COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 66B

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 27 MAI 2021

N° RG 19/06911

N° Portalis DBV3-V-B7D-TPGO

AFFAIRE :

G E F

C/

Y X

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Septembre 2019 par le Tribunal de Grande Instance de PONTOISE

N° Chambre : 2

N° RG :

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Laura CHRETIEN JONEMANN de l’AARPI JONEMANN AVOCATS

M^e Véronique FAUQUANT de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON ET ASSOCIES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SEPT MAI DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame G E F

[…]

[…]

Représentant : M^e Laura CHRETIEN JONEMANN de l’AARPI JONEMANN AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 542 – N° du dossier F

Représentant : M^e Richard JONEMANN, Plaidant, avocat

APPELANTE

****************

1/ Monsieur Y X

né le […] à KABOUL

de nationalité Française

[…],

[…]

2/ Monsieur A X

né le […] à KABOUL

de nationalité Française

[…]

[…]

3/ Madame B C

ci-devant […]

et actuellement […]

Représentant : M^e Véronique FAUQUANT de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON ET ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau du VAL D’OISE, vestiaire : 100

Représentant : M^e Armelle PHILIPPON-MISANT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Mars 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-José BOU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-José BOU, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,

Par acte authentique du 16 décembre 2013, M. Y X, M. A X et M^me B C épouse X, ci-après les consorts X, ont vendu à M^me G E F un appartement, une cave et un parking dépendant d’un immeuble situé […], soumis au régime de la copropriété.

L’acte authentique stipulait notamment que les biens étaient loués, qu’il restait à percevoir un solde de 14 245,97 euros sur des subventions dont les prochains acomptes seraient versés sur le compte du nouveau propriétaire et que M^me E F s’engageait à en opérer le remboursement au profit des vendeurs.

Par lettres des 19 février 2018, 3 avril 2018, 10 avril 2018 et 4 mai 2018, le conseil des consorts X a sollicité de M^me E F le remboursement de la somme de 14 245,97 euros. Cette dernière a répondu par courrier du 18 mai 2018 qu’elle n’entendait pas procéder à la restitution de la subvention aux motifs qu’elle aurait rencontré de grandes difficultés pour percevoir les loyers du locataire et que les consorts X ne lui auraient pas reversé une partie du loyer du mois de décembre 2013 ainsi que la somme correspondant à la consommation d’eau de 2013.

Par acte d’huissier du 16 octobre 2018, les consorts X ont assigné M^me E F devant le tribunal de grande instance de Pontoise en paiement de la somme précitée.

Suivant jugement réputé contradictoire du 2 septembre 2019, le tribunal a :

— condamné Mme. E F à verser aux consorts X la somme de 14 245,97 euros et ce avec intérêt légal à compter de la mise en demeure avec accusé réception, soit à compter du 5 mai 2018,

— ordonné la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière,

— condamné M^me E F à verser aux consorts X, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné M^me E F aux entiers dépens dont distraction.

Selon déclaration du 1^er octobre 2019, M^me E F a interjeté appel et prie la cour, par dernières conclusions du 26 décembre 2019, de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

condamné M^me E F à verser aux consorts X la somme de 14 245,97 euros et ce avec intérêt légal à compter de la mise en demeure avec accusé de réception, soit à compter du 5 mai 2018,

♦

ordonné la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière,

♦

condamné M^me E F à verser aux consorts X la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

♦

ordonné l’exécution provisoire.

♦

et statuant à nouveau,

à titre principal :

— juger que les consorts X ne rapportent pas la preuve d’avoir, avant la vente intervenue le 16 décembre 2013, réglé le moindre appel de fonds en lien avec la subvention versée au syndicat des copropriétaires de sorte qu’ils ne sont pas fondés à solliciter le versement de la somme de 14 245,97 euros sur la somme octroyée à M^me E F suivant l’apurement des comptes travaux,

— en conséquence infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

condamné M^me E F, avec capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière, à reverser aux consorts X la somme de 14 245,97 euros sur celle qui lui a été versée suivant l’apurement des comptes travaux intervenu en 2017,

♦

condamné M^me E F à verser aux consorts X la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

♦

à titre subsidiaire, et si par exceptionnel la cour venait à juger que les consorts X étaient fondés à solliciter le reversement à leur profit de la somme de 14 245,97 euros :

— juger que les consorts X sont pour leur part redevables à l’égard de M^me E F de la somme de 2 888,13 euros,

— condamner in solidum les consorts X au paiement à M^me E F de la somme de 2 888,13 euros,

— ordonner la compensation entre les sommes dues entre les parties,

en tout état de cause :

— condamner in solidum les consorts X au paiement à M^me E F de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Par dernières écritures du 15 avril 2020, les consorts X prient la cour de :

— juger recevables et bien fondés les consorts X en leurs écritures,

— juger M^me E F non fondée en son appel,

— la débouter en toutes ses demandes fins et conclusions,

en conséquence :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

y ajoutant :

— condamner M^me E F à payer aux consorts X la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me E F aux entiers dépens dont distraction.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 février 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des consorts X

Le tribunal a accueilli cette demande au visa de l’article 1134 du code civil et du paragraphe de l’acte authentique intitulé 'Autres renseignements comptables susceptibles d’intéresser les parties'. Il a observé que le gestionnaire de la copropriété avait confirmé que les comptes travaux avaient été approuvés lors de l’assemblée générale du 26 juin 2017 et que l’ensemble du compte travaux ravalement avait été soldé avec M^me E F. Il a estimé que celle-ci, ne contestant pas avoir perçu la somme sollicitée, ne pouvait se faire justice à elle-même en la séquestrant au nom de difficultés rencontrées avec le locataire et/ou la copropriété.

Pour s’opposer à la demande formée contre elle, E F fait valoir que le mécanisme de reversement a été prévu dans l’acte authentique afin que 'le vendeur ne soit pas lésé' et que le solde créditeur qui lui a été versé a pour origine une subvention accordée au syndicat des copropriétaires, non aux intimés. Or, elle prétend que ces derniers ne prouvent pas avoir, avant la vente, acquitté le moindre appel de fonds en lien avec cette subvention si bien que faire droit à la demande aboutirait à un enrichissement sans cause ou injustifié. Elle avance que si l’article 6-3 du décret du 17 mars 1967 autorise une dérogation aux dispositions de l’article 6-2 3° du même décret selon lequel le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes, le vendeur doit prouver que la somme réclamée correspond à un trop perçu de provisions antérieur à la vente.

Les consorts X sollicitent la confirmation du jugement en se prévalant de la clause figurant dans l’acte de vente et de celle contenue dans la promesse de vente du 30 septembre 2013. Ils estiment que M^me E F s’est engagée à procéder au remboursement demandé et objectent qu’elle a eu connaissance du montant des provisions versées par eux par la communication de l’état daté dressé par le syndic et annexé à l’acte de vente.

***

Aux termes de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 , les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Au cas d’espèce, l’acte authentique de vente conclu par les parties contient en pages 23/24 une clause particulière intitulée 'Autres renseignements comptables susceptibles d’intéresser les parties' ainsi rédigée :

'Pour information, un premier acompte sur les subventions de 1 653,03 euros a été crédité sur le compte du vendeur. Il reste à percevoir 14 245,97 euros.

Les prochains acomptes qui seront versés seront crédités sur le compte du nouveau propriétaire. Afin que le vendeur ne soit pas lésé, il faudra prévoir un accord particulier afin que l’acquéreur rembourser au vendeur cette somme.

Ces accords particuliers seront bien entendus inopposables au syndic.

En conséquence de ce qui précède, lors du versement de solde restant de ces subventions qui ne sera versé qu’à la fin des travaux prévue fin 2014, ces subventions seront perçues et crédits (sic) sur le compte de l’acquéreur.

L’ACQUEREUR s’engage à en opérer le remboursement directement auprès du VENDEUR et réception sans attendre et à en informer le vendeur.

A cet effet, le vendeur lui remet ce jour un Relevé d’identité bancaire et autorise l’acquéreur à verser sur ledit compte les sommes lui revenant soit 14 245,97 Euros à perception de ces dernières.

En cas de changement de compte, le vendeur s’oblige à informer de tout changement de situation bancaire.

Il appartiendra donc aux parties d’effectuer directement entre elles ce remboursement, ce qu’elles s’engagent à effectuer à première demande et dans les meilleurs délais de l’une ou l’autre, sans l’intervention du notaire soussigné' (sic).

Cet engagement de l’acquéreur de rembourser aux vendeurs la somme de 14 245,97 euros au titre du solde des subventions à percevoir, qui a fait l’objet d’une signature particulière des parties au sein même de l’acte, est clair.

Il fait lui-même suite à une clause de la promesse de vente conclue par les parties le 30 septembre 2013 qui indiquait : 'Néanmoins, il demeure convenu entre les parties que le coût des travaux de ravalement votés lors de la dernière assemblée générale des copropriétaires devant faire l’objet de subventions à percevoir par le syndic pour le compte du propriétaire des lots au moment du paiement effectif desdites subventions, l’ACQUEREUR remboursera au VENDEUR à concurrence du montant des subventions dont il s’agit, le coût des travaux que celui-ci aura réglé, si ledit ACQUEREUR est propriétaire lors de la perception desdites subventions'.

Contrairement à ce que soutient l’appelante, la nature des subventions en cause est connue puisqu’il s’agit de subventions liées aux travaux de ravalement d’ores et déjà votés au jour de la promesse et il est expressément prévu qu’elles sont versées au syndic pour le compte des copropriétaires, ce que corrobore le courriel de la société Atrium gestion, syndic, destiné au notaire en date du 13 décembre 2013.

Le moyen de l’appelante selon lequel les consorts X ne justifieraient pas de leur prise en charge des appels de fonds en lien avec les subventions n’est pas sérieux. En effet, l’état daté, établi par le syndic en application de l’article 5 du décret du 17 mars 1967 et adressé au notaire, annexé à l’acte de vente, mentionne des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget provisionnel d’un montant de 26 603,05 euros et le courriel précité du syndic confirme que les appels de fonds émis et la somme susvisée correspondent aux travaux de ravalement hors subventions, réglés en totalité par les vendeurs.

Ce même mail précise que les subventions qui seront perçues seront créditées sur le compte de l’acquéreur et la société Atrium gestion a indiqué, dans une lettre du 5 mars 2018, avoir soldé avec le

propriétaire acquéreur l’ensemble du compte travaux ravalement, étant d’ailleurs observé que l’appelante ne conteste pas avoir perçu la somme de 14 245,97 euros au titre des subventions en cause.

En conséquence, c’est à raison que le tribunal a fait application de la convention conclue par les parties aux termes de l’acte de vente en condamnant M^me E F à payer aux consorts X la somme de 14 245,97 euros outre intérêts au taux légal et capitalisation.

Sur la demande reconventionnelle et la demande de compensation

L’appelante soutient que les consorts X sont redevables à son égard, conformément à l’acte de vente, de la somme de 2 888,13 euros correspondant au montant du dépôt de garantie, au prorata des charges et loyer lui revenant au titre du mois de décembre 2013 et à la somme qu’elle a payée correspondant à la consommation d’eau de l’année 2013. Elle sollicite la condamnation des consorts X au paiement de cette somme et la compensation des sommes dues par les parties.

Les intimés s’y opposent au motif que les créances invoquées sont prescrites en application de l’article 2224 du code civil. A titre subsidiaire, ils estiment la demande non fondée. Ils soutiennent qu’ils étaient à jour des sommes dues à la copropriété lors de la vente et qu’une grande partie de la consommation d’eau a d’ores et déjà été réglée sur appel de provisions. Ils font valoir que compte tenu de l’ancienneté de la créance, ils ne sont pas en état de justifier du remboursement des sommes restant dues au titre de l’exécution du bail.

***

En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Au cas d’espèce, si les consorts X se prévalent dans le corps de leurs écritures de l’irrecevabilité de la demande de l’appelante en raison de la prescription, ils ne demandent, aux termes du dispositif de celles-ci, que de juger M^me E F non fondée en son appel et de la débouter de ses prétentions.

La cour n’étant donc pas saisie d’une demande d’irrecevabilité, elle ne saurait statuer sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

L’acte authentique de vente prévoit que 'les parties déclarent vouloir faire leur affaire personnelle entre elles de tous comptes de prorata de loyers et remboursement éventuel de loyers d’avance ou dépôts de garantie, de tous comptes de charges, dispensant expressément le notaire soussigné d’avoir à en tenir compte'. Il stipule en outre que l’acquéreur a la jouissance des biens vendus à compter du jour de la vente, soit le 16 décembre 2013, par la perception des loyers.

Le contrat de location en cours à la date de la vente mentionne le versement d’un dépôt de garantie de 930 euros correspondant à un mois de loyer, hors provision sur charges. Les consorts X ne contestent pas avoir perçu ce dépôt de garantie, de même qu’ils ne contestent pas avoir encaissé la somme 628,38 euros au titre de la part de loyer et de provision sur charges due pour la période du 16 au 31 décembre 2013.

Ils sont tenus de rembourser ces sommes d’un montant total de 1 558,38 euros à leur acquéreur. Faute de prouver l’avoir déjà fait, la demande en paiement faite à ces titres par l’appelante est fondée.

L’acte authentique de vente prévoit que le vendeur supportera les charges courantes jusqu’à l’entrée en jouissance de l’acquéreur. Il précise ensuite que compte tenu des articles 6-2 et 6-3 du décret du décret du 17 mars 1967 et de la convention conclue quant à la répartition du coût des travaux et

charges, le vendeur règle au syndic par prélèvement sur le prix de la vente l’ensemble des provisions exigibles, dont celles correspondant au budget prévisionnel, que l’acquéreur a remboursé au vendeur, hors la comptabilité du notaire, le prorata des charges du trimestre en cours dont le paiement a été demandé par le syndic et que compte tenu des règlements ainsi opérés, l’acquéreur fera son profit ou sa perte de tout trop perçu ou moins perçu pour l’exercice en cours.

M^me E F verse aux débats un décompte de charges courantes en date du 16 avril 2014 pour la période du 1^er janvier au 31 décembre 2013 faisant état d’une quote-part à sa charge de 4 850,28 euros, dont 782,92 euros au titre de l’eau chaude et 546,83 euros au titre de l’eau froide, d’appels de fonds pour un montant de 3 757,14 euros et d’un solde restant dû de 1 093,14 euros après déduction des appels de fonds. L’état daté déjà cité permet de constater que la somme de 3 757,14 euros correspond aux provisions exigibles dans le budget provisionnel réglées par les vendeurs au syndic selon l’acte de vente.

Il ne résulte pas de ces éléments que l’appelante ait payé au syndicat de copropriété la somme de 1 329,75 euros au titre de la consommation d’eau de 2013 ainsi qu’elle le prétend mais seulement qu’elle a dû lui verser la somme de 1 093,14 euros pour l’ensemble des charges courantes de l’exercice, comprenant l’eau mais aussi les charges générales, celles du bâtiment, d’ascenseur, des parkings et de chauffage, ce compte tenu des provisions effectivement versées par les consorts X. L’appelante ne justifie donc pas du bien-fondé du quantum de sa demande formée au titre de la seule consommation d’eau. De surcroît, elle ne prouve pas être en droit, au regard des termes de l’acte de vente dont elle sollicite l’application et qui lient les parties, de réclamer un quelconque remboursement de ce chef. Elle doit être déboutée de sa réclamation portant sur la consommation d’eau.

Les consorts X seront condamnés à lui payer la somme de 1 558,38 euros.

Les conditions de la compensation étant réunies, celle-ci doit s’opérer à due concurrence entre les sommes respectivement dues par les parties.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement sera confirmé sur les dépens et frais irrépétibles de première instance. L’appelante sera condamnée aux dépens d’appel, déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer aux consorts X la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Ajoutant :

Condamne M. Y X, M. A X et M^me B C épouse X à payer à M^me G E F la somme de 1 558,38 euros ;

Dit que la compensation s’opère à due concurrence entre les sommes respectivement dues par les parties ;

Condamne M^me G E F à payer à M. Y X, M. A X et M^me B C épouse X la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne M^me G E F aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,