RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°21/00231

N° RG N° RG 17/01650 – N° Portalis DBVS-V-B7B-EPQ2

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S.C.P. N B-Z-W AA-H I

C/

X AB T, X, Y, S.A.R.L. STRATEGIE ET INVESTISSEMENT – CONSEIL EN GESTION D E PATRIMOINE

Tribunal de Grande Instance de Metz du 12 juin 2014

RG 10/02684

Cour d’Appel de METZ

du 04 Février 2016

RG 14/01903

Cour de cassation

Arrêt du 11 mai 2017

n° W 16-16.022

COUR D’APPEL DE METZ

RENVOI APRÈS CASSATION

ARRÊT DU 25 MARS 2021

DEMANDEUR À LA SAISINE :

SCP N B-Z-W AA-H I Anciennement dénommée Société J K-L C-N B-Z-W AA-H I, Société Civile Professionnelle

[…]

[…]

Représentant : M^e Agnès BIVER-PATE, avocat au barreau de METZ

DÉFENDEUR À LA SAISINE :

Madame S X AB T

[…]

[…]

Représentant : M^e Patrick VANMANSART, avocat au barreau de METZ

Monsieur Q X

[…]

[…]

Représentant : M^e Patrick VANMANSART, avocat au barreau de METZ

Monsieur R Y

[…]

[…]

Représentant : M^e Véronique HEINRICH, avocat au barreau de METZ

SARL STRATEGIE ET INVESTISSEMENT – CONSEIL EN GESTION D E PATRIMOINE représentée par son représentant légal

[…]

[…]

Représentant : M^e Véronique HEINRICH, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : A l’audience publique du 12 novembre 2020 tenue par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, et Madame GIZARD, Magistrats rapporteurs qui ont entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en ont rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l’arrêt être rendu le 11 février 2021 à cette date le délibéré a été prorogé au 25 mars 2021

COMPOSITION DE LA COUR DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Madame Sandrine GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de chambre

ASSESSEURS : Madame GIZARD, Conseiller

Madame MIZRAHI, Conseiller

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mle Sophie GUIMARAES

FAITS ET PROCEDURE

En 2001, M. R Y exerçant une activité de conseiller en gestion de patrimoine au sein de la société Stratégie et Investissement, a proposé à M. Q X et M^me S T épouse X un investissement dans un programme de réhabilitation d’un immeuble situé dans le secteur

sauvegardé de Carcassonne, 'Hôtel Castanier Laporterie', développé par la société Kheo Compagnie Immobilière avec laquelle la société Stratégie et Investissement avait signé une convention d’agent d’affaires. L’investissement était présenté comme éligible au dispositif de défiscalisation de la loi Malraux.

Les 24 et 29 octobre 2001, M. et M^me X ont signé avec la société Yveco Finance et Patrimoine, propriétaire de l’immeuble, une promesse de vente portant sur un local à usage d’habitation (lot n°29) pour un prix de 140.255,16 euros financé par deux prêts bancaires portant sur les frais d’acquisition et de travaux de réhabilitation.

La vente a été réitérée par acte authentique du 20 décembre 2001 dressé par Maître L C, notaire au sein de la SCP J K-L C-N B-Z-W AA- H I, devenue la SCP N B-Z-W AA-H I-AE AF (la SCP B et associés). Les acquéreurs étaient représentés à l’acte par un clerc de l’étude en vertu d’une procuration notariée reçue le 24 octobre 2001par Maître C, lui donnant pouvoir de recevoir le montant des emprunts et réaliser les appels de fonds auprès des prêteurs.

La maîtrise d’ouvrage a été confiée à l’AFUL, association de copropriétaires créée en décembre 2000, qui a signé un contrat de marché avec la société la société CTMO pour la réalisation des travaux de réhabilitation, et a procédé à des appels de fonds pour les travaux, lesquels ont été réglés par le notaire.

La déclaration d’utilité publique a été obtenue par arrêté préfectoral du 8 mars 2001 et l’AFUL a déposé une demande de permis de construire le 15 mars 2001 qui a été rejetée par la mairie de Carcassonne le 8 mars 2002. Les nouvelles demandes de permis de construire déposées les 12 juin et 21 août 2002 ont également été rejetées par décision des 17 juillet et 12 septembre 2002 et finalement le permis de construire a été accordé par la mairie de Carcassonne le 19 décembre 2002. La préfecture de l’Aude a, par arrêté du 19 mars 2003, accordé l’autorisation spéciale de travaux (AST) en l’assortissant de diverses conditions et en rappelant que l’architecte des bâtiments de France serait consulté en cours de chantier et que l’autorisation pouvait être retirée en cas d’inobservation des conditions par le bénéficiaire. La déclaration d’ouverture de chantier a été faite le 15 juillet 2003.

Le 14 mai 2004, l’architecte des bâtiments de France a dressé un procès-verbal constatant la non conformité des travaux aux prescriptions de l’AST du 19 mars 2003, des destructions et disparition de structures et d’éléments patrimoniaux et une absence de maîtrise d’oeuvre désignée par contrat, et le 24 mai 2004, le maire de Carcassonne a pris un arrêté interruptif de travaux.

Le chantier a pu reprendre en juillet 2005 mais la société la société CTMO a été placée en liquidation judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Montpellier du 16 avril 2007. Depuis, les travaux n’ont pas repris et le chantier est à l’arrêt.

Estimant avoir réglé la somme de 98.329,61 euros pour des travaux inachevés, n’avoir pu bénéficier de la déduction fiscale et faire ainsi l’objet de redressements fiscaux, M. et M^me X ont assigné la société Stratégie et Investissement, M. Y et la SCP B et associés par actes d’huissier délivrés les 5 et 8 octobre 2009 devant le tribunal de grande instance de Strasbourg aux fins de les voir condamner solidairement à leur verser la somme de 161.606,56 euros outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance du 30 juin 2010, le juge de la mise en état a renvoyé la procédure devant le tribunal de grande instance de Metz en application de l’article 47 du code de procédure civile.

Au dernier état de la procédure de première instance, M. et M^me X ont demandé de condamner solidairement les défendeurs à leur verser la somme de 203.876,83 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts, dire que, outre les intérêts légaux, la somme de 98.329,61 euros correspondant aux coûts des travaux payés, sera indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction valeur janvier 2002, condamner les défendeurs à leur verser 30.000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

M. Y et la société Stratégie et Investissement se sont opposés aux demandes, ont sollicité la mise hors de cause de M. Y, à titre subsidiaire la réduction de l’indemnisation et en tout état de cause la condamnation des demandeurs à leur verser une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La SCP B et associés s’est opposée aux demandes et a sollicité à titre reconventionnel, la condamnation des demandeurs à lui verser 10.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

Par jugement du 12 juin 2014, le tribunal de grande instance de Metz a :

— débouté M. et M^me X de l’intégralité de leurs demandes formées à l’encontre de M. Y et mis ce dernier hors de cause

— débouté M. et M^me X de l’intégralité de leurs demandes formées à l’encontre de la société Stratégie et Investissement

— déclaré la SCP B et associés seule et entièrement responsable pour manquement à son obligation de conseil lors de la vente du 20 décembre 2001 et pour la faute commise dans l’exercice de la procuration donnée par M. et M^me X le 24 octobre 2001

— en conséquence condamné la SCP B et associés à régler à M. et M^me X la somme de 152.566,61 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement

— ordonné la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1154 du code civil

— débouté M. et M^me X du surplus de leurs demandes

— condamné la SCP B et associés à leur verser 6.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— débouté la SCP B et associés de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et de sa demande au titre des frais irrépétibles

— condamné M. et M^me X à verser à M. Y et la société Stratégie et Investissement la somme totale de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné la SCP B et associés aux dépens, sauf ceux relatifs à l’assignation de M. Y et la société Stratégie et Investissement qui resteront à la charge de M. et M^me X.

Sur la responsabilité de M. Y, le tribunal a dit qu’il ressortait de l’étude personnalisée faite au profit de M. et M^me X le 7 décembre 2001 que le démarchage avait été effectué par la SARL Stratégie et Investissement dont M. Y était le gérant, qu’elle avait agi dans le cadre d’un contrat d’agent d’affaires signé le 1^er mai 2001 avec la SAS Kheo Compagnie Immobilière, que M. Y était intervenu au nom de sa société et qu’il n’était démontré aucune faute personnelle du gérant détachable de ses fonctions, rejetant ainsi les demandes formées à son encontre.

Sur la responsabilité de la SARL Stratégie et Investissement, il a relevé au vu des pièces que cette société n’est pas intervenue comme vendeur de l’appartement litigieux, qu’elle n’a pas signé de contrat de gestion de patrimoine avec M. et M^me X ni perçu de rémunération à ce titre, qu’il n’y a eu aucun contrat avec M. et M^me X au titre des prestations en conseil de gestion de patrimoine litigieuses et que les acquéreurs ne rapportaient pas la preuve d’une faute contractuelle de la société.

Sur l’obligation de conseil, il a dit que les acquéreurs ne pouvaient être considérés comme avertis puisqu’il

n’est pas démontré qu’ils auraient eu des compétences en matière fiscale et que le précédent investissement immobilier ne concerne pas le même dispositif fiscal. Il a précisé que M. et M^me X AG AH pour obtenir une défiscalisation, que la SARL Stratégie et Investissement leur a remis les documents et les simulations comptables et financières pour leur permettre d’être éclairés sur la différence de gains à escompter selon la nature de l’emprunt, et qu’ils ont disposé de plusieurs solutions différentes leur permettant d’exercer leur choix. Le tribunal a relevé que le 7 décembre 2001, la société a réalisé une nouvelle simulation financière personnalisée tenant compte de l’ensemble des éléments de leur situation (revenus, nature et conditions de l’investissement et du financement) et a établi divers tableaux dont l’un relatif à l’impôt sur le revenu avec un gain escompté de 598.650 francs. Il en a déduit qu’il ressortait de ces éléments, notamment des simulations personnalisées et actualisées en fonction des informations fournies, que les acquéreurs ont bénéficié d’éléments comptables et financiers complets et compréhensibles leur permettant d’arrêter leur décision d’investissement.

Sur l’éligibilité Loi Malraux, le tribunal a dit que la SARL Stratégie et Investissement avait vérifié préalablement à la signature de l’acte notarié du 20 décembre 2001, l’existence d’un arrêté préfectoral du 8 mars 2001 portant déclaration des travaux de réhabilitation de l’immeuble, de demandes de permis de construire et d’autorisation spéciale de travaux déposées en mairie et d’un marché de travaux signé avec la société CTMO. Il a précisé que les conditions d’exigibilité à la loi Malraux consistaient dans le fait que l’immeuble soit situé dans un secteur sauvegardé et que la demande de permis de construire ou d’autorisation de travaux soit déposée, ce qui était le cas. Il a ajouté que M. et M^me X ne démontraient pas que les avis de redressement fiscal notifiés en 2004, 2005 et 2006 étaient en rapport avec une absence d’exigibilité à la loi Malraux, ni que les simulations faites par la SARL Stratégie et Investissement n’étaient pas susceptibles de leur procurer le gain d’impôt escompté, ni que la société leur aurait proposé un produit inadapté à leur situation et de nature à les priver de la déduction fiscale. Il a précisé qu’au stade précontractuel, la réalisation de l’opération de défiscalisation restait hypothétique puisqu’elle dépendait d’autres intervenants (constructeurs, administration, architectes) et qu’en effet, le projet s’est heurté dès février 2005 à des difficultés liées à la défaillance de la société sous-traitante, à une interruption des travaux pour un défaut de conformité, à la liquidation judiciaire de la société CTMO en 2007 et à l’interruption du chantier. Il a dit que la SARL Stratégie et Investissement intervenue en qualité de conseil en patrimoine, n’était pas tenue à une obligation de résultat, que M. et M^me X ont été informés de l’existence d’aléas et leurs conséquences au vu du courrier du 21 septembre 2001 les avisant du risque d’absence totale de déduction fiscale dans le cas où les travaux ne seraient pas réalisés et a déduit de l’ensemble de ces éléments que la société avait rempli son obligation de conseil à l’égard de ses clients

Sur le risque présenté par l’entreprise générale, le tribunal a dit que c’est la fraude réalisée au préjudice des copropriétaires qui a été à l’origine du retard des travaux, que les faits délicteux ont été révélés bien postérieurement à l’achèvement de la mission de la SARL Stratégie et Investissement et qu’il n’entrait pas dans les obligations de cette société d’envisager des faits de malversation. Sur le déblocage des fonds et le suivi des travaux, il a rappelé qu’aux termes de la loi Malraux, ce sont les propriétaires qui ont le pouvoir décisionnaire sur le choix des entreprises et des travaux, que les règlements des appels de fonds relevaient des seuls rapports entre M. et M^me X et l’AFUL sans que la SARL Stratégie et Investissement ne soit en cause et qu’elle n’est pas intervenue dans le déblocage des fonds. Au regard de l’ensemble de ces éléments, le tribunal a considéré que la société a accompli sa mission de conseil en gestion du patrimoine et que si M. et M^me X ont perdu la possibilité de bénéficier de l’avantage fiscal attendu, cette perte n’est pas imputable à cette société mais à la déconfiture de la société CTMO, les déboutant ainsi de leurs demandes.

Sur le devoir de conseil du notaire, il a précisé que la mise en oeuvre de sa responsabilité n’est pas subordonnée à la mise en cause de l’entreprise la société CTMO et que le notaire est tenu d’une obligation de conseil sans en être dispensé par les compétences de ses clients. Il a relevé à la lecture de l’acte notarié dressé le 20 décembre 2001 par Maître C, que l’acquisition était réalisée dans un secteur sauvegardé de la ville de Carcassonne, que l’accord de l’Etat représenté par l’architecte des bâtiments de France était nécessaire pour les travaux de remplacement et rénovation des bâtiments et tout projet soumis à une autorisation préalable délivrée par le maire après avis conforme de l’architecte des bâtiments de France et que le vendeur a informé l’acquéreur de la constitution d’une AFUL entre les différents copropriétaires dont les statuts ont été déposés

devant Maître C. Le tribunal a considéré que le notaire ne pouvait méconnaître que l’AFUL était constituée pour agir en qualité de maître d’oeuvre tout au long de la restauration en respectant les dispositions de la loi Malraux, que l’investissement réalisé dans un secteur protégé nécessitait que les travaux de restauration soient menés sous l’autorité de l’architecte des bâtiments de France, qu’il ne pouvait ignorer le caractère spécifique de cette vente et devait informer les acquéreurs sur les conséquences fiscales. Il a ajouté que Maître C, qui était informé de la défiscalisation Malraux attendue, devait faire figurer à l’acte l’ensemble des informations fournies aux acquéreurs concernant les obligations à respecter afin de bénéficier effectivement de cette défiscalisation.

