Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 3e chambre b, 9 février 2017, n° 15/02912

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Texte intégral
- COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE 3 e Chambre B ARRÊT AU FOND
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur la recevabilité des demandes nouvelles de X Y formées en appel
- Sur les non-conformités apparentes et la responsabilité du vendeur
- Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens
- Dispositif

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TGI Marseille 2 juin 2014

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 9 février 2017

Arguments

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Rejeté
Non-conformités affectant l'appartement
La cour a estimé que la demande de remise en conformité ne pouvait être acceptée car les éléments de preuve étaient suffisants pour statuer sur l'indemnisation sans nécessiter de travaux.
Rejeté
Nécessité d'une expertise pour évaluer les non-conformités
La cour a jugé qu'il n'était pas nécessaire de procéder à une expertise, les éléments fournis étant suffisants pour statuer sur l'indemnisation.
Accepté
Préjudice causé par les non-conformités
La cour a reconnu le préjudice subi par l'acquéreur en raison des non-conformités et a accordé une indemnisation de 16000€.
Accepté
Préjudice de jouissance dû aux non-conformités
La cour a jugé que l'acquéreur avait effectivement subi un préjudice de jouissance et a accordé une indemnisation de 5000€.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a décidé d'allouer une indemnité de 5000€ à l'acquéreur au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, Monsieur X Y a interjeté appel d'un jugement du TGI de Marseille qui avait débouté ses demandes d'indemnisation pour non-conformités de son appartement acheté auprès de la SA LOGIREM. La cour d'appel a d'abord jugé recevables les nouvelles demandes de X Y, considérant qu'elles visaient les mêmes préjudices que celles initialement soumises. Elle a ensuite confirmé que la présence de soffites constituait une non-conformité apparente, engageant la responsabilité du vendeur. La cour a infirmé partiellement le jugement de première instance, condamnant la SA LOGIREM à verser 16 000 € pour non-conformité et 5 000 € pour préjudice de jouissance, tout en déboutant X Y de ses demandes de remise en conformité et d'expertise.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, 3e ch. b, 9 févr. 2017, n° 15/02912
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	15/02912
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Marseille, 2 juin 2014, N° 13/07280
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Jean-François BANCAL, président
Avocat(s) :	Caroline RANIERIAouatef DUVAL-ZOUARIFrantz AZESébastien BADIE
Cabinet(s) :	RINGLE ROY & ASSOCIESBADIE SIMON-THIBAUD ET JUSTON
Parties :	SA LOGIREM

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE 3^e Chambre B ARRÊT AU FOND

DU 09 FÉVRIER 2017

N°2017/027 Rôle N° 15/02912

X Y

SA LOGIREM

Grosse délivrée

le :

à: M^e F. AZE

M^e S. BADIE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 02 Juin 2014 enregistrée au répertoire général sous le n° 13/07280.

APPELANT

Monsieur X Y

né le XXX à XXX

XXX. XXX

représenté par M^e Frantz AZE, avocat au barreau de MARSEILLE

plaidant par M^e Aouatef DUVAL-ZOUARI, avocate au barreau de LYON

INTIMEE

SA LOGIREM

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège XXX

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE plaidant par M^e Caroline RANIERI de la SELARL RINGLE ROY & ASSOCIES, avocate au barreau de MARSEILLE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 785, 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Novembre 2016 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-François BANCAL, Président, et M^me B C, Conseillère.

M. Jean-François BANCAL, Président, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Jean-François BANCAL, Président (rédacteur)

M^me B C, Conseillère

M^me F G, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Z A.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Février 2017.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Février 2017.

Signé par M. Jean-François BANCAL, Président et M^me Z A, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Vu l’achat en l’état futur d’achèvement par X Y auprès de la S.A LOGIREM, par acte notarié du 11.3.2011, d’un appartement de type 3, comportant notamment un séjour et deux chambres, au prix de 159.320€ , situé au premier étage de l’immeuble l’XXX

Vu le procès-verbal de livraison du 22.6.2012,

Vu la demande d’indemnisation à hauteur de la somme de 23850€, formulée le 5.4.2013 auprès de la S.A. LOGIREM par la MATMUT D E, assureur de X Y, au motif que l’appartement livré comporte une gaine soffite non prévue à l’origine, privant la pièce principale d’une partie de sa luminosité et que la hauteur de plafond de la salle de bains et d’une des chambres a été réduite de manière significative,

Vu l’assignation du 14.6.2013 délivrée à la requête de X Y à la S.A LOGIREM afin que cette dernière soit condamnée à lui payer :

' 23850€ à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 5.4.2013,

' 5000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, ' 3000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu le jugement du 2.6.2014 par lequel le tribunal de grande instance de Marseille a :

' déclaré recevable l’action de X Y introduite sur le fondement de l’article 1792-6 du code civil,

