COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51B

14e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 07 AVRIL 2022

N° RG 21/04763 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UVGC

AFFAIRE :

Z X-Y

C/

S.A. ICF LA SABLIERE

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 21 Juin 2021 par le Tribunal de proximité d’ASNIERES

N° RG : 12-21-97

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 7.04.2022

à :

M^e Michèle DE KERCKHOVE, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT AVRIL DEUX MILLE VINGT DEUX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame Z C X-Y née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.26 – N° du dossier 19450, substituée par M^e Anne-Eva BOUTAULT

APPELANTE

****************

Société ICF LA SABLIERE

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentant : M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 – N° du dossier 21429

Assistée de M^e Emmanuelle GUICHETEAU, Plaidant, avocat au barreau de Paris

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 Février 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marina IGELMAN, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Nicolette GUILLAUME, Président,

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller,

Madame Marina IGELMAN, Conseiller,

Greffier, lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 juin 1989 et avec un avenant du 12 juillet 1993, la société ICF La Sablière a consenti un bail à Pedro X-Y portant sur un logement à usage d’habitation, situé […].
Pedro X Y est décédé le […].

Le conjoint survivant, M^me Z X Y, à qui le bail a été transmis, n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges.

Par acte d’huissier de justice délivré le 8 mars 2021, la société ICF La Sablière a fait assigner en référé M^me X-Y devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine aux fins d’obtenir principalement la résiliation du bail et le paiement des loyers non versés.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 21 juin 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Asnières-sur-Seine a :

- déclaré recevable la demande de la société ICF La Sablière à l’encontre de M^me X Y,

- constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juin 1989 et avenant du 12 juillet 1991 entre la société La Sablière et 'Mme et M. X’ Y portant logement à usage d’habitation sis […] à […], sont réunies à la date du 10 novembre 2020,

- ordonné en conséquence l’expulsion de M^me X Y et celle de tout occupant de son chef des lieux susvisés, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier,

- dit qu’en cas d’expulsion, faute de départ volontaire de la défenderesse, le sort des biens meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 à R. 433-4 du code des procédures civiles d’exécution,

- condamné M^me X Y à verser à la société ICF La Sablière, à titre provisionnel, la somme de 36 179,77 euros au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 février 2021, terme du mois de février 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

- condamné M^me X Y au paiement à la société ICF La sablière d’une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant sera égal à celui du loyer et des charges qu’elle aurait dû payer en cas de poursuite du bail à compter du terme de mars 2021 et jusqu’à libération définitive des lieux,

- rejeté la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné M^me X Y aux dépens, comprenant toutefois exclusivement le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification au Préfet et à la CCAPEX de l’assignation ainsi que de la signification de l’ordonnance,

- rappelé que l’ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Par déclaration reçue au greffe le 23 juillet 2021, M^me X-Y a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 23 décembre 2021 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M^me X-Y demande à la cour, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de :
- déclarer son appel régulier, recevable et bien-fondé ;

- infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du tribunal de proximité d’Asnières en date du 21 juin 2021 ;

en conséquence, statuant à nouveau :

à titre principal,

- vu l’absence de toute dette locative ;

- vu le non respect par la société ICF La sablière des formalités imposées par l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation ;

- déclarer inapplicable le supplément de loyer de solidarité ;

- rejeter la demande d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 20 juin 1989 ;

subsidiairement,

- suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 20 juin 1989 ;

- lui accorder les plus larges délais de paiement ;

en tout état de cause,

- débouter la société ICF La sablière de l’ensemble de ses demandes ;

- condamner la société ICF La sablière au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société ICF La sablière aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées le 14 janvier 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société ICF La Sablière demande à la cour, au visa des articles de la loi du 6 juillet 1989, 1103, 1104 et 1231-1 du code civil, 562 du code de procédure civile et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de :

- la juger recevable en ses présentes écritures et la déclarer bien fondée ;

à titre principal,

- juger que la déclaration d’appel régularisée par M^me X Y n’emporte pas effet dévolutif à la cour, faute de solliciter l’infirmation de la décision critiquée ;

en conséquence,

- juger que la cour ne peut connaître de l’appel interjeté, en l’absence de saisine de la cour et faute d’effet dévolutif ;