Le tribunal a relevé qu’il ressortait de la procuration donnée par M. et M^me X le 24 octobre 2001, que le clerc avait l’obligation de faire toutes déclarations nécessaires en vue de bénéficier de tous les allégements fiscaux autorisés par la loi et qu’il appartenait ainsi au notaire de se renseigner sur les incidences fiscales de l’opération. Il a ajouté qu’il ne peut se décharger de son obligation de conseil même si les acquéreurs bénéficient d’un conseiller en patrimoine ou s’ils ont pu disposer de connaissances sur le dispositif litigieux, alors qu’il appartient au notaire d’effectuer les vérifications qui s’imposaient pour informer les acquéreurs en matière fiscale. Ainsi, compte tenu de la nature de l’opération, il aurait dû les alerter du risque lié à la possibilité de remise en cause de l’avantage fiscal, la législation fiscale étant susceptible d’évoluer, et du risque lié à l’obtention d’un rendement locatif incertain. Il a constaté à cet égard que le chapitre 'déclarations fiscales’ ne comportait aucune information sur les incidences fiscales de l’opération et que le notaire ne rapportait pas la preuve d’avoir répondu à son devoir d’information, notamment en n’informant pas les acquéreurs de la présence ou non des autorisations impliquant le bénéfice de la loi Malraux (l’autorisation de travaux n’ayant été obtenue que le 19 mars 2003) et sur les conséquences d’un retard ou d’une absence d’exécution des travaux, informations de nature à permettre aux acquéreurs de consentir la vente en pleine connaissance. Le tribunal en a déduit que la SCP B et associés avait engagé sa responsabilité pour avoir manqué à on obligation de conseil lors de la vente du 20 décembre 2001 à l’égard de M. et M^me X.

Sur le préjudice, il a dit que M. et M^me X étaient bien propriétaires du bien immobilier, que dès lors que la vente n’a pas été résolue ou annulée ils ne justifient pas ne pouvoir obtenir la restitution du prix par le vendeur, ni d’un préjudice découlant du règlement du prêt bancaire, ni d’un préjudice lié au paiement des taxes foncières qui est sans lien avec la défiscalisation, et a rejeté les demandes de dommages et intérêts à hauteur de 46.776,22 euros et 4.734 euros. Il a retenu un préjudice lié à l’absence de mise en garde du notaire sur les conséquences fiscales, constitué par les incidences fiscales justifiées pour les exercices 2001 à 2004 à hauteur de 54.237 euros et a condamné la SCP B et associés à verser cette somme à titre de dommages et intérêts à M. et M^me X.

Sur la procuration, le tribunal a dit qu’il ressortait de la procuration signée le 24 octobre 2001 que le notaire s’était engagé notamment à régler les appels de fonds à l’AFUL ce qui supposait de vérifier que les sommes débloquées correspondaient à l’état de travaux dûment justifiés, ce qui n’est pas démontré. Il a considéré qu’ainsi le notaire avait manqué à la prudence élémentaire consistant à disposer d’une preuve du coût des travaux préalablement au déblocage de la somme correspondante, que le fait que l’AFUL soit chargée de la bonne exécution des travaux ne dispense pas le notaire de son devoir de vérification et a retenu la faute de Maître C pour avoir débloqué la somme totale de 98.329,61 euros. Il a en conséquence condamné la SCP B à verser à M. et M^me X cette somme à titre de dommages et intérêts, et rejeté la demande d’indexation sur l’indice de la construction s’agissant de dommages et intérêts.

Sur le préjudice moral, il a rejeté la demande en l’absence de preuve d’un préjudice. Il a également rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la SCP notariale. Enfin, il a fait droit à la demande de capitalisation des intérêts et statué sur les frais irrépétibles et les dépens.

Par déclaration du 23 juin 2014 la SCP B et associés a interjeté appel de ce jugement et par arrêt du 4 février 2016, la cour d’appel de Metz a :

— confirmé le jugement en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leurs demandes formées à l’encontre de M. Y et la société Stratégie et Investissement, débouté la SCP B et associés de sa demande de

dommages et intérêts pour procédure abusive et condamné M. et M^me X à verser 4.500 euros à M. Y et la société Stratégie et Investissement au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— infirmé le surplus de la décision et statuant à nouveau,

— débouté M. et M^me X de leurs demandes à l’encontre de la SCP B et associés

— condamné M. et M^me X à verser à la SCP B et associés la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à la société Stratégie et Investissement la somme 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par arrêt du 11 mai 2017, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt du 4 février 2016 sauf en ce qu’il a rejeté les demandes formées par M. et M^me X à l’encontre de M. Y à titre personnel et l’a mis hors de cause, renvoyant la procédure devant la même cour autrement composée.

La Cour a reproché à la cour d’appel de ne pas avoir recherché, comme elle y était invitée, si la circonstance que la vente avait été conclue avant la délivrance du permis de construire et de l’autorisation préalable de travaux, n’était pas de nature à alerter le notaire et le conseiller en patrimoine sur le risque lié à la faisabilité juridique et financière de cette opération de défiscalisation immobilière, de sorte qu’il leur incombait d’en informer M. et M^me X lesquels, ayant eu la volonté de s’engager dans une opération parfaitement sécurisée, auraient pu, étant informés et conseillés, renoncer à cet investissement.

Par déclaration déposée au greffe de la cour le 14 juin 2017, la SCP B et associés a saisi la cour de renvoi en intimant M. et M^me X, M. Y, et la société Stratégie et Investissement.

La SCP B et associés conclut à l’infirmation du jugement du 12 juin 2014 et demande à la cour de :

— déclarer irrecevables et mal fondés M. et M^me X en leurs demandes à son égard

— débouter M. et M^me X de l’intégralité de leurs demandes et de leur appel incident

— les condamner in solidum à lui verser 10.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire

— les condamner à lui verser 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur la faute invoquée quant aux versements des fonds, l’appelante rappelle que le notaire n’était qu’une courroie de transmission entre la banque et l’AFUL pour le règlement des travaux, qu’il ne lui appartenait pas de se faire juge de l’opportunité d’un appel de fonds, que M. et M^me X ont donné l’ordre à deux reprises à Maître C de procéder au règlement des appels de fonds (pièces 1 et 2), et qu’il ne peut être responsable des manquements de l’AFUL à ses obligations.

Sur son obligation d’information des acquéreurs, elle soutient qu’il n’existe pas de risques spécifiques pour une opération loi Malraux, que les difficultés des intimés sont liées aux manquements de l’AFUL dans le contrôle de l’exécution des travaux, de même que les risques fiscaux nés de la non réalisation des travaux par la société CTMO. Elle précise que l’acte de vente permettait à M. et M^me X de bénéficier des avantages du dispositif Malraux, qu’ils savaient que les déductions fiscales correspondaient à leur quote part des travaux acquittés et exécutés et ne peuvent soutenir ignorer que les travaux devaient être effectifs, qu’ils étaient assistés lors des règlements par M. Y et que le tribunal a relevé qu’ils ont acquis le bien en toute connaissance des incidences fiscales de l’investissement. Elle en déduit qu’en admettant même un défaut de conseil de Maître C, il n’y a eu aucune conséquence préjudiciable pour les acquéreurs puisque la SARL Stratégie et Investissement leur a fourni toutes les informations nécessaires.

La SCP B conteste tout manquement d’information quant à la structure et aux dirigeants de l’AFUL dont elle n’a pas établi les statuts, ou aux fonctions multiples de M. E ou M. F. Sur l’absence de permis de construire ou autorisation préalable aux travaux lors de la signature de l’acte de vente, elle rappelle que selon l’article 156-1-3° du CGI, les dépenses de travaux sont réalisées par les propriétaires et à leur initiative, ce qui suppose une implication des propriétaires dans le contrôle et le suivi des travaux. Elle soutient que la condition d’initiative exige que les autorisations administratives soient sollicitées par l’association foncière des propriétaires et les travaux commandés par elle, de sorte qu’il est normal que ces autorisations n’aient pas été obtenues avant la vente litigieuse.

