ARRET

N°

S.C.I. L’ILLO’B

S.A.R.L. G H

C/

S.C.I. STEPH

VBJ/SGS

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU QUINZE OCTOBRE DEUX MILLE VINGT

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 18/05040 – N° Portalis DBV4-V-B7C-HET7

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’AMIENS DU VINGT CINQ OCTOBRE DEUX MILLE DIX HUIT

PARTIES EN CAUSE :

S.C.I. L’ILLO’B

[…]

[…]

S.A.R.L. G H

[…]

[…]

Représentées par M^e Juliette DELAHOUSSE de la SELARL DELAHOUSSE Et associés, avocats au barreau D’AMIENS

Monsieur et Madame A I et X-J

Comparants et représentés par M^e Juliette DELAHOUSSE de la SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIÉS, avocat au barreau D’AMIENS

APPELANTS

ET

S.C.I. STEPH

6 RUE DU 8 MAI

[…]

Représentée par M^e Christophe GUEVENOUX GLORIAN de la SELARL GUEVENOUX GLORIAN CHRISTOPHE, avocat au barreau de COMPIEGNE

Madame B K

Comparante et représentée par M^e Christophe GUEVENOUX GLORIAN de la SELARL GUEVENOUX GLORIAN CHRISTOPHE, avocat au barreau de COMPIEGNE

INTIMEES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 11 juin 2020 devant la cour composée de M^me L M-Y, Président de chambre, M. Pascal MAIMONE et Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffier.

Sur le rapport de M^me L M-Y et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 15 octobre 2020, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 15 octobre 2020, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M^me L M-Y, Président de chambre, et Madame Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffier.

*

* *

DECISION :

Par actes notariés en date des 3 janvier 1995 et 31 août 1998, la SCI Steph a acquis auprès de la SCI Valarnaud des terrains à bâtir situés chemin d’Etouvie à Amiens (80), portant respectivement sur les parcelles cadastrées section […], 126 et 127, d’une part, et les parcelles cadastrées section […] et 139, d’autre part.

Lesdits actes reprenaient une servitude établie antérieurement au bénéfice de la SCI Valarnaud pour permettre l’accès aux terrains via une aire d’accès bitumée dont l’entrée se trouve sur la route d’Abbeville et la sortie sur le chemin d’Etouvie, le fonds servant étant cadastré section LZ n° 91. Ce droit de passage était notamment crée en vue de respecter le sens de circulation imposé par un arrêté municipal.

Dans l’acte notarié du 31 août 1998, la SCI Valarnaud autorisait la SCI Steph à utiliser les aires de stationnement se situant en limite Est de la propriété, située sur le fonds servant, à titre de servitude réelle et perpétuelle.

La SCI Steph a donné à bail commercial ces terrains à la société B Motoculture puis à la société Vama B Motoculture.

Par acte notarié en date du 9 novembre 2007, la SCI Valarnaud a vendu à la SCI L’Illo’b les parcelles cadastrées section LZ n° 91, 128, 138 et 140, terrains qu’elle a loués à la SARL G H suivant acte sous signature privé du 15 novembre 2007.

Par acte du 10 mai 2016, la SCI Steph a assigné en référé la SCI L’Illo’b afin de la voir condamner à effectuer les travaux lui permettant de jouir à nouveau de sa servitude de passage, à savoir, le retrait d’un grillage, le rebouchement de trous dans le bitume, le retrait d’un cabanon, le retrait de pots de fleurs et le retrait de tout système de fermeture empêchant l’entrée par la route d’Abbeville et la sortie par le chemin d’Etouvie.

Par ordonnance de référé du 19 octobre 2016, le président du tribunal de grande instance d’Amiens a, notamment :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de la SARL G H

— ordonné une mesure d’expertise confiée à M. N F

— condamné la SCI Steph à réinstaller le portail posé par la SCI L’Illo’b et son cadenas et, si cela s’avérait impossible, à en installer un nouveau dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance, sous astreinte de 50 par jour de retard passé ce délai.

L’expert a établi son rapport définitif le 10 avril 2017.

Par arrêt en date du 28 septembre 2017, la cour d’appel d’Amiens a confirmé cette décision en toutes ses dispositions.

Par actes d’huissier en date du 13 décembre 2017, la SCI Steph a assigné les sociétés L’Illo’b et G H devant le tribunal de grande instance d’Amiens aux fins de condamnation solidaire de ces dernières à retirer le grillage posé tel que décrit sur les constats dressés par l’huissier les 29 janvier 2016 et 11 avril 2016, reboucher les trous qui ont été faits dans le bitume, retirer le cabanon et les pots de fleurs, retirer les barrières et tout système de fermeture empêchant l’entrée par la route d’Abbeville et la sortie par le chemin d’Etouvie, dire que les travaux devront être faits dans le délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard, dire n’y avoir lieu à poser un portail et un cadenas sur les lieux concernés, condamnation solidaire des sociétés L’Illo’b et G H à lui verser 116.000 euros en réparation de son préjudice à titre provisionnel selon décompte arrêté au 1^er mai 2017, dire que l’indemnité au titre du préjudice de jouissance perdurera sur la base de 7.000 euros HT par mois jusqu’à complète remise en état des lieux et condamnation des défenderesses au règlement de cette indemnité et condamnation solidaire des sociétés L’Illo’b et G H à lui verser 10.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Les sociétés L’Illo’b et G H ont conclu au débouté des prétentions de la SCI Steph et demandé au tribunal de condamner cette dernière à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi du fait du retrait intempestif de la barrière fermant l’accès, outre une indemnité procédurale de 5.000 euros.

C’est dans ces conditions que, par jugement rendu le 25 octobre 2018, le tribunal de grande instance d’Amiens a :

— ordonné aux sociétés L’Illo’b et G H de rétablir l’assiette d’origine de la servitude, conformément au tracé proposé par l’expert (plan annexe n° 2 de son rapport), notamment en retirant le point de vente de fruits et légumes en libre-service et la clôture posée en 2016, le cas échéant en

rebouchant les trous faits dans le bitume, dès lors que ces trous seraient situés sur le tracé arrêté par l’expert

— assorti cette condamnation d’une astreinte provisoire de 400 euros par jour pendant 100 jours qui commencera à courir a compter du 30^e jour suivant la signification du jugement

— s’est réservé (1^re chambre civile, cabinet 4) la liquidation de l’astreinte

— condamné in solidum les sociétés L’Illo’b et G H à payer à la SCI Steph la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts au taux légal à compter de ce jour

— débouté les parties du surplus de leurs demandes

— condamné in solidum les sociétés L’Illo’b et G H à payer à la SCI Steph la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné les sociétés L’Illo’b et G H aux dépens, qui comprendront ceux d’expertise judiciaire

— ordonné l’exécution provisoire seulement en ce qui concerne la condamnation à dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire pour le surplus.

