COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

FL

Code nac : 30C

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 07 MARS 2017

R.G. N° 16/01249

AFFAIRE :

Société civile DES HERITIERS DE G-H

C/

SAS MAISON DE SANTE DU CHATEAU DE H

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 08 Juin 2015 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 14/11265

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à:

M^e Franck LAFON,

M^e Mélina PEDROLETTI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE SEPT MARS DEUX MILLE DIX SEPT,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Société civile DES HERITIERS DE G-H

XXX

XXX

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20160070

Représentant : M^e Marie-laurence SAINTURAT de la SCP SCP GUILLEMAIN SAINTURAT PANEPINTO, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0102 -

APPELANTE

****************

SAS MAISON DE SANTE DU CHATEAU DE H nouvellement dénommée SAS CLINIQUE DU CHATEAU

N° SIRET : 414 14 7 9 26

XXX

92380 H

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 – N° du dossier 23388

Représentant : M^e C GENILLON, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0504 -

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Janvier 2017 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur C LEPLAT, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Dominique ROSENTHAL, Président,

Monsieur C LEPLAT, Conseiller,

Monsieur Denis ARDISSON, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE, EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 29 mars 1993 la société civile des héritiers de G-H a donné à bail à la société à responsabilité limitée Régimes et Traitements Médicaux, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la société par actions simplifiée Maison de Santé du Château de H, dénommée depuis le 6 septembre 2016 Clinique du Château, un bien immobilier composé d’un château, de bâtiments et d’un parc sis 2 Grande Rue à H (Hauts de Seine) pour une durée de 9 années à compter du 1^er janvier 1992.

Par jugement du 23 mars 2005 le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre a :

— dit que le loyer du bail renouvelé le 1^er janvier 2001 n’entrait pas dans les prévisions de l’article 28-3 du décret du 30 septembre 1953 et était soumis au plafonnement,

— fixé le montant du loyer plafonné du bail renouvelé à la date du 1^er janvier 2001 à la somme de 200.826,99 euros.

Par arrêt du 15 juin 2006 la cour d’appel de Versailles a confirmé ce jugement sauf à porter à la somme de 204.578 euros le montant en principal hors taxes et hors charges du loyer du bail renouvelé au 1^er janvier 2001.

Le pourvoi formé par la société civile des Héritiers de G H contre cet arrêt a été rejeté par décision de la Cour de Cassation du 30 octobre 2007.

Par acte extrajudiciaire du 18 juin 2009 la société civile des Héritiers de G H a fait signifier à la société Maison de Santé du Château de H congé pour le 31 décembre 2009 avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer annuel de 480.000 euros.

Faisant suite au mémoire préalable notifié par courrier du 5 octobre 2010 par la société civile des Héritiers de G H à la société Maison de Santé du Château de H et à celui notifié par la société Maison de Santé du Château de H à la société civile des Héritiers du Château de G H par courrier recommandé dont l’accusé de réception a été signé le 22 novembre 2010, la société Maison de Santé du Château de H a par acte du 14 septembre 2011 fait assigner la société civile des Héritiers de G H en fixation du montant du loyer du bail renouvelé.

Par jugement du 22 octobre 2012 le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre a :

— constaté le renouvellement du bail entre les parties à la date du 1^er janvier 2010,

— rejeté le moyen d’irrecevabilité fondé sur l’autorité de la chose jugée soulevé par la société Maison de Santé du Château de H,

— avant dire droit ordonné une expertise,

— fixé le loyer provisionnel dû par la société Maison de Santé du Château de H pour la durée de l’instance à la somme de 274.230 euros par an.

I J-K, expert désigné en remplacement de Madame Maigne-Gaborit, a déposé son rapport le 26 juin 2014.

Dans son mémoire notifié à la société civile des Héritiers de G H par courrier recommandé dont l’accusé de réception a été signé le 27 avril 2015 et déposé le 29 avril 2015, la société Maison de Santé du Château de H demandait de :

— fixer à compter du 1^er janvier 2010 au montant du loyer plafonné soit la somme de 274.225 euros par an, hors charges et hors taxes, le montant du loyer du bail renouvelé,

— à titre subsidiaire, si le loyer devait être fixé à la valeur locative, retenir le chiffre proposé par l’expert judiciaire,

— condamner la société civile des Héritiers de G H aux dépens.

Dans son mémoire notifié à la société Maison de Santé du Château de H par courrier recommandé dont l’accusé de réception a été signé le 15 avril 2015 et déposé le 16 avril 2015, la société civile des Héritiers de G H demandait de :

— fixer à compter du 1^er janvier 2010 à la somme de 603.750 euros par an, hors charges et taxes, le montant du loyer du bail renouvelé, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expirant demeurant inchangées,

— dire que le loyer porterait intérêt au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil, de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et ordonner la capitalisation des intérêts,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision,

— condamner la société Maison de Santé du Château de H aux dépens.

Par jugement entrepris du 8 juin 2015 le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre a :

Vu les articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, Fixé à 281.412 euros hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail entre les parties renouvelé à compter du 1^er janvier 2010, les autres clauses et conditions du bail expiré restant inchangées.

Ordonné l’exécution provisoire,

Condamné la société civile des Héritiers de G H aux dépens, comprenant les frais d’expertise.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 18 février 2016 par la société civile des héritiers de G-H ;

Vu les dernières écritures signifiées le 9 septembre 2016 par lesquelles la société civile des héritiers de G-H demande à la cour de :

Dire la Sci des Héritiers de G H recevable et fondée en son appel.

Et ce faisant, infirmer le jugement rendu le 8 juin 2015 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande Instance de Nanterre, et en conséquence dire et juger que :

1°) A titre principal, par application des articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce, les locaux dont s’agit sont monovalents et que corrélativement le loyer de renouvellement du bail dont s’agit, à effet du 1^er janvier 2010 doit être fixé à la valeur locative.

2°) A titre subsidiaire, que même dans l’hypothèse où il serait jugé, contre toute attente, que les locaux ne sont pas monovalents, le loyer de renouvellement au 1^er janvier 2010 doit cependant être fixé hors plafonnement à la valeur locative par application de l’article R.145-8-2 du code de commerce, en raison des améliorations réalisées par le locataire au cours du bail précédant le bail expiré (1^er janvier 1982 / 31 décembre 2000) ayant fait accession au bailleur.

3°) En chaque hypothèse, fixer le loyer de renouvellement au 1^er janvier 2010 à un montant de 580.000 euros.

Dire et juger que le loyer fixé portera intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil, de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l’article 1154 du code civil.

4°) Très subsidiairement, débouter la société locataire de son appel incident et pour le cas où contre toute attente, la cour estimerait que le loyer de renouvellement au 1^er janvier 2010 doit être calculé en fonction de la règle du plafonnement, confirmer la décision déférée, en ce qu’elle a fixé ledit loyer plafonné à la somme de 281.412 euros. 5°) Condamner en chaque hypothèse la société Maison de Santé du Château de H aux entiers dépens, dont distraction au profit de l’avocat soussigné dans les termes de l’article 699 du code de procédure civile, en la déboutant par ailleurs de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les dernières écritures signifiées le 14 novembre 2016 au terme desquelles la société Clinique du Château, anciennement dénommée Maison de Santé du Château de H demande à la cour de :

Rejetant les moyens de l’appelante et la déclarant mal fondée,

Confirmer le jugement précité et dire que le loyer dû par la société Maison de Santé du Château de H au 1^er janvier 2010 doit être calculé selon le principe du plafonnement en l’absence de caractère monovalent des locaux loués.

Cependant, réformant sur ce seul point la décision du Tribunal, rectifier le montant du loyer fixé par le premier juge et limiter à un montant de 274.225 euros le loyer plafonné au 1^er janvier 2010.

Débouter en conséquence l’appelante de toutes ses demandes, fins et conclusions et la condamner reconventionnellement sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au paiement d’une somme de 4.000 euros en raison des frais irrépétibles exposés par le preneur pour assurer la défense de ses intérêts qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge définitive.

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire, le tribunal (sic) écartait le principe du plafonnement et retenait celui de son calcul selon la valeur locative, retenir le chiffre proposé par l’expert judiciaire dans son rapport selon le calcul de la valeur locative.

En outre, condamner l’appelante en tous les dépens d’instance et d’appel dont distraction au profit de M^e Mélina PEDROLETTI avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées par les parties et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé :

Il est constant que, la société civile des héritiers de G-H a, par acte extrajudiciaire du 18 juin 2009 fait signifier congé à sa locataire, la société Maison de Santé du Château de H, aujourd’hui dénommée la société Clinique du Château, pour le 31 décembre 2009, lui proposant un renouvellement du bail moyennant un loyer annuel de 480.000 euros, alors que le loyer de renouvellement plafonné au 1^er janvier 2010 était de 281.412 euros.

Pour justifier de ce déplafonnement, la société civile des héritiers de G-H argue de la monovalence des locaux loués et des améliorations réalisées par le locataire au cours de l’avant-dernier bail.

S’agissant de la monovalence des locaux, l’article R.145-10 du code de commerce édicte que : Le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-33 et X et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

La bailleresse fait valoir que les locaux loués se composent de six bâtiments et d’un immense parc paysagé de 4 hectares, bénéficiant d’une situation calme, avec des chambres de bonne taille et un parc de stationnement extérieur accessible aux visiteurs. Convenant que ces locaux n’ont pas été initialement conçus pour leur usage actuel de clinique psychiatrique, elle les qualifie néanmoins de parfaitement adaptés au type de soins prodigués et la clientèle haut de gamme à laquelle ils sont destinés.

Pour établir la monovalence des locaux, la société civile des héritiers de G-H se réfère aux énonciations du rapport d’expertise de I J-K (page 70), selon lesquelles : Considérant les nouvelles normes appliquées aux locaux ERP et notamment les locaux à usage de sommeil qui impliquent des travaux importants de mise aux normes, il y a lieu de considérer que pour une adaptation des locaux litigieux à une autre activité, le coût de transformation serait alors élevé d’une part.

D’autre part, considérant la réglementation du POS, sauf dérogation, un seul établissement de santé est autorisé sur le site.

Compte tenu de la configuration des bâtiments, un autre établissement de santé ou une maison de retraite pourrait venir à la place de cet établissement moyennant de lourds investissements tels que mentionnés dans le rapport qui nous a été communiqué dont l’étude de faisabilité fait état d’un montant de travaux dans une fourchette entre 7.200.000 euros et 8.365.000 euros, selon l’établissement retenu, soit un montant correspondant à un coût de construction/restructuration, de l’ordre de 3.000 euros HT/m2 à 3.500 euros HT/m2, inclus honoraires et frais divers, hors équipements techniques spécialisés et ameublement.

Elle produit également une estimation de la valeur locative, confiée à Y Z, dans laquelle celle-ci expose que : En raison des contraintes d’urbanisme, la zone ne peut abriter que des hébergements sanitaires. Certes ce classement ne limite pas la destination des locaux à la seule activité de clinique psychiatrique, mais quelle que soit l’activité de l’établissement qui serait exercée dans les lieux loués (clinique, maison de retraite médicalisée type EHPAD, maison d’accueil spécialisée, etc…), les locaux conserveraient leur caractère monovalent, en l’espèce, celle d’un établissement de soins avec hébergement. La bailleresse se réfère encore à trois autres avis d’experts : celui de A B, du 10 octobre 2000, évoquant la valeur locative des locaux monovalents, sans contester ce caractère ; celui du Cabinet Vigié Experts du 10 juillet 2011 se prononçant sur la valeur locative d’une clinique, sans imaginer un loyer plafonné ; celui de C D, expert judiciaire, daté du 15 mars 2004 qui considère que, sous réserve de l’appréciation du tribunal, les installations techniques de sécurité attestent du caractère monovalent de l’établissement.

La société civile des héritiers de G-H ajoute que la cour n’est en rien liée par l’appréciation d’absence de monovalence qui ressort des précédentes décisions judiciaires intervenues pour cet établissement.

Au soutien d’une monovalence des locaux, elle met en avant leur vocation structurelle à l’hébergement, indiquant que toute réaffectation à un autre usage supposerait une réhabilitation lourde, devant inclure le coût des travaux de mise en conformité et, encore, les contraintes d’urbanisme de la commune de H, classant la propriété, à la date du renouvellement du bail, en zone US, c’est-à-dire à vocation de santé, la seule occupation et utilisation du sol admise étant les constructions de toute nature, les installations et les dépôts nécessaires au fonctionnement du service public de santé, y compris les habitations qui y sont liées, ainsi que les établissements médico-sociaux et les maisons d’accueil spécialisées.

La société civile des héritiers de G-H fait par ailleurs observer que, même à prendre en compte l’actuel classement de la propriété en zone UC, suite au PLU approuvé le 7 décembre 2015, ses possibilités d’utilisation demeureraient limitées, puisqu’elle est inscrite en espace boisé classé (EBC) empêchant la construction de nouveaux bâtiments, et que le rapport d’audit technique qu’elle a commandé à E F, remis le 16 novembre 2012, a écarté la possibilité de création d’un espace sportif à cause de l’exigence de préservation du site et du volume des locaux existants ne permettant pas l’implantation de terrains et de salles de sport satisfaisants ou celle d’un lieu de séminaires, le volume des bâtiments excluant la possibilité d’implantation d’une grande salle de conférences.

Elle précise que la transformation en un autre établissement sanitaire n’affecterait en rien la monovalence des lieux.

A la critique d’évaluation sommaire du coût des travaux pour changer l’usage des lieux, la société civile des héritiers de G-H répond que l’estimation avancée par E F a été reprise par l’expert judiciaire, I J-K, qui a corroboré ces coûts par l’analyse de différentes opérations de constriction et de restructuration d’établissements de santé, étant observé que pour E F : Le prix de ces travaux calculé au ratio, y inclus curages, réseaux, équipements techniques, travaux intérieurs, ravalement et honoraires, mais hors équipements techniques spécialisés et hors ameublement, peut actuellement être estimé entre 3.000 et 3.300 euros hors taxes par m2 utile.

Pour l’ensemble des bâtiments, compte tenu de la surface à réhabiliter, le budget estimatif sommaire des travaux pourrait donc être compris entre 7.170.000 euros et 7.887.000 euros hors taxes.

La société Maison de Santé du Château de H, aujourd’hui dénommée Clinique du Château, conteste le caractère monovalent des locaux, qu’aucune juridiction n’a, jusqu’à ce jour, reconnu. Elle conteste le rapport de la preuve par la société civile des héritiers de G-H que le changement d’activité dans les lieux rendrait nécessaire la réalisation préalable d’importants travaux, estimant que l’expert judiciaire, I J-K, s’était contentée de reprendre à son compte dans son rapport les allégations injustifiées de E F, sans dire en quoi un tel changement imposerait la démolition ou la suppression d’importants ouvrages ou aménagements dont la présence dans les lieux ne se justifierait que pour les besoins de l’activité actuelle de clinique psychiatrique, à l’exclusion de toute autre.

Elle dénonce un chiffrage forfaitaire au mètre carré réalisé par E F, sans descriptif précis des travaux envisagés.

De fait, le premier juge a exactement apprécié qu’il ressortait des éléments versés aux débats par la bailleresse que, du point de vue de l’urbanisme, cette propriété était classée en zone US (à vocation de santé) dans le plan d’occupation des sols de la commune de H (lettre de la ville de H en date du 4 novembre 2011) qui concerne les constructions de toute nature, les installations et les dépôts nécessaires au fonctionnement du service public de santé y compris les habitations qui y sont liées ainsi que les établissements médico-sociaux et les maisons d’accueil spécialisées et qui n’autoriserait pas une construction pour une autre destination ;

Que toutefois, il ne saurait être déduit de ce seul classement le caractère monovalent des locaux, les contraintes d’urbanisme ne limitant pas la destination des locaux à la seule activité de clinique psychiatrique, le bail prévoyant à cet égard une destination pour une maison de santé, une clinique ou une pension de famille ;

Que la bailleresse, à qui incombe la charge de la preuve de la monovalence des locaux, ne pouvait être suivie dans ses affirmations selon lesquelles les autres établissements de santé qui pourraient s’installer dans les locaux, ayant une activité d’hébergement, ne rendraient pas ces locaux pour autant non monovalents ;

Que, sur le coût des travaux et transformations des locaux en cas de changement de destination, la société civile des héritiers de G-H versait aux débats un audit technique de la société E F du 16 novembre 2012, que l’expert reprend à son compte, en affirmant que compte tenu de la configuration des bâtiments, un autre établissement de santé ou une maison de retraite ne pourrait venir à la place de cet établissement que moyennant de lourds investissements tels que mentionnés dans cet audit dont l’étude de faisabilité fait état d’un montant de travaux dans une fourchette de 7.200.000 à 8.365.000 euros ;

Que cette audit de la société E F, sollicité par la bailleresse, envisage les scénarios de réhabilitation des bâtiments en vue d’une exploitation de ceux-ci en centre de soins ou cabinets médicaux groupés, hôpital ou maternité, espace sportif ou lieu de séminaires. Selon ce rapport, seule une réhabilitation lourde semble nécessaire pour redistribuer les locaux et les fonctions, remplacer les équipements techniques et les mettre en conformité avec la réglementation personne à mobilité réduite et RT (isolation des façades et remplacement des menuiseries extérieures) ;

Que, toutefois, il ne ressortait pas des éléments versés aux débats que les locaux loués aient fait l’objet d’aménagements structurels adaptés à un usage unique ; qu’en effet, aucun élément n’était fourni sur le coût nécessité pour l’aménagement de cette résidence de famille en clinique psychiatrique, par la mise en place notamment de salles spécifiques, tels des blocs opératoires ou des salles de réanimation et d’appareillage ou d’équipements lourds, étant observé que la mise aux normes de sécurité pour les établissements recevant du public concernent des activités autres que celle d’établissement de santé, tels les hôtels ;

Que ces locaux apparaissaient pouvoir être affectés à d’autres destinations telles celle de maison de retraite ou d’hôtel sans engager des travaux importants ou des transformations coûteuses que l’étude de la société E F qui procède, selon ses termes, à une estimation sommaire, se borne à affirmer, sans autre détail que le prix des travaux calculé au ratio y inclus curage, réseaux, équipements techniques, travaux intérieurs, ravalement et honoraires, mais hors équipements techniques spécialisés et hors ameublement peut actuellement être estimé entre 3.000 et 3.300 euros HT par m2 utile et que pour l’ensemble des bâtiments, compte tenu de la surface à réhabiliter, le budget estimatif sommaire des travaux pourrait être compris entre 7.170.000 et 8.365.000 euros ;

Que ces travaux, estimés grossièrement, apparaissaient être liés à une réhabilitation ou à une rénovation des bâtiments et à leur mise en conformité avec les normes actuelles et non à leur réaménagement (recours à de nouvelles constructions ou modifications majeures de leur structure) qui serait rendu nécessaire par le changement de destination;

Qu’il résultait de tout cela que la bailleresse ne rapportait pas la preuve que les locaux donnés à bail ne pourraient pas être affectés à une autre destination que celle de clinique psychiatrique sans des travaux importants et des transformations profondes et coûteuses ; qu’ainsi, le caractère monovalent des locaux n’étant pas établi, l’application des dispositions de l’article R 145-10 et la fixation du loyer à la valeur locative de ce chef devaient être écartés, ce que la cour confirme.

À titre subsidiaire, la société civile des héritiers de G-H sollicite le déplafonnement du loyer en considération des améliorations réalisées en cours de l’avant-dernier bail, en application de l’article R.145-8 du code de commerce, selon lequel : Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Elle fait ainsi valoir que dans l’estimation de la valeur locative, commandée par la société Maison de Santé du Château de H au Cabinet Vigié Experts et réalisée le 10 juillet 2001, il est mentionné (page 18) que : Le preneur nous a communiqué le détail des travaux effectués depuis 1997, pour un montant total de 6.406.519 F [976.667,53 euros].

Ces travaux comprennent des travaux d’entretien, de rénovation totale et d’amélioration.

En ce qui concerne les travaux d’amélioration, on peut noter particulièrement:

Le cloisonnement du sous-sol du château ; la création d’une laverie et d’un local lingerie aux communs ; l’installation d’un monte-plats ; la création d’une salle informatique, d’un salon de coiffure, de plusieurs salles de bains, d’une chambre de sommeil, d’une salle de repos, d’une salle de conférence ; l’installation de dispositifs de fermeture de sécurité de fenêtre…

Les travaux d’amélioration représentent apparemment une dépense de 2.000.000 F TTC en chiffres ronds [304.898,03 euros].

Ces travaux d’amélioration ayant été financés exclusivement par le preneur, les effets de l’accession sont reportés à la fin du bail suivant celui à renouveler.

Compte tenu de l’importance de ces travaux, nous retiendrons un abattement de 10 % sur le loyer précédemment calculé.

La bailleresse souligne que ces travaux sont corroborés par les procès-verbaux d’assemblées générales qu’elle a transmis à l’expert judiciaire.

La société Clinique du Château lui oppose qu’elle procède ainsi par affirmation, sans démontrer que les travaux dont s’agit constituent des améliorations, demandant la confirmation du jugement dans sa motivation particulièrement claire sur ce point.

De fait, le juge des loyers commerciaux, reprenant la liste des travaux dont il vient d’être fait état, a justement apprécié que la liste communiquée, sans autres précisions, ne lui permettait pas, pas plus qu’à la cour, d’apprécier la nature réelle des dits travaux et ainsi déterminer si ceux-ci entraient bien dans la catégorie des travaux d’amélioration ; qu’en effet, ceux-ci n’apparaissaient nullement être des travaux modifiant structurellement les locaux et apparaissaient être des travaux de second oeuvre, de changement d’usage des surfaces ou bien encore destinés à l’exploitation du fonds notamment par la mise en conformité des lieux à leur exploitation ; qu’il n’était ainsi pas établi par le bailleur que les travaux réalisés dans les locaux loués, aux seuls frais du locataire, étaient des travaux d’amélioration constituant une cause de déplafonnement du loyer, ce que la cour confirme.

Sur le montant du loyer :

Pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1^er janvier 2010 à 281.412 euros par an, l’expert a retenu le dernier indice publié à cette date, celui du 2^e trimestre 2009 (1498) et celui du 2^e trimestre 2000 (1089), variation des indices qu’il a appliquée au montant du loyer initial de 204.578 euros.

Se référant aux dispositions de l’article L.145-34 du code de commerce, la société civile des héritiers de G-H demande, à titre subsidiaire, la confirmation du jugement sur ce point, estimant qu’il convient de se référer au dernier indice publié.

Toutefois, la société Clinique du Château soutient que cet indice publié n’est retenu qu’à défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, le contrat stipulant expressément en l’espèce qu’il convient de prendre en compte l’indice du premier trimestre.

Mais le premier juge a justement apprécié que cette clause du bail vise la révision triennale du loyer en cours de bail et non son renouvellement, de sorte que le loyer doit être fixé à 281.412 euros par an, ce que la cour confirme.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable d’allouer à la société Maison de Santé du Château de H, aujourd’hui dénommée la société Clinique du Château, une indemnité de procédure de 3.000 euros. La société civile des héritiers de G-H, qui succombe, sera, en revanche, déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement entrepris du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nanterre du 8 juin 2015 en toutes ses dispositions,

Et y ajoutant,

REJETTE toutes autres demandes,

CONDAMNE la société civile des héritiers de G-H à payer à la société par actions simplifiée Maison de Santé du Château de H, aujourd’hui dénommée Clinique du Château, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la société civile des héritiers de G-H aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M^me Dominique ROSENTHAL, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,