L’appelante rappelle encore qu’elle n’a pas participé à l’élaboration des statuts de l’AFUL, que Maître C n’a sollicité aucune procuration pour virer les fonds à l’AFUL, son intervention étant seulement fondée sur les ordres de virement adressés par cette association, et que les règlements devaient être effectifs avant la fin de l’année pour bénéficier des avantages fiscaux. Elle ajoute que l’administration fiscale admet que le bénéfice de la défiscalisation puisse bénéficier aux membres d’une AFUL dès lors qu’elle est créditée des sommes afférentes aux travaux, et que Maître C n’était assujetti à aucune obligation de séquestre ni vocation à conserver les fonds de sorte qu’il n’y a aucune responsabilité de l’étude. Elle conteste également toute faute sur le rôle et la composition de l’AFUL.

Sur le préjudice, elle soutient que M. et M^me X ne peuvent prétendre au remboursement des frais d’emprunt sans bénéficier d’un enrichissement sans cause. Sur le remboursement des travaux, elle ne peut être considérée comme débitrice des sommes qui ont été versées à l’AFUL et qu’il appartient à celle-ci de justifier de la destination des fonds. Sur le redressement fiscal, elle relève que selon l’administration fiscale, l’absence de location du bien est liée à la défaillance de la société CTMO dans l’exécution de sa mission, ce qui ne peut être imputable au notaire et fait observer que M. et M^me X ont accepté la proposition de rectification fiscale sans user des voies de contestation et ont ainsi contribué au préjudice fiscal allégué, ajoutant que les seules notifications de redressement produites sont insuffisantes pour justifier d’un préjudice actuel et certain. Elle ajoute que si les travaux reprennent, les acquéreurs pourront bénéficier de l’avantage fiscal qui n’est pas définitivement perdu.

L’appelante fait également valoir que les sommes allouées par le tribunal correspondent à 150% de l’investissement total et constituent un enrichissement sans cause, que si la cour considérait que le notaire a manqué à son devoir de conseil, cette faute a seulement fait perdre aux acquéreurs une chance de ne pas contracter et la réparation doit être mesurée à la chance perdue, laquelle est en l’espèce équivalente à zéro ou très modérée.

Sur sa demande reconventionnelle, elle estime que M. et M^me X tentent de lui faire supporter financièrement les conséquences des erreurs de l’AFUL, de la défaillance de la société CTMO et des fautes de M. Y, que la procédure a été diligentée avec légèreté et lui a causé un préjudice moral et matériel certain, sollicitant des dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire.

M. Y et la société Stratégie et Investissement concluent à titre principal à la confirmation des dispositions du jugement de première instance et demandent à la cour de condamner M. et M^me X à leur verser la somme totale de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. A titre subsidiaire, ils demandent à la cour de réduire à de justes proportions le quantum de l’indemnisation sollicitée et de condamner M. et M^me X à verser à la société Stratégie et Investissement la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En liminaire, les intimés exposent que M. et M^me X ne justifient pas avoir déclaré leur créance au passif de la liquidation judiciaire de la société CTMO et M. Y rappelle qu’il a été mis hors de cause à titre personnel, cette disposition étant définitive.

La société Stratégie et Investissement conteste toute responsabilité et soutient qu’elle n’a été qu’un intermédiaire agissant en qualité de courtier pour M. et M^me X et que les dispositions de l’article

L.533-4 du code monétaire et financier ne sont pas applicables au litige puisque l’opération litigieuse est une transaction immobilière sans lien avec la gestion d’un portefeuille financier. Elle rappelle qu’un conseiller en gestion de patrimoine n’est soumis qu’à une obligation de moyen et n’est pas chargé du suivi de l’opération mais uniquement du contrôle préalable général de l’opération et d’une information.

Sur le contrôle préalable, elle soutient qu’en sa qualité de courtier, elle avait seulement l’obligation de s’assurer que l’investissement était adapté aux objectifs de ses clients et pouvait bénéficier des dispositions de la loi Malraux, ce qui était le cas. Elle précise que lorsque le projet a été examiné, il bénéficiait déjà d’une déclaration d’utilité publique par arrêté préfectoral, qu’à la date des simulations financières (24 octobre 2001), les demandes de permis de construire et d’autorisation spéciale de travaux étaient déposées depuis le 15 mars 2001 par l’AFUL constituée le 22 décembre 2000, que le marché de travaux avait été signé avec la société CTMO et toutes les démarches administratives réalisées, l’ensemble de ces éléments permettant de dire que l’investissement n’était pas exclu du dispositif Malraux. Elle ajoute que le fait que l’autorisation spéciale de travaux n’avait pas encore été obtenue lors de la signature de l’acte de vente est sans emport, puisqu’elle avait été déposée, que rien ne permettait de considérer que l’opération serait inéligible au dispositif Malraux, que les difficultés sont nées non pas d’une absence d’autorisation spéciale de travaux mais d’une non conformité des travaux à l’autorisation délivrée, qu’elle n’était tenue à aucune obligation d’information sur cette non conformité éventuelle et qu’il appartenait au notaire et non à elle-même de conseiller aux acquéreurs d’insérer une clause de condition suspensive d’obtention du permis de construire ou de l’autorisation spéciale de travaux.

Sur l’existence juridique de l’AFUL, la SARL Stratégie et Investissement soutient que M. et M^me X ajoutent une condition aux articles L.322-1 et L.322-2 du code de l’urbanisme en soutenant que tous les lots devaient être vendus, alors que l’association est constituée avant la vente et est autorisée par l’administration si les 2/3 des propriétaires détenant 2/3 de la superficie y ont adhéré. Elle précise qu’elle a établi des simulations financières permettant aux acquéreurs de vérifier le caractère réaliste de l’opération, et qu’aucun élément ne permettait de douter de la société CTMO qui existait depuis 2 ans et présentait des bilans positifs.

Sur l’information délivrée, elle expose avoir informé M. et M^me X des modalités financières de l’opération, remis des simulations, expliqué ces modalités, ce qu’ils ne contestent pas et a été justement relevé par le premier juge. De même, les acquéreurs ont été pleinement informés des conditions légales pour bénéficier du dispositif Malraux et ont également reçu les conseils de leur comptable, d’un avocat fiscaliste et du notaire. Elle ajoute qu’ils ne sont pas profanes dans l’investissement immobilier ayant réalisé un investissement loi Périssol, qu’ils disposent de connaissances juridiques de par leur profession et qu’ils ne peuvent prétendre ignorer les conséquences de l’absence de réalisation du projet alors qu’ils avaient précédemment réservé un autre lot dans le cadre du même programme, que l’opération a été annulée et que par courrier du 24 septembre 2001 un avocat fiscaliste les a informés des conséquences fiscales de cette annulation, en leur précisant que l’administration fiscale pouvait leur demander des justificatifs quant aux règlements effectués et leur rappelant les conditions du dispositif Malraux. La SARL Stratégie et Investissement fait également valoir que les retards sont courants dans la construction immobilière et que son obligation de conseil ne s’étend pas aux aléas difficilement prévisibles. Elle ajoute qu’au moment où l’information a été délivrée, l’opération était viable et les conditions pour bénéficier du dispositif Malraux remplies, que rien ne permettait de penser que la société CTMO ne respecterait pas ses engagements, que les éléments démontrent que cette société présentait une situation financière stable en 2001, que c’est la fraude réalisée au préjudice des copropriétaires qui a été à l’origine du retard des travaux, et qu’il n’entrait pas dans ses obligations d’envisager des malversations.

Sur le suivi des travaux, elle soutient qu’elle n’avait aucune obligation de ce chef, ni quant au déblocage des fonds, alors qu’il appartenait aux acquéreurs de suivre les travaux aux termes de la loi Malraux. Elle ajoute que M. Y les a assistés dans les difficultés rencontrées, qu’il n’avait pas à intervenir lors des appels de fonds et que contrairement à ce qui est allégué, il ne les a pas représentés lors d’une assemblée générale de l’AFUL. Elle précise qu’il n’y a pas de garantie de bonne fin pour une opération de défiscalisation et qu’il existe un aléa pour tout investissement comprenant des travaux, qu’elle a parfaitement informé les acquéreurs.

Sur l’absence de lien de causalité et le préjudice invoqué, l’intimée expose qu’à supposer qu’un manquement à l’obligation de conseil soit retenu, le retard des travaux et l’arrêt du chantier ne peuvent lui être imputés alors que ces faits résultent d’une fraude du sous-traitant et de l’architecte et que le retard de livraison est dû à la liquidation judiciaire de la société CTMO en 2007, rappelant qu’elle n’a aucune obligation de suivi des travaux lequel relevait de l’AFUL. Elle fait valoir que le permis de construire et l’autorisation spéciale de travaux ont été délivrés les 19 décembre 2002 et 19 mars 2003, que l’absence d’exécution des travaux est liée à la fraude et la défaillance de la société CTMO et que, dans le dispositif Malraux, les sommes sont déductibles fiscalement avant même l’obtention de l’autorisation spéciale de travaux. Elle ajoute que les redressements fiscaux subis par M. et M^me X sont sans lien avec le fait que les autorisations n’avaient pas été données lors de la vente, puisqu’ils sont intervenus du fait d’une non conformité des travaux à cette autorisation postérieurement à la délivrance de l’autorisation spéciale de travaux. Elle en déduit que le préjudice invoqué est sans lien avec un manquement au devoir d’information portant sur une absence de délivrance à date de certaines autorisation mais aurait un lien avec un non respect des prescriptions édictées par cette autorisation par les entrepreneurs. Elle énonce en outre que même informés de l’absence de l’autorisation spéciale de travaux, M. et M^me X auraient souscrit à l’opération, de sorte qu’ils ne justifient d’aucun préjudice. Enfin, elle conteste la demande d’indemnisation au titre du préjudice moral.

A titre subsidiaire, sur le préjudice, la société Stratégie et Investissement expose que pour les appels de fonds seule la société CTMO est responsable et que M. et M^me X ne justifient pas avoir déclaré leur créance au passif de la liquidation judiciaire de cette société. Elle conteste également la demande au titre des intérêts de l’emprunt alors que les intimés sont propriétaires du bien qui a une valeur et que le préjudice est inexistant. Sur les taxes foncières, ils doivent cet impôt en tant que propriétaires et il n’y a aucun lien de causalité avec la faute alléguée. Enfin sur les redressements fiscaux, elle expose qu’il n’est pas justifié qu’ils sont liés exclusivement à l’opération litigieuse, ni qu’un recours a été exercé pour faire valoir leurs droits. Elle ajoute que le préjudice ne pourrait être qu’une perte de chance de ne pas contracter, que l’indemnisation doit être évaluée à la chance perdue qui ne peut être équivalente à l’avantage procuré, que doivent être pris en compte les déficits fonciers et déductions d’intérêt d’emprunt imputés par M. et M^me X sur leurs déclarations fiscales, et également leur propre faute pour ne pas s’être préoccupés de l’état d’avancement des travaux, concluant à la réduction de la demande de dommages et intérêts.

M. et M^me X demandent à la cour de :

— déclarer irrecevables et mal fondées les conclusions de la SCP B et associés

— rejeter les demandes de la SCP B et associés et confirmer le jugement du 12 juin 2014

— sur appel incident, condamner solidairement la SARL Stratégie et Investissement et la SCP B et associés à leur verser la somme de 214.352,81 euros au titre du préjudice matériel avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— les condamner solidairement à leur verser la somme de 30.000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral

— ordonner la capitalisation des intérêts

— dire que, outre les intérêts légaux, la somme de 98.329,61 euros correspondant aux coûts des travaux payés, sera indexée sur l’indice BT01 du coût de la construction valeur janvier 2002

— condamner in solidum M. Y, la SCP B et associés et la société Stratégie et Investissement à leur verser 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils soutiennent que le notaire a engagé sa responsabilité en ne les informant pas le 20 décembre 2001, que l’acquisition ne leur garantissait pas la bonne fin de l’opération sous le régime de la loi Malraux en l’absence de permis de construire et d’autorisation spéciale de travaux au jour de la signature de l’acte de vente, ni du

risque particulier lié à l’opération résultant du fait qu’il leur appartiendrait d’assumer la responsabilité du dépôt de la demande de permis de construire et de la maîtrise d’ouvrage à travers l’adhésion à l’ASL. Ils lui reprochent également de ne pas les avoir informés du risque fiscal si l’opération ne se déroulait pas dans les délais et si l’immeuble n’était pas loué, sur le risque constructif en l’absence d’autorisation de construire au jour de la vente, et sur la garantie de bonne fin puisque les fonds étaient versés à l’AFUL sans réel contrôle de l’exécution des travaux. Ils contestent le fait que l’acte reçu par Maître C permettait de bénéficier du dispositif Malraux alors qu’en l’absence des autorisations de travaux et permis de construire le notaire aurait dû les informer du risque lié à l’absence d’obtention de ces actes.

M. et M^me X rappellent que le notaire n’est pas déchargé de son obligation de conseil par les compétences personnelles des acquéreurs, que la charge de la preuve lui incombe et qu’en l’espèce il ne figure à l’acte de vente aucune information sur le risque fiscal, l’absence de permis de construire et d’autorisation spéciale de travaux, le risque constructif ni l’absence de garantie de bonne fin. Ils ajoutent que l’obligation du notaire est d’autant plus importante qu’il assumait également une mission de mandataire compte tenu de la procuration donnée, du fait qu’il a débloqué des fonds à l’AFUL alors qu’il ne pouvait ignorer que ces fonds ne correspondaient pas à la réalisation de travaux en l’absence d’autorisation spéciale de travaux, et que l’avantage fiscal était justement conditionné par l’exécution effective des travaux, de sorte qu’ils ont perdu le bénéfice de la défiscalisation. Ils relèvent que les appels de fonds n’étaient pas accompagnés de compte rendu de chantier.

Les intimés soutiennent que l’opération leur a été présentée 'clé en main', que le rôle de l’AFUL est indifférent puisqu’elle intervient après l’acquisition du bien donc après l’intervention du notaire et l’acte de vente, et que s’ils avaient été informés de l’absence d’autorisation spéciale de travaux et de permis de construire au jour de la signature de l’acte, et en conséquence des aléas fiscaux et constructifs, ils n’auraient pas acquis l’immeuble ni payé les travaux. Ils rappellent que l’opération ne supposait aucune intervention de leur part à titre personnel, que la liquidation judiciaire de la société CTMO aurait été sans conséquence si les fonds n’avaient pas été versés en l’absence des autorisations de travaux.