Par déclaration au greffe en date du 21 décembre 2018, les sociétés L’Illo’b et G H ont interjeté appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 août 2019, les sociétés L’Illo’b et G H demandent à la cour de :

Sur l’appel des sociétés L’Illo’b et G H

— dire et juger sociétés L’Illo’b et G H recevables et bien fondées en leur appel,

— en conséquence, infirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

. ordonne aux sociétés L’Illo’b et G H de rétablir l’assiette d’origine de la servitude, conformément au tracé proposé par l’expert (plan annexe n° 2 de son rapport), notamment en retirant le point de vente de fruits et légumes en libre-service et la clôture posée en 2016, le cas échéant en rebouchant les trous faits dans le bitume, dès lors que ces trous seraient situés sur le tracé arrêté par l’expert

. assortit cette condamnation d’une astreinte provisoire de 400 euros par jour pendant 100 jours qui commencera à courir a compter du 30^e jour suivant la signification du jugement

. se réserve (1^re chambre civile, cabinet 4) la liquidation de l’astreinte

condamne in solidum les sociétés L’Illo’b et G H à payer à la SCI Steph la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts au taux légal à compter de ce jour

. déboute les parties du surplus de leurs demandes

. condamne in solidum les sociétés L’Illo’b et G H à payer à la SCI Steph la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

. condamne les sociétés L’Illo’b et G H aux dépens, qui comprendront ceux d’expertise judiciaire

. ordonne l’exécution provisoire seulement en ce qui concerne la condamnation à dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile

. dit n’y avoir lieu à exécution provisoire pour le surplus

— dire la SCI Steph mal fondée en l’intégralité de ses demandes dès lors que les sociétés L’Illo’b et G H ignoraient tant l’assiette de la servitude de passage qui fut fixée par expertise judiciaire que l’existence de la servitude de stationnement

— l’en débouter

— subsidiairement, si par extraordinaire juge que les servitudes de passage et de stationnement sont opposables et que les sociétés L’Illo’b et G H ont commis une voie de fait, réduire les dommages et intérêts alloués par les premiers juges à l’euro symbolique en tenant compte de ce que les sociétés L’Illo’b et G H ignoraient l’assiette de la servitude de passage et la servitude de stationnement lorsqu’elles ont créé un passage

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCI Steph de ses demandes visant à retirer les barrières et tout système de fermeture empêchant l’entrée par la route d’Abbeville et la sortie par le […]

— dire que les travaux devront être faits dans le délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard

— dire n’y avoir lieu à poser un portail et un cadenas sur les lieux concernés

— dire et juger les sociétés L’Illo’b et G H recevables et bien fondées en leurs demandes

— vu les articles 647, 544 et suivants, 702, 397 et 698 du code civil, constater que la SCI Steph a ôté la barrière d’accès (située coté route d’Abbeville) au fonds propriété de la SCI L’Illo’b exploité par la société G H servant de clôture du fonds permettant d’éviter le vandalisme et les vols et toute intrusion quels qu’ils soient et d’être garantie par son assureur

condamner la SCI Steph à payer à la SCI L’Illo’b et/ou à la société G H une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice subi du fait du retrait intempestif de la barrière fermant l’accès au fonds de la SCI L’Illo’b et des risques générés par l’ouverture du site à tous

Sur l’appel incident de la SCI Steph

— dire la SCI Steph irrecevable et mal fondé en son appel incident

— la débouter de l’ensemble de ses demandes

— subsidiairement, si par extraordinaire la cour considère que l’impossibilité de louer alléguée est liée au passage modifié, limiter la période d’indemnisation en retenant que le préjudice n’est pas justifié pour la période antérieure au 22 mai 2018 ainsi que le quantum s’agissant d’une perte de chance et limiter de manière significative le préjudice allégué

— en tout état de cause, condamner la SCI Steph à payer, d’une part, à la SCI L’Illo’b et, d’autre part, à la Société G H à chacune une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens y compris aux frais d’expertise judiciaire dont distraction est requise au profit de la SELARL Delahousse et associés.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 mai 2019, la SCI Steph demande à la cour de :

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a ordonné aux sociétés L’Illo’b et G H de rétablir l’assiette d’origine conformément au tracé proposé par l’expert (plan annexe 2 de son rapport) notamment en retirant le point de vente de fruits et légumes en libre service et la clôture posée en 2016, le cas échéant en rebouchant les trous faits dans le bitume, dès lors que ces trous seraient situés sur le tracé arrêté par l’expert

— confirmer la décision rendue par les premiers juges en ce qu’elle a alloué à la SCI Steph la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— infirmer la décision pour le surplus et dire et juger que le passage objet de la servitude de passage sera maintenu clôturé par une barrière ou un portail d’accès avec cadenas (à l’entrée et à la sortie) sur le fonds servant pour des motifs de sécurité à l’entrée (route d’Abbeville) et la sortie (chemin d’Etouvie) étant précisé que les portails resteront fermés en dehors des heures d’activité des occupants des lieux tous les jours de la semaine à charge pour le premier entrant d’ouvrir les barrières et le dernier sortant, de les fermer

— infirmer la décision rendue par les premiers juges en ce qu’elle n’a alloué que 15.000 euros à titre de dommages et intérêts à la SCI Steph et condamner solidairement les sociétés L’Illo’b et G H à verser à la SCI Steph la somme de 246.000 euros HT selon décompte arrêté au 25 octobre 2018 en réparation de son préjudice et de sa perte de chance

— à titre subsidiaire, confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a alloué la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts.

— dans tous les cas, condamner solidairement les sociétés L’Illo’b et G H à payer à la SCI Steph la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel

— condamner solidairement les sociétés L’Illo’b et G H aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire et les dépens de première instance en ce compris les constats d’huissier réalisés par la SCI Steph.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 septembre 2019 et l’affaire a reçu fixation pour être plaidée à l’audience collégiale du 27 février 2020.L’affaire a été renvoyée pour comparution personnelle des partie à l’audience collégiale du 26 mars 2020. L’affaire devant être jugée sans débats en raison des règles du confinement imposées par l’état d’urgence sanitaire, l’affaire a de nouveau été renvoyée aux mêmes fins à l’audience du 22 mai 2020, puis à celle du 11 juin 2020. La cour a proposé aux parties une médiation et donné à celles-ci un délai d’un mois pour y répondre. Le prononcé de l’arrêt, par mise à disposition du greffe, a été fixé au 15 octobre 2020.

Par courrier notifié par voie électronique le 12 juin 2020, la SCI Steph a fait connaître son refus de la mesure de médiation.

SUR CE, LA COUR

Sur l’assiette de la servitude de passage

Les sociétés L’Illo’b et G H soutiennent en substance que :

— le litige est né en raison de la servitude de passage dont profite le fonds voisin propriété de la SCI Steph, la Société G H exploitante du fonds de commerce sur le terrain propriété de la SCI L’Illo’b ayant étendu sa zone de parking d’exposition de camping-cars

— la servitude de passage est rappelée dans l’acte de vente entre la SCI Valarnaud et la SCI L’Illo’b, néanmoins, aucune indication n’est précisée dans le titre constitutif s’agissant du tracé qui devait «être déterminé» par la société Z Jardins (qui profitait d’un bail à construction)

— les servitudes établies par le fait de l’homme, ou servitudes conventionnelles, ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété ou si elles font l’objet d’une publication au service de la publicité foncière

— si l’acte de vente mentionne ladite servitude de passage, l’assiette du passage n’était pas matérialisée sur le plan annexé à l’acte de vente qui est vierge de tout tracé correspondant à une servitude de passage, or, ce plan n’a pas été publié à la publicité foncière l’acte de propriété de la SCI L’Illo’b

— l’acte de propriété de la SCI L’Illo’b diffère sur deux aspects de celui de la SCI Steph s’agissant de la définition de la servitude de passage et la servitude de stationnement

— le tracé n’a pas été déterminé de manière précise par la société Z Jardins dans un plan fiable, il revenait à la SCI L’Illo’b, propriétaire du fonds servant de le déterminer.

— l’assiette du passage n’a pu être «déplacée» dès lors qu’elle n’était pas identifiée précisément dans le titre des concluantes

— dès lors que le passage n’a pas été déterminé dans le titre, il appartiendrait à la cour de le déterminer suivant les règles posées par l’article 683 du code civil qui prévoit que «Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé. » ; le tracé le plus court et le moins dommageable correspond à celui qui a été matérialisé sur le terrain par la SCI L’Illo’b

— la servitude de passage a été prévue au bénéfice de la société et ses ayants-droits (locataires notamment ') sans autre indication ; il n’est pas stipulé dans l’acte constitutif que la servitude de passage bénéficie aux clients de la SCI Valarnaud et encore moins, au passage de camions lié à l’exploitation du fonds propriété actuelle de la SCI Steph.

— la SCI Steph n’établit pas que la dimension du passage serait insuffisante et de nature à empêcher la circulation sur cette voie

— le sens de circulation est bien respecté

— une servitude de pipeline grève le terrain et le passage de poids lourds n’est pas adapté sur ce terrain qui n’a pas été aménagé pour la desserte de poids lourds ni pour le stationnement de ceux-ci

— le seul tracé proposé par l’expert tient compte du passage obligé de poids lourds alors que rien n’établit que l’exploitation future du fonds l’imposerait

— la nouvelle activité déployée dans les locaux de la SCI Steph n’est pas de nature à modifier le fait que les locaux des parties doivent être protégés du vandalisme et du vol

— cet impératif de sécurité dans ce quartier d’Etouvie est réel

La SCI Steph fait valoir pour l’essentiel que :

— le rapport de l’expert Judiciaire établit sans ambiguïté le bien-fondé de sa demande

— la SCI L’Illo’b et la société G H ont procédé aux travaux de remise en état à la suite du jugement

En l’état, en matière de servitudes de droit de passage, le code civil distingue celles établies par la loi, qui dérivent de la situation des lieux, de celles établies par le fait de l’homme.

Concernant le droit de passage légal, il concerne le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement. Dans cette configuration, ledit propriétaire est fondé à réclamer sur le fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer une desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

L’enclave se définit par rapport à la voie publique et à la possibilité d’accès à celle-ci à partir du fonds enclavé. La voie publique correspond à tout passage accessible, route, […], sentier praticable, terrain communal (à la condition que le passage soit toléré), voie d’eau. L’insuffisance du passage résulte tantôt de son impraticabilité, sans travaux importants et non de son incommodité, tantôt de son impossibilité d’exploiter compte tenu des exigences de sécurité ou des conditions actuelles de vie.

En vertu des dispositions de l’article 683 du code civil, le passage s’effectue sur le fonds voisin séparant de la voie publique celui qui est enclavé. Le passage doit être le plus court ou le moins dommageable. S’il s’agit du passage le plus court, il doit se faire en ligne droite. S’il s’agit du passage le moins dommageable, il doit se faire compte tenu de la configuration des lieux, de l’intérêt respectif des fonds voisins, du caractère praticable des terrain.

Le propriétaire du fonds servant a l’obligation de respecter la servitude dont son fonds est grevé. Il ne peut l’utiliser ou l’aménager que sous réserve de ne pas diminuer l’usage de la servitude ou de la rendre plus incommode. Toutefois, il peut demander le changement d’assiette, si l’assignation primitive est devenue plus onéreuse ou l’empêche de «faire des réparations avantageuses». Il lui appartient d’offrir à son voisin, qui ne peut refuser, un passage «aussi commode pour l’exercice de ses droits ».

Le propriétaire du fonds dominant doit supporter les aménagements nécessaires pour user de la servitude. Le propriétaire du fonds dominant ne peut faire aucun «changement qui aggrave la condition» du fonds servant. Cependant, il est droit d’en obtenir l’élargissement lorsque la largeur du passage est insuffisante du fait des progrès techniques réalisés dans les modes de transport.

La servitude de passage s’éteint en cas de disparition de l’enclave, par la disparition du lieu auquel accéder, par l’impossibilité d’usage, la modification matérielle ou juridique des lieux, ou encore par la confusion.

Il n’existe pas de servitudes de passage acquises par prescription, car elles sont apparentes, mais discontinues, par contre, l’assiette et le mode de servitude pour cause d’enclave sont déterminés par 30 ans d’usage continu.

La servitude légale n’a pas lieu d’être publiée pour être opposable aux tiers.

S’agissant d’une servitude de passage conventionnelle, aux termes de l’article 686 du code civil :

'Il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre par les règles ci-après.'

En tant que servitude discontinue et apparente, la servitude de passage conventionnelle s’acquière par titre ou par la possession de trente ans.

Le titre fixe définitivement l’étendue de la servitude et ses modalités d’exercice qui ne peuvent être modifiées que d’un commun accord entre les propriétaires des fonds dominant et servant, sans qu’il soit possible de se prévaloir de l’acquisition par prescription du droit d’exercer le passage sur une assiette différente de celle originairement convenue.

Cependant, il est admis que de nouveaux besoins puissent faire évoluer la servitude sans en modifier la teneur fondamentale. L’adaptation se fait en considération de l’utilité de la servitude. Le changement doit être conforme au titre, ne pas causer d’aggravation de la servitude.

Le titulaire de la servitude peut créer tous les ouvrages nécessaires pour en user tant que l’objet même de la servitude n’est pas modifié.

C’est au propriétaire du fonds dominant de supporter les frais liés aux ouvrages sauf stipulation contraire et son accord est requis pour des travaux dépassant l’entretien courant.

En vertu de l’article 701 du code civil, le propriétaire du fonds servant a la possibilité d’imposer unilatéralement une nouvelle assiette au titulaire de la servitude. Les conditions pour modifier l’assiette sont cumulatives : l’assiette ancienne doit être plus onéreuse ou empêcher des réparations avantageuses et l’utilité pour le fonds dominant doit être maintenue par une assiette équivalente. Le propriétaire du fonds servant ne doit pas rendre l’usage de la servitude plus incommode. Inversement, le propriétaire du fonds dominant ne peut aggraver la condition du fonds servant, sauf stipulation contraire.

La servitude étant un droit réel, son opposabilité est réalisée par la publicité foncière.

En cas de difficulté d’appréciation des termes de la servitude, comme dans l’hypothèse d’un désaccord entre les parties, c’est le juge qui fixe ses modalités précises d’exercice et la contribution entre les fonds si besoin.

La servitude de passage conventionnelle est de nature légale lorsque l’état d’enclave a été la cause déterminante de l’acte instaurant la servitude et que cet acte s’est borné à fixer l’assiette et les modalités d’exercice de cette servitude.

Il résulte des éléments du dossier que par acte intitulé « Acte Complémentaire division cadastrale Bail à Construction SCI Valarnaud / SARL Z Jardins » établi le 28 décembre 1989 par Maître O P, notaire, par acte notarié en date du 25 juillet 1989, la SCI Valarnaud a donné à bail à construction à la SARL Z Jardins un terrain à bâtir situé à Amiens d’une contenance d’environ 5.500 m² à prendre sur une plus grande parcelle cadastrée section […], […] d’Etouvie » d’une contenance totale de 1 hectare 30 ares située à l’angle de la […]

dite « route d’Abbeville » et du chemin d’Etouvie.

Le paragraphe « CONSTITUTION DE SERVITUDE » est ainsi rédigé :

« La SARL Z JARDINS a, sur la parcelle « A » à elle donnée à bail à construction, ainsi qu’il a été dit ci-dessus, construit une aire d’accès bitumée et un parking tels qu’ils figurent sous teinte bleue au plan ci annexé (plan numéro 2).

Pour permettre à la S.C.I. VALARNAUD et à ses ayants droits (locataires notamment…) d’accéder aux terrains figurant sous les lettres « B » et « E », Madame Z en qualité de gérante de la SCI VALARNAUD réserve au profit de ladite société et de ses ayants droits, à titre de servitude réelle et perpétuelle, le droit de passage sur cette aire d’accès bitumée dont l’entrée se situe sur la route d’Abbeville et la sortie sur le chemin d’Etouvie.

Ce passage s’exercera selon le tracé déterminé par la SARL Z JARDINS et il est expressément stipulé ' conformément aux directives de la Direction départementale de l’équipement de la Mairie d’Amiens ' que pour accéder aux terrains « B » et « E », l’entrée devra se faire par l’accès de la […] (route d’Abbeville) mais que la sortie devra obligatoirement se faire par la sortie créée sur le chemin d’Etouvie.

Cette constitution de servitude est consentie sans aucune indemnité de part ni d’autre.

L’exercice de ce droit de passage ne comprend pas le droit de stationner sur les aires d’accès et sur le parking créé par la SARL Z JARDINS pour les besoins de sa clientèle. »

Par acte authentique en date du 3 janvier 1995, la SCI Valarnaud a vendu à la SCI Steph une parcelle de terrain à bâtir sise à […], cadastrée […], 126 et 127, moyennant le prix de 475.000 francs, étant précisé que :

— la parcelle cadastrée section […] provient de la division de la parcelle cadastrée section […], pour une contenance de 11 ares 12 centiares, ladite parcelle divisée en deux parcelles nouvelles : la parcelle cadastrée […] » pour 5 ares 97 centiares, vendue et la parcelle cadastrée section […] » pour 5 ares 1.500 centiares restant la propriété de la SCI Valarnaud.

— la parcelle cadastrée section LZ n° 126 provient de la division de la parcelle cadastrée section LZ n° 94 pour une contenance de 26 ares 79 centiares, ladite parcelle divisée en deux parcelles nouvelles : la parcelle cadastrée section […] » pour 16 ares 93 centiares, vendue et la parcelle cadastrée section […] » pour 9 ares 90 centiares restant la propriété de la SCI Valarnaud

— la parcelle cadastrée section LZ n° 127 provient de la division de la parcelle cadastrée section LZ n° 95 pour une contenance de 4 ares 16 centiares, ladite parcelle divisée en deux parcelles nouvelles : la parcelle cadastrée section […] » pour 2 ares 90 centiares, vendue et la parcelle cadastrée section […] » pour 1 are 26 centiares restant la propriété de la SCI Valarnaud.

Aux termes du «RAPPEL DE SERVITUDES » II , le paragraphe « Constitution de servitude » reprend in extenso le même paragraphe figurant à l'« Acte Complémentaire division cadastrale Bail à Construction SCI Valarnaud / SARL Z Jardins » établi le 28 décembre 1989 par Maître P.

Par acte notarié en date du 31 août 1998, la SCI Valarnaud a vendu à la SCI Steph un terrain à bâtir situé à Amiens, […] et […], […]

d’Etouvie », moyennant le prix de 165.000 francs, étant précisé que :

— la parcelle cadastrée section […] est détachée d’un immeuble de plus grande importance cadastré section […] » pour une contenance de 5 ares 15 centiares dont le surplus après division restant appartenir à la SCI Valarnaud est maintenant cadastrée […] d’Etouvie » section […] pour une contenance de […]

— la parcelle cadastrée section […] est détachée d’un immeuble de plus grande importance cadastré section […] » pour une contenance de 9 ares 86 centiares dont le surplus après division restant appartenir à la SCI Valarnaud est maintenant cadastrée […] d’Etouvie » section […] pour une contenance de 17 centiares.

Comme précédemment, l’acte notarié reprend en intégralité le paragraphe « Constitution de servitude » et y ajoute les mentions suivantes :

« Observation est ici faire que le fonds servant est cadastré LZ n° 91 et que le fonds présentement vendu, cadastré […], 126, 127 est le fonds dominant, tout comme le fonds cadastré LZ n° 123 et 125, qui constitue également un fonds dominant.

En outre, la SCI VALANAUD autorise la SCI STEPH à utiliser les aires de stationnement se situant en limite Est de la propriété cadastrée LZ n° 91, et ce à titre de servitude réelle et perpétuelle.

Le droit de stationnement pourra être exercé concurremment tant par le vendeur, ses locataires et leurs clients que par l’acquéreur,ses locataires et leurs clients. »

Par acte notarié en date du 29 mars 2002, la SARL Z jardins a cédé à l’EURL Jardinerie Amiénoise tous les droits pour le temps restant à courir résultant du bail à construction consenti par la SARL Valarnaud.

Par acte notarié en date du 9 novembre 2007, d’une part, l’EURL Jardinerie Amiénoise a cédé à la SCI L’Illo’b le bail à construction moyennant le prix de 560.000 euros et, d’autre part, la SCI Valarnaud a vendu à la SCI L’Illo’b moyennant le prix de 290.000 euros le terrain sur lequel ont été édifiées les constructions ainsi que d’autres parcelles de terrain sur lesquelles a été édifié un bâtiment ne dépendant pas du bail à construction, les deux opération étant liées.

S’agissant de la vente, elle porte que un terrain cadastré section LZ n° 91 situé […] et section […], 128, 138 et […] ».

Dans le paragraphe « C/ DISPOSITIONS COMMUNES A LA CESSION DU BAIL A CONSTRUCTION ET A LA VENTE » – « SERVITUDES » – « 3ent », il a été repris les informations relative au droit de passage constitué au profit de la SARL Valarnaud « et à ses ayants droits (locataire notamment…) » sur le terrain donné à bail à la SARL Z Jardins, à savoir l’acte complémentaire au bail à construction du 28 décembre 1989 concernant la parcelle cadastrée section […] mais aussi l’acte complémentaire au bail à construction du 23 février 1990 (non produit) rédigé comme suit :

« La SARL Z JARDINS a, sur la parcelle cadastrée LZ n° 91, fonds servant, à elle donnée à bail à construction, ainsi qu’il a été dit ci-dessus, construit une aire d’accès bitumée et un parking tels qu’ils figurent sous teinte bleue au plan ci annexé (plan numéro 2).

Pour permettre à la S.C.I. VALARNAUD et à ses ayants droits (locataires notamment…) d’accéder aux terrains figurant sous les références LZ 92 et LZ 95, fonds dominants, Madame Z es qualité de gérante de la S.C.I. VALARNAUD réserve au profit de ladite société et de ses ayants droits, à titre de servitude réelle et perpétuelle, le droit de passage sur cette aire d’accès bitumée dont

l’entrée se situe sur la route d’Abbeville et la sortie sur le chemin d’Etouvie.

Ce passage s’exercera selon le tracé déterminé par la SARL Z JARDINS et il est expressément stipulé, conformément aux directives de la Direction départementale de l’équipement de la Mairie d’Amiens, que pour accéder aux terrains cadastrés section LZ 92 et LZ 95, l’entrée devra se faire par l’accès de la […] (route d’Abbeville) mais que la sortie devra obligatoirement se faire par la sortie créée sur le chemin d’Etouvie.

Cette constitution de servitude est consentie sans aucune indemnité de part ni d’autre.

L’exercice de ce droit de passage ne comprend pas le droit de stationner sur les aires d’accès et sur le parking créé par la SARL Z JARDINS pour les besoins de sa clientèle. »

Ainsi, il convient de relever que les parcelles « A », « B » et « E » sont respectivement remplacées par les références cadastrales suivantes : section LZ n° 91, 92 et 95.

Par acte sous signature privée en date du 15 novembre 2007 , la SCI L’Illo’b a donné à bail commercial à la SARL G H (dont la gérante est M^me A) le terrain précédemment acquis auprès de la SCI Valarnaud (parcelles cadastrées section LZ n° 91, 128, 138 et 140) pour une durée de neuf années à compter du 1^er décembre 2007 pour se terminer le 30 novembre 2016.

Par acte notarié en date du 2 juillet 2009, la SCI Steph a donné à bail commercial à la SARL B Motoculture pour son activité de vente et réparation de matériels agricoles et de motoculture divers bâtiments le tout sur et avec un terrain d’une contenance de 25 ares 80 centiares cadastré section […], 126 et 127 pour une durée de neuf années avec effet au 1^er janvier 2008 pour se terminer le 31 décembre 2016 moyennant un loyer annuel de 75.600 euros HT.

Sur l’initiative de la SCI Steph exposant avoir découvert le 26 janvier 2016 au matin qu’une clôture avait été édifiée sur la servitude de passage se trouvant sur la parcelle cadastrée section LZ n° 91 empêchant la circulation et se plaignant de ce qu’en outre, les camions de livraison ne disposaient pas d’espace suffisant pour man’uvrer alors que les locaux étaient actuellement proposé à la location, un procès-verbal de constat a été dressé le 27 janvier 2016 par M^e Fouillen, huissier de justice :

« Sur place Monsieur B me montre la servitude de passage, correspondant à une zone bitumée comprise entre l’entrée du […] et le chemin d’Etouvie.

Sur la gauche se trouve un bâtiment abritant un distributeur de produits issus de l’agriculture.

Devant ce bâtiment, je constate la présence de deux bacs à fleurs positionnés sur deux places de stationnement du parking.

Monsieur B me précise avoir la jouissance des places de stationnement et que les bacs ont été posés par la société propriétaire de la parcelle objet de la servitude.

Je constate la présence d’une clôture métallique noire supportée par des montants métalliques et installée perpendiculairement à la partie bitumée de la servitude.

Au sol, plusieurs trous ont été creusés dans l’enrobé pour y fixer les montants métalliques supportant la clôture.

Cette clôture métallique se prolonge parallèlement à la route d’Abbeville en bordure de la zone bitumée de la servitude de passage et la zone enherbée.

Je constate que plusieurs camping-cars sont stationnés sur cet espace clôturé de la servitude de

passage.

Enfin, je constate que la clôture interdit toute circulation de véhicule sur la servitude de passage entre l’entrée et la sortie sur le chemin d’Etouvie. »

Le 29 janvier 2916, la SCI Steph a fait délivrer à la SCI L’Illo’b une sommation interpellative d’avoir à retirer la clôture construite sur la servitude de passage empêchant la circulation de véhicules entre l’entrée située route d’Abbeville et la sortie sur le chemin d’Etouvie. M^me A s’est engagée à donner une première réponse sous 15 jours.

A la demande de la SCI L’Illo’b (dont les deux co-gérants sont M. et M^me A), exposant notamment que « lundi dernier » M. A a découvert que l’accès situé sur la route d’Abbeville et permettant d’accéder à la parcelle LZ n° 91 avait été fermé par un cadenas de moto posé par M. B et suite à l’intervention de M. A, ce cadenas a été enlevé mais qu’actuellement la porte reste ouverte car le cadenas qu’il avait lui-même précédemment installé a disparu, un procès-verbal de constat a été dressé le 10 février 2016 au niveau du […] en présence d’un commerce intitulé « G H » avec vente et matériel de camping cars :

« A ce niveau : Monsieur A me précise qu’il a clôturé une partie de son parking situé sur sa parcelle cadastrée LZ 91, que précédemment il était possible de venir de la route d’Abbeville et sortir par le chemin d’Etouvie en passant par ce parking.

Que du fait de cette clôture, actuellement l’accès à sa parcelle se fait par le chemin d’Etouvie ou par la route d’Abbeville par une barrière amovible.

Il me précise que pour permettre de remettre en état l’ancienne servitude de passage, il va décaisser l’ensemble de son talus en bordure de la route d’Abbeville et longeant cette nouvelle clôture.

Il sera ainsi possible d’accéder à la route d’Abbeville par une voie accédant devant le magasin voisin en ressortant par le chemin d’Etouvie.

Je constate qu’actuellement, divers jalons ont été posés en vue de la réalisation de ces travaux.

Monsieur A me précise qu’un pipe-line passe son terrain où il doit décaisser et qu’il est dans l’attente des autorisation administratives pour commencer les travaux.

Au niveau de l’accès sur la parcelle LZ 91 par la route d’Abbeville : je constate la présence d’une barrière métallique. A ce niveau : je constate que la barrière est ouverte et qu’il n’y a aucun cadenas permettant sa fermeture.

Monsieur A me précise que pour la sécurité des biens et des personnes, il va apposer un nouveau cadenas sur cette barrière, un cadenas à code pour permettre à son voisin, Monsieur B d’avoir accès à son terrain par l’intermédiaire de cette barrière.

Au niveau des parcelles LZ 91 et LZ 138 : je constate la présence, devant le magasin appartenant à la SCI Steph, d’une rampe métallique fixée au sol sur le terrain de la SCI L’Illo’b. Cette structure est actuellement fixe et inamovible.

Je constate également, en bordure de parcelle, la présence d’un panneau publicitaire indiquant « MONSIEUR E » qui est posé sur une dalle béton. »

En réponse au constat d’huissier du 27 janvier 2016, par courrier recommandé avec demande d’avis de réception daté du 12 février 2016 (réceptionné le 13 février 2016), la SCI L’Illo’b écrit :

« Pour répondre à la servitude de passage, nous vous rappelons que les travaux sont en cours d’exécution pour rétablir le passage sur la parcelle LZ 91, permettant à nos clients respectifs d’entrer par la route d’Abbeville et de sortir par la […].

Des contraintes liées au pipeline ne permettent pas l’exécution aussi rapide que vous l’exigiez toutefois les travaux seront terminés sous quinzaine.

Par ailleurs, nous vous signalons que le portail d’entrée de la route d’Abbeville sera cadenassé prochainement avec un code que nous vous transmettrons dès la pose de celui-ci afin de respecter les consignes de sécurité et afin d’éviter de rencontrer des difficultés d’ouverture.

Nous vous prions de prendre connaissance de la photo ci-jointe : cadenas non conforme à nos accords, en rappel une barrière a été installée sur notre parcelle LZ 91 et actuellement la roue jockey que nous avions fixée pour faciliter l’ouverture du portail n’y paraît plus … le cadenas dont nous possédons mutuellement une clé n’y paraît plus également.

Nous vous demandons de bien vouloir respecter les horaires d’ouverture et de fermeture du portail à savoir que ce portail devra être ouvert entre 8h et 19h du lundi au samedi.

De plus et afin d’éviter tout litige, nous vous demandons de bien vouloir retirer la plateforme en acier installée sur notre parcelle LZ 91 ainsi que tout panneau, enseigne et/ou totem qui n’y seraient pas à leur place, afin que nous puissions éventuellement disposer de notre emplacement sans aucune contrainte de manipulation.

Nous vous prions également de bien vouloir prendre connaissance du plan de cadastre ci-joint et d’un extrait de notre acte de vente p.21 et 22 ci-joint art; « Constitution de Servitude » sur lequel il est précisé clairement : « l’exercice de ce droit de passage ne comprend pas le droit de stationner sur les aires d’accès et sur le parking créé par la SARL Z JARDINS pour les besoins de sa clientèle » pour les parcelles 91-138-128, de ce fait vous disposez donc des parcelles 137-124 e 127 pour votre parking et stationnement, à défaut nous devrions trouver un accord. »

Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 25 février 2016 et reçu le 27 février 2016, la SCI L’Illo’b donne connaissance à la SCI Steph du code d’accès au parking, à savoir le 5170, ajoutant :

« En rappel :

Horaires d’ouverture et de fermeture :

Ouverture à 8 h et fermeture à 19 h du lundi au samedi

E cas d’ouverture exceptionnelle le dimanche mêmes horaires.

Les ouvertures exceptionnelles en dehors de ces plages horaires devront nous être signalées 48h avant par mail à (') afin de prévenir la société de surveillance et d’éviter tout souci de sécurité.

Le non-respect de ce règlement pourrait engager votre responsabilité en cas de vols ou dégradations de nos équipements. »

Suivant procès-verbal de constat en date du 22 mars 2016 réalisé à la demande de la SCI L’Illo’b exposant notamment que la SCI Steph est venue effectuer un marquage au sol sans son accord, a, de son propre chef, enlevé le portail permettant de fermer l’accès entre la route d’Abbeville et la parcelle cadastrée LZ 91 et que, malgré une mise en demeure, la SCI Steph n’a pas procédé à l’enlèvement du panneau de signalisation ainsi que du matériel d’exposition présent sur la parcelle cadastrée LZ 91,

l’huissier de justice fait les constatations suivantes :

— présence d’un marquage de couleur verte sur la parcelle LZ 91 matérialisé par des flèches ainsi que sur les parcelles cadastrées […]

— présence d’un chemin décaissé qui longe la clôture de la SCI L’Illo’b et sur lequel figure un marquage vert

— au niveau de l’accès sur la parcelle LZ 91 : absence de la barrière métallique qui était présente lors de ses constatations du 10 février 2016.

— au niveau des parcelles LZ 91 et 138 : présence devant le magasin appartenant à la SCI Steph d’un rampe métallique fixée au sol sur le terrain de la SCI L’Illo’b (structure fixe et inamovible)

— en bordure de parcelle : présence d’un panneau publicitaire indiquant « MONSIEUR E » posé sur une dalle béton

— des bornes ont été marquées en vert.

Suivant procès-verbal de constat en date du 11 avril 2016 initié par la SCI Steph qui expose que depuis le précédent procès-verbal, la SCI L’Illo’b a créé un chemin en cailloux longeant la clôture et déplacé le cabanon abritant le distributeur de produits agricoles, la privant ainsi de places de stationnement, sans résoudre le problème de circulation des camions de livraison qui ne peuvent pas circuler sur ce chemin, l’huissier de justice a procédé aux constatations suivantes :

— sur place et depuis le parking situé devant les locaux appartenant à la SCI Steph : présence de deux panonceaux assurant la signalétique, plantés sur la zone enherbée et mentionnant un sens interdit vers la route d’Abbeville et un sens de circulation obligatoire vers le chemin d’Etouvie (planté par M. B)

— plus à droite de cette zone enherbée, il existe un chemin gravillonné destiné à la circulation des piétons, reliant le parking situé devant le locaux de la SCI Steph et la route d’Abbeville (réalisée courant février 2016 selon M. B)

— le cabanon en bois qui abrite un distributeur de produits agricoles biologiques a été déplacé depuis le précédent constat et se trouve désormais sur la servitude de passage dont elle a été préalablement privée de jouissance, adossé à la clôture qui interdit toute circulation sur ladite servitude

— il existe sur la gauche de l’espace grillagé clos un chemin non stabilisé fait de sable et cailloux longeant la clôture (selon M. B, l’angle est fermé et les plus gros camions de livraison, souvent équipés d’une remorque, ne pourront pas man’uvrer faute d’espace d’angle suffisant) ; le chemin n’est ni large ni bitumé et ne paraît pas adapté à la circulation de poids lourds ; la création de ce chemin de sable lui fait perdre la jouissance de quatre de ses emplacements de stationnement situés devant l’accès audit chemin ; l’huissier constate sur la gauche du chemin dans la terre la présence de traces de pneus larges, attestant de la difficulté à man’uvrer

— au bout du chemin longeant la clôture, du côté de l’entreprise G, un camping-car est stationné, de sorte qu’entre le poteau d’angle de la clôture et ce camping-car il n’existe que l’espace d’un emplacement de stationnement pour man’uvrer (selon M. B, cela arrive souvent et un poids-lourds ne peut man’uvrer dans cet espace)

— au niveau de la sortie sur le chemin d’Etouvie, dans le respect du sens de circulation imposé par les autorités administratives, il existe un portail métallique fermé par un cadenas (selon M. B, il n’a pas la clé).

Le procès-verbal de constat du 16 novembre 2016 sollicité auprès de la SCP Valet-Fouillen par la SCI Steph et faisant état de ce que l’ordonnance de référé du 19 octobre 2016 l’a condamnée « à réinstaller le portail posé par la SCI L’Illo’b et son cadenas ou, si cela s’avérait impossible, d’en installer un nouveau dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance » et ce sous astreinte, constate la présence d’un portail métallique vert, supporté de chaque côté par une poutre métallique fixée verticalement, soutenu par un câble en acier et reposant sur une roue jocker (pour remorque ou caravane) du côté de sa fermeture ; ce portail est fermé à l’aide d’une chaine métallique et d’un cadenas à code ; un véhicule stationné devant la barrière et son conducteur vient s’approvisionner au distributeur de fruits et légumes ; M. B déclare que ce portail lui appartient et que le cadenas à code, comme la roue jocker sont la propriété de la SCI L’Illo’b.

Le rapport d’expertise de M. F du 10 avril 2017 comprend le pré-rapport du 21 février 2017 et les deux réponses aux parties datant du 10 avril 2017.

Il en ressort qu’à la première réunion contradictoire du 6 janvier 2017, l’expert a constaté l’exécution de travaux récents, à savoir qu’une clôture a été posée, l’espace clôturé permet l’exposition de camping-car neufs, un point de vente de fruits et légumes en libre service a été installé et une nouvelle voirie a été créée pour contourner la clôture posée initialement. L’expert indique que ces travaux ont modifié de fait le trajet d’une servitude de passage grevant le fonds de la SCI L’Illo’b et bénéficiant au fonds de la SCI Steph et que cette dernière revendique le maintien du tracé initial.

L’expert retient l’emprunt de la servitude de passage par des poids lourds, ce mode de transports ayant été utilisé par les sociétés B Motoculture et Vama B Motoculture pendant leurs exploitations successives « selon les dires de MM. B et Z »

S’agissant de la simulation de livraisons, l’expert relève qu’après les travaux de 2016, la nouvelle voirie créée n’est plus praticable pour un poids lourd standard : le véhicule est obligé de braquer sur place à deux reprises ; une collision avec l’angle situé au Sud-Est de la nouvelle clôture est inévitable ; la largeur de la voirie est trop restreinte à un endroit pour permettre le passage du véhicule.

Il indique :

« Sans abimer ou modifier les nouveau aménagements, la desserte du fonds dominant est impossible par un semi-remorque de 16.38m. On pourrait imaginer la desserte par des véhicules moins long. Néanmoins l’emploi de véhicule moins encombrant, comme un poids lourd non articulé nécessiterait toutefois des man’uvres plus nombreuses que dans la situation initiale. De plus, il faut rappeler que le mode de transport à retenir pour l’exploitation du fonds de la SCI Steph est un poids lourd de 16.38m (caractéristique en annexe n° 2).

Ainsi, la modification du trajet, de manière unilatérale, a rendu la desserte du fonds dominant irréalisable sous les conditions antérieurs. »

Selon l’expert :

« L’annexe de l’acte où figure le tracé bleu sera dans tous les cas toujours imprécis. Sur ce plan non coté, seul le principe de circulation peut être retenue.

La servitude a été créée par l’établissement d’un bail à construction. Son tracé initial est indiqué par la présence d’éléments matériels : le marquage au sol. Ce marquage coïncide avec les dires des parties. »

Enfin, par procès-verbal de constat en date du 23 mars 2018, l’huissier de justice, a, à la demande la SCI L’Illo’b, fait les constatations suivantes :

— à l’entrée du site côté droit, face au bâtiment propriété de la SCI Steph : présence d’une barrière métallique ; cette barrière permet l’accès à la servitude menant au bâtiment de la SCI Steph ; elle est ouverte et totalement dépourvue de système de fermeture ; elle est soutenue par un piquet métallique situé côté droit

— sur le côté gauche, présence d’un piquet métallique sur lequel se trouve un anneau de fermeture et deux pattes de fermeture pour cadenas ; la porte ne peut être fermée, les cadenas et la chaine ayant disparu sur le piquet métallique situé côté gauche

— sur la barrière : existence d’un crochet métallique ouvert

— concernant la servitude : tout véhicule y compris camion (hors gros tonnage ou poids-lourds) peut circuler sur le passage qui est parfaitement libre et circulable ; aucun obstacle n’est présent sur ledit passage et celui-ci peut être emprunté ; il est libre et circulable

— s’agissant des bâtiments commerciaux propriété de la SCI L’Illo’b : absence de tout panneau « A VENDRE » ou « A LOUER » ; le talus propriété de la SCI L’Illo’b situé en bordure du trottoir est semé de gazon, dépourvu de toute haie, parfaitement propre et entretenu sur toutes la longueur de la propriété

— route d’Abbeville les locaux commerciaux situés aux numéros 691, 681 et 677 sont respectivement libre, à louer ou à vendre.

