01/06/2022

ARRÊT N°440/2022

N° RG : N° RG 20/03626 – N° Portalis DBVI-V-B7E-N3YM

OS/IA

Décision déférée du 03 Novembre 2020 – Tribunal paritaire des baux ruraux de MURET (51 18-0004)

[H]

S.C.E.A. DE VIDALET

C/

[J] [FY] EPOUSE [C] épouse [C]

[O] [FY] EPOUSE [BC] épouse [BC]

[F] [FY] EPOUSE [IV] épouse [IV]

[KU] [JI] [FY]

[Y] [M] [W] épouse [FY]

CONFIRMATION

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU UN JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX

***

APPELANTE

S.C.E.A. DE VIDALET

SAINT PAUL

[Localité 2]

en présence de M. [EM] [WJ] (Représentant légal) en vertu d’un pouvoir général

représentée par M^e Christelle MALRIC de la SELARL LA CLE DES CHAMPS, avocat au barreau d’ALBI

INTIMÉS

Madame [J] [FY] épouse [C] [Adresse 55]

[Localité 60]

comparante en personne, assistée de M^e Isabelle GAYE, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [O] [FY] épouse [BC] [Adresse 65]

[Localité 1]

représentée par M^e Isabelle GAYE, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [F] [FY] épouse [IV]

[Localité 57]

[Localité 57]

représentée par M^e Isabelle GAYE, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [KU] [JI] [FY]

[Adresse 107]

[Localité 103]

représenté par M^e Isabelle GAYE, avocat au barreau de TOULOUSE

INTERVENANTE FORCÉE

Madame [Y] [M] [W] épouse [FY]

[Adresse 107]

[Localité 103]

représentée par M^e Isabelle GAYE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 945.1 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 Novembre 2021, en audience publique, devant O.STIENNE, Conseiller, chargé d’instruire l’affaire, les parties ne s’y étant pas opposées. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

O. STIENNE, conseiller

E.VET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

— signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre.

Exposé du litige:

Par acte du 12 novembre 1974, reçu par Maître [E], notaire à [Localité 109], M. [K] [FY] et son épouse [M] [S], M. [KU] [FY] et son épouse [Y] [L], M. [V] [FY], Mme [X] [FY] et son époux [Z] [MF], constituaient le Groupement Foncier Agricole de Vidalet (GFA de Vidalet).

Par acte sous seing privé en date du 16 juin 1975 était constitué le Groupement Agricole d’Exploitation en Commun de Vidalet (le Gaec de Vidalet).

Par acte notarié du 13 août 1975, le GFA De Vidalet représenté par M.[V] [FY] donnait à bail à ferme au Gaec De Vidalet représenté par M. [KU] [FY], pour une durée de 25 ans, les immeubles suivants :

— Commune de [Localité 102] : -Section C n° [Cadastre 52]

— Commune de [Localité 103] : -Section P n° [Cadastre 15], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21], [Cadastre 22],

— Section Q n° [Cadastre 66], [Cadastre 67], [Cadastre 68], [Cadastre 69], [Cadastre 70], [Cadastre 71], [Cadastre 72], [Cadastre 73], [Cadastre 75], [Cadastre 76], [Cadastre 77], [Cadastre 78], [Cadastre 79], [Cadastre 80], [Cadastre 81], [Cadastre 82], [Cadastre 83], [Cadastre 86], [Cadastre 87], [Cadastre 88], [Cadastre 89], [Cadastre 90], [Cadastre 91], [Cadastre 92], [Cadastre 93], [Cadastre 95], [Cadastre 96], [Cadastre 97], [Cadastre 98], [Cadastre 99], [Cadastre 100], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14],

— Commune de [Localité 106] : -Section ZB n° [Cadastre 71], section ZC n° [Cadastre 3]

— Commune de [Localité 101] : -Section B n° [Cadastre 64] et section ZB n° [Cadastre 43].

Par acte notarié du 23 mai 1978, rectifié le 14 septembre 1978, le GFA De Vidalet donnait à bail à ferme au Gaec de Vidalet pour une durée de 25 ans, les immeubles suivants :

— Commune de [Localité 103] : – 2 parcelles agricoles cadastrées section L n° [Cadastre 17] et [Cadastre 18],ensemble de 46 a 25 ca,

— Commune de [Localité 106] : – Section ZC n° [Cadastre 85] et [Cadastre 94]

— Commune de [Localité 108] : – Section ZD n ° [Cadastre 74] et [Cadastre 84]

— Commune de [Localité 103] : – Section AP n ° [Cadastre 72] et [Cadastre 73],

— Section L n° [Cadastre 23], [Cadastre 24], [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 29] et diverses autres parcelles n°[Cadastre 67], [Cadastre 68], [Cadastre 69], [Cadastre 70], [Cadastre 71], [Cadastre 16], [Cadastre 56], [Cadastre 30] [Cadastre 31], [Cadastre 32], [Cadastre 33], [Cadastre 34], [Cadastre 35], [Cadastre 36], [Cadastre 37], [Cadastre 38], [Cadastre 39], [Cadastre 40], [Cadastre 41], [Cadastre 42], [Cadastre 44], [Cadastre 45], [Cadastre 46], [Cadastre 47], [Cadastre 48], [Cadastre 49], [Cadastre 50], [Cadastre 51].

Soit une superficie de 47 ha 36a 57 ca

Et 42 ha 20a 23ca.

Par acte notarié du 14 septembre 1978, les parties ont établi un acte rectificatif concernant le fermage tel que consenti par acte du 13 Août 1975 et celui du 23 mai 1978 outre des rectifications concernant les désignations de parcelles dans l’acte du 23 mai 1978.

Par acte notarié de donation partage du 25 février 1994 reçu par Maitre [E], M. [KU] [FY] et son épouse faisaient donation à leur trois filles, Mme [F] [FY] épouse [IV], [O] et [J] [FY], de la nue propriété de leurs parts dans le GFA De Vidalet.

Par acte sous seing privé en date du 30 décembre 1996, le Gaec De Vidalet devenait la SCEA De Vidalet à compter du 1er janvier 1997.

Par acte du 17 mai 1999, enregistré le 25 mai 1999, M. [KU] [FY] et son épouse [Y] [W] et M. [K] [FY] cédaient respectivement la totalité des parts qu’ils détenaient dans la SCEA De Vidalet, à la Sarl 4 T représentée par son gérant, M. [G] [WJ] à hauteur de 1199 parts et à Mme [I] [U] à hauteur de 1 part, soit un total de cession des parts pour un montant de 2 100 000F.

