COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU : 20 SEPTEMBRE 2021

(Rédacteur : Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,)

N° RG 19/06718 – N° Portalis DBVJ-V-B7D-LL7S

Y X

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019/022540 du 09/01/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

c/

B Z A

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 29 mai 2019 par le Tribunal d’Instance de BORDEAUX (RG : 18-001015) suivant déclaration d’appel du 20 décembre 2019

APPELANT :

Y X

né le […] à […]

demeurant […], […]

Représenté par Maître Arnaud BAYLE, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉ :

B Z A

né le […] à […]

de nationalité Française

demeurant […]

Représenté par Maître Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 juin 2021 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Roland POTEE, président,

Vincent BRAUD, conseiller,

Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller,

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Le 21 août 2007, M. B Z A a donné à bail à M. X Y un appartement situé […], dans la résidence Gambetta.

Après avoir délivré le 8 octobre 2015 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à son locataire, M. B Z A a assigné le 29 décembre 2015 M. X Y devant le juge des référés du tribunal d’instance de Bordeaux aux fins de le voir notamment constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et obtenir l’expulsion des occupants.

Par ordonnance réputée contradictoire du 13 mai 2016, le juge des référés du tribunal d’instance de Bordeaux a notamment constaté la résiliation du bail à compter du 9 décembre 2015, fait droit à la demande d’expulsion, fixé une indemnité d’occupation et condamné M. X Y au paiement de l’arriéré locatif.

Suite à l’appel interjeté par M. X Y le 13 juin 2016, la cour d’appel de Bordeaux a confirmé l’ordonnance précitée en toutes ses dispositions par arrêt rendu le 7 septembre 2017.

Le 7 mars 2018, M. X Y a assigné M. B Z A devant le tribunal d’instance de Bordeaux notamment aux fins de le voir constater l’absence de régularisation annuelle et de justification des charges locatives récupérables, constater que la surface mentionnée au contrat de bail est supérieure à la surface réelle, et condamner M. B Z A au paiement des préjudices qui en résultent.

Par jugement rendu le 29 mai 2019, le tribunal d’instance de Bordeaux a :

— Condamné M. B Z A à payer à M. X Y la somme de 2.809,41 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du défaut de régularisation annuelle des charges,

— Débouté M. X Y en sa demande de dommages et intérêts au titre de la surface du logement,

— Condamné M. X Y à payer à M. B Z A la somme de 10.130,32 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2015 sur la somme de 5.618,92 euros et du présent jugement sur le surplus, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation au 12 avril 2018 après déduction du dépôt de garantie,

— Ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil,

— Rejeté les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de la loi sur l’aide juridique,

— Condamné M. B Z A aux dépens recouvrés selon la procédure relative à l’aide juridique mais le dispense de rembourser à l’Etat l’indemnité d’aide juridictionnelle versée au conseil de M. X Y, Ordonné l’exécution provisoire du jugement.

— Ordonné l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi qu’il l’a fait, le premier juge a essentiellement dit que la régularisation des charges intervenue 7 ans après le début d’exécution du bail était fautive et avait causé un préjudice au locataire, que l’obligation de mentionner la surface du logement n’a été introduite que postérieurement à la rédaction du bail et qu’en tout état de cause, M. X ne caractérise aucun préjudice de ce fait.

M. X Y a relevé appel de ce jugement par déclaration du 20 décembre 2019 limité au débouté de sa demande en dommages et intérêts au titre de la surface du logement.

M. Z A a déposé des conclusions d’incident le 29 septembre 2020, aux fins de caducité de la déclaration d’appel de M. X Y.

Par ordonnance du 13 janvier 2021, le conseiller de la mise en état a débouté M. B Z A de ses demandes.

Par conclusions du 1^er juillet 2020, M. X Y demande à la cour de :

— Constater que la surface mentionnée sur le contrat de bail est supérieure à la surface réelle du logement donné à bail,

— En conséquence infirmer le jugement du tribunal d’instance de Bordeaux en date du 29 mai 2019, en ce qu’il a rejeté la demande tendant à voir condamner M. C Z A à payer à M. X Y une somme de 5.562,27 euros de dommages et intérêts au titre de la réparation du préjudice lié à la mention sur le contrat de bail d’une surface supérieure à la surface réelle du logement,

— Condamner M. C Z A à payer à M. X Y une somme de 5.562,27 euros de dommages et intérêts au titre de la réparation du préjudice lié à la mention sur le contrat de bail d’une surface supérieure à la surface réelle du logement,

— Condamner M. C Z A à payer à M. X Y une somme de 1.000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, outre les entiers dépens d’instance.