Il résulte de ce qui précède que la servitude initiale est présente dans l’acte notarié du 28 décembre 1989 : il s’agit de droit de passage institué sur la parcelle « A » qui sera par la suite remplacée par la référence cadastrale section LZ n° 91 appartenant à la SCI Valarnaud et faisant l’objet d’un bail à construction consenti à la SARL Z jardins ; il est précisé que la société Z Jardins a créé des aires d’accès et un parking ; la parcelle cadastrée section LZ n° 91 est donc le fonds servant et les autres fonds appartenant à la SCI Valarnaud sont les fonds dominants ; ce droit de passage ne comprend pas de droit de stationnement ni sur les aires d’accès ni sur le parking créés par la société Z Jardins ; cette servitude de passage permet de désenclaver la parcelle LZ 91 en permettant de rejoindre le fonds par la route d’Abbeville et d’en sortir par le chemin d’Etouvie, conformément aux directives de la DDE.

Le 3 janvier 1995, la SCI Valarnaud a vendu les parcelles cadastrées section […],126 et 127 (issues de divisions partielles des parcelles cadastrées section […], 94 et 95) à la SCI Steph, l’acte comprenant le rappel de la servitude précédemment accordée sur le fonds cadastrée section LZ n° 91.

Le 31 août 1998, la SCI Valarnaud a vendu les parcelles cadastrées section […] et 139 à la SCI Steph, l’acte comprenant le rappel de la servitude précédemment accordée sur le fonds cadastré section LZ n° 91 mais également une autorisation d’utiliser les aires de stationnement se trouvant en limite Est de ladite parcelle, en concurrence avec la SCI Valarnaud, ses locataires et leurs clients.

La SARL Z Jardins a cédé ses droits à l’EURL Jardinerie Amiénoise par acte notarié du 29 mars 2002 qui l’a elle-même revendu à la SCI L’Illo’b par acte notarié du 9 novembre 2007.

Le 26 janvier 2016, la SCI Steph a découvert qu’une clôture avait été édifiée sur la servitude de passage empêchant la circulation, tout particulièrement des camion de livraison ; dès le lendemain, elle fait dresser procès-verbal de constat et le 29 janvier a fait délivrer à la SCI L’Illo’b une sommation interpellative ; elle s’est plainte également de la présence, notamment, de deux bas à fleurs positionnés sur deux places de parking, M. B indiquant à l’huissier de justice « avoir la jouissance des places de stationnement ».

Le 10 février 2016, la SCI L’Illo’b a fait appel à un huissier de justice ; dans ce constat, la SCI L’Illo’b confirme avoir clôturé une partie de son parking située sur la parcelle LZ n° 91 et placé une barrière amovible ; elle indique avoir l’intention d’y apposer un cadenas à code pour permettre à la SCI Steph d’avoir accès à son terrain ; elle expose qu’elle va décaisser l’ensemble de son talus en bordure de la route d’Abbeville et longeant la nouvelle clôture pour remettre en état l’ancienne servitude ajoutant être dans l’attente des autorisations administratives pour commencer les travaux du fait de la présent d’un pipeline passant sur le terrain à décaisser.

En réponse au constat d’huissier du 27 janvier 2016, la SCI L’Illo’b a adressé une courrier recommandé à la SCI Steph lui rappelant que les travaux étaient en cours d’exécution pour rétablir le passage sur la parcelle LZ n° 91 ; on croit comprendre dans ce courrier que les parties étaient d’accord sur la présence d’un portail ou barrière fermé par un cadenas, qu’en toute état de cause, la SCI L’Illo’b se plaint de ce que le cadenas dont elle possédait la clé avec la SCI Steph n’est plus là (de même que la roue jocker que la SCI L’Illo’b avait installé pour faciliter l’ouverture du portail) ; par ailleurs, dans ce courrier la SCI L’Illo’b impose des heures d’ouverture et de fermeture du portail et rappelle que la SCI Steph ne dispose pas du droit de stationner sur les aires d’accès et le parking créé en son temps par la SARL Z jardins puis lui communique le code d’accès par courrier recommandé du 25 février 2016.

Le 22 mars 2016, la SCI L’Illo’b a fait constater par huissier de justice l’enlèvement du portail d’accès à la route d’Abbeville par la SCI Steph.

Le 11 avril 2016, la SCI Steph a fait constater par huissier de justice la création par la SCI L’Illo’b d’un chemin en cailloux longeant la clôture qualifié d’inadapté à la circulation des poids lourds, le déplacement d’un cabanon abritant le distributeur de produits agricole la privant de places de stationnement et le stationnement d’un camping-car ; il a été relève l’existence d’un portail métallique fermé par un cadenas au niveau de la sortie sur le chemin d’Etouvie.

Par ordonnance de référé en date du 19 octobre 2016, la SCI Steph a été condamnée à réinstaller le portail posé par la SCI L’Illo’b et son cadenas ou d’en installer un nouveau.

Le 16 novembre 2016, la SCI Steph a fait constater par huissier de justice la présence d’un portail métallique soutenu par un câble en acier et reposant sur une roue jocker du côté de sa fermeture, fermé à l’aide d’une chaine métallique et d’un cadenas à code précisant que le portail lui appartenait et que la roue jocker et le cadenas à code appartenait à la SCI L’Illo’b.

Dans son rapport en date du 10 avril 2017, l’expert a constaté l’installation d’une clôture et d’un point de vente de fruits et légumes et la création d’une nouvelle voirie. Retenant l’emprunt de la servitude de passage par des poids lourds, l’expert a conclu que la nouvelle voie créée n’était plus praticable pour un poids lourds standard et a proposé une modification du trajet.

Le 23 mars 2018, la SCI L’Illo’b a fait constater la présence d’une barrière métallique dépourvue de tout système de fermeture, l’absence d’obstacle sur le passage qui est parfaitement libre et circulable hors gros tonnage ou poids lourds.

Il est donc incontestable que :

— peut être considéré comme fonds servant la parcelle cadastrée section LZ n° 91 appartenant à la SCI L’Illo’b

— peut être considéré comme fonds dominant les parcelles cadastrées section […], 126, 127, 137 et 139 appartenant à la SCI Steph

— la SCI L’Illo’b en clôturant son fonds a modifié le tracé initial de la servitude de passage et qu’en

tout état de cause cette nouvelle voie ne permet pas la circulation des poids lourd standard.

Il résulte de ce qui précède que c’est à juste titre que les premiers juges ont retenu que la propriété de la SCI Steph se trouvait enclavée n’ayant pas d’issue sur le voie publique et qualifié la servitude litigieuse de servitude légale. Ils ont à bon droit considéré que l’utilisation normale du fonds imposait que celui-ci puisse être desservi par des camions, qu’elle qu’en soit le gabarit, alors que le tracé imposé par la société G H ne permettait pas un passage suffisant pour assurer la desserte complète du fonds dominant.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a ordonné aux sociétés L’Illo’b et G H de rétablir l’assiette d’origine de la servitude, conformément au tracé proposé par l’expert (plan annexe n° 2 de son rapport), notamment en retirant le point de vente de fruits et légumes en libre-service et la clôture posée en 2016, le cas échéant en rebouchant les trous faits dans le bitume, dès lors que ces trous seraient situés sur le tracé arrêté par l’expert et assortit cette condamnation d’une astreinte provisoire de 400 euros par jour pendant 100 jours qui commencera à courir a compter du 30^e jour suivant la signification du jugement

Sur la clôture du fonds servant

En l’état, aux termes de l’article 647 du code civil : « Tout propriétaire peut clore son héritage, sauf exception portée en l’article 682 » qui renvoi au droit de passage en tant que servitude établie par la loi.

Le propriétaire d’un fonds grevé d’une servitude de passage conserve le droit de se clore, à la condition de ne pas porter atteinte au droit de passage et de ne pas en rendre l’exercice plus incommode.

En l’espèce, il convient de relever qu’en première instance, la SCI Steph demandait au tribunal, notamment, de condamner solidairement les sociétés L’Illo’b et G H à retirer les barrières et tout système de fermeture empêchant l’entrée par la route d’Abbeville et la sortie par le chemin d’Etouvie, sous astreinte de 500 euros, de dire n’y avoir lieu à poser un portail et un cadenas sur les lieux concernés et qu’elle a été déboutée de sa demande, les premiers juges considérant que la SCI Steph ne démontrait pas que l’exploitation d’une entreprise de vente et de réparation de matériels agricoles et motoculteurs justifiait une desserte permanence de son fond, de jour comme de nuit et le dimanche alors qu’elle disposait de la clé du cadenas du portail et du code d’accès au parking qui, le cas échéant lui permettait d’accéder à son fonds en dehors des heures d’ouverture. Les premiers juges ajoutaient que les sociétés L’Illo’b et G H reconnaissaient que la SCI Steph avait rétabli le portail d’entrée et le cadenas suite à l’ordonnance de référé confirmé par la cour d’appel et en concluait au rejet de la demande de dommages et intérêt devenus sans objet.

Or, à hauteur d’appel, la SCI Steph demande désormais de dire et juger que le passage objet de la servitude de passage sera maintenu clôturé par une barrière ou un portail d’accès avec cadenas (à l’entrée et à la sortie) sur le fonds servant pour des motifs de sécurité à l’entrée (route d’Abbeville) et la sortie (chemin d’Etouvie) étant précisé que les portails resteront fermés en dehors des heures d’activité des occupants des lieux tous les jours de la semaine à charge pour le premier entrant d’ouvrir les barrières et le dernier sortant, de les fermer, ce qui correspond précisément aux souhaits des sociétés L’Illo’b et G H qui font valoir que :

— le propriétaire du fonds servant conserve le droit de se clore : ainsi, l’installation d’un dispositif de fermeture à l’entrée d’une voie grevée de servitude de passage n’est pas constitutive d’une entrave à l’exercice de cette servitude

— la SCI L’Illo’b a régulièrement informé la SCI Steph de ce que le portail d’entrée de la Route d’Abbeville (correspondant à l’entrée du passage objet de la servitude) serait cadenassé avec l’usage

d’un code, en précisant que ce code serait communiqué à la SCI Steph

— il était illégitime de retirer manu militari cet aménagement grevant la servitude de passage puisque cette action ne permettait plus de fermer la propriété et donc, de sécuriser le site le laissant ouvert à tous l’exposant ainsi aux nuisances de toute nature ; ce fait est constitutif d’une voie de fait et cause préjudice à la concluante puisque le fonds était ouvert à tous laissant présager de nouveaux vols de camping-cars et autres matériels voire expose la propriété de la SCI L’Illo’b à des dégradations ou autres méfaits et à toute intrusion

— l’appelante a exécuté l’ordonnance de référé en rétablissant la barrière et en posant un cadenas

— la société exploitante, la société G H a, en effet, été confrontée à de nombreux vols notamment de campings car

— les agissements de la SCI Steph caractérisent une voie de fait ou constitue un abus de droit portant une atteinte grave au droit du propriétaire servant et de manière plus large au droit de propriété de la SCI L’Illo’b et au droit de l’exploitant.

Il résulte de ce qui précède que c’est par une juste appréciation des faits de la cause que les premiers juges ont débouté les sociétés L’Illo’b et G H de leur demande de dommages et intérêts de ce chef.

S’agissant de la fermeture du passage évoquée dans le dispositif des conclusions de la SCI Steph, il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif. Ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir 'constater’ ou 'donner acte’ ou encore 'considérer que’ voire 'dire et juger que’ et la cour n’a dès lors pas à y répondre.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a débouté tant la SCI Steph de ses demandes (tendant à voir retirer les barrières et tout système de fermeture empêchant d’entrée par la route d’Abbeville et la sortie par le chemin d’Etouvie, dire que les travaux devront être faits dans le délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard, dire n’y avoir lieu à poser un portail et un cadenas sur les lieux concernés, condamné solidairement des sociétés L’Illo’b et G H à lui verser 116.000 euros en réparation de son préjudice à titre provisionnel selon décompte arrêté au 1^er mai 2017, dire que l’indemnité au titre du préjudice de jouissance perdurera sur la base de 7.000 euros HT par mois jusqu’à complète remise en état des lieux) que la SCI L’Illo’b et la SARL G H de leur demande de condamnation à leur régler la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts du fait du retrait intempestif de a barrière fermant l’accès.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les sociétés L’Illo’b et G H font valoir en substance que :

— la notion de «voie de fait» ne peut pas être retenue, l’assiette du passage étant inconnue d’elles que l’on se place sous l’angle de la servitude conventionnelle ou sous l’angle de la servitude légale

— il n’est pas démontré par la SCI Steph que l’impossibilité de relouer le bien découlerait du positionnement actuel du passage

— la perte locative alléguée n’est pas liée à l’aménagement du passage qui peut être utilisé par tous véhicules (à l’exception des seuls poids lourds)

— l’expert judiciaire ne s’est pas prononcé sur ce préjudice allégué qui n’a, par conséquent, pas été

soumis à expertise.

— l’impossibilité voir la difficulté de louer les locaux lié à l’assiette du passage n’est pas établie : le secteur dans lequel se situent les locaux commerciaux en cause est un secteur particulièrement difficile sur le plan sécuritaire ; il s’agit d’une zone sensible qui a, de ce fait, une très faible attractivité

— le préjudice a commencé à courir à compter du 26 janvier 2016, date à laquelle la clôture a été posée par la SCI L’Illo’b pour se terminer le 25 octobre 2018 (date du jugement) soit pendant 32 mois, soit 224.000 €.) ; la clôture (portail) a toujours existé et a été posé par la SCI Steph ; celle-ci n’est fermée que pendant les horaires de fermeture et les fonds de commerce étaient et sont accessibles en journée de manière continue.

— subsidiairement, si la cour considère que l’impossibilité de louer est liée au passage modifié, il conviendrait de limiter la période d’indemnisation en retenant que le préjudice n’est pas justifié pour la période antérieure au 22 mai 2018 et limiter le montant dans son quantum s’agissant d’une simple perte de chance de louer.

En l’espèce, la SCI Steph verse aux débats un courrier émanant de la SARL Garage Denning daté du 22 mai 2018 adressé à M. B dans lequel ladite société confirme son intérêt pour les locaux ajoutant « Toutefois, il semblerait que l’accès aux locaux présente une gêne considérable pour les livraisons (notamment véhicules poids lourd) de pièce et de voiture ainsi que pour l’accès de nos clients. » ainsi qu’un document intitulé « BAIL DEROGATOIRE » conclu pour une durée d’un an à compter du 1^er avril 2019 pour se terminer au 31 mars 2020 au profit de la SARL Deloute Hubert Ventes aux Enchères (document signé mais non daté)

Il résulte de ce qui précède que c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que les premiers juges ont considéré que dès lors que le nouveau tracé de la servitude de passage imposé par la SARL G ne permettait pas une utilisation normale du fonds dominant, il y avait lieu de considérer que la SCI Steph justifiait d’une perte de chance de pouvoir retrouver preneur pour ses locaux vacants et ont justement évalué le préjudice causé à la somme de 15.000 euros au vu des éléments produits.

Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a condamné in solidum les sociétés L’Illo’b et G H à payer à la SCI Steph la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera alloué à la SCI Steph qui a dû engager des frais pour assurer la défense de ses intérêts en justice, la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Les sociétés L’Illo’b et G H qui succombent à l’instance, supporteront les dépens d’appel qui, conformément à l’article 695 du code de procédure civile, incluront les frais d’expertise.

En revanche, il convient de rappeler que les débours visés par l’article 695 ne concernent que les actes ou procédures judiciaires à l’exclusion des techniciens non désignés par le juge, et que, par conséquent, la rémunération de l’huissier de justice qui intervient à la demande d’une partie pour établir un procès verbal de constat destiné à constituer une preuve à l’appui de ses prétentions n’est pas incluse dans les dépens mais prise en compte au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 octobre 2018 par le tribunal de grande instance d’Amiens ;

Y ajoutant

CONDAMNE in solidum la SCI L’Illo’b et la SARL G H à payer à la SCI Steph la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

LES CONDAMNE aux dépens d’appel ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT