COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

12^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 11 MARS 2021

N° RG 19/03851 – N° Portalis DBV3-V-B7D-THHE

AFFAIRE :

Société DU PARC DE LA DEFENSE

C/

Société GARANI

Décision déférée à la cour : Jugement rendu(e) le 08 Avril 2019 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 17/07781

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Michèle DE KERCKHOVE

M^e Antoine CHRISTIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE ONZE MARS DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Société DU PARC DE LA DEFENSE

N° SIRET : 381 75 4 5 97

[…]

[…]

Représentant : M^e Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.26 – N° du dossier 19518845

Représentant : M^e CHAPELIN-VISCARDI, Plaidant, avocat au barreau de MONTARGIS

APPELANTE

****************

Société GARANI

N° SIRET : 818 90 5 8 95

[…]

[…]

Représentant : M^e Antoine CHRISTIN de la SELARL SALMON ET CHRISTIN ASSOCIES, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 550

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 Décembre 2020 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Bruno NUT, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur François THOMAS, Président,

M^me Véronique MULLER, Conseiller,

Monsieur Bruno NUT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Monsieur Alexandre GAVACHE,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing-privé du 21 janvier 2016, la société du Parc de la Défense a donné à bail commercial à la

société Garani des locaux sis […], pour une activité de restaurant,

traiteur et vente à emporter. Le bail était consenti pour une durée de neuf années et prenait effet le 21 janvier

2016 moyennant un loyer annuel hors taxes de 20 238.61 euros et le versement d’un pas de porte de 40 000

euros.

La société du Parc de la Défense est également propriétaire d’un local contigu à celui loué à la société Garani,

dans lequel la société Kiro Six exploite aussi un restaurant.

La société Garani expose qu’au moment de réaliser les travaux afin d’ouvrir son restaurant au mois de mai

2016, elle n’a pas pu accéder à la hotte d’extraction car la société Kiro Six en empêchait l’accès.

Par actes des 6 et 8 mars 2016, la société du Parc de la Défense a assigné en référé la société Kiro Six afin de

la voir condamner à procéder dans les 48 heures à compter de la signification à intervenir au rétablissement de

la liaison existante qu’elle a supprimé unilatéralement et dire que faute de rétablissement de la situation, la

société Garani, subsidiairement la société du Parc de la Défense sera autorisée à faire intervenir l’entreprise de

son choix pour procéder au rétablissement de la liaison supprimée.

Par ordonnance de référé rendue le 18 avril 2017, le président du tribunal de grande instance de Nanterre a

débouté la société du Parc de la Défense de ses demandes. Celle-ci a interjeté appel de la décision qui a été

confirmée en toutes ses dispositions par arrêt de la cour d’appel de Versailles du 1^er février 2018.

C’est dans ces conditions que par acte extrajudiciaire du 3 août 2017, la société Garani a assigné la société du

Parc de la Défense devant le tribunal de grande instance de Nanterre aux fins de voir condamner la société du

Parc de la Défense à lui verser 450 318.65 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices

subis suite au manquement à son obligation de délivrance, enfin de voir prononcer la résiliation judiciaire du

bail aux torts exclusifs de la société du Parc de la Défense.

Par jugement du 8 avril 2019, le tribunal de grande instance de Nanterre a:- Prononcé la résiliation du bail

au torts du bailleur ;

— Dit que la société Garani n’est pas tenue au paiement des loyers ;

— Condamné la société du Parc de la Défense à payer à la société Garani à titre de dommages et intérêts la

somme de 150 050.72 euros en réparation de son préjudice matériel ;

— Condamné la société du Parc de la Défense à payer à la société Garani à titre de dommages et intérêts pour

perte de chance d’exploiter le bien la somme de 50 000 euros ;

— Condamné la société du Parc de la Défense à payer à la société Garani à titre de dommages et intérêts pour

préjudice moral la somme de 4 000 euros;

— Condamné la société du Parc de la Défense aux entiers dépens ;

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— Prononcé l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 24 mai 2019, la société du Parc de la Défense a interjeté appel du jugement.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 19 octobre 2020, la société du Parc de la Défense demande à la cour

de :

— Dire et juger la société du Parc de la Défense recevable et bien fondée en son appel

— Dire la société Garani irrecevable en son appel incident

— La dire mal fondée en son appel incident l’en débouter

— Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 avril 2019,

Au principal

— Dire et juger mal fondée la société Garani en l’ensemble de ses demandes fins et conclusions, et en son appel

incident, en conséquence, l’en débouter

— Dire que la concluante n’était pas tenue contractuellement à fournir le raccordement à une gaine d’évacuation

pour un four à bois.

— Dire que la société Garani par son exigence est à l’origine de la difficulté rencontrée

— Dire n’y avoir lieu à prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de la bailleresse

— Dire n’y avoir lieu à dispense de paiement des loyers, condamner la société Garani à payer à la société du

Parc de la Defense la somme 93.755,98 € arrêtée au 18 novembre 2019.

— Subsidiairement dire qu’il y a lieu à dispense entre le 1^er mai 2016 et le 30 octobre 2016.

— Plus subsidiairement à entre le 1^er mai 2016 et le 14 février 2019 date de l’information donnée de

l’autorisation de rétablir la gaine comme à l’origine et ce jusqu’au 18 novembre 2019 date de la libération des

lieux (sic)

— En tout état de cause la gaine d’origine ayant été rétablie et en attente de branchement il conviendra de dire

que le loyer est dû à compter du 1^er août 2019 date à laquelle la société Garani a été avisée de l’exécution des

travaux de remise en état du côté de la société Kiro Six et ce jusqu’au 18 novembre 2019 date de la libération

des lieux

— Infirmer le jugement en ce qu’il a fixé à 150.050,72 € la réparation du préjudice matériel de la société Garani

— Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société du Parc de la Défense et fixé à 50.000 € à titre de

dommages et intérêts pour perte de chance d’exploiter, faute d’interruption de l’exploitation

— Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société du Parc de la Défense et fixé à 4.000 € le préjudice

moral de la société Garani faute de démonstration de l’existence et de l’étendue dudit préjudice

— Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société du Parc de la Défense et mis à sa charge une somme

de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société du Parc de la Défense aux dépens de première

instance et au contraire condamner la société Garani aux dépens tant de première instance que d’appel.

— Ordonner la restitution par la société Garani des sommes versées soit 209.366,67 € en vertu de l’exécution

provisoire avec intérêt de droit à compter du 25 octobre 2019 date de leur règlement

— Condamner la société Garani à payer à la société du Parc de la Défense la somme de 3.000 € en

remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et ce avec

intérêts de droit à compter de la décision à intervenir.

Subsidiairement,

— Prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs partagés entre bailleur et locataire et réduire à hauteur de

moitié les divers condamnations tant en ce qui concerne les indemnités diverses allouées à la société locataire

(étant précisé que le préjudice matériel ne saurait excéder moitié de 139.661,75 €) qu’en ce qui concerne les

loyers devant revenir à la bailleresse arrêtés au 18 novembre 2019 à la somme de 46.877,99 € soit moitié de

93.755,98 €.

— Prononcer en ce cas le partage des dépens de première instance et d’appel et débouter les parties de leurs

demandes réciproques fondées sur l’article 700 du code de procédure civile

A titre infiniment subsidiaire

— Si la cour estimait par impossible devoir prononcer la résiliation du bail aux torts de la bailleresse

— Arbitrer les diverses indemnités en tenant compte des diverses observations et arguments développés dans

les présentes conclusions et dans le supra du présent dispositif et prononcer la compensation avec les loyers

dus.

— Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 1^er avril 2020, la société Garani demande à la cour de :

— Confirmer le jugement du tribunal de grande Instance de Nanterre du 8 avril 2019 (RG n°17/07781) en ce

qu’il a :

— Prononcé la résiliation du bail aux torts du bailleur ;

— Dit que la société Garani n’est pas tenue au paiement des loyers ;

— Déclarer recevable l’appel incident de la société Garani ;

— Infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre du 8 avril 2019 (RG n°17/07781) en ce qu’il

a :

— Condamné la société du Parc de la Défense à payer à la société Garani à titre de dommages-intérêts la

somme de 150.050,72 € en réparation de son préjudice matériel ;

— Condamné la société du Parc de la Défense à payer à la société Garani à titre de dommages-intérêts pour

perte de chance d’exploiter le bien la somme de 50.000 € ;

— Condamné la société du Parc de la Défense à payer à la société Garani à titre de dommages-intérêts pour

préjudice moral la somme de 4.000 € ;

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— Puis, statuant à nouveau, condamner la société du Parc de la Défense à payer à la société Garani :

— dommages-intérêts résultant de son préjudice matériel : 172.685,06 €

— dommages-intérêts résultant de sa perte de chance d’exploiter le bien : 87 195,12€

— dommages-intérêts résultant de la perte de valeur de son fonds de commerce : 60.000 €

— dommages-intérêts résultant de son préjudice moral : 60.000 €

— Débouter la société du Parc de la Défense de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions ;

— Condamner la société du Parc de la Défense à payer à la société Garani une somme de 8.000 € à titre de

contribution à ses frais irrépétibles ;

— Condamner la société du Parc de la Défense aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 octobre 2020.

La cour entendant soulever d’office, en application des articles 910-4 et 964 du code de procédure civile,

l’irrecevabilité de la demande présentée par l’appelante pour la première fois dans ses conclusions du 20

février 2020 tendant à prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs partagés, alors que cette prétention n’a

pas été présentée aux termes de ses premières conclusions déposées devant la cour le 16 août 2019, ni devant

le premier juge, a invité les parties à s’expliquer sur cette irrecevabilité par note en délibéré à adresser au plus

tard le 6 janvier 2021.

Le conseil de la société Garani a adressé une note en délibéré le 16 décembre 2020 et celui de la société du

Parc de la Défense le 31 décembre 2020.

Sur ce, la cour,

Sur la procédure

La recevabilité de l’appel n’est pas contestée et l’examen des pièces de la procédure ne révèle l’existence

d’aucune fin de non-recevoir susceptible d’être relevée d’office.

L’article 901 du code de procédure civile dispose que la déclaration d’appel est faite par acte contenant

notamment, outre les mentions prescrites par les 2° et 3° de l’article 54 et le troisième alinéa de l’article 57

(dans sa version en vigueur au 1^er janvier 2021), et à peine de nullité, les chefs du jugement expressément

critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est

indivisible.

Il ressort de l’article 562 alinéa 1^er du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2017-891

du 6 mai 2017, que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément

et de ceux qui en dépendent.

Il est rappelé qu’en application de l’article 954 alinéas 3 et 4 du code de procédure civile la cour ne statue,

dans la limite de l’effet dévolutif de l’appel, que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières

conclusions des parties et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la

discussion, étant précisé qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est

déterminé par les prétentions respectives des parties.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie à leurs écritures

conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Sur le fond

- Sur la résiliation du bail

La société du Parc de la Défense rappelle qu’elle s’est trouvée confrontée au refus de son locataire voisin de

laisser la société Garani utiliser sa gaine d’évacuation d’air. Elle considère que si elle n’a pu satisfaire

totalement et momentanément à son obligation de délivrance c’est en raison d’un fait qui lui était extérieur et

dont la cause incombait à la société Garani qui voulait utiliser l’évacuation pour y raccorder un four à bois

alors que la société Kiro Six, qui occupe le local voisin, était d’accord pour que la société Garani utilise sa

gaine d’évacuation pour le four électrique et que la gaine a ensuite été réinstallée.

La société Garani considère que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance au motif qu’il n’a pas

délivré un local pourvu d’extraction, que les travaux qu’elle devait exécuter en vertu de l’article 5.3 du bail

étaient irréalisables et que l’exploitation normale du restaurant était impossible dans la mesure ou il était

nécessaire d’accéder au local voisin pour brancher une évacuation d’air, et que la société qui l’occupait refusait

tout accès. Elle précise qu’elle a libéré les lieux le 18 novembre 2019.

Invitée à s’expliquer sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail commercial aux torts partagés

présentée pour la première fois par la société du Parc de la Défense dans ses conclusions du 20 février 2020

alors que cette prétention n’avait pas été présentée aux termes de ses premières conclusions déposées devant la

cour le 16 août 2019, ni devant le premier juge, la société Garani expose que d’autres prétentions que celles

relevées par la cour ne figurent pas dans le premier jeu de conclusions de la société appelante.

La société du Parc de la Défense s’oppose à la fin de non-recevoir et considère que la présentation subsidiaire

du moyen tendant à la résiliation du bail est la conséquence de l’analyse de la situation juridique présentée à la

cour sans moyen (sic) nouveau.

***

L’article 910-4 du code de procédure civile dispose que :

A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux

articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être

invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs

du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire

juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la

survenance ou de la révélation d’un fait.

La société du Parc de la Défense ayant pour la première fois, aux termes de ses conclusions du 20 février

2020, demandé que la résiliation du contrat soit prononcée aux torts partagés alors que cette prétention qui

n’était pas destinée à répliquer aux conclusions adverses puisque la société Garani demandait confirmation du

jugement quant à la résiliation du bail, ni à faire juger une question néé, postérieurement aux premières

conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait, n’avait pas été

présentée dans ses premières conclusions déposées devant la cour le 16 août 2019, sera déclarée irrecevable

en cette demande.

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit

besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée.

Manque à son obligation de délivrer au locataire un local conforme à la destination prévue au bail, le bailleur

qui n’a pu obtenir l’autorisation d’effectuer les travaux nécessaires à ce type d’activité.

Il ressort des termes du bail commercial du 21 janvier 2016 que le bailleur a donné à loyer à la société Garani

un local commercial d’une superficie de 73m² environ situé […], à

usage exclusif de restaurant, traiteur, vente à emporter, qui jouxte un autre local, également propriété de la

société du Parc de la Défense exploité aussi à usage de restaurant.

Une seule sortie d’extraction d’air était située dans les locaux mitoyens loués à la société Kiro-Six, cette

dernière société ayant refusé que la société Garani se raccorde à son conduit.

La société du Parc de la Défense justifie avoir engagé une procédure devant le juge des référés à l’encontre de

la société Kiro-Six afin qu’elle procède au rétablissement du branchement sur son évacuation qui aurait existé

et qu’elle aurait supprimé unilatéralement, le juge des référés par ordonnance du 18 avril 2017,l’ayant débouté

de ses demandes. La cour d’appel de Versailles a confirmé l’ordonnance de référé par un arrêt rendu le 1^er

février 2018, considérant que la société du Parc de la Défense n’avait pas établi l’existence du trouble

manifestement illicite tiré de la suppression par la société Kiro-Six du caractère commun du conduit

d’évacuation au préjudice du restaurant voisin.

Il est établi par la production d’un constat d’huissier de justice du 30 mai 2017 qu’après avoir pénétré dans la

salle de restaurant l’huissier de justice a constaté la présence d’une épaisse fumée et qu’au bout de trois

minutes il a ressenti une gêne et un picotement aux yeux, l’air respiré est chaud et saturé de fumée. Il a

également constaté au plafond la présence de deux caissettes de climatisation de marque LG toutes deux en

fonctionnement et relevé une température de 26° au niveau de la caisse et de 28,4° au niveau du bac de plonge

côté cuisine.

La cour relève que la société du Parc de la Défense a bien manqué à son obligation de délivrance de la chose

louée conforme à la destination prévue au bail, faute d’avoir remis à la société Garani des locaux permettant

l’exploitation d’un restaurant, peu importe que la société voisine ait indiqué être d’accord pour une évacuation

de l’air du four électrique et non du four à bois le 6 décembre 2018, soit plus de deux ans après le début du

bail et qu’elle ait réinstallé la gaine d’évacuation qu’elle avait supprimée ainsi qu’il ressort d’un avenant à son

bail du 28 mai 2019, plus de trois ans après le début du bail de la société Garani.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur.

- Sur les préjudices invoqués par la société Garani

La société du Parc de la Défense conclut à l’irrecevabilité de l’appel incident au motif que la société Garani,

qui a quitté les locaux loués situés […], n’a pas précisé la nouvelle

adresse de son siège social.

La société Garani conclut au débouté de cette demande indiquant à l’appui des articles 960 et 961 du code de

procédure civile avoir précisé dans ses conclusions l’adresse de son siège social situé […]

Paris.

La société Garani ayant indiqué l’adresse de son nouveau siège social à Paris dans ses dernières conclusions

déposées à la cour, la société du Parc de la Défense sera déboutée de sa fin de non-recevoir.

.Sur les loyers

En cas de manquement du bailleur à ses obligations qui entraîne une impossibilité absolue pour le preneur

d’utiliser les lieux loués ou d’user des lieux conformément à la destination du bail, le preneur peut suspendre le

paiement du loyer. L’exception d’inexécution ne peut être utilement mise en 'uvre par le preneur que dans le

cas où, par suite d’un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, la chose louée est rendue

totalement inutilisable au regard de l’activité prévue au bail.

Or, le constat d’huissier établi le 30 mai 2017 relevant la présence de clients ainsi que les bilans des années

2018 et 2019 produits par la société Garani faisant état d’un chiffre d’affaires de 275 685 euros puis de 195

141 euros révèle une utilisation de la chose louée qui ne peut conduire la cour à faire droit totalement à

l’exception d’inexécution invoquée par la société Garani. Ainsi, compte-tenu de l’exploitation du fonds de

commerce et des interventions du bailleur auprès du locataire voisin afin que la société Garani puisse

bénéficier d’une évacuation d’air, il n’est pas établi que la société Garani se soit trouvée dans l’impossibilité

absolue d’utiliser les lieux loués.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a dit que la société Garani n’est pas tenue au paiement des loyers.

Les loyers non payés s’élevant à la somme non contestée de 93 755,98 euros, la société Garani sera

condamnée à payer cette somme à la société bailleresse.

.Sur le préjudice matériel

La société Garani forme appel incident et demande à la cour la condamnation de la société appelante à lui

payer la somme de 172 685,06 euros comprenant les travaux pour un montant de 127 626,06 euros, le pas de

porte de 40 000 euros, la caution de 5 059 euros et les frais d’architecte de 3 500 euros.

La société du Parc de la Défense, qui ne conteste pas les frais d’architecte réclamés par la société intimée, fait

à juste titre observer que cette dernière a repris en quittant les lieux le matériel qu’elle avait acheté et dont le

prix est compris dans le montant des travaux dont il est demandé paiement, notamment la caisse enregistreuse,

le store enseigne, le matériel de cuisine et la vaisselle, la climatisation, les vêtements, la sonorisation, les

extincteurs, la caméra de vidéo surveillance, les luminaires, les tables et chaises, le four électrique et le four à

bois pour un total de 52 808,34 euros.

Le jugement sera donc infirmé quant au montant accordé à titre de dommages et intérêts alloués en réparation

du préjudice matériel, qui sera fixé à la somme de 123 376,72 euros comprenant les frais d’architecte à hauteur

de 3 500 euros, le montant du pas de porte à hauteur de 40 000 euros, le montant de la caution à hauteur de 5

059 euros ainsi que le montant des travaux invoqué par la société Garani pour un montant de 127 626,06 euros

duquel est déduit le prix du matériel à hauteur de 52 808,34 euros.

.Sur le préjudice résultant de la perte de chance d’exploiter le bien

La société du Parc de la Défense considère qu’il convient d’infirmer le jugement quant au montant alloué et de

retenir le résultat d’exploitation sur la période d’inactivité, et non le chiffre d’affaires, afin de réparer le

préjudice de la perte d’exploitation subi par la société Garani, ce qui représenterait pour cinq mois une somme

de 8 261,05 euros.

La société intimée pour sa part forme appel incident et considère qu’il convient de retenir 5 mois de chiffre

d’affaires, la perte d’exploitation s’élevant à minima à la somme de 72 662,60 euros HT soit 87 195,12 euros

TTC, somme qui ne serait pas excessive.

Il n’est pas contesté par les parties que le restaurant qui devait ouvrir au mois de mai 2016 a finalement ouvert

au mois d’octobre 2016, la société ayant connu cinq mois d’inactivité et n’ayant perçu aucun revenu durant

cette période. Or, le préjudice né de la perte d’exploitation ne peut pas être retenu à hauteur du chiffre

d’affaires que la société Garani aurait pu réaliser durant cette période et pour lequel elle n’a exposé aucune

charge. En revanche, cette dernière a bien perdu la chance de pouvoir obtenir un résultat d’exploitation. La

société appelante ayant retenu, sans être contestée, que le résultat d’exploitation s’élevait en 2016 à 19 827

euros, il convient, en raison de l’exploitation de ce fonds de commerce durant trois mois seulement d’octobre à

décembre 2016, de retenir un résultat d’exploitation de 6 609 euros par mois, soit pour cinq mois de privation

d’exploitation, un total de 33 045 euros. Toutefois, en raison de l’aléa d’obtenir un tel résultat d’exploitation en

début d’activité, il convient de retenir une perte de chance de tirer les revenus de l’exploitation du bien de

80%, soit une somme de 26 436 euros à laquelle sera condamnée la société du Parc de la Défense.

Il convient dans ces conditions d’infirmer le jugement quant au montant des dommages et intérêts accordés à

la société Garani au titre de la perte de chance d’exploiter le fonds de commerce et de condamner la société du

Parc de la Défense à lui payer une somme de 26 436 euros.

.Sur le préjudice résultant de la perte de valeur du fonds de commerce

L’attestation d’un seul agent immobilier qui évalue la valeur du fonds de commerce sans justifier de quelque

manière que ce soit de la façon dont il a fixé ce montant est insuffisante à déterminer le montant de la perte de

valeur du fonds de commerce. La société Garani sera déboutée de son appel incident et le jugement sera

confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

.Sur le préjudice moral

La société Garani, personne morale, ne peut pas avoir subi des conditions de travail dégradées contrairement à

ce qu’ont retenu les premiers juges. Si l’exploitation du restaurant est contraire au règlement sanitaire

départemental, elle a été acceptée par la société Garani qui ne pouvait ignorer l’absence d’évacuation de l’air

qu’elle invoque. Ainsi, faute pour la société Garani de rapporter la preuve d’avoir subi un préjudice moral, il

convient d’infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné le bailleur au paiement d’une somme de 4

000 euros et de la débouter de son appel incident.

-Sur la demande de restitution des sommes payées en raison de l’exécution provisoire

Le présent arrêt constituant un titre exécutoire permettant la restitution des sommes trop versées, la demande

en restitution de la somme versée en vertu de l’exécution provisoire présentée par la société du Parc de la

Défense sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Chacune des parties succombant en cause d’appel, il ne parait pas inéquitable de laisser à leur charge les frais

irrépétibles exposés dans le cadre de la présente procédure. Il convient en conséquence de les débouter de

leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, il sera laissé à chacune d’elle la charge de ses propres dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

DECLARE irrecevable la demande subsidiaire de résiliation du bail présentée par la Sci du Parc de la

Défense,

INFIRME le jugement dont appel uniquement en ce qu’il a dit que la société Garani n’est pas tenue au

paiement des loyers, condamné la Sci du Parc de la Défense à payer à la société Garani la somme de 4 000

euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, 50 000 euros pour perte de chance d’exploiter le

bien et 150 050,72 euros en réparation du préjudice matériel,

Statuant à nouveau,

CONDAMNE la Sci du Parc de la Défense à payer à la société Garani la somme de 26 436 euros au titre de la

perte de chance d’exploiter le fonds de commerce,

CONDAMNE la Sci du Parc de la Défense à payer à la société Garani la somme de 123 376,72 euros à titre

de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel,

CONDAMNE la société Garani à payer à la Sci du Parc de la Défense la somme de 93 755,98 euros au titre

des loyers,

REJETTE toute autre demande,

DIT que chaque partie conserve ses dépens d’appel.

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure

civile.

signé par Monsieur François THOMAS, Président et par Monsieur GAVACHE, greffier, auquel la minute de

la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,