' débouté X Y de toutes ses demandes,

' condamné X Y à payer à la S.A LOGIREM 2500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

' rejeté toute autre demande,

' condamné X Y aux dépens

Vu l’appel interjeté le 26.2.2015 par X Y,

Vu les conclusions de X Y avec bordereau de communication de pièces signifiées par le R.P.V.A. le 20.4.2016,

Vu les conclusions de la S.A. LOGIREM avec bordereau de communication de pièces signifiées par le R.P.V.A. le 28.10.2016,

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 9.2.2016,

Vu la note en délibéré de l’appelant, signifiée et reçue le 8.12.2016, avec production du procès-verbal de livraison, après autorisation du président d’audience donnée en vertu de l’article 445 du code de procédure civile

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité des demandes nouvelles de X Y formées en appel :

En vertu de l’article 564 du Code de procédure civile :

' Les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.'

Cependant, l’article 565 du code de procédure civile énonce que : ' Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement E est différent.'

L’article 566 du même code ajoute que : ' Les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément.'.

En l’espèce, devant le premier juge, X Y avait formulé des demandes d’indemnisation portant sur les sommes de 23850€ en principal et de 5000€ à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, au motif que son appartement était atteint de non-conformités affectant la hauteur sous plafond en raison de la présence dans le séjour, dans une chambre et dans la salle de bains, d’un soffite réduisant sensiblement cette hauteur. En appel, il formule :

— à titre principal : une demande de condamnation sous astreinte de la S.A LOGIREM à remettre en conformité l’appartement vendu, en supprimant tous les soffites non prévus à l’acte de vente,

— à titre subsidiaire, une demande d’expertise,

— à titre très subsidiaire, une demande de condamnation de son vendeur à lui payer 23850€ à titre de dommages et intérêts correspondant à une restitution de 15% du prix de vente,

— sollicitant en toutes hypothèses la condamnation de la S.A LOGIREM à lui payer la somme de 10000€ au titre du préjudice de jouissance subi.

Si les demandes de condamnation sous astreinte de la S.A LOGIREM à remettre en conformité l’appartement vendu, d’expertise et de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance sont effectivement nouvelles en appel, elles tendent à la réparation d’un même préjudice résultant de non-conformités affectant l’appartement vendu.

Alors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, qu’elles ne sont que l’accessoire, la conséquence ou le complément des demandes initiales, ces demandes sont donc recevables en appel.

Sur les non-conformités apparentes et la responsabilité du vendeur :

1°/ recevabilité des demandes de l’acquéreur :

En application des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil, l’acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou de l’expiration du délai d’un mois après la prise de possession des ouvrages, à intenter contre le vendeur l’action en garantie des vices et non-conformités apparents, même dénoncés postérieurement à l’écoulement de ce délai d’un mois.

En l’espèce, alors que la présence de soffites en plafond dans l’appartement de X Y constitue bien une non-conformité apparente et non un désordre, puisque la notice descriptive ne prévoyait nullement ces soffites, que l’acquéreur a agi le 14.6.2013, soit moins d’un an après l’expiration du délai d’un mois après sa prise de possession intervenue le 22.6.2012, son action est recevable.

2°/ validité des clauses contractuelles autorisant la modification du bien en cas d’impératif technique :

En annexe du contrat de réservation, une fiche technique mentionnait que :

« Seront admises de plein droit, toutes modifications de structure, de l’agencement intérieur et extérieur (tels que le déplacement de gaines techniques, soffite ou faux plafonds..) ayant pour but de résoudre un problème technique ou de compléter ou de parfaire soit l’effet architectural, soit l’harmonie de l’immeuble, et qui seraient apportées en cours de travaux par le constructeur en accord avec l’architecte.

Le constructeur pourrait être amené à modifier les prestations énumérées dans la présente notice et à les remplacer par des prestations globalement équivalentes dans le cas d’apparition d’un matériel nouveau ou en cas de force majeure légitime, notamment :

' règles administratives contraignantes ' règlement judiciaire, liquidation de biens, faillite

' cessation d’activité, d’entreprises ou de fournisseurs

' d’arrêt de fabrication, défauts d’approvisionnement ou retard d’approvisionnement de matériaux

' qualité insuffisante d’un matériau prévu ou livré

' etc…

Et plus généralement si les impératifs techniques ou réglementaires le mettaient dans l’obligation de renoncer définitivement à telle ou telle disposition de prestation prévue.

En outre, le client ne pourra en aucun cas réclamer l’une ou les prestations prévues au présent descriptif dans la mesure ou celle (s) fournie (s) par le constructeur correspond (ent) à une qualité réputée équivalente, sur la base des informations données par l’architecte.

Par exemple, si pour quelque raison que ce soit, outre les raisons exprimées ci-dessus, l’architecte décide de changer la marque des sanitaires, des carrelages, etc… sans que cette liste soit exhaustive, le constructeur ne sera tenu qu’à la fourniture d’une prestation à qualité équivalente… »

(pièce 6 du vendeur).

Il ne peut être dénié que la généralité des termes de cette clause revient à permettre au vendeur d’opérer 'toutes modifications’ dans des conditions si peu contraignantes qu’il peut modifier les caractéristiques du bien vendu sans devoir de contrepartie, notamment financière.

Cette clause doit être qualifiée d’abusive et ne peut donc être opposée à l’acquéreur.

Il n’en est pas de même pour la clause figurant dans la notice descriptive au § 9, ainsi libellée:

' La présente notice descriptive a été établie avant la mise en oeuvre des différents matériaux et matériels énoncés.

La société peut y apporter des modifications, en cas de force majeure (réglementation administrative, faillite de fournisseurs et d’entreprises, qualité insuffisante de matériaux..)ou si des impératifs techniques la mettaient dans l’obligation de renoncer à telle ou telle disposition.

Les matériaux et matériels de remplacement devront toujours être de qualité équivalente '.

En effet, ces modifications sont seulement justifiées en cas de circonstances qualifiées de force majeure, ou d’impératifs techniques.

3°/ demandes de condamnation à faire des travaux, d’expertise et d’indemnisation de l’acquéreur :

En l’espèce, contrairement à ce que prétend le promoteur vendeur, sans en justifier, notamment par l’avis de son architecte maître d’oeuvre ou d’un autre technicien intervenu sur les lieux lors des opérations de construction, il n’est pas établi que le passage de canalisations d’EV et EU ou de VMC devait, en raison d''impératifs techniques', passer dans une gaine technique disposée au plancher haut de l’appartement de X Y, dissimulée dans un soffite, réduisant d’autant la hauteur sous plafond, passant ainsi de 2,60m à 2,16m dans le séjour, la salle de bains et une partie d’une chambre, le passage de telles canalisations devant nécessairement être intégré au projet de construction d’un immeuble d’habitation. Les raisons d’un tel ' dévoiement ' par une gaine de 0,44 m de hauteur ne sont pas justifiées.

Et alors que la notice technique prévoyait une hauteur du plancher fini à la sous face de la dalle en étage de '2,50mètres (page 5, article 2.1), qu’il ne peut être contesté que la hauteur sous plafond d’un appartement constitue une caractéristique essentielle, que les photographies des lieux révèlent l’importance du soffite en question, X Y a reçu livraison d’un appartement dont les plafonds n’étaient pas conformes aux caractéristiques prévues, étant rappelé que sur les plans signés par lui, il n’était nullement mentionné la présence de telles canalisations en plafond ou de soffites.

Dès lors, compte tenu des circonstances de la cause et notamment des diligences effectuées par l’expert missionné par l’assureur D E de X Y, par celui missionné par l’assureur du promoteur vendeur, des caractéristiques de l’appartement acheté, des photographies des lieux, de l’emprise des soffites dans plusieurs pièces de l’appartement, il n’y a pas lieu de condamner sous astreinte de la S.A LOGIREM à 'remettre en conformité l’appartement vendu', ou d’ordonner une expertise, la cour disposant des éléments suffisants pour fixer l’indemnisation de l’acquéreur.

Compte tenu du prix de l’appartement, de sa surface totale : 66,8m², de l’emprise des soffites en plafond, des recherches des experts missionnés par les assureurs, de la réclamation initiale de X Y, il convient d’indemniser l’appelant pour cette non-conformité affectant la valeur de son appartement en lui allouant la somme de 16000€ à titre de dommages et intérêts.

Alors qu’il n’a pu jouir d’un appartement correspondant aux caractéristiques initialement prévues, qu’il doit notamment supporter dans sa salle de bains l’abaissement du plafond au-dessus de la baignoire, que le promoteur vendeur avait d’ailleurs proposé de remplacer celle-ci par une douche, il justifie de la réalité d’un préjudice de jouissance qu’il convient d’indemniser par l’allocation de la somme de 5000€ .

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens :

Succombant, la S.A LOGIREM supportera les dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande d’allouer à X Y une indemnité de 5000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR :

Statuant publiquement,

Contradictoirement,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du caractère nouveau en appel de certaines demandes de X Y,

CONFIRME partiellement le jugement déféré en ce que le premier juge a débouté X Y de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

LE REFORME pour le surplus,

STATUANT À NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

DÉBOUTE X Y de ses demandes de condamnation sous astreinte de la S.A. LOGIREM à remettre en conformité l’appartement vendu et d’expertise,

CONDAMNE la S.A LOGIREM à payer à X Y :

1°/ 16000€ à titre de dommages et intérêts pour non-conformité,

2°/ 5000€ à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

3°/ 5000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la S.A. LOGIREM de ses demandes, notamment d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A. LOGIREM aux dépens de première instance et d’appel et en ordonne la distraction en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT