25/05/2022

ARRÊT N°424/2022

N° RG 21/02125 – N° Portalis DBVI-V-B7F-OE2I

AM/CD

Décision déférée du 12 Avril 2021 – TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de SAINT GAUDENS (20/138)

Mme [M]

[S] [J] – UDAF 31Mandataire de Monsieur [S] [J]

C/

[W] [I]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT CINQ MAI DEUX MILLE VINGT DEUX

***

APPELANT

Monsieur [S] [J]

[Adresse 1]

[Localité 2]

sous curatelle de l’UDAF 31 – es-qualité de Mandataire de Monsieur [S] [J]

Représenté par M^e Aimé DIAKA, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2021.011802 du 17/05/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIMÉ

Monsieur [W] [I]

Lieu dit [Localité 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e François ABADIE, avocat au barreau de SAINT-GAUDENS

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant A. MAFFRE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

A. MAFFRE, président

O. STIENNE, conseiller

E.VET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par A. MAFFRE, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 2 avril 2014, M. [W] [I] a donné à bail à M. [S] [J] un logement situé [Adresse 5].

Par actes d’huissier des 19 et 20 juillet 2018, M. [W] [I] a fait délivrer au locataire et à son curateur, l’UDAF 31, un congé pour motif légitime et sérieux à effet au 1er avril 2020, invoquant :

— des violences physiques et verbales de M. [J] à l’encontre de ses voisins,

— des nuisances sonores fréquentes provoquées par ses cris et ses coups portés sur les murs et le plafond de son appartement,

— le bris d’une vitre dans son logement dont il aurait laissé les débris joncher les parties communes.

Le locataire n’ayant pas libéré les lieux, M. [W] [I] a fait assigner M. [S] [J] et l’UDAF 31, son curateur, par acte d’huissier du 5 août 2020, aux fins principalement de voir valider le congé délivré.

Par jugement du 15 février 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Gaudens a :

— constaté la validité du congé délivré par M. [W] [I] à M. [S] [J], assisté de son curateur, l’UDAF 31, par exploit d’huissier en date des 19 et 20 juillet 2018,

— constaté la résiliation, à compter du 1er avril 2020 minuit, du contrat de bail souscrit entre M. [W] [I] et M. [S] [J] le 2 avril 2014 concernant le logement sis [Adresse 5]),

— ordonné à M. [S] [J] et tout occupant de son chef de libérer les lieux situés [Adresse 5]) et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision,

— dit qu’à défaut pour lui et tout occupant de son chef, d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [W] [I] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné M. [S] [J] à payer à M. [W] [I], en deniers ou quittances, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 02 avril 2020 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit 300 € (trois cent euros),

— condamné M. [S] [J] aux entiers dépens, en ceux compris le coût de l’assignation du 05 août 2020 et de sa notification à la préfecture le 6 août 2020,

— condamné M. [S] [J] à payer à M. [W] [I] la somme de 700 € (sept cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

— rappelé que la décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Pour se déterminer ainsi, le juge a retenu que :

. les occupants de l’immeuble sis [Adresse 1] et les voisins immédiats se plaignent au syndic de copropriété et aux différentes agences gestionnaires des biens du comportement de M. [J] depuis son entrée dans les lieux et même après le congé délivré, et le décrivent comme intolérant à tout bruit, et n’hésitant pas à crier et frapper les murs de son logement, les altercations pouvant aller jusqu’à de la violence physique de la part du défendeur,

. il est mal-fondé à dire que ses voisins ne peuvent se plaindre de son comportement, réactionnel selon lui à leurs nuisances sonores, dans la mesure où, dans un immeuble, la vie courante des occupants engendre nécessairement un minimum de bruits en journée qui doivent être tolérés et alors que lui-même provoque des nuisances sonores qui ne peuvent être qualifiées de normales en criant et tapant sur les murs au moindre dérangement,

. M. [J] perturbe la jouissance paisible du logement de ses voisins depuis plus de 6 années sans modifier son comportement, a disposé de plus de 30 mois depuis la délivrance du congé et n’a engagé aucune démarche de relogement, et il n’est pas nécessaire de lui accorder un délai supplémentaire pour quitter les lieux.

Par déclaration en date du 7 mai 2021, M. [S] [J] et l’UDAF 31 en qualité de mandataire, ont interjeté appel de cette décision, critiquée en ses dispositions tenant à la validité du congé, la résiliation du bail à compter du 1er avril 2020, l’expulsion du locataire ou de tout occupant de son chef y compris et au besoin par la force publique, la condamnation au dépens ainsi qu’au paiement de l’article 700 du code de procédure civile, l’exécution provisoire.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [J] et l’UDAF 31, son curateur, dans leurs uniques écritures du 28 mai 2021, demandent à la cour, au visa de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de l’article 1353 du Code civil, de l’article 9 du Code de procédure civile, et de l’article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, de :

— débouter M. [I] de l’ensemble de ses demandes,

— infirmer le jugement entrepris,

À titre principal,

— dire que M. [I] ne rapporte pas la preuve de motifs légitimes et sérieux justifiant la délivrance du congé,

En conséquence,

— dire nul et de nul effet le congé délivré,

— condamner M. [I] à payer à M. [J] la somme de 1.000 € en application de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique,

À titre subsidiaire, si le congé était déclaré bien fondé,

— accorder à M. [J] les plus larges délais pour libérer les lieux,

— condamner M. [J] à s’acquitter d’une indemnité d’occupation correspondante au montant du loyer et des charges,

— dire qu’il n’y a pas lieu à condamner M. [J] au titre des frais irrépétibles.

