatives et font état pour certaines ventes de logements plus petits de prix au mètre carré supérieurs au prix demandé par M^me Y.

Par ailleurs, l’estimation de l’agence Abithea sollicitée par M. X fait état d’une estimation de 49 108 euros à 50 100 euros alors que l’agence Orpi mandatée par M^me Y retient une estimation de 53 200 euros avec une latitude de plus ou moins 5% et de 59000 euros honoraires inclus.

Compte tenu de ces éléments, le caractère excessif du prix de 62 000 euros n’est pas établi, le tribunal devant être approuvé d’avoir retenu que ce prix n’était pas prohibitif.

Pour le surplus, il n’est pas démontré que M^me Y ait été informée de la saisine du service d’hygiène de la commune de Montauban préalablement à la délivrance des congés.

Elle justifie avoir donné un premier congé pour reprise par lettre recommandée réceptionnée le 30 janvier 2018, puis un second congé pour reprise notifié par huissier le 22 février 2019, congé auquel elle dit avoir renoncé dans la mesure où elle n’entendait pas habiter de façon permanente l’appartement, avant de délivrer le congé pour vendre dont la nullité est sollicitée alors qu’elle n’a été informée du rapport du service communal d’hygiène et de santé que le 24 avril 2020, soit presque un mois après la délivrance du congé.

Enfin, si M. X avait saisi le service communal d’hygiène et de santé de la ville de Montauban avant la délivrance du congé, il ne peut être retenu qu’une procédure tendant à faire reconnaître le péril ou l’insalubrité était en cours.

Il résulte de ces éléments qu’il n’est pas démontré que le congé ait été délivré pour échapper à la réalisation de travaux de mise en conformité du logement qui n’avaient pas été demandés et que M. X n’est pas fondé à se prévaloir d’une suspension de la possibilité de donner congé.

Il s’ensuit que le jugement doit être confirmé en ce qu’il a validé le congé pour vendre délivré à M. X qui occupe les lieux sans droit, ni titre depuis le 1^er octobre 2019.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance :

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi susvisée, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes ont été définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

En l’espèce, le 24 avril 2019, le service d’hygiène et de santé de la ville de Montauban a adressé à M^me Y une lettre l’informant qu’après une évaluation de la situation du logement, plusieurs désordres contrevenant au règlement sanitaire départemental et aux critères de décence fixés par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 avaient été constatés, à savoir, garde-corps et fenêtre non sécurisés et ne respectant pas les dimensions règlementaires, installation électrique non sécurisée avec fils électriques et dominos apparents, absence de dispositif de protection différentielle en début de rangée du tableau, grilles de ventilation bouchées, traces d’infiltrations d’eau anciennes, menuiseries extérieures dégradées, vétustes et non étanches à l’air, porte d’entrée dégradée et fenêtres ne fermant pas correctement, absence de moyen de chauffage fixe et fonctionnel et présence de remontées d’odeurs dans les W.C., que de plus les sols et plafonds étaient laissés à l’état brut avec joints apparents, que les sols étaient dégradés, une bouteille de gaz présente dans le logement alors que les ventilations étaient bouchées, que le lavabo et les W.C. étaient instables, que les revêtements étaient vétustes, que la verrière située au dessus de la porte d’entrée dans la cour de l’immeuble était cassée.

A la suite de ce constat, la caisse d’allocations familiales a suspendu le versement de l’allocation logement à M^me Y.

Cependant, M^me Y justifie que certains désordres ne peuvent lui être imputés et établit avoir répondu aux demandes du locataire et effectué des travaux d’entretien du logement pendant la durée

du bail.

Ainsi, elle justifie avoir installé des radiateurs électriques dans toutes les pièces et avoir fait procéder à une mise aux normes du tableau électrique selon facture du 8 mai 2012, avoir refait le bac à douche en 2013, fait installer un ballon d’eau chaude neuf et des W.C. en 2017 et fait le nécessaire pour le changement de l’antenne de réception de la télévision et elle démontre que c’est M. X qui a refusé l’exécution de travaux de peinture, ce que celui-ci ne conteste pas, comme il ne conteste pas avoir procédé à l’enlèvement de deux des radiateurs.

S’agissant de la dégradation de la porte d’entrée, M. X ne justifie d’aucune réclamation à ce sujet et ne démontre pas que cette dégradation serait imputable à la propriétaire.

Il reste cependant que le mauvais état des menuiseries extérieures et leur défaut d’étanchéité à l’air, la non conformité des gardes-corps et la fermeture incorrecte des fenêtres doivent être imputées à la propriétaire qui ne pouvait ignorer ces défauts qui ont nécessairement causé un préjudice au locataire qui a rencontré des difficultés pour se chauffer.

Cependant, en l’absence de réclamation de M. X à ce sujet avant la saisine du service d’hygiène et de sécurité et dès lors que le congé pour vente à effet du 30 septembre 2019 est validé, il y a lieu d’évaluer le préjudice subi par M. X à la somme de 600 euros.

Sur les frais et dépens :

Il n’existe pas de considération d’équité justifiant de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M^me Y.

M. X succombant pour l’essentiel de ses prétentions sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS :

La cour :

Réforme le jugement sur le montant des dommages et intérêts alloués à M. X en réparation du préjudice de jouissance résultant des non conformités affectant l’appartement donné à bail.

Statuant à nouveau de ce chef :

Condamne M^me Y à payer à M. X la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Confirme le jugement en ses autres dispositions.

Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article700 du code de procédure civile.

Condamne M. X aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

M. G C. I-J