19/12/2024

ARRÊT N°552/2024

N° RG 23/04391 – N° Portalis DBVI-V-B7H-P4OZ

SG/KM

Décision déférée du 08 Novembre 2023

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOULOUSE

( )

F.LEBON

[O] [B]

C/

[P] [Z]

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU DIX NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTE

Madame [O] [B]

[Adresse 3],

[Localité 2]

Représentée par M^e Benoît ALENGRIN, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIME

Monsieur [P] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par M^e Edouard JUNG, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant S. GAUMET, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. DEFIX, président

E. VET, conseiller

S. GAUMET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par S.GAUMET pour le président empêché, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS

Suivant acte sous seing privé du 30 septembre 2013 intitulé 'Contrat de location de trois ans pour local d’habitation meublé', M. [P] [Z] a consenti un bail à Mme [O] [B] sur un appartement sis [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 750 euros, outre 50 euros à titre de provision sur charges.

Par courrier recommandé du 10 février 2021 dont il a été accusé réception le 05 mars 2021, le bailleur a donné congé à la locataire à effet au 10 mai 2021.

Par courrier en réponse du 05 mars 2021, Mme [B] a fait valoir qu’elle estimait le congé irrégulier en l’absence d’indication du motif de la résiliation du bail et du non-respect d’un préavis de 6 mois.

Par acte d’huissier de justice du 18 mars 2022, le bailleur a fait délivrer à la locataire un congé en application de l’article 15-II de la loi du 06 juillet 1989 pour le 29 septembre 2022, avec offre de vente au prix de 250 000 euros.

PROCÉDURE

Par acte en date du 15 novembre 2022, Mme [O] [B] a fait assigner M. [P] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir :

— déclarer nul le congé pour vente délivré le 10 mars 2022,

— requalifier le contrat de bail qualifié de meublé en contrat de bail d’un logement non meublé,

— condamner le bailleur à la réalisation de l’intégralité des travaux nécessaires à la mise en conformité du logement dans un délai d’un mois à compter du jugement à intervenir sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard,

— condamner le bailleur à lui payer la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner le bailleur au paiement de la somme 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de la procédure civile et aux entiers dépens.

Par jugement en date du 8 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection a :

— requalifié le contrat de bail conclu le 30 septembre 2013 entre M. [P] [Z] et Mme [O] [B] concernant un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], en contrat de bail d’un logement non meublé,

— validé le congé délivré par M. [P] [Z] à Mme [O] [B] le 10 mars 2022 à effet au 29 septembre 2022,

— débouté Mme [O] [B] de ses demandes en nullité du congé pour vendre,

— ordonné l’expulsion de Mme [O] [B], devenue occupante sans droit ni titre, et dit qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est,

— débouté M. [P] [Z] de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— débouté Mme [O] [B] de sa demande en réalisation de travaux assortie d’une astreinte,

— débouté M. [P] [Z] de sa demande de réalisation d’une expertise judiciaire,

— condamné M. [P] [Z] à payer à Mme [O] [B] la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— rejeté les demandes contraires ou plus amples,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chacune des parties supportera la charge des dépens qu’elle a elle-même exposés dans le cadre de la présente instance,

Par déclaration en date du 19 décembre 2023, Mme [O] [B] a relevé appel de la décision en en critiquant l’ensemble des dispositions, sauf en ce qu’elle a débouté M. [P] [Z] de sa demande de réalisation d’une expertise judiciaire.