Par conclusions du 29 septembre 2020, M. B Z A, et formant appel incident, demande à la cour de :

— Déclarer l’appel de M. X mal fondé,

— Par suite, le débouter de l’ensemble de ses demandes,

— Déclarer recevable et bien fondé l’appel incident formé par M. Z A,

— Infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. Z A à payer à M. X la somme de 2.809,41 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice lié à l’absence de régularisation annuelle des charges et rejeté sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— Débouter M. X de sa demande d’indemnisation,

— Le condamner à payer à M. Z A la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance,

— Voir confirmer pour le surplus le jugement entrepris,

— Le condamner à payer à M. Z A la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

— Le condamner aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 31 mai 2021, et l’affaire a été fixée à l’audience du 14 juin 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en dommages et intérêts pour absence de régularisation de charges

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée.

Cet article précise que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle, et qu’un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que pour les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires.

Il est constant que le bailleur, faute d’établir ce compte de régularisation annuellement, est quand même en droit de procéder à une régularisation sur plusieurs années, dans la limite de la prescription triennale en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour les charges exigibles avant le 27 mars 2014 et de la prescription quinquennale avant cette date.

Pour autant, dès lors que la régularisation des charges doit être annuelle, le caractère tardif de la réclamation des charges peut être fautif et générer un préjudice indemnisable pour le débiteur, auquel il incombe de démontrer la réalité de ce préjudice et son lien de causalité

avec le manquement du bailleur.

Il sera en outre observé que le bailleur doit répondre des fautes commises par son mandataire pendant l’exercice de son mandat.

La liste limitative des charges récupérables est fixée par le décret numéro 87'713 du 26 août 1987 qui classe ces charges en huit postes différents.

Parmi celles-ci, figurent notamment celles liées au chauffage, à l’entretien de la chaudière, à l’électricité des communs, les ordures ménagères ou encore l’entretien des espaces verts.

M. X, qui sollicite la confirmation du jugement sur ce point, ne formule aucune observation particulière.

M. Z A réplique qu’il était en droit de procéder à un régularisation tardive des charges, que M. X ne s’y est pas opposé, a acquitté la provision pour charges augmentée, mais n’a pas réglé l’arriéré de charges pourtant dûment justifiée et qu’en outre il avait été averti d’une consommation anormale d’eau.

C’est par une analyse pertinente des pièces qui lui étaient soumises que le premier juge a dit qu’il a été brutalement réclamé pour la première fois à M. X le 18 novembre 2014 la régularisation des charges pour les exercices 2008/2009, 2009/2010, 2010/2011, 2012/2013 mais que les régularisations des années 2008/2209 , 2009/2010 et 2010/2011 ont été annulées le 29 novembre 2014, que le 28 novembre 2014 il lui a été réclamé la somme de 3 122,80 euros à titre d’arriéré de charges pour l’exercice 2011/2012, puis le 8 juin 2015 de 550,72 euros pour l’exercice 2013/2014 et enfin le 8 avril 2017 de la somme de 828,94 euros pour l’exercice 2016/2017.

Ces appels ont généré les premiers impayés dans le décompte et si M. X s’est acquitté de la provision pour charges de 140 euros au lieu de 65,50 euros à compter de novembre 2014, il n’a pas réglé ces sommes.

M. X a protesté contre ces appels et régularisations notamment par lettres adressées à l’agence mandataire du bailleur le 4 août 2015 et le 29 septembre 2015 que produit M. Z A.

Si le montant des charges réclamées est justifié, M. Z A a commis une faute en ne procédant pas à des régularisations de charges pendant 7 ans et en adressant à son locataire brusquement en novembre 2014 des rappels pour des arriérés pour les exercices 2010/ 2011, 2011/2012, 2012/2013 pour des montants respectifs de 330,73 euros, 3.122,80 euros et de 873,49 euros soit un total de 4.327,02 euros et peu importe dans ces conditions que M. X ait expressément accepté le 28 novembre 2014 de régler une provision pour charges de 140 euros au lieu des 65,50 euros prévue contractuellement et l’ait effectivement réglée.

Ces rappels brutaux qui auraient pu être faits dès fin 2012 lorsque le mandataire du bailleur a relevé une surconsommation d’eau qui allait avoir un impact sur le calcul de charges ont occasionné un préjudice à M. X qui n’a pu régler ces sommes importantes alors qu’il était bénéficiaire du RSA.

Il sera néanmoins tenu compte pour l’évaluation de son préjudice de ce que M. X a été averti par le mandataire du bailleur, par lettre simple du 3 décembre 2012 et par mail du 10 décembre 2012 et par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 octobre 2015, la lettre du 3 décembre 2012 précisant qu’il avait été noté une consommation d’eau très supérieure à celle de 2011, soit 284 m3 au lieu de 20 m3, et lui demandant de contrôler ses

installations sanitaires afin de vérifier la présence éventuelle d’une fuite.

En effet, M. X à qui incombe la charge de la preuve de son préjudice, ne justifie pas s’être préoccupé de cette surconsommation.

M. X ne saurait se prévaloir de sa mauvaise connaissance de la langue française pour n’avoir pas été alerté par ces courriers, que d’une part, il pouvait faire traduire et surtout parce qu’il est démontré au dossier qu’il a reçu un prix pour avoir écrit un livre en français et que les lettres de protestation adressées à l’agence immobilière, malgré quelques fautes syntaxiques, démontrent sa très bonne compréhension de cette langue.

La cour évalue ce préjudice à la seule somme de 1.500 euros soit environ un quart de la somme totale réclamée au titre des régularisations successives de charges et le jugement déféré qui a condamné M. Z A à payer à M. X la somme de 2 809,41 euros sera réformé.

Sur la demande en dommages et intérêts au titre de la surface habitable

L’article 3 de la loi loi numéro 89'462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, soit le 21 août 2007, ne prévoyait pas que le contrat de location devait préciser la surface habitable de la chose louée mais seulement sa consistance.

Cette obligation n’a été introduite que par la loi numéro 2009'323 du 25 mars 2009 soit postérieurement à la date de conclusion du contrat.

Néanmoins, si le locataire démontre une faute de son bailleur, un préjudice et un lien de causalité entre les deux, il peut réclamer des dommages-intérêts.

M. X soutient que le bailleur a commis une faute en mentionnant une surface habitable de 20 m² alors qu’elle est en réalité de 15,20 m² et il réclame des dommages-intérêts sur la base d’une décote du loyer de 25 % d’avril 2011 à avril 2016.

M. Z A réplique que la mention de la surface habitable n’était pas exigée par la loi à la date de conclusion du contrat, qu’aucune surface précise n’est mentionnée dans le bail et que M. X ne rapporte pas la preuve de la surface exacte du bien loué ni que la surface du logement était une condition déterminante de son consentement.

En l’espèce, il est mentionné dans le bail que la surface du logement et de 20 m² environ.

M. X produit un constat de M^e Tostan huissier de justice, en date du 28 février 2017, selon lequel il a constaté :

« Surface du logement

(Surface approximative)

Couloir d’entrée : 1,90 m2

Salle d’eau : 2,32 m2

Pièce principale : 10,98 m2

Total : 15,20 m2

Placard dans l’entrée :

[…]

Longueur 1,80 m ».

La surface ainsi calculée est indiquée sur une base approximative et le mode de calcul n’est pas précisé (mur non compris, surface du placard déduit ou non).

Il n’est donc pas possible de déterminer de façon exacte que le bail mentionne une surface erronée.

D’autre part, M. X ne démontre pas l’existence de son préjudice et la différence de 4,80 m2, si tant est qu’elle soit réelle, n’est pas suffisante à justifier à elle seule la réalité d’un tel préjudice.

Le jugement déféré qui a débouté M. X de cette demande sera confirmé.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. X qui succombe en son appel en supportera donc la charge.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. X qui succombe, sera condamné à payer à M. Z A la somme de 800 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement du tribunal d’instance de Bordeaux en date du 29 mai 2019 sauf en ce qu’il a condamné M. B Z A à payer à M. Y X la somme de 2 809,41 euros à titre de dommages et intérêts pour régularisation tardive de charges,

Statuant à nouveau sur ce point,

Condamne M. B Z A à payer à M. Y X la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

Y ajoutant,

Condamne M. Y X à payer à M. B Z A la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. Y X aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés selon la loi sur l’aide juridictionnelle.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,