26/03/2025

ARRÊT N° 175/2025

N° RG 24/03026 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QOQH

JCG/IA

Décision déférée du 05 Août 2024

Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE

( 24/01517)

M. BERGE

[G] [H] [S]

C/

[F] [W]

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [G] [H] [S]

[Adresse 1]

, [Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Anna PIGEON, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-14262 du 14/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

INTIMÉ

Monsieur [F] [W]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Nathalie PHILIPPE-TREMOLET, avocat au barreau de TOULOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-20384 du 20/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de TOULOUSE)

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

E. VET, conseiller faisant fonction de président de chambre

P. BALISTA, conseiller

J.C. GARRIGUES, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 3 novembre 2015, M. [R] [P] a donné à bail à Mme [G] [H] [S] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 1].

A la suite du décès de M. [P] [R] le 13 novembre 2017, la Direction régionale des finances publiques Midi Pyrénées a été chargée de la gestion de sa succession par décision judiciaire du 2 novembre 2020.

Par acte du 30 avril 2021, un congé pour motifs légitimes et sérieux a été notifié à Mme [G] [H] [S] pour une échéance de bail au 2 novembre 2021.

Parallèlement, par jugement d’adjudication rendu le 17 avril 2022, M. [F] [W] s’est porté acquéreur du logement à usage d’habitation situé [Adresse 1].

Par acte du 13 décembre 2022, à la suite du défaut de paiement des loyers par sa locataire, M. [F] [W] a fait assigner Mme [G] [H] [S] pour obtenir son expulsion et le paiement des arriérés de loyer.

Par jugement du 16 mai 2023, le tribunal a débouté M. [F] [W] de sa demande de résiliation du bail mais a condamné la locataire au titre des loyers et des charges dus au 1er mars 2023.

Par déclaration en date du 26 juin 2023, M. [F] [W] a relevé appel de la décision précitée.

Par acte du 5 mars 2024, M. [F] [W] a fait assigner Mme [G] [H] [S] aux fins d’entendre :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquements par Mme [G] [H] [S] à son obligation de locataire et notamment à son obligation de produire l’attestation d’assurance du logement loué,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquements par Mme [G] [H] [S] à son obligation de locataire et notamment à son obligation de jouissance paisible des lieux loués,

en conséquence,

— ordonner l’expulsion de Mme [G] [H] [S] et de tout occupant de son chef et être autorisé à pouvoir disposer de l’ensemble du mobilier garnissant les lieux loués conformément aux dispositions des articles L411-1 à R411 à R411 à R441-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— accorder le concours de la force publique à la décision à intervenir en la forme ordinaire et accoutumée avec l’assistance d’un commissaire de police ou le représentant de l’ordre public si besoin est, tel que prévu par les articles L153-1 et L153-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Mme [G] [H] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la date de résiliation effective du bail jusqu’à complète libération des locaux,

— condamner Mme [G] [H] [S] à verser à M. [F] [W] la somme de 911, 24 à titre de dommages et intérêts correspondant au coût du remplacement du cumulus,

— condamner solidairement M. [Z] (sur le fondement de l’article 1240 du code civil) à verser à M. [F] [W] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner solidairement M. [Z] et Mme [G] [H] [S] au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par jugement réputé contradictoire en date du 5 août 2024, le tribunal a :

— prononcé la résiliation judiciaire du bail pour manquements par Mme [G] [H] [S] à ses obligations de locataire de produire l’attestation d’assurance du logement loué ainsi que celle de la jouissance paisible des lieux loués ;

— ordonné l’expulsion de Mme [G] [H] [S] et de tout occupant de son chef, et autorisé M. [F] [W] à disposer de l’ensemble du mobilier garnissant les lieux loués conformément aux dispositions des articles L 411-1 à L412-8 et R411 à R441-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— accordé à M. [F] [W] le concours de la Force Publique, en la forme ordinaire et accoutumée avec l’assistance d’un commissaire de police ou le représentant de l’ordre public si besoin est, tel que prévu par les articles L 153-1 et L153-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [G] [H] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la date de résiliation effective du bail jusqu’à libération des locaux ;

— rejeté la demande de M. [F] [W] tendant à la condamnation de Mme [G] [H] [S] à la somme de 911,24 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au coût du remplacement du cumulus ;

— rejeté la demande condamnation solidaire de M. [U] [Z] (sur le fondement de l’article 1240 du code civil) et Mme [G] [H] [S] (sur le fondement de l’article 7a de la loi du 06/07/1989 et 1728 du code civil) à verser M. [F] [W] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamné solidairement M. [Z] et Mme [G] [H] [S] [G] à payer à M. [F] [W] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné solidairement M. [Z] et Mme [G] [H] [S] [G] aux entiers dépens ;

— dit que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 3 septembre 2024, Mme [G] [H] [S] a relevé appel de la décision en ce qu’elle a :

— prononcé la résiliation judicaire du bail pour manquements par Mme [G] [H] [S] à ses obligations de locataire de produire l’attestation d’assurance du logement loué ainsi que celle de la jouissance paisible des lieux loués

— ordonné l’expulsion de Mme [G] [H] [S] et de tout occupant de son chef, et autorise M. [F] [W] à disposer de l’ensemble du mobilier garnissant les lieux loués conformément aux dispositions des articles L 411-1 à L412-8 et R411 à R441-1 du code des procédures civiles d’exécution

— accordé à M. [F] [W] le concours de la Force Publique, en la forme ordinaire et accoutumée avec l’assistance d’un commissaire de police ou le représentant de l’ordre public si besoin est, tel que prévu par les articles L 153-1 et L153-2 du code des procédures civiles d’exécution

— condamné Mme [G] [H] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la date de résiliation effective du bail jusqu’à libération des locaux,

— condamné solidairement M. [Z] et Mme [G] [H] [S] [G] à payer à M.[F] [W] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné solidairement M. [Z] et Mme [G] [H] [S] [G] aux entiers dépens,

— dit que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 24 janvier 2025, Mme [G] [H] [S], appelante, demande à la cour au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1719 et suivants du code civil, et de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

— confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a :

* rejeté la demande de M. [F] [W] tendant à la condamnation de Mme [G] [H] [S] à la somme de 911,24 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au coût du remplacement du cumulus,

* rejeté la demande de condamnation solidaire de M. [U] [Z] (sur le fondement de l’article 1240 du code civil) et Mme [G] [H] [S] (sur le fondement de l’article 7a de la loi du 06/07/1989 et 1728 du code civil) à verser M. [F] [W]la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— réformer la décision dont appel en ce qu’elle a :

* prononcé la résiliation judiciaire du bail pour manquements par Mme [G] [H] [S] à ses obligations de locataire de produire l’attestation d’assurance du logement loué ainsi que celle de la jouissance paisible des lieux ;

* ordonné l’expulsion de Mme [G] [H] [S] et de tout occupant de son chef, et autorisé M. [F] [W] à disposer de l’ensemble du mobilier garnissant les lieux loués conformément aux dispositions des articles L 411-1 à L412-8 et R411 à R441-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

* accordé à M. [F] [W] le concours de la Force Publique, en la forme ordinaire et accoutumée avec l’assistance d’un commissaire de police ou le représentant de l’ordre public si besoin est, tel que prévu par les articles L 153-1 et L153-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

* condamné Mme [G] [H] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la date de résiliation effective du bail jusqu’à libération des locaux ;

* condamné solidairement M. [Z] et Mme [G] [H] [S] [G] à payer à M. [F] [W] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

* condamné solidairement M. [Z] et Mme [G] [H] [S] [G] aux entiers dépens ;

statuant autrement,

— débouter M. [W] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner M. [W] à payer Mme [H] [S] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 10 janvier 2025, M. [F] [W] demande la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection le 5 août 2024 ;

en conséquence,

— débouter Mme [H] [S] de l’ensemble de ses demandes ;

— constater que M. [F] [W] bénéficie de l’aide juridictionnelle totale ;

— juger que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

(…)

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Pour prononcer la résiliation judiciaire du bail, le tribunal a retenu que Mme [H] [S] n’avait pas satisfait à son obligation de rapporter la preuve qu’elle avait souscrit une assurance habitation et qu’elle avait porté atteinte à la tranquillité publique et à celle des autres locataires de l’immeuble à usage collectif, ce du fait des agissements et comportements de son compagnon, [U] [Z], qui résidait à son domicile.

Mme [H] [S] soutient qu’elle a toujours souscrit une assurance concernant le logement loué et qu’elle a produit en cours d’instance l’assurance qu’elle venait de renouveler.

La pièce n° 6 produite par Mme [H] [S] à cet effet n’est pas une attestation d’assurance mais une attestation de loyer vierge de la MSA.

Il est également produit en pièce n° 9 une attestation d’assurance MAE 'Habitation Emergence’ en date du 7 juin 2024 concernant la période du 07/06/2024 au 31/08/2024.

Cette assurance a été souscrite pour être produite à l’audience de première instance, le 10 juin 2024, mais il n’est pas démontré que le logement était assuré pour la période antérieure, ni qu’il l’a été pour la période postérieure au 31 août 2024. Le manquement à cette obligation de la locataire est ainsi établi et est d’autant plus grave qu’il s’est poursuivi pendant la procédure d’appel.

S’agissant du défaut de jouissance paisible du logement, Mme [H] [S] soutient que M. [W] ne raisonne que par suppositions et simples affirmations, qu’en réalité ce sont le bailleur et ses voisins qui perturbent sa tranquillité dans le but de lui faire quitter l’immeuble et que M. [Z] ne réside plus chez elle.

En sa qualité de locataire, Mme [H] [S] est responsable des agissements et comportements de M. [U] [Z] commis dans l’enceinte de la résidence, qu’il réside habituellement ou temporairement à son domicile.

Le tribunal a retenu que M. [Z], compagnon de Mme [H] [S] résidait habituellement dans l’immeuble et y avait également domicilié son entreprise individuelle de commerce de voitures et véhicules automobiles légers, et il a fondé sa décision sur les faits suivants :

— extrait de main courante du 6/11/2023 de M. [C] [K] indiquant qu’il avait été insulté et menacé avec un bâton par M. [Z] ;

— plainte de M. [B] [T] du 16 novembre 2023 déclarant que M. [Z] avait proféré des menaces de mort vis-à-vis de sa voisine en présence de sa fille ;

— plainte de Mme [V] [N] du 24 janvier 2024 déclarant que M. [Z] avait proféré des menaces de mort vis-à-vis de sa voisine en présence de sa fille ;

— déclaration de M [B] [T] du 20 novembre 2023 indiquant que M. [Z] l’avait menacé de mort avec un objet et attrapé par la gorge.

M. [B] [T] a déposé une nouvelle plainte à l’égard de M. [Z] le 29 août 2024 (pièce n° 31) puis le 19 septembre 2024 (pièce n° 32).

Les déclarations de M. [B] sont confirmées par Mme [I] [O] , voisine résidant dans le bâtiment (pièce n° 33).

Une autre plainte à l’égard de M. [Z] a été déposée le 18 mars 2024 par un nouveau résident, M. [X] [A], qui indique avoir été agressé et menacé (pièce n° 23).

Les allégations de Mme [H] [S] relatives au harcèlement dont elle serait victime de la part de M. [W] ne sont quant à elles pas démontrées.

Dans ces conditions, eu égard aux manquements aux obligations des locataires établis à l’encontre de Mme [H] [S], tant en ce qui concerne le défaut de souscription d’une assurance locative que le défaut de jouissance paisible des lieux, le jugement dont appel doit être confirmé en ce que le tribunal a prononcé la résiliation judiciaire du bail pour manquements par Mme [G] [H] [S] à ses obligations de locataire, ordonné l’expulsion de Mme [G] [H] [S] et de tout occupant de son chef, autorisé M. [F] [W] à disposer de l’ensemble du mobilier garnissant les lieux loués conformément aux dispositions des articles L 411-1 à L412-8 et R411 à R441-1 du code des procédures civiles d’exécution, accordé à M. [F] [W] le concours de la Force Publique, en la forme ordinaire et accoutumée avec l’assistance d’un commissaire de police ou le représentant de l’ordre public si besoin est, tel que prévu par les articles L 153-1 et L153-2 du code des procédures civiles d’exécution, et condamné Mme [G] [H] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la date de résiliation effective du bail jusqu’à libération des locaux.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Mme [H] [S], partie principalement perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge.

Elle se trouve redevable d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, que le premier juge a justement estimée au titre de la procédure de première instance.

Elle ne peut elle-même prétendre à une indemnité sur ce même fondement.

Conformément à la demande de M. [W], chaque partie conservera à sa charge ses dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 5 août 2024.

Y ajoutant,

Dit que chaque partie conservera à sa charge ses dépens d’appel.

Déboute Mme [H] [S] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I.ANGER E.VET