COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

14e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 02 DECEMBRE 2021

N° RG 21/02480 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UOI5

AFFAIRE :

S.A.S.U. SHUVA IL FR

C/

S.A. LOGIREP

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 07 Avril 2021 par le Président du TJ de NANTERRE

N° RG : 21/00084

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 02.12.2021

à :

M^e Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

M^e Stéphanie TERIITEHAU, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.A.S.U. SHUVA IL FRANCE

N SIRET 842 676 371 (RCS Nanterre)

[…]

[…]

Représentant : M^e Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 69

APPELANTE

****************

S.A. LOGIREP

Société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré anciennement dénommée LOGISTART, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

N° SIRET 393 542 428 (Rcs Nanterre)

[…]

[…]

Représentant : M^e Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL MINAULT TERIITEHAU, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 732 – N° du dossier 20210155

Assisté de M^e Elizabeth UZAN-PERRIN, Plaidant, avocat au barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 Octobre 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Marie LE BRAS, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 3 juillet 2018, la société d’HLM Logirep a donné à bail à la société Shuva IL FR un local situé 25/27 rue Aristide Briand 92300 Levallois-Perret pour y abriter un établissement d’enseignement.

Par acte d’huissier de justice délivré le 7 octobre 2020, la société d’HLM Logirep a fait assigner en référé la société Shuva IL FR aux fins d’obtenir principalement, le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire qui y est prévue faute de paiement et de justification de l’attestation d’assurance suite aux commandements délivrés à ces fins le 10 juillet 2020, son expulsion et sa condamnation à lui payer une provision de 13 448,13 euros, 3ème trimestre 2020 inclus, et une indemnité d’occupation.

Par ordonnance contradictoire rendue le 7 avril 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— constaté que la société Shuva IL FR est à jour de ses loyers,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties pour défaut de justification d’assurance sont réunies au 10 septembre 2020,

— rejeté la demande de suspension de la clause résolutoire,

— ordonné, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, l’expulsion de la société Shuva IL FR ou de tous occupants de son chef des locaux situés 25-27 rue Aristide Briand (92300) à Levallois-Perret,

— condamné la société Shuva IL FR à payer à la société d’HLM Logirep une indemnité trimestrielle d’occupation d’un montant de 11 049 euros à compter du 1er avril 2021 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés,

— rappelé que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-l et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné la société Shuva IL FR à payer à la société d’HLM Logirep la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens incluant le coût des deux commandements visant la clause résolutoire (265,68 + 88,19 euros), des deux états des inscriptions (2 X 41,82 euros) et de l’extrait Kbis (3,37 euros).

Par déclaration reçue au greffe le 15 avril 2021, la société Shuva IL FR a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties pour défaut de justification d’assurance sont réunies au 10 septembre 2020, rejeté la demande de suspension de la clause résolutoire, ordonné son expulsion, l’a condamnée à payer à la société d’HLM Logirep une indemnité trimestrielle d’occupation d’un montant de 11 049 euros, l’a condamnée à verser à la société d’HLM Logirep la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamnée aux entiers dépens.

Saisi par acte d’huissier de justice délivré le 23 avril 2021, par ordonnance rendue le 13 juillet 2021, le premier président de la cour d’appel de Versailles a rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire, condamné la société Shuva IL France aux dépens et à verser à la société Logirep la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 6 octobre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Shuva IL France demande à la cour, au visa des articles 834 et 700 du code de procédure civile, de :

— infirmer l’ordonnance rendue le 7 avril 2021 en ce qu’elle :

— a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties pour défaut de justification d’assurance sont réunies au 10 septembre 2020 ;

— a rejeté la demande de suspension de la clause résolutoire;

— a ordonné son expulsion ;

— l’a condamnée à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

puis statuant à nouveau,

— débouter la société Logirep de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la société Logirep à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 4 octobre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société d’HLM Logirep demande à la cour, au visa des articles 1134 ancien devenu 1103 nouveau et 1240 du code civil et 835 du code de procédure civile, et L. 145-1 du code de commerce, de :

— débouter la société Shuva IL FR de toutes ses demandes, fins et conclusions notamment de la voir condamner à lui payer 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ;

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a jugé que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance sont réunies, rejeté la demande de suspension de la clause résolutoire, a ordonné si besoin l’expulsion de la société Shuva IL FR, l’a condamnée à payer 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— l’infirmer en ce qu’elle a limité l’indemnité d’occupation de 11 049 euros à compter du 1er avril 2021 jusqu’à la libération effective des locaux et restitution des clefs ;

et statuant à nouveau,

— condamner la société Shuva IL FR à lui payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au loyer plus charges, taxes et impôts divers et indexations éventuelles, telle qu’elle l’aurait payée si le bail n’avait pas été résilié à compter du 1er avril 2021 jusqu’à la libération effective des locaux et restitution des clefs ;

à titre subsidiaire, si la cour devait infirmer l’ordonnance entreprise,

vu l’absence de paiement des loyers et de ses accessoires postérieurement à l’ordonnance entreprise,

— condamner la société Shuva IL FR à lui payer à titre provisionnel la somme de 12 235,65 euros correspondant au 2ème trimestre 2021, sauf à parfaire ;

— condamner la société Shuva IL FR à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles engagées devant la cour d’appel de Versailles et aux entiers dépens d’appel comprenant le droit de timbre de 225 euros qui seront recouvrés par SELARL Minault-Teriitehau agissant par Maître Stéphanie Teriitehau, avocat au Barreau de Versailles.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 octobre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1 – Sur l’expulsion

La société Shuva IL FR sollicite l’infirmation de l’ordonnance sur l’expulsion prononcée et soutient qu’elle a justifié être assurée sur la période litigieuse, ce qui fait obstacle au constat de l’acquisition de la clause résolutoire et donc à l’existence d’un trouble manifestement illicite qu’elle conteste.

Elle indique que la condition requise de l’urgence n’est pas remplie.

Elle précise qu’à la date du 7 octobre 2020, date de l’assignation devant le juge des référés, elle avait remis à son bailleur son attestation d’assurance en cours de validité. Elle ajoute qu’en cours de procédure, elle a produit une attestation d’assurance multirisque où il est clairement indiqué qu’elle a toujours été assurée depuis le 3 juillet 2018 (pièce 5, attestation d’assurance du 12 janvier 2021). Elle entend à hauteur de cour verser aux débats une nouvelle attestation qui décrit les postes pour lesquels elle a toujours été assurée (pièce 6, attestation d’assurance du 10 septembre 2021).

Elle argue de la mauvaise foi du bailleur qui 's’entête(rait) à vouloir expulser un locataire à jour dans le paiement de ses loyers et correctement assuré en pleine période de pandémie' .

La société Logirep s’appuyant notamment sur l’article L. 145-41 du code de commerce et l’article 4 du bail (qui prévoit l’obligation du preneur de souscrire une assurance des locaux tant de la garantie responsabilité civile que des dommages matériels), demande la confirmation de l’ordonnance et du constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance prévue par l’article 11 du même bail, un mois après un commandement.

Elle prétend que la société Shuva IL FR n’a pas justifié de l’assurance des locaux dans le délai d’un mois du commandement délivré le 10 juillet 2020 et qu’elle n’était plus assurée depuis juillet 2019. Elle affirme en effet que la première attestation d’assurance est datée du 23 septembre 2020. Elle précise que les attestations produites ultérieurement dont elle conteste la sincérité, sont contradictoires.

Sur ce,

Le trouble manifestement illicite qu’il incombe à celui qui s’en prétend victime de démontrer, est caractérisé par « toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit ».

De l’existence d’un tel trouble découle la situation d’urgence qui justifie l’intervention du juge des référés, de sorte que le moyen avancé par l’appelante tiré de l’absence d’urgence est inopérant.

Il est admis qu’une occupation sans droit ni titre qui résulterait de l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail pour défaut d’assurance, constitue un trouble manifestement illicite susceptible de permettre l’expulsion sollicitée pour y mettre fin, en application de l’alinéa 1er de l’article 835 du code de procédure civile selon lequel : '(le juge) dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.

Selon l’article L. 145-41 du code de commerce : 'Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.'

Le défaut d’assurance à la date du commandement et dans le mois qui a suivi, constitutif du trouble manifestement illicite, doit être apprécié en fonction des éléments produits par les parties, y compris à hauteur de cour.

Il est constant qu’un commandement de justifier de l’attestation d’assurance a été délivré à la société Shuva IL FR le 10 juillet 2020 et que la première attestation d’assurance n’a été établie que le 23 septembre suivant (pièce 9 de l’intimée), soit plus d’un mois après, pour une période comprise entre le 23 septembre et le 31 décembre 2020. Il ne peut donc être reproché à la bailleresse sa mauvaise foi lors de la délivrance de cet acte ou de l’assignation, contrairement aux allégations de la société locataire.

La société Shuva IL FR produit devant la cour une 2ème attestation pour un contrat multirisque professionnelle Mufti’Pro n° 2700916071 datée du 12 janvier 2021 et une 3ème attestation d’assurance de la même société d’assurance, la société SBH Consulting Assurance MPA, datée du 10 septembre 2021 (pièces 5 et 6 de l’appelante) qui donne le détail des garanties et de la période de couverture du risque. Il résulte de ces pièces que la société locataire était couverte tant au titre de la garantie responsabilité civile qu’au titre des dommages matériels depuis le 3 juillet 2018, à la date du commandement et même au-delà.

La bailleresse qui pourtant en application de l’article 4 dernier alinéa du bail avait la possibilité de se faire communiquer directement par la société d’assurance les informations nécessaires pour établir le détail des risques couverts et éventuellement, l’absence de sincérité de ces attestations qu’elle allègue, n’apporte pas de preuve d’avoir entrepris des démarches en ce sens.

Ces deux attestations empêchent de constater un défaut d’assurance au jour de la délivrance du commandement et un mois après avec l’évidence requise. En conséquence, l’ordonnance querellée sera infirmée en ce qu’elle a jugé sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance et les condamnations subséquentes (sur l’expulsion, le sort des meubles et autres objets mobiliers garnissant les lieux et l’indemnité d’occupation).

Il ne résulte pas des pièces produites en appel par la société locataire (par exemple du bordereau de ses pièces communiquées en première instance) que le juge initialement saisi qui n’y fait pas référence, a eu connaissance de cette 2ème attestation datée du 12 janvier 2021, établie pourtant avant l’audience qui s’est tenue le 2 mars 2021 ; cette observation n’aura cependant de conséquence que sur les demandes accessoires.

2 – Sur la dette de loyer

La société Logirep, subsidiairement dans l’hypothèse où l’expulsion n’est pas prononcée, demande une provision de 12 235,65 euros selon décompte émis le 31 mai 2021.

La société Shuva IL FR ne conteste pas dans ses écritures la somme réclamée, sollicitant seulement le rejet des demandes du bailleur.

Sur ce,

Selon l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile : 'Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il (le président ) peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire'.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Doivent être précisés les éléments de la contestation qui rendent celle-ci sérieuse.

Aucune contestation n’est émise sur le montant de la dette, au regard des pièces produites et notamment, du bail et du relevé de compte de 12 235, 65 euros (pièce 22 de la bailleresse).

Ce relevé de compte comprend cependant la somme de 2 000 euros 'd’article 700" pour laquelle il existe déjà un titre exécutoire et qui doit donc être retranchée de la créance.

La société Shuva IL FR sera donc condamnée au paiement d’une provision de 10 235, 65 euros correspondant au 2ème trimestre 2021.

3 – Sur les demandes accessoires

Les deux pièces déterminantes de la solution du litige (attestations datées des 12 janvier et 10 septembre 2021) n’ayant été présentées que devant la cour, l’ordonnance certes infirmée sur le principal, sera néanmoins confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. En appel chacune des parties succombant pour partie, gardera à sa charge les dépens engagés par elle, avec le bénéfice de la distraction pour les avocats qui en ont fait la demande. Aucune ne peut prétendre bénéficier de l’article 700 du code de procédure civile en appel comme en première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance rendue le 7 avril 2021, sauf en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et les demandes subséquentes,

Condamne la société Shuva IL FR à payer à titre provisionnel à la société d’HLM Logirep la somme de 10 235, 65 euros correspondant au 2ème trimestre 2021,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Rejette toute autre demande,

Dit que la société d’HLM Logirep et la société Shuva IL FR conserveront chacune la charge des dépens d’appel par elles engagés qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Nicolette GUILLAUME, Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,