à titre subsidiaire,

- confirmer l’ordonnance entreprise en tous points ;
- juger qu’elle a parfaitement respecté ses obligations en appliquant un supplément de loyer maximum faute de disposer des déclarations de revenus de M^me X Y ;

- juger que les déclarations de revenus 2018, 2019 et 2020 de M^me X Y ont été régularisées tardivement ;

- débouter M^me X Y de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

- condamner M^me X Y à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M^me X Y aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 janvier 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la régularité de l’appel :

Au visa de l’article 562 du code de procédure civile, l’intimée conclut à l’absence d’effet dévolutif de l’appel de M^me X Y puisque sa déclaration d’appel ne vise pas l’infirmation de la décision entreprise.

Elle soutient que le fait que ce chef de demande soit précisé dans ses conclusions n’est pas de nature à régulariser par un effet dévolutif y afférent, la déclaration initiale.

M^me X Y, appelante, rétorque que la sanction attachée à l’article 562 du code de procédure civile en cas de déclaration ne mentionnant pas les chefs de jugement objet de l’appel est une simple nullité de forme et que faute pour la société ICF La Sablière de justifier d’un grief, elle ne peut soulever ce moyen.

Elle ajoute qu’en tout état de cause l’article 562 se contente de disposer que l’effet dévolutif de la déclaration d’appel est limité à la critique expresse des chefs de jugement faite dans la déclaration d’appel, de sorte que la déclaration d’appel visant en l’espèce ces chefs de jugement, cela suffit à déterminer l’objet du litige et qu’il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir spécifiquement sollicité « l’infirmation », ajoutant qu’en outre, la déclaration litigieuse précise qu’il est « interjeté appel de l’ordonnance (') en ce qu’elle a ('), », impliquant inévitablement demande d’infirmation des chefs visés ensuite.

Sur ce,

L’application 901 du code de procédure civile énonce les mentions devant figurer dans la déclaration d’appel à peine de nullité, parmi lesquelles figure au 4° « les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible », le 2e alinéa de l’article 562 du même code précisant que l’effet dévolutif est restreint aux chefs du jugement ainsi visés, sans prescrire que pour qu’un tel effet se produise, il est nécessaire de préciser que l’appel tend à l’infirmation de ces chefs.

Seuls les articles 542 et 954 du code de procédure civile imposent à l’appelant de demander l’infirmation ou l’annulation du jugement, mais cela dans ses premières conclusions, comme l’a fait en l’espèce l’appelante dans ses conclusions notifiées le 15 septembre 2021.

Partant, le moyen d’irrégularité de l’appel soulevé par l’intimée sera rejeté.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

M^me X Y sollicite l’infirmation de l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions.

Elle relate tout d’abord les circonstances qui ont fait qu’elle a rencontré des difficultés suite au décès de son mari, ayant été plusieurs fois hospitalisée et eu le plus grand mal à obtenir les pensions de réversion et complémentaires, ajoutant qu’âgée de 83 ans et déboussolée par la perte de son mari, elle n’a manifestement pas compris les termes du commandement de payer qui n’a d’ailleurs pas été délivré à personne.

Elle conclut au principal à l’absence de dette locative permettant de justifier ses condamnations, relevant que la société d’HLM a fait application d’un supplément de loyer de solidarité d’un montant de 2 225,92 euros (soit le loyer de base multiplié par 7), sans jamais prendre le soin de notifier cette décision à son fils qui avait manifesté sa volonté d’être l’interlocuteur entre le bailleur et sa mère.

Elle fait valoir que l’analyse du décompte annexé à l’assignation démontre que le montant dû correspond presqu’exclusivement (à plus de 99 %) au surloyer, soit 35 824,87 euros sur une somme demandée de 36 179,77 euros.

Elle indique justifier et produire dans le cadre de la présente procédure d’appel ses déclarations de revenus pour les années 2018 à 2020, relevant qu’elle perçoit mensuellement une retraite à hauteur seulement de 915,73 euros ainsi qu’une pension de réversion d’un montant de 421,22 euros et qu’au regard de ces éléments, le supplément de loyer de solidarité a donc été appliqué à tort par le bailleur.

Elle prétend également que le commandement de payer ne visant pas expressément le surloyer, aucune acquisition de la clause résolutoire ne peut être constatée.

Enfin, elle fait valoir que la société ICF La Sablière ne démontre pas avoir respecté les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation en ce que l’enquête 2020 n’est pas versée au dossier, la preuve de l’envoi des deux mises en demeure n’est pas rapportée, ces mises en demeure ne reproduisent pas les termes de l’article susmentionné, et que le délai de 15 jours entre la mise en demeure et la liquidation provisoire du SLS n’a pas été respecté.

La société ICF La Sablière, intimée, demande à la cour de confirmer l’ordonnance attaquée et de débouter M^me X Y de l’ensemble de ses demandes.

Elle fait remarquer que le supplément de loyer maximum (SLM) a été appliqué à la locataire à compter du mois de février 2020, soit près de 2 ans après le décès de Pedro X Y ce dont il se déduit qu’elle lui a laissé un temps suffisant pour régulariser sa situation, ce d’autant que M^me X Y a été rendue destinataire des lettres lui notifiant l’application du SLS ainsi que de l’explication du calcul du montant.

Elle soutient donc qu’en ayant appliqué les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, elle s’est conformée à ses obligations de bailleur, soulignant que ce n’est que dans le cadre de la présente procédure qu’elle a reçu les déclarations de revenus de sa locataire, qui n’a pas estimé devoir les lui adresser directement.

Elle indique que le dernier décompte versé aux débats tient compte des déclarations de revenus puisque sont retirés les SLM appliqués pour la période écoulée entre les mois de janvier et juillet 2021.

Sur ce,

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est constant que commandement de payer doit permettre au débiteur de connaître la nature et le détail des sommes qui lui sont réclamées.

Au cas présent, il ressort du décompte de la dette locative de M^me X Y annexé au commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été adressé le 9 septembre 2020, que le solde débiteur du compte reproduit au 11 mars 2020 à hauteur de 5 117,84 euros n’est justifié par aucune indication de sorte que la locataire n’était pas en mesure de connaître le montant de sa dette éventuelle au 30 mars 2020.

En ce qui concerne les sommes décomptées postérieurement, il apparaît que la bailleresse a appliqué, entre le mois de mars 2020 et le mois d’août 2020 un supplément de loyer de solidarité maximum à hauteur de la somme de 2 558,92 euros, alors que le loyer de base s’élevait au montant de 361,62 euros.

L’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation prévoit :

« L’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte ' mobilité inclusion ' portant la mention ' invalidité ' prévue à l’article L. 241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article.

A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article. »

Or comme le fait valoir à juste titre l’appelante, il n’est d’une part pas établi que M^me X Y ait effectivement reçu la mise en demeure que la société ICF La Sablière prétend lui avoir envoyée pour lui réclamer la communication de la copie de ses derniers avis d’imposition 2019 sur les revenus 2018 et dont elle justifie en versant aux débats une lettre, mentionnant qu’elle a été envoyée en recommandé, mais sans preuve d’un tel envoi.

D’autre part, il apparaît qu’à hauteur de cour, M^me X Y produit ses avis d’imposition pour les années 2018 et 2019, ainsi que la déclaration de revenus pour l’année 2020, dont il ressort sans que cela ne soit contesté par la bailleresse, que le surloyer n’avait pas à être appliqué.
Il découle donc de ces éléments que les contestations élevées par l’appelante sur la validité du commandement de payer apparaissent suffisamment sérieuses et qu’elles sont de nature à faire obstacle à la constatation en référé de l’acquisition de la clause résolutoire.

L’ordonnance querellée sera ainsi infirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu toutefois de la transmission tardive par l’appelante des documents justificatifs utiles, l’ordonnance sera confirmée en sa disposition relative aux dépens de première instance.

Partie perdante, la société ICF La Sablière devra supporter les dépens d’appel.

L’équité commande en revanche de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant par arrêt contradictoire,

Rejette le moyen d’irrégularité de l’appel soulevé par la société ICF La Sablière,

Infirme l’ordonnance du 21 juin 2021 sauf en sa disposition relative aux dépens,

Statuant à nouveau,

Dit n’y avoir lieu à constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 20 juin 1989 et modifié par avenant du 12 juillet 1991,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit que la société ICF La Sablière supportera les dépens d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Nicolette GUILLAUME, président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.