Par acte sous seing privé du même jour, M. [KU] [FY] s’engageait irrévocablement à consentir :

*un bail rural d’une durée de neuf ans à compter de la dissolution partage GFA de Vidalet portant sur une propriété rurale sise commune de [Localité 103] (Haute Garonne ) et commune de [Localité 101] (Ariège ) d’une contenance de 75 Ha 90 a 94 ca et moyennant un loyer annuel de 1033 F l’hectare, soit un loyer annuel de 78 404, 70 F à la SCEA de Vidalet qui déclare accepter cette promesse, sans prendre l’engagement de prendre à bail ladite propriété rurale.

M. [KU] [FY] s’engageait irrévocablement à réitérer la présente promesse dans le mois qui suivrait la dissolution partage du GFA de Vidalet.

Son frère [K] [FY], toujours par acte sous seing privé du 17 mai 1999 s’engageait irrévocablement à consentir à la SCEA de Vidalet, qui déclarait accepter l’acte en tant que promesse, sans prendre l’engagement de prendre à bail la dite propriété rurale, un bail rural à long terme d’une durée de dix huit ans à compter de la dissolution partage du GFA de Vidalet portant sur une propriété rurale sise Commune de [Localité 106] (09) d’une contenance de 141 ha 45 a 19ca moyennant un loyer annuel de 1033F l’hectare soit un loyer annuel de 146 117,85 Frs ; il s’engageait à réitérer la présente promesse dans le mois qui suivrait la dissolution partage du GFA de Vidalet et ce par acte authentique.

Par acte du 3 janvier 2000, les consorts [FY] (M. [K] [FY] et son épouse [M] [S], Mme [X] [FY] et son époux [Z] [MF], M. [KU] [FY] et son épouse [Y] [W], Mme [ZU] [FY], Melle [T] [FY], Mme [F] [FY], Mme [O] [FY], Melle [J] [FY] ) et les consorts [MF] ( Mme [N] [MF], Mme [R] [MF], M.[A] [MF], M.[B] [MF] et Mme [BV] [MF] ) procédaient à la dissolution du GFA de Vidalet suite à l 'attribution des immeubles à chacun des co partageants.

L’acte précisait que les baux consentis par le GFA continuaient de s’appliquer dans les rapports entre les attributaires des immeubles et les preneurs respectifs.

Au terme de cet acte de partage, Mesdames [J] [FY] épouse [C], [O] [FY] épouse [BC], [F] [FY] épouse [IV] se voyaient attribuer la nue-propriété indivise de divers biens, leurs parents M. [KU] [FY] et Mme [Y] [W] conservant l’usufruit, portant sur :

— des immeubles non bâtis : sis commune de [Localité 101] et commune de [Localité 103] :

— Commune de [Localité 101] : -Section B n° [Cadastre 64] et section ZB n° [Cadastre 43].

— Commune de [Localité 103] :

— Section L [Cadastre 68],[Cadastre 67],[Cadastre 69],[Cadastre 58] et [Cadastre 59]

— Section L n° [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 23], [Cadastre 31], [Cadastre 32],

[Cadastre 33], [Cadastre 34], [Cadastre 35], [Cadastre 36], [Cadastre 37], [Cadastre 38], [Cadastre 42], [Cadastre 44], [Cadastre 45], [Cadastre 46], [Cadastre 47], [Cadastre 48], [Cadastre 49], [Cadastre 50], [Cadastre 51] et [Cadastre 56]

— Section Q n° [Cadastre 86], [Cadastre 87], [Cadastre 88], [Cadastre 89], [Cadastre 90], [Cadastre 91], [Cadastre 96], [Cadastre 97], [Cadastre 98], [Cadastre 99], [Cadastre 100], [Cadastre 4],(T3 et T4)

[Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8](T2etT4), [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14],

— des bâtiments situés à [Adresse 107] ( bâtiment principal à usage mixte d’habitation et d’exploitation, des bâtiments annexes ) et la Métairie de la [Localité 104] ( bâtiment principal à usage mixte d’habitation et d’exploitation, des bâtiments annexes

— outre une soulte reçue du frère de M. [KU] [FY].

*

Par acte notarié du 9 mars 2001, M. [K] [FY] et son épouse Mme [S] ont conclu avec la SCEA de Vidalet la transformation en bail rural à long terme les précédents baux conclus le 28 janvier 1991 et le 20 novembre 1995.Le bail à long terme était conclu pour une durée de dix huit ans, à compter rétroactivement au 1 er novembre 2000.

Par acte notarié du 31 octobre 2018, M. [K] [FY] et son épouse [M] [S], Mme [ZU] [FY] et Mme [T] [FY], bailleurs, ont conclu avec la SCEA de Vidalet, preneur, un bail rural sur divers biens pour une durée de 18 années entières et consécutives prenant effet le 1er novembre 2018, les parties ayant convenu de résilier les baux ruraux et à long terme éventuellement existants à ce jour sans indemnité.

*

Par requête du 12 octobre 2018, Mme [J] [FY] épouse [C], Mme [O] [FY] épouse [BC] et Mme [F] [FY] épouse [IV] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Muret afin de voir prononcer l’annulation de la promesse de bail consentie par leur père, M. [KU] [FY], à la SCEA De Vidalet, le 17 mai 1999, en fraude de leurs droits de nu-propriétaires.

Par requête en date du 18 janvier 2019, la SCEA De Vidalet a demandé notamment d’accueillir la mise en cause de l’usufruitier-bailleur, M. [KU] [FY] et au principal de juger irrecevables comme prescrites les demandes formées par les consorts [FY].

*

Deux congés ont été signifiés à la SCEA de Vidalet par actes du 6 juin 2019 par M. [KU] [FY] et son épouse [Y] [W].

L’un rappelait que les parcelles avaient été données à bail à ferme d’une durée de 25 ans suivant acte notarié du 13 Août 1975, reconduit tacitement, le congé étant donné pour le 15 juin 2023 ; l’autre, rappelait que les parcelles concernées avaient fait l’objet d’un bail d’une durée également de 25 ans par acte notarié du 23 mai 1978 devant expirer le 1er novembre 2002, reconduit tacitement, congé étant donné pour le 1er novembre 2023.

*

Après une tentative de conciliation infructueuse à l’audience du 4 juin 2019, le tribunal paritaire des baux ruraux de Muret, par jugement en date du 3 novembre 2020 a :

— jugé recevable la demande tendant à l’annulation de la promesse de bail du 17 mai 1999,

— prononcé la nullité de la promesse de bail du 17 mai 1999,

— rejeté la demande de la SCEA de Vidalet de reconnaissance d’un bail verbal,

— rejeté la demande de la SCEA de Vidalet tendant à l’annulation des congés délivrés le 6 juin 2019,

— débouté la SCEA de Vidalet de l’ensemble de ses demandes,

— réservé les droits de la SCEA de Vidalet à l’égard de M. [KU] [FY],

— condamné la SCEA de Vidalet à verser à Mme [J] [FY] épouse [C], Mme [O] [FY] épouse [BC] et Mme [F] [FY] épouse [IV] la somme de 2.000,00€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— condamné la SCEA de Vidalet aux dépens.

*

Par déclaration reçue au greffe le 3 décembre 2020, la SCEA de Vidalet a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a :

— jugé recevable la demande tendant à l’annulation de la promesse de bail du 17 mai 1999,

— prononcé la nullité de la promesse de bail du 17 mai 1999,

— rejeté la demande de la SCEA de Vidalet de reconnaissance d’un bail verbal,

— rejeté la demande de la SCEA de Vidalet tendant à l’annulation des congés délivrés le 6 juin 2019,

— débouté la SCEA de Vidalet de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la SCEA de Vidalet à verser à Mme [J] [FY] épouse [C], Mme [O] [FY] épouse [BC] et Mme [F] [FY] épouse [IV] la somme de 2.000,00€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCEA de Vidalet aux dépens.

*

Par arrêt du 26 mai 2021, la cour d’appel a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 4 octobre 2021 et invité la SCEA De Vidalet à régulariser la procédure à l’encontre de Mme [Y] [W] épouse [FY] ; les dépens étaient réservés.

*

Par acte du 28 juin 2021, la SCEA Vidalet a appelé dans la cause Mme [Y] [W] épouse de M. [KU] [FY] laquelle a constitué avocat.

*

La SCEA de Vidalet a poursuivi oralement le bénéfice de ses dernières conclusions en date du'29 novembre 2021 et demandé à la cour de :

— juger commun et opposable à Mme [Y] [W] épouse [FY] l’arrêt à venir,

— réformer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Muret du 3 novembre 2020 et statuant à nouveau :

— juger que les baux du 23 mai 1978 et 13 août 1975 sont tacitement résiliés et que la promesse de bail rural du 17 mai 1999 vaut bail à compter du 1er janvier 2000 portant sur les 75 ha, 90 a, 94 ca de la propriété de M. et Mme [KU] [FY], usufruitiers, au prix initial de 78 404,78 francs et 13 076,72 € pour l’année 2021 tenant l’actualisation en fonction des indices de fermage,

— juger que les nues-propriétaires sont prescrites en leur action et ont par leur comportement ratifié la nouvelle convention bien que n’en étant pas signataires du bail,

— juger n’y avoir lieu à nullité, ni à caducité de la promesse de bail du 17 mai 1999,les conditions de la caducité n’étant pas réunies et rejeter comme infondé l’appel incident portant sur la demande en caducité de la promesse, exécutée, présentée par les consorts [FY],

A titre subsidiaire :

— juger, s’il était retenu que la promesse de bail ne vaille pas bail ou s’il en était prononcé la caducité, qu’une convention de bail rural verbal est née sur les biens et dans les conditions fixées par la promesse,

En tout état de cause,

— juger que les deux congés signifiés le 2 juin 2019, sont inopérants et doivent être annulés, les deux baux n’ayant plus cours,

— condamner la partie qui succombe à payer à la concluante la somme de 5 000,00€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel,

A titre infiniment subsidiaire, si la décision de première instance était confirmée :

— juger que la parcelle ZB n° [Cadastre 54] située à «Rougalet» d’une superficie de 12 ha, 43 a, 87 ca demeure régie par la promesse de bail qui vaut bail ou a minima par le bail verbal d’un montant de loyer à l’hectare correspondant à celui de la promesse et qu’elle échappe à l’action en nullité et n’a pas fait l’objet d’un congé.

— en tirer toutes conséquences de droit,

— juger que M. et Mme [KU] [FY] doivent restituer à leurs fermiers le trop perçu au regard de l’annulation de la promesse de bail qui avait été exécutée en considération des loyers dus au regard des baux à long terme de 1975 et 1978, pour un montant de 5 868,18 €

— juger que M. et Mme [KU] [FY] doivent une indemnité à la SCEA de Vidalet pour l’occupation depuis 1999 des bâtiments d’habitation et d''exploitation situés lieu dit «[Adresse 107]» alors qu’ils auraient dû en laisser la jouissance à leurs preneurs au regard des baux à long terme dont les premiers juges ont estimé qu’ils étaient applicables.

— ordonner avant dire droit une expertise pour chiffrer la valeur de l’indemnité d’occupation due par M.et Mme [KU] [FY] à la SCEA de Vidalet et ce rétroactivement depuis 1999, chiffrer la perte de marge brute devant donner lieu à indemnité pour la perte d’exploitation entre 2023 et 2026,

— dans cette hypothèse, condamner M. [KU] [FY] à verser à la SCEA de Vidalet la somme de 5 000,00€ au visa des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre sa condamnation aux entiers dépens de première instance et d’appel

En conséquence, juger relativement aux comptes entre parties que :

— si le jugement paritaire est infirmé en appel, la SCEA reconnaît devoir 11 631,97 € au visa des comptes entre parties, notamment reliquat du fermage 2021 et s’oblige à son entier paiement dans le mois suivant notification du jugement à intervenir,

— si le jugement paritaire est confirmé en appel M et Mme [KU] [FY] devront à leur fermière la somme de 5473,84 € sauf à parfaire au regard des comptes entre parties à dire d’expert, au vu des indemnités, notamment indemnités d’occupation d’occupation des bâtiments d’habitation et d’exploitation devant être chiffrées.

La SCEA de Vidalet, après avoir rappelé les errements procéduraux des dames [FY], soutient que la promesse de bail de 1999 régit les relations contractuelles entre les parties en cause et non par les baux à long terme de 1975 et 1978.

Elle rappelle que la promesse de bail était le corollaire du rachat de l’intégralité des parts sociales de la SCEA du Vidalet, rachat négocié en parallèle moyennant le prix global de 300 000 € pour transférer l’outil de production foncier lorsque les trois associés de la société dont M.[KU] [FY] et son épouse ont cessé leur activité qui ne pouvait ne pouvait être ignorée par leur filles.

Les promesses de bail ont reçu application dans les faits étant précisé que l’assiette de ces promesses est inférieure à celle des baux à long terme ; il en résulte qu’en l’état de la décision entreprise M.et Mme [KU] [FY] sont occupants sans droit ni titre de leur maison d’habitation. Nombre de parcelles comprises dans les deux baux à long terme de 1975 et 1978 n’étaient plus exploitées par la SCEA De Vidalet depuis 1995 mais par un tiers et ce pour une superficie non négligeable. De même la parcelle ZB [Cadastre 53] de 12 ha 43a 87 ca n’était aucunement concernée par les deux baux à long terme de 1978 ou 1975 ;elle est cependant exploitée par la SCEA depuis 20 ans, avec contrepartie onéreuse et bien comprise dans les promesses de bail.

Les filles de M.[KU] [FY] ont ratifié l’existence et l’application de la convention.

Ainsi, la SCEA De Vidalet soutient que les relations contractuelles entre les parties sont régies par la promesse de bail de 1999.Elle invoque l’existence de la novation

Il incombe aux filles de M.[KU] [FY] de rapporter la preuve que celui -ci avait informé son cocontractant de la donation de la nue propriété et de la dissolution du GFA dans la perspective de consécration des baux.Elles ont grandi sur l’exploitation, habitent le département et connaissaient la cessation d’activité de leurs parents dès 1999. L’attestation de M. [K] [FY] (décédé depuis) est éclairante et ce même si une inimitié notoire est invoquée entre les deux frères.Les soeurs, pleinement informées de la situation n’ont rien entrepris tant que leurs parents disposaient d’un revenu substantiel par l’effet d’un contrat de bail commercial, qui tout comme les promesses, a été exécuté de 1999 à 2017, sans aucune difficulté.

Les filles de M. [K] [FY] confirment la connaissance des trois requérantes de la dite situation ce qui est également démontré par les errements procéduraux.

La SCEA De Vidalet rappelle que M. [KU] [FY] a adressé le 19 mai 1999 un courrier à Maître [D] [HJ] dépourvu de toute ambiguité, confirmant sa volonté contractuelle de gérer le foncier au moyen des orientations définies dans les promesses de bail signées deux jours auparavant.

Il est évident que la famille [WJ] ne se serait pas engagée dans le rachat de la SCEA de Vidalet s’il n’y avait pas eu la garantie de reprendre le foncier exploité par celle-ci de façon pérenne ; or, les baux à long terme de 25 ans dataient de 1975 et 1978 ; l’un était échu et l’autre à échoir en 2002.

M. [KU] [FY] s’est toujours présenté comme propriétaire des biens et a entretenu cette apparence.

Dès l’année 2000 la SCEA a payé les fermages selon le prix fixé respectivement dans chaque promesse de bail et dès la cession de part sociales, elle n’a exploité que les terres objet de la promesse avec une parcelle en plus de 12 ha 43 ca (ZB [Cadastre 54] ).

M. [KU] [FY] a adressé ainsi une demande en participation des taxes foncières à son fermier le 9 Août 2019 uniquement sur les superficies objet des promesses de bail.En conséquence, la promesse de bail vaut bail ; il y a accord des parties sur la chose et le prix ;la promesse a été acceptée par la bénéficiaire (courrier du 19 mai 1999 adressée au notaire) et elle a été exécutée.

Il est donc demandé de dire qu’un bail rural a pris naissance par l’effet de la promesse de bail signée en 1999 et ce dès le partage du GFA de Vidalet avec effet au 1er janvier 2000, ce bail portant sur les parcelles objet de la promesse pour une superficie totale de 75ha 90a 94 ca, au prix total de 78 404,70F soit 157, 46 € /ha.

Cette demande est recevable ; il ne s’agit pas d’une demande en reconnaissance de bail rural mais seulement de voir constater qu’elle est titulaire d’une promesse de bail valant bail.

Les nues propriétaires qui ont eu connaissance de l’irrégularité de la situation bien avant 2017 sont forcloses à revendiquer la nullité de la convention.

L’épouse de M. [FY] était parfaitement au courant de la signature de cession de parts le 17 mai 1999 en qualité de gérante de la SCEA de Vidalet, partie signataire lors de cette cession.

La SCEA de Vidalet souligne que les bâtiments d’habitation et d’exploitation qui étaient inclus dans le bail à long terme ne sont pas restés à la jouissance de la SCEA ; par ailleurs, le hangar de la parcelle L [Cadastre 68] qui était inclus dans le bail à long terme a fait l’objet d’une convention distincte de bail commercial dès le 19 juin 1999 procurant aux époux [FY] des revenus bien supérieurs à ceux de la location du dit bâtiment dans le bail rural.

Sur la prétendue caducité de la promesse de bail, la SCEA De Vidalet fait valoir que :

— M. [KU] [FY] n’a jamais informé les parties de la dissolution partage du GFA.

— son engagement de réitérer l’acte dans le mois de la dissolution ne peut avoir pour conséquence de rendre la promesse caduque, cette clause visant à protéger le bénéficiaire de la promesse,

— si la cour devait considérer que la levée d’option n’était pas matérialisée par l’effet de la demande conjointe des parties incluse dans la correspondance du 19 mai 1999, l’inaction de M.[FY] autorise au sens des dispositions des articles 1178 et 1179 du code civil de considérer que la promesse est parfaite dès sa signature.

— la SCEA de Vidalet avait formalisé la levée d’option dès le 19 mai 1999,

— la cession est intervenue à une époque où les transferts de parts dans une société n’ouvraient pas droit au contrôle des structures

— M. [KU] [FY] et sa famille ne peuvent se prévaloir de la caducité d’une convention qui a été exécutée pendant près de 20 ans quand bien même elle n’aurait pas été réitérée par écrit; le rappel par écrit d’un contrat de bail n’est aucunement une cause de validité (article L 411-4 du code rural)

— les consorts [FY] ont également exécuté une convention impliquant nécessairement la résiliation du bail à long terme en louant à un tiers (Sarl 4T) un bâtiment à usage de hangar par un bail commercial et un loyer distinct

— ils ont perdu le droit de demander la caducité d’une convention qu’ils ont exécutée.

Très subsidiairement, il sera retenu l’existence d’un bail rural verbal, à minima, d’une durée de 9 années renouvelable, portant sur les 75 ha 90 a 94 ca ayant pris effet au 1er janvier 2000, par novation au regard des baux ruraux à long terme de 1975 et 1978.

Dès lors, les congés signifiés le 6 juin 2019 sont inopérants et ne peuvent recevoir application.

A titre infiniment subsidiaire, si les baux de 1975 et 1978 recevaient application, se posent différents problèmes : d’assiette, de calcul de loyers indexé ; les prestations exécutées donnent lieu à restitutions dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 du code civil outre versement d’indemnité d’occupation, conséquence de la remise en place du statu -quo ante et du prononcé de la nullité des promesses.

Soit la promesse continue à s’appliquer, les congés doivent être annulés, soit la promesse est annulée -ou déclarée caduque – et il doit en être tiré toutes conséquences (restitution de l’indû et indemnité ), au besoin à dire d’expert.

Il ne s’agit pas de demandes nouvelles car dès la première instance les juges ont fait droit à la demande de réserver les droits relativement à la responsabilité de l’usufruitier au cas d’annulation; cette demande n’est qu’une précision de la demande accueillie en première instance et qui découle du prononcé de la nullité.

Sur la question des fermages, les propriétaires ont adressé récemment un appel de fermage non pas sur les baux à long terme mais sur la base de la promesse annulée et n’hésitent pas à réclamer des taxes foncières déjà acquittées l’année écoulée sur la base cette fois du bail à long terme.

Selon l’issue donnée au litige les comptes entre les parties seront différents, raison pour laquelle, la SCEA avait offert de consigner en compte CARPA.

Sur l’audience, la SCEA DE Vidalet (ne s’opposant pas à la rectification sur l’audience du dispositif des conclusions des consorts [FY]) répondait que s’agissant de la demande subsidiaire de caducité de la promesse de bail formée par les intimés, la cour se reportera à ses conclusions sur la caducité.

**

M.[KU] [FY] et Mme [Y] [W] épouse [FY], Mme [F] [FY] épouse [IV], Mme [O] [FY] épouse [BC] et Mme [J] [FY] épouse [C] (les consorts [FY]) ont sollicité le bénéfice de leurs dernières conclusions en date du'18 octobre 2021 sauf à rectifier leur dispositif, sollicitant de la cour :

A titre principal :

— la confirmation du jugement,

Subsidiairement

— si la nullité de la promesse de bail n’était pas retenue, la caducité seraitn prononcée,

faute de levée d’option par la SCEA de Vidalet,

En conséquence,

— rejeter les entières demandes de la SCEA de Vidalet tant au regard de leur irrecevabilité du fait de l’interdiction des demandes nouvelles en cause d’appel que parce qu’elles sont infondées dès lors qu’il ne saurait y avoir lieu à restitution d’un trop perçu, règlement d’indemnité d’occupation ou à désignation d’expert judiciaire,

— condamner la SCEA de Vidalet au paiement de la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la SCEA de Vidalet au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel

*

Les consorts [FY] rappellent que les deux baux d’une durée de 25 ans avec clause de tacite reconduction peuvent faire l’objet de congés en application de l’article L 416-3 du code rural.

Ayant fait l’objet de congés, ils prendront ainsi fin le 15 juin 2023 pour le bail de 1975 et le 1er novembre 2023 pour le bail de 1978.

Les filles de M.et Mme [FY] en leur qualité de nues-propriétaires maintiennent qu’elles n’ont été informées de l’existence de cette promesse de bail du 17 mai 1999 que lorsque leurs parents se sont émus auprès d’elles de la résiliation au mois de février 2017 par la Sarl STEA dont le gérant est M. [WJ] d’un bail commercial conclu le 1er juin 1999 relatif à un hangar sis sur la parcelle L [Cadastre 68], ce qui leur faisait perdre une partie substantielle de leurs revenus.

Elles n’ont jamais été informées des affaires de leurs parents, n’ont jamais participé à la négociation commerciale de la vente des parts de la SCEA de Vidalet. L’attestation de M. [K] [FY] du 5 janvier 2019 n’est pas cohérente : sa propre promesse était rédigée pour 18 ans et non pas 9 ans contrairement à ce qu’il atteste ; il s’est lui même borné à ne signer qu’un acte authentique du 9 mars 2001 pour un bail rural à long terme de 18 ans portant uniquement sur un peu plus de 6 ha ;il a finalement conclu 18 ans plus tard par acte notarié du 31 octobre 2018 avec la SCEA le bail rural promis en 1999.

Elles contestent les déclarations de leur oncle des 5 janvier et 29 septembre 2019 relevant notamment l’inimitié notoire entre les deux frères depuis 40 ans.

La seconde attestation du 29 septembre 2019, rédigée sous la dictée, est contredite par l’acte de bail à long terme signé par l’attestant le 31 octobre 2018 et surtout par l’acte notarié du 9 mars 2021 lequel avait été caché en première instance. Cet acte démontre que pour les parcelles d'[K] [FY], la SCEA de Vidalet n’avait finalement levé l’option que pour 6 ha sur les 141 ha prévus dans la promesse.

C’est à juste titre que le tribunal a estimé qu’elles n’étaient pas prescrites à invoquer la nullité de la promesse de bail du 17 mai 1999.

Elles font valoir que la novation ne peut reposer sur l’équivoque.

Les baux n’ont pas été établis par Maître [HJ], le GFA n’était pas à cette date dissous.

Le 3 mai 2005 les frères [FY] écrivaient à la SCEA de Vidalet que le bail à long terme de 1975 s’appliquait et cette dernière n’a pas eu de réaction particulière.

Les nues-propriétaires n’ont pas ratifié une promesse dont elles n’ont eu connaissance que dans le courant de l’année 2018.

Elles n’en ont jamais exécuté les termes ni même leur père et mère en qualités d’usufruitiers.

Or, la violation de l’article 595 al 4 du code civil est de nature à entraîner la nullité du bail à l’égard du nu propriétaire, qui peut l’invoquer sans attendre la fin de l’usufruit.

La SCEA ne peut invoquer la théorie du propriétaire apparent alors qu’elle n’ignorait rien de la famille [FY] ; c’est sur elle que reposait l’obligation de vérifier les pouvoirs de son co-contractant.

La SCEA savait que M. [FY] était marié, son épouse étant signataire de l’acte de cession des parts sociales et gérante de la SCEA et que la promesse stipulait comme date de levée d’option la dissolution partage du GFA, dont étaient membres en qualité de nue propriétaires les filles de M. [FY].

Subsidiairement, la caducité de la promesse de bail sera prononcée pour défaut de levée d’option.

L’acte de cession de parts sociales ne stipule aucunement que la conclusion de nouveaux baux ruraux d’une durée de neuf années était une condition déterminante de son engagement; la SCEA a acquis les parts d’une société d’exploitation ; par ailleurs, elle s’est contentée de simples promesses unilatérales et se ménageait une levée d’option.

Elle souhaitait conserver sa liberté de ne pas conclure de bail à ferme ou de conclure petit à petit sans passer les fourches caudines du Contrôle des Structures de la Direction des Territoires. C’est d’ailleurs ce qu’elle a fait avec M. [K] [FY].

Il lui appartenait de lever l’option dans le mois de la dissolution du partage du GFA, dont elle était parfaitement informéee. Elle a ainsi levé cette option pour 6ha avec M. [K] [FY] par acte du 9 mars 2021.

Les sociétés agricoles échappaient à tout contrôle avant la réforme du 9 juillet 1999.

Le bail promis n’ayant pas été régularisé avant la réforme, la SCEA aurait du déposer une demande d’autorisation d’exploiter et n’a pas voulu prendre le risque de se la voir refuser.

En ne levant pas l’option, la rencontre des volontés n’a pas eu lieu et la promesse de bail est devenu caduque depuis le 3 février 2000.

Le courrier du 19 mai 1999 n’est pas une levée d’option qui ne peut être équivoque.Les signataires se contentent d’adresser des documents à Maître [D] [HJ].

L’option n’ayant jamais été levée, la promesse de bail souscrite ne pouvait avoir reçu exécution.

Pour les mêmes raisons, rien ne justifie qu’un bail verbal ait remplacé les actes authentiques de 1975 et 1978, dès lors qu’aucun bail rural ne peut être conclu sans l’intervention des nues propriétaires en application de l’article 595 du code civil.Le tribunal sera confirmé de ce chef ; en tout état de cause, l’action en reconnaissance d’un bail verbal est soumise à la prescription quinquennale de droit commun ; la SCEA aurait donc dû agir au plus tard en 2004.

Les demandes nouvelles de la SCEA en cause d’appel au titre des restitutions prétenduement induites par la nullité de la promesse du 17 mai 1999 et la désignation d’un expert judiciaire sont irrecevables. Ces demandes sont formulées pour la première fois en cause d’appel, constituent des demandes autonomes, n’ayant rien à voir avec l’affaire en cours. La demande tendant au remboursement d’un trop perçu de loyers (demande ayant varié dans le temps) est infondée. Les calculs formés dans des nouveaux tableaux sont incompréhensibles étant en outre relevé que les fermages depuis la loi du 1 janvier 1995 doivent être exprimés en argent et non plus en denrées A toutes fins utiles, l’ensemble des parcelles occupées par la SCEA depuis 1999, soit 75 ha 90 a 94 ca a toujours donné lieu à paiement, cette superficie comprenant la parcelle ZB [Cadastre 53] dont les calculs de la SCEA ne tiennent pas compte.

Les quittances de fermage produites par la SCEA pour les années 2005 à 2018 précisent qu’elles sont destinées à donner quitus du paiement pour le fermage de 75ha 90 a 94 ca de terre et prés situés sur les communes de [Localité 103] et [Localité 101] ; il n’y a pas imprécision sur l’assiette du bail.

Il est clair à la lecture de ces quittances que la maison d’habitation des bailleurs ni celle de la [Localité 104] n’ont jamais figuré dans l’assiette du bail rural poursuivi à partir de 1999.

De même, le seul bâtiment d’exploitation loué, l’avait été au moyen d’un bail commercial par l’intermédiaire de la SARL 4T.

Le bail rural poursuivi sur la base des baux ruraux de 1975 et 1978 par la nouvelle SCEA de Vidalet en 1999 a eu une assiette modifiée, d’accord entre les parties et sans ambiguité L’acte de partage des biens du GFA du 3 janvier 2000 fait référence à plusieurs reprises aux baux de 1975 et 1978 et non pas à la promesse de bail.

Le partage n’a strictement aucun effet sur les conditions d’exécution du bail réputé indivisible.Le contrat demeure indemne en dépit de l’arrivée d’une pluralité de bailleurs.

La modification de l’assiette des baux ou du prix du fermage à la suite de l’acquisition des parts de société de la SCEA de Vidalet ne signifie pas que les baux de 1975 et de 1978 avaient été résiliés mais simplement que les parties avaient entendu les adapter à la nouvelle situation.

La SCEA n’avait que faire des maisons d’habitation ou de tels bâtiments.Elle avait besoin qu’un prix du fermage soit fixé clairement et ce prix a été appliqué durant 21 ans avec les indexations adéquates.Aucun trop perçu ni la moindre occupation ne saurait être dû.

La décision du tribunal sera confirmée en ce qu’elle a considéré que les baux de 1975 et de 1978 n’avaient pas été résiliés.

Les congés délivrés sont donc réguliers et la décision du tribunal sera également confirmé de ce chef.

Il est précisé que si la SCEA de Vidalet persistait à refuser de s’acquitter de son obligation de payer les fermages dus à M.et Mme [FY], ces derniers tireront toutes les conséquences de cette inexécution en saisissant le tribunal compétent en résiliation de bail sur le fondement de l’article L 411-31 du code rural.

MOTIFS

Sur la demande en nullité de la promesse de bail du 17 mai 1999

*Sur la prescription de la demande

La SCEA de Vidalet soulève la prescription de l’action des nue propriétaires, celles-ci connaissant bien avant 2017 'l’irrégularité de la situation.'

Mmes [J], [O] et [F] [FY], en leur qualité de nues propriétaires s’opposent à cette prescription soutenant n’avoir eu connaissance de la promesse litigieuse qu’au mois de Février 2017 lors de la résiliation d’un bail commercial conclu le 1er juin 1999 relatif à un hangar sur la parcelle L [Cadastre 68].

La présente action a été diligentée par les nue-propriétaires par acte du 12 octobre 2018. Il appartient à la SCEA de Vidalet de rapporter la preuve de cette prescription de l’action.

En vertu de l’article 595 du code civil, l’usufruitier ne peut sans le concours du nu propriétaire donner à bail un fonds rural.

Le bail conclu par un usufruitier seul est nul.

La nullité se prescrit par cinq ans à compter du moment où le nu-propriétaire a eu connaissance du bail.

Il convient de relever qu’aucun contrat de bail en bonne et due forme n’a été régularisé suite à la conclusion de la promesse de bail du 17 mai 1999 établie par M. [KU] [FY], alors usufruitier de parts dans le GFA de Vidalet.

Les attestations émises le 5 janvier 2019 et le 29 septembre 2019 par M. [K] [FY] (décédé depuis) ne peuvent démontrer que les filles de M. [KU] [FY] connaissaient l’existence de cette promesse de bail, cinq ans avant leur acte introductif d’instance.

En effet, l’attestation du 29 septembre 2019 de M. [K] [FY] n’aborde que la question de la connaissance des promesses de bail par l’épouse de M. [KU] [FY].

Celle émise le 5 janvier 2019, contestée par les consorts [FY], indiquant que ' dans les mois qui ont suivi la vente de la SCEA mon frère [KU] m’a dit que ses filles l’avaient informé que le papier portant la promesse de bail à la SCEA n’était pas bon parce qu’elles n’avaient pas signé ' ne peut être suffisamment probante car elle ne fait que rapporter des propos tenus par M. [KU] [FY] et non par les nièces elles -mêmes.

Il est de plus établi au vu des attestations par plusieurs neveux et nièces que les deux frères [KU] et [K] ne s’entendaient absolument pas.

Quant aux deux attestations des enfants de M. [K] [FY] (cousines des nues propriétaires) lesquelles n’évoquent d’ailleurs pas précisément l’existence de la dite promesse de bail, ne permettent pas d’établir la connaissance de celle-ci par les requérantes.

Le fait pour Mmes [J], [O] et [F] [FY] de vivre dans le même département que leurs parents, de savoir qu’ils avaient cessé leur activité en 2000 ou pour l’une d’entre elles d’avoir effectué des études de droit ne peut aucunement démontrer qu’elles auraient eu connaissance de la dite promesse litigieuse et à quelle date.

Il est seulement établi en conséquence, par la reconnaissance des nues -propriétaires qu’elles ont appris l’existence de la promesse de bail de 1999 lorsque leurs parents les ont informées de la résiliation de bail commercial signé le 19 juin 1999, sollicitée par la SARL STEA le 27 février 2017.

La SCEA de Vidalet ne produit aucun élément de preuve permettant d’établir la connaissance par les nue-propriétaires de l’existence de cette promesse de bail cinq ans avant leur introduction d’instance du 12 octobre 2018.

Dès lors, la demande en nullité de la promesse de bail n’est pas prescrite.

La décision du premier juge sera confirmée de ce chef.

*Sur la nullité de la promesse de bail

Par acte sous seing privé du 17 mai 1999, M. [KU] [FY] s’engageait irrévocablement à consentir un bail rural d’une durée de neuf ans à compter de la dissolution partage du GFA de Vidalet portant sur une propriété rurale sise commune de [Localité 103] (Haute Garonne ) et commune de [Localité 101] (Ariège ) d’une contenance de 75 Ha 90 a 94 ca et moyennant un loyer annuel de 1033 F l’hectare, soit un loyer annuel de 78 404, 70 F à la SCEA de Vidalet qui déclarait accepter cette promesse, sans prendre l’engagement de prendre à bail ladite propriété rurale.

M. [KU] [FY] s’engageait irrévocablement à réitérer la présente promesse dans le mois qui suivrait la dissolution partage du GFA de Vidalet.

A cette promesse était joint un tableau mentionnant les propriétés rurales et parcelles de terres concernées.

Une promesse de bail rural est valable ; s’agissant d’une promesse émise en 1999, elle vaut bail lorsque le preneur et le bailleur s’engagent définitivement sur les éléments majeurs de la convention.

La nullité ne sera pas prononcée si le nu -propriétaire a ratifié même tacitement la conclusion du bail, comme invoqué par la SCEA de Vidalet laquelle soutient que les relations contractuelles sont régies entre les parties par la promesse de bail de 1999.

Il est constant que cette promesse de bail du 17 mai 1999 a été signée par M. [KU] [FY] seul, alors usufruitier puisque les époux avaient, par acte du 25 février 1994, fait donation à leurs trois filles de la nue propriété de leurs parts sociales dans le GFA de Vidalet.

Comme il a été retenu précédemment lors de la recevabilité de la demande en nullité, aucun élément du dossier ne permet d’établir la connaissance par les nues propriétaires de l’existence de cette promesse de bail avant 2017, encore moins leur ratification.

Les errements procéduraux invoqués par la SCEA à l’égard des nue-propriétaires ne peuvent aucunement démontrer cette ratification de la dite promesse. Les nue -propriétaires expliquent notamment que leur désistement d’instance dans un premier temps s’expliquait par le fait qu’elles considéraient en tout état de cause que la promesse de bail était caduque et que les parties étaient toujours liées par les baux à long terme conclus en 1975 et 1978.

Il convient de relever que la donation partage rappelait dans un intitulé Opposabilité aux preneurs des baux à long terme, que les baux consentis par le GFA de Vidalet continueraient à s’appliquer dans les rapports entre les attributaires des immeubles et les preneurs respectifs.

Le fait que M. et Mme [FY], usufruitiers, devenus retraités, aient pu percevoir des fermages conformes à la promesse de bail, ne peut suffire à démontrer que les nue-propriétaires aient pu avoir connaissance de cette situation et avoir ratifié la dite promesse.

Aucune ratification ne peut donc être admise.

En application de la théorie de l’apparence, il peut être admis que la nullité du bail n’est pas encourue si le preneur a pu croire que le bailleur avait la qualité de propriétaire. Le preneur doit justifier d’éléments ayant permis de forger sa conviction.

Il appartient à la SCEA de Vidalet de rapporter cette preuve.

La seule acceptation des fermages par M. [KU] [FY] ou sa femme est insuffisante à établir cette légitime croyance en la qualité de pleine propriété.

Il convient de relever qu’aucun bail écrit n’a été signé et ce par aucune des parties à la suite de cette promesse de bail, alors que cette signature devait intervenir dans le mois qui suivait la dissolution partage du GFA de Vidalet.

Si la SCEA de Vidalet expose que Messieurs [YI], [KU] [FY] et M. [WJ] (alors gérant de la SCEA) avaient adressé un courrier le 19 mai 1999 à Maître [HJ] aux fins de réaliser les baux, force est de constater que ces derniers n’ont pas été dressés, y compris postérieurement à la donation partage, du moins s’agissant des baux prévus par la promesse de bail consentie par M. [KU] [FY]. Il est observé d’ailleurs que si un bail rural à long terme a été conclu par son frère [P] et son épouse par acte du 9 mars 2001, celui-ci ne correspond en rien à la promesse de bail souscrite le 19 mai 1999.

La dissolution partage du GFA de Vidalet laquelle devait donc permettre la répartition des différentes parcelles entre les divers membres de la famille [FY] (et notamment les frères [KU] et [P] [FY]) était non seulement connue mais était même la raison invoquée de la dite promesse de bail, la SCEA de Vidalet ayant souhaité avoir l’assurance de pouvoir conserver les baux, tout en se réservant le droit de ne pas souscrire les bails. Les éléments du dossier démontrent qu’aucune des parties n’ a au final sollicité la réalisation de la promesse de bail.

Au vu de ces éléments, la SCEA de Vidalet, parfaitement informée d’un démembrement de propriété ne peut donc invoquer la théorie de l’apparence pour valider la promesse de bail envers les nue-propriétaires.

La nullité de la promesse de bail du 17 mai 1999 au nom de M. [KU] [FY] doit être retenue et la décision entreprise confirmée de ce chef.

La demande de caducité de la promesse de bail formée à titre subsidiaire par les consorts [FY] est donc sans objet.

Sur l’existence d’une convention de bail verbal valant novation

Comme l’a relevé le premier juge, les dispositions de l’article 595 al 4 du code civil applicables tant au bail rural écrit qu’au bail rural verbal n’ont aucunement été respectées envers les nue-propriétaires, pour les motifs ci avant retenus, en l’absence de démonstration de la volonté des nues propriétaires des parts du GFA puis en leur qualité de nues propriétaires des biens attribués de consentir un tel bail à la suite de la promesse de bail dont elles n’ont pas eu connaissance avant 2017.

Dès lors, il convient de retenir que les baux à long terme de 1975 et 1978 se sont poursuivis entre les parties, les bailleurs venant au droit du GFA de Vidalet dans la mesure des biens leur ayant été attribués lors de la donation partage.

La décision entreprise doit en conséquence être confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de la SCEA de Vidalet en reconnaissance de bail verbal.

Sur la demande de la SCEA de Vidalet en nullité des congés signifiés le 2 juin 2019

Par acte du 6 juin 2019, congé de bail a été donné par le bailleur à la SCEA de Vidalet en application de l’article L 416-3 du code rural et de la pêche maritime pour le 15 juin 2023 pour les parcelles données à bail à long terme (d’une durée 25 ans, tacitement reconduit ) suivant acte notarié du 13 Août 1975, avec cette précision, qu’à titre gracieux, bien qu’étant occupante sans droit ni titre des parcelles n° [Cadastre 62] et [Cadastre 63] [Localité 104], anciennement numérotée Q [Cadastre 97], les bailleurs consentaient à la libération des lieux à la même date.

La cour observe que s’agissant de cette parcelle Q [Cadastre 97], celle-ci ne figurait pas dans la promesse de bail litigieuse.

Par autre acte du 6 juin 2019, congé de bail a été donné par le bailleur à la SCEA de Vidalet en application de l’article L 416-3 du code rural et de la pêche maritime pour le 1er novembre 2023 pour les parcelles données à bail à long terme (d’une durée 25 ans, tacitement reconduit ) suivant acte notarié du 23 mai 1978, rectifié le 14 septembre 2018.

La cour observe que le congé ne porte pas sur la parcelle L [Cadastre 61] [Localité 105] (12Ha 64 ca ) laquelle faisait l’objet de la promesse de bail litigieuse.

La SCEA de Vidalet sollicite la nullité des deux congés au motif que les deux baux ruraux à long terme de 1978 et de 1975 ne régissent plus les relations entre les parties.

Ce chef de demande ne peut qu’être rejeté au vu des dispositions précédemment retenues, les parties étant toujours liées par ces baux, tacitement reconduits.

La décision du premier juge sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de la SCEA de Vidalet en annulation des congés délivrés le 6 juin 2019.

Sur les demandes subsidiaires formées en cause d’appel par la SCEA de Vidalet

La SCEA de Vidalet sollicite en cause d’appel, dans l’hypothèse d’une confirmation du jugement entrepris, au principal, une demande en restitution par M. et Mme [KU] [FY] d’un trop perçu à hauteur de 5 868 € (ou 5473,84 € ) sauf à parfaire, outre une indemnité d’occupation depuis 1999 de la maison d’habitation et des bâtiments sis [Adresse 107], à chiffrer par une mesure d’expertise avant dire droit, celle-ci devant également chiffrer la perte de marge brute devant donner lieu à indemnité pour la perte d’exploitaiton entre 2023 et 2026.

Les consorts [FY] s’opposent à la recevabilité de ses demandes nouvelles en appel qui auraient du être sollicitées dès la première instance, celles-ci étant par ailleurs non fondées.

*

Devant le premier juge, la SCEA de Vidalet avait sollicité, en cas de validation des congés que soient réservés ses droits à l’encontre de M. [KU] [FY].

Le tribunal a réservé les droits de la SCEA à l’égard de M. [KU] [FY].

Les nouvelles demandes de la SCEA de Vidalet formées envers M.et Mme [FY] devant la cour ne consistent pas, en application de l’article 564 du code de procédure civile, à opposer compensation, faire écarter des prétentions adverses ou faire juger des questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou révélation d’un fait.

Force est de constater qu’elles ne tendent pas également aux mêmes fins que celles soumises au premier juge.

Ces demandes nouvelles devant la cour ne sont pas la conséquence d’une demande initiale mais la conséquence de la décision de la cour ; dans ces conditions, elles n’apparaissent la conséquence nécessaire d’une demande initiale de 'réserve de droits ', de sorte que ces demandes sont nouvelles en application de l’article 566 du code de procédure civile.

Ces demandes nouvelles doivent être déclarées irrecevables.

Enfin, s’agissant de la demande de la SCEA relative à la parcelle ZB [Cadastre 53] d’une superficie de 12 ha 43 a 87 ca, celle-ci ne fait pas l’objet des congés délivrés.Elle ne peut être régie par la promesse de bail, ni un bail verbal lesquels ont été déclarés nuls.Cette demande est sans objet pour être hors débat.

Sur les demandes accessoires

La SCEA De Vidalet doit supporter les dépens d’appel, la décision entreprise étant confirmée en ce qu’elle l’a condamnée à prendre en charge les depens de première instance.

L’équité commande d’allouer aux consorts [FY] une somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de de procédure civile en cause d’appel, la décision entreprise étant confirmée en ce qu’elle a condamné la SCEA de Vidalet à leur verser à ce titre la somme de 2000 € pour les frais de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions critiquées.

Y ajoutant,

Déclare irrecevables les demandes nouvelles formées à titre subsidiaire devant la cour.

Déclare sans objet la demande de la SCEA de Vidalet relative à la parcelle ZB [Cadastre 53] d’une superficie de 12 ha 43 a 87 ca,

Condamne la SCEA de Vidalet à verser aux consorts [FY] la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCEA de Vidalet aux dépens d’appel.

LE GREFFIERLE PRESIDENT

I.ANGERC. BENEIX-BACHER