PRÉTENTIONS ET MOYENS ET DES PARTIES

Mme [O] [B] dans ses dernières conclusions en date du 24 septembre 2024, demande à la cour au visa des articles 1719 et suivants du code civil, vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, et les articles 1231-1 et suivants du code civil, de :

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— requalifié le contrat de bail conclu le 30 septembre 2013 entre M. [P] [Z] et Mme [O] [B] concernant un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], en contrat de bail d’un logement non meublé,

— reconnu l’existence d’un préjudice de jouissance subi par Mme [O] [B],

Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— validé le congé délivré par M. [P] [Z] à Mme [O] [B] le 10 mars 2022 à effet au 29 septembre 2022,

— débouté Mme [O] [B] de ses demandes en nullité du congé pour vendre,

— ordonné l’expulsion de Mme [O] [B] , devenue occupante sans droit ni titre, et dit qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— débouté Madame [O] [B] de sa demande en réalisation de travaux assortie d’une astreinte,

— condamné M. [P] [Z] à payer à Madame [O] [B] la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chacune des parties supportera la charge des dépens qu’elle a elle-même exposés dans le cadre de la présente instance,

Statuant à nouveau :

— débouter M. [P] [Z] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— prononcer la nullité du congé congé notifié par M. [P] [Z] à Mme [O] [B] par exploit en date du 10 mars 2022,

— debouter M. [P] [Z] de toute demande d’expulsion,

— condamner M. [P] [Z] à procéder aux travaux nécessaires afin de rendre le logement décent et normalement habitable, y compris les travaux d’embellissement, afin d’assurer à la locataire une jouissance normale et paisible d’un logement décent et salubre, et ce dans le délai d’un mois à compter de la décision à intervenir,

— condamner M. [P] [Z] passé ce délai au paiement d’une astreinte de 100 euros par jour de retard jusqu’à l’exécution complète des travaux,

— désigner tel expert qu’il plaira, aux fins de décrire l’état du bien loué et indiquer les travaux nécessaires pour assurer son habitabilité normale,

— condamner M. [P] [Z] à verser à Mme [O] [B] une somme de 15 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi,

— condamner M. [P] [Z] aux entiers dépens de l’instance, outre la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [P] [Z] dans ces dernières conclusions en date du 10 octobre 2024, demande à la cour au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1101 et suivants du code civil, de :

— débouter intégralement Mme [O] [B] de sa demande de prononcé de nullité du congé pour vente notifié le 10 mars 2022 à effet du 29 septembre 2022,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé l’expulsion de Mme [O] [B] devenue occupante sans droit ni titre ou de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier ou de la force publique,

— débouter Mme [O] [B] de ses demandes en nullité du congé pour vente,

— débouter Mme [O] [B] de ses demandes de réalisation de travaux assortie d’une astreinte,

— débouter intégralement Mme [O] [B] de ses demandes de condamnation de Monsieur [P] [Z] au paiement de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Reconventionnellement :

— condamner Mme [O] [B] à payer à M. [P] [Z] la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [P] [Z] à payer à Mme [O] [B] la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— débouter intégralement Mme [O] [B] de ses demandes de dommages et intérêts ainsi qu’à sa demande de condamnation de réaliser des travaux,

— débouter intégralement Mme [O] [B] de toutes ses demandes à l’égard de M. [P] [Z] .

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour observe à titre liminaire s’agissant du périmètre de sa saisine, que la requalification du contrat du 30 septembre 2013 en contrat de bail d’un logement non meublé n’est pas critiquée par les parties. Cette qualification est donc acquise aux débats et le jugement entrepris doit simplement être confirmé en ce qu’il a requalifié le contrat de bail conclu le 30 septembre 2013 entre M. [P] [Z] et Mme [O] [B] concernant un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], en contrat de bail d’un logement non meublé.

1. Sur la validité du congé et la demande de réalisation de travaux sous astreinte

Pour valider le congé pour vendre délivré à la locataire par le baileur en date du 10 mars 2022, le premier juge a retenu que l’absence de mention de la surface habitable et du nombre de chambres du logement ne constituaient pas des irrégularités susceptibles d’être sanctionnées par la nullité du congé, qu’en l’absence d’engagement d’une procédure en application de l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, l’insalubrité du logement alléguée par Mme [B] ne pouvait valablement entraîner la suspension du congé dont le premier juge a en outre estimé qu’il présentait un caractère légitime et sérieux en l’absence de démonstration du fait que le prix demandé ne serait pas conforme au prix du marché et Mme [B] ayant elle-même, dans un courrier du 29 novembre 2021 indiqué que le bailleur avait mis le logement en vente, deux visites ayant eu lieu. Subséquemment, l’expulsion de la locataire a été ordonnée et celle-ci a été déboutée de sa demande de réalisation de travaux.