Sur la SARL Stratégie et Investissement, M. et M^me X exposent qu’ils n’étaient pas avocats fiscalistes et n’avaient pas les connaissances nécessaires pour apprécier l’opération proposée dans tous ses aspects notamment fiscaux. Ils rappellent que le conseiller en investissement financier est tenu d’une obligation d’information, de conseil et de mise en garde à l’égard de ses clients, et que pour être éligibles au dispositif Malraux, les travaux doivent être déclarés d’utilité publique et autorisés par un permis de construire ou de rénover sous forme d’autorisation spéciale de travaux, selon les dispositions de l’article L.313-4-1 du code de l’urbanisme. Ils font valoir que la SARL Stratégie et Investissement a manqué à son obligation de conseil alors qu’à la date de réalisation de son tableau de simulation, l’ensemble des conditions n’était pas rempli puisque au jour de la signature de l’acte authentique, les travaux n’étaient ni déclarés d’utilité publique, ni autorisés par un permis de construire et une autorisation spéciale de travaux, le permis de construire ayant été obtenu le 19 décembre 2002 et l’autorisation spéciale de travaux le 19 mars 2003, ajoutant que ces actes sont sans utilité puisqu’un arrêté interruptif de travaux a été pris le 24 mai 2004. Les intimés en déduisent que le jour de la vente, le 20 décembre 2001, il n’était pas certain que l’opération pourrait bénéficier des dispositions fiscales de la loi Malraux, et que le conseiller en investissement financier a commis une faute en leur annonçant une défiscalisation sur les années 2001, 2002 et 2003 et en ne les informant pas de l’inopportunité de l’acquisition tant que le permis de construire n’était pas délivré, ou au moins de l’utilité d’une condition suspensive de l’obtention de ce permis.

M. et M^me X indiquent qu’il appartient à la SARL Stratégie et Investissement de rapporter la preuve de l’information donnée à ses clients leur permettant de s’engager en toute connaissance de cause des risques encourus, ce qu’elle ne fait pas, alors que le projet présenté ne comportait aucune garantie de bonne fin, aucune réserve sur le fait que l’opération comportait une part importante de travaux avec les risques induits, aucun renseignement sur le fait qu’il leur appartenait d’assumer la responsabilité du dépôt de la demande de permis de construire et de la maîtrise d’ouvrage du projet à travers l’adhésion à l’AFUL, ce qui interdisait en tout état de cause une défiscalisation immédiate. Ils ne contestent pas que le conseiller en investissement financier est soumis à une obligation de moyen mais affirment que la société aurait dû les informer de ce que

l’applicabilité du dispositif Malraux n’était pas possible immédiatement, ni même assurée, alors qu’il s’agissait d’une condition déterminante de leur consentement.

Les intimés font également valoir que la société ne s’est pas assurée du sérieux de l’opération, ce qui ressort du courrier du 19 octobre 2004 de l’architecte des bâtiments de France mettant en évidence l’incohérence des documents graphiques et descriptifs, et ne leur a pas proposé un produit sûr. Ils ajoutent qu’elle ne les a pas plus informés des modalités de fonctionnement de l’AFUL et du fait que pour pouvoir bénéficier d’une défiscalisation, il fallait que tous les lots soient vendus, ce qui n’était pas le cas le jour de la signature de l’acte authentique, de sorte qu’elle a manqué à son obligation de conseil, cette faute étant à l’origine de leur préjudice puisqu’ils ne se seraient pas engagés s’ils avaient été informés.

Ils contestent les arguments de la SARL Stratégie et Investissement relatifs à un précédent investissement locatif qui s’est révélé peu intéressant, à leurs compétences professionnelles sans lien avec l’investissement envisagé et la défiscalisation, à l’annulation d’un précédent achat qui ne démontre rien, à l’existence d’aléas pour toute rénovation immobilière alors qu’ils ne reprochent pas un défaut de conseil sur des retards de travaux mais sur l’impossibilité de réalisation des travaux compte tenu de l’absence de permis de construire.

M. et M^me X soutiennent que leur préjudice au titre des taxes foncières est indemnisable, qu’ils n’ont pas à déduire de leur préjudice les déficits fonciers imputés sur leurs revenus. Ils précisent que leur préjudice est composé de plusieurs éléments : le coût de l’acquisition (33.142,42 euros), les appels de fonds pour les travaux inexistants (98.329,61 euros), les intérêts des prêts immobiliers (53.351,20 euros), les taxes foncières de 2002 à 2018 (8.035 euros), les redressements fiscaux subis (54.237 euros), soit un montant total de 214.352,81 euros. Ils ajoutent qu’il ne peut leur être reproché de ne pas avoir contesté les redressements fiscaux ce qui était voué à l’échec en l’absence de travaux, que leur préjudice s’aggrave en raison du délabrement avancé et continu de l’immeuble, que l’AFUL a dû procéder à des travaux de mise en sécurité du site, qu’il ressort du courrier de la mairie de Carcassonne et d’un constat d’huissier que l’immeuble est en ruine et qu’aucun travaux de restauration ou d’aménagement n’a été réalisé. Ils sollicitent en outre 30.000 euros pour l’indemnisation de leur préjudice moral.

Sur le lien de causalité entre les fautes et le préjudice, les intimés estiment que l’arrêt de la Cour de cassation a implicitement admis l’existence d’un lien de causalité entre le manquement du notaire et du conseiller en investissement financier à leur obligation d’information, et leur préjudice, puisqu’ils entendaient s’engager dans une opération sécurisée. Ils ajoutent que ces manquements ont directement causé le préjudice lié à l’achat de l’immeuble en pure perte et à la perte des fonds destinés à des travaux qui ne pouvaient être exécutés et s’estiment bien fondés à solliciter la réparation intégrale de leurs préjudices. Ils font encore valoir que c’est bien la signature de l’acte de vente, générée par l’absence de conseil avisé sur le caractère aléatoire de l’opération, qui est à l’origine de leur préjudice.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les écritures déposées le 21 août 2019 par M. et M^me X, le 13 mars 2019 par la SCP B, et le 13 mars 2019 par M. Y et la SARL Stratégie et Investissement, auxquelles la Cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 3 septembre 2019 ;

Sur la recevabilité des demandes

Il est constaté que si la SCP B et associés sollicite au dispositif de ses conclusions que les demandes de M. et M^me X soient déclarées irrecevables et que M. et M^me X forment la même demande à l’encontre de la SCP B et associés, aucune de ces parties ne développe de moyens à l’appui de cette fin de non recevoir. Il n’y a dès lors pas lieu de déclarer irrecevables les demandes de la SCP B et associés ni celles de M. et M^me X.

Sur les manquements reprochés à la société Stratégie et Investissement

Selon les dispositions de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. Selon les dispositions de l’article 1382 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce il n’est pas contesté que la société Stratégie et Investissement, qui avait conclu une convention d’agent d’affaires et de courtage avec la société Kheo Compagnie Immobilière, est intervenue auprès de M. et M^me X en qualité de conseil en gestion de patrimoine et non de conseiller en investissement financier et qu’aucun contrat n’a été signé entre eux pour définir sa mission et sa rémunération, M. et M^me X ne se prévalant pas d’une responsabilité contractuelle mais délictuelle.

L’opération proposée impliquant une optimisation fiscale, le conseil en gestion de patrimoine et intermédiaire de produit de défiscalisation doit prodiguer à son client un conseil financier et fiscal et lui recommander un investissement adapté à ses besoins. Il doit l’informer clairement, et ce d’autant plus que le régime fiscal est complexe, sur les caractéristiques essentielles de l’opération, y compris les moins favorables, ainsi que sur les risques qui lui sont associés. Il doit ainsi, s’agissant d’une opération immobilière avec défiscalisation, informer son client des aléas juridiques, financiers et constructifs inhérents à l’opération et qui peuvent en compromettre la réalisation ou les résultats escomptés.

En l’espèce, la société Stratégie et Investissement verse aux débats une note du 24 octobre 2001 comportant trois simulations financières pour un investissement dans le programme immobilier 'Hôtel Castanier Laporterie’ et une étude personnalisée datée du 7 décembre 2001 (pièces n° 5 et 9). Il est constaté que le premier document détaille trois hypothèses de financement pour l’acquisition du lot n°25 au prix total (immobilier + travaux) de 827.000 francs avec des différences sur les modalités du prêt et les économies d’impôts prévisibles. Le second document comprend :

— la situation personnelle de M. et M^me X,

— l’investissement envisagé,

— le financement choisi (remboursement in fine avec 12 mois de franchise, prêt d’une durée de 16 ans, mensualité de 575,60 euros pour les intérêts)

— un tableau de trésorerie avec mention par année jusqu’en 2017, des recettes (loyers) et dépenses (remboursement des emprunts et taxes), du solde annuel avant et après fiscalité, de l’économie fiscale et sociale

— le bilan patrimonial de l’opération avec un résultat positif de 598.650 francs

— des tableaux relatifs à la fiscalité foncière et sur les revenus avec mention du déficit déductible et de l’économie fiscale et sociale par année

— le tableau d’amortissement des emprunts

— un tableau de simulation récapitulatif avec mention de l’économie d’impôt réalisée par année.

Il ressort de ces éléments que la société Stratégie et Investissement a présenté l’opération de défiscalisation exclusivement sous l’angle de l’optimisation fiscale en ne présentant aux acquéreurs potentiels que les avantages fiscaux et le gain financier pouvant être réalisés par cet investissement. Les simulations ne sont que des comparaisons de financements différents et l’étude personnalisée ne comporte aucune explication sur

l’opération de restauration immobilière en elle-même ou sur les conditions nécessaires à l’exécution des travaux (réalisation des travaux, dépôt des permis de construire et autorisation, nécessité de recourir à une AFUL) et n’évoque que les intérêts fiscaux et financiers du projet. Il ne ressort pas de ces éléments, ni d’aucune autre pièce, que la société Stratégie et Investissement a informé M. et M^me X des conditions auxquelles le succès de l’opération était subordonné ni des risques susceptibles de découler du défaut de réalisation de ces conditions. Elle ne démontre pas plus les avoir informés sur leurs obligations, ni sur les risques encourus en cas de retard dans le démarrage des travaux ou de l’inexécution de ceux-ci, ni sur les implications fiscales en cas d’inexécution des travaux.

Il est en outre relevé que l’économie du projet telle qu’elle ressort de l’étude faite par la société Stratégie et Investissement était basée sur une perception de loyers à compter de 2003, ce qui supposait l’achèvement des travaux et la réhabilitation complète de l’immeuble au plus tard le 31 décembre 2002. Il appartenait donc au conseil en gestion de patrimoine d’informer M. et M^me X sur les risques encourus du fait des aléas susceptibles d’être rencontrés dans l’exécution de ces travaux, et ce d’autant qu’à la date de l’étude et de la signature de l’acte de vente soit respectivement les 7 et 20 décembre 2001, ni le permis de construire ni l’autorisation spéciale de travaux n’avaient été accordés. Il est observé que si une demande de permis de construire avait été déposée le 15 mars 2001 auprès de la mairie de Carcassonne, il résulte des pièces produites et notamment des assemblées générales de l’AFUL et du courrier de M. G, architecte des bâtiments de France chargé du suivi (pièce n°55 de M. et M^me X) que celui-ci a émis un avis défavorable dès le 29 novembre 2001, ce qui a conduit le maire à refuser le permis de construire le 8 mars 2002.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société Stratégie et Investissement devait informer ses clients, qui recherchaient un investissement locatif permettant une défiscalisation, des risques éventuels de non achèvement ou retard des travaux dont dépendaient à la fois le revenu locatif et le bénéfice fiscal escomptés, et ce d’autant plus que ni le permis de construire ni l’autorisation spéciale de travaux n’avaient été obtenus au moment de l’étude et de la signature de l’acte de vente.

Le fait que le conseil en gestion de patrimoine ne pouvait connaître les difficultés futures de la société CTMO chargée des travaux est sans emport, puisqu’il lui appartenait, dans le cadre de son obligation de conseil et d’information pour une opération immobilière d’importance avec un mécanisme de défiscalisation complexe, d’aviser ses clients du risque potentiel de retard ou non réalisation des travaux, risque particulièrement important s’agissant de la réhabilitation d’un bâtiment en secteur sauvegardé impliquant le contrôle des travaux par l’architecte des bâtiments de France, lequel avait émis un avis défavorable au permis de construire un mois avant la signature de l’acte authentique. De la même manière, le fait que les travaux n’ont jamais été réalisés en raison de la déconfiture de la société CTMO est sans conséquence sur l’obligation d’information préalable du conseil en gestion de patrimoine.

La société Stratégie et Investissement est également mal fondée à soutenir que M. et M^me X ont été informés par leurs autres conseils, alors que la teneur de l’éventuel conseil donné par un avocat fiscaliste n’est pas connue, que cela ne peut la dispenser de sa propre obligation de conseil et que le courrier du 24 septembre 2001 dont elle se prévaut pour affirmer que les acquéreurs ont été pleinement informés des risques, ne concerne pas l’investissement litigieux mais une précédente acquisition et ne fait que donner des indications générales sur les dispositions de l’article 156 1 3° du code général des impôts et la jurisprudence afférente. Enfin, il n’est pas démontré que les acquéreurs avaient des compétences particulières en fiscalité, le seul fait qu’ils étaient avocat et magistrat étant insuffisant, de même que le fait qu’ils ont précédemment fait un investissement locatif dont le dispositif fiscal était différent (loi Périssol).

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, que la société Stratégie et Investissement, qui devait informer ses clients des conditions de succès de l’opération projetée et des risques notamment fiscaux pouvant découler du défaut de réalisation des travaux de réhabilitation, n’a présenté l’investissement à M. et M^me X qu’au regard des avantages de l’opération sans les alerter sur les risques encourus en cas de retard ou inexécution des travaux, alors que l’absence d’obtention du permis de construire et de l’autorisation spéciale de travaux au moment de la signature de l’acte authentique était de nature à renforcer le risque potentiel. Elle a ainsi manqué

à son obligation de conseil et d’information à l’égard de M. et M^me X préalablement à l’investissement, même s’il peut être admis que le conseil en gestion de patrimoine n’avait pas de raison de douter de la fiabilité de la société CTMO en décembre 2001.

Sur les manquements reprochés au notaire

Selon l’article 1382 du code civil, celui qui par sa faute cause à autrui un dommage s’oblige à le réparer.

Le notaire est tenu d’informer les acquéreurs du risque d’échec du programme immobilier et des risques notamment fiscaux encourus s’il existe au jour de la signature de l’acte, des circonstances particulières lui permettant de douter de la réalisation de l’opération.