M. [J] et l’UDAF 31 critiquent la portée des pièces adverses qui ne suffisent pas à caractériser les manquements graves et à valider le congé :

. M. [Y] ne communique aucun certificat médical pour étayer ses dires,

. Mme [F] admet ne pas avoir assister aux faits dont elle atteste,

. l’attestation de Mme [K], parlant de perturbations psychiques et d’internement, laisse entrevoir le véritable motif de la présente procédure,

. la main courante de M. [G] n’est pas non plus étayée par des éléments précis.

Or, le trouble anormal de voisinage suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients dits normaux que tout à chacun doit pouvoir supporter dans une société vis à vis du voisinage en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Et il appartient au bailleur, à peine de nullité du congé, d’établir le caractère légitime et sérieux du motif invoqué : ce n’est pas le cas puisque l’ensemble des pièces produites font état de bruit émanant également des occupants de l’immeuble.

Le congé est donc injustifié. À titre subsidiaire, il est sollicité les plus larges délais pour libérer les lieux : M. [J] est sans emploi, dans une précarité extrême, sans contact avec sa famille en dehors de son beau-père qui avait accepté de se porter caution.

Les appelants ne versent aucune pièce au soutien de leurs prétentions.

Au terme de ses uniques conclusions déposées le 16 août 2021, M. [I] prie la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Gaudens du 12/04/2021,

— débouter M. [S] [J] de ses demandes principales et subsidiaires,

— condamner M. [J] assisté de l’UDAF 31 à verser à M. [I] la somme de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner M. [J] aux entiers des dépens

M. [I] rappelle que le bailleur est responsable à l’égard des tiers des agissements de son locataire et soutient que les manquements insupportables de M. [J] à sa jouissance paisible justifient le congé délivré.

Il déclare que ces agissements ont commencé peu après le début de la location et ont perduré jusqu’à ce jour et il en veut pour preuve les démarches du syndic et de l’agence immobilière gérant l’immeuble en 2014, 2015 et 2019, auprès du bailleur, du locataire, de la caution et du curateur.

L’intimé détaille les différents témoignages versés aux débats et les plaintes reçues par le syndic jusqu’en 2020 décrivant les coups donnés sur le mur par M. [J], ses cris de jour et de nuit, son agressivité verbale et physique, des détériorations : le locataire qui ne les avait jamais contestés est malvenu à prétendre que ces faits n’ont pas eu lieu.

Et ils constituent un motif légitime et sérieux de donner congé, à apprécier au moment de la délivrance du congé, dès lors que le locataire doit jouir paisiblement des lieux loués.

Postérieurement, M. [J] a été condamné par le tribunal correctionnel de Saint-Gaudens à une peine de 15 mois de prison dont 12 mois de sursis probatoire pendant deux ans pour outrage, rébellion et violences sur des policiers lui ayant rappelé l’obligation de porter un masque. Lui-même a reconnu une instabilité colérique lié au quotidien et l’arrêt de son traitement : ce n’est parce qu’il aurait été interné par le passé qu’un congé lui a été délivré mais parce que son attitude en tant que locataire est inqualifiable.

S’agissant des délais sollicités à titre subsidiaire, le premier juge a considéré à juste titre que l’appelant avait déjà bénéficié de délais suffisants pour se reloger, qu’il n’a pas mis à profit, et la décision doit être confirmée sur ce point.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 mars 2020

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le congé

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

L’article 7b de la même loi précise que : "Le locataire est obligé : … b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;"

Le locataire est ainsi tenu d’user de la chose louée raisonnablement et de s’abstenir de tout comportement pouvant nuire au logement donné à bail et à la tranquillité des lieux dans lequel s’exécute le contrat de bail et à la jouissance paisible de ses voisins.

Et le comportement fautif du locataire peut constituer un motif légitime et sérieux même s’il a cessé au jour de la délivrance du congé.

Au cas particulier, M. [I] reproche des violences, des nuisances sonores et une dégradation à M. [J] et celui-ci discute d’une part la valeur probante des pièces produites et d’autre part le caractère anormal du trouble causé au regard des bruits émanant des autres occupants de l’immeuble.

Le bailleur verse aux débats plusieurs attestations concernant principalement M. [Y], locataire de l’appartement situé au-dessus de celui de M. [J] :

. M. [Y], né en 1942, relate l’agression physique dont il a été victime le 18 mai 2018 et pour laquelle il a déposé une main courante et, s’il ne communique aucun certificat médical, son récit des circonstances du coup de poing reçu dans le dos est suffisamment précis et circonstancié pour être retenu ; il décrit également le contexte des trois agressions verbales, non détaillées, dont il a été le témoin à l’encontre de la femme de ménage de l’immeuble, de la famille de celle-ci et du jardinier de la résidence ; dans les quatre cas, le fait déclencheur de l’agressivité de l’appelant est effectivement un bruit, n’excédant pas les limites de l’admissible dans un immeuble comme relevé à juste titre par le premier juge : sifflotement dans les parties communes, sonnette, aspirateur, tondeuse ou autres travaux aux heures admises,

. Mme [K] ne détaille pas les 8 altercations qu’elle a eues avec

M. [J] ou les 5 auxquelles elle a assisté et qui concernaient la femme de ménage, le jardinier, d’autre locataires ou le voisin (M. [G], fils de la femme de ménage) mais elle décrit un même mécanisme et la peur et la tension qui en résultent pour elle : dérangé par un bruit de pas ou de porte ou d’eau dans la journée, il insulte, menace, hurle, cogne contre la tuyauterie, les murs ou les portes dans les communs pour intimider et faire peur ; cette résidente évoque en effet une difficulté d’ordre psychiatrique et un internement pour souligner ce qui va selon elle au-delà d’un problème de comportement, à savoir qu’il ne sait pas se contrôler,

. M. [G] a déposé une main courante en août 2020 relative à l’agression physique subie alors qu’il coupait du bois dans le jardin de sa famille vers

17 heures : après un échange de mots, M. [J] lui a donné une tape au front au travers du grillage ; et contrairement à ce que soutenu par l’appelant, la réalité de ce geste violent est attestée par Mme [K] qui dit y avoir assisté et a d’ailleurs déposé elle aussi une main courante à ce sujet,

. enfin, Mme [F], bailleresse de M. [Y], confirme que son locataire s’est ouvert auprès d’elle des difficultés décrites dans son attestation, à plusieurs reprises depuis 2017, et ajoute qu’il a été très choqué de l’attaque physique subie et vit depuis dans la vigilance permanente et la crainte d’une récidive ; elle décrit pareillement les pleurs de Mme [G] qui lui a raconté plusieurs fois les insultes de M. [J] quand elle fait le ménage des communs vers 10 heures du matin et une agression physique subie par son fils, de sorte que si elle n’a pas assisté aux faits dont s’agit, elle témoigne valablement de l’émotion de ceux qui les ont subis ; elle avait d’ailleurs saisi le gestionnaire de l’appartement occupé par l’appelant à ce sujet en juin 2018.

Il est également produit divers courriers du syndic ou de Mme [F], adressés à M. [I] ou son gestionnaire, en 2014, 2015, 2018 et encore 2019, et d’autres lettres adressées par ledit gestionnaire à M. [J], sa caution ou son curateur en 2015, 2018 et 2019 : tous se font l’écho des plaintes des résidents au sujets de cris, de coups contre les murs et du bruits en résultant, de vitres cassées et autres détériorations, de propos très agressifs et d’accès de violence.

Il ressort de ces différents éléments qu’en réponse à ce qui fait la vie ordinaire d’une résidence (des visiteurs qui sonnent, des gens qui entretiennent les lieux, des résidents qui se déplacent, entrent ou sortent, de l’eau qui coule), M. [J] réagit de façon disproportionnée et crée par ses cris, son agressivité, ses coups, des nuisances excédant largement les inconvénients acceptables de la vie en commun et constitutives d’un trouble anormal de voisinage, comme l’a justement apprécié le premier juge.

Le bailleur rapporte donc la preuve du caractère légitime et sérieux des motifs invoqués dans le congé délivré au locataire. La décision déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a constaté la validité du congé et la résiliation du bail à compter du 1er avril 2020 et ordonné l’expulsion de M. [J] en conséquence à défaut de libération volontaire des lieux.

Sur les délais

En application des articles L412-3 et 4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles

L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, au soutien de sa demande de délais, M. [J] met en avant une situation précaire, l’absence de solution de soins ou de logement et les conséquences d’une expulsion sur son équilibre social.

Cependant, il ne produit aucune pièce relative à sa situation sociale ou financière, et il peut lui être opposé qu’il peut bénéficier de l’accompagnement d’un curateur pour ses démarches. Surtout, il ne dit absolument rien d’une recherche de logement, ou de démarches en ce sens, même infructueuses.

Dans ces conditions, au regard des 46 mois déjà écoulés depuis le congé délivré et de la persistance du non-respect de ses obligations de locataire, c’est par une exacte appréciation des éléments de la cause que le premier juge a rejeté la demande de délai supplémentaire, et la décision sera confirmée sur ce point.

Sur les frais et dépens

M. [J] qui succombe sera condamné aux dépens et ne peut prétendre à une indemnité au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle.

L’équité commande au contraire d’allouer à M. [I] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant dans les limites de l’appel,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [S] [J] assisté de l’UDAF 31 à verser à M. [W] [I] la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Rejette toute autre demande, plus ample ou contraire,

Condamne M. [S] [J] assisté de l’UDAF 31 aux entiers dépens.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT

I. ANGER A. MAFFRE