Cour d'appel de Versailles, 3e chambre, 31 mars 2022, n° 21/00915

TGI Nanterre 7 janvier 2021

CA Versailles
Infirmation partielle 31 mars 2022

Arguments

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Accepté
Accomplissement des obligations contractuelles
La cour a jugé que la société Rudolf Wendel avait bien sollicité un prêt conforme aux spécifications contractuelles et que le refus de la banque ne pouvait être imputé à un manquement de sa part.
Rejeté
Résistance abusive à la restitution du dépôt
La cour a confirmé que la société Rudolf Wendel n'a pas justifié d'un préjudice de nature à fonder sa demande en dommages et intérêts, rejetant ainsi cette demande.
Rejeté
Préjudice lié à la défaillance de la condition suspensive
La cour a jugé qu'aucun préjudice n'était justifié par la société Rudolf Wendel, confirmant le rejet de cette demande.
Accepté
Résistance abusive de la société Rudolf Wendel
La cour a condamné la société Rudolf Wendel à verser des dommages intérêts à la société ADN en raison de la résistance abusive.

Résumé par Doctrine IA

La cour d'appel de Versailles a confirmé le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nanterre dans l'affaire opposant la société SAS RUDOLF WENDEL à la SCI ADN. La question juridique posée était de savoir si la condition suspensive insérée dans le compromis de vente était défaillie du fait de la société RUDOLF WENDEL. Le tribunal de première instance avait jugé que la condition était défaillie et avait débouté la société RUDOLF WENDEL de sa demande en restitution du dépôt de garantie. La cour d'appel a infirmé cette décision, estimant que la société RUDOLF WENDEL avait accompli les obligations qui lui incombaient et que la condition suspensive n'était pas défaillie de son fait. Elle a donc ordonné la restitution du dépôt de garantie à la société RUDOLF WENDEL, avec intérêts au taux légal. La cour a également condamné la SCI ADN aux dépens et à verser une somme de 5000 euros à la société RUDOLF WENDEL au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, 3e ch., 31 mars 2022, n° 21/00915
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	21/00915
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Nanterre, 7 janvier 2021, N° 18/07302
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Marie-José BOU, président
Avocat(s) :	Roland ERIANArmelle LE ROC'H
Cabinet(s) :	GAUDIN JUNQUA-LAMARQUE & ASSOCIES
Parties :	S.A.S. RUDOLF WENDEL c/ S.C.I. SCI ADN

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 50G

3e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 31 MARS 2022

N° RG 21/00915

N° Portalis DBV3-V-B7F-UJ5A

AFFAIRE :

S.A.S. RUDOLF WENDEL

SCI ADN

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Janvier 2021 par le TJ de Nanterre

N° Chambre : 2

N° RG : 18/07302

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Armelle LE ROC’H de la SCP SCP GAUDIN JUNQUA-LAMARQUE ET ASSOCIES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE ET UN MARS DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :
S.A.S. RUDOLF WENDEL

N° SIRET : 552 098 329

[…]

78100 SAINT-GERMAIN-EN-LAYE

Représentant : M^e Armelle LE ROC’H de la SCP SCP GAUDIN JUNQUA-LAMARQUE ET ASSOCIES, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R243

APPELANTE

****************

SCI ADN

N° SIRET : 422 502 906

[…]

Représentant : M^e Roland ERIAN, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2064

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 Janvier 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Françoise BAZET, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Marie-José BOU, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte du 8 décembre 2016, la société ADN, propriétaire d’un bien immobilier situé […] à Clamart, a convenu de le céder à la société Rudolf Wendel, au prix de 370 000 euros, sous la condition suspensive de l’obtention par cette dernière d’un prêt.

Aux termes de cet acte, les parties ont fixé une date limite pour la réitération de la vente au 8 février 2017 et ont convenu d’un dépôt de garantie à hauteur de 5% du prix envisagé, soit la somme de 18 500 euros, versée par l’acquéreur le 21 décembre 2016 entre les mains de M^e X, notaire instrumentaire, qui s’en est constitué séquestre.

Par courriel du 2 février 2017, la société Rudolf Wendel a informé la société ADN que sa banque avait donné un avis défavorable à sa demande de prêt et qu’elle entendait en conséquence renoncer à la conclusion de la vente. Elle a ensuite notifié ce refus à la société ADN par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 février 2017 et a sollicité la restitution du dépôt de garantie par courriel du 18 février 2017.

En réponse, la société ADN a proposé à la société Rudolf Wendel de proroger le délai afin de trouver un financement alternatif pour la vente, offre que cette dernière a refusée le 14 mars 2017.

Par lettre du 11 avril 2017, la société Rudolf Wendel a alors mis en demeure la société ADN de procéder à la restitution du dépôt de garantie.

Par lettre recommandée du 13 avril 2017, la société ADN s’est opposée à cette demande en l’absence de justification des diligences accomplies pour obtenir un prêt conforme aux modalités convenues au compromis.

Après nouvelle mise en demeure du 6 octobre 2017 restée vaine, la société Rudolf Wendel a, par acte du 18 juillet 2018, assigné la société ADN devant le tribunal de grande instance de Nanterre.

Par jugement du 7 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a :

-dit que la condition suspensive insérée au compromis est défaillie du fait de la société Rudolf Wendel,

- débouté en conséquence la société Rudolf Wendel de sa demande en restitution du dépôt de garantie de 18 500 euros, séquestré entre les mains de M^e X, notaire instrumentaire du compromis,

- dit que ce dépôt de garantie est acquis à la société ADN,

- débouté la société Rudolf Wendel de sa demande en dommages-intérêts pour résistance abusive,

- condamné la société Rudolf Wendel à payer à la société ADN la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Rudolf Wendel aux dépens,

- ordonné l’exécution provisoire.

Par acte du 11 février 2021, la société Rudolf Wendel a interjeté appel et demande à la cour, par dernières écritures du 25 juin 2021, de :

- la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

- débouter la société ADN de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

• dit que la condition suspensive insérée au compromis du 8 décembre 2016 est défaillie du fait de la société Rudolf Wendel,

• débouté la société Rudolf Wendel de sa demande en restitution du dépôt de garantie de 18 500 euros séquestré entre les mains de M^e X, notaire instrumentaire du compromis, dit que ce dépôt de garantie est acquis à la société ADN,•

• débouté la société Rudolf Wendel de sa demande en dommages-intérêts pour résistance abusive,

• condamné la société Rudolf Wendel à payer à la société ADN la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamné la société Rudolf Wendel aux dépens,•

Statuant à nouveau,

- juger que la société Rudolf Wendel a accompli les obligations qui lui incombaient au titre du compromis de vente du 8 décembre 2016 et que la condition suspensive insérée audit compromis n’est pas défaillie de son fait,

- juger que la société Rudolf Wendel doit se voir restituer la somme de 18 500 euros initialement déposée en garantie entre les mains de M^e X,

- ordonner la restitution à la société Rudolf Wendel de la somme de 18 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir ; le cas échéant, si le jugement a reçu exécution, condamner la société ADN, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à verser à la société Rudolf Wendel la somme de 18 500 euros,

- condamner la société ADN à verser à la société Rudolf Wendel la somme de 3 600 euros en réparation des préjudices subis,

- condamner la société ADN à verser à la société Rudolf Wendel la somme de 8 000 euros en application des disposition de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner la société ADN aux entiers dépens

- prononcer l’anatocisme.

Par dernières écritures du 29 mars 2021, la société ADN demande à la cour de :

- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

- condamner la société Rudolf Wendel à verser à la société ADN la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel avec recouvrement direct, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

- débouter la société Rudolf Wendel de sa demande de dommages et intérêts et de l’ensemble de ses autres demandes,

Subsidiairement, si par extraordinaire la cour devait ne pas confirmer le jugement, statuant à nouveau,

- juger que la société Rudolf Wendel n’a pas accompli toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt et qu’elle a manqué à son devoir d’information,

- juger que la société Rudolf Wendel a manqué à son devoir de diligence et de loyauté,

- juger que la clause suspensive insérée au compromis est défaillie du fait de la société Rudolf Wendel,

En conséquence,

- juger que le dépôt de garantie d’un montant de 18 500 euros est acquis à la société ADN,

- débouter la société Rudolf Wendel de sa demande de dommages et intérêts et de l’ensemble de ses autres demandes.
La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 décembre 2021.

SUR QUOI, LA COUR

Le tribunal a jugé que le taux d’emprunt proposé par la banque (2,15%) ne correspondait pas à celui convenu entre les parties au compromis (2 %), de sorte que le prêt envisagé n’était pas conforme aux caractéristiques définies dans le compromis du 8 décembre 2016. Le tribunal a observé que si la société Rudolf Wendel indiquait avoir adressé une demande à cette même banque le jour de la signature du compromis, elle ne versait toutefois pas aux débats cette demande, de sorte qu’aucun élément ne permettait de retenir qu’elle avait bien sollicité un emprunt correspondant aux modalités convenues avec la société ADN.

L’appelante fait valoir que le fait d’avoir accepté un taux supérieur à celui prévu au contrat ne peut en aucune façon avoir limité sa capacité à obtenir un emprunt mais l’a au contraire augmentée. Elle souligne qu’elle n’était pas tenue de justifier des demandes de prêt mais seulement du refus, ce qu’elle a fait, et qu’elle verse aux débats le courriel qu’elle a adressé à sa banque pour solliciter le prêt, auquel était jointe la promesse. Elle fait observer qu’elle a informé la société ADN sans retard du refus et qu’elle n’était nullement tenue par les termes de la promesse de rechercher un prêt auprès d’autres établissements alors que l’établissement bancaire qui détient ses comptes depuis de nombreuses années lui avait opposé un refus.

La société ADN réplique que c’est en violation des dispositions contractuelles que la société Rudolf Wendel a sollicité un prêt remboursable au taux de 2,15% et qu’elle doit être considérée comme ayant empêché l’accomplissement de la condition suspensive.

Elle fait subsidiairement valoir que le dépôt de garantie lui est acquis dès lors que l’appelante a manqué à son devoir de diligence et de loyauté dans l’exécution du contrat, soulignant à ce titre qu’une demande de prêt effectuée auprès d’une seule banque alors que le compromis prévoyait un recours à 'tous organismes’ n’est pas suffisante à établir que la société Rudolf Wendel avait effectué toutes les démarches nécessaires pour obtenir son crédit. Elle affirme que cette dernière aurait dû s’enquérir du sort réservé à sa demande de prêt effectuée le 13 décembre 2016 et, en l’absence de réponse, solliciter d’autres organismes bancaires et que son comportement démontre qu’elle n’avait aucune volonté réelle d’acquérir le bien immobilier, ce qui établit sa mauvaise foi dans l’exécution du contrat.

* * *

L’acte conclu entre les parties le 8 décembre 2016 dispose, au paragraphe consacré à la condition suspensive, que l’acquéreur déclare avoir l’intention de recourir, pour le paiement du prix de l’acquisition, à un ou plusieurs prêts répondant aux caractéristiques suivantes :

'- Organisme prêteur : tous organismes

- Montant maximum de la somme empruntée : 370 000 EUR

- Durée maximale de remboursement : (') 15 années

- Taux nominal d’intérêt maximum : 2% l’an ( hors assurances).

- garanties offertes : privilège de prêteur de deniers avec ou sans hypothèque conventionnelle complémentaire'.

Vis à vis de l’emprunt sollicité, l’acquéreur s’oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt.

Il appartient normalement au créancier qui invoque l’application de cette disposition de démontrer que le débiteur a commis une faute à l’origine de la défaillance de la condition mais le débiteur de l’obligation a la charge de prouver qu’il a accompli des diligences normales.

Il est de principe que la condition est réputée accomplie lorsque le bénéficiaire de la promesse n’a pas demandé l’octroi d’un prêt conforme aux stipulations de celle-ci.

Toutefois, il est justifié par la société Rudolf Wendel, au moyen de la production de la lettre de refus émanant de la Banque Populaire Rives de Paris du 2 février 2017, que le prêt sollicité était conforme aux spécifications contractuelles s’agissant de la nature du prêt sollicité, de son montant et de sa durée. La lettre précise que les garanties étaient le privilège de prêteur de deniers ainsi qu’une assurance groupe DIT.

La seule caractéristique du prêt sollicité non conforme aux exigences rappelées ci-dessus est le taux d’intérêt du prêt, qui est de 2,15 % au lieu de 2%. Mais cette différence n’a pu aucunement aggraver ces caractéristiques contractuelles et provoquer un refus bancaire. Elles étaient au contraire de nature à faciliter l’octroi du prêt demandé. Les deux décisions que cite la société ADN à ce titre – Cass. 3ème Civ, 17 octobre 2019, et Cass 3ème Civ, 20 novembre 2013 – ne sont pas pertinentes puisque dans l’une des espèces la durée et le taux n’étaient pas conformes et dans l’autre il était sollicité un prêt d’un taux inférieur à celui prévu.

La demande de prêt a été adressée à l’établissement bancaire le 13 décembre 2016 soit immédiatement après la conclusion de la promesse de vente. Y était jointe la dite promesse comportant les précisions utiles relatives aux conditions d’obtention du prêt.

Dès que la société Rudolf Wendel a été avisée du refus, le 2 décembre 2017, elle en a informé le vendeur par mail du même jour, puis par lettre recommandée avec accusé de réception le 7 février 2017. La société ADN ne conteste pas avoir eu connaissance de ce refus par la réception du mail.

Il y a donc lieu de juger que la société Rudolf Wendel n’a pas empêché la réalisation de la condition.

Il n’était pas exigé de la société Rudolf Wendel qu’elle sollicite plusieurs établissements bancaires puisque l’acte évoque un 'organisme prêteur’ lequel peut être tout organisme du choix de l’acquéreur.

Il est justifié par l’attestation 'de fonctionnement de compte’ du 24 juin 2021 que le compte de la société Rudolf Wendel est détenu par la société Banque Populaire Rives de Paris depuis 1994 et qu’il fonctionne à l’entière satisfaction de cette dernière. Dès lors que cet établissement lui a refusé le prêt sollicité, la société Rudolf Wendel pouvait légitimement penser qu’aucune autre banque ne lui en accorderait un à de semblables conditions et que l’endettement envisagé n’était pas conforme à ses intérêts financiers.

La société ADN n’est donc pas davantage fondée à soutenir que la société Rudolf Wendel aurait manqué à son devoir de diligence et de loyauté dans l’exécution du contrat.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner, sans qu’il soit nécessaire de prononcer une astreinte, la restitution à la société Rudolf Wendel de la somme de 18 500 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, lesquels seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Il n’est justifié par l’appelante d’aucun préjudice de nature à fonder sa demande en dommages et intérêts et le rejet de cette demande par le tribunal sera confirmé.

La société ADN, qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et versera à la société Rudolf Wendel la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ce qu’il a débouté la société Rudolf Wendel de sa demande en dommages-intérêts pour résistance abusive.
L’infirme pour le surplus

Statuant à nouveau des chefs infirmés

Ordonne la restitution à la société Rudolf Wendel de la somme de 18 500 euros et autorise M^e X, séquestre, à se libérer de la dite somme entre les mains de la société Rudolf Wendel.

Si la somme de 18 500 euros n’est plus entre les mains de M^e X, condamne la société ADN à la restituer à la société Rudolf Wendel.

Dit que la somme de 18 5000 euros produira intérêts au taux légal à compter de ce jour, lesquels seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Condamne la société ADN à payer à la société Rudolf Wendel la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la société ADN aux dépens de première instance et d’appel.

- prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,