En l’espèce, il était connu de Maître C que, le jour de la signature de l’acte le 20 décembre 2001, les demandes de permis de construire et d’autorisation spéciale de travaux n’avaient pas fait l’objet d’un accord de la mairie. Le notaire, qui connaissait l’objectif de défiscalisation des acquéreurs au vu du type d’investissement immobilier choisi, était tenu d’attirer leur attention sur les contraintes liées à l’objectif de défiscalisation et sur les risques induits, notamment en cas de non obtention du permis de construire ou de l’autorisation spéciale de travaux pour lesquels il aurait dû recommander l’insertion d’une condition suspensive, et de les éclairer sur les règles de fonctionnement de l’AFUL, ce qu’il ne prouve pas avoir fait. Il ne peut se prévaloir des connaissances juridiques des acquéreurs ni de l’intervention d’autres professionnels à leurs côtés pour échapper à son devoir de conseil. Dès lors qu’il ne démontre pas avoir informé les acquéreurs du risque encouru, notamment fiscal, en cas de retard ou inexécution des travaux qu’il pouvait suspecter en l’absence d’obtention du permis de construire et de l’autorisation spéciale de travaux au moment de la vente, il a manqué à son devoir de conseil et d’information.

Pour le reste, si M. et M^me X reprochent également au notaire d’avoir débloqué les fonds auprès de l’AFUL sans vérifier la réalisation effective des travaux, il ressort des pièces produites que les versements ont été effectués à chaque fois sur des appels de fonds émis par l’AFUL après qu’ils ont été votés par les assemblées générales et conformément aux ordres de paiement signés par eux. Il s’ensuit que le notaire n’avait pas à procéder à des vérifications sur la réalité des travaux facturés, étant en outre rappelé que sur le plan fiscal, l’acompte versé par un propriétaire à l’AFUL doit être retenu pour le calcul du revenu foncier de l’année au cours de laquelle il est versé, sans qu’y fasse obstacle la circonstance que les travaux ainsi financés ne sont exécutés que sur l’exercice suivant, l’administration fiscale vérifiant seulement a posteriori que les travaux ont été effectivement exécutés. Il n’y a donc aucun manquement de la SCP B et associés sur ce point.

Sur le lien de causalité et le préjudice

C’est à celui qui se prévaut d’un préjudice en lien de causalité avec une faute d’en rapporter la preuve. L’existence d’un lien de causalité suppose qu’il soit démontré qu’en l’absence de faute, le sort de la victime aurait été amélioré.

En l’espèce M. et M^me X ne rapportent pas la preuve d’un lien de causalité entre le manquement à l’obligation de conseil du notaire et du conseil en gestion de patrimoine lié à l’absence d’obtention du permis de construire et de l’autorisation spéciale de travaux au moment de la vente, et le préjudice causé par l’absence de réalisation des travaux.

En effet, il résulte des pièces produites que le permis de construire a été accordé par la mairie de Carcassonne le 19 décembre 2002 et l’autorisation spéciale de travaux par la préfecture de l’Aude le 19 mars 2003, que la déclaration d’ouverture de chantier a été faite le 15 juillet 2003, que l’arrêt des travaux en mai 2004 est consécutif au procès-verbal de non conformité des travaux à l’autorisation spéciale de travaux dressé par l’architecte des bâtiments de France et que, si les travaux ont repris en juillet 2005, ils ont définitivement cessé suite à la liquidation judiciaire de la société CTMO prononcée le 16 avril 2007. Il ressort de ces éléments que le préjudice subi par M. et M^me X trouve sa cause dans l’interruption puis l’arrêt des travaux de réhabilitation, eux-mêmes consécutifs non pas à l’absence d’obtention des permis de construire et autorisation

de travaux, mais à la non conformité des travaux réalisés par la société CTMO puis à la déconfiture de cette société.

En outre, aucune des pièces produites ne permet d’affirmer que si les acquéreurs avaient été plus amplement informés ils auraient renoncé à cet investissement alors que l’objectif de défiscalisation était primordial pour eux, qu’ils avaient déjà fait un premier investissement dans ce programme immobilier en 2000 avant de le revendre, ce qui a entraîné des difficultés notamment fiscales avec établissement d’une déclaration rectificative, ces éléments démontrant leur détermination à poursuivre un projet d’investissement dans le cadre de la loi Malraux malgré une première déconvenue.

En conséquence, il est considéré que M. et M^me X ne rapportent pas la preuve que le défaut de conseil du notaire et du conseil en gestion de patrimoine leur a fait perdre une chance raisonnable de ne pas contracter et ils doivent en conséquence être déboutés de leur demande d’indemnisation.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande en paiement formée à l’encontre de la société Stratégie et Investissement et infirmé dans ses dispositions relatives à la SCP B et associés.

Pour le reste, M. et M^me X doivent être déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral en l’absence de preuve d’un préjudice imputable à une faute du conseil en gestion de patrimoine et du notaire, le jugement étant confirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’exercice d’une action ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol, l’appréciation inexacte que l’une des parties fait de ses droits ne constituant pas une faute susceptible d’engager sa responsabilité à ce titre. Par ailleurs la simple affirmation du caractère abusif de la demande ne peut suppléer la nécessaire démonstration et justification du préjudice allégué.

En l’espèce, la SCP B et associés ne démontre par aucune pièce que M. et M^me X auraient agi abusivement en usant de leur droit d’ester en justice, ni qu’ils auraient intenté une action vexatoire à son encontre, de sorte qu’elle doit être déboutée de sa demande d’indemnisation. Le jugement déféré est confirmé.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont infirmées, sauf celles ayant condamné M. et M^me X à verser à la SARL Stratégie et Investissement et M. Y la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et débouté la SCP B et associés de sa demande de ce chef, laquelle ne forme aucune demande au titre des frais irrépétibles de première instance dans ses conclusions d’appel.

M. et M^me X, parties perdantes, devront supporter les dépens de première instance et d’appel et il est équitable qu’ils soient condamnés à verser à la SCP B et associés la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à la SARL Stratégie et Investissement la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient en outre de les débouter de leur propre demande de ce chef.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles formée par M. Y à l’encontre de M. et M^me X alors qu’il a été définitivement mis hors de cause par l’arrêt de la Cour de cassation et a été attrait devant la cour de renvoi par la SCP B et associés, sans que M. et M^me X ne forment aucune demande à son encontre.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. Q X, M^me S T épouse X et la SCP J K-L C-N B-Z-W AA- H I, devenue la SCP N B-Z-W AA-H I-AE AF, de leur demande tendant à l’irrecevabilité des demandes adverses ;

CONFIRME le jugement du tribunal de grande instance de Metz en date du 12 juin 2014 en ce qu’il a :

— débouté M. Q X et M^me S T épouse X de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de la SARL Stratégie et Investissement y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— débouté M. Q X et M^me S T épouse X de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

— débouté la SCP J K-L C-N B-Z-W AA- H I, devenue la SCP N B-Z-W AA-H I-AE AF de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné solidairement M. Q X et M^me S T épouse X à verser à la SARL Stratégie et Investissement et M. R Y la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

DEBOUTE M. Q X et M^me S T épouse X de leur demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la SCP J K-L C-N B-Z-W AA- H I, devenue la SCP N B-Z-W AA-H I-AE AF ;

DEBOUTE M. Q X et M^me S T épouse X de leurs demandes subséquentes de capitalisation des intérêts et d’indexation du coût des travaux sur l’indice de la construction ;

DEBOUTE M. Q X et M^me S T épouse X de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. Q X et M^me S T épouse X aux dépens de première instance ;

Y ajoutant,

DEBOUTE M. Q X et M^me S T épouse X de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. Q X et M^me S T épouse X à verser à la SCP J K-L C-N B-Z-W AA- H I, devenue la SCP N B-Z-W AA-H I-AE AF, la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à la SARL Stratégie et Investissement la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. R Y de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. Q X et M^me S T épouse X aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, présidente de chambre à la cour d’appel de Metz et par Madame GUIMARAES, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT