COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

FS

Code nac : 30E

12^e chambre section 2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 10 JANVIER 2017

R.G. N° 15/05967

AFFAIRE :

SNC ALC

C/

Association NER

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 09 Juin 2015 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 01

N° Section :

N° RG : 13/01511

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à:

M^e Martine DUPUIS

M^e Patricia MINAULT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DIX JANVIER DEUX MILLE DIX SEPT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SNC ALC

XXX

XXX

Représentant : M^e Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire: 625 – N° du dossier 1554970

APPELANTE

****************

Association NER

4 Rue X Lurçat

XXX

Représentant : M^e Patricia MINAULT de la SELARL MINAULT PATRICIA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 – N° du dossier 20150379

Représentant : M^e Marie-laure AFFIF HALL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1295

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Novembre 2016 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence SOULMAGNON, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Sylvie MESLIN, Président,

Madame Florence SOULMAGNON, Conseiller,

Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

L’association NER, association ayant pour activité l’enseignement, a conclu avec la commune de Sarcelles par acte sous seing privé du 19 novembre 2007 une convention d’occupation précaire pour une année portant sur un terrain d’une superficie de 4 500m² et des locaux d’une superficie de 833 m² situés XXX X Lurçat à Sarcelles dans lesquels elle accueille des élèves de classes maternelles et primaires. Cette convention a été renouvelée chaque fois pour une durée d’un an par avenants des 25 septembre 2008, 21 septembre 2009,18 octobre 2010 et 21 octobre 2011.

Le 1^er août 2012, la commune de Sarcelles a cédé ce bien immobilier à la SNC ALC.

Arguant que la convention d’occupation précaire avait pris fin le 30 septembre 2012 et qu’aucune autre n’avait été régularisée, la SNC ALC a délivré le 12 novembre 2012 à l’association NER une sommation de quitter les lieux et majoré le loyer de la pénalité contractuelle prévue dans la convention de 2007 (100€) en cas de maintien dans les lieux au delà du terme convenu.

Par acte d’huissier du 7 février 2013 la SNC ALC a assigné l’association NER devant le tribunal de grande instance de Pontoise aux fins de faire constater qu’elle est occupante sans droit ni titre, la voir condamner au paiement de la somme de 18 784€ et voir fixer une indemnité d’occupation du triple de l’indemnité contractuelle.

Par jugement en date du 9 juin 2015, le tribunal de grande instance de Pontoise:

— Déboute la société SNC ALC de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamne la société SNC ALC à verser à l’association NER la somme de 5 000 € de dommages-intérêts outre une indemnité de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la société SNC ALC aux dépens.

Par déclaration en date du 5 août 2015, la SNC ALC a interjeté appel de la décision.

Par dernières conclusions signifiées p ar le réseau privé virtuel des avocats le 4 novembre 2016, la SNC ALC demande à la cour de:

— Déclarer recevable et fondé l’appel interjeté par la S.N.C. ALC

Y faisant droit,

— Infirmer la décision entreprise, et statuant à nouveau,

— Constater que l’Association NER occupe depuis le 1^er octobre 2012 les locaux situés XXX

X Y à XXX, sans droit ni titre,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de l’Association NER dans les locaux situés XXX X Y à XXX, ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard,

— Ordonner la séquestration des meubles et facultés mobilières pouvant se trouver dans les lieux, aux frais, risques et périls de l’Association NER, sur place ou en garde meubles,

— Condamner l’Association NER au paiement de la somme de 150 121 euros, avec intérêts au

taux légal, à compter du 1^er octobre 2012, correspondant à l’arriéré de redevances, somme

qui sera à parfaire, – Ordonner la résolution de la convention d’occupation précaire pour défaut d’exécution de la

part de l’Association NER,

— Condamner l’Association NER au paiement de la somme de 20 000 euros à titre de

dommages-intérêts pour résistance abusive, intention de nuire et mauvaise foi,

— Condamner l’Association NER à relever et garantir la société ALC de toute indemnité qui serait due à la Mairie, notamment la somme de 100 000 euros, en cas d’absence de construction des édifices prévus à l’acte d’acquisition signé le 1^er août 2012 entre la Commune de SARCELLES et la société ALC,

— Débouter l’Association NER de sa demande de dommages-intérêts et de condamnation sur

le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile tant en première instance qu’en appel.

En tout état de cause,

— Débouter l’Association NER de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

— Condamner l’Association NER à porter et payer à la concluante la somme de 5.000 euros

par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner l’Association NER aux entiers dépens.

— Dire que les dépens d’appel pourront être recouvrés directement par la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code

de procédure civile.

Par dernières conclusions signifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 19 octobre 2016, l’association NER prie la cour de:

Vu l’article L145-2 du Code Commerce.

Vu l’article L 145-5 du Code de Commerce.

Subsidiairement vu l’article 1152 du Code Civil

— Déclarer la SNC ALC recevable mais mal fondée en son appel principal

— Dire l’ASSOCIATION NER recevable et bien fondée en son appel incident

— Confirmer le Jugement du Tribunal de Grande Instance de Pontoise du 9 juin 2015 hormis sur

la quantum des condamnations prononcées au titre des dommages et intérêts et article 700 du

DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Vu l’article 564 du DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

— Déclarer la SNC ALC radicalement irrecevable en sa demande nouvelle formée pour la première fois devant la Cour d’Appel tendant à voir ordonner la résolution de la convention d’occupation précaire pour défaut d’exécution de la part de l’ASSOCIATION NER.

Subsidiairement:

— Déclarer la SNC ALC de sa demande de résolution judiciaire.

— Débouter la SNC ALC de toutes ses demandes, fins et conclusions développées dans le cadre

de son appel.

— Constater que l’ASSOCIATION NER ne doit aucun loyer à la SNC ALC.

— A titre éminemment subsidiaire, au cas où par extraordinaire la Cour jugerait que l’association

NER serait occupante sans droit ni titre,

— Débouter la SNC ALC de ses demandes d’astreinte et de dommages-intérêts.

— Faire en outre application des dispositions de l’article 1152 du Code Civil.

— Déclarer l’ASSOCIATION NER bien fondée et recevable en son appel incident sur les

dommages intérêts et article 700 du code de procédure civile,

— Dire et juger que la demande de la SNC ALC est particulièrement abusive et condamner cette

dernière à 20 000 € de dommages-intérêts.

— Condamner la SNC ALC à 7 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Y ajoutant,

Condamner la SNC ALC au versement d’une somme complémentaire de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile devant la Cour d’Appel de Versailles

— La condamner également aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction

au profit de la SELARL PATRICIA MINAULT agissant par Maître Patricia MINAULT Avocat au Barreau de Versailles Toque 619, conformément à l’article 699 du Code de

Procédure Civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie aux conclusions des parties et au jugement déféré conformément à l’article 455 du code de procédure civile

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 novembre 2016 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 21 novembre 2016.

MOTIFS Sur la nature juridique du contrat liant les parties:

La SNC ALC demande l’infirmation du jugement entrepris aux motifs que le contrat conclu entre les parties est qualifié de convention d’occupation précaire, qu’il ne s’agit pas d’un bail dérogatoire, que l’association NER a signé à quatre reprises le renouvellement de cette convention renonçant ainsi expressément au statut des baux commerciaux, que la commune de Sarcelles n’a jamais eu l’intention de conclure un bail commercial, qu’en effet l’association NER savait que cette dernière avait l’intention de céder les locaux libres de tout occupant, que la modicité de la redevance est avérée et prend en compte le motif de précarité, que le contrat de cession signé avec la mairie précise que la SNC ALC construira un immeuble sur ce terrain, que les conventions précaires qui ont été signées étaient compatibles avec l’activité de l’association puisqu’elles portaient sur la durée de l’année scolaire.

En réplique, l’association NER soutient qu’il s’agit d’un bail dérogatoire devenu un bail commercial classique, expliquant d’une part, qu’aucune circonstance particulière propre à caractériser la précarité du contrat conclu entre les parties n’apparaît dans la convention en cause, le projet de démolition et de reconstruction ne figurant en effet que dans l’acte de vente du 1^er août 2012, et d’autre part, que la faiblesse du loyer arguée par la bailleresse ne suffit pas à faire échapper la convention au statut des baux commerciaux.

Les pièces produites montrent que le 19 novembre 2007 a été conclu entre la commune de Sarcelles et l’association NER une convention d’occupation relative au terrain et aux locaux situés XXX X Lurcat à Sarcelles pour la période du 1^er octobre 2007 au 30 septembre 2008 dont il est précisé dans son article 1^er, que 'la commune consent à l’association qui l’accepte une convention d’occupation précaire’ ; que le 25 septembre 2008 a été signée par les parties une nouvelle convention d’occupation pour la période du 1^er octobre 2008 au 30 septembre 2009 ; que le 21 septembre 2009 un 'avenant à la convention d’occupation’ a été établi entre les mêmes parties pour la période du 1^er octobre 2009 au 30 septembre 2010 ; qu’un 'avenant N°2 à la convention d’occupation précaire’ a été signé le 18 octobre 2010 pour la période du 1^er octobre 2010 au 30 septembre 2011 ; que le 21 octobre 2011 un 'avenant N°3 à convention d’occupation précaire’ a été conclu entre les mêmes parties pour une nouvelle période du 1^er octobre 2011 au 30 septembre 2012 ; qu’un nouveau projet de convention d’occupation précaire a été préparé par la SNC ALC le 1^er septembre 2012 mais, n’a pas été signé par les parties.

Il est constant que la convention d’occupation d’occupation précaire doit être caractérisée par des circonstances particulières, autres que la seule volonté des parties constituant un motif légitime et ce même antérieurement aux dispositions de l’article L.145-5-1 du code civil issues de la loi du 18 juin 2014 en ayant consacré le principe.

Il convient donc de s’attacher aux circonstances existant lors de la conclusion de la convention d’occupation précaire, et force est dès lors de constater que ni la convention de 2008, ni les avenants suivants ne font état de circonstances particulières interdisant au bailleur de donner un droit stable à la locataire. Si certes les deux premières conventions de 2007 et de 2008 mentionnent expressément que ' ladite association ayant la qualité d’occupant à titre précaire ne pourra en aucun cas revendiquer ni le bénéfice des dispositions des articles L145-1 et suivants du code de commerce en matière de baux ni les dispositions de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986, modifiée par la loi du 6 juillet 1989 ", aucun motif n’est cependant donné dans la convention pour justifier de la précarité de la situation de la locataire.

Alors que la précarité doit affecter l’occupation ou la modicité de la redevance, il sera relevé que les conventions d’occupation et avenants successifs en cause consacrent une durée effective constante portant systématiquement sur la durée de l’année scolaire, et que la modicité de la redevance arguée par la société appelante n’est pas avérée, les pièces produites par la SNC ALC sous cotes 30, 55 et 56 n’étant pas suffisantes pour en justifier puisque, l’étude réalisée en juin 2013 (cote 30) ne mentionne, en termes de comparaison, que des surfaces plus petites situées sur une rue différente de Sarcelles ou dans des lieux différents ; que le rapport d’expertise du 18 avril 2014 (cote 55) porte sur la valeur vénale de locaux situés à des adresses différentes de Sarcelles ; que la pièce 56 n’est qu’une estimation faite par la société Foncière Camus au 30 juin 2014 de la valeur de marché de l’actif immobilier qu’elle détient et qui, dénommé le Francilien, est situé XXX

Par ailleurs, l’acte notarié du 1^er août 2012 de l’achat par la SNC ALC de ces terrains et locaux, au demeurant non produit dans son intégralité, s’il mentionne effectivement que l’acquéreur a pris l’engagement de conserver le bien et d’édifier un établissement privé d’enseignement privé pendant une durée de cinq ans et de maintenir cette affectation de l’immeuble bâti à cet usage exclusif et effectif pendant une durée de cinq ans à compter de l’ouverture au public de l’établissement, ne peut pas plus valablement caractériser a posteriori la précarité de l’occupation de l’association NER et ne peut s’imposer à l’association qui n’est pas partie au contrat. Il en est de même du courrier de la mairie de Sarcelles du 28 mars 2014 (cote 47) qui mentionne certes qu’ ' il n’était pas dans les intentions de la ville de Sarcelles de conclure un bail commercial dans ce cadre, la vente de l’emprise concernée étant prévue', mais qui n’est étayé par aucune autre pièce justifiant d’un projet de vendre lors de l’établissement des conventions querellées, puisque l’avis du service des Domaines du 21 septembre 2011 mentionne qu’il a été saisi par le député maire de Sarcelles seulement le 1^er septembre 2011 pour l’évaluation de l’immeuble objet de la vente.

Il s’ensuit que c’est à bon droit que le tribunal se fondant sur l’article L.145-5 du code de commerce dans sa version applicable au présent litige, a qualifié le bail signé le 19 septembre 2007 de bail dérogatoire et dit qu’il ne pouvait dès lors être valablement reconduit le 25 septembre 2008. Dès lors qu’à l’expiration du bail du 19 septembre 2007, l’association NER est restée dans les lieux loués et laissée en possession par la bailleresse, il s’est en effet opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux dont le terme est fixé au 25 septembre 2017.

Sur l’irrecevabilité de la demande de la SNC ALC aux fins de voir ordonner la résolution de la convention d’occupation précaire:

La SNC ALC sollicite en deuxième lieu la résolution de la convention d’occupation précaire pour défaut d’exécution imputable à l’association NER, faisant valoir le non- paiement de l’échéance du mois d’août 2012 et le non respect des articles 3 et 7 de la convention, en raison de la présence dans les locaux de la société Hofesh Organisation qui exerce une activité commerciale pour laquelle aucune autorisation n’a été donnée, ainsi que de celle de l’association Ganenou accueillant des enfants en garderie, de l’installation de nouveaux sanitaires, d’une nouvelle clôture, d’un préau et d’un nouveau préfabriqué.

L’association NER soulève l’irrecevabilité de cette demande arguant qu’elle est nouvelle en cause d’appel tandis que la SNC ALC soutient qu’elle tend aux mêmes fins que la demande d’explusion formée en première instance.

L’article 564 du code de procédure civile dispose que les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. En vertu de l’article 565 du même code, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

La SNC ALC a sollicité devant le tribunal uniquement l’expulsion de l’association NER en arguant que celle-ci était occupante sans droit ni titre depuis le 1^er octobre 2012. Devant la cour, elle demande en outre la résolution de la convention d’occupation précaire pour défaut d’exécution de la part de l’association NER. Cette dernière demande ne peut, comme le soutient la SNC ALC, conduire à l’expulsion de l’association NER puisqu’en tout état de cause aucune convention d’occupation précaire n’existe entre les parties depuis le 1^er octobre 2012 et ne peut dès lors faire l’objet d’une action en résolution. La SNC ALC sera subséquemment déclarée irrecevable en sa demande de résolution de la convention d’occupation précaire, peu important de savoir si elle a ou non, formé une demande nouvelle en appel..

Sur la demande en paiement de la SNC ALC:

La SNC ALC fait valoir que l’association NER reste débitrice de la somme de 150 121€ au titre de l’indemnité mensuelle et des pénalités de retard, ce que conteste l’association NER.

Le tableau produit par la SNC ALC dans ses conclusions montre que l’association NER a réglé de septembre 2012 à octobre 2016 le paiement de l’indemnité mensuelle de 921€ puis 975€ mais n’a pas réglé les astreintes par jour de retard, ce qui est corroboré par le décompte produit par l’association NER sous cote 14, et sans, que la cour ne puisse tenir compte du dernier courrier de la SNC ALC du 29 décembre 2016 produit par elle en cours de délibéré sans y avoir été invitée.

D’ailleurs, le jugement du juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Pontoise du 23 août 2013, qui n’a fait l’objet d’aucun appel, constate que les redevances d’occupation de 921€ étaient intégralement payées lors des saisies conservatoires d’avril et de juin 2013 et indique que 'restait du le montant de l’astreinte contractuellement prévue qui ne peut s’analyser comme un complément de loyer mais comme une clause pénale accompagnant une occupation des lieux contestée destinée à dissuader l’occupant à rester dans les lieux et à indemniser le bailleur de cette occupation imposée, qu’une saisie conservatoire portant sur une clause pénale doit être autorisée par le juge de l’exécution', qu’en conséquence les deux saisies conservatoires des 4 avril et 21 juin 2013 opérées sur les comptes détenus par l’association NER sont nulles et de nul effet. C’est ainsi que sur demande de la SNC ALC, une ordonnance a été rendue par le JEX du même tribunal le 10 mars 2014, l’autorisant à pratiquer une saisie conservatoire à hauteur de la somme de 53 000€. La saisie a été pratiquée le 27 mars 2014 sur les comptes de l’association NER pour 28 647,33€.

Par jugement du 26 mai 2014 le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Pontoise, qui a constaté que l’association NER règle régulièrement les redevances d’occupation, a constaté qu’il était encore dû le montant de 'l’astreinte contractuellement’ prévue à savoir la somme de 53.496€ s’analysant en une clause pénale. Il a par ailleurs, rejeté la demande de l’association NER qui s’opposait à la saisie et celle de la SNC ALC qui demandait le déblocage de la somme saisie, ce qui a été confirmé par la cour d’appel de céans le 2 juillet 2015.

Il suit de ces éléments et développements précédents sur la nature juridique du contrat liant les parties que la SNC ALC ne justifie pas que l’association NER est redevable de l’astreinte prévue par jour de retard au cas où l’occupant refuserait de quitter les lieux mentionnée dans la convention d’occupation précaire à compter du mois d’octobre 2012 jusqu’en octobre 2016, ni ne rapporte la preuve du non-paiement par l’association NER de la redevance d’occupation du mois d’août 2012 alors que le jugement précité du 23 août 2013 a constaté que l’association NER était à jour de ses redevances mensuelles et que les pièces 11 et 12 produites par l’association NER attestent du paiement de ladite redevance. Par conséquent, la SNC ALC sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 150 121€.

Sur la demande de garantie de la SNC ALC :

La demande de la SNC ALC tendant à obtenir la condamnation de l’association NER à la relever et à la garantir de toute indemnité qui serait due à la commune de Sarcelles pour un montant de 100.000€ du fait de l’absence de construction des édifices prévus à l’acte de vente du 1^er août 2012. Faute pour la SNC ALC de justifier de la réalité d’une condmanation prononcée au bénéfice de la commune de Sarcelles, ce chef de préjudice sera rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts des parties: La SNC ALC forme une demande de dommages et intérêts à l’encontre de l’association NER à hauteur de la somme de 20.000€ pour résistance abusive, intention de nuire et mauvaise foi puisque cette dernière ne règle que très partiellement l’indemnité mensuelle et que son refus de quitter les lieux ne lui permet pas d’exécuter l’acte de vente, et elle déclare s’opposer à la demande de l’association NER.

Cette dernière, qui sollicite le rejet de la demande de dommages et intérêts de la SNC ALC, demande au même titre la condamnation de la SNC ALC à lui verser la somme de 20 000€ en raison du caractère abusif de la procédure que cette dernière a initiée.

Au vu des développements précédents, il n’est pas justifié par la SNC ALC du caractère abusif du maintien dans les lieux de l’association NER ni du paiement irrégulier de la redevance d’occupation. Dès lors la SNC ALC sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

C’est à juste titre que le tribunal a relevé que les diverses saisies opérées par la SNC ALC sur les comptes de l’association NER alors qu’une contestation juridique sérieuse était soulevée sur son fondement caractérisent un abus du droit d’ester en justice qui doit être réparé par l’allocation à l’association NER de la somme de 5.000€ de dommages et intérêts. En cause d’appel, l’association NER, n’apportant pas plus d’élément, sera déboutée de sa demande de condamnation plus ample.

Le premier juge a exactement statué sur le sort des dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dont il a fait une équitable application.

En cause d’appel, il y a lieu de condamner la SNC ALC à verser à l’association NER la somme demande 4.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens d’appel seront à la charge de la SNC ALC, avec faculté de recouvrement direct conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Contradictoire,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,

Y ajoutant,

Déclare irrecevable pour défaut d’intérêt à agir devant la cour, la demande de la SNC ALC en résolution de la convention d’occupation précaire,

Condamne la SNC ALC à payer à l’association NER la somme de 4.000€ au titre des frais irrépétibles d’appel,

Rejette les autres demandes des parties,

Condamne la SNC ALC aux dépens d’appel et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Sylvie MESLIN, Président et par Monsieur BOUTEMY, Faisant Fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier f.f., Le président,