COUR D’APPEL

DE VERSAILLES

Code nac : 71F

4e chambre 2e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 15 MAI 2017

R.G. N° 13/02240

AFFAIRE :

M. R X

…

C/ SDC DE LA RESIDENCE PANORAMA PLAISANCE 28 AVENUE DU PANORAMA 47-49 RUE AF ROGER THORELLE A BOURG LA REINE (92340)

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Février 2013 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE N° Chambre : 8 ^ème N° RG : 11/13151

Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à :

M^e Mélina PEDROLETTI

M^e Caroline DARCHIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUINZE MAI DEUX MILLE DIX SEPT, La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur R X né le […] à LANGRES (52) de nationalité Française 6, avenue du Panorama 92340 BOURG-LA-REINE

Madame S T épouse X née le […] à UDONTHANI (THAILANDE) de nationalité française 6, avenue du Panorama 92340 BOURG-LA-REINE

Madame Y, U M veuve Z née le […] à MEUDON (92) de nationalité Française 10, avenue du Panorama 92340 BOURG-LA-REINE

Monsieur W A né le […] à PARIS 15 (75)^ème de nationalité Française 6 bis, avenue du Panorama 92340 BOURG-LA-REINE

Madame P AA épouse A née le […] à MONTPELLIER (34) de nationalité Française 6 bis, Avenue du Panorama 92340 BOURG-LA-REINE

Monsieur B, C, AB N né le […] à ALGER (ALGERIE) de nationalité française 10 bis, avenue du Panorama 92340 BOURG-LA-REINE

Monsieur D, E, F, AD I né le […] à PONDICHERY (INDE) de nationalité française 8, avenue du Panorama 92340 BOURG-LA-REINE

Madame G, D, H , AE AF épouse I née le […] à SAIGON (VIETNAM) de nationalité française 8, avenue du Panorama 92340 BOURG-LA-REINE

Représentant Maître Mélina PEDROLETTI, avocat postulant du barreau de VERSAILLES, N° du dossier 00022271 vestiaire : 626 Représentant Maître Pierric MATHIEU avocat au barreau de TOULON Toque 103

APPELANTS

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SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE PANORAMA PLAISANCE 28 AVENUE DU PANORAMA 47-49 RUE AF ROGER THORELLE A BOURG LA REINE (92340), représenté par son syndic, le SAS CABINET VIALA – FLEURY N° Siret :[…] Ayant son siège […] elle-même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Caroline DARCHIS, avocat postulant et plaidant du barreau du VAL-DE-MARNE

INTIME

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Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 Mars 2017 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Michèle TIMBERT, Président, Madame Isabelle BROGLY, Président, Madame Anna MANES, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Sabine NOLIN,

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FAITS ET PROCEDURE,

La résidence Panorama Plaisance est composée de 5 bâtiments, M. et M^me X,
M^me Y M veuve Z, M. et M^me A, M. B N, M. et Mme

I résident tous dans le bâtiment H situé […], dans les Hauts de Seine.

En vue de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires du 19 mai 2011,les copropriétaires du bâtiment H ont fait inscrire une résolution à l’ordre du jour à l’effet d’obtenir une diminution de leurs charges :

« Après avoir relevé qu’en application des dispositions de l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 39 du règlement de copropriété, les copropriétaires des pavillons de la résidence bénéficient d’une pondération pour le paiement des charges du personnel puisqu’ils ne bénéficient pas de la totalité des services considérés, nous demandons à

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l’assemblée de constater qu’en raison des particularités attachées à notre bâtiment H, notre situation est identique et nous demandons à l’assemblée générale de nous accorder la même pondération de façon à ce que notre clé de répartition soit abaissée de 98 à 8 pour le paiement des charges du personnel ».

Cette résolution n°15 a été rejetée, ainsi qu’il est mentionné sur le procès-verbal de

l’assemblée qui a été notifié le 9 septembre 2011.

M. et M^me X, M^me M veuve Z, M. et M^me A, M. N,
M. et M^me I ont assigné, par acte d’huissier de justice du 26 octobre 2011, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Résidence Panorama Plaisance, au fin de voir annuler la résolution n°15 prise par l’assemblée générales des copropriétaires du 19 mai 2011.

Par jugement contradictoire du 7 février 2013, le tribunal de grande instance de

Nanterre a :

- débouté M. R X et M^me S T épouse X, M. B

N, M^me Y M veuve Z, M. W A et M^me P

AA épouse A ainsi que M. D I et M^me G AF épouse I de

l’ensemble de leurs demandes,

- les a condamné in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier

“Résidence Panorama Plaisance” situé 47/49 rue AF Thorelle à Bourg la Raine la somme de

3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

- ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

- condamné in solidum R X et M^me S T épouse X, M.

B N, M^me Y M veuve Z, M. W A et M^me P

AA épouse A ainsi que M. D I et M^me G AF épouse I aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. et M^me X, M. N, M^me Y M veuve Z, M. et Mme

A, M.et M^me I ont formé un appel à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Par arrêt contradictoire du 9 mars 2015, cette cour a :

- confirmé le jugement rendu le 7 février 2013 par le tribunal de grande instance de Nanterre en ce qu’il a débouté M. et M^me X, M^me Y M veuve Z, M. et Mme

A, M. B N, M. et M^me I de leur demande d’annulation de la résolution

n°15 de l’assemblée générale du 19 mai 2011,

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- infirmé pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

- déclaré l’article 40 du règlement de copropriété adopté lors de l’assemblée générale du 11 février 1991 et la grille de répartition des charges de personnel figurant aux tableaux des charges n° 1 à 11 en annexe réputés non écrits,

- dit qu’une pondération doit être mise en place au sujet des charges de personnel afin de tenir compte des spécificités du bâtiment H et des pavillons indépendants,

- ordonné avant dire droit une expertise : désigné :

M. AI Q

[…]

[…], Cedex géomètre, expert inscrit près la cour d’appel de Versailles,

- Avec pour mission de:

* convoquer et entendre les parties, assistées le cas échéant de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

* se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

*déterminer la clé de répartition des charges de personnel en tenant compte de la spécificité du bâtiment H et de l’existence de 10 pavillons indépendants au sein de la copropriété,

* rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties.

L’expert a déposé son rapport le 30 novembre 2015.

Par conclusions signifiées le 13 décembre 2016, les appelants demandent à la cour de :

Vu les articles 10, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’arrêt du 9 mars 2015,

Vu le rapport de M. Q,

- dire et juger que le tableau N°2 de répartition des charges établi par M. Q sera retenu,

- condamner en tant que de besoin le syndicat des copropriétaires Résidence du Panorama

Plaisance à modifier l’état descriptif de division et le règlement de copropriété en faisant application du tableau N°2 de M. Q sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

- condamner le syndicat des copropriétaires Résidence du Panorama Plaisance sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir à calculer le trop-versé par les concluants au titre de leurs charges par application de la répartition du tableau

N°2 établi par M. Q et à leur rembourser ce trop versé et ce à compter du 09 mars 2015,

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- condamner le syndicat des copropriétaires Résidence du Panorama Plaisance à payer aux concluants la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts par application des articles

1382 du code civil et 32-1 du code de procédure civile,

- condamner le syndicat des copropriétaires Résidence du Panorama Plaisance à verser aux concluants une indemnité de 8.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

- décharger les concluants de toute participation aux dépenses communes des frais de la présente procédure, dont la charge devra être répartie entre les autres copropriétaires.

Par conclusions signifiées le 2 janvier 2017, le syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la cour de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, et notamment les articles 10, 42 et 43

Vu les dispositions du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 564 et 32-1 du code de procédure civile,

Vu l’article 1240 nouveau du code civil,

Vu les pièces versées au débat,

- le recevoir en ses demandes et les déclarer bien fondées,

En conséquence,

- dire et juger que seul le tableau n° l de répartition des charges de personnel établi par M.

Q sera applicable,

- rejeter toutes demandes, fins et conclusions de M. et M^me X, M^me Y M veuve Z, M. et M^me A M. B N, M. et M^me I,

En tout état de cause.

- condamner solidairement M. et M^me X, M^me Y M veuve Z, M. et
M^me A M. B N, M. et M^me I au paiement de la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement M. et M^me X, M^me Y M veuve Z, M. et
M^me A M. B N, M. et M^me I aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 février 2017.

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Motifs de la décision

Clé de répartition des charges de personnel

Les appelants avaient fait mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 19 mai

2011, le vote d’une pondération pour les charges de personnel afin que leur participation de 98 tantièmes soit réduite à 8.

Cette cour a confirmé le jugement en ce qu’il avait débouté les appelants de la demande

d’annulation de la résolution 15 de l’assemblée générale.

Les appelants soutiennent que le bâtiment H se compose de deux boutiques et de cinq pavillons mais qu’à la différence des autres, il ne comprend pas d’escalier commun, ni de locaux puisque chacun des pavillons dispose d’une entrée séparée et privative et que par erreur le règlement de copropriété assimile totalement leur bâtiment aux autres de A à F et qu’ainsi, une pondération a été appliquée aux dix autres pavillons car ils ne bénéficient pas de la totalité des services n’ayant ni locaux à poubelles, ni vide ordures et ne bénéficiant pas du service des poubelles, du nettoyage et des interventions d’électricité, que ces charges doivent être réparties selon l’utilité pour chaque lot.

Ils ajoutent que : les poubelles sont privatives, que la gardienne n’en a jamais eu la charge, que la cour dans son dispositif affirme qu’une pondération doit être mise en place, que les bacs sont privatifs, que le règlement ne donne pas d’indication sur le fait que les poubelles doivent être déposées dans les bacs collectifs, ni que la gardienne doit les gérer. Ils demandent également de les exonérer des charges relatives aux gaines et vide-ordures des logements.

Le syndicat des copropriétaires conteste la qualification de pavillons pour le bâtiment

H alors que le règlement de copropriété évoque des “appartements”, que ce point est confirmé par l’expert qui explique que le bâtiment H, n’a pas d’existence indépendante, que ce sont des lots de copropriété sur une seule et unique parcelle, que le contrat de la gardienne envisage la prise en charge des poubelles de tous les lots, que ce choix n’entraîne pas la non imputation des charges, que par contre, il doit y avoir une modulation pour la charge “ débouchage gaine et vide ordures” car les lots n’en sont pas pourvus.

Il ajoute que rien n’empêche la sortie des poubelles par la gardienne, qu’il s’agit d’un service dont ils ne peuvent s’exonérer, que cette cour ne s’est pas prononcée sur le sort particulier des poubelles, que le ramassage des poubelles par la ville résulte d’une mauvaise information, et enfin, que la demande de rétroactivité doit être rejetée.

Le règlement de copropriété a été élaboré le 1 juillet 1957 et modifié les 16 avril 1959er et 20 décembre 1961. Toutefois, un règlement de copropriété a été élaboré en 1991 mais jamais publié bien qu’étant appliqué.

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Cette cour compte tenu de la décision de l’assemblée générale du 29 septembre 2014 ayant décidé d’appliquer le règlement de 1991, dans l’attente de sa refonte s’était fondée sur

l’application de ce dernier document de 1991, que l’expert a écarté au profit de celui de 1957 et des modificatifs.

L’expert a donc travaillé sur le règlement de copropriété de 1957. Les parties s’en remettent au travail de l’expert, car le géomètre qui a été désigné par le syndicat des copropriétaires a également indiqué qu’il ne pouvait travailler que sur le règlement de copropriété de 1957.

Les appelants revendiquent l’un des modes de calcul élaboré par l’expert sous le titre tableau 2 et le syndicat des copropriétaires s’appuie sur l’autre mode de calcul intitulé tableau

1, la divergence portant sur le seul fait de savoir si les appelants devaient ou non payer les charges de copropriété pour la sortie des poubelles.

Le tableau 1 de l’expert correspond à une analyse des pièces, et de l’état des lieux. Il prévoit la prise en compte des ordures ménagères, et le tableau 2 ne tient pas compte de la prise en charge des ordures ménagères.

Le syndicat des copropriétaires a voté la refonte du règlement de copropriété et décidé de reporter l’application des modifications demandées par les appelants dans l’attente de ce nouveau règlement.

Les parties s’accordent sur le fait que les charges liées au “débouchage gaine et vide ordures”ne peuvent être comptabilisées aux appelants car chacun de leur lot en est dépourvu.

Toutefois, cette cour a réputée non écrite la clause du règlement de copropriété concernant la répartition des charges de personnel aux tableaux des charges en annexe au règlement de copropriété, ainsi que l’article 40 ne prévoyant pas de pondération pour les lots composants le bâtiment H.

Et l’arrêt dans sa motivation, évoque des “poubelles privatives” et plus loin juge que les copropriétaires du bâtiment H doivent bénéficier d’une dérogation au principe de la contribution obligatoire de tous les copropriétaires aux charges communes.

Enfin, le dispositif de l’arrêt fait bien mention :

- d’une annulation de la répartition des charges,

- d’une “pondération” devant être mise en place au sujet des charges de personnel afin de tenir compte des spécificités du bâtiment H et des pavillons indépendants.

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En conséquence, cette cour a déjà tranché ce point restant en litige entre les parties en ce qu’elle a dit “indirectement “que ces charges d’ordures ménagères ne devaient pas incomber aux appelants.

Il y a donc lieu sur la base du règlement de copropriété de 1957 dont l’application n’est pas contestée par les parties et dans le cadre de la refonte de ce document, de tenir compte du tableau n° 2 de l’expert excluant les ordures ménagères dans la répartition des charges de la gardienne.

Il y a lieu de condamner en tant que de besoin le syndicat des copropriétaires Résidence

du Panorama Plaisance à modifier l’état descriptif de division et le règlement de copropriété en faisant application du tableau n° 2 de l’expert.

Compte tenu du fait qu’une refonte du règlement de copropriété est en cours, aucune astreinte ne’est justifiée, cette demande doit être rejetée.

Remboursement des charges

Les appelants demandent le remboursement des charges depuis la décision de cette cour, soit le 9 mars 2015 et la condamnation du syndicat des copropriétaires à les calculer.

Comme le soutient justement le syndicat des copropriétaires, une clé de répartition des charges ne devient applicable qu’à compter d’une décision définitive. En conséquence la demande doit être rejetée.

Dommages et intérêts

Les appelants demandent la somme de 5.000 € au titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 1382 devenu l’article 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile.

Ils soutiennent qu’ils supportent des charges indues depuis de nombreuses années car ils ne bénéficient pas des prestations afférentes et que le syndicat des copropriétaires a opposé une résistance abusive devant être sanctionnée.

Le syndicat des copropriétaires soutient que cette demande doit être rejetée car elle est nouvelle, rappelle que la résolution votée en 2011 a été rejetée, tant par le tribunal que par la cour, qu’il n’y a rien d’abusif, que de plus une décision de refonte a été décidée prouvant ainsi la volonté de trouver une solution.

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Nonobstant, la décision de cette cour, la répartition des charges concernant les ordures ménagères reste controversée, de plus, le syndicat des copropriétaires a engagé une refonte du règlement de copropriété, aucun abus n’est caractérisé permettant d’allouer des dommages et intérêts, cette demande doit être rejetée.

Article 700 du code de procédure civile

Il y a lieu d’allouer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile aux appelants.

Il doit être fait droit à la demande des appelants visant à être dispensés conformément

à l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 des dépenses engagées pour la présente procédure

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant contradictoirement,

Condamne en tant que de besoin le syndicat des copropriétaires Résidence du Panorama

Plaisance à modifier l’état descriptif de division et le règlement de copropriété en faisant application du tableau n° 2 de l’expert judiciaire,

Condamne le syndicat des copropriétaires à payer à M. et M^me X, M^me M veuve Z, M. et M^me A, M. N, M. et M^me I la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dispense M. et M^me X, M^me M veuve Z, M. et M^me A, M.

N, M. et M^me I conformément à l’article 10-1 alinéa2 de la loi du 10 juillet 1965 des dépenses engagées pour la présente procédure,

Rejette les autres demandes,

Condamne le syndicat des copropriétaires à la charge des dépens incluant les frais de

l’expertise,

Dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

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Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article

450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Michèle TIMBERT, Président et par Madame MULOT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

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