19/05/2026

ARRÊT N°2026/150

N° RG 24/00672 – N° Portalis DBVI-V-B7I-QBH6

VS CG

Décision déférée du 21 Décembre 2023

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

( 22/00019)

M. [R]

S.A.R.L. MHC 31

C/

[U] [J]

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 1]

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

— M^e Olivier TAMAIN

— M^e Sandra HEIL-NUEZ

— M^e Claire FAGES

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

2ème chambre

***

ARRÊT DU DIX NEUF MAI DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

S.A.R.L. MHC 31

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Olivier TAMAIN de la SELARL MTBA AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Madame [U] [J]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice, la SARL [N] dont le siège social est situé [Adresse 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Claire FAGES de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant V.SALMERON, présidente, chargée du rapport et S. MOULAYES, conseillère. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

V.SALMERON, présidente

S. MOULAYES, conseillère

I. MARTIN DE LA MOUTTE, conseillère

Greffier, lors des débats : A. CAVAN

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par V.SALMERON, présidente, et par A. CAVAN, greffier de chambre

Exposé des faits et de la procédure :

Par acte authentique en date du 22 avril 2014, Madame [U] [J] a donné à bail commercial à la SARL Mhc 31 :

— un ensemble de caves ou réserves qui pourront être aménagées en vue d’une exploitation commerciale et les 117/1000émes des parties communes générales, correspondant au lot n° 01 d’un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 1] ;'

— deux caves correspondant aux lots n° 1 et 2 d’un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 1].

Les 17 et 29 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] a fait procéder, par huissier, au constat de l’activité exercée par la société Mhc 31, à savoir l’exploitation d’une activité de bar sous l’enseigne commerciale « Chupitos'', et au constat de la présence de bruit.

Par courrier du 2 mars 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], par l’intermédiaire de son syndic la SARL [N], a mis en demeure [U] [J] d’imposer à son locataire le respect des dispositions du modi’catif du règlement de copropriété qui limitait l’activité du local à la restauration.

Par courrier du 14 avril 2020, le conseil du syndicat des copropriétaires a mis en demeure [U] [J] d’avoir à justifier, par la production du bail commercial, qu’elle avait imposé à son locataire le respect des dispositions du règlement de copropriété et de sa modification en date de 7 mars 2002 et, d’autre part, de faire cesser les troubles subis par la copropriété en imposant notamment à son locataire de cesser l’activité de bar non autorisée par le règlement de copropriété.

[U] [J] a répondu le 16 avril 2020 en indiquant avoir mis en demeure son locataire commercial dès le 17 janvier 2020 d’avoir à se conformer au règlement de copropriété et de fixer une date de reprise possible de son activité initiale de restauration, interrompue depuis trois ans en raison l’infiltrations rendant impossible l’utilisation de la cuisine, et en joignant un courriel daté du 5 février 2020 du gérant de la SARL [O] annonçant la reprise de « l’activité de restauration très prochainement comme convenu ''.

Par ordonnance du 10 novembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, saisi par assignation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] en date du 22 juin 2020, a :

— condamné Mme [U] [J], propriétaire du local n°1 dans la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 1], à faire cesser l’activité de bar exercée par sa locataire commerciale, la SARL Mhc 31 dans les lieux donnés à bail, dès signification de la présente décision et à défaut sous astreinte provisoire de 200 euros par infraction constatée par commissaire de justice

— dit n’y avoir lieu-de statuer sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance des copropriétaires qui relève de l’appréciation du juge du fond ;

— condamné Madame [J] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile (cpc) ainsi que la somme de 516,09 euros au titre du coût du constat réalisé ;

— condamné Madame [J] aux dépens.

Par ordonnance sur requête datée du 16 juillet 2021, le président du tribunal judiciaire de Toulouse a autorisé Maître [H] [Y], huissier de justice, à pénétrer au sein du local commercial appartenant à [U] [J] et exploité par la SARL [O] sous l’enseigne « [Adresse 6] '' sis [Adresse 1] à Toulouse (31000) durant les heures ouvrables aux fins de constat d’infractions au règlement de copropriété en application de l’ordonnance du référé du 10 novembre 2020 et à prendre des photographies.

Maître [H] [Y] a dressé un procès-verbal de constat le 1er octobre 2021.

Par actes des 8 et 14 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL [N], a fait assigner [U] [J] et la SARL [O] devant ce tribunal aux fins de voir, au visa de l’article 13411-1 du code civil, de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, et des articles 8-I alinéa 1 et 9-l de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de :

— prononcer la résiliation du bail commercial conclu entre la SARL [O] et [U] [J] en date du 22 avril 2014 ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de la société [O], ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux situés [Adresse 7] sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à parfait délaissement

— ordonner l’expulsion de la société [O] ou de tout occupant de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique ;

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles aux frais, risques et périls des locataires et occupants ;

— condamner in solidum [U] [J] et la société [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 6 000 euros au titre de leur préjudice.

Par ordonnance du 15 décembre 2022, le juge de la mise en état, saisi d’un incident élevé par [U] [J], a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL [N], et déclaré l’action engagée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL [N], recevable ;

Par ordonnance datée du 8 juin 2023, le juge de la mise en état a dit n’y avoir lieu à joindre à la présente procédure l’affaire enregistrée sous le n° RG 23/01061 après assignation suivant exploit du 9 mars 2023 de la Scp Bl Notaires par la SARL [O].

Par jugement du 21 décembre 2023 le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— Prononcé la résiliation du bail commercial consenti par Mme [U] [J] à la SARL [O] le 22 avril 2014 ;

— Ordonné l’expulsion de la SARL [O], ainsi que de tous occupants et biens de leur chef, des locaux pris à bail suivant contrat signé le 22 avril 2014 avec Mme [U] [J], dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, avec, autant que de besoin, le concours de la force publique ;

— Dit que, faute pour la SARL [O] d’exécuter son obligation, elle sera redevable, passé ce délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé, pour un délai maximal de 6 mois, à 100 euros par jour de retard ;

— Dit que, faute pour la SARL [O] d’exécuter son obligation, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la SARL [N], pourra, passé un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, procéder ou faire procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux chez un garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la SARL [O] ; '

— Débouté [U] [J] de sa demande tendant à condamner la SARL [O] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

— Rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par la SARL [O] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la SARL [N]

— Condamné in solidum la SARL [O] et [U] [J] à procéder à la dépose des appareils de climatisation installés dans la cour intérieure de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1]; .

— Assorti cette condamnation d’une astreinte provisoire à la charge in solidum de la SARL [O] et de [U] [J], d’un montant de 50 euros par jour de retard, passé un délai de deux mois après la signification de présent jugement, et ce pendant un délai maximal de 6 mois ;

— Débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la SARL [N], de sa demande tendant à voir condamner in solidum Mme [U] [J] et la SARL [O] à lui payer la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Débouté la SARL [O] de ses demandes de dommages et intérêts formulées à l’encontre de [U] [J] ;

— Débouté la SARL [O] de sa demande tendant à voir [U] [J] la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre ;

— Condamne in solidum la SARL [O] et [U] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la SARL [N], la somme de 5 755,79 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté la SARL [O] de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du cpc ;

— Débouté [U] [J] de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du cpc

— Rejeté les demandes tendant à voir écarter l’exécution provisoire.

Par déclaration d’appel du 26 février 2024, la SARL [O] a relevé appel du jugement.

Le 22 mars 2024, une proposition de médiation a été adressée aux parties.

Par courriers séparés notifiés par RPVA les 17 avril 2024, les avocats respectifs de la SARL Mhc 31 et de Madame [J] informaient la cour que leurs clientes étaient favorables à la médiation proposée. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] n’a pas répondu.

La clôture est intervenue le 19 février 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 17 février 2026 à 14h.

Prétentions et moyens des parties :

Vu les conclusions d’appelant notifiées par RPVA le 23 mai 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de la SARL Mhc 31 demandant, au visa des articles 1134, 1147 et 1719 ancien du code civil et 696 du code de procédure civile, de :

— Reformer la décision attaquée en ce qu’elle a :

— prononcé la résiliation du bail commercial consenti par Mme [U] [J] à la S.a.r.l. [O] le 22 avril 2014 ;

— ordonné l’expulsion de la S.a.r.l. [O], ainsi que de tous occupants et biens de leur chef, des locaux pris à bail suivant contrat signé le 22 avril 2014 avec Mme [U] [J], dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, avec, autant que de besoin, le concours de la force publique ;

— dit que, faute pour la S.a.r.l. [O] d’exécuter son obligation, elle sera redevable, passé ce délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé, pour un délai maximal de 6 mois, à 100 euros par jour de retard ;

— dit que, faute pour la S.a.r.l. [O] d’exécuter son obligation, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.a.r.l. [N] pourra, passé un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, procéder ou faire procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux chez un garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la S.a.r.l. [O]

— rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par la S.a.r.l. [O] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.a.r.l. [N]

— condamné in solidum la S.a.r.l. [O] et Mme [U] [J] à procéder à la dépose des appareils de climatisation installés dans la cour intérieure de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] ,

— assorti cette condamnation d’une astreinte provisoire à la charge in solidum de la S.a.r.l. [O] et de Mme [U] [J], d’un montant de 50 euros par jour de retard, passé un délai de deux mois après la signification de présent jugement, et ce pendant un délai maximal de 6 mois ;

— débouté la S.a.r.l [O] de ses demandes de dommages et intérêts formulées à l’encontre de Mme [U] [J] ;

— débouté la S.a.r.l. [O] de sa demande tendant à voir Mme [M] [W] [J] la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre ;

— condamné in solidum la S.a.r.l. [O] et Mme [U] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de Il immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.a.r.l. [N], la somme de 5 755,79 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— débouté la S.a.r.l. [O] de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ,

— rejeté les demandes tendant à voir écarter l’exécution provisoire.

A titre principal,

— Juger que les conditions de l’action oblique formée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] ne sont pas réunies ;

En conséquence,

— Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre reconventionnel,

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] à payer à la société Mhc 31 la somme de 60 000 € au titre de son préjudice « actuel », du fait des conséquences négatives de cette procédure sur son activité,

A titre subsidiaire, Dans l’hypothèse où la Cour confirmerait le jugement attaqué,

— Juger que Madame [U] [J] a manqué à ses obligations de délivrance et de bonne foi envers la société Mhc [Cadastre 1] en permettant à celle-ci de développer et d’exercer une activité commerciale qui se sera révélée être interdite par le règlement de copropriété, alors même qu’elle disposait de tous les éléments pour en avoir conscience,

— Juger que Madame [U] [J] engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de la société Mhc 31 ;

En conséquence,

— Condamner Madame [U] [J] à relever et garantir la société Mhc 31 de toute éventuelle condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre et de leurs conséquences négatives,

— Condamner notamment dans ce cadre Madame [U] [J] à payer à la société Mhc 31 la somme de 779 800,00 € au titre des préjudices subis pour le cas où la Cour viendrait à prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial conclu en date du 22 avril 2014 ;

— Condamner Madame [J] à payer à la société Mhc 31 la somme de 60 000 € au titre de son préjudice actuel ;

— Juger que Maître [V], Notaire associé de la Société civile Professionnelle dénommée « [P] [K], [X] [A], [L] [G], [B] [V], [E] [D], [Z] [C] » a manqué à ses obligations d’information, de conseils et de vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité des actes dont elle a été la rédactrice

— Juger que Maître [V], Notaire associé de la Société civile Professionnelle dénommée « [P] [K], [X] [A], [L] [G], [B] [V], [E] [D], [Z] [C] engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de la société Mhc 31 ;

— Juger qu’il appartiendra dans ce cadre à la société Mhc 31 de faire valoir ses droits et de solliciter la condamnation de Maître [V], Notaire associé de la Société civile Professionnelle dénommée « [P] [K], [X] [A], [L] [G], [B] [V], [E] [D], [Z] [C] », dans le cadre de la procédure parallèlement pendante devant le Tribunal Judiciaire de Toulouse, enrôlée sous le RG 23/01061 ;

En tout de cause,

— Condamner tout succombant à payer à la société Mhc 31 la somme de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

— Condamner tout succombant aux entiers dépens

Vu les conclusions d’intimé valant appel incident n°2 notifiées par RPVA le 5 novembre 2025 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] demandant, au visa des articles 1341-1 du code civil ; 514 du Code de procédure civile ; L131-1 du code des procédures civiles d’exécution ; 15, 8-I alinéa 1 et 9-I de la loi du 10 juillet 1965 ; du règlement de copropriété modifié le 7 mars 2002, de :

— Confirmer le Jugement entrepris en ce qu’il a :

— Prononcé la résiliation du bail commercial consenti par Mme [F] [W] [J] à la S.a.r.l. [O] le 22 avril 2014 ;

— Ordonné l’expulsion de la S.a.r.l. [O], ainsi que de tous occupants et biens de leur chef, des locaux pris à bail suivant contrat signé le 22 avril 2014 avec Mme [U] [J], dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, avec, autant que de besoin, le concours de la force publique ;

— Dit que, faute pour la S.a.r.l. [O] d’exécuter son obligation, elle sera redevable, passé ce délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé, pour un délai maximal de 6 mois, à 100€ par jour de retard ;

— Dit que, faute pour la S.a.r.l. [O] d’exécuter son obligation, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.a.r.l. [N], pourra, passé un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, procéder ou faire procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux chez un garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la S.a.r.l. [O] ;

— Rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par la S.a.r.l. [O] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.a.r.l. [N] ;

— Condamné in solidum la S.a.r.l. [O] et Mme [U] [J] à procéder à la dépose des appareils de climatisation installés dans la cour intérieure de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] ;

— Assorti cette condamnation d’une astreinte provisoire à la charge in solidum de la S.a.r.l. [O] et de Mme [U] [J], d’un montant de 50€ par jour de retard, passé un délai de deux mois après la signification de présent jugement, et ce pendant un délai maximal de 6 mois ;

— Condamné in solidum la S.a.r.l. [O] et Mme [U] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.a.r.l. [N], la somme de 5.755,79€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté la S.a.r.l. [O] de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté Mme [U] [J] de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Réformer le Jugement entrepris en ce qu’il a :

— Débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.a.r.l. [N], de sa demande tendant à voir condamner in solidum Mme [U] [J] et la S.a.r.l. [O] à lui payer la somme de 6.000€ à titre de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau :

— Prononcer la résiliation du bail commercial consenti par Mme [U] [J] à la S.a.r.l. [O] le 22 avril 2014 ;

— Ordonner l’expulsion de la S.a.r.l. [O], ainsi que de tous occupants et biens de leur chef, des locaux pris à bail suivant contrat signé le 22 avril 2014 avec Mme [U] [J], dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, avec, autant que de besoin, le concours de la force publique ;

— Dire que, faute pour la S.a.r.l. [O] d’exécuter son obligation, elle sera redevable, passé ce délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé, pour un délai maximal de 6 mois, à 100€ par jour de retard ;

— Dire que, faute pour la S.a.r.l. [O] d’exécuter son obligation, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.a.r.l. [N], pourra, passé un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, procéder ou faire procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux chez un garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la S.a.r.l. [O] ;

— Rejeter la demande de dommages et intérêts formulée par la S.a.r.l. [O] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.a.r.l. [N] ;

— Condamner in solidum la S.a.r.l. [O] et Mme [U] [J] à procéder à la dépose des appareils de climatisation installés dans la cour intérieure de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] ;

— Assortir cette condamnation d’une astreinte provisoire à la charge in solidum de la S.a.r.l. [O] et de Mme [U] [J], d’un montant de 50€ par jour de retard, passé un délai de deux mois après la signification de présent jugement, et ce pendant un délai maximal de 6 mois ;

— Condamner in solidum la S.a.r.l. [O] et Mme [U] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.a.r.l. [N], la somme de 5.755,79€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouter la société [O] de l’ensemble de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1]

— Condamner in solidum Madame [J] et la société [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] une somme de 6.000€ à titre de dommages et intérêts

— Condamner in solidum Madame [J] et la société [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] une somme de 7.000€ au titre des frais irrépétibles et aux dépens d’appel

— Débouter la société [O] et Madame [J] de l’ensemble de leurs demandes formées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1].

Vu les conclusions d’intimé valant appel incident notifiées par RPVA le 14 août 2024 auxquelles il est fait expressément référence pour l’énoncé du détail de l’argumentation, de [U] [J] demandant, au visa des articles 2241 du code de procédure civile, 1341-1, 1231-1 et 1353 du code civil et de la loi du 10 juillet 1965, de:

— confirmer du jugement du 21 décembre 2023 en ce qu’il a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.a.r.l. [N], de sa demande tendant à voir condamner in solidum Mme [U] [J] et la S.a.r.l. [O] à lui payer la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— débouté la S.a.r.l. [O] de ses demandes de dommages et intérêts formulées à l’encontre de Mme [U] [J] ;

— débouté la S.a.r.l. [O] de sa demande tendant à voir Mme [M] [W] [J] la relever et garantir des condamnations prononcées à son encontre ;

— débouté la S.a.r.l. [O] de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— réformer le jugement du 21 décembre 2023 en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation du bail commercial consenti par Mme [M] [W] [J] à la S.a.r.l. [O] le 22 avril 2014 ;

— ordonné l’expulsion de la S.a.r.l. [O], ainsi que de tous occupants et biens de leur chef, des locaux pris à bail suivant contrat signé le 22 avril 2014 avec Mme [U] [J], dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, avec, autant que de besoin, le concours de la force publique ;

— dit que, faute pour la S.a.r.l. [O] d’exécuter son obligation, elle sera redevable, passé ce délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé, pour un délai maximal de 6 mois, à 100 euros par jour de retard ;

— dit que, faute pour la S.a.r.l. [O] d’exécuter son obligation, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.a.r.l. [N], pourra, passé un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, procéder ou faire procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux chez un garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la S.a.r.l. [O] ;

— débouté Mme [U] [J] de sa demande tendant à condamner la S.a.r.l. [O] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

— condamné in solidum la S.a.r.l. [O] et Mme [U] [J] à procéder à la dépose des appareils de climatisation installés dans la cour intérieure de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] ;

— assorti cette condamnation d’une astreinte provisoire à la charge in solidum de la S.a.r.l. [O] et de Mme [U] [J], d’un montant de 50 euros par jour de retard, passé un délai de deux mois après la signification de présent jugement, et ce pendant un délai maximal de 6 mois ;

— condamné in solidum la S.a.r.l. [O] et Mme [U] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.a.r.l. [N], la somme de 5 755,79 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— débouté Mme [U] [J] de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes comme étant infondées.

— Debouter la société Mhc 31 de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Mme [J] comme étant infondées.

A titre subsidiaire, En cas de confirmation du jugement dont appel et de résiliation du bail commercial :

— Condamner la société Mhc 31 à relever et garantir Madame [J] de toutes condamnations prononcées à son encontre

— Condamner la société Mhc 31 à payer à Madame [J] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’à complète libération des lieux.

En tout état de cause,

— condamner tout succombant à verser à Madame [J] la somme de 4 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— condamner tout succombant aux entiers dépens.

Motifs de la décision :

Préalablement, la cour rappelle qu’elle ne peut trancher que des litiges opposant des parties régulièrement appelées dans la cause. Dès lors que maître [V], notaire, n’est pas partie au litige et que la jonction avec l’instance le concernant n’a pas été ordonnée, toute demande de la SARL Mhc 31 à son encontre dans la présente instance est irrecevable.

En cause d’appel, les débats portent en principal sur le caractère infondé de l’action oblique initiée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par la SARL [N], en vue d’obtenir la résiliation du bail consenti par [U] [J] à la SARL Mhc 31 le 22 avril 2014 et l’expulsion de la SARL [O] qui demande à être indemnisée, à titre reconventionnel, du préjudice qu’elle a subi du fait de l’expulsion.

Subsidiairement, la SARL Mhc 31 recherche le manquement aux obligations de délivrance et de bonne foi de sa bailleresse et à être indemnisée du préjudice qui en résulte.

De son coté, la bailleresse demande subsidiairement en cas de résiliation du bail commercial à être relevée et garantie par le preneur la SARL Mhc 31 des condamnations prononcées à son encontre et de voir fixer l’indemnité d’occupation.

— Sur le bien fondé de l’action oblique et la demande de résiliation du contrat de bail commercial liant la SARL Mhc [Cadastre 1] et [F] [I] [J] par le syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sollicite la résiliation du bail commercial souscrit par la SARL [O] pour non-respect du règlement de copropriété et pour trouble du voisinage et considère son action oblique fondée dès lors que la bailleresse [U] [J] n’a pas fait le nécessaire auprès de son preneur pour faire cesser les manquements contractuels constatés de la part du preneur.

La SARL [O] conteste le bien fondé de l’action oblique mais non sa recevabilité. [U] [J] considère que les critères de l’action oblique ne sont pas remplis.

La SARL [O] invoque deux conditions nécessaires pour voir aboutir l’action oblique en application de l’article 1341-1 du code civil, les carences de son débiteur dans l’exercice de ses droits et actions et le fait que ces carences compromettent les droits du créancier. [U] [J] y ajoute la nécessité pour le syndicat des copropriétaires d’établir un préjudice collectif.

Ils estiment que le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de la défaillance de Madame [J] dans l’exercice de ses droits et actions à l’encontre de son preneur à bail présumé fautif ni du fait que ces carences compromettent les droits du syndicat, c’est-à-dire qu’il subit un préjudice découlant de la violation alléguée du règlement ou du bail. Par ailleurs, la SARL Mhc 31 conteste la réalité des troubles du voisinage dénoncés.

L’article 1341-1 du code civil dispose que « lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne ».

Concernant l’exercice par le syndicat des copropriétaires d’une action oblique, la Cour de cassation, a par un arrêt de principe, énoncé qu’en l’état d’un règlement de copropriété déclarant chaque copropriétaire responsable des agissements répréhensibles de ses locataires, le syndicat des copropriétaires a, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le droit d’exercer l’action en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements qui causent un préjudice aux autres copropriétaires sont en outre contraires au règlement de copropriété (cf. 3ème Civ., 14 novembre 1985, n°84-15.577, Bull n °143).

Par la suite, elle a réaffirmé à plusieurs reprises, tout en la précisant, sa jurisprudence :

— Dans une affaire où la mise en demeure du bailleur n’avait pas permis de mettre fin à l’exercice, dans les lieux loués, d’une activité nuisant à la tranquillité des copropriétaires, en contravention aux clauses du bail et au règlement de copropriété, a légalement justifié sa décision une cour d’appel qui, après avoir relevé que la carence du bailleur était une condition de recevabilité de l’action exercée par voie oblique, a déclaré recevable l’action du syndicat des copropriétaires, dans les seuls droits du copropriétaire-bailleur, en résiliation du bail et l’expulsion du locataire (cf. 3ème Civ., 20 décembre 1994, n° 92-19.490, Bull n 225) ;

— Ayant relevé une violation des clauses du bail et du règlement de copropriété dans l’exercice d’une activité de carrosserie-peinture et dans la modification des parties communes par le percement d’un mur-maître et le creusement d’une fosse de décantation sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et caractérisé les nuisances que cette activité engendrait, la cour d’appel a pu prononcer la résiliation du bail (cf. Civ 3 ème, 22 juin 2005, n° 04-12.540) ;

— Ayant relevé que l’exercice d’une activité de restauration rapide avec réchauffage des produits et vente à emporter, non autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires, constituait une violation des clauses du bail et du règlement de copropriété en entraînant des nuisances sonores, olfactives et des allers et retours dans les parties communes, une cour d’appel, qui a procédé aux recherches prétendument omises, a pu prononcer la résiliation du bail et condamner la société locataire in solidum avec son bailleur à réparer le préjudice résultant des troubles occasionnés à la copropriété (cf.3ème Civ., 19 novembre 2015, n° 14-18.752).

De même, ce droit d’agir appartient à tout copropriétaire dès lors que la carence du débiteur est de nature à compromettre ses droits (cf 3ème civ 12 juillet 2018 n° 17 20680) et tout copropriétaire peut, par la voie de l’action oblique, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d’un bail lorsque le preneur méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci (cf 3e Civ., 8 avril 2021, pourvoi n° 20-18.327).

Le nouvel article 1341-1 du code civil est venu préciser que l’action oblique était soumise à la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial de nature à compromettre les droits de son créancier.

Le constat de cette carence relève toutefois du pouvoir souverain des juges du fond (1ère Civ. 4 décembre 2013, n° 12-22.870 ; 1ère Civ. 26 juin 2013, n°11-19.409) qui ont, dans ce cadre, estimé que des diligences insuffisantes pouvaient établir cette carence (1ère Civ., 21 novembre 2018, n°17-26.245).

[F] [T] invoque l’exigence pour le syndicat des copropriétaires d’établir un préjudice collectif sans justifier la nécessité de ce critère alors que la SARL [O] se fonde sur un arrêt Cass 3eme civ du 26 avril 2006 (n°05-10500) dans le seul but de contester l’indemnisation alléguée.

En effet, cette exigence ne peut porter que sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires et non sur la recevabilité de son action oblique. De plus selon la jurisprudence citée sur la qualité à agir, le préjudice collectif allégué par la bailleresse concerne uniquement les préjudices liés aux atteintes aux parties privatives des copropriétaires et non les atteintes aux parties communes. Or en l’espèce, le syndicat des copropriétaires invoque des préjudices liés aux parties communes de la copropriété.

Par conséquent, pour être recevable, le demandeur à l’action oblique doit uniquement établir les carences du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions et le fait que ces carences compromettent ses droits de créancier.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires invoque la carence de la bailleresse, [U] [J], à l’égard de son preneur, la SARL [O], pour obtenir la cessation des manquements contractuels de cette dernière et le fait qu’en ne respectant pas le règlement de copropriété dans le cadre de son activité, les droits des copropriétaires sont compromis en leur causant nécessairement un préjudice qui se traduit notamment par des troubles du voisinage.

— Sur les manquements du preneur à bail :

Le syndicat des copropriétaires dénonce le non-respect de la destination du lot n°1 qui était fixée selon la modification du règlement de copropriété par acte authentique du 7 mars 2002 (cf pièces 2 et 3) à une destination exclusive de restaurant alors que la SARL [O] exploite une activité de bar selon les constats dressés les 17 et 19 janvier 2020 et 1er octobre 2021 (pièces 4 et 11). Il justifie des troubles du voisinage résultant de l’exercice de cette activité de bar de nuit et comme tel en infraction avec l’article 8 du règlement de copropriété qui impose l’obligation de ne pas nuire à la tranquillité des occupants et qui engage la responsabilité des propriétaires à l’égard du comportement de leur locataire.

La SARL Mhc [Cadastre 1] et [U] [J] dénoncent le fait que la modification du règlement de copropriété ne portait que sur la destination du lot 1 de l’immeuble [Adresse 1], que l’article 1 du règlement n’a pas été modifié sur la destination des locaux, que la modification opérée en 2002 est ambiguë dans sa rédaction sur l’activité de restaurant et de bar et qu’enfin, la SARL [O] exerce son activité à cheval sur deux copropriétés distinctes [Adresse 1] et [Adresse 4] avec des destinations différentes alors que la cave du [Adresse 1] est occupée conformément au seul règlement de cet immeuble. Par ailleurs, ils contestent les troubles du voisinage allégués.

Après examen des pièces produites aux débats, c’est à bon droit que le tribunal a retenu par des motifs pertinents que la cour adopte que l’activité exercée par le preneur n’était pas conforme au règlement de copropriété modifié et que les troubles du voisinage sont avérés.

En effet, s’il est fait mention dans la clause « destination des lieux loués » dans le bail une destination exclusive de « restauration sur place avec cuisson, bar, débit de boisson », d’une part lorsque le bail commercial litigieux a été souscrit le 22 avril 2014, le règlement de copropriété du [Adresse 1] avait été modifié dès le 7 mars 2002 en précisant que s’agissant du lot 1 sa destination n’était plus autorisée comme étant celle de discothèque et/ou bar mais exclusivement, pour les prochains travaux à envisager, celle de « restaurant, bar, débit de boissons », ce qui signifiait que l’activité principale devait être celle de restaurant et accessoirement celle de bar, débit de boissons.

Le texte de la modification de la clause figurant à l’article 6 est indemne de toute ambiguïté sur la destination exclusive, et ce en dépit d’une maladresse sur la seule présentation de l’objectif recherché par la modification du règlement qui semble exclure le restaurant. En effet, la modification du règlement indique : « il est ici précisé que le lot n°1 à usage de réserve pourra, dans l’avenir, faire l’objet de tous travaux d’aménagement en vue de transformer en un local commercial à destination exclusive de restaurant. Son propriétaire devra faire son affaire des autorisations administratives requises dans ce cas et veiller également à sauvegarder la tranquillité des autres copropriétaires par tous travaux d’isolation. Il sera responsable de y tous dommages occasionnés par les travaux d’amélioration ».

Cette destination s’imposait pour ce lot spécifique prévue à l’article 6 en dépit des mentions plus générales de l’article 1 du règlement.

Cette modification était annexée au contrat de bail souscrit par la SARL [O] et était parfaitement connue de la bailleresse, [U] [J], qui était elle-même à l’origine de la requête en modification du règlement de copropriété en 2002 (cf pièce 3), modification rappelée dans les annexes du bail commercial qui précise l’état descriptif de division modifié et indique que le lot 1 à usage de cave pourra être utilisé à usage commercial et « un extrait du dit modificatif est demeurée ci-annexé après mention » (mention soulignée) ; en outre, il est mentionné que la bailleresse précise qu’une assemblée générale de la copropriété a notamment interdit l’exploitation du local en night-club.

Par ailleurs, comme le souligne le tribunal, parmi les conditions résolutoires du bail commercial figuraient la licence grande restauration et le prêt brasseur d’un montant de 15000 euros. La destination liée à la restauration était donc d’emblée au coeur de la destination du bail.

La SARL [O], qui dit ne pas avoir eu connaissance du texte précis de la modification du règlement de copropriété de 2002 pour défaut de copie de la page 2 dans l’annexe du contrat de bail, invoque le fait que la bailleresse l’a autorisée à implanter une licence débit de boissons de 3ème et 4ème catégorie par lettre du 25 août 2015 (pièce 12), soit 16 mois après la souscription du bail commercial. Cette seule pièce établit que le preneur savait depuis l’origine en avril 2014 que les locaux loués ne permettaient pas l’activité principale de bar puisqu’il a demandé à être autorisé à avoir une licence de 3ème et 4ème catégorie. Il a donc bien eu connaissance de la page 2 de la modification du règlement de copropriété en 2002 contrairement à ses affirmations. Et cette lettre de 2015 éclaire le sens de sa réponse dans un courriel du 5 février 2020 évoquant la reprise de l’activité de restauration, alors qu’il exerçait à cette date l’activité de bar à titre principal (pièce 6 de ME [J]).

Enfin, dans le cadre du référé entre le syndicat de copropriétaires et [U] [J] qui a conduit, par ordonnance du 10 novembre 2020 à faire condamner la bailleresse à faire cesser l’activité de bar exercée par la SARL [O], la bailleresse n’a soutenu aucune contestation sur l’interprétation du règlement de copropriété modifié qui était donc parfaitement clair sur la destination exclusive du lot 1.

De même, dans un échange de courriel entre la bailleresse et son preneur, ce dernier lui précisait le 5 février 2020 « je viens de prendre connaissance de ton mail suite à notre entretien. Nous reprendrons l’activité de restauration très prochainement comme convenu, maintenant que techniquement, nous pouvons le faire puisque les travaux d’étanchéité que nous attendons depuis 3 ans ont été enfin réalisés. Nous travaillons actuellement sur le concept afin qu’il soit le plus adapté possible au Chupito » (pièce 6 de la bailleresse).

En définitive, depuis l’origine du bail commercial, la destination des locaux du lot 1 au [Adresse 1] était donc bien principalement et exclusivement celle de restaurant et accessoirement de bar.

Par ailleurs, le fait que le fonds de commerce « el Chupitos » du preneur, exerce son activité sur deux immeubles contigus mais relevant de deux copropriétés distinctes n’exonère pas le preneur du [Adresse 1] de la nécessité de respecter le règlement de copropriété du [Adresse 1].

Dès lors, la sarl [O] devait occuper le lot 1 du [Adresse 1] en exerçant une activité de restaurant.

Or, les constats de commissaire de justice des 7 et 29 janvier 2020 et du 1er octobre 2021 (cf pièces 4 et 11) sur place établissent que la sarl Mhc [Cadastre 1] exerçait uniquement l’activité de bar de nuit, comme elle l’a indiqué elle-même, et non celle de restaurant.

Cette activité de bar de nuit a en outre occasionné des troubles de voisinage manifestes résultant du bruit important des clients tard dans la nuit dans la cour de l’immeuble et devant l’entrée, résultant de la présence de vigiles à l’entrée de l’immeuble gênant les résidents, de l’installation de lumières fortes à l’entrée et dans la cour, de la présence régulière de vomissures dans la cour etc… comme cela résulte des attestations produites de plusieurs copropriétaires et locataires (cf pièces 14,15 et 16) et des constats des commissaires de justice (pièces 4 et 11) et ce en dépit des contestations et des quelques attestations contraires de locataires produites par le preneur. Ces nuisances font partie de celles visées à l’article 8 du règlement de copropriété.

Dès lors, le syndicat de copropriétaires a établi le manquement reproché de non-respect du règlement de copropriété par la SARL [O] occasionnant des troubles du voisinage et a ainsi rempli le premier critère de l’action oblique engagée.

— Sur la carence de la bailleresse :

le syndicat des copropriétaires dénonce la carence de la bailleresse qui n’a pas fait cesser les manquements contractuels de sa locataire alors qu’elle a été sommée de le faire amiablement et judiciairement (pièces 5, 6, 9 et 17).

[U] [J] conteste tout manquement de sa part concernant la carence reprochée dans la mesure où elle a remis en mains propres dès le 8 décembre 2020 à son preneur l’ordonnance de référé du 10 novembre 2020 lui demandant de faire cesser l’activité de bar (pièce 8). Puis, elle indique l’avoir sommé de s’exécuter par lettre recommandée avec accusé de réception le 12 juillet 2021 sous peine de résilier le bail commercial (pièce 9) et par sommation de faire du 13 août 2021 (cf pièce 10), elle précise lui avoir notifié l’ordonnance de référé du 10 novembre 2020 la condamnant à faire sommation à son preneur de cesser son activité de bar sous astreinte.

A la lecture des pièces produites, il convient de constater que la bailleresse n’a jamais menacé le preneur de résiliation du bail contrairement à ses affirmations. Elle l’a seulement mis en demeure de respecter le règlement de copropriété.

Enfin, dans ses conclusions en appel, elle estime qu’une action en résiliation du bail commercial n’était pas fondée, estimant, comme la SARL [O], que les griefs du syndicat de copropriétaires ne sont pas établis.

Or, comme cela a été analysé précédemment, [U] [J] savait pertinemment que l’activité de bar de nuit exercée par son preneur n’était pas conforme au règlement de copropriété qu’elle avait fait modifier elle-même dès le 7 mars 2002.

Force est de constater que [U] [J] s’est bornée à porter à la connaissance du preneur les poursuites du syndicat des copropriétaires en lui demandant de cesser l’activité de bar mais avant l’assignation au fond des 8 et 14 décembre 2021, elle n’a jamais pris l’initiative d’obliger son preneur à mettre fin à son activité en infraction avec le règlement de copropriété.

Dès lors la cour estime, comme le tribunal, que les diligences effectuées par la bailleresse sont insuffisantes et que sa carence pour faire respecter le règlement est ainsi démontrée.

Les deux critères étant établis, l’action oblique du syndicat des copropriétaires est donc fondée et c’est à bon droit que le tribunal a prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial liant [U] [J] et la SARL [O] et l’expulsion de cette dernière des locaux.

Le jugement sera par conséquent confirmé de ces chefs.

— Sur la demande du syndicat des copropriétaires d’enlèvement des climatiseurs sous astreinte :

par acte de commissaire de justice du 4 août 2022, le syndicat des copropriétaires a fait constater la présence de 3 blocs de climatiseurs dans la cour intérieure du [Adresse 1] face à l’entrée de l’hôtel de [Localité 4], dans les parties communes ; il y est décrit deux blocs en fonctionnement et un bruit continue audible, les 3 blocs appartenant au bar El Chupitos. Or, la pose de ces 3 climatiseurs n’a jamais été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires comme l’exige l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Il en demande la dépose sous astreinte et la confirmation du jugement de ce chef, le tribunal ayant prononcé à l’encontre du preneur et de sa bailleresse une astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de deux mois après signification du jugement et ce pendant un délai maximal de 6 mois.

[U] [J] et la SARL [O] contestent tout manquement dès lors qu’ils établissent que des climatiseurs étaient présents dans les parties communes dès 2004, soit 10 ans avant le bail litigieux, et pour en justifier ils produisent un compte rendu de réunion des copropriétaires du 30 juin 2004 avec photos des climatiseurs.

A l’examen des pièces produites, la cour constate qu’en effet les 3 blocs de climatiseurs litigieux ne sont pas placés au même niveau que des compresseurs présents en 2004 au sol et de plus le compte rendu de réunion de 2004 ne fait qu’indiquer qu’est voté à l’unanimité le déplacement des dits compresseurs .

Dès lors, la SARL [O] qui ne conteste pas avoir posé les 3 blocs de climatiseurs litigieux, ne justifie pas avoir été autorisée par la copropriété à les placer comme elle l’a fait dans les parties communes.

La bailleresse doit répondre des manquements au règlement de copropriété de son preneur conformément à l’article 7 (2eme partie) du règlement de copropriété intitulé « généralités ».

Il convient par conséquent de confirmer le jugement de ce chef portant condamnation du preneur et de la bailleresse sous astreinte.

— Sur la demande de la bailleresse à l’égard du preneur au titre de l’indemnité d’occupation après résiliation judiciaire du bail :

[U] [J] demande la condamnation de son preneur à lui régler une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges en cours à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération complète des locaux, et conteste les motifs de rejet du tribunal.

Le tribunal n’a pas fait droit à sa demande considérant sa carence pour faire cesser l’activité de bar de nuit et pour engager l’action en résiliation du bail litigieux

La SARL [O] reproche à la bailleresse de lui avoir dissimulé la destination exclusive du bail et être l’origine de la résiliation judiciaire du bail commercial.

Comme cela a été analysé précédemment, le preneur savait depuis l’origine que l’activité de bar de nuit n’était pas conforme au règlement de copropriété modifié avant la souscription du bail litigieux et, en outre, il n’a pas repris l’activité de restauration comme il s’y était engagé auprès de sa bailleresse dès le 5 février 2020 (cf courriel pièce 6 de la bailleresse). Son comportement fautif est donc à l’origine de la résiliation judiciaire du bail commercial.

L’indemnité d’occupation sollicitée vient réparer l’occupation de locaux sans droit ni titre ; la demande de [U] [J] est donc justifiée après résiliation du bail commercial.

Il convient d’infirmer le jugement de ce chef et de condamner la SARL [O] à verser à [U] [J] une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges courantes du jour de la date de la résiliation prononcée par le tribunal jusqu’à la libération effective des locaux.

— Sur la demande du preneur de condamnation de la bailleresse à réparer les préjudices subis pour résiliation judiciaire du bail :

la SARL [O] sollicite 779.800 euros pour réparer l’éviction subie du fait de la résiliation judiciaire du bail commercial.

Il convient de rappeler que la résiliation judiciaire du bail a été prononcée à la demande du syndicat des copropriétaires pour défaut de régularisation de l’activité exercée et pour troubles du voisinage.

La SARL Mhc 31 savait depuis l’origine qu’elle ne pouvait exercer l’activité de bar de nuit ; elle a été sommée de régulariser sa situation, notamment par LRAR de sa bailleresse le 12 juillet 2021 et n’a pas obtempéré.

Dans ces conditions, ses manquements graves sont à l’origine de la résiliation judiciaire du bail commercial.

Il ne peut qu’être débouté de ses demandes de réparation des préjudices allégués en lien avec la résiliation du dit bail.

Il convient de confirmer le jugement de ce chef.

— Sur la demande de la bailleresse d’être relevée et garantie de toute condamnation par le preneur :

La bailleresse demande à être relevée et garantie de toute condamnation dès lors que le preneur a manqué à ses obligations contractuelles.

Il ne sera pas fait droit à sa demande dans la mesure où dès 2015, elle a permis au preneur d’obtenir une licence de 3ème et 4ème catégorie alors qu’elle savait nécessairement que l’activité principale de bar ou de débit de boissons n’était pas autorisée par le règlement de copropriété modifié.

Par ailleurs, elle n’a pas fait toutes diligences pour obtenir la cessation de l’activité de bar de nuit de son preneur. Elle a donc contribué à faire perdurer l’infraction du preneur au règlement ainsi que la persistance des troubles du voisinage qui étaient dénoncés par les copropriétaires.

Elle sera déboutée de sa demande et le jugement confirmé de ce chef.

— Sur les demandes du preneur à l’égard du syndic de copropriété :

la SARL Mh31 sollicite l’octroi de 60.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive à l’encontre du syndicat des copropriétaires pour conséquences négatives de cette procédure .

Le syndicat des copropriétaires obtient de nouveau gain de cause en appel ; il n’est donc pas justifié d’une faute en lien direct avec le préjudice allégué.

De plus, l’exercice d’une action en justice ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages-intérêts que si le demandeur a agi par malice ou de mauvaise foi, ou avec légèreté blâmable tous faits insuffisamment caractérisés en l’espèce.

Il convient de débouter la SARL Mhc 31 de ses demandes et de confirmer le jugement de ce chef.

— Sur la demande subsidiaire du preneur d’être relevé et garanti de toute condamnation par la bailleresse pour manquement à ses obligations de délivrance et de bonne foi et 60.000 euros de dommages intérêts pour son préjudice actuel :

La SARL [O] dénonce des manquements de la bailleresse à ses obligations de délivrance et de bonne foi.

Sur le manquement de la bailleresse à ses obligations contractuelles, il dénonce le fait qu’il pensait pouvoir exercer l’activité de bar comme mentionné dans le bail et que la bailleresse ne lui a pas donné toutes les informations relatives au règlement de copropriété modifié, informations qu’il aurait découvertes lors de la présente procédure.

Comme cela a été analysé précédemment, il ressort des pièces produites aux débats que la destination du bail mentionné dans le bail commercial était celle d’activité principale exclusive de restaurant et accessoirement de bar/débit de boissons. Le preneur le savait pertinemment car les conditions suspensives de licence posées correspondaient à des licences de restaurant et que 16 mois plus tard, il tentait d’obtenir des licences de débits de boissons de la part de sa bailleresse. Enfin, en 2020 dans un échange de courriel, il s’engageait auprès de sa bailleresse à reprendre l’activité de restaurant.

Il connaissait donc nécessairement le contenu du règlement de copropriété modifié quand il a souscrit le bail.

Les manquements à l’obligation de délivrance et de bonne foi de la bailleresse ne sont pas établis. Il convient de débouter le preneur de sa demande et de confirmer le jugement de ce chef.

— Sur la demande de dommages-intérêts su Syndicat des copropriétaires à l’encontre de la bailleresse et son preneur :

le syndicat des copropriétaires demande la réformation du jugement de ce chef alors que le tribunal l’a débouté de sa demande d’allocation de 6000 euros de dommages-intérêts. Il fonde sa demande sur la violation du règlement de copropriété à l’égard de la copropriétaire bailleresse et de la responsabilité délictuelle du preneur qui, par l’activité litigieuse exercée, a occasionné des troubles du voisinage et un préjudice pour l’ensemble des occupants de l’immeuble copropriétaires ou locataires notamment au niveau des nuisances sonores avec de nombreux clients jusqu’à 2h du matin qui sortaient dans la cour de l’immeuble. Il dénonce également un préjudice de réputation de l’immeuble et le fait que beaucoup de personnes renoncent à répondre aux offres de location en raison de la présence du bar en bas de l’immeuble (pièce 16).

Le tribunal a considéré que les copropriétaires qui dénoncent un trouble anormal de voisinage ne sont pas copropriétaires occupants et que si une plainte émane d’un de ces locataires, les baux d’habitation et les congés ne sont pas produits et concernant l’immeuble ne sont pas établis ni une diminution des loyers ni des vacances locatives.

La SARL Mhc 31 conteste la réalité du préjudice allégué concernant les troubles du voisinage.

[U] [J] oppose le fait que le syndicat des copropriétaires n’établit pas l’existence d’un préjudice collectif, c’est-à-dire général à toute la copropriété, « préjudice uniforme éprouvé par chacun des copropriétaires ».

La cour constate que, selon les jurisprudences citées, le préjudice collectif allégué par la bailleresse concerne uniquement les préjudices liés aux atteintes aux parties privatives des copropriétaires et non les atteintes aux parties communes. Dans le cas du présent litige, les préjudices allégués par le syndicat des copropriétaires portent sur des désagréments dans les parties communes à l’entrée de l’immeuble (présence de vigiles), et dans la cour intérieure avec des nuisances sonores tard dans la nuit ou des vomissures dans la cour.

Les attestations de copropriétaires et les constats de commissaire de justice sont suffisamment précis pour attester de la réalité des troubles du voisinage allégués en lien avec l’activité de bar de nuit qui est contraire au règlement de copropriété modifié.

Il convient dès lors de faire droit à la demande de réparation de son préjudice par le syndicat des copropriétaires qui sera, au vu des seules pièces produites, limités à 2 500 euros.

Le jugement sera donc infirmé de ce chef et la SARL [O] et [F] [I] [J] condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires 2.500 euros de dommages-intérêts.

— Sur les demandes accessoires :

la SARL [O] et [U] [J] qui succombent seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel. Le tribunal a omis de le reprendre dans son dispositif.

Sur les frais irrépétibles, la cour confirme le jugement en ce qu’il a condamné in solidum la SARL [O] et [U] [J] à verser la somme de 5.755,79 euros en application de l’article 700 du cpc et a débouté la SARL Muc31 et [U] [J] de leur demande de ce chef.

Eu égard à l’issue du litige et à la situation respective des parties, il convient de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

— Infirme le jugement, mais seulement en ce qu’il a :

— débouté [U] [J] de sa demande tendant à condamner la SARL [O] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

— rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par la SARL [O] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic, la SARL [N]

Et statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

— Condamne la SARL [O] à verser à [U] [J] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération complète des lieux

— Condamne in solidum la SARL [O] et [U] [J] à verser 2500 euros de dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic la SARL [N]

— Confirme le jugement pour le surplus

— Condamne in solidum la SARL [O] et [U] [J] aux dépens de première instance et d’appel

— Dit que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles en cause d’appel en en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier La présidente

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