Pour conclure à la réformation de la décision et à la nullité du congé, l’appelante indique que le premier congé donné par le bailleur le 10 février 2021 ne respectait pas les formes légales.

Elle fait valoir que :

— le logement, qui présente un état important d’insalubrité constaté par les services de l’hygiène de la mairie de [Localité 2] et par le cabinet groupe Expert Bâtiment ne remplit pas les conditions de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989,

— le congé n’est venu qu’en réaction du bailleur aux demandes de travaux qu’elle lui a adressées,

— le bailleur, qui n’avait aucune intention de réaliser les travaux et entend manifestement reprendre les lieux a laissé le bien se dégrader au mépris de sa santé puis lui en a proposé la vente à un prix manifestement excessif et dissuasif,

— le congé comporte une description du bien manifestement erronée, ce qui n’est pas sans incidence sur la valeur du bien et constitue une irrégularité entraînant la nullité de l’acte.

Au soutien de sa demande de confirmation de la décision dont appel, le bailleur soutient que la qualification du bail ne permet pas à Mme [B] d’obtenir l’annulation du congé. Il fait valoir que le prix de 250 000 euros ne présente aucun caractère disproportionné au regard de la situation de l’appartement qui comporte une terrasse. Il indique être étranger à l’insalubrité des lieux loués évoquée par Mme [B], estimant que la locataire est par l’usage qu’elle en fait, responsable d’un encombrement et de l’obturation des ventilations existantes, ce qui n’a pu qu’aggraver les phénomènes de condensation. Il ajoute que Mme [B] étant occupante sans droit ni titre, son expulsion doit être ordonnée et que, se maintenant de façon illicite dans les lieux, elle ne peut prétendre à la réalisation de travaux.

Sur ce,

L’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au 10 mars 2022, jour de la délivrance du congé, dispose que I. ' Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […].

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l’engagement de la procédure contradictoire prévue à l’article L. 511-10 du code de la construction et de l’habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.

II. ' Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce, le bailleur ne s’est à aucun moment prévalu du congé donné par courrier le 10 février 2021 pour former ses demandes contre la locataire, de sorte que son éventuelle irrégularité n’a eu aucun effet sur les droits de Mme [B].

Les conditions de forme du congé dont se prévaut le bailleur, délivré par acte d’huissier du 10 mars 2022, ne sont pas critiquées par la locataire et il est établi que ce congé visait expressément le motif de la vente de l’immeuble, lequel constitue en lui-même une motif légitime de résiliation du bail, sous réserve de l’intention effective du bailleur de procéder à la vente.

S’il est exact que par courrier du 21 avril 2021 Mme [B] s’est plainte auprès du bailleur d’un phénomène d’humidité affectant le logement se traduisant notamment par des moisissures, l’expression de ces doléances est en elle-même insuffisante à démontrer que le bailleur aurait entendu reprendre le bien afin de s’abstenir de remédier à ce phénomène alors qu’il avait antérieurement à ce courrier déjà fait part de son intention de résilier le bail. Ainsi que l’a justement retenu le premier juge, il ressort du courrier que la locataire a adressé au baileur le 29 novembre 2021 qu’elle lui reprochait d’avoir fait visiter le logement à deux reprises dans le cadre de sa mise en vente. Au surplus, il ressort également de ce courrier que trois ans auparavant, M. [Z] avait procédé à la vente des deux logements du premier étage, Mme [B] se plaignant que depuis lors, aucun syndic ne gère l’entretien des parties communes.

Il n’est ainsi pas établi que l’intention avancée par le bailleur de vendre son bien n’ait pas revêtu un caractère sérieux.

Il découle des dispositions sus-visées que l’insalubrité constitue une cause de suspension du droit du bailleur de donner congé seulement lorsqu’une procédure prévue par l’article L. 511-10 du CCH est mise en oeuvre. Cette procédure consiste, pour l’autorité administrative, à prendre, à l’issue d’une procédure contradictoire, un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, notamment en prescrivant la réalisation de travaux. Au cas d’espèce, selon les éléments produits par l’appelante, le service communal d’hygiène et de santé de la mairie de [Localité 2] a procédé à une enquête le 24 janvier 2022, au terme de laquelle, la présence de moisissures en plusieurs endroits et un phénomène d’infiltration sur l’ensemble du plafond ont été constatés, ainsi qu’un encombrement d’une part de l’ensemble du logement par du linge, des cartons, revues et autres objets et ustensiles de maison, d’autre part de la toiture-terrasse par des pots de plantes et gros containers entravant le passage. Il est précisé dans le rapport d’enquête que la locataire a justifié l’encombrement de l’intérieur du logement par les préparatifs de son déménagement et qu’elle a indiqué ne pas souhaiter désencombrer le toit terrasse. À l’issue de l’enquête, les inspecteurs de salubrité qui y ont procédé ont proposé l’envoi d’un courrier au propriétaire, l’invitant à respecter la règlementation. Cette proposition, dénuée de valeur contraignante, n’est pas assimilable à un arrêté de traitement de l’insalubrité. La nullité du congé n’est en conséquence pas encourue au motif d’une insalubrité du logement loué.

Sil la description qui est faite du bien offert à la vente dans le congé n’est pas strictement identique à celle qui en est donnée dans le bail, la précision, dans le congé de ce que le bien représente 150/1 000ème des parties communes de la copropriété dans laquelle il se situe et la certitude du fait que le bien offert à la vente inclut l’intégralité de l’emprise du bien loué exclut toute irrégularité susceptible de conduire à la nullité du congé dans la mesure où la description du bien qu’il contient a permis à Mme [B] de prendre pleinement connaissance de la consistance du bien offert à la vente. Par ailleurs, le bailleur n’était pas tenu d’adapter le prix de mise en vente aux capacités financières du locataire et aucun élément ne vient soutenir l’affirmation selon laquelle celui fixé par le bailleur revêtirait un caractère manifestement excessif aux fins d’être dissuasif. Au demeurant, Mme [B] ne démontre pas qu’elle aurait souhaité acquérir le bien, y compris pour un prix inférieur.

Il résulte du tout que Mme [B] échoue à démontrer l’existence d’une cause de nullité du congé pour vendre et la décision entreprise sera confirmée de ce chef.

Le congé valablement donné a emporté la résiliation du bail à l’expiration du délai de 6 mois suivant sa délivrance de sorte que c’est de façon justifiée que, considérant que Mme [B] se maintenait dans les lieux, son expulsion devait être ordonnée, ce que la cour ne peut que confirmer.

La locataire étant du fait de la résiliation du bail occupante sans droit ni titre depuis le 29 septembre 2022, le premier juge en a justement déduit qu’elle devait être déboutée de sa demande de réalisation de travaux dans le logement, décision qui ne peut qu’être confirmée. L’expulsion incontournable de Mme [B] rend inutile la réalisation d’une expertise, ce qui doit conduire au rejet de cette demande.

2. Sur la réparation du préjudice de jouissance de la locataire

Au regard des courriers adressés par Mme [B] à M. [Z] les 21 avril et 29 novembre 2021, ainsi que des rapports établis par le service communal d’hygiène et le groupe Expert Bâtiment, le premier juge a retenu que le logement loué à Mme [B] présentait un problème récurrent d’humidité entraînant son indécence, sans qu’il ne soit démontré que celle-ci avait occulté le système de ventilation des lieux. Le juge des contentieux de la protection a souligné que le bailleur n’avait mis en oeuvre aucune démarche, intervention ou expertise destinée à déterminer l’origine de cette humidité, bien qu’il ait été destinataire du rapport des services d’hygiène. Le premier juge a déduit de ces éléments l’existence pour Mme [B] d’un trouble de jouissance, qu’il a réparé par la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 1 000 euros.

Pour solliciter le paiement de la somme de 15 000 euros en réparation de ce préjudice, Mme [B] indique que le bailleur a laissé le logement se dégrader sans adresser de réponse à ses demandes de travaux ou à la mairie de [Localité 2]. Elle indique qu’en l’absence d’isolation sur le toit terrasse, de chauffage dans la salle d’eau et les WC, au regard du simple vitrage équipant les fenêtres de la cuisine et du salon, de l’état impraticable de la terrasse Est-ouest, de l’absence de prise permettant le branchement de la cuisinière et d’évacuation des eaux usées qui se déversaient dans les conduites d’eaux pluviales avant une intervention en août 2024, son logement présente les caractéristiques de l’insalubrité, ce qui lui cause un trouble de jouissance du fait de son bailleur qui lui impose des conditions de vie déplorables.

Pour conclure à l’infirmation de la décision, M. [Z] soutient que de l’absence d’entretien du logement, ainsi que les problèmes de condensation et d’humidité sont imputables à la locataire, ce qui selon lui la prive de tout droit à indemnisation.

Sur ce,

L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur jusqu’au 1er janvier 2023 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

La teneur du rapport du service communal d’hygiène rappelée au 1. ci-avant est sans équivoque quant au fait que le logement loué à Mme [B], indépendamment de l’encombrement résultant de la présence de mobilier et de multiples objets lui appartenant, est affecté d’une problématique structurelle généralisée d’humidité et d’infiltration génératrice de moisissure sur deux murs intérieurs et l’intégralité des cadres des fenêtres et porte-fenêtres donnant sur la terrasse et de la pièce située en rentrant dans le logement à droite, ainsi qu’au niveau du plafond de la salle de bains dont il est exclu qu’il provienne d’une obturation du système de ventilation à l’initiative de la locataire, non constatée par ce service, ni par le cabinet groupe Expert Bâtiment. Celui-ci, saisi par Mme [B], a dans son rapport du 17 février 2022 constaté ce même phénomène généralisé de traces de moisissures en cueillie des plafonds, autour des fenêtres, ainsi que dans la salle de bain, en pied de mur du couloir. Ce cabinet d’expertise estime que le dommage trouve probablement son origine dans une insuffisance du dispositif de ventilation, dont la conception est défaillante, ainsi que dans des infiltrations d’air, des ponts thermiques et une fuite dans le réseau de la salle de bain.

Le phénomène d’humidité dont Mme [B] s’est plainte à deux reprises en avril et novembre 2021 auprès du bailleur est objectivement établi et c’est à juste titre que le premier juge a relevé que M. [Z] n’avait effectué aucune démarche pour en identifier la cause.

En elle-même, la généralisation de ce phénomène qu’il a laissé perdurer en connaissance de son existence traduit un manquement du bailleur à son obligation de mise à disposition de la locataire d’un logement décent et non insalubre. L’état du logement est incompatible avec la jouissance paisible due à la locataire dont le préjudice de jouissance est avéré depuis le mois d’avril 2021.

L’allocation de la somme de 1 000 euros apparaît insuffisante à réparer intégralement le trouble subi par Mme [B]. La décision entreprise sera infirmée sur ce point et il sera alloué à l’appelante une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation intégrale de son préjudice.

3. Sur les mesures accessoires

Mme [B] ayant partiellement perdu le procès en première instance, la décision relative aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile doit être confirmée.

M. [Z] perdant partiellement le procès en appel, il sera condamné aux dépens, ainsi qu’au paiement à Mme [B] d’une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme le jugement rendu le 08 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, sauf en ce qu’il a condamné M. [P] [Z] à payer à Mme [O] [B] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— Rejette la demande d’expertise formée par Mme [O] [B],

Statuant à nouveau,

— Condamne M. [P] [Z] à payer à Mme [O] [B] la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— Condamne M. [P] [Z] aux dépens d’appel,

— Condamne M. [P] [Z] à payer à Mme [O] [B] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER Pour le président empêché

Le conseiller

I.ANGER S.GAUMET